房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理技巧與涉稅風險（含案例）

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本均衡管管理技巧與與涉稅風險險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)三大涉稅稅風險隱瞞收入風風險成本管理風風險合作開發(fā)風風險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理特殊風險險成本核算風風險成本虛增風風險成本滯后風風險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧成本核算步步驟劃分成本對象開發(fā)成本歸集開發(fā)產(chǎn)品分類主營業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)完工共同成本分攤成本建賬交房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧一、劃分成成本對象成本對象是是指需要對對成本進行行單獨測定定的一項活活動，對于于房地產(chǎn)企企業(yè)而言，，項目成本本對象主要要按照開發(fā)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)不同進行行劃分，也也就是說取取決于項目目開發(fā)的最最終商品房房的性質(zhì)。。1、房地產(chǎn)項項目成本對對象劃分原原則案例某項目面積積120畝，規(guī)劃為為多層10棟，高層3棟，高層共共計28層，其中兩兩棟地下三三層為人防防和車位，，1——4層是商鋪，，上面24層是住宅；；另外一棟棟規(guī)劃為酒酒店，不準準備銷售。。另有配套套會所一個個，物業(yè)管管理場所、、幼兒園各各一個。請請考慮該項項目成本對對象如何劃劃分？可否銷售原原則；分類類歸集原則則；功能區(qū)區(qū)分原則；；定價差異異原則；成成本差異原原則；權(quán)益益區(qū)分原則則房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧二、開發(fā)成成本歸集與與核算規(guī)則則（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（1）出讓金與與轉(zhuǎn)讓款——出讓金與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的合合規(guī)票據(jù)——土地能否自自由轉(zhuǎn)讓過過戶？未開發(fā)土地地過戶問題題；部分土土地過戶問問題?！恋爻鲎尳鸾鹄U納主體體——特殊情況的的出讓金如如何入賬？？A公司預(yù)備取取得一塊土土地，后在在招拍掛前前又不準備備自己開發(fā)發(fā)，于是同同B公司商議，，協(xié)助將該該土地招拍拍掛至B公司名下，，雙方簽署署土地合作作協(xié)議，B公司支付A公司3000萬元，B公司后又支支付出讓金金6000萬元。請問問土地成本本應(yīng)該是多多少？——土地出讓金金返是否繳繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（2）契稅——土地使用權(quán)權(quán)和不動產(chǎn)產(chǎn)投資是否否繳納契稅稅？——拆遷補償與與安置支出出是否需要要補交契稅稅？——減免出讓金金的契稅如如何繳納？？——土地變更用用途補交出出讓金的契契稅如何繳繳納？——房地產(chǎn)公司司契稅有無無優(yōu)惠政策策？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（3）耕地占用用稅《中華人民共共和國耕地地點用稅暫暫行條例》第四條耕耕地占用稅稅以納稅人人實際占用用的耕地面面積為計稅稅依據(jù)，按按照規(guī)定的的適用稅額額一次性征征收?！吨腥A人民共共和國耕地地點用稅暫暫行條例實實施細則》第四條經(jīng)經(jīng)申請批批準占用耕耕地的，納納稅人為農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件中標明的的建設(shè)用地地人；農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用審審批文件中中未標明建建設(shè)用地人人的，納稅稅人為用地地申請人。。未經(jīng)批準占占用耕地的的，納稅人人為實際用用地人?！秶叶悇?wù)總總局關(guān)于耕耕地占用稅稅征收管理理有關(guān)問題題的通知》國稅發(fā)[2007]129號一、關(guān)于納納稅人的認認定。耕地地占用稅納納稅人應(yīng)主主要依據(jù)農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件認定。農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件中標明用用地人的，，用地人為為納稅人；；審批文件件中未標明明用地人的的，應(yīng)要求求申請用地地人舉證實實際用地人人，實際用用地人為納納稅人；實實際用地人人尚未確定定的，申請請用地人為為納稅人。。占用耕地地尚未經(jīng)批批準的，實實際用地人人為納稅人人。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（4）市政配套套費（5）土地閑置置費（6）土地變更更用途和超超面積補交交的地價及相關(guān)關(guān)稅費（7）拆遷補償償與安置費費房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補償償類費用拆遷補償支支出、安置置及動遷支支出、回遷遷房建造支支出、農(nóng)作作物補償費費、危房補補償費等。。房屋拆遷補補償范本房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補償償與安置費費——什么樣的補補償才能算算作補償？？甲公司將工工業(yè)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公公司，約定定土地3000萬，地面建建筑物補償償1500萬，請問甲甲方如何繳繳稅？乙方方如何入賬賬？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補償償與安置費費——補償還是損損失？甲公司將廠廠房和辦公公樓整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙房房地產(chǎn)公司司，6000萬元，其中中土地4000萬元，地面面建筑物2000萬元，乙方方取得不動動產(chǎn)后將地地面建筑物物拆除，將將工業(yè)用地地變更用途途補交了出出讓金5000萬元。請問問該土地成成本應(yīng)該是是多少？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補償償與安置費費——補償入賬要要不要提供供營業(yè)稅發(fā)發(fā)票？《國家稅務(wù)總總局關(guān)于土土地使用者者將土地使使用權(quán)歸還還給土地所所有者行為為營業(yè)稅問問題的通知知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定：：納稅人將土土地使用權(quán)權(quán)歸還給土土地所有者者時，只要要出具縣級級（含）以以上地方人人民政府收收回土地使使用權(quán)的正正式文件，，無論支付付征地補償償費的資金金來源是否否為政府財財政資金，，該行為均均屬于土地地使用者將將土地使用用權(quán)歸還給給土地所有有者的行為為，按照《國家稅務(wù)總總局關(guān)于印印發(fā)〈營業(yè)稅稅目目注釋（試試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，，不征收營營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補償償與安置費費——拆一還一補補償如何確確定土地成成本？甲公司從政政府手中通通過摘牌掛掛方式取得得一塊開發(fā)發(fā)用地，支支付出讓金金1億元，同時時承諾向原原土地使用用人某國有有企業(yè)補償償5000平方商鋪。。請問土地地成本如何何核算？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧——拆一還一補補償如何確確定土地成成本？甲公司從政政府手中通通過摘牌掛掛方式取得得一塊開發(fā)發(fā)用地，支支付出讓金金1億元，同時時承諾向原原土地使用用人某國有有企業(yè)補償償5000平方商鋪。。請問土地地成本如何何核算？某房地產(chǎn)企企業(yè)對土地地上的原住住戶王某進進行拆一還還一補償，，王某原住住房面積120平方。雙方方在簽署的的補償協(xié)議議中約定補補償面積：：120平方內(nèi)不收收錢；120———140平方按照每每平方4000元計算收取取價款；140———160平方按照6000元收??；160平方以上按按照每平方方8000元收取。請問該企業(yè)業(yè)如何進行行財稅處理理？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧——拆一還一涉涉稅處理問問題拆一還一的的補差價問問題案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲在對20戶原住戶進進行回遷安安置過程中中，按照規(guī)規(guī)定應(yīng)補償償每戶90平米房屋，，但實際房房屋設(shè)計面面積為98平方米，因因此，每戶戶住戶按照照市場價格格以每平方方8000元繳納了補補差價款，，請問這部部分款項是是否要確認認收入繳納納各項稅收收？案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙在回遷遷安置中，，由于房屋屋位置、樓樓層、朝向向、裝修、、結(jié)構(gòu)的不不同涉及到到同10戶回遷戶的的互補差價價，其中3戶，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙需需要補給其其差價款共共計56萬，另外7戶需要向乙乙企業(yè)繳納納差價款42萬。請問房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙如何就就差價款收收支進行稅稅務(wù)處理？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本2、特殊類型型的土地成成本核算問問題投資中的土土地成本核核算單純投資；；取得固定定收益的投投資以房換地中中的土地成成本核算項目公司收收購中的土土地成本核核算買賣樓花中中的土地成成本核算土地置換中中的土地成成本核算房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（二）、前前期工程費費前期發(fā)生的的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測測繪、規(guī)劃劃、設(shè)計、、可行性研研究、籌建建、場地通通平等前期期費用。1、項目整體體報批報建建費：項目報建時時按規(guī)定向向政府有關(guān)關(guān)部門繳納納的報批費費：人防工工程建設(shè)費費、規(guī)劃管管理費、新新材料基金金、拆遷管管理費、招招投標管理理費等。取得什么合合規(guī)票據(jù)？？教育配套套費？2、規(guī)劃設(shè)計計費：項目立項后后的總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計、、單體設(shè)計計費、管線線設(shè)計費、、改造設(shè)計計費、可行行性研究費費，制圖、、曬圖費，，規(guī)劃設(shè)計計方案評審審費。境外設(shè)計費費問題房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（二）、前前期工程費費3、勘察、測測繪水文、地質(zhì)質(zhì)、文物和和地基勘察察費；沉降降觀測費，，日照測試試費，拔地地定樁驗線線費、復線線費、定線線費、放線線費、建筑筑面積丈量量費等。何種發(fā)票？？4、七通一平平費用水、污水水、雨水、、燃氣、電電力、道路路、電話接接通等的設(shè)設(shè)計、建造造和裝飾的的費用和工工地平整發(fā)發(fā)生的費用用。何種票據(jù)？？5、臨時設(shè)施施費工地甲方臨臨時辦公室室，臨時場場地占用費費，臨時借借用空地租租賃費，以以及沿紅線線周圍設(shè)置置的臨時圍圍墻、圍欄欄等設(shè)施的的設(shè)計、建建造、裝飾飾費用。何種票據(jù)？？6、預(yù)算編審審費支付給中介介機構(gòu)的項項目編制或或者預(yù)算審審查等發(fā)生生的費用。。何種票據(jù)？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（三）、建建筑安裝工工程費土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（三）、建建筑安裝工工程費1、建安工程程費核算中中的會計確確認標準2、建安工程程費三級核核算科目如如何設(shè)置？？3、建安工程程費核算的的證據(jù)鏈條條風險證據(jù)鏈條應(yīng)應(yīng)包含哪些些核心因素素？4、建安工程程費的比較較風險稅務(wù)機關(guān)如如何比較？？5、獎勵費、、違約金能能否計入成成本？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（四）、基基礎(chǔ)設(shè)施建建造費歸集集基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費是指指開發(fā)過程程中所發(fā)生生的各項基基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要要包括開發(fā)發(fā)項目內(nèi)道道路、供水水、供電、、供氣、排排污、排洪洪、通訊、、照明等社社區(qū)管網(wǎng)工工程費和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化化等園林環(huán)環(huán)境工程費費。一般熟熟地的做到到七通一平平，均是指指土地同城城市管網(wǎng)的的對接，項項目內(nèi)部的的對接需要要企業(yè)自行行建設(shè)，這這就構(gòu)成了了基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費的的主要部分分。1、社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費八項內(nèi)容；；相關(guān)票據(jù)據(jù)2、園林綠化化環(huán)境工程程費相關(guān)票據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（五）、公公共配套設(shè)設(shè)施費公共配套設(shè)設(shè)施費專指指開發(fā)項目目內(nèi)發(fā)生的的、獨立的的、非營利利性的，且且產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)主主的，或無無償贈與地地方政府、、政府公用用事業(yè)單位位的公共配配套設(shè)施支支出。在房地產(chǎn)開開發(fā)項目中中，常見的的公共配套套設(shè)施通常常包括居委委會和派出出所用房、、會所、停停車場（庫庫）、物業(yè)業(yè)管理場所所、變電站站、熱力站站、水廠、、文體場館館、學校、、幼兒園、、托兒所、、醫(yī)院、郵郵電通訊、、鍋爐房、、水塔、公公廁、自行行車棚等公公共設(shè)施。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（五）、公公共配套設(shè)設(shè)施費五類配套設(shè)設(shè)施核算——盈利性配套套設(shè)施——非盈利型配配套設(shè)施——與國家有關(guān)關(guān)單位合資資建設(shè)的配配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企企業(yè)在其所所開發(fā)的住住宅小區(qū)中中配套建設(shè)設(shè)郵電所一一個，建設(shè)設(shè)費用共200萬元，建成成后以100萬元有償移移交給郵政政部門。如如何進行財財稅處理？？會計核算？？所得稅？？營業(yè)稅？？土地增值值稅？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（六）、開開發(fā)間接費費開發(fā)間接費費企業(yè)為直直接組織和和管理開發(fā)發(fā)項目所發(fā)發(fā)生的，且且不能將其其歸屬于特特定成本對對象的成本本費用性支支出。在核核算中，開開發(fā)間接費費主要包括括管理人員員工資、職職工福利費費、折舊費費、修理費費、辦公費費、水電費費、勞動保保護費、工工程管理費費、周轉(zhuǎn)房房攤銷以及及項目營銷銷設(shè)施建造造費等。1、項目部直直接費用2、營銷設(shè)施施建造費問問題項目范圍內(nèi)內(nèi)臨時設(shè)施施型和會所所型、項目目范圍外單單獨建設(shè)型型和租賃型型四類3、其他開發(fā)發(fā)間接費房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（六）、開開發(fā)間接費費4、資本化的的利息（1）、利息稅稅前扣除合合規(guī)票據(jù)問問題（2）、利息稅稅前扣除標標準問題（3）、個人利利息稅前扣扣除問題（4）、向關(guān)聯(lián)聯(lián)方支付利利息稅前扣扣除問題（5）、集團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸的利息息扣除問題題（6）、資本利利息的扣除除問題（7）、銀行罰罰息、滯納納金和超過過貸款期限限的利息扣扣除問題（8）、借款是是否可以無無利息（9）、利息與與顧問費用用的轉(zhuǎn)化風風險（10）、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)利息息資本化問問題（11）、委托貸貸款涉稅風風險（12）、利息的的土地增值值稅涉稅風風險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧三、開發(fā)成成本中甲供供材風險1、為什么出出現(xiàn)甲供材材？2、甲供材涉涉稅風險的的政策由來來《中華人民共共和國營業(yè)業(yè)稅暫行條條例實施細細則》第十六條除本細則第第七條規(guī)定定外，納稅稅人提供建建筑業(yè)勞務(wù)務(wù)（不含裝裝飾勞務(wù)））的，其營營業(yè)額應(yīng)當當包括工程程所用原材材料、設(shè)備備及其他物物資和動力力價款在內(nèi)內(nèi)，但不包包括建設(shè)方方提供的設(shè)設(shè)備的價款款。3、甲供材實實際操作的的三種情況況——合同全額，，材料甲供供——合同不全額額，材料甲甲供——合同全額，，材料甲控控房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧4、甲供材的的三種特例例——甲供設(shè)備如何劃分設(shè)設(shè)備與材料料？建設(shè)部部于2009年9月3日發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布國國家標準《建設(shè)工程計計價設(shè)備材材料劃分標標準》的公告》（第387號），批準準《建設(shè)工程計計價設(shè)備材材料劃分標標準》為國家標準準，編號為為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實施。。——裝飾勞務(wù)《關(guān)于納稅人人以清包工工形式提供供裝飾勞務(wù)務(wù)征收營業(yè)業(yè)稅問題的的通知》（財稅[2006]114號）文件曾曾對這種模模式進行了了界定，規(guī)規(guī)定納稅人人采用清包包工形式提提供的裝飾飾勞務(wù)，按按照其向客客戶實際收收取的人工工費、管理理費和輔助助材料費等等收入（不不含客戶自自行采購的的材料價款款和設(shè)備價價款）確認認計稅營業(yè)業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧4、甲供材的的三種特例例——銷售自產(chǎn)貨貨物同時提提供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)（特特殊類型混混合銷售））營業(yè)稅實施施細則第七七條：納稅稅人的下列列混合銷售售行為，應(yīng)應(yīng)當分別核核算應(yīng)稅勞勞務(wù)的營業(yè)業(yè)額和貨物物的銷售額額，其應(yīng)稅稅勞務(wù)的營營業(yè)額繳納納營業(yè)稅，，貨物銷售售額不繳納納營業(yè)稅；；未分別核核算的，由由主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)核定定其應(yīng)稅勞勞務(wù)的營業(yè)業(yè)額：（1）、提供建建筑業(yè)勞務(wù)務(wù)的同時銷銷售自產(chǎn)貨貨物的行為為；（2）、財政部部、國家稅稅務(wù)總局規(guī)規(guī)定的其他他情形。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧5、開發(fā)成本本所有合作作模式的甲甲供材核算算技巧施工單位生產(chǎn)企業(yè)銷售企業(yè)自然人（個體戶）施工合同銷售合同銷售及安裝合同銷售免費安裝合同房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認完完工標準環(huán)環(huán)節(jié)實際完工完工決算竣工備案交房辦證房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認完完工標準環(huán)環(huán)節(jié)1、所得稅的的規(guī)定國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確確規(guī)定了房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目完工工標準的條條件：除土土地開發(fā)之之外，其他他開發(fā)產(chǎn)品品符合下列列條件之一一的，應(yīng)視視為已經(jīng)完完工：1、開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明明材料已報報房地產(chǎn)管管理部門備備案。2、開發(fā)產(chǎn)品品已開始投投入使用。。3、開發(fā)產(chǎn)品品已取得了了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認完完工標準環(huán)環(huán)節(jié)2、土地增值值稅的規(guī)定定“土地增值值稅強制清清算條件””規(guī)定：：符合下列列情形之一一的，主管管稅務(wù)機關(guān)關(guān)可要求納納稅人進行行土地增值值稅清算：：1.已竣工驗收收的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目，已轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積積占整個項項目可售建建筑面積的的比例在85%以上，或該該比例雖未未超過85%，但剩余的的可售建筑筑面積已經(jīng)經(jīng)出租或自自用的；2.取得銷售（（預(yù)售）許許可證滿三三年仍未銷銷售完畢的的；3.納稅人申請請注銷稅務(wù)務(wù)登記但未未辦理土地地增值稅清清算手續(xù)的的；4.省稅務(wù)機關(guān)關(guān)規(guī)定的其其他情況。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認完完工標準環(huán)環(huán)節(jié)3、完工標準準的涉稅風風險案例某房地產(chǎn)企企業(yè)在購房房協(xié)議中同同業(yè)主約定定于2010年12月1日——12月30日開始交房房，并實際際于約定時時間辦理了了入住手續(xù)續(xù)。但由于于一部分工工程決算尚尚未完成，，入住時企企業(yè)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工證證明材料尚尚未報房地地產(chǎn)管理部部門備案。。因此企業(yè)業(yè)在會計處處理上暫未未結(jié)轉(zhuǎn)收入入，結(jié)轉(zhuǎn)成成本，當年年度匯算清清繳也未確確認完工，，計算真實實成本。請請問有無涉涉稅風險？？完工決算時時間、竣工工備案時間間、入住時時間房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧五、開發(fā)成成本中的預(yù)預(yù)提與待攤攤費用案例某房地產(chǎn)企企業(yè)住宅小小區(qū)項目包包括六棟多多層，兩棟棟高層，一一棟會所。。由于開發(fā)發(fā)分兩期進進行，第一一期開發(fā)兩兩棟高層，，第二期開開發(fā)六棟多多層和一棟棟會所。一一期項目完完工后確認認開發(fā)成本本，會所成成本如何處處理？——會計處理——所得稅處理理——土地增值稅稅處理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧六、成本計計算與分攤攤方法1、不同項目目之間的共共同成本分分攤?cè)绾蝿澐猪楉椖窟吔?？？案例某房地產(chǎn)企企業(yè)從事舊舊城改造項項目，共取取得四塊開開發(fā)用地，，其中兩塊塊地用作安安置，其他他兩塊用作作開發(fā)。請請問究竟是是一個項目目還是四個個項目？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計算算與分攤方法法1、不同項目之之間的共同成成本分攤不同項目之間間共同成本有有哪些？開發(fā)間接費用用的分攤利息的分攤房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計算算與分攤方法法2、不同分期之之間的共同成成本分攤?cè)绾蝿澐滞灰豁椖康牟煌制?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個項項目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個。企業(yè)采采取滾動開發(fā)發(fā)，每次開三三棟樓，主體體接近完工再再開第二批三三棟，如此滾滾動。請問這能否認認定為四期？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計算算與分攤方法法2、不同分期之之間的共同成成本分攤?cè)绾蝿澐滞灰豁椖康牟煌制?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個項項目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個。共分兩兩期，一期六六棟加會所，，二期剩余部部分。請問涉涉及的共同成成本有哪些？？如何分攤？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本分攤攤與計算方法法3、同一項目中中共同成本分分攤案例房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，土地成本本共計6000萬元。一期開開發(fā)寫字樓兩兩棟（占地面面積2.5畝），二期開開發(fā)住宅樓四四棟（占地面面積2.5畝），另有配配套會所一個個（占地面積積2畝），非人防防獨立車庫一一個（占地面面積2.5畝），物業(yè)管管理場所一個個（占地面積積0.5畝）。其他公公共部分如道道路、綠化等等共計10畝。請計算各各開發(fā)成本應(yīng)應(yīng)分攤的土地地成本。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項目中中共同成本分分攤案例房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會所一一個建筑面積積4000平方米，非人人防獨立車庫庫一個2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場所一一個1000平方米。項目目共發(fā)生前期期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費1016萬元。請計算算各成本對象象應(yīng)分攤的前前期工程費和和基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項目中中共同成本分分攤借款費用核算算建筑面積法還還是實際成本本法？預(yù)算成成本法？——房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)僅有一個個項目，且項項目不分期的的情況——項目實質(zhì)質(zhì)性分期開發(fā)發(fā)或同時開發(fā)發(fā)多個項目所得稅中的利利息分攤土地增值稅中中的利息分攤攤某企業(yè)借款挪挪用的核算問問題房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項目中中共同成本分分攤案例房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會所一一個建筑面積積4000平方米，非人人防獨立車庫庫一個2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場所一一個1000平方米。項目目土地成本共共計6000萬元，發(fā)生前前期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費1016萬元，開發(fā)間間接費（假定定無利息）254萬元。假設(shè)公公共配套設(shè)施施中會所建安安工程費為400萬，物業(yè)管理理場所為100萬。請計算公公共配套設(shè)施施如何歸集和和分攤。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)成本項目成本性質(zhì)所得稅分攤方法土地增值稅分攤方法土地成本共同成本占地面積法建筑面積法占地面積法前期工程費共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費直接成本公共配套設(shè)施費共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧項目成本分攤攤表成本項目成本對象1多層住宅成本對象2高層住宅成本對象3高層商業(yè)成本對象4高層地下車位土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧七、計算單位位面積成本環(huán)環(huán)節(jié)涉稅風險險分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目中，高高層建筑A和B為寫字樓，為為一個成本對對象，其建安安工程費為9600萬元，應(yīng)分攤攤的共同成本本成本為2780.6萬元。該成本本對象總建筑筑面積4萬平方米，其其中可售寫字字樓面積3.6萬平方米，地地下車庫（含含人防）4000平方米。請計計算可售面積積的單位成本本房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧八、調(diào)整后續(xù)續(xù)成本環(huán)節(jié)涉涉稅風險分析析后續(xù)成本的兩兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在2011年達到完工標標準，當年度度匯算清繳前前，開發(fā)成本本共計支出38100萬元，其中建建安25400萬元。建安部部分有5000萬元應(yīng)取得但但尚未取得發(fā)發(fā)票，假定按按照稅法規(guī)定定可預(yù)提部分分為3500萬元。剩余的的1500萬元2010年所得稅前不不得扣除。2012年10月，房地產(chǎn)企企業(yè)取得該部部分全部5000萬元發(fā)票，請請問如何進行行涉稅處理？？所得稅處理？？土地增值稅稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查成本核算錯誤誤檢查成本虛增檢查查成本合規(guī)票據(jù)據(jù)檢查成本計算與分分攤檢查房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查一、成本核算算錯誤檢查成本與費用的的區(qū)別1、利息2、項目部費用用3、營銷設(shè)施4、前期物業(yè)費費5、咨詢策劃費費用房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查二、成本虛增增檢查1、土地成本評評估問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以1億元收購乙房房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。乙公司司賬上土地原原值為3000萬元。甲公司司將土地重新新評估，并按按照評估價值值10000元重新入賬。。借：開發(fā)成本本——土地成本7000萬元貸：資本公積積7000萬元請問是否可以以？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查二、成本虛增增檢查2、拆遷補償費費虛增問題案例城中村改造項項目中，甲房房地產(chǎn)企業(yè)同同村委會合謀謀，虛增拆遷遷補償人數(shù)及及數(shù)額，并偽偽造補償協(xié)議議、補償花名名冊等關(guān)鍵證證據(jù)。最終共共計虛增成本本3000萬元人民幣。。稅務(wù)機關(guān)在在清算中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其他拆遷補補償均是從公公司賬戶轉(zhuǎn)入入村委會拆遷遷補償專戶，，由村委會再再向村民發(fā)放放，唯獨該筆筆資金顯示公公司陸續(xù)提現(xiàn)現(xiàn)支付。稅務(wù)務(wù)機關(guān)經(jīng)過調(diào)調(diào)查，將該部部分從成本中中剔除，不予予確認。房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費費虛增問題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將建安工程程中的主體工工程發(fā)包給自自己關(guān)聯(lián)的建建筑企業(yè)，并并由關(guān)聯(lián)建筑筑企業(yè)出具了了發(fā)票和決算算報告。稅務(wù)務(wù)機關(guān)在檢查查中對該部分分成本進行了了比較，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)單方建安成成本明顯高于于同時期同地地域的其他房房地產(chǎn)公司，，于是委托造造價事務(wù)所對對乙公司的決決算報告進行行了重新審計計核實，最終終發(fā)現(xiàn)乙公司司虛增成本的的事實。房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費費虛增問題案例二稅務(wù)機關(guān)在對對丙房地產(chǎn)企企業(yè)的清算中中發(fā)現(xiàn)，丙企企業(yè)保溫、門門窗欄桿及采采暖工程已經(jīng)經(jīng)包含在主體體大包合同范范圍內(nèi)，卻又又重新同其他他施工單位簽簽署了施工合合同并支付了了相關(guān)款項。。最終通過調(diào)研研走訪和資金金流檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)保溫、門門窗欄桿和采采暖工程的合合同為虛假合合同，款項支支付為虛假支支付，發(fā)票為為虛假發(fā)票。。該部分對應(yīng)應(yīng)成本不允許許在清算中扣扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)發(fā)票是否是項項目所在地開開具？——如何認定項目目所在地？——項目跨區(qū)怎么么辦？——對方拒絕開具具怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查2、檢查材料銷銷售發(fā)票是否否繳納建筑業(yè)業(yè)營業(yè)稅？——如何認定材料料與設(shè)備？——如何區(qū)分甲供供材與甲控材材？——應(yīng)在何時補稅稅比較合適？？——裝飾材料是否否補稅？——銷售自產(chǎn)貨物物同時提供建建筑業(yè)勞務(wù)是是否補稅？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查3、檢查利息稅稅前扣除合規(guī)規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務(wù)務(wù)中列支的借借款類型（2）、檢查民間間借貸利息率率（3）、檢查民間間借貸利息是是否列支及列列支憑據(jù)（4）、檢查利息息資本化的情情況與關(guān)鍵點點（5）、檢查關(guān)聯(lián)聯(lián)方借款情況況及賬務(wù)處理理（6）、檢查有無無集團轉(zhuǎn)貸業(yè)業(yè)務(wù)（7）、檢查有無無個人借款公公司使用情況況（8）、檢查金融融機構(gòu)財務(wù)顧顧問費的列支支情況（9）、檢查有無無委托貸款及及其利息列支支憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風險險與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查4、檢查發(fā)票是是否及時取得得——開發(fā)商應(yīng)在什什么時候取得得成本發(fā)票？？——最遲在什么時時候必須取得得成本發(fā)票？？——如果沒有及時時取得怎么辦辦？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無發(fā)票票部分成本是是否真實合理理案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)同國有企業(yè)業(yè)簽署合作協(xié)協(xié)議，約定國國有企業(yè)將其其劃撥用地交交給房地產(chǎn)公公司開發(fā)，國國有企業(yè)取得得1億元貨幣和10000平方米商鋪。。后房地產(chǎn)企企業(yè)通過政府府招拍掛取得得該塊土地，，并最終支付付了相關(guān)貨幣幣和房屋。請問雙方如何何進行涉稅處處理？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風險自查查與檢查四、成本計算算與分攤方法法檢查1、不同項目之之間的共同成成本分攤2、同一項目不不同分期共同同成本分攤3、同一項目不不同成本對象象設(shè)置4、不同成本對對象共同成本本分攤房地產(chǎn)企業(yè)成成本風險自查查與檢查四、成本計算算與分攤方法法檢查該部分重點檢檢查：1、不同同項目目之間間成本本歸集集錯亂亂，導導致成成本不不匹配配；2、不同同分期期之間間成本本歸集集錯亂亂，有有意調(diào)調(diào)節(jié)不不同分分期和和年度度的成成本關(guān)關(guān)系；；3、不同同成本本對象象之間間成本本核算算混亂亂，有有意調(diào)調(diào)節(jié)不不同成成本對對象之之間成成本配配比，，且無無正當當理由由；4、統(tǒng)一一成本本對象象在完完工產(chǎn)產(chǎn)品與與未完完工產(chǎn)產(chǎn)品之之間進進行成成本調(diào)調(diào)配，，以影影響當當期損損益，，且無無正當當理由由。5、自用用房產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售房房產(chǎn)之之間成成本劃劃分不不合理理，人人為增增加銷銷售房房產(chǎn)成成本且且無正正當理理由。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本風險險自查查與檢檢查五、成成本證證據(jù)鏈鏈條檢檢查合同付款發(fā)票決算報報告進度驗驗收報報告其他證證據(jù)開發(fā)成成本特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風險險利益主主體法律主主體會計主主體納稅主主體開發(fā)主體特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風險險1、異地地運營營開發(fā)發(fā)主體體設(shè)置置風險險與技技巧——項目部部——分公司司——子公司司——非關(guān)聯(lián)聯(lián)公司司特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風險險2、開發(fā)發(fā)主體體改變變的風風險與與技巧巧案例一一某房地地產(chǎn)企企業(yè)以以集團團公司司名義義向地地方政政府申申請拿拿地，，并已已經(jīng)以以集團團公司司名義義做了了立項項和招招拍掛掛，簽簽署了了《國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓協(xié)議議》，現(xiàn)決決定在在該地地設(shè)立立全資資子公公司開開發(fā)土土地，，請問問如何何操作作？特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風險險2、開發(fā)發(fā)主體體改變變的風風險與與技巧巧案例二二甲房地地產(chǎn)企企業(yè)參參與政政府城城中村村項目目，已已取得得政府府城改改辦批批文，，作為為投資資主體體參與與城改改。在在拿地地前決決定以以關(guān)聯(lián)聯(lián)公司司乙公公司取取得開開發(fā)土土地，，甲公公司負負責安安置房房建設(shè)設(shè)。請請問如如何操操作？？特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧二、合合作開開發(fā)中中的成成本風風險與與技巧巧——合作開開發(fā)的的三個個關(guān)鍵鍵節(jié)點點——不同合合作開開發(fā)模模式的的分類類——常見合合作開開發(fā)的的成本本問題題特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧三、買買賣樓樓花中中的成成本風風險與與技巧巧——什么是是買賣賣樓花花——買賣樓樓花：：公開開還是是不公公開——買賣樓樓花中中的土土地成成本問問題——買賣樓樓花中中的開開發(fā)成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧四、代代建項項目中中的成成本風風險與與技巧巧——什么是是代建建——代建與與合作作開發(fā)發(fā)——代建中中的成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧五、BT中的成成本風風險與與技巧巧——什么是是BT——BT如何納納稅——BT中的成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風風險與與技巧巧六、投投資中中的成成本風風險與與技巧巧——投資是是否視視同銷銷售——投資如如何納納稅——真投資資與假假投資資房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納納稅籌籌劃一、所所得稅稅成本本管理理與清清算風風險——所得稅稅成本本管理理——所得稅稅清算算——會計處處理與與所得得稅匯匯算清清繳的的關(guān)系系風險險房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險二、土土地增增值稅稅成本本管理理與清清算風風險——土地增增值稅稅成本本管理理——土地增增值稅稅清算算房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅取得土地使用權(quán)所支付金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。開發(fā)成本土地征用及拆遷補償包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用建安工程費以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風風險三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本開發(fā)間接費直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納稅稅籌劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納納稅籌籌劃房地產(chǎn)產(chǎn)財稅稅問題題解決決專家家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)財稅稅籌劃劃的核核心——成本均均衡管管理開發(fā)間間接費費土地及及拆遷遷補償償費用用前期工工程費