行政單位物業(yè)管理服務(wù)實施方案

行政單位物業(yè)管理服務(wù)方案一、 物業(yè)概況大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)。安防系統(tǒng)辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)分設(shè)。辦公區(qū)（不含酒店）有化糞池1個，容積20m3；深水井7眼，深水泵7臺（套），地下蓄水池一個，容積300m3o地下有供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。住宅區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250對，公共車棚一座約140nf,公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房兩間，區(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。住宅區(qū)有化糞池6個，容積36m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。辦公及住宅區(qū)有線電視、電話及寬帶網(wǎng)線均入室進戶。物業(yè)管理用房約90mJ（不含各專用值班室）。住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會職責。二、 分析說明從物業(yè)管理角度對比南陽市其它辦公、生活小區(qū)（樓宇），某某機關(guān)的物業(yè)管理表現(xiàn)如下特點：建筑容積率低，占地面積大；需控制的入口多，從而使物管服務(wù)單價偏高。綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護成本髙。機關(guān)大樓裝有中央空調(diào)，雖節(jié)能，但其運轉(zhuǎn)維修費用較髙；因為生活區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時間，會造成單位面積承擔固定性費用過高。大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)，對物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運作成本至關(guān)重要）O°因為設(shè)備共用，各部分費用的分攤管理有一定的難度。室外管網(wǎng)、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應(yīng)安裝水暖電器室調(diào)設(shè)備等，因為施工過程長，不同程度存在隱患，返修率會比較高。新設(shè)立公司一無資質(zhì)，二無經(jīng)驗，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。某某機關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)定位高檔社區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、標準應(yīng)與之匹配。三、 管理服務(wù)目標常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質(zhì)量、高穩(wěn)定性具有較強抗風險能力的物業(yè)管理服務(wù)，并保證各項物業(yè)管理過程處于實時監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進中，具體的管理指標參照物業(yè)管理評優(yōu)標準。在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟負擔，使物業(yè)管理質(zhì)價相符，物有所值。依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進行規(guī)范化的運作，保證局機關(guān)物管公司與局機關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系；虛心聽取意見，并及時處理，以此來促進物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對服務(wù)的滿意度?！皹I(yè)主至上，服務(wù)第一！"局機關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實的工作作風，專業(yè)的技術(shù)實力，無微不致的服務(wù)，為局機關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。氛圍文化倡導(dǎo)“自然和諧"的價值觀，推進環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某某機關(guān)物業(yè)管理公司的一項重要工作。四、 局機關(guān)物業(yè)管理重點工作局機關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗，但有信心和熱情，并有從事多年機關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗，其管理水平應(yīng)勿庸置疑。在此，僅就以下重大工作和措施承諾如下：某某機關(guān)辦公室與局機關(guān)物業(yè)管理公司是一個委托被委托的關(guān)系，正確處理兩者的關(guān)系對于協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理有很大關(guān)系和重要意義。加強彼此之間的合作關(guān)系，加大溝通力度，為此我們將釆取下列方法：根據(jù)要求和實際情況，我們充分地準備，做出了如下部署和安排：我們認為：要達到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時，對某某機關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)不合理或不經(jīng)濟的部分硬件完善提髙。具體實施方案和計劃須公司移交進駐后在年度計劃中以附件的形式提出。五、 管理方式、工作計劃和物質(zhì)裝備公司在某某機關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢，吸收同業(yè)先進的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵機制和責權(quán)分明、層層負責的工作管理體系，堅持以人為本原則，實行人性化管理根據(jù)局機關(guān)物業(yè)管理的要求，我們釆用直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡單，責任分明，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。某某機關(guān)物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架，實行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理方式；實行自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴格履行“南陽市某某機關(guān)物業(yè)服務(wù)管理合同"中規(guī)定的權(quán)務(wù)、義務(wù)和責任。機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司組織構(gòu)架圖公司經(jīng)理公司畐1—公司綜合①f綜合服務(wù)中心安全管理部工程技術(shù)部②負責某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)申請、投訴受理和處理。并定期組織進行各辦公單位和業(yè)戶意見調(diào)查，回訪、統(tǒng)計、分析工作。負責區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、安保等管理控制；負責組織公司的安全、質(zhì)量檢查、提出質(zhì)量改進建議，負責糾正措施的驗證；負責社區(qū)文化的開展；負責區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計、分析和及時傳遞；定期形成日、月統(tǒng)計報表。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù);負責公司行政、總務(wù)工作；負責公司人事、勞資、培訓(xùn)工作;負責公司的財務(wù)管理工作；負責物料釆購、供應(yīng)及庫房、檔案的管理；（11）負責公共區(qū)域及周邊的清潔、綠化消殺工作。工程部負責機關(guān)各設(shè)備設(shè)施的接管；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（重點賓館）二次裝修的技術(shù)監(jiān)督工作；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施及場所（地）的維修和定期保養(yǎng)；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備的運行管理、維修保養(yǎng)；負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；負責智能體系末端設(shè)備、設(shè)施維修和定期保養(yǎng)；負責裝修巡視監(jiān)督檢查；負責工程類外包控制。負責水、電、冷暖等物耗供應(yīng)釆購的計量核算工作，并進行成本控制。安全管理部負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作，對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照《治安管理處罰條例》界定權(quán)限予以處理，并配合公安機關(guān)調(diào)查，偵破案件；負責轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；負責消防設(shè)備、設(shè)施、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；協(xié)助社區(qū)內(nèi)房屋裝修管理；負責小區(qū)交通組織和停車場（棚）的管理；負責閉路電視監(jiān)控及紅外防盜、消防監(jiān)控的運行操作；參與小區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動和便民服務(wù)活動。激勵機制激勵機制主要通過周密的計劃，目標管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責，把勤奮一業(yè)績一薪酬一自身價值這個關(guān)系結(jié)合到整個的管理系統(tǒng)中去，將個人目標與公司目標有機的結(jié)合一致。培訓(xùn)。通過培訓(xùn)教育有效地提高員工的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)心理、道德修養(yǎng)、敬業(yè)精神，組建高標準的專業(yè)化員工隊伍。獎勵。按崗位責任制和工作責任制，對員工在工作中取得的成效給予必要的物質(zhì)獎勵和榮譽獎勵。在獎勵的同時，建立完善處罰手段予以輔助。職能與管理。使員工體驗出自己的利益與公司的生存和發(fā)展融為一體而產(chǎn)生強烈的責任感和敬業(yè)心。富于激情。不斷地給員工提供具有挑戰(zhàn)性的工作機會。監(jiān)督機制監(jiān)督機制包括實現(xiàn)政府、某某辦公室和局廣大干部職工對機關(guān)物管公司管理活動的監(jiān)察和監(jiān)督及公司各職能體系的相互制約機制和監(jiān)督。公司組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受市房管局監(jiān)督指導(dǎo)；履行委托合同中所有規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受某某辦公室的監(jiān)督；公司在收費標準、管理質(zhì)量、財稅等方面接受政府各專業(yè)的監(jiān)督；公司綜合服務(wù)中心作為質(zhì)量監(jiān)管中心，履行對公司內(nèi)部各部門工作的監(jiān)督職能，使用內(nèi)部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查、管理評審手段，達到持續(xù)改進工作質(zhì)量、完善管理目的。保險機制公司將保險分為物業(yè)管理公司內(nèi)部員工保險、小區(qū)設(shè)備、設(shè)施保險及責任險三種。公司根據(jù)某某機關(guān)的自身情況和特點，對其中的責任險釆用投保捆綁式物業(yè)管理基本保險條款（包括基本項目、擴展項目和特別項目）的方法，建立某某機關(guān)完善周到的保險機制。創(chuàng)新機制為了更好地服務(wù)某某機關(guān)，提升服務(wù)和管理水平，公司將全體員工的建議、意見的考核作為一項硬指標與員工每月的獎勵直接掛鉤。公司將匯總每月的各種報表，并進行綜合分析，作為公司進行服務(wù)內(nèi)容和管理方式創(chuàng)新的重要依據(jù)。公司將定期與不定期地釆取各種形式與某某辦公室進行溝通交流，將其作為服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新和改進工作的重要方法。自我約束機制公司自覺執(zhí)行“微利保本、量入為出，節(jié)儉求余、輔助發(fā)展”的理財經(jīng)營原則，并在財務(wù)上實行公開制度；執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和自律標準；全體員工遵循員工守則規(guī)定。信息反饋和處理機制公司綜合服務(wù)中心承擔某某機關(guān)信息控制中心的職能，包括信息的收集、處理和提供。收集包括對某某辦公室等外部流動信息以及管理內(nèi)部計劃、資源等信息的歸集，是制訂目標、政策、規(guī)劃、合理分配資源的主要依據(jù)?？刂菩畔⑹怯删C合服務(wù)中心向公司各職能部門發(fā)布的實施計劃、控制標準和規(guī)范。各類信息是控制和評價公司管理活動的重要依據(jù)，提示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要手段。綜合服務(wù)中心收集與處理的信息類別：自動控制信息，主要是電子管理數(shù)據(jù)；各監(jiān)視系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)中的信息；投訴電話及投訴信;服務(wù)咨詢及服務(wù)申請的清單;公司內(nèi)部計劃、指令及作業(yè)單。所有信息來源經(jīng)處理完畢之后，最終反饋給各信息來源（提供者）。各類信息詳見相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書。工作流程的目的是控制組織活動的方向，左右組織的行動。對某某機關(guān)這樣的集辦公、生活的髙檔社區(qū)，管理公司不但要注意同社會環(huán)境的溝通，而更主要把相當大的注意力放在組織內(nèi)的溝通聯(lián)絡(luò)上。①入伙（進駐）前工作流程表搬入根據(jù)某某機關(guān), 按規(guī)定開通水、電、電話、有線電視 ，如下：進駐前準備工# 選派和招聘工程人員，工程、清潔、綠化、保安和物業(yè)管理人員到崗；公司進駐方案的制定，物業(yè)辦公地點的選定進駐；資料管理員到崗建立物業(yè)檔案系統(tǒng)；部門規(guī)章制度的編制，員工制服的定制；依據(jù)管理方案及目標強化人員培訓(xùn)；按強電、弱電、暖通等專業(yè)熟悉各個系統(tǒng)。進駐初期細分各系統(tǒng)，做相對應(yīng)的分類、分區(qū)，安排專人跟進設(shè)備設(shè)施情況，并將情況匯總；將相關(guān)情況歸納分為：急待解決、可緩解決、可自行解決三類，并報某某辦公室安排解決，并安排本部人員全程跟進；編制交通機關(guān)物業(yè)管理工程方面的所有規(guī)范標準；成立運行小組，接手某某機關(guān)設(shè)備管理的專項工作；工程人員開始24小時值守，保安人員開始駐崗值守；大樓監(jiān)控及門禁系統(tǒng)的改進方案的制定；成立管理小組，全程跟進各個項目的進展情況，保證工作的高質(zhì)量及高效率；成立應(yīng)急小組，根據(jù)大樓的情況，預(yù)估可能發(fā)生緊急情況，制定相對應(yīng)防范及處理措施及程序，并做相對應(yīng)的演習(xí)。根據(jù)上述總體計劃安排，公司每年擬定綜合計劃，并要求各級管理人員根據(jù)計劃和執(zhí)行計劃的控制標準對管理工作進行衡量和評價。在出現(xiàn)偏差時進行糾正和修訂。年度計劃（舉例）：局機關(guān)物業(yè)管理（2007）周年計劃2007年度法定日期： 元旦春節(jié)勞動節(jié)國慶節(jié)代號：工作項目員工培訓(xùn)（每月第一個星期日）上年度工作總結(jié)及表彰先進（暫定1月9日）化糞池等清理（6、12月份最后一個星期六）安排節(jié)日擺花、裝飾及娛樂活動（節(jié)日前兩日）消防系統(tǒng)年檢（暫定9月28日）檢查箱變等供電裝置（2月12日、9月30日）安排殺蟲滅蚊（4至9月份230）檢查清理排水系統(tǒng)（每月最后一個星期三）電梯年度安檢（暫定6月29日）中央空調(diào)系統(tǒng)啟用前檢查調(diào)試（5月20日、11月3日）消防系統(tǒng)季末檢查（3、6、9、12月14H）O. 雨季汛期防范部署（6、7、8月份13日及隨氣象變化部署）P. 檢查物管區(qū)域內(nèi)供電系統(tǒng)（每月220）q. 水、電、氣、暖抄表核算（每月10日）r. 小區(qū)物管財務(wù)收支公開（每月15日）s. 清洗水池水箱（5月、11月第二個星期日）t. 清洗及修補大樓、住宅內(nèi)外墻（3月、9月第一個星期六）u. 安排拆除節(jié)