聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告

共享經(jīng)濟(jì)中的空間共享 聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 36氪研究院 2017年9月“36氪研究院”，且不得對本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改?！?6氪研究院”，且不得對本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 報(bào)告作者 劉姝一 36氪研究院 高級分析師 唐澤俊 36氪研究院 分析師 查姝楠 36氪研究院 分析師 相關(guān)利益聲明&分析師聲明 36氪研究院所屬北京品新傳媒文化有限公司，與氪空間所屬氪空間信息技術(shù)有限公司同屬 于北京協(xié)力筑成金融信息服務(wù)股份有限公司。本報(bào)告作者具有專業(yè)勝任能力，保證報(bào)告所 采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道，分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，本報(bào)告清晰準(zhǔn)確地反映了作 者的研究觀點(diǎn)，力求獨(dú)立、客觀和公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響，特此聲明。 免責(zé)聲明 36氪不會因?yàn)榻邮杖私邮鼙緢?bào)告而將其視為客戶。本報(bào)告僅在相關(guān)法律許可的情況下發(fā)放 ，并僅為提供信息而發(fā)放，概不構(gòu)成任何廣告。 本報(bào)告的信息來源于已公開的資料，36氪對該等信息的準(zhǔn)確性、完整性或可靠性不作任何 保證。本報(bào)告所載的資料、意見及推測僅反映36氪于發(fā)布本報(bào)告當(dāng)日的判斷，本報(bào)告所指 的公司或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可升可跌。過往表現(xiàn)不應(yīng)作為日后的表現(xiàn)依據(jù) 。在不同時(shí)期，36氪可發(fā)出與本報(bào)告所載資料、意見及推測不一致的報(bào)告。36氪不保證 本報(bào)告所含信息保持在最新狀態(tài)。同時(shí)，36氪對本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下 做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。 在任何情況下，本報(bào)告中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的投資建議。在任何情 況下，36氪、36氪員工或者關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益 ，也不對任何人因使用本報(bào)告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。投資者務(wù)必注 意，其據(jù)此做出的任何投資決策與36氪、36氪員工或者關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)無關(guān)。 在法律許可的情況下，36氪及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有報(bào)告中提到的公司的股權(quán)，也可 能為這些公司提供或者爭取提供籌資或財(cái)務(wù)顧問等相關(guān)服務(wù)。在法律許可的情況下，36氪 的員工可能擔(dān)任本報(bào)告所提到的公司的董事。 本報(bào)告版權(quán)僅為36氪所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、 發(fā)表或引用。如征得36氪同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為 2辦公空間的運(yùn)營模式中逐漸加重。辦公空間的運(yùn)營模式中逐漸加重。 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 報(bào)告摘要 聯(lián)合辦公是指服務(wù)商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決方案，除了傳統(tǒng)的辦公 空間之外，還包括如日常物業(yè)管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包 等增值服務(wù)。 ? 對于聯(lián)合辦公空間而言，雙創(chuàng)大潮帶來的數(shù)量龐大的創(chuàng)業(yè)群體構(gòu)成了聯(lián)合 辦公空間最主要的客戶。而隨著接受聯(lián)合辦公形式的公司類型增多，客戶 群體逐漸向多樣化的方向發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了聯(lián)合辦公空間的發(fā)展。 ? 經(jīng)過了2015年井噴式的發(fā)展之后，目前聯(lián)合辦公空間成立數(shù)量漸趨穩(wěn)定 ，部分實(shí)力較弱的企業(yè)已被市場淘汰，行業(yè)已對新進(jìn)入者形成了一定的壁 壘。根據(jù)企業(yè)獲投情況來看，近半數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)獲得過融資，其中大部 分都處于A輪及以前。這說明行業(yè)目前整體仍偏早期，且資本對該領(lǐng)域較 為看好。 目前國內(nèi)玩家可以按照運(yùn)營模式主要分為純直營模式和混合（直營+加盟） 模式，而按照玩家屬性則可以分為該領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)公司或酒店 旗下的聯(lián)合辦公品牌。對于該領(lǐng)域內(nèi)的玩家而言，最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有 五點(diǎn)，分別是入駐率、空間運(yùn)營能力、成本控制能力、融資規(guī)模和品牌影響 力。 ? 純直營模式是指由聯(lián)合辦公空間從物業(yè)（也即辦公樓）持有者手中租下物 業(yè)，并對其進(jìn)行改造與裝修，使其符合品牌自身的定位與標(biāo)準(zhǔn)，之后再將 其作為聯(lián)合辦公場所出租?；旌夏Ｊ絼t是部分辦公場所由物業(yè)持有者進(jìn)行 運(yùn)營。相比之下，純直營模式的好處是可以保證服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營， 而混合模式則更便于品牌的快速擴(kuò)張，但同時(shí)它也會攤薄聯(lián)合辦公企業(yè)的 利潤，不利于早期階段的企業(yè)成長。 ? 對于聯(lián)合辦公空間而言，我們認(rèn)為最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有五點(diǎn)，分別是 入駐率、空間運(yùn)營能力、成本控制能力、融資規(guī)模和品牌影響力。 ? 我們認(rèn)為，未來聯(lián)合辦公空間將與傳統(tǒng)辦公室租賃模式共存，其客戶群體 將不斷擴(kuò)大，不再局限于初創(chuàng)公司。同時(shí)，賽道新進(jìn)入者會越來越多樣化， 甚至不排除有跨界企業(yè)進(jìn)入。而直營+加盟的混合模式的比例或?qū)⒃诼?lián)合 3 目錄 Contents 一.聯(lián)合辦公行業(yè)綜述 ? 行業(yè)概括 ? 行業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 ? 市場現(xiàn)狀 ? 產(chǎn)業(yè)鏈圖 二.聯(lián)合辦公典型玩家 ? WeWork：聯(lián)合辦公領(lǐng)域的“鼻祖” ? 純直營模式的代表玩家 ? 混合模式的代表玩家 ? 其他特色玩家簡析 三.聯(lián)合辦公行業(yè)總結(jié) ? 聯(lián)合辦公行業(yè)總結(jié) ? 聯(lián)合辦公未來發(fā)展趨勢 ChapterI 聯(lián)合辦公行業(yè)綜述 ? 行業(yè)概括 ? 行業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 ? 市場現(xiàn)狀 ? 產(chǎn)業(yè)鏈圖聯(lián)合辦公定義 相比便宜，聯(lián)合辦公讓辦公變得 更劃算也更便利聯(lián)合辦公定義 相比便宜，聯(lián)合辦公讓辦公變得 更劃算也更便利? 聯(lián)合辦公是指服務(wù)商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決 一種更靈活、更便利、更高性價(jià)比的選擇。 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 1.1行業(yè)概述 1.2行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 1.3市場現(xiàn)狀 1.4產(chǎn)業(yè)鏈圖 方案。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)提供的主要是辦公空間，而 WeWork、裸心社、氪空間、優(yōu)客工場、SOHO3Q 等聯(lián)合辦公服務(wù)商除了為企業(yè)提供辦公空間這樣的基 礎(chǔ)服務(wù)外，還搭載了其他的如日常物業(yè)管理、投融資 撮合、孵化加速、工商稅法外包等一系列增值服務(wù)。 ? 通常我們會將聯(lián)合辦公、孵化器的概念相互混淆，盡 管很多聯(lián)合辦公服務(wù)提供商是由孵化器轉(zhuǎn)化而來，但 從重點(diǎn)服務(wù)對象來看，兩種模式存在一定差異。孵化 器主要是服務(wù)于初創(chuàng)公司，為其提供商業(yè)規(guī)劃、投融 資、人才招聘等服務(wù)以幫助這類公司發(fā)展成長，因此 對孵化器自身所掌握的資源有較高的要求。比較知名 的孵化器有美國的YCombinator，該平臺孵化了 Dropbox、Airbnb、Heroku等公司。相比之下，聯(lián) 合辦公的服務(wù)對象較為廣泛，服務(wù)的主要內(nèi)容也非局 限于協(xié)助企業(yè)成長，而是為企業(yè)提供租賃方式更靈活、 更加個(gè)性化的辦公環(huán)境。同時(shí)，較為中心的地段對入 駐企業(yè)的業(yè)務(wù)有一定程度的提升作用，因此，聯(lián)合辦 公服務(wù)提供商與傳統(tǒng)孵化器相比對空間選址也有著較 高的要求。 ? 公開資料顯示，傳統(tǒng)寫字樓每平方米的坪效為4元，而 同類型的聯(lián)合辦公空間均價(jià)為1800/工位，可換算坪 效為12元。但考慮到聯(lián)合辦公空間提供的一系列附加 服務(wù)，與其說它是一種便宜的辦公地租賃，不如說是 6聯(lián)合辦公定義 聯(lián)合辦公服務(wù)提供商的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)? 聯(lián)合辦公定義 聯(lián)合辦公服務(wù)提供商的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)? 我國處于頭部的幾家聯(lián)合辦公服務(wù)提供商如裸心社、 氪空間、優(yōu)客工場等公司均已經(jīng)過多輪融資，其中不 牌效應(yīng)將增加用戶粘性，是平臺后期的重要壁壘。 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 1.1行業(yè)概述 1.2行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 1.3市場現(xiàn)狀 1.4產(chǎn)業(yè)鏈圖 少企業(yè)已獲投數(shù)億元。在資本的推動(dòng)下，聯(lián)合辦公服 務(wù)提供商可快速擴(kuò)張其規(guī)模，因此我們認(rèn)為，規(guī)?；? 許并非衡量聯(lián)合辦公空間的唯一標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合聯(lián)合辦公 空間的服務(wù)對象，以及該行業(yè)的整體定位，我們認(rèn)為 該行業(yè)玩家的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要有以下5點(diǎn)： ? 第一是聯(lián)合辦公空間的入駐率。較高的入駐率首先可 以為平臺帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)增加企業(yè)收入。其 次，平臺上入駐企業(yè)的增加也將促進(jìn)平臺多元社群文 化的形成。除此之外，較高的入駐率可幫助平臺降低 其服務(wù)成本，從而提高平臺整體競爭力。 ? 第二是平臺的空間運(yùn)營能力。聯(lián)合辦公企業(yè)需要通過 對原有空間進(jìn)行改造，提升其空間使用率。此外，由 于該類平臺通常是整租商業(yè)地產(chǎn)，因此每平方米的租 金差價(jià)體現(xiàn)了聯(lián)合辦公平臺的服務(wù)價(jià)值，而空間運(yùn)營 能力將成為該類企業(yè)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。 ? 第三是平臺的成本控制能力。不同平臺對成本的管理 能力也是其核心競爭力之一，目前已有平臺通過設(shè)計(jì) 智能化系統(tǒng)，可精確控制空間運(yùn)營的能源消耗。 ? 第四是平臺融資規(guī)模。資本的介入可協(xié)助企業(yè)迅速擴(kuò) 大自身規(guī)模，并形成規(guī)模效應(yīng)，建立壁壘。 ? 第五是品牌影響力。企業(yè)成立初期的品牌定位將為其 吸引特定客戶人群，例如氪空間依靠36氪在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng) 投領(lǐng)域的影響力，主要吸引該領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)人群。而品 729.8% 29.8% 發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 雙創(chuàng)大潮促進(jìn)以聯(lián)合辦公為代表 的創(chuàng)業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施加快完善 ? 2015年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快構(gòu)建大眾創(chuàng)業(yè)萬 2.2% 14.8% 14.8%10.7% 6.1% 68% 企業(yè) 個(gè)體商戶 農(nóng)民專業(yè)合作社 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 1.1行業(yè)概述 1.2行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 1.3市場現(xiàn)狀 1.4產(chǎn)業(yè)鏈圖 眾創(chuàng)新支撐平臺的指導(dǎo)意見》，該《意見》中提出包 括眾創(chuàng)平臺、眾包平臺、眾扶平臺、眾籌平臺等四個(gè) 概念，其中眾創(chuàng)平臺指的便是這類可以幫助廣大創(chuàng)業(yè) 者聚集和鏈接各類創(chuàng)業(yè)資源的孵化平臺，能夠提供部 分或全方位的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，創(chuàng)業(yè)者可以專注于核心業(yè)務(wù)， 利于創(chuàng)意和創(chuàng)新成果的快速轉(zhuǎn)化。 ? 來自頂層政策的支持極大的刺激了我國市場中的創(chuàng)業(yè) 熱情，據(jù)工商總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年一至四季度，全 國新登記市場主體分別同比增長10.7%、14.8%、 14.8%、6.1%。全年新登記1651.3萬戶，同比增長 11.6%，平均每天新登記4.51萬戶。至2016年底，全 國實(shí)有各類市場主體約8705.4萬戶，其中，企業(yè) 2596.1萬戶，個(gè)體工商戶約5930萬戶，農(nóng)民專業(yè)合作 社179.4萬戶。我們認(rèn)為，大量新登記市場主體掀起的 創(chuàng)業(yè)熱潮激活了對聯(lián)合辦公空間的需求，從而推動(dòng)了 我國聯(lián)合辦公市場的迅速發(fā)展。 2016年Q1-Q4新登記市場主體 2016年全國新登記市場主體占比 同比增長率 20% 15% 10% 5% 0% 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 8 數(shù)據(jù)來源：工商總局發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 客戶群體多樣化，促進(jìn)聯(lián)合辦公 空間發(fā)展發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 客戶群體多樣化，促進(jìn)聯(lián)合辦公 空間發(fā)展? 根據(jù)公開資料顯示，在美國，傳統(tǒng)大公司正在逐漸開 始選擇在聯(lián)合辦公空間工作。2010年創(chuàng)立伊始，聯(lián)合 36Kr-聯(lián)合辦公空間研究報(bào)告 2017.9 1.1行業(yè)概述 1.2行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 1.3市場現(xiàn)狀 1.4產(chǎn)業(yè)鏈圖 辦公空間WeWork有80%的入駐客戶為自由職業(yè)者或 小型創(chuàng)業(yè)公司。到了2017年，這一客戶群體的比例降 至39%。100人以下的企業(yè)選擇聯(lián)合辦公的比例從 2010年時(shí)的29%提升至2017年的49%，而100人以上 的企業(yè)在WeWork中的比例從3%增長至12%。在入駐 WeWork的大企業(yè)中，較為知名的公司有微軟、美國 銀行、匯豐銀行等1。 ? 對比我國的情況，以氪空間為例，北京氪空間約有 600家企業(yè)入駐，其中約70%為科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。