城市綜合體研究及經(jīng)典案例

匯報(bào)綱要一、城市綜綜合體的基基本特征二、典型城城市綜合體體案例研究究三、城市綜綜合體開發(fā)發(fā)要點(diǎn)提示示四、項(xiàng)目情情況及市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征征五、本項(xiàng)目目概念規(guī)劃劃六、初步經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益探探討定義綜合體是將將城市中商業(yè)、辦公公、居住、、旅店、展展覽、餐飲飲、會(huì)議、、文娛、交交通等城市生活活空間的三三項(xiàng)以上進(jìn)進(jìn)行組合，，并在各部部分之間建建立一種相相互依存、、相互助益益的能動(dòng)關(guān)關(guān)系，從而而形成一個(gè)個(gè)多功能、、高效率復(fù)復(fù)雜而統(tǒng)一一的建筑或或建筑群。。產(chǎn)生的條件件建筑綜合體體的出現(xiàn)是是城市聚集的的產(chǎn)物，當(dāng)當(dāng)人口聚集集、用地緊緊張到一定程度度的時(shí)候，，在這個(gè)區(qū)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這這樣一種綜綜合物業(yè)。。而且隨著著城市聚集集度的提高高,土地資源的的緊張,這種綜合體體建筑形式式會(huì)越來(lái)越越多。1.1.1綜合體（complex）的基本概概念綜合體的兩兩種表現(xiàn)形形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在在城市核心心區(qū)域?yàn)榱肆私档途C合合商務(wù)成本本而為之，，比如在一一幢高層建建筑內(nèi)集合合辦公、餐餐飲、商業(yè)業(yè)等服務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所的獨(dú)棟棟式綜合建建筑體；1.1.2綜合體（complex）的基本表表現(xiàn)形式另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨隨著項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)模的的不斷增大大，規(guī)劃了了辦公、居居住、商業(yè)業(yè)設(shè)施等多多種獨(dú)立場(chǎng)場(chǎng)所，并通通過(guò)一個(gè)連連廊或其它它各種形式式將它們聯(lián)聯(lián)結(jié)在一起起，形成新新型的獨(dú)立立式的建筑筑綜合體，，這種集群群式的建筑筑綜合體比比起那種在在一個(gè)建筑筑體內(nèi)聚集集多種功能能的獨(dú)棟式式建筑綜合合體，顯得得更為經(jīng)濟(jì)濟(jì)、專業(yè)和和實(shí)用。城市綜合非非常注重各各建筑單體體之間的聯(lián)聯(lián)系性,主要考慮各各功能板塊塊的消費(fèi)互互動(dòng)和可能能產(chǎn)生的消消費(fèi)磨擦.是一種城市市設(shè)計(jì)的縮縮影，較小小依賴其他他配套、其其自身功能能互相補(bǔ)充充，而且能能夠互相支支撐；一般位于城城市中心區(qū)區(qū)域；能有效的解解決城市中中交通等方方面的壓力力；向業(yè)態(tài)互動(dòng)動(dòng)、功能復(fù)復(fù)合化、使使用全時(shí)段段的方向發(fā)發(fā)展；多種功能有有機(jī)匹配，，可以減少少投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；一般規(guī)模較較大，投資資較高，經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大大；對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)要求較高高。1.1.2綜合體（complex）的基本特特征:綜合體設(shè)計(jì)計(jì)并非單一一房地產(chǎn)開開發(fā)設(shè)計(jì),非常講究與與城市交通通的聯(lián)系性性和互動(dòng)性性,以及城市性性功能的設(shè)設(shè)計(jì)(站臺(tái)/銀行/醫(yī)療等市政政設(shè)施)大型綜合體體設(shè)計(jì)實(shí)際際很多層面面是定向設(shè)設(shè)計(jì),尤其商業(yè)部部分設(shè)計(jì)的的復(fù)雜性不不同于普通通產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì),強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)的適適應(yīng)性,如層高,特殊要求等等.業(yè)態(tài)組合必必須考慮的的全時(shí)段,晝,夜經(jīng)營(yíng)型業(yè)業(yè)態(tài)必須考考慮配比關(guān)關(guān)系.比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體與單單功能物業(yè)業(yè)比較1.1.3綜合體（complex）的基本特特征:綜合體一般般以下四種種發(fā)展模式式：模式一：酒酒店、寫字字樓、商場(chǎng)場(chǎng)、公寓等等各種功能能均衡發(fā)展展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港港太古廣場(chǎng)場(chǎng)、北京京東方廣場(chǎng)場(chǎng)、北京華華貿(mào)中心模式二：以以寫字樓為為核心功能能的發(fā)展模模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：廣州州中信廣場(chǎng)場(chǎng)、深圳信信興廣場(chǎng)1.1.3綜合體（complex）的發(fā)展模模式:模式三：以以酒店為核核心功能的的發(fā)展模式式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海海商城模式四：以以商業(yè)為核核心功能的的發(fā)展模式式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳圳華潤(rùn)中心心、日本福福岡博多運(yùn)運(yùn)河城本項(xiàng)目目前前初步意向向?yàn)橐怨δ苣芫獾陌l(fā)發(fā)展模式.匯報(bào)綱要一、城市綜綜合體的基基本特征二、典型城城市綜合體體案例研究究三、城市綜綜合體開發(fā)發(fā)要點(diǎn)提示示四、項(xiàng)目情情況及市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征征五、本項(xiàng)目目概念規(guī)劃劃六、初步經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益探探討根據(jù)本項(xiàng)目目的特征，，本次借鑒鑒案例主要要為都市綜綜合體發(fā)展展模式四“以商業(yè)為為核心功能能的發(fā)展模模式”中航苑都市市示范區(qū)（（UDD.CN）的建議模式[硬件指標(biāo)]五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）1新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）2“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)念公園”式（日本關(guān)西科學(xué)城）的公共場(chǎng)所3引領(lǐng)潮流的展示中心5具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）4中航苑都市示示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式DIS系統(tǒng)DSS系統(tǒng)6723451五星級(jí)酒店（（“希爾頓””式）——標(biāo)志性元素新型商業(yè)社區(qū)區(qū)（“新天地地”、“蘭桂桂坊”式）——“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)紀(jì)念公園”式式的公共場(chǎng)所所具有符號(hào)意義義的軸線（““第五大道””或“華爾街街”式）引領(lǐng)潮流的展展示中心——娛樂型（創(chuàng)新新業(yè)態(tài)）購(gòu)物物中心人文性補(bǔ)充功能性舉措/景觀型購(gòu)物中中心（新型商業(yè)建建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（網(wǎng)格）center幾何型城市網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，分為6個(gè)Block和一個(gè)中心，，每一個(gè)Block有不同特征，為為在此工作、、生活、休憩憩娛樂、購(gòu)物物的人群提供供了特定的身身份Block的構(gòu)想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68層超高層中航航廣場(chǎng)創(chuàng)造深深圳又一風(fēng)景景線Center標(biāo)志性建筑群群——超高層/豪華酒店模式1Block商務(wù)集聚區(qū)——李嘉誠(chéng)投資創(chuàng)造“財(cái)富神神話”的場(chǎng)所所——和黃總部以及及相當(dāng)量級(jí)的國(guó)國(guó)際機(jī)構(gòu)的加加盟68層超高層中航廣場(chǎng)創(chuàng)造深圳又一風(fēng)景線Block2商務(wù)集聚區(qū)——李嘉誠(chéng)投資創(chuàng)造“財(cái)富神話”的場(chǎng)所——和黃總部以及相當(dāng)量級(jí)的國(guó)際機(jī)構(gòu)的加盟項(xiàng)目能成為UDD的前提要素Block1+Block2：超豪華酒店和超高層建筑酒吧街：深南—紅荔都市風(fēng)情規(guī)模效應(yīng)：Block1+Block2是UDD的重量級(jí)元素，通過(guò)大大規(guī)模的具有有標(biāo)志性的超超高層寫字樓樓和五星級(jí)酒酒店制造強(qiáng)視視覺沖擊Block1+Block2的建筑形式及理理念Block1酒吧街：（人文符號(hào)）酒吧街工作之余找樂樂的最佳去處處看不完的人24小時(shí)不停息的的都市瘋狂由一些激動(dòng)人人心的室內(nèi)小小街和多層建建筑組成（新新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的的Beale街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新產(chǎn)品、新創(chuàng)創(chuàng)意、新理念念的集中展示示區(qū)潮流發(fā)布中心心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推廣區(qū)投資會(huì)聯(lián)絡(luò)處處標(biāo)志性等候點(diǎn)點(diǎn)Center：模式5創(chuàng)新業(yè)態(tài)（娛樂型型購(gòu)物中心））的聚焦點(diǎn)Center的建筑形式及及理念磁力效應(yīng)：UDD的核心景點(diǎn)，，為消費(fèi)者提提供獨(dú)一無(wú)二二的經(jīng)歷運(yùn)用現(xiàn)代、夸夸張的建筑手手法創(chuàng)造包括括表演場(chǎng)、媒媒體展示館以以及富含文化化意義的場(chǎng)所所城市之門媒體展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center軸線的營(yíng)造“第五大道””式的符號(hào)意意義軸線模式4視覺中心與軸軸線的營(yíng)造“第五大道””式的符號(hào)意意義軸線高層建筑群之間的軸線，形成視覺通廊Center：軸線方向的視覺焦點(diǎn)建議層數(shù)：5層Block1Block2Block3Block6Block4Block5可以體味到都都市生活的各各種樂趣有店鋪，有餐餐廳，有辦公公也有住家，，和紐約、倫敦、、巴黎的市中中心一樣是對(duì)過(guò)去集市市型商業(yè)精神神的回歸，又又迎合當(dāng)代都市人人個(gè)性化需求求的地方CenterBlock3+Block4+Block5：StreetMall+Box-Shopping功能性舉措——景觀型購(gòu)物中中心（新型商商業(yè)建筑形式式）模式2Block3Block4Block5“StreetMall”的設(shè)計(jì)理念混合效應(yīng)：招商/設(shè)計(jì)的互動(dòng)性性“50：20：30”零售、餐飲、、娛樂的的建議比例，，這一比例依依據(jù)市場(chǎng)不同略有變化化（與ShoppingMall的常規(guī)比例75：15：10有相當(dāng)差異））StreetMall“StreetMall””建議層數(shù)：

地下1層地上2層StreetMall的建筑筑概念念模型型——FoldedstreetFoldedstreet——與周邊邊環(huán)境境相結(jié)結(jié)合的的小規(guī)規(guī)模體體塊組組合而而成，，使街街區(qū)生生動(dòng)活活潑觀景平平臺(tái)——體塊相相互錯(cuò)錯(cuò)落，，形成成了豐豐富的的空間間層次次，同同時(shí)營(yíng)營(yíng)造出出生態(tài)態(tài)觀景景平臺(tái)臺(tái)StreetMall的建筑筑形式式直通街街概念念——建筑化化的、、人行行道延延伸進(jìn)進(jìn)去的的建筑筑，建建筑里里面有有廣場(chǎng)場(chǎng)、展展館、、小店店與環(huán)境境親和和、融融合的的街區(qū)區(qū)代表表對(duì)環(huán)境境作出出貢獻(xiàn)獻(xiàn)的同同時(shí)也也得到到環(huán)境境的回回報(bào)與傳統(tǒng)統(tǒng)的ShoppingMall不同，，并非非由大大型的的百貨貨主導(dǎo)導(dǎo)，而而是包包括一一組中中心，，（例例如小小型電電影院院/俱樂部部），，餐飲飲中心心（數(shù)數(shù)個(gè)精精致餐餐館）），以以及帶帶有““情景景化服服務(wù)””（showcasestores)的一組組名牌牌專賣賣店形成整體多多中心心效應(yīng)應(yīng)：Block3：：“Box-Shopping”Box-ShoppingBlock3功能性性舉措措——景觀型購(gòu)物物中心心（新新型商商業(yè)建建筑形形式））模式2Block3：“Box-Shopping””Box-Shopping層數(shù)：4層Box-Shopping的建筑筑形式式Block3+Block4+Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5專家公公寓留學(xué)生生公寓寓IT公寓經(jīng)理人人（CEO）公寓藝術(shù)家家公寓寓等保有成成為賣賣場(chǎng)的的彈性性（商業(yè)業(yè)的自自然演演變））Center（塔樓））：““多功功能公寓””（功能能性舉舉措））Block3Block5Block3+Block5（塔樓））““Box-Living”roomα釋放小空間的多種可能建筑無(wú)限可能的場(chǎng)所Box-Living的定位——彈性空間價(jià)值緣緣于可可變滿足變化性需求多樣的選擇自由設(shè)計(jì)順應(yīng)型菜單式平面（menuplan)個(gè)性化平面（characterplan)滿足不同生活方式的平面（lifestyleplan)大空間平面（freeplan)具有可變性住宅（flexhousing)可自行設(shè)計(jì)的住宅(DIY)開放式廚房（openkitchen)多功能室(room)

α—roomBox-Living的定位位——彈性空空間滿足α—room（居住魔魔方））個(gè)性化化和適適應(yīng)變變化性性要求求+=+=+=oror單一的組合模式——具有可變性住宅（flexhousing）模式……α—room以單元元模數(shù)數(shù)的一一個(gè)“menuplan”（居住菜菜單））Box-Living的平面面組合合形式式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—room（居住魔魔方））戶型型設(shè)計(jì)計(jì)的可可變性性與適適應(yīng)性性α—roomBox-Living的針對(duì)對(duì)客戶戶的典典型組組合方方式Box-Living的建筑筑形式式超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來(lái)之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場(chǎng)緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長(zhǎng)期定居臨時(shí)居住（其余時(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓Block4（塔樓））：“超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)式式公寓寓相關(guān)關(guān)建議議”Block4（塔樓））：超標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)務(wù)式公公寓超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓建議層數(shù)：31F超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓建建筑筑形形式式建筑筑具具有有公公建建化化立立面面效效果果，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)沿沿街街的的昭昭示示性性街墻墻立立面面的的營(yíng)營(yíng)造造標(biāo)志志性性建建筑筑群群———強(qiáng)制制視視覺覺沖沖擊擊68層高高中中航航廣廣場(chǎng)場(chǎng)及及南南、、西西兩兩面面的的建建筑筑群群，，與與賽賽格格廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、地地王王大大廈廈呼呼應(yīng)應(yīng)，，形形成成深深圳圳城城市市主主天天際際線線沿街街環(huán)環(huán)境境的的營(yíng)營(yíng)造造“紀(jì)紀(jì)念念公公園園””式式的的公公共共場(chǎng)場(chǎng)所所———人文文符符號(hào)號(hào)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)藝術(shù)家的創(chuàng)作基地彰顯深圳都市魅力國(guó)際化的文化路標(biāo)英國(guó)皇家雕塑家協(xié)會(huì)法國(guó)藝術(shù)家協(xié)會(huì)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)沿街街環(huán)環(huán)境境的的營(yíng)營(yíng)造造（““街道道家家具具””/景觀觀元元素素———人文文符符號(hào)號(hào)）加強(qiáng)強(qiáng)地地塊塊與與中中心心公公園園的的聯(lián)聯(lián)系系，，設(shè)設(shè)置置空空中中走走廊廊，，聯(lián)聯(lián)系系本本項(xiàng)項(xiàng)目目與與中中央央公公園園的的人人流流。。沿街街環(huán)環(huán)境境的的營(yíng)營(yíng)造造中心心公公園園的的資資源源利利用用中心心公公園園Centerpark營(yíng)造造開開放放式式街街區(qū)區(qū)，，注注重重建建筑筑與與環(huán)環(huán)境境的的有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合強(qiáng)調(diào)調(diào)建建筑筑空空間間影影響響人人們們行行為為方方式式的的原原則則街區(qū)區(qū)的的營(yíng)營(yíng)造造（完完善善的的步步行行系系統(tǒng)統(tǒng)/風(fēng)格格化化的的建建筑筑群群———人文文符符號(hào)號(hào)））地下下空空間間的的營(yíng)營(yíng)造造地下下停停車車場(chǎng)場(chǎng)空空間間的的暢暢通通華富富路路地下下與與中中心心公公園園貫貫通通建筑類別計(jì)算單位標(biāo)準(zhǔn)車位公寓每戶車位0.5商業(yè)一類每1000㎡建面2.5二類2商業(yè)業(yè)停停車車：：120個(gè)公寓寓車車位位：：大于于450個(gè)-1F——2F地下下空空間間設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)需需要要考考慮慮商商業(yè)業(yè)車車流流與與住住宅宅車車流流的的分分離離，，并并分分別別設(shè)設(shè)出出入入口口-1、-2F中心心公公園園Centerpark-2F——1F本項(xiàng)目目停停車車場(chǎng)場(chǎng)Parking華富富路路Huafu.RD.ZhenhuaBusStations中心心公公園園停停車車場(chǎng)場(chǎng)CenterparkparkingRetailConcourse地下下商商業(yè)業(yè)走走廊廊中心公園Centerpark中心心公公園園停停車車場(chǎng)場(chǎng)Centerparkparking本項(xiàng)目目停停車車場(chǎng)場(chǎng)Parking振華路口口站臺(tái)景觀創(chuàng)作作營(yíng)Landscape地下空間間的營(yíng)造造公寓面積積：5.9萬(wàn)㎡商業(yè)面積積：約3萬(wàn)㎡總建面：：8萬(wàn)㎡占地：1.8萬(wàn)㎡容積率：：約4.5區(qū)域開發(fā)發(fā)建議地塊面積積測(cè)算中心公園園Centerpark公寓面積積：5.6萬(wàn)㎡總體商業(yè)業(yè)面積：：約1.1萬(wàn)㎡總建面：：6.4萬(wàn)㎡占地：8500㎡容積率：：約7.4B5B4B3Center公寓面積：2萬(wàn)㎡商業(yè)面積：約6000㎡總建面：2.6萬(wàn)㎡占地：6200㎡容積率：約4商業(yè)面積：約5000㎡總建面：5000㎡占地：4500㎡容積率：約1.2公寓總建建面：約約13.5萬(wàn)㎡商業(yè)總建建面：約約5.2萬(wàn)㎡總體容積積率：約約4.5~5區(qū)域開發(fā)發(fā)建議商業(yè)分布布中心公園園Centerpark局部-1F、1F、2F、3F出售比例：50%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshopping:1—4F出售比例：75%—80%1—4F出售比例：30%—50%B4B5B3Center匯報(bào)綱要要一、城市市綜合體體的基本本特征二、典型型城市綜綜合體案案例研究究三、城市市綜合體體開發(fā)要要點(diǎn)提示示四、項(xiàng)目目情況及及市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)特征征五、本項(xiàng)項(xiàng)目概念念規(guī)劃六、初步步經(jīng)濟(jì)效效益探討討1.3.1開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)提示一一:1,城市綜合合體的開開發(fā)是最最為復(fù)雜雜/鏈條最長(zhǎng)長(zhǎng)/環(huán)節(jié)最多多的開發(fā)發(fā)領(lǐng)域,它更重要要的要專專心專一一的整合合資源,形成強(qiáng)大大的“外包經(jīng)經(jīng)營(yíng)”和“離岸經(jīng)經(jīng)營(yíng)”體體系,而非全鏈鏈條獨(dú)立立運(yùn)做.鏈接:國(guó)貿(mào)商品品城2,城市綜合合體的開開發(fā)區(qū)別別于復(fù)合合地產(chǎn)開開發(fā),首要的任任務(wù)不是是強(qiáng)調(diào)贏贏利能力力,而是強(qiáng)調(diào)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控控制能力力.1.3.2開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)提示二二:往往商業(yè)業(yè)是綜合合體的難難點(diǎn)也是是重點(diǎn),控制了商商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也就控控制了整整盤風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1,招商先行行或以假假設(shè)定制制的方法法控制業(yè)業(yè)態(tài)與建建筑的搭搭配;2,持有部分分售賣部部分前期期剝離,明確經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理重重點(diǎn)和設(shè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)點(diǎn);鏈接:星光大道道案例鏈接:匯都國(guó)際際案例3,特殊業(yè)態(tài)態(tài)專項(xiàng)研研究,獨(dú)立設(shè)計(jì)計(jì),確保經(jīng)營(yíng)營(yíng)效果,體現(xiàn)專項(xiàng)項(xiàng)價(jià)值;鏈接:財(cái)富中心心設(shè)計(jì)4,勢(shì)必控制制自身整整體商業(yè)業(yè)規(guī)模,強(qiáng)調(diào)區(qū)域域商業(yè)共共融;勢(shì)必強(qiáng)調(diào)調(diào)商業(yè)價(jià)價(jià)值而非非商業(yè)面面積.鏈接:曲靖項(xiàng)目目5,提早引進(jìn)進(jìn)高水平平招商公公司,多家設(shè)計(jì)計(jì)院,組建運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理公公司,前期策劃劃公司,三位一體體進(jìn)行商商業(yè)規(guī)劃劃.鏈接:順城項(xiàng)目目1.3.3開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)提示三三:形象是綜綜合體的的第一要要?jiǎng)?wù),形象建立立體系KPI必須清晰晰而非概概念化.KPI體系人文符號(hào)號(hào)功能化體體系區(qū)域標(biāo)識(shí)識(shí)強(qiáng)制性視視覺沖擊擊——標(biāo)志性建建筑/豪華酒店店硬性指標(biāo)標(biāo)軟性指標(biāo)標(biāo)商業(yè)建筑筑群便利停車車步行系統(tǒng)統(tǒng)特色符號(hào)號(hào)語(yǔ)言紀(jì)念性/風(fēng)格化建建筑（群群）……交通暢順順多功能公公寓匯報(bào)綱要要一、城市市綜合體體的基本本特征二、典型型城市綜綜合體案案例研究究三、城市市綜合體體開發(fā)要要點(diǎn)提示示四、項(xiàng)目目情況及及市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)特征征五、本項(xiàng)項(xiàng)目概念念規(guī)劃六、初步步經(jīng)濟(jì)效效益探討討（1）宏觀市市場(chǎng)環(huán)境境分析大勢(shì)：市場(chǎng)上存存在一種種觀點(diǎn)，，即認(rèn)為為政府對(duì)對(duì)于樓市市采取的的一系列列限制措措施是為為了打擊擊樓市的的價(jià)格泡泡沫。但但是房屋屋價(jià)格相相對(duì)家庭庭收入，，其實(shí)從從1997年以來(lái)是是在下滑滑顯著。?？傮w來(lái)來(lái)看，房房屋購(gòu)買買能力從從2003年以來(lái)都都處于較較穩(wěn)定的的水平，，換句話話說(shuō)，房房屋的平平均價(jià)格格沒有比比5年以前更更貴，因因?yàn)榧彝ネナ杖氲牡钠骄鲈?/p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