未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（世聯(lián)面試題）

淺談

——未來商業(yè)地產(chǎn)開展概念形式特征簡單講，商業(yè)地產(chǎn)即“商業(yè)+地產(chǎn)〞，房地產(chǎn)是其軀殼，核心是商業(yè)運營商業(yè)地產(chǎn)培育期長，高風(fēng)險，高回報，行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜購物中心酒店主題商場寫字樓專業(yè)市場商業(yè)街概述2011.32010.31903828.32282435.1成交均價〔元/平方米〕成交面積〔萬平方米〕本市上月商辦物業(yè)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀圖表顯示，3月全市新房市場上的商辦物業(yè)合計成交35.1萬平方米，同比去年3月上漲24%，成交均價為22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在過去5年內(nèi)的同期比較中今年3月滬上商辦物業(yè)成交面積是最大的受調(diào)控影響，如今的住宅地產(chǎn)正受到前所未有的打壓，市場大量的潛在需求必定要尋求新的出口，因此商業(yè)地產(chǎn)正迎來一次難得的機遇。保利在去年宣布，未來3-5年，將商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30%。方案到2021年，將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%。萬科早在2021年底曾表示，除80%開發(fā)工程為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)商業(yè)物業(yè)，預(yù)計未來3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。未來——模式轉(zhuǎn)變過去開發(fā)商大多將商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)運營觀念，更沒有專業(yè)的商業(yè)運營商。但隨著越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到這一點后，相信商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來幾年從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)運作模式徹底的轉(zhuǎn)變。先開發(fā)、后銷售先定位招商，后投資建設(shè)（訂單式）紅星美凱龍的主力店會跟開發(fā)商共同建設(shè)商業(yè)體。在前期的時候就會要派人前去現(xiàn)場進行技術(shù)支持，與開發(fā)商共同設(shè)計定位，把規(guī)劃做在前面。案例未來——復(fù)合型人才商業(yè)地產(chǎn)的運作包含了選址、規(guī)劃、招商、運營等眾多環(huán)節(jié)，因此復(fù)合型人才便成了引領(lǐng)工程成功的關(guān)鍵。土地運營建筑規(guī)劃人才知識結(jié)構(gòu)復(fù)合性商業(yè)開發(fā)零售運營市場營銷物業(yè)管理未來——外鄉(xiāng)特色風(fēng)格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對消費者吸引力的大小。但目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)工程還是照搬歐美風(fēng)格，明顯可以看到對外鄉(xiāng)特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。個人認(rèn)為越是融合了外鄉(xiāng)風(fēng)俗文化的工程，越能展現(xiàn)其長久生命力，在千篇一律的商業(yè)工程中鶴立雞群。上海新天地經(jīng)典案例新天地的石庫門建筑群，其外表保存了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門、以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代感的新建筑融為一體。它不僅是國際化的高檔休閑娛樂中心，也是中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最正確去處。產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)的根本程序1、產(chǎn)品決策階段包括市場預(yù)測、技術(shù)調(diào)研、先行試驗、可行性試驗、開發(fā)決策等。2、設(shè)計階段包括方案設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、工作圖設(shè)計等。3、試制階段包括樣機試制、小批試制。4、定型投產(chǎn)階段工藝文件確定、工藝裝備定型、設(shè)備的配置與調(diào)試、檢測儀器的配置與標(biāo)定、外協(xié)點的設(shè)置產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的編制應(yīng)在此階段完成。5、持續(xù)改進階段改進設(shè)計

☆產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化1、產(chǎn)品系列化設(shè)計產(chǎn)品系列化是通過對同類產(chǎn)品全面的技術(shù)、經(jīng)濟分析與研究，結(jié)合產(chǎn)品的參數(shù)、尺寸進行合理分檔和分級，形成規(guī)那么的數(shù)列。通過基型產(chǎn)品的選擇與開發(fā)將其結(jié)構(gòu)典型化，并合理地規(guī)劃，形成產(chǎn)品品種和規(guī)格的系列。工業(yè)產(chǎn)品的系列一般包括：制定產(chǎn)品參數(shù)系列，編制系列型譜和系列設(shè)計等三個方面。a〕制定產(chǎn)品參數(shù)系列制定產(chǎn)品參數(shù)系列是指將產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、性能參數(shù)(如重量、容量等〕和幾何尺寸參數(shù)〔如直徑、長度、中心距等〕合理地排列成有規(guī)律的數(shù)列。確定尺寸、參數(shù)系列分檔間距時，既要考慮用戶選擇的經(jīng)濟性與適宜性，又要考慮生產(chǎn)本錢的合理性。在綜合技術(shù)、經(jīng)濟分析根底上尋求最正確方案。

未來——城市綜合體時代“誰擁有城市綜合體，誰就將擁有城市未來〞。多家商業(yè)地產(chǎn)巨頭都開始以城市綜合體加速擴張，如萬達集團今年宣稱將上馬17個萬達廣場；中糧集團去年就宣布，未來2-3年要在全國復(fù)制10個以上大悅城。城市綜合體工程既能實現(xiàn)短期現(xiàn)金回籠，也能實現(xiàn)長期資金回報：如綜合體里的住宅版塊可以解決資金快速回籠問題，酒店、商鋪等商業(yè)局部可以持續(xù)享受長期的資金回報。領(lǐng)跑者萬達集團領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn)十余年，以萬達廣場命名的城市綜合體始終是其核心產(chǎn)品體驗式消費未來商業(yè)模式應(yīng)集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，綜合體變便是最好的載體進軍二三線城市越來越多有實力的開發(fā)商進軍具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，而城市綜合體成為他們的首選項目ClickformoreinfoClickformoreinfoClickformoreinfo萬達城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了多種功能，并在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動而萬達在創(chuàng)造巨額經(jīng)濟利益的同時，也創(chuàng)造了大量的外部正效益，使企業(yè)與社會和諧統(tǒng)一單店組合店綜合體城市萬達發(fā)展階段商業(yè)商務(wù)住宅完善城市區(qū)域功能提升城市商業(yè)檔次新增大量就業(yè)崗位創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收Back上海大寧國際廣場經(jīng)典案例60%30%10%娛樂休閑購物旅游商業(yè)場所客流統(tǒng)計一些大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是為了旅游和娛樂休閑，購物客流僅占三成。可見體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此，開展針對這種商業(yè)模式的城市綜合體將有很大的利潤空間。大寧國際廣場是上海最大開放式商業(yè)廣場，其最大特色便是體驗式消費。在大寧除了購物還有多種娛樂休閑活動。大寧的中央廣場還會定期安排文藝演出供游客免費欣賞。大寧的這種親民特色正是體驗式消費的精髓，他使人們在消費的同時愉悅身心。他與傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于消費互動性強，重在情感消費。相對單一業(yè)態(tài)，這種強調(diào)休閑娛樂性的多業(yè)態(tài)綜合體無疑具有更好的前景。Back綜合體工程在小城市擁有著更大的潛力，因為小城市往往只需要一兩個商業(yè)中心，而這一兩個中心對整個城市的輻射力和影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在一級城市，它不僅拉動了這個城市的吸引力，還能馬上帶動周邊產(chǎn)業(yè)開展，加上當(dāng)?shù)卣姆龀?，這些都說明對二三線城市的擴張將是大勢所趨8.4萬平方米3.08億萬達蕪湖4.0萬平米44億南京中商徐州4.3萬平方米47億南京中商淮安由于地價具有明顯的地區(qū)性和地域性，且受土地用途、地租、利息等諸多因素的影響，因此其價格差異較大68.6萬平米66.6億綠城臺州地塊開發(fā)商成交價格出讓面積備注二三線城市綜合體項目部分?jǐn)?shù)據(jù)（11年1月）結(jié)束語商業(yè)地產(chǎn)擁有光明的未來的同時也面臨一些挑戰(zhàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)是高門檻的運作模式，專業(yè)性強，資金、實力欠缺的開發(fā)商難以駕馭，如城市綜合體工程，其對市場和投資者就有極高的要