全國(guó)住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理（共54）

第三節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的的建建管管管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的的建建管管管管理理是是指指在在房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目施施工工前前，，由由政政府府建建筑筑業(yè)業(yè)管管理理部部門門對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目從房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建開開始始到到施施工工許許可可證證發(fā)發(fā)放放為為止止的的全全過(guò)過(guò)程程管管理理。一、、房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目建建管管管管理理工工作作的的基基本本流流程程（二二））房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目建建管管管管理理工工作作流流程程圖圖在圖圖7-2的各各個(gè)個(gè)工工作作流流程程中中，，政政府府部部門門采采用用““電電子子身身份份證證””的的形形式式來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行管管理理，，即即采采用用工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目IC卡來(lái)來(lái)對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目建管管管管理理的的工工作作流流程程中中關(guān)關(guān)鍵鍵的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行管管理理。。工程報(bào)建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計(jì)合同簽證設(shè)計(jì)審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)*施工合同登記初步設(shè)計(jì)審批*一般項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批*房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設(shè)計(jì)審圖登記施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*住宅項(xiàng)目發(fā)包資格審查*設(shè)計(jì)發(fā)包*施工發(fā)包*初步設(shè)計(jì)審批*施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包市政公用事業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分類二、、房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目建建管管管管理理中中的的主主要要工工作作（一一））房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程報(bào)報(bào)建建1、、目目的的2、房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目工工程程報(bào)報(bào)建建的的范范圍圍凡要進(jìn)行建建設(shè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，總投投資在在50萬(wàn)元元以上上（不不含50萬(wàn)萬(wàn)元））的，，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工程立立項(xiàng)文文件批批準(zhǔn)后后30天內(nèi)內(nèi)，且且在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工程勘勘察、、設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)包包前向向政府府報(bào)建建部門門辦理理報(bào)建建手續(xù)續(xù)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程報(bào)報(bào)建的的管理理部門門市建委委主管管，交交易中中心組組織實(shí)實(shí)施和和管理理。區(qū)（縣縣）建建設(shè)主主管，，分中中心實(shí)實(shí)施。。4、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程報(bào)報(bào)建的的管理理權(quán)限限市建設(shè)設(shè)工程程交易易管理理中心心負(fù)責(zé)責(zé)全市市建設(shè)設(shè)工程程總投投資在在1500萬(wàn)元元以上上的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目和總投投資在在500萬(wàn)萬(wàn)美元元以上上的非非限制制性中中外合合資的的工程程項(xiàng)目目的報(bào)報(bào)建管管理。。各區(qū)（（縣）），總總投資資在1500萬(wàn)元以以下（（含1500萬(wàn)元））的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目和和總投投資在在500萬(wàn)美元元以下下（含含500萬(wàn)美元元）的的非限限制性性中外外合資資的工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的報(bào)建建管理理；5、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程報(bào)報(bào)建的的內(nèi)容容工程名名稱；；建設(shè)設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)；總總投資資、總總面積積；當(dāng)當(dāng)年投投資額額；資資金來(lái)來(lái)源；；工程程規(guī)模模；預(yù)預(yù)計(jì)開開、竣竣工日日期。。6、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程報(bào)報(bào)建的的程序序房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)單位位向報(bào)報(bào)建管管理部部門領(lǐng)領(lǐng)取《《建設(shè)設(shè)工程程報(bào)建建表》》和《《建設(shè)設(shè)工程程報(bào)建建信息息卡》》。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)單位位填妥妥上述述表格格后隨隨帶建建設(shè)工工程立立項(xiàng)批批準(zhǔn)文文件原原件和和復(fù)印印件、、企業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照照及有有關(guān)證證明文文件的的原件件和復(fù)復(fù)印件件，報(bào)報(bào)送市市建設(shè)設(shè)工程程交易易中心心或各各區(qū)（（縣））建設(shè)設(shè)工程程交易易分中中心審審核。。凡符符合要要求的的住宅宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，市市交易易中心心或分分中心心將當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予予以辦辦理手手續(xù)，，并發(fā)發(fā)給項(xiàng)項(xiàng)目IC卡。（二））房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目工工程發(fā)發(fā)包資資格審審查1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程發(fā)發(fā)包資資格審審查的的內(nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工工程發(fā)發(fā)包單單位應(yīng)應(yīng)具備備下列列條件件：（1）是否否有法法人資資格或或系依依法成成立的的組織織；（2）是否否有與與建設(shè)設(shè)工程程相適適應(yīng)的的資金金；（3）是否否有與與建設(shè)設(shè)工程程相適適應(yīng)的的人員員。（三））勘察招招標(biāo)發(fā)發(fā)包凡屬設(shè)設(shè)計(jì)招招標(biāo)范范圍的的建設(shè)設(shè)工程程項(xiàng)目目（總總投資資額在在500萬(wàn)元以以上的的居住住小區(qū)區(qū)、高高層住住宅、、公共共建筑筑及其其他民民用建建設(shè)工工程和和新建建、擴(kuò)擴(kuò)建、、技術(shù)術(shù)改造造的工工業(yè)、、市政政工程程等項(xiàng)項(xiàng)目）），其其工程程勘察察任務(wù)務(wù)必須須進(jìn)行行勘察察招標(biāo)標(biāo)。（四））設(shè)計(jì)招招標(biāo)發(fā)發(fā)包總投資資額在在500萬(wàn)元以以上（（含500萬(wàn)元））的居居住小小區(qū)、、高層層住宅宅、公公共建建筑及及其他他民用用建筑筑工程程；總總投資資額在在100萬(wàn)元（（含100萬(wàn)元））以上上的市市區(qū)廣廣場(chǎng)、、主要要道路路兩旁旁和重重要風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)的新新建、、改建建、擴(kuò)擴(kuò)建的的建筑筑物；；總投投資額額在1000萬(wàn)元以以上（（含1000萬(wàn)元））的新新建、、擴(kuò)建建、技技術(shù)改改造的的工業(yè)業(yè)、市市政工工程等等項(xiàng)目目。（五）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目初初步設(shè)設(shè)計(jì)審審批1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目初初步設(shè)設(shè)計(jì)的的審批批機(jī)關(guān)關(guān)實(shí)行分分級(jí)管管理，，建委委（局局）是是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目初初步設(shè)設(shè)計(jì)的的審批批機(jī)關(guān)關(guān)。2、建設(shè)設(shè)單位位送審審初步步設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，，應(yīng)提提交的的文件件資料料（1）工程程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告的的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件（復(fù)復(fù)印件件）；；（2）規(guī)劃劃部門門簽發(fā)發(fā)的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要求及及設(shè)計(jì)計(jì)方案案審核核意見(jiàn)見(jiàn)；（3）設(shè)計(jì)計(jì)單位位提供供的全全套初初步設(shè)設(shè)計(jì)文文件（（應(yīng)加加蓋市市建委委統(tǒng)一一頒發(fā)發(fā)的出出圖專專用章章）；；（4）批租租地塊塊的《《土地地使用用權(quán)有有償出出讓合合同》》復(fù)印印件；；（5）相關(guān)關(guān)土地地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件。審批機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)組織織住宅宅、環(huán)環(huán)保、、綠化化等相相關(guān)部部門評(píng)評(píng)審，，并以以住宅宅（房房地產(chǎn)產(chǎn)）部部門為為主。。有關(guān)部部門可可能根根據(jù)整整個(gè)小小區(qū)周周圍環(huán)環(huán)境及及國(guó)家家的有有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。初步設(shè)設(shè)計(jì)審審批合合格，，將由由相應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)責(zé)部門門批復(fù)復(fù)，其其一經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)，不不得任任意修修改。。如需需作較較大修修改，，則須須重新新報(bào)原原審批批機(jī)關(guān)關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)。（六）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查、送送審、、內(nèi)容容審查單單位是是具有有設(shè)計(jì)計(jì)審圖圖資質(zhì)質(zhì)的審審圖公公司。。送審單單位是是承擔(dān)擔(dān)住宅宅工程程項(xiàng)目目施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)的的設(shè)計(jì)計(jì)單位位。內(nèi)容：：（1）是否否符合合有關(guān)關(guān)的法法律、、法規(guī)規(guī)和現(xiàn)現(xiàn)行的的技術(shù)術(shù)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)定的的要求求；（2）提供供審查查的設(shè)設(shè)計(jì)文文件是是否齊齊全和和符合合程序序；（3）是否否按照照經(jīng)批批準(zhǔn)的的初步步設(shè)計(jì)計(jì)文件件進(jìn)行行施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)，，施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件件是否否達(dá)到到規(guī)定定的設(shè)設(shè)計(jì)深深度標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要要求；；（4）基礎(chǔ)礎(chǔ)處理理是否否妥當(dāng)當(dāng)，基基礎(chǔ)最最終沉沉降計(jì)計(jì)算值值、偏偏心距距計(jì)算算值、、傾斜斜率計(jì)計(jì)算值值是否否符合合本市市有關(guān)關(guān)規(guī)定定；（5））上部部結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)是否否安全全等。。（七）施工工監(jiān)理理招標(biāo)標(biāo)發(fā)包包1、施工工監(jiān)理理招標(biāo)標(biāo)的范范圍根據(jù)國(guó)國(guó)家的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，實(shí)實(shí)施施施工監(jiān)監(jiān)理招招標(biāo)的的范圍圍為：：國(guó)家家和本本市重重大建建設(shè)工工程；；大、、中型型公益益事業(yè)業(yè)工程程；住住宅工工程；；利用用外國(guó)國(guó)政府府或者者國(guó)際際金融融組織織贈(zèng)款款、貸貸款的的工程程等。。2、施工工監(jiān)理理招標(biāo)標(biāo)的管管理部部門建設(shè)工工程交交易管管理中中心監(jiān)監(jiān)理分分中心心負(fù)責(zé)責(zé)本市市范圍圍內(nèi)上上述工工程的的施工工監(jiān)理理交易易活動(dòng)動(dòng)的管管理。。（八）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工招招標(biāo)發(fā)發(fā)包1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工招招標(biāo)投投標(biāo)的的管理理部門門建設(shè)工工程招招標(biāo)投投標(biāo)管管理辦辦公室室及各各區(qū)（（縣））的建建設(shè)工工程招招標(biāo)投投標(biāo)管管理辦辦公室室。2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工招招標(biāo)投投標(biāo)的的范圍圍總投資資額在在50萬(wàn)元（（含50萬(wàn)元））的住住宅建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。。3、住宅宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目施工工招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的管管理權(quán)權(quán)限省級(jí)建設(shè)工工程招招標(biāo)投投標(biāo)管管理辦辦公室室負(fù)責(zé)責(zé)全市市建設(shè)設(shè)工程程總投投資在在3000萬(wàn)元及及以上上的生生產(chǎn)性性建設(shè)設(shè)工程程項(xiàng)目目，總總投資資在1500萬(wàn)元及及以上上的非非生產(chǎn)產(chǎn)性建建設(shè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的施工工招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)管理理；區(qū)（縣縣）招招標(biāo)投投標(biāo)管管理辦辦公室室負(fù)責(zé)責(zé)本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)總投投資在在3000萬(wàn)元以以下的的生產(chǎn)產(chǎn)性建建設(shè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目，，總投投資在在1500萬(wàn)元以以下的的非生生產(chǎn)性性建設(shè)設(shè)工程程項(xiàng)目目的施施工招招標(biāo)投投標(biāo)管管理。。4、專業(yè)業(yè)分包包管理理凡本區(qū)域內(nèi)建建設(shè)工工程的的土方方、石石方、、樁基基、建建筑幕幕墻、、金屬屬結(jié)構(gòu)構(gòu)等專專業(yè)承承包或或分包包的交交易都都必須須進(jìn)入入相應(yīng)應(yīng)的交交易市市場(chǎng)公公開交交易。（九）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量、、安全全監(jiān)督督申報(bào)報(bào)1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量、、安全全監(jiān)督督的范范圍本區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)除個(gè)個(gè)人建建造自自住房房屋外外的房房屋建建筑、、土木木工程程、工工程設(shè)設(shè)備安安裝、、管道道敷設(shè)設(shè)等新新建、、改建建、擴(kuò)擴(kuò)建的的建設(shè)設(shè)工程程。2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量、、安全全監(jiān)督督的管管理部部門由建設(shè)設(shè)工程程質(zhì)量量監(jiān)督督總站站及各各區(qū)（（縣））質(zhì)監(jiān)監(jiān)站負(fù)負(fù)責(zé)。。申報(bào)的工工程中含含有人防防工程的的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)將其中中人防工工程部分分向上海海市民防防建設(shè)工工程質(zhì)量量監(jiān)督站站辦理民民防工程程質(zhì)量核核驗(yàn)監(jiān)督督的申報(bào)報(bào)。（十）施施工許可可申辦1、施工許許可申辦辦的管理理部門市建設(shè)工工程交易易中心或或市建設(shè)設(shè)工程交交易中心心派出分分中心或或區(qū)（縣縣）分中中心為施施工許可可申辦的的管理部部門。2、施工許許可申辦辦的管理理范圍凡在本市市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)新新建、改改建和擴(kuò)擴(kuò)建的建建設(shè)工程程施工前前，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理理建設(shè)工工程施工工許可證證手續(xù)。。施工許許可證應(yīng)應(yīng)放在施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，隨時(shí)時(shí)備查。。帶下列資資料申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)工工程施工工許可證證：（1）建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證；（2）資金入入賬憑證證；（3）通水、、通電、、通路以以及場(chǎng)地地平整等等有關(guān)證證明；（（4）建設(shè)工工程承發(fā)發(fā)包合同同副本和和廉潔協(xié)協(xié)議；（5）監(jiān)理合合同（應(yīng)應(yīng)當(dāng)實(shí)行行監(jiān)理的的工程））；（6）建設(shè)工工程質(zhì)量量和安全全監(jiān)督申申報(bào)材料料；（7）項(xiàng)目施施工登記記卡（中中標(biāo)單位位）；（8）勘察、、設(shè)計(jì)、、施工中中標(biāo)（交交易成交交）通知知書；（（9）住宅新新開工審審核通知知單；（10）《住宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目配配套建設(shè)設(shè)條件審審核申請(qǐng)請(qǐng)表》審核意見(jiàn)見(jiàn)通知單單等。根據(jù)規(guī)定，，未領(lǐng)取取建設(shè)工工程施工工許可證證的住宅宅建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，不不得進(jìn)行行施工。。施工監(jiān)理理合同登登記1、施工監(jiān)理理合同登登記的范范圍：凡凡監(jiān)理公公司所承承接的所所有施工工監(jiān)理項(xiàng)項(xiàng)目。2、施工監(jiān)監(jiān)理合同同登記的的管理部部門：上上海市建建設(shè)工程程交易管管理中心心監(jiān)理分分中心負(fù)負(fù)責(zé)承辦辦施工監(jiān)監(jiān)理合同同的登記記手續(xù)。。3、施工監(jiān)監(jiān)理合同同登記需需提交的的材料：：建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目IC卡（僅限限應(yīng)當(dāng)通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)方式選選擇監(jiān)理理單位的的項(xiàng)目））；監(jiān)理理企業(yè)IC卡、交易易席位證證；建筑筑總平面面圖一張張（復(fù)印印件）；；標(biāo)準(zhǔn)施施工監(jiān)理理合同本本及復(fù)印印件等。。4、進(jìn)行施施工監(jiān)理理合同登登記的單單位。施施工監(jiān)理理合同登登記應(yīng)由由住宅建建設(shè)單位位和施工工單位共共同前往往辦理。。第二節(jié)住住宅建建設(shè)項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)管理理一、住宅宅建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目招投投標(biāo)住宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目招招投標(biāo)是是住宅建建設(shè)項(xiàng)目目發(fā)包的的一項(xiàng)重重要方式式，它可可分為勘勘察招標(biāo)標(biāo)、設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)、、監(jiān)理招招標(biāo)和施施工招標(biāo)標(biāo)。進(jìn)入市場(chǎng)參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進(jìn)入建筑市場(chǎng)直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補(bǔ)充條件招標(biāo)發(fā)包滿足發(fā)包條件3、施工發(fā)發(fā)包方式式根據(jù)現(xiàn)行行的做法法，施工工發(fā)包的的方式，，主要可可分為：：招標(biāo)發(fā)包包（又可可分為：：公開招招標(biāo)、邀邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)）；議標(biāo)發(fā)包包；直接發(fā)包包三種。。（一）住住宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)住宅建設(shè)設(shè)項(xiàng)目勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)有一個(gè)個(gè)共同的的特點(diǎn)，，就是其其費(fèi)用在在一般情情況下，，各投標(biāo)標(biāo)者的報(bào)報(bào)價(jià)基本本相似，，因?yàn)閲?guó)國(guó)家對(duì)勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理的收收費(fèi)都有有明確的的指導(dǎo)價(jià)價(jià)。因此此，招標(biāo)標(biāo)單位在在評(píng)標(biāo)時(shí)時(shí)，不應(yīng)應(yīng)將商務(wù)務(wù)標(biāo)作為為主要的的評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，而而應(yīng)以技技術(shù)標(biāo)作作為評(píng)標(biāo)標(biāo)時(shí)的依依據(jù)。4、施工承承包（1）施工承承包的基基本概念念施工承包包是指具具有資質(zhì)質(zhì)證書或或者承接接業(yè)務(wù)許許可證的的建筑施施工單位位在規(guī)定定的業(yè)務(wù)務(wù)范圍內(nèi)內(nèi)承包建建設(shè)工程程施工的的過(guò)程。。二、施工工招投標(biāo)標(biāo)程序（一）施施工招標(biāo)標(biāo)程序政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見(jiàn)證開標(biāo)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件審核投標(biāo)申請(qǐng)者審核招標(biāo)文件審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標(biāo)通知書評(píng)標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)文件編制招標(biāo)補(bǔ)充文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑分發(fā)招標(biāo)文件接受投標(biāo)報(bào)名進(jìn)行資格預(yù)審編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)登記成立評(píng)標(biāo)小組成立招標(biāo)工作小組監(jiān)督、見(jiàn)證評(píng)標(biāo)、定標(biāo)評(píng)標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段（二）““無(wú)標(biāo)底底招標(biāo)，，有標(biāo)底底評(píng)標(biāo)””的實(shí)施施方法上海市在在施工評(píng)評(píng)標(biāo)中試試行“無(wú)無(wú)標(biāo)底招招標(biāo)，有有標(biāo)底評(píng)評(píng)標(biāo)”的的評(píng)標(biāo)辦辦法，其其做法如如下：1、公開擇擇優(yōu)選擇擇施工投投標(biāo)單位位假設(shè)擇優(yōu)優(yōu)選擇了了6家符合其其各方面面要求的的施工投投標(biāo)單位位，分別別設(shè)定為為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目的參參考工程程造價(jià)編制該項(xiàng)項(xiàng)目的參參考工程程造價(jià)，，向各個(gè)個(gè)參加競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的施施工招標(biāo)標(biāo)單位公公布（一一般公布布在招標(biāo)標(biāo)文件里里）。設(shè)設(shè)定該項(xiàng)項(xiàng)目編制制的參考考工程造造價(jià)為b。3、施工投投標(biāo)單位位自主報(bào)報(bào)價(jià)設(shè)定：a3（最高）＞＞a4＞a6＞a1＞a2＞a5（最低）去掉一個(gè)個(gè)最高的的報(bào)價(jià)a3和去掉一一個(gè)最低低的報(bào)價(jià)價(jià)a5。設(shè)定為：：規(guī)定：有有效區(qū)間間的系數(shù)數(shù)在+2%～-6%間間。那么么不舍去去的有效效區(qū)間在在（1+2%））～（1-6%）范圍圍里。如如果a3＞（1+2%）），那么，決決定a3舍去；如如果a5＞（1-6%）），決定a5不舍去。。4、計(jì)算正正式確定定后的算算術(shù)平均均值計(jì)算5家報(bào)價(jià)的的算術(shù)平平均值，，設(shè)定為為，則：：5、隨機(jī)抽抽取報(bào)價(jià)價(jià)算術(shù)平平均值的的權(quán)數(shù)規(guī)定報(bào)價(jià)價(jià)算術(shù)平平均值的的權(quán)數(shù)范范圍在0.60～0.70這八個(gè)數(shù)數(shù)之間。。由評(píng)標(biāo)標(biāo)小組的的組長(zhǎng)在在這八個(gè)個(gè)數(shù)碼簽簽中當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)抽取。。假如抽抽取的數(shù)數(shù)碼簽為為0.65，那么報(bào)報(bào)價(jià)算術(shù)術(shù)平均值值的權(quán)數(shù)數(shù)是0.65，而參考考工程造造價(jià)的權(quán)權(quán)數(shù)就是是0.35了。6、計(jì)算加加權(quán)平均均工程造造價(jià)，c=0.65×+0.35×b。7、隨機(jī)抽取取加權(quán)平平均工程程造價(jià)的的下浮率率假定規(guī)定定的下浮浮率范圍圍在1%～3%之間。由由評(píng)標(biāo)小小組的組組長(zhǎng)在1.0%、1.1%、1.2%、…、3.0%的數(shù)碼簽簽中當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)抽取。。假如抽抽取的數(shù)數(shù)碼簽為為2.3%，那么下下浮率就就是2.3%。設(shè)定期期望工程程造價(jià)為為d，則d=（1-2.3%）×c=0.977c，即為在“無(wú)無(wú)標(biāo)底招標(biāo)標(biāo)，有標(biāo)底底評(píng)標(biāo)”中中的評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)底。8、給各個(gè)施施工投標(biāo)單單位的報(bào)價(jià)價(jià)打分根據(jù)招標(biāo)文文件中評(píng)標(biāo)標(biāo)辦法的規(guī)規(guī)定，假如如規(guī)定的商商務(wù)標(biāo)的滿滿分為60分，報(bào)價(jià)偏偏離標(biāo)底，，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給給各投標(biāo)單單位打分。。即：若若為正值，，選用公式計(jì)算；；若為負(fù)值值，選用公公式式計(jì)算。（三）施工工投標(biāo)獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有效標(biāo)遞交投標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)保函編制投標(biāo)標(biāo)書參加答疑會(huì)研究招標(biāo)文件、踏勘等取得招標(biāo)文件投標(biāo)申請(qǐng)參加資格審查成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策（四）投標(biāo)標(biāo)應(yīng)注意的的幾個(gè)問(wèn)題題投標(biāo)活動(dòng)是是一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)工程，每每一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都要認(rèn)真真對(duì)待，要要做到：加加強(qiáng)信息管管理，把握握投標(biāo)機(jī)會(huì)會(huì)；研究投投標(biāo)決策，，化解市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；解解讀投標(biāo)須須知，防止止廢標(biāo)產(chǎn)生生；編好投投標(biāo)文件，，造價(jià)技術(shù)術(shù)并重。同時(shí)要注意意防止導(dǎo)致致廢標(biāo)原因因的產(chǎn)生，，因?yàn)橥稑?biāo)標(biāo)標(biāo)書列為為廢標(biāo)，一一切努力將將前功盡棄棄。通常廢廢標(biāo)產(chǎn)生的的原因有：：投標(biāo)文件件沒(méi)密封、、標(biāo)書無(wú)印印鑒、格式式不對(duì)、超超時(shí)送達(dá)等等。第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)工程的的監(jiān)理通過(guò)恰當(dāng)?shù)牡姆绞胶屯就緩?，?duì)工工程質(zhì)量、、工程進(jìn)度度、工程造造價(jià)、工程程設(shè)計(jì)、竣竣工驗(yàn)收等等重要環(huán)節(jié)節(jié)實(shí)施必要要的管理和和監(jiān)督。一、工程監(jiān)監(jiān)理概述（一）工程程監(jiān)理的基基本含義建筑工程監(jiān)監(jiān)理，是指指由具有法法定資質(zhì)條條件的工程程監(jiān)理單位位，根據(jù)建建設(shè)單位的的委托，依依照法律、、行政法規(guī)規(guī)及有關(guān)的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文文件和建筑筑工程承包包合同，在在施工質(zhì)量量、建設(shè)工工期和建設(shè)設(shè)資金使用用等方面，，代表建設(shè)設(shè)單位對(duì)工工程施工實(shí)實(shí)施專門的的監(jiān)督活動(dòng)動(dòng)，以求用用最少的人人力、物力力、財(cái)力和和時(shí)間獲得得符合質(zhì)量量要求的產(chǎn)產(chǎn)品。（二）監(jiān)理理工作的主主體及其職職能1、政府監(jiān)理理政府監(jiān)理是是指各級(jí)人人民政府建建設(shè)行政主主管部門和和國(guó)務(wù)院工工業(yè)交通部部門對(duì)工程程建設(shè)實(shí)施施階段建設(shè)設(shè)行為實(shí)施施的監(jiān)理，，以及對(duì)社社會(huì)監(jiān)理單單位監(jiān)督管管理。政府監(jiān)理的的主要內(nèi)容容包括：制制定并監(jiān)督督實(shí)施監(jiān)理理法規(guī)以及及相關(guān)的建建設(shè)法規(guī)；；審批建設(shè)設(shè)監(jiān)理單位位資質(zhì)；歸歸口管理所所轄區(qū)域的的建設(shè)監(jiān)理理工作；對(duì)對(duì)工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目實(shí)施施直接監(jiān)理理，如建設(shè)設(shè)項(xiàng)目是否否符合國(guó)家家經(jīng)濟(jì)發(fā)展展總體要求求，是否符符合環(huán)境保保護(hù)要求等等。2、社會(huì)監(jiān)理理社會(huì)監(jiān)理是是指社會(huì)監(jiān)監(jiān)理單位受受建設(shè)單位位的委托，，對(duì)工程建建設(shè)實(shí)施階階段建設(shè)行行為實(shí)施的的監(jiān)理。社會(huì)監(jiān)理單單位可以是是專門從事事監(jiān)理業(yè)務(wù)務(wù)的工程建建設(shè)監(jiān)理公公司或事務(wù)務(wù)所，也可可以是兼承承建設(shè)監(jiān)理理業(yè)務(wù)的工工程設(shè)計(jì)、、科學(xué)研究究、工程建建設(shè)咨詢單單位等。社會(huì)監(jiān)理的的內(nèi)容非常常廣泛，從從投資決策策咨詢的建建設(shè)項(xiàng)目前前期準(zhǔn)備階階段，到工工程保修階階段，貫穿穿整個(gè)工程程的全過(guò)程程。（四）工程程監(jiān)理的總總?cè)蝿?wù)工程監(jiān)理有有四項(xiàng)主要要任務(wù)，即即建設(shè)項(xiàng)目目的三大目目標(biāo)控制與與合同管理理。三大目標(biāo)是是費(fèi)用控制制目標(biāo)、總總工期目標(biāo)標(biāo)和質(zhì)量目目標(biāo)。通過(guò)過(guò)對(duì)這三大大目標(biāo)在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)過(guò)程中的的動(dòng)態(tài)控制制，及時(shí)跟跟蹤糾偏，，有利于達(dá)達(dá)到預(yù)期目目的。三、監(jiān)理工工作的內(nèi)容容與方法（一）工程程投資監(jiān)理理工程投資監(jiān)監(jiān)理是對(duì)工工程的投資資可能性、、投資量、、投資分配配形式和方方案等作具具體的研究究、考證和和管理。1、投資監(jiān)理理的內(nèi)容（1）投資決策策階段的投投資監(jiān)理（2）設(shè)計(jì)階段段的投資監(jiān)監(jiān)理（3）施工招標(biāo)標(biāo)階段的投投資監(jiān)理（4）施工階段段的投資監(jiān)監(jiān)理3、投資監(jiān)理的的方法投資監(jiān)理的的主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分析析方法有：：（1）方案比較較法（2）盈虧分析析法（3）回歸分析析法（4）決策樹法法（5）價(jià)值分析析法（二）建設(shè)設(shè)工程進(jìn)度度監(jiān)理工程建設(shè)進(jìn)進(jìn)度監(jiān)理是是指對(duì)工程程建設(shè)項(xiàng)目目的各建設(shè)設(shè)階段的工工作順序和和持續(xù)時(shí)間間進(jìn)行規(guī)劃劃、實(shí)施、、檢查、協(xié)協(xié)調(diào)及信息息反饋等一一系列活動(dòng)動(dòng)的總稱。。建設(shè)項(xiàng)目目進(jìn)度監(jiān)理理的總目標(biāo)標(biāo)是建設(shè)工工期，通過(guò)過(guò)監(jiān)理單位位的咨詢和和監(jiān)督活動(dòng)動(dòng)，確保如如期完成工工程。1、工程進(jìn)度監(jiān)監(jiān)理的方法法（1）橫道圖法法工序ABCABC周實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度（三）建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量監(jiān)理工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理是指建建設(shè)工程在在準(zhǔn)備和實(shí)實(shí)施過(guò)程中中，監(jiān)理單單位通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查查、設(shè)計(jì)、、采購(gòu)物資資、加工訂訂貨、施工工、試驗(yàn)和和檢驗(yàn)、安安裝和試運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工工驗(yàn)收、用用后服務(wù)等等一系列環(huán)環(huán)節(jié)中的作作業(yè)技術(shù)活活動(dòng)的檢查查和督促，，使建設(shè)工工程在性能能、壽命、、安全性、、可靠性、、經(jīng)濟(jì)性等等方面都達(dá)達(dá)到一定的的標(biāo)準(zhǔn)的活活動(dòng)。質(zhì)量量監(jiān)理貫穿穿工程建設(shè)設(shè)的始終，，是整個(gè)建建設(shè)工程的的重要組織織部分。3、設(shè)工程質(zhì)量量監(jiān)理的內(nèi)內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理從內(nèi)容容上看主要要包括以下下三個(gè)方面面：（1）對(duì)原材料料的監(jiān)理（2）對(duì)混凝土土澆灌的試試驗(yàn)監(jiān)理（3）對(duì)施工程程序的監(jiān)理理（四）建設(shè)設(shè)工程成本本（造價(jià)））監(jiān)理是防止預(yù)算算超概算，，決算超預(yù)預(yù)算的重要要手段。1、建設(shè)工程成成本（造價(jià)價(jià)）監(jiān)理的的任務(wù)和控控制方法在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施過(guò)程程中，工程程成本（造造價(jià)）監(jiān)理理的任務(wù)是是按預(yù)算成成本階段、、分部位地地進(jìn)行成本本控制，不不使其一個(gè)個(gè)部位或一一個(gè)項(xiàng)目超超出預(yù)算規(guī)規(guī)定，否則則就要進(jìn)行行比較分析析，找出原原因。工程成本（（造價(jià)）監(jiān)監(jiān)理與傳統(tǒng)統(tǒng)管理方法法的重要區(qū)區(qū)別是：傳傳統(tǒng)管理是是一次撥款款，竣工后后決算，對(duì)對(duì)工程的預(yù)預(yù)控工作難難以落實(shí)，，往往是虧虧盈既成事事實(shí)；而工工程成本（（造價(jià)）監(jiān)監(jiān)理則正好好彌補(bǔ)了傳傳統(tǒng)管理的的缺陷，實(shí)實(shí)行工程建建設(shè)過(guò)程的的預(yù)先控制制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題及時(shí)分分析處理，，并采取補(bǔ)補(bǔ)救措施。。1、招標(biāo)承包工工程的成本本（造價(jià)））監(jiān)理（1）詳細(xì)分析析中標(biāo)者的的標(biāo)書和報(bào)報(bào)價(jià)，并根根據(jù)合同預(yù)預(yù)算，組織織雙方簽訂訂合同，并并以此作為為工程結(jié)算算的依據(jù)。。（2）工程開工工后，要逐逐月進(jìn)行成成本分析，，具體核算算實(shí)際成本本與計(jì)劃價(jià)價(jià)格、投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)、合合同預(yù)算、、施工預(yù)算算之間的各各分部分期期工程及各各階段差別別，進(jìn)行比比較和盈虧虧分析。如如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，應(yīng)及及時(shí)采取有有力措施，，確保施工工過(guò)程中的的實(shí)際成本本始終在計(jì)計(jì)劃價(jià)格幅幅度之內(nèi)，，直至工程程竣工結(jié)算算。（3）逐步建立立檢查制度度和程序，，進(jìn)行定量量工作，制制定切實(shí)可可行的措施施（負(fù)責(zé)人人、執(zhí)行人人等），從從而保證計(jì)計(jì)劃的實(shí)施施和目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。（4）根據(jù)工期期計(jì)算工程程造價(jià)的監(jiān)監(jiān)理程序，，應(yīng)先根據(jù)據(jù)建設(shè)單位位提出的工工期計(jì)算造造價(jià)，編制制二或三個(gè)個(gè)不同工期期的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃方案，，詳細(xì)計(jì)算算每個(gè)方案案的造價(jià)，，然后求得得最低造價(jià)價(jià)的工期即即為最優(yōu)工工期。第四節(jié)住宅配套建建設(shè)管理一、住宅區(qū)區(qū)市政、公公用配套設(shè)設(shè)施（一）住宅宅區(qū)市政、、公用配套套設(shè)施的內(nèi)內(nèi)容和設(shè)置置要求1、住宅區(qū)市市政、公用用配套設(shè)施施分類住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施綠化環(huán)境設(shè)施市政公用設(shè)施雨水管網(wǎng)污水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設(shè)施二、住宅區(qū)區(qū)公共建筑筑配套建設(shè)設(shè)內(nèi)容和設(shè)設(shè)置要求（二）住宅宅區(qū)公建配配套建設(shè)的的內(nèi)容和設(shè)設(shè)置1、住宅區(qū)公建建配套建設(shè)設(shè)的內(nèi)容主要包括：：教育系統(tǒng)統(tǒng)的中、小小學(xué)，幼兒兒園、托兒兒所；交通通系統(tǒng)的公公交站點(diǎn)、、郵政所等等；建設(shè)系系統(tǒng)的物業(yè)業(yè)用房、管管養(yǎng)段、煤煤氣營(yíng)業(yè)所所、環(huán)衛(wèi)分分所（道班班房）、公公共廁所及及小區(qū)公園園前期征地地；地區(qū)系系統(tǒng)的街道道辦事處、、派出所以以及居委會(huì)會(huì)；社區(qū)服服務(wù)的托老老所、活動(dòng)動(dòng)中心等；；商委系統(tǒng)統(tǒng)的街坊級(jí)級(jí)部分商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；小小區(qū)及居住住區(qū)級(jí)的商商業(yè)用房、、體育場(chǎng)（（館）、圖圖書館、敬敬老院、民民政福利用用房、文化化娛樂(lè)中心心等。2、住宅區(qū)公公建配套建建設(shè)的設(shè)置置居住區(qū)公建建配套費(fèi)用用基本上都都納入住宅宅成本，但但投資方式式具體有兩兩種：一種種是開發(fā)商商按規(guī)定交交配套費(fèi)，，除經(jīng)營(yíng)性性項(xiàng)目由開開發(fā)商按規(guī)規(guī)劃要求直直接投資建建設(shè)外，其其他公建項(xiàng)項(xiàng)目由主管管部門立項(xiàng)項(xiàng)統(tǒng)一安排排建造。二二是開發(fā)商商經(jīng)批準(zhǔn)不不交配套費(fèi)費(fèi)，所有公公建項(xiàng)目都都由開發(fā)商商直接投資資，包干建建設(shè)。居委會(huì)雖然然是群眾性性組織，但但是它和居居民的日常常生活密切切相關(guān)，因因此，目前前其用房仍仍實(shí)行開發(fā)發(fā)商無(wú)償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交的方式式進(jìn)行，居居委會(huì)擁有有使用權(quán)。。三、居住區(qū)區(qū)綠化環(huán)境境建設(shè)居住區(qū)綠化化能充分發(fā)發(fā)揮植物在在防塵、遮遮陽(yáng)、隔音音、降溫、、防災(zāi)等方方面的綜合合功能，達(dá)達(dá)到改善住住區(qū)小氣候候的目的，，創(chuàng)造人與與自然和諧諧共存，貼貼近自然的的自然環(huán)境境。（二）總體要求居住區(qū)是人人居環(huán)境最最直接的空空間，應(yīng)充充分體現(xiàn)““以人為本本”，以創(chuàng)創(chuàng)造舒適、、安全、健健康、寧?kù)o靜、平衡的的生態(tài)環(huán)境境為目標(biāo)。?？傮w要求求是：1、力求自然然活潑的風(fēng)風(fēng)格，創(chuàng)造造景觀各異異、豐富多多彩的人工工植物群落落。2、合理的地地形設(shè)計(jì)。。進(jìn)行地形形設(shè)計(jì)是為為了豐富景景觀，為植植物生長(zhǎng)創(chuàng)創(chuàng)造條件。。3、從居住的的特定功能能出發(fā)，做做到因地制制宜，綠化化不影響居居室的通風(fēng)風(fēng)、采光。。4、高高層層、、小小高高層層住住區(qū)區(qū)的的綠綠化化規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)還還必必須須充充分分注注意意鳥鳥瞰瞰效效果果，，滿滿足足住住在在高高樓樓上上的的居居民民俯俯視視欣欣賞賞園園林林構(gòu)構(gòu)圖圖的的色色彩彩美美、、藝藝術(shù)術(shù)美美，，給給人人以以賞賞心心悅悅目目的的享享受受。。5、充充分分運(yùn)運(yùn)用用我我國(guó)國(guó)傳傳統(tǒng)統(tǒng)園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法。。（三三））配配植植建建議議1、居居住住區(qū)區(qū)的的綠綠化化建建設(shè)設(shè)應(yīng)應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持持喬喬木木為為主主的的原原則則，，同同時(shí)時(shí)考考慮慮景景觀觀及及秋秋冬冬光光照照的的需需要要，，應(yīng)應(yīng)布布置置相相應(yīng)應(yīng)數(shù)數(shù)量量的的落落葉葉木木。。常常綠綠喬喬木木與與落落葉葉喬喬木木比比例例不不低低于于1：2，喬喬木木與與灌灌木木比比例例原原則則為為1：3～1：6；3、居居住住區(qū)區(qū)綠綠化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和建建設(shè)設(shè)應(yīng)應(yīng)注注意意植植物物多多樣樣性性7、綠綠化化對(duì)對(duì)于于小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境品品位位提提升升具具有有重重要要作作用用，，綠綠化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和建建設(shè)設(shè)應(yīng)應(yīng)遵遵循循美美觀觀、、多多彩彩的的原原則則。。四、、住住宅宅建建設(shè)設(shè)配配套套費(fèi)費(fèi)的的繳繳付付與與使使用用（一一））住住宅宅建建設(shè)設(shè)配配電電費(fèi)費(fèi)的的繳繳納