山東小高層洋房+高層住宅規(guī)劃及建筑方案

武家安置置區(qū)項目目北地塊塊規(guī)劃及及建筑方方案設(shè)計計PlanningandarchitecturaldesignoftheNorthblockofWuJiaresettlementareaproject現(xiàn)狀分析析區(qū)位分析析02基地地塊塊位于孫孫村片區(qū)區(qū)西北，，圍子山山東麓居居住帶北北端。地地塊位置置處于兩兩大片區(qū)區(qū)交界地地帶，飛飛躍大道道北側(cè)。。項目位置置現(xiàn)狀分析析外部交通通02廠區(qū)廠區(qū)基地緊靠靠城市主主干道飛飛躍大道道與城市市次干路路春秀路路，距離離省道S102和世紀(jì)大大道較近近，交通通便利通通達(dá)，公公共交通通發(fā)達(dá)。。飛躍大大道開通通后可以以極大提提升區(qū)域域交通便便利性?！，F(xiàn)狀分析析周邊現(xiàn)狀狀02廠區(qū)廠區(qū)高壓線及及西北方方向廠區(qū)區(qū)南側(cè)安置置區(qū)東側(cè)國家家電網(wǎng)工工業(yè)園武將山及及東南方方向廠區(qū)區(qū)地塊周邊邊多為安安置區(qū)與與工業(yè)廠廠區(qū)。東東南方向向為武將將山自然然風(fēng)景地地貌，距距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，看山山不近山山，整體體自然環(huán)環(huán)境一般般，山體體對基地地周邊環(huán)環(huán)境提升升力度有有限?，F(xiàn)狀分析析地形地貌貌02廠區(qū)廠區(qū)地塊內(nèi)中中部隆起起，四周周低，隆隆起部位位對總圖圖布局影影響較大大，因此此需要平整地面面?？臻g規(guī)劃劃設(shè)計方案推衍03規(guī)劃條件件解讀地塊用途土地面積（公頃）地上容積率地下容積率建筑密度停車率非機動停車路A地塊居住13.351.6-2.51.2≤20%≥120%≥100%配套公建≥3500㎡≥1200㎡副食品市場、文化站、衛(wèi)生站、社區(qū)辦公及養(yǎng)老用房地塊X幼托0.79班幼托

規(guī)劃范圍圍內(nèi)場地地已基本本平整完完畢，以以空閑地地為主。。西南南角一處處35KV高壓線，規(guī)劃入入地。西西南角角現(xiàn)狀11米寬寬道路，，規(guī)劃改改線。用地性質(zhì)質(zhì)為居住住用地。。地塊內(nèi)內(nèi)需配置置9班幼兒園一一棟。項目總規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積約14.05公頃頃（以實實測為準(zhǔn)準(zhǔn)），地塊A：：項目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積約13.35公頃頃（以實實測為準(zhǔn)準(zhǔn)），規(guī)規(guī)劃用地地性質(zhì)為為居住。。地塊X-1：項項目規(guī)劃劃建設(shè)用用地面積積約0.7公頃頃（以實實測為準(zhǔn)準(zhǔn)），規(guī)規(guī)劃用地地性質(zhì)為為幼托（（9班））。規(guī)劃住宅宅應(yīng)為高高層建筑筑，方案案應(yīng)結(jié)合合功能布布局，處處理好人人行及車車行視角角等沿飛飛躍大道道等主次次干路的的界面形形象，創(chuàng)創(chuàng)造沿街街通透、、層次分分明的空空間景觀觀及良好好的天際際線效果果。住宅底層層及主干干道兩側(cè)側(cè)不應(yīng)設(shè)設(shè)置沿街街商業(yè)；；公共建建筑退讓讓規(guī)劃道道路紅線線不宜小小于20米，并并應(yīng)結(jié)合合設(shè)置相相應(yīng)公共共停車位位。基地規(guī)劃劃條件較較為復(fù)雜雜，東側(cè)側(cè)有一35kv變電站。。西側(cè)靠靠北位置置有一幼幼兒園。。同時住住宅底層層及主干干道兩側(cè)側(cè)不能設(shè)設(shè)置沿街街商業(yè)。。幼兒園用用地空間規(guī)劃劃設(shè)計方案推衍衍03土地價值值分析同時我們們根據(jù)臨路噪音音、景觀視野野、變電站及周邊環(huán)境境等不利因因素進(jìn)行行地塊價價值排序序，作為為物業(yè)規(guī)規(guī)劃及后后續(xù)戶型型落位的的依據(jù)。。A1A2A3A4地塊三類噪音環(huán)境視野變電站居住價值A(chǔ)1中中中低二類A2中中中低二類A3中高高低一類A4高高高高三類排序A3>A1/A2>A4居住價值研研判——商業(yè)價值研研判——主干道及住住宅底部不不允許設(shè)置置商業(yè)前提下，配配套公建可可結(jié)合西側(cè)側(cè)入口及社社區(qū)內(nèi)部空空間設(shè)置。?？臻g規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案推衍03通過分析周周邊區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品，我們們發(fā)現(xiàn)區(qū)域域供應(yīng)高層為主，部分18層小高層層和部分11層小高高層，戶型型面積以100-125㎡高高層戶型為為主，少量量供應(yīng)120㎡以上上小高層及及洋房產(chǎn)品品，目前價價格及去化化視預(yù)售證證辦理進(jìn)度度節(jié)點及限限價集中開開盤去化為為主。項目名稱物業(yè)類型戶型區(qū)間主力戶型主力戶型占比龍湖·春江酈城22-33F高層95-1159527%18F小高層12512510%11F洋房123-15012314%中新·國際城22-33F高層84-14395-12283%中新·錦繡天地22-33F高層105-150105-11568%18F高層105-150105-13568%魯能·泰山7號高層95-11011046%小高層125-13512523%綠地·國際城高層105-115105/11550%F高層105-14412537%141-150

131-140

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龍湖春江酈城中新國際城中新錦繡天地魯能泰山7號龍湖春江悅茗綠地國際城高層18F+小高層（18F以下）洋房（11F）通過周對邊邊區(qū)域產(chǎn)品品的分析，，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)多以高層層為主，產(chǎn)產(chǎn)品面積段段主要集中中在100-140㎡。區(qū)域產(chǎn)品空間規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案推衍03產(chǎn)品類型選選擇綜上所述，，在做滿容容積率及滿滿足地塊限限高前提下下，我們選選擇以18F小高層洋房房和24F高層兩種房房型為主，，這樣有利利于樹立項項目高品質(zhì)質(zhì)的形象，，形成區(qū)域域市場差異異化，并且且更容易被被市場及客客戶認(rèn)可及及接受。物業(yè)類型發(fā)展?fàn)顟B(tài)市場空間分析高層（24F）競爭激烈主流產(chǎn)品該物業(yè)將長期處于高強度競爭狀態(tài)，而且競爭態(tài)勢逐漸加強；作為滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群配套及外溢剛需客群的高性價比產(chǎn)品，市場去化得以保證小高層洋房（18F）比較激烈相對有品質(zhì)優(yōu)勢隨著區(qū)域成熟和城市開發(fā)強度提升，小高層洋房產(chǎn)品作為輔助性產(chǎn)品，大規(guī)模出現(xiàn)的可能性較低，但市場認(rèn)可度接近11F小高層；洋房（11F）比較稀缺差異化明顯目前已經(jīng)非常稀缺，屬于高端類型產(chǎn)品，價格拉升能力較強，未來市場稀缺狀態(tài)只會越來越強，但容易被更高端類型產(chǎn)品分流客戶；多層洋房（8F）比較稀缺差異化明顯目前已經(jīng)非常稀缺，屬于高端類型產(chǎn)品，價格拉升能力較強，未來市場稀缺狀態(tài)只會越來越強，但容易被更高端類型產(chǎn)品分流客戶；住宅物業(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)符合區(qū)域板塊發(fā)展特征有利于樹立項目高品質(zhì)形象；有利于形成市場差異化；有較高的土地利用率；有利于對內(nèi)部園林空間的營造；有利于市場及客戶的認(rèn)可及接受；合理的物業(yè)開發(fā)及建設(shè)成本；整體定位——高新東區(qū)飛飛躍大道30萬平米洋洋房化化品質(zhì)高尚尚住區(qū)空間規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案推衍031、強排：：首先考慮慮項目周邊邊環(huán)境，滿滿足日照和和建筑間距距的要求，，高層排在在北側(cè)，多多層排在南南側(cè)，體現(xiàn)現(xiàn)均好性。。2、空間優(yōu)優(yōu)化：高層層放在北側(cè)側(cè)和東側(cè)，，多層放在在西南側(cè)。。南北形成成大空間的的序列軸線線，復(fù)合傳傳統(tǒng)禮序。。內(nèi)部多個個景觀組團團，形成有有分有合，，秩序井然然的空間布布局形態(tài)。。布局上我們們首先進(jìn)行行了強排：：考慮項目目周邊環(huán)境境，滿足日日照和建筑筑間距的要要求，高層層排在北側(cè)側(cè)，多層排排在南側(cè)。。之后進(jìn)行行空間優(yōu)化化，初步形形成了一軸軸一帶四心心的結(jié)構(gòu)。。但是我們們認(rèn)為這種種常規(guī)的空空間形態(tài)依依然不能滿滿足甲方和和住戶對這這個項目的的整體品質(zhì)質(zhì)的訴求，，我們于是是從中國傳傳統(tǒng)的院落落空間入手手，尋找提提升空間品品質(zhì)之道。。通過調(diào)查查研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，北京恭恭王府就是是一個很好好的老師?？臻g規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案推衍03恭王府整體規(guī)劃借借鑒北京恭恭王府的布布局：傳統(tǒng)統(tǒng)四合院四四進(jìn)院落有禮有序、北方園林林的端莊典雅空間規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案推衍03我們效仿恭恭王府的軸軸線設(shè)計，，沿建筑軸軸線分為三三個部分，，由于主干干道無法設(shè)設(shè)置商業(yè)，，我們把前前區(qū)向基地地內(nèi)部凹陷陷形成商業(yè)業(yè)廣場，作作為社區(qū)區(qū)和城市市的過過度度空間間；；中區(qū)區(qū)為為公公共共活活動動及及景景觀觀廣廣場場部部分分；；最最后后是是住住宅宅及及宅宅間間綠綠化化部部分分。。私密密性性功能能性性開放放性性體量量生生成成空間間規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方案案推衍衍03前區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)部部分分沿沿軸軸線線布布局局，，親親和和城城市市界界面面，，增增強強歸歸家家引引導(dǎo)導(dǎo)性性，，方方便便住住戶戶工工作作生生活活的的同同時時產(chǎn)產(chǎn)生生歸歸屬屬感感。?？臻g間規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方案案推衍衍03中區(qū)區(qū)復(fù)復(fù)合合多多種種功功能能于于一一體體，，物物業(yè)業(yè)辦辦公公，，社社區(qū)區(qū)會會所所等等，，結(jié)結(jié)合合水水體體形形成成的的前前區(qū)區(qū)廣廣場場既既滿滿足足了了住住戶戶日日常?；罨顒觿有栊枰?，開開闊闊的過度度空間間感受受也也起起到到了了緩緩解解人人們們工工作作生生活活壓壓力力的的作用用?？偲狡矫婷鎴D圖空間間規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計交通通分分析析03空間間規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計綠地地景觀觀分分析析03立面面設(shè)設(shè)計計04立面面設(shè)設(shè)計計上上采采用用中中式式風(fēng)風(fēng)格格，，頂頂部部多多層層次次的的華華冠冠提提升升住住宅宅形形象象，，典典雅雅的的立立面面形形式式營營造造出出國國風(fēng)風(fēng)雅雅韻韻高高品品質(zhì)質(zhì)的的居居住住氛氛圍圍。。立面面設(shè)設(shè)計計04戶型型設(shè)設(shè)計計04戶型型設(shè)設(shè)計計04戶型型設(shè)設(shè)計計04戶型型