某廣場商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書

PAGEPAGE31無錫萬達(dá)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書目 錄前 言 3第一章 上海銳翔物業(yè)管理有限公司簡介 5第一節(jié) 管理目標(biāo) 第二節(jié) 管理模式 第三節(jié) 實(shí)施美式管家、五星級酒店式服務(wù) 第四節(jié) 配合開發(fā)商工作 第五節(jié) 貫徹日常檢查制度，以保證管理目標(biāo)承諾實(shí)現(xiàn) 第三章 前期物業(yè)管理方案 第一節(jié) 前期物業(yè)管理工作的意義 第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內(nèi)容 第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織 第四節(jié) 前期管理的工作方式 第四章 全委托物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié) 物業(yè)管理工作內(nèi)容 第三節(jié) 物業(yè)管理便民服務(wù)內(nèi)容 第四節(jié) 塑造品位性、文化性社區(qū) 項(xiàng)目特殊情況管理方案 一、 非長期性居住住戶管理方案 24二、 安置當(dāng)?shù)厝藛T就業(yè)，增加勞動就業(yè)機(jī)會 25第五章 各項(xiàng)費(fèi)用測算 26第六章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督 32第七章 實(shí)施措施 34前 言首先非常感謝無錫萬達(dá)商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對我司的信任，使我司對萬達(dá)廣場項(xiàng)目有了很好的了解。由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù)，尤其是在項(xiàng)目再次感謝貴司給對我司的信任！第一章上海銳翔物業(yè)管理有限公司簡介一、企業(yè)概況上海銳翔物業(yè)管理有限公司成立于2001年，七年來，銳翔物業(yè)憑借自公司經(jīng)多年發(fā)展探索，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，所管的物業(yè)類型多樣，涉及住宅小區(qū)（多層、高層、別墅、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場。現(xiàn)管理十多處物業(yè)，面積100多萬平方米。隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程加快，公司不斷拓展管理范圍，精益求精，依二、管理機(jī)制為樹立良好的企業(yè)形象，公司秉承“勤儉務(wù)實(shí)、誠信為上、和諧社區(qū)”ISO9002質(zhì)量管理體系，并通過了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。三、人員儲備公司按照“對外招聘高級管理人才，對內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬拧钡脑?5003690%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓(xùn)，各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。四、企業(yè)信譽(yù)本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨，在管理服務(wù)方面，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。1、國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。220014200220012004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。五、物業(yè)管理業(yè)績1、“上南花城”。2、“新上?；▓@洋房”。3、“碧云別墅”。4、“上房金豐苑”。5、“中福城”。6、“太陽城市花園”。789、“寶地東花園”。10、“莘城公寓”。六、物業(yè)管理特色上海銳翔物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、金佳特色的“人性服務(wù)、精細(xì)管理”的經(jīng)營模式。完善的管理體系。ISO9002質(zhì)量管理體系，并通過了國際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。多萬平方米，項(xiàng)目類型多樣。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。為樹立良好的企業(yè)形象，公司倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，在多年的ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中，服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。以市場為導(dǎo)向：公司一向面向市場，服從規(guī)律，把市場作為提升公司實(shí)力的競技場。以服務(wù)為宗旨：員工皆以服務(wù)為己任，對業(yè)主熱情周到，友誼互助。以人才為根本：內(nèi)培外引，提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。以質(zhì)量為保證：好的質(zhì)量打造好的口碑，好的口碑鑄就好的品牌。穩(wěn)健的經(jīng)營思路。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展，公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng)，打破原思路，拓寬經(jīng)營思路，轉(zhuǎn)變增長方式，走一業(yè)為主、多元開拓的路子，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。七、項(xiàng)目認(rèn)識CD8.8840%以上的綠化率，獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì)，給人以豪華、尊貴、定位準(zhǔn)確：萬達(dá)廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念，建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。極具前景：萬達(dá)廣場項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚，交通便捷，又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目，萬達(dá)廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊，充滿商業(yè)機(jī)會。優(yōu)勢互補(bǔ)：貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的上海銳翔物業(yè)管理經(jīng)營前景良好：萬達(dá)廣場項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購房者的需求，項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。第二章管理設(shè)想第一節(jié) 管理目標(biāo)我司將努力以高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，使萬達(dá)廣場社區(qū)成為人人崇尚的理想家我司對萬達(dá)廣場的管理目標(biāo)是，與貴司和全體產(chǎn)權(quán)人、使用人一道，共ISO9002質(zhì)量管理體系貫標(biāo)工作。第二節(jié)管理模式安全、舒適、周到、溫馨八字方針設(shè)計(jì)管理模式：1、安全：讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實(shí)行封閉管理，242、舒適：3、周到：4、溫馨：服務(wù)設(shè)計(jì)要以住戶為中心，提供“美式管家”及“酒店式”服務(wù)，高度重視會所以及生活配套項(xiàng)目的管理，我司提供的服務(wù)將充分滿足住戶豪華、尊貴的心理要求。第三節(jié)實(shí)施美式管家、五星級酒店式服務(wù)“以人為本、崇尚自然、親情服務(wù)”的理念，“全天候、全過程、全方位”的服務(wù)和“高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率”的管理隊(duì)伍是我司管理的特點(diǎn)。為了達(dá)到這一效果，我司在所轄的各個項(xiàng)目設(shè)立了客戶服務(wù)中心，給客戶提供24小時的服務(wù)，滿足客戶的服務(wù)需求，并在公司本部成立綜合管理部，在受理客戶重大投訴的同時，還給各項(xiàng)目提供相應(yīng)的管理和服務(wù)支持?！懊朗焦芗摇奔啊熬频晔健狈?wù)的另一特點(diǎn)是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以客戶為中心的原則，客戶的需要便是我司工作的目標(biāo)；做到客戶沒想到的，我司想到了；客戶想到的，我司做到了；實(shí)用原則，可以最大限度地提供第四節(jié)配合開發(fā)商工作作為開發(fā)商的合作伙伴，上海銳翔物業(yè)管理有限公司將發(fā)揮多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合開發(fā)商的要求，全力配合完成銷售工作。在項(xiàng)目前期物業(yè)管理階段，將以配合開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目銷售及前期策劃為工作重點(diǎn)。主要工作為以下幾方面：配合開發(fā)商的各種銷售活動。金佳物業(yè)公司積極配合參加開發(fā)商在銷售現(xiàn)場設(shè)立物業(yè)咨詢處，派駐專業(yè)物業(yè)人員對看房的客戶提供各類物業(yè)管理問題答疑，消除客戶顧慮；為增加銷售人員在銷售過程中的物業(yè)談判技巧，物業(yè)公司將對萬為配合銷售工作，物業(yè)公司將在銷售現(xiàn)場提供保潔服務(wù)，以營造干凈、舒適、整潔的銷售環(huán)境，營造良好的人文氛圍；在銷售現(xiàn)場，物業(yè)公司將展板的形式向客戶宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)知識以及物業(yè)公司的管理模式，以便客戶更好的了解物業(yè)市場，了解物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)。第五節(jié)貫徹日常檢查制度，以保證管理目標(biāo)承諾實(shí)現(xiàn)制度的建立確實(shí)能給公司的管理工作提供支持和幫助，但是如果沒有專（質(zhì)量認(rèn)證中心對公司的質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況進(jìn)行審核。物業(yè)管理工作是一個系統(tǒng)的過程，不僅需要物業(yè)公司員工的積極參與，同時也需要客戶的共同參與，從而建立與“業(yè)主共管”的管理模式。物業(yè)管理人員在履行管理人職責(zé)的同時，需要業(yè)主的支持和參與。第三章前期物業(yè)管理方案第一節(jié) 前期物業(yè)管理工作的意義物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關(guān)法律文第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內(nèi)容在施工尚未結(jié)束而有些業(yè)戶要入住的情況下需要對裝修施工進(jìn)第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議，明確職責(zé)、酬金以及具體計(jì)劃安排。5-10人為宜。物業(yè)管理籌備處進(jìn)駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯(lián)合辦公，并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合，共同推進(jìn)工程建設(shè)。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主，扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。第四節(jié) 前期管理的工作方式前期工作的方式需雙方協(xié)商確定，在我司以往的操作中，主要有以下方式：決工作中遇到的問題。我司可派出有經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作，提供建議。第四章全委托物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋完好率維修及時率維修合格率管理費(fèi)收繳率：90%綠化完好率：90%六、清潔保潔合格率：95%七、公共設(shè)施完好率：100%八、無由于管理失誤導(dǎo)致發(fā)生的重大社區(qū)治安案件九、消防設(shè)施設(shè)備完好率：100%十、火災(zāi)發(fā)生率：0十一、住戶投訴率：小于2%十二、投訴處理率：100%十三、管理人員培訓(xùn)合格率：98%十四、住戶回訪率：100%十五、業(yè)主滿意率：95%以上。第二節(jié)物業(yè)管理工作內(nèi)容一、工程設(shè)備運(yùn)行和客戶維修1、 正常的設(shè)備運(yùn)行：負(fù)責(zé)安排正常值班以保證社區(qū)供電、供暖、通訊設(shè)備的正常運(yùn)行；2、 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施（包括建筑結(jié)構(gòu)、廣場、道路等：按國家規(guī)定定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施經(jīng)常處于良好的狀態(tài)；3、 大型設(shè)備的正常檢修；4、5、20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；夜內(nèi)報(bào)修（17：00-次日早8：30）30分鐘到達(dá)現(xiàn)場。6、7、8、9、負(fù)責(zé)市政供水、供電、通訊、天然氣管線的監(jiān)督檢查。經(jīng)常與有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，按時進(jìn)行檢修，保證正常運(yùn)行。二、小區(qū)公共環(huán)境維護(hù)1、 負(fù)責(zé)社區(qū)和公寓公共區(qū)域的保潔，按時進(jìn)行公共區(qū)域墻面面清掃、窗戶及護(hù)欄經(jīng)常清擦，以保證清潔。2、 負(fù)責(zé)經(jīng)常清理樓內(nèi)生活垃圾，按時清掏化糞池。3、 經(jīng)常清潔養(yǎng)護(hù)綠地和花草樹木，清潔保養(yǎng)雕塑和藝術(shù)小品保持其清潔和美麗。4、 負(fù)責(zé)定時保養(yǎng)和更換樓內(nèi)公共區(qū)域租擺。5、 每年進(jìn)行公寓外墻清潔。6、 物業(yè)管理公司不負(fù)責(zé)住宅內(nèi)的保潔，如果業(yè)戶需要，我司提供有償服務(wù)。三、治安保衛(wèi)1、 庭院門設(shè)保安接待，防止不良分子進(jìn)入。2、 保安警員24小時巡樓，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理。3、 每日檢查消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)及時撲救。4、 負(fù)責(zé)維持公寓正常秩序，調(diào)解糾紛。5、 負(fù)責(zé)指揮車輛運(yùn)行，維護(hù)停車秩序，保證車輛安全。6、 負(fù)責(zé)辦理公寓公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)，發(fā)生損失協(xié)助業(yè)戶及時辦理保險(xiǎn)。四、客戶服務(wù)1、 負(fù)責(zé)接待業(yè)主，幫助業(yè)主排擾解難。2、 在大堂和小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置業(yè)戶留言牌并代為轉(zhuǎn)告。3、 負(fù)責(zé)開辦收費(fèi)服務(wù)，為業(yè)主辦理代收代付事宜。4、 開展方便業(yè)主家居生活的便民服務(wù)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)聯(lián)系推薦家政服務(wù)。5、 開展社區(qū)文化活動，豐富業(yè)余生活，營造和諧的社區(qū)人際關(guān)系。6、 遇有突發(fā)事件進(jìn)行緊急求助。五、 計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用上海銳翔物業(yè)管理有限公司在所管物業(yè)已成功應(yīng)用“物業(yè)管理計(jì)算機(jī)軟件”，萬達(dá)廣場物業(yè)管理也將應(yīng)用該軟件，主要應(yīng)用范圍包括：辦公室：人事管理、勞資管理、規(guī)章制度和服務(wù)質(zhì)量檢查、文件檔案；物業(yè)部：業(yè)主檔案、投訴處理、服務(wù)質(zhì)量記錄；工程部：設(shè)備檔案及總賬、設(shè)備及工具管理、維修服務(wù)、外包工程、質(zhì)量記錄，突發(fā)故障處理記錄；安保部：安全檔案、車輛管理、服務(wù)質(zhì)量記錄，突發(fā)事件處理記錄；財(cái)務(wù)室：收支管理、報(bào)表、資產(chǎn)管理、物資管理。待項(xiàng)目運(yùn)行成熟后（估計(jì)六個月后，將并入公司整體網(wǎng)絡(luò)，使萬達(dá)廣場的各第三節(jié)物業(yè)管理便民服務(wù)內(nèi)容1、 代客約定出租車服務(wù)；2、 票務(wù)服務(wù)：代辦車、船、飛機(jī)票的業(yè)務(wù)；3、 干濕洗衣：由洗衣店提供干濕洗衣服務(wù)。4、 禮品購買、急件的傳送；5、 代訂報(bào)刊，代送郵件；6、 飲用水派送；7、 定餐、送餐；8、 小時工和家庭服務(wù)員開展家政服務(wù)；9、 特殊病人和兒童護(hù)理。10、 文件的打印、復(fù)印，傳真的收發(fā)；11、 會議服務(wù)12、 慶典活動策劃、組織、制作；13、 提供特殊保安。第四節(jié)塑造品位性、文化性社區(qū)第五節(jié)項(xiàng)目特殊情況管理方案一、非長期性居住住戶管理方案萬達(dá)廣場居住的客戶群體中存在部分住戶為非長期住戶，該部分住戶進(jìn)行客戶調(diào)查，建立非長期性居住住戶檔案；征詢該部分住戶意見，并協(xié)商簽訂《戶內(nèi)機(jī)電設(shè)備設(shè)施委托管理協(xié)（特殊氣候情況下（嚴(yán)寒天氣、驟然降溫、大風(fēng)、大雨等，物業(yè)服務(wù)人員入戶進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的啟動或關(guān)閉、門窗防護(hù)等措施；客戶臨時授權(quán)物業(yè)管理人員入戶處理臨時性、緊急性事務(wù)；物業(yè)服務(wù)人員在發(fā)生突發(fā)性、危害性情況下，入戶搶救措施e 其他業(yè)主授權(quán)的預(yù)約性、定期性物業(yè)服務(wù)。根據(jù)業(yè)主意見處理發(fā)生的問題。特殊重大事件（如火災(zāi)、刑事案件等，物業(yè)管理公司將首先報(bào)告當(dāng)?shù)叵?、安全管理部門到場處理；二、 安置當(dāng)?shù)厝藛T就業(yè)，增加勞動就業(yè)機(jī)會我司將在本項(xiàng)目中安置一部分當(dāng)?shù)厝藛T就業(yè)，就業(yè)范圍為：綠化、保當(dāng)?shù)貑T工在我司就業(yè)后，如在就業(yè)期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀或較好，我司將按公司人事管理規(guī)定進(jìn)行升遷或獎勵。第五章各項(xiàng)費(fèi)用測算第一節(jié) 機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備保部、經(jīng)營服務(wù)部。（共5人）項(xiàng)目總經(jīng)理1名、行政人事主管1名、會計(jì)員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。職責(zé)范圍：(1)負(fù)責(zé)行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項(xiàng)；(2)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，編制物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)、決算和各類財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)負(fù)責(zé)規(guī)章制度的制訂與監(jiān)督執(zhí)行。（共7人）物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。職責(zé)范圍：(1)社區(qū)和棟號公共區(qū)域的清潔、垃圾清運(yùn)，園林綠化；(2)辦理入駐、遷出，建立并保管業(yè)主檔案；(3)實(shí)施棟號管理，提供收費(fèi)服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；(4)走訪住戶，受理并解決投訴，受理各類服務(wù)要求；(5)開展各類社區(qū)文化活動。（共55人）保安部經(jīng)理1名，保安班長3名，監(jiān)控中心值班員8名,車管員8名，保安員35名；職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供24小時安保服務(wù)；處理安全突發(fā)事件，保證社區(qū)居民的生命、財(cái)產(chǎn)、交通安全；（共11人）工程部經(jīng)理1名，弱電工1名，資料員1名，綜合維修工4名，運(yùn)行維修電工4名。職責(zé)范圍：社區(qū)棟號機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修、保養(yǎng)；設(shè)置維修中心，提供24小時維修服務(wù)；處理上下水，燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修；社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理；做好熱交換站運(yùn)行，確保社區(qū)供暖達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。以上人員配備共計(jì)：78人。第二節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)測算物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司為保障房屋建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)費(fèi)用的總和。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營管理活動的資金基1、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)我司按萬達(dá)廣場實(shí)際物業(yè)管理成本進(jìn)行了測算，測算結(jié)果為：物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：2.18元/平米.月，具體內(nèi)容詳見：附件一《萬達(dá)廣場物業(yè)管理費(fèi)測算》；按一般情況，公寓的檔次要高，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高，但是住宅物業(yè)管第三節(jié) 物業(yè)開辦費(fèi)及內(nèi)容1、關(guān)于物業(yè)管理辦公條件管理辦公室：工程部各專業(yè)值勤和操作用房：值班室：包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。保潔員工具材料庫，可利用洗滌間、樓梯角等。保安員宿舍：物資庫房：總計(jì)：1200-1500平方米。2、關(guān)于前期啟動費(fèi)的用途前期啟動費(fèi)主要用于物業(yè)管理開辦階段的人工費(fèi)支出，辦公條件準(zhǔn)備，辦公設(shè)備、物品、工程維修、保潔、保安設(shè)備物資的準(zhǔn)備。3、開辦期時間確定由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗(yàn)收交接、準(zhǔn)備辦公條件、34、關(guān)于前期啟動費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)確定前期物業(yè)管理啟動費(fèi)包括以下費(fèi)用：人工費(fèi)用員工工資 前期按10人編制，平均人員工資1,400.00元。3,500.00×10×3=105,000.00（元）工資附加費(fèi)105,000.00×0.30=31,500.00(元)員工餐費(fèi)每人每天按10元標(biāo)準(zhǔn)，每月25天，10.00×10×25×3=7,500.00(元)保安隊(duì)工資按8名保安隊(duì)員，每人每月1500.00元150.00×8×3=36,000.00（元）保安餐費(fèi)每人每天15.00元標(biāo)準(zhǔn)，8人共31天15.00×8×31×3=11,160.00（元）人工費(fèi)用總計(jì)=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00=136500.00（元）工程設(shè)備工具材料費(fèi) 20，323.45(元)C. 保安器材設(shè)備費(fèi) 105，060.00(元)D. 辦公設(shè)備材料費(fèi) 243，330.00(元)5、前期物業(yè)管理啟動費(fèi)總額136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00=505,213.45（元)第四節(jié) 關(guān)于前期啟動費(fèi)關(guān)于前期啟動費(fèi)的劃撥和使用有兩種方式：第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位獨(dú)立使用，并詳細(xì)登記支出賬目，接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢；第二種方式是由物業(yè)管理單位提出開辦費(fèi)使用計(jì)劃，呈交開發(fā)商進(jìn)行審核、批準(zhǔn)，物業(yè)根據(jù)實(shí)際使用情況向開發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷。第三種方式是由物業(yè)公司先行墊付，分五年從物業(yè)管理費(fèi)中攤銷PAGEPAGE39第六章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督上海銳翔物業(yè)管理有限公司的管理服務(wù)工作離不開貴司和廣大業(yè)主的指導(dǎo)與監(jiān)督。銳翔物業(yè)和萬達(dá)廣場項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)都非常歡迎貴司的指導(dǎo)、批評與幫助。對于貴司提出的意見和建議，我司一定認(rèn)真分析、積極改正，不斷提高我司的管理水平與服務(wù)質(zhì)量?！?★我司將實(shí)行陽光財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理服務(wù)計(jì)劃，財(cái)務(wù)公開、管理透明，經(jīng)常在網(wǎng)上或其他方式公布財(cái)務(wù)收支情況，通報(bào)管理服務(wù)措施。重大事項(xiàng)還將與貴司和全體業(yè)主協(xié)商?！锶绨l(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)或員工有失職、違章違紀(jì)、服務(wù)不到位、態(tài)度惡劣及其它行為，貴司或業(yè)主可以向部門經(jīng)理、項(xiàng)目部執(zhí)行經(jīng)理或總公司總經(jīng)理投訴。請您在投訴中一定要記清違紀(jì)人員的部門、姓名或工牌號碼；★如果貴司或業(yè)主有什么服務(wù)要求可與物業(yè)管理公司聯(lián)系，不要私自委用我司員工，以免該員工工作疏忽給您造成不便和損失；不要贈予我司員工任何禮品和禮金，這將不利于我司對員工之嚴(yán)格管理；★如果貴司或業(yè)主對我司的管理措施及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有疑問可以詢問項(xiàng)目部有關(guān)部門，若仍不能解釋清楚，可向總公司負(fù)責(zé)部門提出質(zhì)詢；★ 歡迎貴司或業(yè)主在我司開辦的刊物上發(fā)表文章，提出您的意見和建議?！镌谛^(qū)物業(yè)管理委員會成立后，業(yè)主若有重大投訴和建議，可要求管委會開會討論。第七章實(shí)施措施第一節(jié)管理實(shí)施針對以上提出的管理目標(biāo)，物業(yè)管理主要從以下幾個方面著手實(shí)施：選派高素質(zhì)的管理人員組建管理隊(duì)伍員工經(jīng)過公司的系統(tǒng)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。全面貫徹公司的物業(yè)管理規(guī)范。計(jì)與管理上，嚴(yán)格按公司的規(guī)范操作，按住戶要求設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，對服提供全方位的安全管理。以下措施：一是選配訓(xùn)練有素的保安人員擔(dān)負(fù)警衛(wèi)；二是技防、消防設(shè)備保持性能良好，安保器具齊全有效；三是與周邊政府有關(guān)部門保持暢通的溝通渠道；四是對出入的車輛管理有序；五是加強(qiáng)重點(diǎn)部位和第二時間（下班后）的管理；六是制定緊急情況下防止和處理突發(fā)事件的預(yù)案，確保小區(qū)有一個安全、舒適、方便、溫馨的生活環(huán)境。提供高效率的前期服務(wù)。角度在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)施工階段提供一些合理化的意見和建議，能夠很好的避免后遺癥問題的產(chǎn)生。我司將定期派出有經(jīng)驗(yàn)的高級工程管理、物業(yè)管理人員協(xié)助監(jiān)理單位對項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督，糾正不符合住戶需要的建造形式，提出合理化的建議，促進(jìn)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)建成。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，為順利驗(yàn)收交接創(chuàng)造條件，便于物業(yè)投入使用后及時有效的開展物業(yè)管理工作。第二節(jié) 管理隊(duì)伍組建和人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理人員選聘：上海銳翔物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年承接物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，在新接項(xiàng)目人員的選聘上，堅(jiān)持“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”的原則。項(xiàng)目經(jīng)理，主管、部分技術(shù)工人等從公司現(xiàn)有項(xiàng)目骨干中抽調(diào)；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件（基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等）進(jìn)行篩選聘用，并實(shí)行1—3個月的試用期和工作業(yè)績考核制度。人員培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到老項(xiàng)目實(shí)習(xí)一個月左右。主要管理人員將派到美國培訓(xùn)實(shí)習(xí)，考核合格后方可上崗。培訓(xùn)對象按層次分為高層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。培訓(xùn)內(nèi)容大致分為思想理念、管理實(shí)務(wù)、專業(yè)技能三個方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。我司總部在培訓(xùn)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，教師、教材提供，實(shí)習(xí)場所，考核試卷等諸多方面可提供直接幫助。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)管理理論、項(xiàng)目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等十七門課程。勞資管理。逐級管理，上級對下級的工作實(shí)行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。上海銳實(shí)行針對性管理。第三節(jié) 降低物業(yè)管理成本的措施對物業(yè)公司來說，物業(yè)管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業(yè)租售的困難并使委托方了負(fù)擔(dān)加重，所以盡可能降低管理成本，就是我司一項(xiàng)非常重要的工作。通過加強(qiáng)管理降低物業(yè)管理運(yùn)行成本物業(yè)管理成本由兩大部分構(gòu)成，一方面是維護(hù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的能源費(fèi)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，維修材料費(fèi)等，降低此部分費(fèi)用需盡量采用節(jié)能降耗手段，如使用聲控、光控開關(guān)控制公共區(qū)域的照明等等。降低物業(yè)管理運(yùn)行成本的另一個方面是杜絕各種浪費(fèi)和不合理的開支，優(yōu)化資源配置，通過我司規(guī)?；芾硎钩杀居休^明顯的降低。顯著降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，物業(yè)管理的大多數(shù)工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架構(gòu)、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是上海銳翔物業(yè)管理有限公司降低人員成本的主要方法。我司積累了美國杰肯道夫公司的人力資源管理經(jīng)驗(yàn)，可以在園區(qū)保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下合理安排人員。在萬達(dá)廣場項(xiàng)目的管理中，我司將科學(xué)合理地配置人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。開展多種經(jīng)營服務(wù)，增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足利用現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施開展多種經(jīng)營，在方便使用的前提下增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。我司將開展入室維修、入室保潔、家政服務(wù)等便民服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，攤薄物業(yè)管理運(yùn)營成本。第四節(jié) 物業(yè)接管和開辦準(zhǔn)備提供物業(yè)管理辦公用房。主要是辦公室、服務(wù)中心、工程保潔保安人員的操作、住宿用房，物資材料庫房等。組織物業(yè)接管驗(yàn)收。包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗(yàn)收交接。購置辦公設(shè)備、用品用具、工程維修、保安保潔工具設(shè)備和物資。附件一:無錫萬達(dá)廣場物業(yè)費(fèi)測算表日常管理費(fèi)測算表人員工資及福利工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)月合計(jì)年合計(jì)管理費(fèi)總經(jīng)理12000.00112,000.00144,000.003,500.0042,000.00行政主管3500.0013,000.0036,000.00財(cái)務(wù)會計(jì)3000.0012,000.0024,000.00出納兼文員2000.0011,600.0019,200.00庫管1600.0014,000.0048,000.00物業(yè)經(jīng)理4000.0013,000.0036,