從需求與供給角度分析我國房地產形勢及抑制房價的措施

從需求與供給角度分析我國房地產形勢及抑制房價的措施摘要：隨著人們生活水平的提高，伴隨人口增長的是各種基本設施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市場需求與供給結構不匹配，出現(xiàn)嚴重供小于求的現(xiàn)象。人均住房面積小，住房情況復雜沒有安全保障是大部分人們面臨的住房現(xiàn)狀。隨著房地產市場的迅猛發(fā)展 ,房地產行業(yè)的競爭必將日趨激烈。 因此，如何保持我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是值得我們探討的我國是一個人口眾多的發(fā)展中國家。關鍵詞：房地產 需求 供給 彈性引言房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產市場的發(fā)展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產開發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特規(guī)律，房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性。一、從房地產需求方面分析作為一種商品,從本質意義上說房地產的價格是由房地產的供給1和需求決定的,這一點與其他商品是一致的。但房地產商品和房地產行業(yè)的特點,使得房地產的供給和需求具有獨特的地方。判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求.要同時考慮兩個條件：一是居民家庭購房的實際承受力，二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實際承受力而無意愿購房，或有意愿購房而無購房實際承受能力,都不能形成房地產的有效需求。只有同時解決這兩個問題,住房的有效需求才能促進房地產的供給,進而達到帶動社會經(jīng)濟增長的作用。對某種房地產的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：該種房地產的價格水平；(2)消費者的收入水平；（3）相關物品的價格水平；(4)消費者的偏好；(5)消費者對未來的預期。它們對房地產需求量的影響分別如下：、該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少;價格下降，對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。、消費者的收入水平。對于多數(shù)商品來說，當消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求。自1998年房地產市場化改革以來，我國居民人均GDP為817美元到2012年已經(jīng)突破了6000美元，隨著消費者收入的提高，對生活質量也要求更高，城市化的加速進程也必然對房地產有較高的需求。商品房作為耐用高檔商品也會隨著居民收入的增加需求，房地產價格上漲會隨著工資收入上升而上漲，容易形2成螺旋式的上漲過程。、相關房地產的價格水平。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。替代品之間，一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加；互補品之間，對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。在我國房地產可分為兩大類一是由市場提供的商品房，二是又政府提供的經(jīng)濟適用房，公租房和廉租住房，隨著商品房價格的持續(xù)上漲人們必將會尋求更多的商品房替代品也就是由政府提供的經(jīng)濟適用房、消費者的偏好。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加。影響居民家庭對房地產需求意愿的主要因素有：一是居民家庭購房實際承受力的大小。在其他條件不變的情況下，這個指數(shù)愈大其購房的意愿愈大；反之則愈小。二是購房房地產的質量及外部環(huán)境的適應性。居民家庭將多年儲蓄的資金以及由于購房貸款所承受的本息投入購房，總是希望購買一套地段、朝向、戶型、樓層、房地產使用年限以及外部環(huán)境較好的房地產，否則即使有購房能力也不會有購房的有效意愿。三是現(xiàn)有住房條件?，F(xiàn)有房地產條件越差，改善居住質量的意愿就越強。四是預期支出的不確定性。在居民家庭收入不變的條件下，其預期支出的不確定性，會制約著居民購房的意愿、消費者對未來的預期。當預期某種房地產的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產的現(xiàn)期需求。由于房地產價格持續(xù)上漲，剛性需求比較明顯，尤其是房地產過度地投機，開發(fā)商的炒作進3而加劇人們對房地產價格上漲的預期， 如果預期的氛圍擴散最終將會變成價格上漲現(xiàn)實。、居民購房經(jīng)濟承受能力分析(房價收入比)。居民對房地產的經(jīng)濟承受能力與居民家庭收入、房地產價格、住房金融等密切相關。居民對房地產的經(jīng)濟承受能力與家庭收入成正比,收入越高、儲蓄存款越多的家庭,其承受能力越強；而居民對房地產的經(jīng)濟承受能力越強,則可以享受質量較好、面積較大、價格較高的房地產。房價收入比成為判斷居民家庭購房實際承受能力的核心指標之一,是衡量一國居民對商品房地產價格承受能力的國際通行指標。所謂房價收入比是指一套中等水平房地產的市場價格與中等水平的居民家庭年收入的比例。據(jù)世界銀行的研究。發(fā)達國家的房價收入比一般在 1.8∶1—5.5∶l 之間;而發(fā)展中國家的房價收入比一般在4∶1-6∶l之間。如果這個比率太低,則房地產市場需求過旺 ;如太高,房地產需求不足。一般認為當房價收入比在 3∶l一6∶l之間比較合適,此時居民對市場上的商品房地產普遍具有支付能力二、房地產供給分析地產供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的?，F(xiàn)實供給層次是指房地產產品已經(jīng)進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產。通常也稱其為房地產上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預售條件的期房。房地產的現(xiàn)實供給是房地產供給的主導和基本層次，它是房地產供給方行為狀態(tài)，并不等于房地產商品價值的實現(xiàn)。房地產商品價4值的實現(xiàn)取決于供給和需求的統(tǒng)一。儲備供給層次是指房地產生產者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產商品暫時儲備起來不上市。這是生產者的主動商業(yè)行為，與人們說的空置房是有區(qū)別的，空置房主要是指生產者想出售而一時出售不了的房地產商品。潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產產品，還包括一部分過去屬于非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產市場的房地產產品房地產泡沫主要是指土地和房屋價格極高,與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。在房地產泡沫狀態(tài)下,房價越漲,投資者(投機者)購買越踴躍；投資者買房的唯一目的是為了轉手賣出， 快速獲取差價。過度的房地產投機炒作必然扭曲市場的真實供求關系 ,在這種情況下,雖然房地產的供給曲線形狀不變 ,但是房地產的需求曲線發(fā)生了逆轉 ,由原來的負斜率變?yōu)檎甭?,和供給曲線一樣是一條向右上方傾斜的曲線 ,表示房地產價格越高,需求量越大。此時的房地產商品已經(jīng)完全脫離了它作為商品的基本屬性 ,而純粹是一種投資品 ,投資者關心的只是房地產未來的預期價格,而不去關心房子的基本功能。另一方面房地產成本的上升，包括土地供給緊張、人工成本、建筑材料，資金融資緊張而導致房地產供給成本快速上漲， 就拿土地供給價格來說，由于今年來我國城市化水平、工業(yè)化水平逐年提高，對土地需求大大增加，而土地資源的供給是一種稀缺資源供給的速度小于對土地需求速度，5加上土地由政府壟斷征用，由政府通過拍賣向市場提供土地， 這樣就會使得土地價格上漲，開發(fā)商不得不花更多的資金購買土地， 由于房地產缺乏彈性，這部分成本必然由消費者承擔。三、房地產需求和供給彈性分析（1）房地產需求彈性。房地產需求是在一定的時期內、一定的價格水平上，消費者愿意購買而且能夠購買的房地產數(shù)量。商品需求規(guī)律揭示價格與需求之間呈反方向變化。房地產市場同樣存在需求規(guī)律，從房地產消費心理學分析：當房地產價格下跌，會激起消費者的購買欲望，市場需求量上升； 當房地產價格上漲，增加了消費者的購買成本，就會抑制一部分的需求，市場需求量下降。但房屋是一個特殊的商品，具有居住和投資的雙重功能， 加之房地產市場的買賣雙方信息不對等，有時并不完全遵循需求規(guī)律。例如當房價出現(xiàn)上漲，消費者心理上會形成繼續(xù)上漲的預期， 市場上出現(xiàn) “追漲” 現(xiàn)象和“買漲不買跌”，認為樓市的前景一片大好，價格還有很大的上漲空間，所以價格雖然上漲但是需求仍然上升。而當房價出現(xiàn)下跌，市場上也有可能形成觀望， 需求反而下降。房地產需求彈性指價格變動所引起的需求量變動的程度， 即房地產需求量對價格變動的反應程度。房地產需求對價格較為敏感， 例如一些樓盤出現(xiàn)降價或推出大幅優(yōu)惠促銷時，出現(xiàn)排隊搶購的場面，需求量迅速增加。而當價格上升特別是持續(xù)上升時，也會形成市場的恐慌心理和上漲預期，需求仍較為旺盛。所以房地產市場的需求對價格比較敏感，彈性較大，6無論價格漲與跌，都會引起需求量的更大反應。（2）房地產供給彈性。房地產供給是房地產開發(fā)商在某一時間內，在一定的價格水平上，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。大多數(shù)商品其供給量與價格是同方向變化的，即商品價格上升，供給量增加；價格下降，供給量減少。同樣，當房地產價格上漲、利潤增加時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資意愿增強，市場供應增多；反之，當房地產價格下跌時，開發(fā)企業(yè)投資興趣降低，投資規(guī)模收縮，市場供應減少。房地產供給彈性指房地產價格變動所引起供給量變動的程度，即房地產供給量對價格變動的反應程度。房地產投資規(guī)模大、生產周期長、審批環(huán)節(jié)多，當價格變動時，其供應量變動比較緩慢。短期內，房地產開發(fā)企業(yè)能夠提供給市場的產品量，僅限于已經(jīng)可以上市銷售的產品存量，無法在短時間內增加供應，供應量不會因價格的變化而迅速得以調整；長期來看，房地產開發(fā)商可以通過調整投資和開發(fā)規(guī)模，對價格變化作出反應，房地產供給的彈性增大，但由于房地產業(yè)受土地的制約較多，土地供應的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產的長期供給也缺乏彈性四、我國房地產經(jīng)濟中存在的問題伴隨這房地產業(yè)的快速發(fā)展 ,房地產經(jīng)濟中出現(xiàn)了一些非理性行為,已經(jīng)對房地產經(jīng)濟的健康發(fā)展產生了不利的影響。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）需求大于供給使得住房價格過高7經(jīng)濟的快速發(fā)展提高了人們的生活水平,人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進程的加快,城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加,加之部分投資者也向房地產產業(yè)進軍,使得對房地產的需求加劇,同時,我國房地產地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預先規(guī)劃實施,而不是由市場決定,這些因素都決定了房地產市場是以供給決定需求,供給無法對需求的增加進行敏感的反應,而只能以高房價表現(xiàn)出來。（2）房地產市場不成熟,出現(xiàn)偏離實際價值的高地價或者低地價。我們知道,土地本身并不是商品,它的價格是由地租的資本化決定的,同時受供求關系的影響。但是,我國房地產的“買方市場”還沒有真正形成,使得土地價格出現(xiàn)了盲目的高價或者低價。高價下,看似國家的收益很大,其實不然,因為地價高會引起房價高,而房價過高,如果超出了消費者的消費能力,又會抑制生產和消費。盲目的低價一般都是政策上的需求,暴露的是政治體制與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相適應。（3）房地產業(yè)受政府政策干預的影響市場經(jīng)濟條件下,政府出臺的對市場的干預政策會影響土地的價格,進而造成房價的波動。土地的所有權歸屬于國家,政府擁有土地開發(fā)的控制權,房地產的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外,政府干預政策的出臺,還可能造成房地產市場的不公平競爭,導致滋生腐敗現(xiàn)象,分配不公,國有資源流失。（4）房地產開發(fā)商融資渠道單一 ,商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機制不健全。8房地產開發(fā)一般都需要大量的資金 ,大部分的房地產開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運營 ,出售房屋后用收入來歸還貸款 ,這樣,房地產開發(fā)商就把風險轉嫁給了商業(yè)銀行。金融危機爆發(fā)后,商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程,但是現(xiàn)階段我國相關的制度還不完善,給商業(yè)銀行對房地產開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。五、我國房地產經(jīng)濟未來的發(fā)展方向鑒于目前我國房地產經(jīng)濟問題多多，我們應該認清房地產經(jīng)濟的發(fā)展方向，制定合理可行的房地產政策。政府對房地產市場的宏觀調控房地產市場與其他各種市場一樣，由于自身市場機制的缺陷，在經(jīng)濟資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現(xiàn)在房地產市場壟斷、信息不對稱、投機行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導致投資過熱、高房價和高空置率并存、市場結構矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經(jīng)驗和理論研究證明，為避免房地產市場自身缺陷引發(fā)的后果，政府必須進行干預。具體而言，政府干預的產生是與市場失靈相聯(lián)系的，當市場機制不能實現(xiàn)資源的有效配置時，一方面政府可以通過干預以矯正和改善市場機制存在的缺陷，使經(jīng)濟資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預以實現(xiàn)經(jīng)濟資源分配的公平性，這種干預就是通常所說的宏觀調控。房地產市場存在種種缺陷使政府宏觀調控成為必要，政府可以通過適當?shù)恼{控彌補市場缺陷，使房地產市場供需總量保持基本平衡，房屋價格得以平穩(wěn)運行，有效緩解房地產市場結構矛盾，保障中低收入階層的9基本住房需求，從而使房地產市場成為一個運行穩(wěn)定、富有效率并能兼顧公平的市場。鑒于我國的房地產市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展與國民經(jīng)濟關系密切，我國先后多次對房地產市場進行了宏觀調控，特別是2010年以來，國家業(yè)已出臺了多輪對房地產市場的宏觀調控，總的來說，這些措施是具有積極意義的，但是房價過高、住房結構不合理等現(xiàn)象仍然不容忽視。從穩(wěn)定國民經(jīng)濟，提高居民生活水平的角度出發(fā)，政府對房地產市場的宏觀調控仍需加強。加速完善房地產市場首先,政府應該重視房地產經(jīng)濟中稅收的作用,理順各種稅收政策的關系,根據(jù)房地產市場的具體情況來制定不同的稅收政策,切實發(fā)揮稅收政策的宏觀調控作用。其次,政府可以利用政府管制和市場決定雙重機制來影響土地的價格,在房地產市場過熱的時候,通過減少土地供應來減緩經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,相應的,房地產市場疲軟的時候,應該適當增加土地的供應量,以此來刺激房地產經(jīng)濟的增長。再次,政府應該通過制定具體的房地產產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來完善房地產產業(yè)政策 ,進一步完善房地產市場。創(chuàng)新體制和制度,促進房地產市場的公平競爭。政府應該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手,一方面,消除造成房地產市場不公平競爭的條件,使房地產的市場機制不被扭曲,保護國有資源的完整性,另一方面,調整收入格局,使分配真正做到公平公正,維護經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的長久穩(wěn)定。10加快房地產業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展,加大商業(yè)銀行的監(jiān)督管理力度。房地產開發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外,還可以積極拓寬融資渠道,例如發(fā)行房地產股票融資 ,既可以短時間內獲得穩(wěn)定的資金 ,還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風險。 完善相關的金融監(jiān)督管理制度,使商業(yè)銀行能夠實質性的對房地產融資進行金融監(jiān)管?？傊?,通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調控,房地產經(jīng)濟一定會走上健康的發(fā)展道路。六、總結房產市場潛力無窮，購房者層出不窮，但是房價卻成為一個高的門坎，讓很多人邁不進去。投資者繼而將方向轉向豪華別墅等的建設。在我看來，這樣的別墅占地面積廣，耗用資金多（占用大量的建房資金）。香港的十大豪華別墅，它們每一棟都過億。每個富商可以有好幾套這樣的房子，他們把它作為一種炫耀財富的工具， 而不是發(fā)揮它的最初職能—住。他從不缺少房子住。他們不會知道在某個地方三代人擠在幾十平方米的屋子里， 在某個工地聚集著一些勞苦的工人為房子揮灑汗水??這也是由我國現(xiàn)在的貧富差距過大引起的。 所以我認為改變這個方向的途徑之一就是實現(xiàn)共同富裕。 但是當務之急是采取措施縮小貧富差距。在國家的政策幫助下和人們的共同努力下，我希望房產市場會向著一個好的方向發(fā)展。 其中專業(yè)理論知識內容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識 、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技