(精)房地產(chǎn)投資證券化（共50）

第七章房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化第一節(jié)概概述述第二節(jié)房房地地產(chǎn)投資資信托第三節(jié)房房地地產(chǎn)投資資基金第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化概概述一、房地地產(chǎn)投資資證券化化的含義義房地產(chǎn)投投資證券券化是指指將房地地產(chǎn)投資資直接轉轉變?yōu)橛杏袃r證券券形式，，投資人人和房地地產(chǎn)投資資標的物物之間關關系由擁擁有房地地產(chǎn)所有有權轉變變?yōu)閾碛杏杏袃r證證券的所所有權。。房地產(chǎn)以以股票、、債券、、投資基基金、受受益憑證證等有價價證券形形式，進進入資本本市場流流通，從從而使房房地產(chǎn)這這種“不不動產(chǎn)””轉化為為動產(chǎn)，，提高房房地產(chǎn)投投資效率率，增強強其流動動性和變變現(xiàn)能力力。第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化概概述二、房地地產(chǎn)投資資證券化化的特征征1、房地產(chǎn)產(chǎn)投資大大眾化（（使眾多多的小額額投資者者均可參參加房地地產(chǎn)的投投資經(jīng)營營；有利利于房地地產(chǎn)投資資資金的的快速籌籌集）2、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權證證券化（（“不動動產(chǎn)”轉轉化為““動產(chǎn)””）3、專家經(jīng)經(jīng)營管理理，風險險較小4、流動性性強，收收益穩(wěn)定定（房地地產(chǎn)證券券買賣手手續(xù)簡單單；房地地產(chǎn)證券券收益穩(wěn)穩(wěn)定，并并且不斷斷增值））第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化概概述三、房地地產(chǎn)投資資證券化化的功能能1、資產(chǎn)變變現(xiàn)的及及時性一一方方面，開開發(fā)商可可以在短短期內(nèi)籌籌巨額開開發(fā)資金金。另一一方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)證券持持有者可可將房地地產(chǎn)投資資由長期期化轉化化為短期期化，使使“房地地產(chǎn)”這這種資本本具有很很強的流流通性和和變現(xiàn)性性。2、能促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的公平性性和投資資的專業(yè)業(yè)化第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化概概述3、能有效效規(guī)范房房地產(chǎn)市市場，優(yōu)優(yōu)化房地地產(chǎn)融資資市場結結構房房地產(chǎn)產(chǎn)證券化化的最明明顯優(yōu)點點是將投投資者與與經(jīng)營者者分開，，由真正正的專家家經(jīng)營。。一個成熟熟的房地地產(chǎn)市場場應該包包括三個個小循環(huán)環(huán)：以房房地產(chǎn)開開發(fā)商為為核心的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)循循環(huán)、以以房地產(chǎn)產(chǎn)投資管管理公司司或房地地產(chǎn)信托托投資基基金為核核心的房房地產(chǎn)投投資循環(huán)環(huán)以及以以按揭抵抵押債券券為核心心的資產(chǎn)產(chǎn)證券化化循環(huán)。。我國目前前還處于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主的階階段，目目前我國國房地產(chǎn)產(chǎn)融資主主要是間間接融資資方式，，直接融融資所占占比重很很低，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)投資資證券，，能優(yōu)化化房地產(chǎn)產(chǎn)融資結結構，推推動房地地產(chǎn)融資資多元化化，分散散和化解解金融風風險。第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資證證券化概概述3、能有效效規(guī)范房房地產(chǎn)市市場，優(yōu)優(yōu)化房地地產(chǎn)融資資市場結結構房地產(chǎn)投投資證券券化方式式主要有有：房地地產(chǎn)股票票、房地地產(chǎn)債券券、房地地產(chǎn)投資資信托、、房地產(chǎn)產(chǎn)投資券券、房地地產(chǎn)投資資基金和和其他受受益憑證證等。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托托的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資資信托指信信托投資公公司通過資資金信托方方式集中兩兩個以上委委托人合法法擁有的資資金，按委委托人意愿愿以自己的的名義，為為受益人利利益或特定定目的，以以不動產(chǎn)為為主要運用用標的，對對房地產(chǎn)信信托資金進進行管理、、運用和處處分的行為為。不動產(chǎn)包括括房地產(chǎn)及及其經(jīng)營權權、物業(yè)管管理權、租租賃權、受受益權和擔擔保抵押權權等相關權權利。信托是一種種以信任為為基礎、以以財產(chǎn)為中中心的法律律關系，它它涉及委托托人、受托托人和受益益人三方當當事人的法法律關系。。信托財產(chǎn)產(chǎn)上的所有有權與利益益相分離，，受托人對對信托財產(chǎn)產(chǎn)享有管理理和處分權權利是信托托財產(chǎn)名義義上的所有有權人。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托信托不同于于代理。代代理是指代代理人在代代理權限內(nèi)內(nèi)，以被代代理人的名名義實施民民事法律行行為。被代代理人對代代理人的代代理行為，，承擔一切切民事責任任。兩者主主要有以下下區(qū)別：（1）信托中受受托人是以以自己的名名義對外從從事民事活活動，并承承擔責任；；而代理是是代理人以以被代理人人的名義進進行民事活活動，代理理人僅在被被代理人授授權范圍內(nèi)內(nèi)的活動承承擔責任。。（2）信信托托中中其其受受托托人人享享有有實實施施信信托托事事項項的的一一切切權權限限；；而而代代理理中中其其代代理理人人只只能能在在被被代代理理人人授授權權范范圍圍內(nèi)內(nèi)實實施施活活動動，，不不得得越越權權代代理理，，不不得得濫濫用用代代理理權權。。（3）終止原因不不同。第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托二、房地產(chǎn)投投資信托的組組成1、受托人（信信托投資公司司或房地產(chǎn)投投資公司）2、保管人（房房地產(chǎn)信托投投資人的代表表，對信托財財產(chǎn)進行監(jiān)督督管理，在我我國必須是取取得財產(chǎn)托管管資格的商業(yè)業(yè)銀行。3、房地產(chǎn)投資資信托合同（（房地產(chǎn)信托托投資人與受受托人（信托托投資公司））應簽訂房地地產(chǎn)投資信托托合同）4、信托計劃及及信托資金管管理、處分說說明書（包括括計劃購買、、管理或處分分的不動產(chǎn)種種類、地點、、預定持有期期間、資金來來源、運用及及控制和監(jiān)管管程序、成本本回收、財務務預測、預估估收益率及信信息披露等事事項）第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托三、房地產(chǎn)投投資信托的運運作房地產(chǎn)信托資資金的運用范范圍主要包括括以下方面：：（1）用于土地收收購及土地前前期開發(fā)、整整理；（2）投資于不動動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)業(yè)進行商業(yè)樓樓房及住房開開發(fā)、建造；；（3）用于購買土土地商業(yè)樓房房或住宅并予予以出租；（（4）以住房抵押押貸款方式運運用；（5）信托文件約約定以不動產(chǎn)產(chǎn)為標的的其其他運用方式式。第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托2、房地產(chǎn)權益益信托信信托投資公公司進行房地地產(chǎn)權益信托托時，必須對對以下事項進進行充分的調(diào)調(diào)查和分析：：（1）對土地的整整體情況進行行調(diào)查分析。。（2）對擬開發(fā)、、建造的房地地產(chǎn)項目進行行可行性分析析。（3）對房地產(chǎn)信信托資金使用用企業(yè)或房地地產(chǎn)項目實際際管理人的基基本背景、資資信狀況、內(nèi)內(nèi)部控制制度度與實際流程程、既往的項項目管理與開開發(fā)經(jīng)驗進行行評價分析。。（4）了解解房地地產(chǎn)信信托資資金的的受托托方、、保管管方和和該信信托資資金的的使用用方是是否存存在關關聯(lián)關關系，，房地地產(chǎn)項項目與與房地地產(chǎn)信信托資資金使使用方方是否否存在在關聯(lián)聯(lián)關系系。（（5）通過過律師師事務務所出出具的的法律律意見見書，，了解解房地地產(chǎn)信信托資資金使使用方方的有有關情情況。。信托投投資公公司運運用房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托資金金，必必須與與房地地產(chǎn)資資金信信托合合同確確定的的投資資目標標及投投資策策略相相一致致。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托3、房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款信信托（（也稱稱債權權信托托）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款信托托是指指信托托投資資公司司將信信托資資金以以發(fā)放放貸款款的方方式貸貸放給給房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)使使用。。必須須具備備以下下條件件：信信托投投資公公司具具有5名以以上上房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)人人員員；；信信托托合合同同的的份份額額未未超超過過200份；；委委托托人人全全部部是是合合格格投投資資者者。。所所謂謂合合格格投投資資者者是是指指每每一一自自然然人人用用于于單單個個信信托托計計劃劃的的自自有有資資金金不不少少于于100萬元元或或每每一一法法人人不不少少于于500萬元元；；且且具具備備一一定定的的金金融融、、投投資資知知識識及及經(jīng)經(jīng)驗驗，，具具有有較較高高的的風風險險承承受受能能力力。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款信信托托（（也也稱稱債債權權信信托托））關關于于抵抵押押貸貸款款信信托托的的規(guī)規(guī)定定：：2005年9月國國家家銀銀監(jiān)監(jiān)會會《關于于加加強強信信托托投投資資公公司司部部分分業(yè)業(yè)務務風風險險提提示示的的通通知知》規(guī)定定：：新新開開辦辦房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務應應符符合合國國家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策，，并并進進行行嚴嚴格格的的盡盡職職調(diào)調(diào)查查，，對對未未取取得得國國有有土土地地使使用用證證、、建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證（（““四四證證””））的的項項目目不不得得發(fā)發(fā)放放貸貸款款；；申申請請貸貸款款的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質質不不低低于于國國家家建建設設行行政政主主管管部部門門核核發(fā)發(fā)的的二二級級房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質質，，開開發(fā)發(fā)項項目目資資本本金金比比例例不不低低于于35％。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托4、不不受受合合同同份份數(shù)數(shù)限限制制（（200份以以上上））的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托投投資資信信托托投投資資公公司司開開辦辦不不受受信信托托合合同同份份數(shù)數(shù)限限制制的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務務，，應應事事先先取取得得中中國國銀銀監(jiān)監(jiān)會會的的業(yè)業(yè)務務許許可可，，并并具具備備下下列列條條件件：：（1）公公司司凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)不不低低于于人人民民幣幣5億元元；；（（2）從從事事信信托托業(yè)業(yè)務務的的員員工工占占員員工工總總數(shù)數(shù)的的三三分分之之二二以以上上，，其其中中具具有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)知知識識和和背背景景的的信信托托經(jīng)經(jīng)理理不不少少于于4人；（3）具備完善的的一系列制度度和規(guī)程，且且執(zhí)行良好；；（4）董事會應設設立獨立的包包括有外部人人士參加風險險控制委員會會，并由外部部人士擔任主主席的審計委委員會；（5）過去兩年連連續(xù)盈利且信信托業(yè)務收入入占公司總收收入的60%以上；（6）過去兩年辦辦理的信托業(yè)業(yè)務中，沒有有損害委托人人或受益人利利益的不良記記錄；（7）公司已累計計發(fā)行房地產(chǎn)產(chǎn)集合信托計計劃3次以上，且信信托計劃已經(jīng)經(jīng)結束并實現(xiàn)現(xiàn)預期收益。。第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托不受信托合同同份數(shù)限制的的房地產(chǎn)集合合信托計劃，，其存續(xù)期限限不得少于3年，最低募集集金額不得少少于5億元。募集期期限為1個月，自該計計劃批準之日日起計算。募募集期限內(nèi)，，信托投資公公司募集的資資金超過5億元的，該信信托即告成立立。否則，該該信托不能成成立，信托投投資公司必須須自行承擔推推介費用，并并于15日內(nèi)將已募集集的資金加計計銀行同期存存款利息返還還投資人。第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托四、房地產(chǎn)信信托投資的風風險管理1、應建立完善善公司治理機機制、操作流流程和風險控控制機制。2、設立房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資專專戶（為每個個信托項目設設立資金賬戶戶和受益人賬賬戶，并在保保管人處開立立單獨信托資資金專戶）3、房地產(chǎn)抵押押貸款信托的的風險防范主主要包括以下下方面：（（1）以土地使用用證或房產(chǎn)抵抵押方式發(fā)放放貸款的，應應當嚴格落實實土地使用證證或房產(chǎn)的抵抵押權。以信信用擔保進行行貸款申請的的，應評估擔擔保人的擔保保能力并形成成書面報告。。（2）利用專業(yè)的的評估公司對對項目的建設設周期、資金金運用及整體體效益、項目目存在的相關關限制及其影影響等作出詳詳盡分析，建建立多方監(jiān)管管賬戶，信托托投資公司和和借款人共同同簽章并經(jīng)保保管人審核后后才可劃出資資金，嚴禁挪挪用貸款。（（3）對承貸企業(yè)業(yè)的項目收入入采取全封閉閉運行的管理理模式，加強強對房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營收益的監(jiān)監(jiān)控，要求銷銷售回款只能能劃入保管人人處所開設的的信托資金專專戶，防止挪挪用銷售回款款。第二節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托4、房地產(chǎn)權權益信托的的風險防范范（1）以自己名名義代表投投資人介入入所參股房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的治理，，為受益人人的利益謹謹慎管理信信托資金；；（2）及時辦理理所涉及的的房地產(chǎn)企企業(yè)的股權權變更手續(xù)續(xù)或信托登登記手續(xù)；；

（3）對控股或或屬于關聯(lián)聯(lián)方關系的的房地產(chǎn)企企業(yè)，應當當在評價自自身房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管理理經(jīng)驗與能能力的基礎礎上，依法法聘請外部部專業(yè)機構構參與管理理。例7-1海協(xié)信托·天福綠洲、、天福人家家綜合商住住小區(qū)開發(fā)發(fā)項目集合合資金信托托計劃信托托計劃規(guī)模模不超過人人民幣1億元，起點點為20萬元，年收收益率不低低于4.8%，期限為2.5年。擔保措措施為：（（1）土地使用用權抵押：：借款人以以“天福綠綠洲、天福福人家綜合合商住小區(qū)區(qū)”土地使使用權抵押押給受托人人作為償還還貸款的擔擔保，并辦辦理抵押登登記，抵押押率為46%。（2）股權質押押：借款人人以其主要要股東持有有的74.15%股權質押給給受托人。。（3）樓盤折價價拍賣、轉轉讓：如借借款人無力力如期償還還借款，則則兩小區(qū)住住宅樓、商商務樓、停停車場均折折價拍賣（（折價率為為60%）或轉讓，，本計劃的的投資者依依據(jù)合同金金額的大小小享有優(yōu)先先收益權。。發(fā)行期：：2004年7月15日至2004年8月15日。例7-1的案例分析析：該該信托托計劃是一一個房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資資計劃，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的吸引力力在于其高高收益性以以及回收期期相對較短短，但它的的高風險如如何規(guī)避、、控制？房房地產(chǎn)信托托投資計劃劃的風險成成為信托投投資計劃各各當事人所所關注的焦焦點。該項項目中，同同時采用了了土地使用用權抵押、、股權質押押、樓盤折折價拍賣、、轉讓等風風險控制措措施。幾乎乎每一個房房地產(chǎn)信托托計劃均會會采取土地地抵押的風風險控制措措施，即由由被投資方方用相關的的資產(chǎn)進行行抵押，并并進行相應應的抵押登登記；采用用股權質押押的擔保方方式在房地地產(chǎn)項目中中也是比較較常見的。。例7-2北京中央商商務區(qū)（CBD）土地開發(fā)發(fā)項目資金金信托計劃劃：2002年，北京國國際信托投投資公司發(fā)發(fā)行北京中中央商務區(qū)區(qū)（CBD）土地開發(fā)發(fā)項目資金金信托計劃劃，發(fā)行規(guī)規(guī)模6億元，期限限5年，預期收收益率4.8%，單筆信托托最小規(guī)模模5萬元。以貸貸款方式貸貸放給北京京土地整理理儲備中心心商務區(qū)分分中心，用用于CBD土地開發(fā)及及基礎設施施建設項目目，并輔助助進行資本本市場投資資和資金市市場運作。。擔保方式式為一級土土地開發(fā)的的直接凈收收益、財政政支持。案例分析：：土地儲備備信托中，，通常以政政府投資企企業(yè)擔保、、地方財政政擔?；蛘哒邇渫馏w體抵押等作作為主要風風險控制措措施，以政政府財政預預算、儲備備土地轉讓讓收入等作作為資金償償還來源。。北京中央央商務區(qū)（（CBD）土地開發(fā)發(fā)項目資金金信托以土土地收益權權、政府財財政為擔保保方式。關于土地儲儲備信托的的風險問題題：（1）土地儲備備貸款通常常的還款來來源是未來來土地的轉轉讓收入。。一般來看看，它最直直接的風險險控制措施施是以所儲儲備土地進進行抵押。。但是在儲儲備土地的的規(guī)劃尚未未出來之前前，其用地地性質、使使用年限、、容積率等等重要指標標處于未確確定狀態(tài)。。因此，對對將所儲備備的土地難難以做出客客觀的價值值評估。（2）政府財政政擔保也存存在較大的的風險。首首先，《擔保法》嚴禁各級地地方政府和和政府部門門對規(guī)定之之外的貸款款和其他債債務，提供供任何形式式的擔保或或者是變相相擔保；其其次，土地地儲備信托托在缺乏有有效監(jiān)督和和制約的條條件下，出出讓土地所所取得的收收入往往被被挪用或者者用以彌補補地方財政政赤字，而而不能及時時返還土地地儲備機構構用以償還還貸款，使使得土地儲儲備機構無無法按期還還本付息。。（3）土地儲備備到土地出出讓需要的的時間較長長，使土地地儲備信托托的風險加加大。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托五、我國房房地產(chǎn)投資資信托發(fā)展展（一）我國國房地產(chǎn)投投資信托發(fā)發(fā)展概況2002年，信托開開始介入房房地產(chǎn)業(yè)，，共募集資資金19.56億元。2003年共發(fā)行信信托產(chǎn)品268個，資金規(guī)規(guī)模為229.7億元，其中中房地產(chǎn)資資金規(guī)模約約為60億元。2004年房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品94個，資金規(guī)規(guī)模為129.5億元。2005年房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品115個，資金規(guī)規(guī)模為143.41億元。房地地產(chǎn)投資信信托產(chǎn)品中中，土地儲儲備信托因因有政府信信用背景發(fā)發(fā)展較快。。僅2006年前10個月全國共共有9個信托公司司發(fā)行了13個土地儲備備信托計劃劃，涉及的的信托資金金規(guī)模達45.8億元，平均均規(guī)模約為為3.52億元。在發(fā)發(fā)行的這13個土地儲備備信托計劃劃中，期限限最長的為為5年，最短的的為1年，平均期期限為2.25年。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托（二）我國國房地產(chǎn)投投資信托發(fā)發(fā)展的原因因及特征1、我國房地地產(chǎn)投資信信托發(fā)展的的原因（（1）國家對房房地產(chǎn)業(yè)的的宏觀調(diào)控控，嚴格房房地產(chǎn)信貸貸條件和控控制房地產(chǎn)產(chǎn)信貸規(guī)模模，2003年的“121號文件”提提高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目資本金，，即由20%提高至35%；提高商業(yè)業(yè)銀行存款款準備金比比率等。（2）房地產(chǎn)市市場運作較較為成熟，，收益較高高，并得到到持續(xù)快速速發(fā)展。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托2、我國房地地產(chǎn)投資信信托的基本本特征（（1）收益率比比其他領域域的信托投投資的收益益高。以2004年為例，信信托投資在在房地產(chǎn)、、基礎設施施、其他實實業(yè)、銀行行業(yè)、證券券業(yè)等領域域的年收益益率分別為為5%、4.71%、4.89%、3.8%和4.1%，房地產(chǎn)信信托投資的的收益最高高；2005年房地產(chǎn)投投資信托的的年收益率率為5.17%，也是所有有領域收益益最高的。。（2）海外地產(chǎn)產(chǎn)基金的份份額逐年增增長，發(fā)展展較快。2003年摩根士丹丹利進入中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場；2004年美林集團團、美國雷雷曼兄弟、、洛克菲勒勒澳大利亞亞麥格里銀銀行等進入入中國；2005年，入華地地產(chǎn)基金機機構100多家，資金金達28億美元，占占約15%的份額。它它們主要是是與國內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)進行合作作合資開發(fā)發(fā)，進行股股權投資。。第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資信托2、我國房地地產(chǎn)投資信信托的基本本特征（3）房地產(chǎn)信信托投資平平均規(guī)模小小，信托期期限較缺。。以2005年12月的房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資資來看，房房地產(chǎn)的信信托計劃14個，資金規(guī)規(guī)模16.65億元，分別別占當月信信托投資的的22.58%和23.12%，信托產(chǎn)品品的平均規(guī)規(guī)模為11893萬元，平均均信托期限限為2.07年。從總體體上分析，，房地產(chǎn)信信托投資平平均規(guī)模小小，信托期期限一般在在1.5——2年左左右右。。（4）運運作作模模式式單單一一，，多多以以貸貸款款形形式式運運作作。。由由于于在在我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托投投資資受受200份信信托托契契約約、、每每份份最最低低不不得得低低于于5萬元元的的限限制制，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托投投資資全全部部是是私私募募性性質質的的，，并并且且95%是針針對對單單一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的；；同同時時信信托托投投資資公公司司基基本本上上將將信信托托資資金金以以貸貸款款方方式式貸貸款款給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商使使用用，，以以抵抵押押貸貸款款為為主主。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托（三三））我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢可可以以歸歸納納為為以以下下三三點點：：（（1）房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托是是未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)融融資資的的一一種種重重要要方方式式；；（（2）房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托將從從私募性性轉向公公募性，，并向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金發(fā)發(fā)展；（（3）權益性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托將是是主要運運作模式式。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金一、房地地產(chǎn)投資資基金的的內(nèi)涵及及類型（一）房房地產(chǎn)投投資基金金的內(nèi)涵涵房地產(chǎn)投投資基金金，就是是通過發(fā)發(fā)行基金金券，籌籌集社會會資金，，進行組組合投資資，主要要投資在在房地產(chǎn)產(chǎn)上和房房地產(chǎn)股股票債券券上，然然后將投投資收益益分配給給基金券券持有者者的一種種規(guī)范化化的集合合投資制制度。房地產(chǎn)投投資基金金在80年代發(fā)展展迅速，，并成為為發(fā)達國國家重要要的房地地產(chǎn)投資資籌資渠渠道。比比如美國國的不動動產(chǎn)投資資信托（（REITs———RealEstateInvestmentTrusts）、加拿拿大怡東東太平洋洋地產(chǎn)股股信托基基金等就就屬于這這類。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金（二）房房地產(chǎn)投投資基金金的類型型1、按房地地產(chǎn)投資資基金的的組織劃劃分（（1）公司司型基基金（（又稱稱共同同基金金），，是指指由發(fā)發(fā)起人人組建建基金金公司司，并并向社社會公公開發(fā)發(fā)行股股票或或受益益憑證證的方方式來來籌集集資金金，投投資者者購買買基金金股票票或受受益憑憑證，，即成成為該該公司司的股股東，，憑受受益憑憑證分分享紅紅利。。主要要特點點有：：①其形形態(tài)是是股份份公司司，其其業(yè)務務集中中于從從事證證券投投資信信托。。②共共同基基金設設有董董事會會和股股東大大會。?；鸾鹳Y產(chǎn)產(chǎn)由公公司所所有，，投資資者則則是該該公司司的股股東。。③共共同基基金一一般設設有基基金經(jīng)經(jīng)理人人和托托管人人?；鸾?jīng)經(jīng)理人人負責責基金金資產(chǎn)產(chǎn)的投投資管管理，，托管管人則則負責責對基基金經(jīng)經(jīng)理人人的投投資活活動進進行監(jiān)監(jiān)督。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金（二））房地地產(chǎn)投投資基基金的的類型型1、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金的組組織劃劃分（（2）契約約型基基金，，也叫叫單位位信托托基金金。是是指專專門的的投資資機構構（大大多數(shù)數(shù)是金金融機機構））共同同出資資組建建一家家基金金管理理公司司，基基金管管理公公司作作為委委托人人通過過與受受托人人（即即基金金保管管公司司）簽簽訂““信托托契約約”的的形式式發(fā)行行受益益憑證證，吸吸收社社會上上的閑閑散資資金。。這種種基金金是最最為流流行的的一種種。英英國、、日本本、新新加坡坡等國國以及及香港港、臺臺灣地地區(qū)大大多數(shù)數(shù)都是是契約約型基基金。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金契約型型基金金的特特點：：①單單位信信托基基金是是根據(jù)據(jù)“信信托契契約””而組組建一一家經(jīng)經(jīng)理公公司。。在組組織結結構上上，一一般不不設董董事會會。并并指定定一家家證券券公司司或承承銷公公司代代為辦辦理基基金單單位持持有證證的發(fā)發(fā)行、、買賣賣、轉轉讓、、交易易、利利潤分分配、、收益益及本本金償償還等等。②②受托托人接接受基基金經(jīng)經(jīng)理公公司的的委托托，并并且以以信托托公司司的名名義為為基金金注冊冊和開開立戶戶頭。?；鸾鹳~戶戶獨立立于基基金保保管公公司的的賬戶戶。契約型基金金有其優(yōu)點點：

第一一，經(jīng)營與與保管分開開，經(jīng)理公公司與保管管機構可以以互相監(jiān)督督。第二，，財務獨立立。經(jīng)理公公司在保管管機構有獨獨立的基金金賬戶，不不與經(jīng)理公公司和保管管機構的財財產(chǎn)相混，，也不受保保管機構經(jīng)經(jīng)營狀況的的影響。第第三，利潤潤充分歸于于受益人，，投資者利利益得到保保障。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金2、按基金的的受益憑證證可否贖回回或追加劃劃分（1）封閉型基基金是指發(fā)發(fā)行在外的的基金單位位份額是固固定的，發(fā)發(fā)行期滿后后基金就封封閉起來，，在設定的的期限內(nèi)不不能追加發(fā)發(fā)行受益憑憑證，也不不能贖回而而只能在市市場轉讓。。（2）開放型基基金是指基基金管理公公司在設立立基金時，，發(fā)行的基基金單位總總量不固定定，基金總總額亦不封封頂，可根根據(jù)實際情情況追加發(fā)發(fā)行受益憑憑證，投資資者可以隨隨時購買基基金，經(jīng)理理管理公司司也可以隨隨時贖回基基金。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金封閉型基金金和開放型型基金的區(qū)區(qū)別：第第一，基金金單位發(fā)行行的數(shù)量限限制不同。。第二，基金金的買賣方方式不同。。封閉型基基金在第一一次發(fā)行結結束后，投投資者不能能贖回，只只能在二級級市場進行行競價交易易。而開放放型基金在在第一次發(fā)發(fā)行結束后后，投資者者可將基金金賣給基金金經(jīng)理人贖贖回現(xiàn)金，，不需要在在二級市場場進行買賣賣，買賣不不需要證券券經(jīng)紀商。。第三，兩者者買賣價格格有所不同同：封閉型型基金的買買賣價格受受市場供求求因素的影影響，進行行競價買賣賣，可能出出現(xiàn)低于或或高于票面面面值的情情況。而開開放型基金金的買賣價價格不受市市場供求關關系的影響響，基金賣賣出價格是是根據(jù)單位位資產(chǎn)凈值值加上一定定比例的發(fā)發(fā)行費，基基金買入價價就是基金金單位的資資產(chǎn)凈值。。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金在一定條件件下，封閉閉型基金也也可以轉變變?yōu)殚_放型型基金。通通常封閉型型基金上市市3年后，在下下列兩種情情況下，可可轉化為開開放型基金金。一是經(jīng)經(jīng)一定數(shù)量量的投資者者提議，經(jīng)經(jīng)理人和信信托人決議議，三方同同意終止基基金上市，，改為開放放型基金；；另一種是是基金市價價連續(xù)兩個個月低于資資產(chǎn)凈值20%以上，由基基金經(jīng)理人人主持召開開持有人大大會，以資資產(chǎn)凈值為為買賣價格格，改為開開放型基金金。一般來來說，封閉閉型基金大大多是在證證券市場發(fā)發(fā)展程度較較低時采用用；而開放放型基金是是證券市場場發(fā)展程度度高時采用用。比如美美國、日本本、英國等等國家及我我國臺灣、、香港地區(qū)區(qū)開放型基基金占的比比重相當大大。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金3、按基金投投資的目的的劃分（（1）權益型型基金，，是完全全參與房房地產(chǎn)的的開發(fā)與與投資，，并與投投資人分分享其投投資所得得，即將將所籌集集的資金金開發(fā)或或購買房房地產(chǎn)，，待房地地產(chǎn)出售售后，將將所得收收益分配配給投資資人。（2）抵押型型基金，，是將募募集的資資金，以以金融中中介的身身份貸給給不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營者，，并以其其不動產(chǎn)產(chǎn)為抵押押，將貸貸款利息息分配給給投資者者。（3）混合型型基金，，即以購購買房地地產(chǎn)和融融通資金金為目的的，一般般是以信信托投資資的方式式，參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營者的的投資活活動，其其收益高高于貸款款方式，，除了利利息收益益以外，，還可以以分享房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營利潤。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金跟跟我我國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的基基金金無無論論在在內(nèi)內(nèi)涵涵上上，，還還是是在在外外延延上上都都有有很很大大的的差差異異。。傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義上上的的基基金金（（如如福福利利基基金金、、獎獎勵勵基基金金、、保保險險基基金金、、償償債債基基金金等等）），，這這些些專專門門基基金金一一般般不不用用作作再再投投資資。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金跟跟住住房房公公積積金金、、住住房房基基金金在在性性質質上上也也不不相相同同，，后后者者屬屬于于一一種種強強制制性性儲儲蓄蓄，，主主要要用用于于居居民民個個人人購購房房、、建建房房和和修修房房等等，，以以滿滿足足居居住住需需求求，，是是一一種種住住房房消消費費投投資資。。而而房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金，，主主要要是是指指共共同同基基金金和和單單位位信信托托基基金金，，即即專專門門的的投投資資機機構構通通過過發(fā)發(fā)行行受受益益憑憑證證或或入入股股憑憑證證的的方方式式，，將將社社會會上上的的閑閑散散資資金金集集中中起起來來，，交交由由專專業(yè)業(yè)人人士士進進行行經(jīng)經(jīng)營營、、管管理理，，分分散散投投資資于于特特定定的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上，，投投資資者者按按投投資資比比例例分分享享投投資資收收益益。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金的的構構成成房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金是是以以信信托托契契約約為為基基礎礎，，其其構構成成應應包包括括五五個個要要素素：：投投資資人人（（基基金金受受益益人人））、、基基金金經(jīng)經(jīng)理理人人（（基基金金管管理理公公司司））、、基基金金托托管管人人（（基基金金保保管管機機構構，，一一般般是是商商業(yè)業(yè)銀銀行行））、、基基金金代代理理人人（（證證券券公公司司））以以及及投投資資顧顧問問。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金三、、基基金金的的設設立立設立立基基金金，，除除報報經(jīng)經(jīng)主主管管機機關關批批準準，，基基金金經(jīng)經(jīng)理理人人具具備備發(fā)發(fā)行行資資格格和和條條件件外外，，還還必必制制定定一一系系列列的的文文件件。。這這些些文文件件主主要要包包括括：：基基金金章章程程、、基基金金信信托托契契約約、、基基金金募募股股明明書書。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金四、基基金的的發(fā)行行與交交易（一））基金金單位位與基基金單單位持持有證證一般來來說，，經(jīng)理理人將將初次次計劃劃發(fā)行行的基基金總總額等等額分分割成成若干干個單單位，，每一一份額額就是是一個個基金金單位位。基基金單單位持持有證證，是是由經(jīng)經(jīng)理人人和信信托人人共同同簽發(fā)發(fā)給基基金投投資者者的受受益憑憑證，，是投投資者者對信信托資資產(chǎn)擁擁有所所有權權的證證明。。它是是一種種無面面額的的有價價證券券，它它確定定投資資者的的權利利。基基金單單位持持有證證可以以轉讓讓、買買賣，，也可可以繼繼承、、贈與與。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金四、基基金的的發(fā)行行與交交易（二））基金金的發(fā)發(fā)行初初次發(fā)發(fā)行主主要有有兩種種方式式：定定向發(fā)發(fā)行和和公開開發(fā)行行。采取定定向發(fā)發(fā)行方方式，，經(jīng)理理人發(fā)發(fā)行的的基金金單位位除由由基金金公司司發(fā)起起人認認購外外，其其余基基金單單位不不能向向社會會公眾眾公開開發(fā)行行，但但可以以向其其他法法人發(fā)發(fā)行一一部分分基金金單位位，經(jīng)經(jīng)批準準也可可以向向基金金管理理公司司內(nèi)部部職工工發(fā)行行部分分基金金單位位。采取公公開發(fā)發(fā)行方方式，，經(jīng)理理人發(fā)發(fā)行的的基金金單位位除由由基金金管理理公司司發(fā)起起人認認購（（10%以上））外，，其余余基金金單位位應向向社會會公眾眾公開開發(fā)行行。基基金管管理公公司所所購買買的基基金份份額，，不得得上市市轉讓讓，基基金清清盤前前，經(jīng)經(jīng)理人人持有有基金金的余余額也也不得得低于于這一一比例例，以以體現(xiàn)現(xiàn)投資資人與與經(jīng)理理人風風險共共擔的的原則則。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金四、基金的的發(fā)行與交交易（二）基金金的發(fā)行基基金的首次次發(fā)行價格格，就是發(fā)發(fā)行總值除除以發(fā)行份份額的比值值，再加上上一定比例例（約3%—5%）的首次購購買費（即即發(fā)行費））。封閉型基金金，在發(fā)行行時，要規(guī)規(guī)定發(fā)行價價格、發(fā)行行對象、最最低認購額額度，還要要規(guī)定發(fā)行行總額及發(fā)發(fā)行期限。。只要認購購達到發(fā)行行總額或總總額達到核核準規(guī)模的的80%以上，基金金就進行封封閉，不得得再接受認認購申請，，不得再增增發(fā)基金份份額。基金金發(fā)行期一一般為一個個月。發(fā)行行期滿，未未能成立的的基金，由由經(jīng)理人向向投資人退退回所籌資資金，并支支付同期活活期存款利利息，所發(fā)發(fā)行的有關關費用由經(jīng)經(jīng)理人承擔擔。開放型基金金，在發(fā)行行時，發(fā)行行總額是變變動的，但但在首次發(fā)發(fā)行時，基基金經(jīng)理人人也設定了了該基金的的發(fā)行總額額和發(fā)行期期限，基金金資產(chǎn)也隨隨投資人的的贖回時增增時減。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金四、基金的的發(fā)行與交交易（三）基金金的交易封閉型基金金正式成立立3個月后，基基金經(jīng)理公公司申請基基金在證券券交易所上上市。目前前，我國大大部分基金金是在證券券交易中心心交易的，，只有少部部分在深圳圳、上海證證券交易所所上市。若若獲準上市市后，投資資人買賣基基金，可通通過證券二二級市場進進行競價買買賣。基金金份額上市市交易，應應當符合下下列條件：：（1）基金的募募集符合本本法規(guī)定；；（2）基金合同同期限為5年以上；（（3）基金募集集金額不低低于2億元人民幣幣；（4）基金份額額持有人不不少于一千千人；（5）基金份額額上市交易易規(guī)則規(guī)定定的其他條條件。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金四、基金的的發(fā)行與交交易（三）基金金的交易開放型基金金正式成立立3個月后，基基金經(jīng)理人人自行或委委托證券經(jīng)經(jīng)紀商開設設內(nèi)部柜臺臺進行基金金的買賣與與轉讓?；鸬馁u出出價格，等等于基金單單位的資產(chǎn)產(chǎn)凈值、首首次發(fā)行費費和交易手手續(xù)費之和和，這個價價格就是投投資人購買買基金的價價格。買入入價等于基基金單位資資產(chǎn)凈值，，通常也稱稱贖回價，，這個價格格就是投資資人賣出基基金的價格格。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金五、投資基基金的投資資限制、費費用與收益益分配（一）投資資限制基金作為一一種投資信信托工具，，具有特定定的投資范范圍。經(jīng)理理人只能在在信托契約約規(guī)定的投投資范圍內(nèi)內(nèi)進行投資資經(jīng)營，不不能超越信信托契約所所規(guī)定的范范圍。美國國、日本推推行房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金金時，對投投資對象公公布得極為為詳細。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資基金房地產(chǎn)投資資信托基金金發(fā)行條件件和經(jīng)營特特征為：（1）由專家或或受托人經(jīng)經(jīng)營（2）基金公司司的財務公公開（3）采取股票票或受益憑憑證形式，，可上市交交易（4）至少75%的資產(chǎn)必須須是房地產(chǎn)產(chǎn)，投資任任何一種有有價證券不不得超過10%（5）至少75%的收益來來源于與與房地產(chǎn)產(chǎn)有關的的經(jīng)營投投資，20%的總收益益可來自自于股利利或利息息（6）必須將將90%以上的稅稅后收益益分配給給投資者者第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金房地產(chǎn)投資資信托基金金（REITS）在美國發(fā)發(fā)展較快的的一個重要要原因是REITS能享受稅收收優(yōu)惠。首首先，REITS作為人的集集合不存在在公司稅的的問題；其其次，美國國法律規(guī)定定，REITS投資的房地地產(chǎn)資產(chǎn)屬屬于免稅資資產(chǎn)。1960年，美國國國會就通過過了議案，，修訂《國內(nèi)稅收法法典》，使REITS享有與共同同基金同樣樣的特殊稅稅收優(yōu)