08年土地估價(jià)師案例分析重點(diǎn)試題

08年土地估價(jià)師案例分析重點(diǎn)試題2000123150的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元／平方2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)，該地區(qū)在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行年利率為5．5％，10％，6％，5020011231據(jù)，時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致，如土地使用年期等。若仔細(xì)便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。2．4950492．根據(jù)題意，本題適用于成本近150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55((150+120)×10％=27(150+120+11．55+27=308．55(49308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79(4930×[1－1/（1+6%）49]/[1－1/（1+6%）50]=29．90(元／平方米)總地價(jià)=320．69×3000=96．21(對(duì)于成本近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的，且在以下兩方面增加了難度：49(無限年期)和土地出讓金(50未價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤解題過程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要地價(jià)要換算成“元／平方米”。面積換算是成本近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，“1=666．67平方米”或“1=1/0．0015在均勻投入的前提下(等同于在年中投入)，其計(jì)息期為0．5年。應(yīng)試者1和，利息一般計(jì)算利潤的基數(shù)。4950204樓和2萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，45002100米，公寓為1800元／平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40％，第二年投入60％，銀行年利率為5．5％，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15％，銷售5．5％。根據(jù)以上條件，試計(jì)算：(一)了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對(duì)象資料，哪些屬于市場(chǎng)資料。關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真2總地價(jià)：部分綜合樓價(jià)格+部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采方約定價(jià)格。具14000平方米綜合樓價(jià)格；然后在總 ×2=33000(萬元 地價(jià)×[(1+5.5％)2－ ×40％×[(1+5．5％)1.5－ ×60×[(1+5．5％)－1]=596．75+0．113X單位地價(jià)=612．68(萬元／畝(9)14000平方米綜合樓價(jià)格=7560．0(萬元=4693．59(萬元計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)（來源：中地估價(jià)師考試網(wǎng) ×2=33000(萬元 ×2=12000(萬元利息 =596．75(萬元地價(jià)=(33000—12000—596．75—4950—=12253．59(萬元=612．68(萬元／畝14000平方米綜合樓價(jià)格=4693．59(萬元為整個(gè)開發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投人情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點(diǎn)投入)（來源：中地估價(jià)師考試網(wǎng)401．/r