南國奧園-南奧悉尼二區(qū)營銷定位構(gòu)想-120PPT-至道

鳳凰涅槃

——南奧悉尼二區(qū)營銷定位構(gòu)想致謝：中國奧園地產(chǎn)集團首先，非常感謝貴司各個部門，尤其是營銷部門在南奧小資天堂項目上對至道機構(gòu)工作的大力支持和幫助。通過雙方的共同努力，以策略突圍，用強效銷售執(zhí)行和精準推廣策略，2007年9月22日至10月28日，36天，小資天堂共銷售247套，銷售總額累計約1.8億（不含工程款抵扣部分）；同時，感謝貴司在新項目悉尼二區(qū)上，對至道機構(gòu)的信任。此次溝通，將主要針對悉尼二區(qū)的營銷使命和定位與貴司交換意見，期待共同探討。悉尼二區(qū)，鳳凰涅槃南奧悉尼二區(qū)期待大大超越以往目標人群，大大超越以往產(chǎn)品品質(zhì)，不僅是南國奧園的收官之作，更是中國奧園地產(chǎn)集團上市后，樹立地產(chǎn)標桿的項目；

它必須實現(xiàn)南國奧園和中國奧園地產(chǎn)集團前所未有的大跨越，這場戰(zhàn)役將是奧園開拓全國戰(zhàn)場，具有重要戰(zhàn)略性意義的轉(zhuǎn)折點。

繼1999年閃亮廣州，2001年享譽中國樓市之后，

奧園品牌能否升級換代，再次引領中國樓市？如何取勝？如何突圍？取決于我們在這場戰(zhàn)役中的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術。明確使命和目標11個月清盤實現(xiàn)上市企業(yè)的現(xiàn)金流快速回款保證利潤最大化樹立企業(yè)地產(chǎn)標桿項目，打造品牌項目品牌形象煥然一新企業(yè)品牌形象再創(chuàng)輝煌

銷售VS品牌，

品牌帶動銷售，銷售推進品牌！從2007年12月--2008年11月，

為達成這兩個目標我們將打一場精彩的營銷戰(zhàn)！首先，我們必須看清楚這場戰(zhàn)役的形勢如何？策略綱領是什么？行動戰(zhàn)術是什么？二、形勢研判

1、市場形勢

2、企業(yè)形勢

3、項目形勢1、市場形勢

關于市場形勢的十大論斷1.1.土地供應逐步放量，樓面地價回穩(wěn)至今年9月，廣州已經(jīng)供應住宅用地2.12平方公里，國土房管局將爭取再多推土地，完成今年計劃的4.75平方公里土地供應量。亦即表明在未來的數(shù)個月內(nèi)，按計劃將有超過2.5平方公里的土地投入市場。預期在土地供應相對充足、大型發(fā)展商紛紛全國性圈地、宏觀調(diào)控效用逐步發(fā)揮的態(tài)勢下，廣州未來的樓面地價走勢將平穩(wěn)發(fā)展。1.2.房價整體估值偏高，上漲行情遇冷這一波上漲行情在十一黃金周開始遇冷，具體體現(xiàn)在成交量的和開發(fā)商已前所未有的促銷手段售樓方面。10月成交住宅總面積為55萬㎡，比9月下跌了18%。此外，包括天河區(qū)樓價也出現(xiàn)下降跡象。陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年十一黃金周網(wǎng)絡簽約數(shù)據(jù)為160多套。黃金周尚且如此，隨著經(jīng)濟適用房、限價房以及中小戶型的大量涌現(xiàn)，樓市價格要想維持前一階段的堅挺，更是不容樂觀。11月1日，南方都市報頭版1.3.秋風起，政策已變，樓市“金九銀十”不再9月27日出爐的房貸新政出臺至今，放款緩慢、審批緩慢，對第二套房的界定難，使各銀行的放貸量銳減。提高首付及提高利率，對樓市是一種致命傷，眾多買家無法入市，樓市出現(xiàn)了“真空”。物業(yè)稅的開征，幾乎成為普天之下“征服”高房價的克星。今年10月12日，國家稅務總局相關負責人表示，物業(yè)稅即將出臺。1.4.大眾購房意欲嚴重受挫加息與金融信貸收緊，令二次（多次）置業(yè)的支付成本明顯上升，結(jié)合尚未明朗的物業(yè)稅政策預示擁有物業(yè)的過程成本亦將提升。該類型群體（尤其是以投資保值為主要訴求的買家）之購買意欲將產(chǎn)生一定的抑制作用，又或者令部分的資本轉(zhuǎn)投二、三線城市市場。1.5.下半年市場供應，同比環(huán)比大幅增加。一些準備在去年下半年投入施工的項目，由于受“90/70”政策要求調(diào)整戶型，推遲了上市時間，集中在今年下半年陸續(xù)上市。今年下半年廣州十區(qū)商品住宅的供應量達到450萬平方米以上（約4.3萬套以上），同比增加15%以上，環(huán)比今年上半年大增50%左右；貨量主要集中在天河、白云和海珠區(qū)，珠江新城再度成為熱點。1.6.大戶型、貴價盤仍占主體由于中小戶型大規(guī)模上市還需要一個過程，因此，下半年中小戶型比例的增幅將不超過10%；從對下半年廣州中心城區(qū)部分樓盤貨量和價格的預測來看，大戶型和過萬以上的貴價盤將超過50%；因此，大戶型、貴價盤仍是市場供應主體。1.7.80%的房子，只有20%的人能買得起房價整體高速上漲，市面難找萬元以下的房子。以前購買4000-8000元/平米房子的人被市場邊緣化，已經(jīng)無處覓房；只有20%的人才能買得起市場上80%的房子；市場競爭將加劇，營銷大戰(zhàn)的爭奪，將相對集中在這20%的人身上。1.8.項目的競爭力主要集中在對優(yōu)勢資源的整合隨著市場競爭程度的加劇和目標人群的集中，創(chuàng)造與提升樓盤附加價值是支撐價格走勢的策略要素。而附加價值升級的突破方向，則主要集中在對優(yōu)勢資源的整合。與對地段、合作資源、人群、營銷手法等方面進行充分整合，提升項目價值。1.9.品牌力與資源力成為企業(yè)競爭主題以招標、拍賣為主的土地交易方式令中小型發(fā)展商獲取土地的難度加大，樓市的競爭越來越集中在大型發(fā)展商的圈內(nèi)。因此，以品牌、資源為核心的競爭模式將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主流。樓市秋風起，市場和政策變化莫測；供應量激增，調(diào)控壓力和隱憂增大應求；大戶型產(chǎn)品集中，同質(zhì)化競爭加??；投資選擇多樣化，價格提高，品質(zhì)和標準并沒相應提升；大發(fā)展商之間的競爭力逐步演變……

營銷形勢：考驗與機遇并存

狹路相逢，勇者勝。

提升產(chǎn)品品質(zhì)和標準為解決之道！市場形勢小結(jié)：2、企業(yè)態(tài)勢——奧園品牌解讀

新形勢下的新任務！2.1從奧林匹克花園到奧園，奧園更新了什么？從奧林匹克花園從奧園，中國奧園地產(chǎn)集團的全國項目已不再與運動掛鉤；“運動就在家門口”，“生活就像高爾夫”，如打‘‘運動牌”，難與中體奧林匹克的項目抗衡；奧園一直堅持為中國的年輕人打造房子。但現(xiàn)在這群年輕人被高房價的市場邊緣化，已大多買不起房，目標人群已更新；“領跑新生活”，已經(jīng)被廣泛運用到奧園的全國其他項目，相對比較陳舊，需更新?lián)Q代。2.1從奧林匹克花園到奧園，奧園保留了什么？這樣的精神內(nèi)核，奧園一直堅持：奧園一直堅持“復合地產(chǎn)”和“主題地產(chǎn)”的理念；奧園品牌一直蘊含著時尚、新銳、動感、知性、快樂的文化精神；繼南奧小資天堂之后，沈陽奧園8000畝的項目又將演繹“創(chuàng)意”，為奧園品牌注入“創(chuàng)新、時尚和國際化”新的核動力。2.2作為上市公司，奧園需要什么？上市企業(yè)半年考核一次2.2作為上市公司，奧園需要什么？一個新的放眼全國的品牌定位；一個新的可快速復制的產(chǎn)品線；完成年度贏利預測，順利實現(xiàn)資金回籠。需要實現(xiàn)經(jīng)濟效益和品牌形象的均衡。新的形勢，新的任務！奧園集團需要一個全新的、鮮明旗幟的定位，在承接奧園原有的精神內(nèi)核基礎上更新?lián)Q代，同時需要一條可快速復制的新的產(chǎn)品模式，進行產(chǎn)品的系列化開發(fā)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益和品牌形象的均衡。企業(yè)態(tài)勢小結(jié)：3、產(chǎn)品態(tài)勢

位置、規(guī)劃、立面、戶型結(jié)構(gòu)3.1項目概況悉尼二區(qū)位于南奧社區(qū)的西面，項目占地面積22150平方米，總建筑面積：112951平方米；可銷售面積：95810平方米；西面正對70000平米的高爾夫練習場。3.2項目規(guī)劃：悉尼二區(qū)規(guī)劃為高爾夫豪宅，共10棟，為18-28層的高層洋房；樓號棟數(shù)總套數(shù)基底建筑面積大堂建筑面積計入容積率面積不計入容積率面積總建筑面積建筑高度層數(shù)1＃2108889276264106132702389.028F2＃32081025360183433701871358.018F3＃2220716270198861562004289.028F4＃33281058405296893433003289.028F合計1086436881311943281482958103.3外立面：悉尼二區(qū)立面風格現(xiàn)代、簡約，具有都市氣質(zhì)。3.4戶型規(guī)劃項目共10棟，864戶，主要以小戶型為主。1、設計>90平方米的住宅108戶，面積約230M2，占總戶數(shù)的12.5%2、設計≤90平方米的住宅756戶，占總戶數(shù)的87.5%。思考二：項目是否走道浪費面積大3.5戶型設計1：就小戶型設計而言，沒有明顯競爭力沒有穿堂風沒有入戶花園、轉(zhuǎn)角飄窗等亮點設計衛(wèi)生間不能通風采光廚房位置不合理，干濕、動靜分區(qū)不夠人性化。且減少了客廳的面寬，舒適度下降。3.5戶型設計2：將戶型合并，戶型有很大提升空間仍然沒有入戶花園、轉(zhuǎn)角飄窗等亮點設計主人房可以實現(xiàn)套房設計可以實現(xiàn)南北對流廚房可拆除，實現(xiàn)客廳大空間，做出客廳和餐廳的分區(qū)。面寬增大，舒適度增強。3.5戶型設計3：大戶型設計，較合并戶型科學合理雙套房設計，滿足更多家庭成員需求；戶型方正、實用雙陽臺對稱設計，通風優(yōu)異小結(jié)：1、項目規(guī)劃合理，有優(yōu)越的高爾夫景觀資源，立面現(xiàn)代簡約，具備豪宅氣質(zhì)；2、但戶型結(jié)構(gòu)如果以小戶型為主、毛坯交樓，將難以支撐產(chǎn)品的高價格，難與同區(qū)域的創(chuàng)新小戶型抗衡，同時削弱高端住宅的品牌形象。因此，建議悉尼二區(qū)

1.只賣大戶型，戶戶高爾夫

2.必須精裝修，處處見品質(zhì)只有只賣大戶型，才能規(guī)避小戶型設計上的種種不足，才能與同板塊具創(chuàng)新和實用性的小戶型進行區(qū)隔；只有只賣大戶型，必須精裝修，才能突出豪宅的氣質(zhì)，帶出產(chǎn)品的競爭力；只有只賣大戶型，必須精裝修，才能從整體上提升項目的整體素質(zhì)和形象；只有只賣大戶型，必須精裝修，才能符合奧園打造標桿項目的目標三、營銷定位

一大戰(zhàn)略，三大部署1.一大戰(zhàn)略

2008年奧園集團戰(zhàn)略突破年悉尼二區(qū)將是奧園戰(zhàn)略突破的勝負手－－悉尼二區(qū)位于廣州華南板塊，是牽動中國樓市各方焦點的天然舞臺；身處集團總部所在地，有著優(yōu)越的媒體資源和市場口碑，憑借天時、地利、人和，能“立足華南，輻射全國”；南國奧園是奧園模式的旗艦店和母體，悉尼二區(qū)脫胎于南國奧園，是奧園集團繼往開來的標桿之作，將攜集團強勢的運營資源和萬千寵愛，實現(xiàn)品牌目標和營銷目標的雙贏。2.三大營銷部署2.1.新品牌2.2.新產(chǎn)品2.3.新攻略再次明確使命和目標11個月清盤

實現(xiàn)上市企業(yè)的現(xiàn)金流快速回款進而保證利潤最大化樹立企業(yè)地產(chǎn)標桿項目，打造品牌項目品牌形象煥然一新企業(yè)品牌形象再創(chuàng)輝煌2.1.新品牌新品牌？悉尼二區(qū)提供了什么？——時尚、都市氣質(zhì)，有優(yōu)越高爾夫景觀資源，具備國際化潛質(zhì)的豪宅。從奧林匹克花園到奧園，奧園保留了什么？——時尚、新銳、動感、知性、快樂的文化精神和創(chuàng)新、國際化的新核動力；2.1.新品牌時尚.新銳.國際化這樣的奧園精神，這樣的產(chǎn)品，我們將給一群怎樣的人，打造一種怎樣的生活？2.1.新品牌帶著奧園的精神符號和內(nèi)核，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，我們找到這樣一群人——新貴人群：都市知識新貴、經(jīng)濟新貴1、創(chuàng)業(yè)新銳

他們是業(yè)內(nèi)或企業(yè)界具有影響力的企業(yè)領軍人物；企業(yè)經(jīng)營或管理模式具有創(chuàng)新或樣本意義，被業(yè)內(nèi)視為公司的楷模；在企業(yè)制度、管理、技術、思想等某一方面有創(chuàng)新性成就，并帶來企業(yè)的突出業(yè)績；標志性人群例舉：徐剛：上海華普汽車有限公司董事長——他造出了中國第一輛女性汽車。沈南鵬——如家快捷酒店創(chuàng)始人。江南春——分眾傳媒掌門人。2、富二代富二代：他們是民間財富的代際轉(zhuǎn)體對象，接班人，股權(quán)繼承者，是毫無懸念的“新富”。他們年輕，擁有高學歷，接受各種被安排的國際化教育。他們身上隱現(xiàn)著上輩的強勢身影，也有自己的獨立風格，他們觀念現(xiàn)代。在居住上：因為年輕，因為國際，他們不會和父輩一樣熱衷大房子，大別墅，相反，有獨特個性、國際、現(xiàn)代的都市豪宅是他們的熱寵。代表人物：楊惠妍3、80后CEO：他們都生于80后，年輕，銳氣，擁有億萬身家，思維敏捷，個性鮮明。《21CN經(jīng)濟報道》每期的專欄“快公司”都有他們的報道，這些人有一個共同點：利用一個模式的創(chuàng)新，財富快速積累和增長，成為80后CEO。泡泡網(wǎng)首席執(zhí)行官——李想創(chuàng)業(yè)7年，讓PCPOP成為第三大中文IT專業(yè)網(wǎng)站。標志性人群例舉：MySee總裁——高燃財經(jīng)記者出身，投身IT業(yè)，一筆美國的風險投資使其公司身價上億。康盛世界CEO——戴志康，靠做軟件起家，4年時間讓Discuz!成為社區(qū)軟件領域的老大。2005年7月，收到風險投資的幾百萬美金，身價過億。北京愛航工業(yè)公司的首席架構(gòu)師兼首席執(zhí)行官、Majoy總裁——茅侃侃。沒有投入一分錢，僅僅憑他的創(chuàng)意和理念，取得了年收入15億元人民幣的大項目將近20%的股份。在知識、商界、藝術界等領域都有著這樣的一群人，他們用新知創(chuàng)富，用新思維創(chuàng)富，或擁有高學歷和海外背景直接繼承著億萬家產(chǎn)；他們年輕，他們時尚，他們新銳，他們領跑著新經(jīng)濟、新文化、新時代。2.1.新品牌

新品牌內(nèi)核創(chuàng)意領跑時尚創(chuàng)業(yè)領跑財富創(chuàng)新領跑時代悉尼二區(qū)正是為這個人群打造的家園

新人群標識新時尚的領跑者新經(jīng)濟的領跑者新時代的領跑者碧桂園：為每個成功的廣州人打造價廉物美的房子；星河灣：為全球注重品質(zhì)的人打造高品質(zhì)的住宅和國際生活平臺；奧園：為新知新貴打造

時尚、新銳的創(chuàng)意藝術大宅和國際摩登生活；這里，就是南奧·悉尼二區(qū)，用“創(chuàng)意領跑時尚”，用“創(chuàng)業(yè)領跑財富”，用“創(chuàng)新領跑時代”。在這里，奧園集團將通過悉尼二區(qū)的新品牌內(nèi)核，重新塑造自己的品牌，再次領跑新時尚，新財富，新時代。2.2.新產(chǎn)品·新的定位創(chuàng)意藝術大宅2.2.新產(chǎn)品·新的定位主題酒店風格Golf大宅2.2.新產(chǎn)品：主題酒店風格Golf大宅新產(chǎn)品必須具備：新品質(zhì)新風格新性價比新包裝新傳播口號2.2.新產(chǎn)品·新的品質(zhì)悉尼二區(qū)屬性：大戶型+合理高價+精裝修=豪宅奧園需提升產(chǎn)品品質(zhì)，非星河灣，非萬科，奧園打造的是自己的品質(zhì)路線：簡約、時尚，國際化，低成本，易執(zhí)行，極具個性和鮮明風格，將成為奧園可快速復制的新產(chǎn)品線；2.2.新產(chǎn)品·新的風格簡約、時尚、國際化，有鮮明風格，極具個性。例如：華僑城洲際酒店華僑城洲際大酒店——西班牙風格主題酒店深圳華僑城洲際大酒店象一艘西班牙仿真帆船沖擊著人們的視覺。這個西班牙風格的酒店高八層，共有549間客房、套房和酒店式公寓，其中兩層是洲際俱樂部樓層，專接待洲際俱樂部尊貴會員。共擁有8間主題餐廳，中餐、法式餐廳、巴西燒烤等等，不同主題不同風格，非常國際化。濃郁的西班牙風情，讓酒店在同類酒店中成功勝出。除了五星級酒店都理應有的豪華外舒適，在洲際酒店你還能獲得諸如風情突出、格調(diào)鮮明、設計感濃郁等感受，這種獨特的感受，讓洲際酒店在同類的星級酒店中很快脫穎而出。建筑沒有特別之處，但旁邊增加了“海盜船”，風格鮮明、立體起來。建筑大堂風格簡約、現(xiàn)代，經(jīng)過少量飾品的點綴便突顯出西班牙主題風格。建筑

就餐區(qū)和休閑區(qū)，亮麗的色彩，海浪形狀的屋頂，粗細不一的柱子，就無處不在向你傳達——這是一個西班牙風格的酒店。建筑園林普通的熱帶水景園林。但兩艘“海盜船”的運用，立即強化了主題風格。園林從座椅—燈飾—服務員服裝—洗手間墻壁—掛畫，整個公共空間都在向受眾的視覺集中強調(diào)一個概念——這是有熱烈文化的西班牙主題酒店。公共空間簡約的室內(nèi)設計和裝修材質(zhì)。但一張地毯、一個斗牛的標識，就將電梯廳的西班牙風格烘托的淋漓盡致。公共空間走廊與一般酒店沒有大的差別，只有細部在偶爾強調(diào)他的主題風格?？匆娺@只藍色身子，紅色花紋的牛了嗎？室內(nèi)空間普通材質(zhì)的門，做出凹凸的工藝，大大提升了風格和檔次。酒店客房的門，質(zhì)地普通，但經(jīng)過雕欄和泡釘?shù)挠骋r，有了西班牙粗獷的韻味。室內(nèi)空間與公共空間的馥郁的形象、飽和的色彩不同，酒店客房主要強調(diào)時尚、簡約、舒適，在客人最有體驗感受的，如睡具、衛(wèi)浴設備等細節(jié)，用的更是高品質(zhì)的名牌產(chǎn)品。室內(nèi)空間穿梭在酒店各個角落的，形色各異的接待人員，以他們的服飾，強調(diào)著西班牙這一主題風格。管理服務值得一提的是大堂中的鎮(zhèn)堂之寶是全球限量的法拉利鋼琴，亞洲僅此一臺，純正的紅色，是對酒店西班牙風格的呼應。形象標識五彩花色的西班牙特色地板和印有“牛”元素的杯墊形象標識黑色面與紅色系馬賽克組合，主題風格鮮明展現(xiàn)。形象標識軟裝飾體系：色彩各異的吊燈，以及各式各樣的掛畫，以鮮艷的色彩營造了熱烈的氛圍。氛圍營造洲際酒店可借鑒原因1、可操作性強，可以系統(tǒng)參照，快速實現(xiàn)。2、標準高，但成本低。是“凸透感產(chǎn)品”的最好借鑒。3、風格突出，差異化明顯。大堂內(nèi)的這些主要的建筑元素，只有下半段用了大理石，上半部用乳膠漆。造價不高，但體現(xiàn)了品質(zhì)感。洲際酒店對于南奧悉尼二區(qū)的可借鑒體系匯總主題化豪宅概念系統(tǒng)洲際酒店做法（運用的元素）南奧悉尼二區(qū)建議做法硬件建筑普通，現(xiàn)代風格巨型海盜船簡約，具都市氣質(zhì)改變色彩或增加標志物園林水景園林小型海盜船高爾夫園林點綴主題小品公共空間大堂、就餐區(qū)、電梯間、走廊牛、工作人員服飾、室內(nèi)裝飾色彩銷售大堂、參觀通道、電梯間地毯色彩、沿路標志物、形象標識室內(nèi)空間門酒店房間雕欄、泡釘簡約現(xiàn)代，舒適為主樣板房品質(zhì)裝修，搭配鮮明色彩、標志物和形象標識軟件管理服務酒店管理服務人員管理、服裝服務引入星級酒店式管理形象標識牛牛元素的反復運用視覺體系形象標志物延伸運用氛圍營造燈、掛畫、音樂燈、掛畫、音樂的延伸運用行為感受以色彩、音樂、裝飾物，營造都市新貴的生活環(huán)境風格借鑒2：泰式主題風格非常簡約的風格，透著禪境空間很有秩序,已經(jīng)不是一個簡單的新泰式樣。很多混搭的細節(jié)，讓空間時尚、舒適，有國際感。酒店的客房建筑使用了大量的緬甸木，色彩飽和，但是非常的干凈。寧靜的禪意從每一個角落透出來，讓人不會辨認錯這就是——有泰式風格的地方。2.2.新產(chǎn)品·新的性價比定價策略：主要考慮區(qū)域因素、項目自身素質(zhì)打造和銷售速度具有區(qū)位、規(guī)模、檔次類似性，參照目前在售的樓盤，并采集2007年10月份的現(xiàn)場價格采用市場比較法建議以毛坯價和精裝修均價分別報價附：華南板塊競爭對手情況及價格一覽項目名稱景觀資源建筑設計戶型面積戶型設計交樓標準及裝修風格物業(yè)管理營銷手法價格（元/㎡）雅居樂.新地園林現(xiàn)代77-188㎡創(chuàng)新、實用，有亮點精裝修現(xiàn)代簡約普通創(chuàng)新網(wǎng)絡游戲營銷約11000雅居樂.天域山景、湖景和江景現(xiàn)代95-208㎡無特色精裝修現(xiàn)代豪華普通常規(guī)14000錦繡半島三面環(huán)江法式風格110-130㎡三房合理，六角形主人房現(xiàn)代豪華普通常規(guī)15000起錦繡銀灣江景地中海風格130㎡三房無特色現(xiàn)代豪華普通常規(guī)15000星河灣園林澳洲風格194㎡大戶型房間太多豪華裝修現(xiàn)代歐式新中華酒店管理公司常規(guī)22000江山帝景前江后山現(xiàn)代200-300㎡大戶型分區(qū)合理毛坯交樓中式風格酒店管理常規(guī)28000南奧悉尼二區(qū)高爾夫現(xiàn)代簡約86-230㎡大小戶型共冶一爐小戶型設計不合理未定未定未定未定競爭空白點有競爭點不可改變可優(yōu)化可優(yōu)化有空白點有提升空間有空白點有參考標準2.2.新產(chǎn)品·新的性價比定價考慮：1、市場環(huán)境變幻起伏，價格波動較大珠江新城中海錦暉新一期本周六開盤,現(xiàn)在對外號稱2.3萬/平方米,中介公司的盤源可2.1萬/平方米買到；廣州海倫堡9月份賣7500元/平方米,現(xiàn)在賣6800元/平方米；2、上市公司的考核標準總體的銷售額銷售的速度2.2.新產(chǎn)品·新的性價比價格建議毛坯房均價：10000元/平米精裝修均價：12000元/平米根據(jù)市場波動，以上均價將會適時調(diào)整，以保證在2008年的華南板塊新推項目競爭中銷售價格和銷售速度占據(jù)上風！2.2.新產(chǎn)品.新的包裝：銷售中心

現(xiàn)有小資天堂現(xiàn)場營銷中心，由于離悉尼二區(qū)太遠，參觀動線過長，且現(xiàn)有設計風格和定位難吻合悉尼二區(qū)的新形象。同時，奧園新的品牌和新的形象都需要一個地方集中傳播，我們稱之為“洗腦區(qū)”，因此，

2.2.新產(chǎn)品.新的包裝：銷售中心

建議：悉尼二區(qū)的銷售中心設置在最先建起的F3棟:1樓作銷售中心；2樓作主題·高爾夫體驗區(qū);3樓作樣板房示范區(qū)。設計風格與功能定位：建議參考星級主題酒店大堂。2.2.新產(chǎn)品.新包裝：樣板房：作為最直接有效的銷售工具，針對悉尼二區(qū)“創(chuàng)新·創(chuàng)

意”新的品牌內(nèi)核，我們將打造：時尚、新銳、國際化，有鮮明創(chuàng)意藝術風格的精裝修大戶型豪宅。注意點：樣板房風格與設計樣板房施工及監(jiān)控工程節(jié)點必須嚴格按照營銷進度做法建議：建議1：參考洲際主題酒店設計建議2：引入外來頂級設計團隊或個人2.2.新產(chǎn)品.新包裝：集團門面工程

臨漢溪大道一線的集團總部、體育會所廣場、悉尼二區(qū)主干道入口和高爾夫酒店，由于年久和市政修路，形象比較陳舊，作為集團的門面工程，建議在新的產(chǎn)品和風格定位上，重新進行統(tǒng)一包裝，煥發(fā)新的光彩。之前我司已提交關于南奧現(xiàn)場包裝整改部分建議2.2.新產(chǎn)品.新傳播方向：果嶺上·摩登家備注：具體廣告語，廣告公司可在此方向上進行提煉3.新攻略

總體思路結(jié)合08年春節(jié)、五一、十一銷售重大節(jié)點，策動三次推廣高潮，保證項目在市場上建立獨特的競爭優(yōu)勢。整合思路：2008勁吹奧園創(chuàng)新創(chuàng)意旋風。

圍繞“創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)”，“領先、領跑、領地”為核心，整合媒體、高端品牌，引入知名公關公司，策動系列“創(chuàng)新創(chuàng)意”的年度盛宴。引導媒體輿論風向，同時將目標人群集中于奧園品牌麾下。

用“三大評選”作年度引爆點，串聯(lián)全年節(jié)日散點，以小資天堂作現(xiàn)場平臺，組織類似“淘寶墟”、創(chuàng)意生活（創(chuàng)新家庭教育、創(chuàng)新過節(jié)方式，創(chuàng)意旅游等）。3.新攻略·三大評選分別在08年春節(jié)前后、五一前后和十一前后，分別針對三個重要營銷節(jié)點，“立足華南，輻射全國”，整合強大的媒體資源、公關資源，大范圍展開三個大規(guī)模的“創(chuàng)新、創(chuàng)意”主題評選。創(chuàng)意經(jīng)濟領跑時代創(chuàng)意休閑領跑時尚創(chuàng)意文化領跑奧運引爆點1：創(chuàng)意經(jīng)濟領跑時代動作設計：

08年春節(jié)前后，憑借媒體資源，用年度總結(jié)或預測的方式，以“創(chuàng)意經(jīng)濟領跑時代”為主題，組織開展“年度創(chuàng)新（創(chuàng)意）經(jīng)濟人物”或“年度最具創(chuàng)新潛質(zhì)的十大商業(yè)模式”總評榜，展開全國范圍的評選。如永安企業(yè)家獎、CCTV年度經(jīng)濟風云人物評選，廣東十大經(jīng)濟人物評選等引爆點2：創(chuàng)意休閑領跑時尚動作設計1：

從3月份開始，圍繞三八婦女節(jié)、五一、端午、暑假、七夕、中秋等一系列的節(jié)日，發(fā)起如：創(chuàng)意傳統(tǒng)節(jié)日，針對生活的教育、運動、健康、家庭等話題進行創(chuàng)新，不斷制造熱點；

動作設計2：

五一前后，針對全社會濃郁的休閑氛圍，由奧園集團發(fā)起，整合媒體資源、公關資源和社會新銳、創(chuàng)意團體，組織一次“創(chuàng)意休閑領跑時尚”的大型評選活動，評選最會玩休閑人物、最酷休閑方式、最時尚生活方式等，通過全國范圍的廣泛參與，再次傳遞奧園創(chuàng)意、創(chuàng)新品牌文化。引爆點3：創(chuàng)意經(jīng)濟奧運會動作設計：十一前后，針對如火如荼的2008奧運之風，奧園集團同期舉辦“奧運會”—創(chuàng)意經(jīng)濟的奧運會。圍繞創(chuàng)意和創(chuàng)新，與政府和媒體共同舉辦諸如“文化創(chuàng)意周”，“影響人們生活的十大創(chuàng)舉”，“推動新經(jīng)濟發(fā)展的十大創(chuàng)意”等活動，舉辦奧園自己的“奧運會”，與2008奧運會同分秋色。結(jié)合奧園上市一周年，將“創(chuàng)意·創(chuàng)新”活動推向最高潮，從而成功輸出奧園新品牌核心。3.2組合要素:六個一工程一個強有力的，由集團直接領導的營銷班子；

一個由集團直接領導，有著超強執(zhí)行力的營銷班子?？扇y(tǒng)籌集團所有的優(yōu)勢資源和團隊：行政、財務、設計與工程、采購、品牌營銷、客戶服務、物業(yè)管理等。以保證營銷節(jié)點的工程進度，客戶資源的管理和跟蹤，以及高品質(zhì)的物業(yè)管理等，全力推進項目的進度。一家專業(yè)的策劃顧問和銷售代理機構(gòu)；

至道機構(gòu)是一家有著獨特的戰(zhàn)略視角和創(chuàng)新能力，深諳甲方之道的系統(tǒng)化營銷思維，和強大實操能力的代理機構(gòu)。從前期開發(fā)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、精裝修設計、物料采購、工程、營銷推廣、后期物業(yè)管理等各個工作環(huán)節(jié)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)出發(fā)，組織和實施營銷工作，并有著強大媒體統(tǒng)籌和公關造勢能力。一個有創(chuàng)新思維、國際化視野和工程管理經(jīng)驗的設計施工團隊；

新產(chǎn)品需要新的風格和新的品質(zhì)標準。一個有國際化視野和專業(yè)工程管理經(jīng)驗的設計施工團隊，能保證新產(chǎn)品的新銳時尚設計和嚴格的施工執(zhí)行。一個有著非凡創(chuàng)新能力、高標準創(chuàng)意策略和視覺表現(xiàn)的設計組合。負責悉尼二區(qū)國際、新銳主題大宅的推廣及視覺體系，需要做出高品質(zhì)、非凡創(chuàng)意的作品：案名、LOGO、主題廣告語、主平面、全案VI、全案推廣物料、案場包裝等。一個有強大資源整合能力和執(zhí)行力的公關公司；

2008年是奧園集團的戰(zhàn)略突破年！因此需要一家有著強大資源整合能力和執(zhí)行力的公關公司，整合政府、媒體、時尚、國際、新銳的目標人群，圍繞“國際、時尚、創(chuàng)新”展開一場盛宴。一系列緊密配合的全國&地區(qū)權(quán)威媒體戰(zhàn)略同盟：一本全國性的專業(yè)地產(chǎn)雜志：如《紅地產(chǎn)》

一本全國性的新銳雜志：如《新周刊》

一家本地報媒：如《南方都市報》

一份全國財經(jīng)報媒：如《21世紀經(jīng)濟報道》或《經(jīng)濟觀察報》

一個房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站：如搜房網(wǎng)一個新銳創(chuàng)意的門戶網(wǎng)站：如新浪，POCO或PCPOP進一步需決策問題一、主題風格