房價與地價因果關(guān)系實例分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房價與地價因果關(guān)系實例分析：房價影響地價房價與地價本質(zhì)上是房產(chǎn)與土地使用權(quán)利和收益的購買價格，都由市場供求關(guān)系所決定。但兩者存在著不同點，土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)，土地是一種自然資源，沒有價值，其價格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結(jié)了人的勞動，并且有生產(chǎn)費用，就有了價值因素和價值價格，是一種資產(chǎn)。所以土地價格的內(nèi)涵包含兩個部分：一是土地資源價格，二是土地固定資產(chǎn)價格。土地價格即兩者之和的資本化。換言之，‘土地價格不外是資本化的因而是提前支付的土地地租?！恋刭Y源價格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，正如馬克思所說，它并不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。而土地固定資產(chǎn)價格，則是凝結(jié)在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤。”所以土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低也不是由生產(chǎn)成本所決定。地球上的土地面積是一定的，即其自然供給完全無彈性，土地經(jīng)濟供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經(jīng)濟發(fā)展而呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價的主要方面，也可認為土地價格是一種需求價格，即由于對土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對土地的需求。正如李嘉圖所說：“不是因為地租上漲才導(dǎo)致谷物價格上漲；而正是由于谷物價格上漲，才使得地租增加。”在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的真正原因是由于房價高導(dǎo)致對土地的需求增加。而房價除了受需求的影響外，還受到供給的影響。商品房的生產(chǎn)需要一個時間過程，開發(fā)商參加土地的競拍即是因為對現(xiàn)時房價進行了科學(xué)分析，預(yù)見了未來房價之后，看到了其中的利潤。所以就其因果關(guān)系而言，是房價高增加了對土地的需求，而導(dǎo)致地價上漲。同樣，各地區(qū)或同一地區(qū)的不同區(qū)段地價的差異是由于房價的差異，即地價的高低與否是房價高低的結(jié)果，而不是房價高低的原因。地價與房價的構(gòu)成分析房價中包含地價，地價隱含在房價中，是房價的基礎(chǔ)，其各自構(gòu)成因素是不同的，所以影響地價或房價的因素不同。１．用成本法的公式來分析地價構(gòu)成地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益其中土地取得費分為兩種：一是國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費；二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。土地開發(fā)費用是指各土地級別宗地紅線外達到“五通”（通路、通上水、通電、通下水、通訊）或“四通”（通路、通上水、通電、通訊）和宗地內(nèi)達到“一平”的開發(fā)水平的平均開發(fā)費用，此項費用由于各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度不同而存在差異。由上述公式中可以看出，各地區(qū)地價受到多種因素的影響，在一定時期內(nèi)土地取得費、土地開發(fā)費、利息率、利潤率和土地增值收益率是一定的，所以稅費是政府調(diào)節(jié)地價的一個重要手段。２．房地產(chǎn)價格構(gòu)成房價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤其中土地取得成本相當于地價；開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，可以分為土地開發(fā)成本和建筑建造成本，包括勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)過程中稅費；管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，一般為土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比率；投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息；銷售稅費指銷售房地產(chǎn)所需的費用及由開發(fā)商繳納的稅費。設(shè)管理費為土地取得成本和開發(fā)成本的３％，年利率為５．３１％，開發(fā)周期為１年，則房地產(chǎn)價格構(gòu)成的公式可改為：房價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋土地取得成本＋開發(fā)成本×３％＋土地取得成本×５．３１％＋開發(fā)成本＋管理費用×５．３１％／２＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝土地取得成本×１０８．３１％＋開發(fā)成本×１０５．６５５％＋銷售費用＋開發(fā)利潤由以上公式可以看出，房價由土地取得成本即地價、開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)利潤所決定。作為構(gòu)成要素之一的地價對房價是有影響的，但其他要素同樣對房價產(chǎn)生影響，尤其是開發(fā)利潤的影響，商人的本質(zhì)即是追求利潤的最大化，不會因為成本的降低而降低房價，所以通過降低地價來降低房價的方法是不可行的。無錫市區(qū)近期商品房開發(fā)實例分析１．房地產(chǎn)價格與其各構(gòu)成要素相關(guān)性分析筆者收集了６４個無錫市區(qū)近期商品房開發(fā)的案例，將商品房價格與各構(gòu)成要素進行了相關(guān)性分析，結(jié)果見表１：構(gòu)成要素單位面積

樓面地價單位建筑面積

開發(fā)成本單位建筑面積

銷售稅費單位建筑面積

開發(fā)利潤單位建筑

面積售價0.18430.10930.01890.4177樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格，所對應(yīng)的是地面地價。樓面地價＝土地總價÷總建筑面積＝地面地價÷容積率。由于同一區(qū)城內(nèi)的各宗地、不同區(qū)域的容積率不同，樓面地價能更真實反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價水平，所以本次相關(guān)性分析采用樓面地價。從表１可以看出，銷售稅費與房地產(chǎn)售價相關(guān)系數(shù)小于０．１，在樣本量為６４的情況下，可以認為銷售稅費與房地產(chǎn)售價不相關(guān)；樓面地價與房地產(chǎn)售價的相關(guān)系數(shù)為０．１８４３，小于開發(fā)利潤與房地產(chǎn)售價的相關(guān)系數(shù)０．４１１７，開發(fā)成本與房地產(chǎn)售價的相關(guān)系數(shù)為０．１０９３。開發(fā)商的利潤對房地產(chǎn)售價相關(guān)性最強，在當樣本量為６０時，Ｒ０．０１＝０．４０７８，開發(fā)商的利潤對房地產(chǎn)售價同向相關(guān)的概率為９９．９％。所以，國家對于房價的調(diào)整要更加重視開發(fā)商利潤的限制。２．房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成要素比例分析在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可以把房地產(chǎn)的售價分為成本和開發(fā)商利潤兩大部分，成本又可分為土地成本、開發(fā)成本和銷售稅費。從本次收集到的資料中整理出房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成要素的比例關(guān)系如表２：項目平均比例構(gòu)成要素平均比例土地成本31.75%出讓金19.34%拆遷安置費8.25%城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費4.16%開發(fā)成本61.35%前期工程費3.58%建安工程費40.69%附屬公共配套設(shè)施費4.02%公共基礎(chǔ)設(shè)施費3.92%管理費用1.62%其他規(guī)費7.52%稅費6.90%銷售費用1.46%銷售稅金5.44%合計100%－100%由表中可以看出，開發(fā)成本所占比例最大，其次是土地成本，銷售稅費所占比例最小。在總成本中，建安工程費占４０．６９％，出讓金占１９．３４％。假設(shè)開發(fā)商的利潤率為國家法定利潤率８％，則表２可以推出表３：項目平均比例構(gòu)成要素平均比例土地成本29.40%出讓金17.91%拆遷安置費7.64%城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費3.85%開發(fā)成本56.80%前期工程費3.31%建安工程費37.68%附屬公共配套設(shè)施費3.72%公共基礎(chǔ)設(shè)施費3.63%管理費用1.50%其他規(guī)費6.96%稅費6.39%銷售費用1.35%銷售稅金5.04%利潤7.41%利潤7.41%合計100%－100%由表３中可以看出，土地成本約占房地產(chǎn)售價的３０％，其中土地出讓金約占２０％。我國各城市土地成本占房價的比例，在市中心區(qū)低的為２５％～３０％，高的為３５％～５０％，平均為３０％～４０％。所以無錫市的土地成本占房地產(chǎn)售價的比例是符合全國平均情況的，無錫市的住宅用地的土地價格并不算高。從上述實例分析中可以得出，無錫市近期住宅用地的招標、拍賣并不是無錫市商品房價格上漲的根本原因，不能由于房價高就否認住宅用地招標、拍賣的方式。相反，住宅用地及其他用地的招標、拍賣增加了國家土地所有權(quán)收益，使國家作為土地所有者的權(quán)益得到充分體現(xiàn)。同時無錫市本著“取之于民，用之于民”的原則，加大了無錫市的建設(shè)步伐，交通、市容、環(huán)境及等狀況有了明顯改善，為無錫市工業(yè)新區(qū)招商引資及旅游業(yè)的發(fā)展奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。結(jié)論１．土地價格作為商品房價格的構(gòu)成要素之一，對商品房價格產(chǎn)生影響，但土地價格與商品房價格并不存在絕對的相關(guān)關(guān)系，相反商品房價格在很大程度上影響著土地價格。２．在市場經(jīng)