(精品)下沙板塊樓盤踩盤報告

杭州下沙板塊部分樓盤情況分析調(diào)研人員：韓葳

程志樓盤一：東海·檸檬郡項目基本情況：東?！幟士の挥谙律臭奚綎|路以南，幸福南路以東地塊。占地約 130畝，建筑面積28萬㎡，社區(qū)分南北兩個區(qū)塊，北區(qū)塊是高層景觀住宅，南區(qū)塊是兩幢高層的 SOHO式公寓。社區(qū)距江 900米左右，高層可以遠眺錢塘江景，是一個體驗式的江景景觀公寓。目前二期在售戶型 89㎡（中間套）和105㎡（邊套），均價16000元/平米，全款98折，按揭99折。該批房源交房時間為 2012年12月。物業(yè)費1.50元/平方米·月。售樓小姐主要為我們介紹了 89㎡的戶型，總價在 140萬左右，贈送空間約為 8㎡。105㎡戶型贈送空間約為10㎡。并無其他優(yōu)惠或活動。項目西面為七格社區(qū)， 并配套有農(nóng)貿(mào)市場， 自帶有迷你高爾夫球場和游泳池， 車位配比為1:0.8。周邊在建有邵逸夫醫(yī)院（預計交房前建完） 、幼兒園、下沙第一小學和政府規(guī)劃的商業(yè)街。公交 B1/B1區(qū)間/K210/K223/K320/382/K401/K525/K566/K865 可到幸福橋站，離建設(shè)中最近的地鐵站口約 1公里左右。項目實景拍攝：總結(jié)分析：東海·檸檬郡整體建筑風格為東南亞風格， 其項目亮點為獨特的建筑風格和投入較多的熱帶植被。定位為年輕時尚的居住地。 雖然項目自身條件獨特， 但周邊配套還無法滿足購房者的需求。項目地塊位置相對偏僻， 周邊主推配套都在建設(shè)中， 目前主要享受旁邊七格社區(qū)的配套環(huán)境。入口處的河已渾濁不堪，環(huán)境并不理想。項目目前二期在售房源為西北角一棟住宅， 戶型A2：89㎡（中間套）和A5：105㎡（邊套），可選擇房源較多，市調(diào)過程中并無其他人來看房。據(jù)售樓小姐所說，因為檸檬郡廣告投入量少，所以看房者、購房者并不像其他樓盤那么多， 而且來看房的人大多為年輕人，投資商較少。樓盤二：盛泰·名都中心項目基本情況：盛泰·名都中心位于下沙四號大街五號路口， 北鄰物美大賣場、兩岸咖啡等商業(yè)， 西鄰香榭里花園、怡樂公園， 南鄰在建中的四季風景小區(qū)，西鄰 5號路。距離在建中的地鐵一號線下沙高教園西站僅 300米左右。項目總占地面積 2.6萬㎡，總建筑面積近 18萬㎡，一期規(guī)劃建造全享公館、酒店式公寓、五星級酒店、商業(yè)物業(yè)等多種建筑形態(tài)。目前在售精裝酒店式公寓，戶型面積

36-52

㎡，共

360套房源，

50年產(chǎn)權(quán)，

6梯20

戶，4.2m面寬，3.25m層高，推出八月盛泰青年置業(yè)計劃： “精裝酒店公寓”定時定向促銷，按揭95折再減1000元/㎡，一次性付款總價再減 20000元。在售住宅房源，戶型面積為 75—87㎡兩房和 138-160㎡大三房。均價均為 16000元/㎡。該項目交付時間為 2012年5月底。物業(yè)費1.20元/㎡·月。項目周邊有浙江省東方醫(yī)院、 杭州外國語學校、下沙幼兒園、文瀾小學等醫(yī)療教育配套，更有20余畝的怡樂公園、 地鐵1號線等公建配套。 下沙郵政局、下沙商貿(mào)城、甌江大酒店、物美大賣場、兩岸咖啡、 KFC、九百碗、至尊鯊魚、華元電影大世界、格萊美量販 KTV等在內(nèi)的餐飲、商業(yè)、娛樂設(shè)施完備。項目酒店式公寓 2樓平臺自帶有網(wǎng)球場，停車位 860個。項目實景拍攝：總結(jié)分析：盛泰·名都中心項目最大優(yōu)勢就是周邊配套設(shè)施的完善。與檸檬郡相比周邊配套要成熟很多，人口密集度也相對高很多。所以來看房的人相對多一點，銷售情況比之檸檬郡好。所以目前所剩房源并不多， 剩下的多為底層、 頂層和一些中間套。 售樓人員向我們重點介紹的是3號樓中間套78㎡一房變兩房的可變戶型，該戶型中客廳可變?yōu)榕P室，可結(jié)合餐廳客廳空間。樓盤三：盛泰·時代山項目基本情況：盛泰·時代山位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心商業(yè)區(qū)， 北臨繁華商業(yè)街 ——四號路，西靠凱恩戴斯酒店，項目占地面積 8896㎡，建筑面積：約 4.6萬㎡。該項目將與凱恩戴斯酒店合作，共享其專業(yè)周到的服務(wù)和比肩國際的私享配套， 成就下沙首個真正意義上的酒店式服務(wù)公館。項目共兩幢 40年產(chǎn)權(quán)的精裝酒店式公寓，目前在售 1#，24層，4梯15戶，戶型為 46㎡一房，57㎡二房，均價16000元，物業(yè)費2.20元/㎡·月。地下停車庫，車位配比為 1:0.8。項目周邊有杭州第四中學、文海小學、文海中學、學正小學、杭州外國語實驗小學、學正幼兒園、物美超市、華元十六街區(qū)、金沙數(shù)碼港、杭電商業(yè)街、高沙商業(yè)中心、下沙郵局、省東方醫(yī)院、邵逸夫下沙分院（建設(shè)中）、華元電影大世界等商業(yè)、文教、醫(yī)院配套設(shè)施。公交382、K210(夜間線)、K370、K369、K868、K566、381、K320、K104可到四號大街九號路口站。項目實景拍攝：總結(jié)分析：盛泰·時代山以東南亞熱帶風情作為建筑風格和景觀設(shè)計的主題， 以地脈、配套、地鐵和精裝展現(xiàn)其價值。 項目與盛泰·名都中心相隔兩條街， 所以享有盛泰·名都中心周邊配套設(shè)施，周邊環(huán)境與盛泰·名都中心相類似。區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目開盤 2個月，銷售情況非常好，目前只剩 55戶房源，多為 20層以上和較低樓層。購房者以投資客為主。樓盤四：保利·江語海項目基本情況：保利·江語海位于杭州下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南沿江板塊， 項目東至沿江大道綠化， 南至六號大街綠化，西面是規(guī)劃經(jīng)濟適用房空地， 北面是規(guī)劃教育用地， 東南角設(shè)計有小型市政綠地。項目占地面積 52655㎡，容積率 2.6，總建筑面積 173298㎡。項目規(guī)劃了 7幢板式的高層全江景公寓，以及部分一線江景的聯(lián)排別墅。由于項目受70/90政策所限，公寓部分規(guī)劃了 80-120㎡的首置型戶型，以及 120-211㎡的改善型戶型，而聯(lián)排別墅則為 280-340㎡舒適性產(chǎn)品。目前在售 6號樓，共256套，33層房源，為 56-87㎡、137㎡左右全江景小戶型公寓，均價 14000元/㎡，售價73-130萬/套。在售聯(lián)排總價不低于1000萬/套。目前訂房即享 88折優(yōu)惠，團購滿 5人，每人可減 5000元，滿10人，每人可減2萬元。物業(yè)費 2.25元/㎡·月。項目文教配套完善，北面在建幼兒園，西面有文海小學、文海中學、杭州第四中學，地鐵1號線站在500m處。周邊規(guī)劃有2個公園，車位配比為1:0.8。項目實景拍攝：總結(jié)分析：保利·江語海的核心優(yōu)勢在于南向一線臨江， 景觀資源優(yōu)越，售樓人員表示每一戶都可看到江景。整體建筑風格為英式風格。因為是江景房，所以環(huán)境很好，但離下沙中心較遠，人口相對稀疏，交通不方便，周邊配套不完善。在售房源 6號樓已售出大約 1/3，購房者也以投