港中旅沈陽區(qū)投資經(jīng)營計劃

香港中國旅游區(qū)（歐式小鎮(zhèn)）2008年度經(jīng)營計劃及投資計劃目錄一、2008年度銷售目標2、區(qū)域市場環(huán)境分析一、城市概況二、棋盤山地區(qū)概況三、房地產(chǎn)市場分析2、競品項目分析三、2008年度營銷計劃一、促銷時機分析2、促銷時間安排三、各種媒體的簡要回顧與分析4.媒體策略媒體選擇標準媒體選擇和理由各階段媒體費用分配比例廣告預算和媒體組合計劃一、2008年度銷售目標2007年，我公司在棋盤山東部地區(qū)獲得土地188萬平方米，拉開了旅游地產(chǎn)開發(fā)的大幕。港中旅歐式旅游小鎮(zhèn)總投資30億元。將建成以歐式風情為主題，集休閑度假、行政辦公、商業(yè)居住為一體的大型旅游中心。該項目一期已開工建設，占地37萬平方米。主要建筑類型包括寫字樓、商業(yè)街、運動會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等，總建筑面積18萬平方米，建筑密度不足20%。綠化率達到50%以上。目前，主體工程已經(jīng)封頂。歐式小鎮(zhèn)將為棋盤山風景區(qū)打造一個環(huán)境優(yōu)美、設施齊全的旅游度假小鎮(zhèn)。2008年是一期項目全面推向市場的關鍵一年。第一階段的成敗，關系到整個項目的后續(xù)運作?，F(xiàn)制定2008年度經(jīng)營目標和投資計劃。2008年的戰(zhàn)略目標取決于公司的經(jīng)營目標。作為港中旅集團在偏遠地產(chǎn)市場的大規(guī)模運營，“歐式風情小鎮(zhèn)”有四個與其自身經(jīng)營目標相關的戰(zhàn)略目標：市場拓展目標通過多層次的營銷活動，以棋盤山地區(qū)為中心，輻射周邊及周邊城市的銷售市場，樹立香港中旅集團在區(qū)域內(nèi)良好的企業(yè)品牌形象，擴大根據(jù)漸進式廣告策略投放市場。品牌目標通過一系列的廣告活動，樹立起本案的良好品牌，使本案在目標市場中有清晰的形象，增強目標市場消費者對本案的好感。同時，樹立港中旅企業(yè)品牌形象，實施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌、以企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌的雙贏戰(zhàn)略。企業(yè)形象目標樹立良好的產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌，進而擴大港中旅和本項目的社會影響力，加快進入房地產(chǎn)市場的進程，為歐式風格的后續(xù)發(fā)展和長遠發(fā)展奠定良好的基礎鎮(zhèn)。只有在這個高度，我們才能對項目的發(fā)展有深入的了解。銷售增長目標本案2008年的經(jīng)營活動主要是開發(fā)和贏得市場，從而提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，并按照開發(fā)經(jīng)營計劃完成銷售目標，追求利潤的最大化。相對較短的時間。完成綠地廣場商業(yè)投資花園洋房產(chǎn)品及其他住宅產(chǎn)品銷售率達到70%。實現(xiàn)資金回籠1萬元。2、區(qū)域市場環(huán)境分析一、城市概況是省省會，東北地區(qū)經(jīng)濟、文化、交通和商業(yè)中心，國家級工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。轄和平、河、大東、皇姑、鐵西、于洪、嘉屯、東陵、新城子9個市區(qū)和新民、遼中、發(fā)康、康平4個縣（市）。人口2006年末，全市戶籍人口703.6萬人，比上年末增加5萬人。總人口中，城鎮(zhèn)人口499.9萬人，縣（市）人口203.7萬人；農(nóng)業(yè)人口248.6萬人，非農(nóng)業(yè)人口454.6萬人。經(jīng)濟發(fā)展2006年，全區(qū)生產(chǎn)總值2482.5億元，比上年增長16.5%；全年城鎮(zhèn)單位職工平均工資19812元，比上年增長20.9%；在職職工平均工資23392元，增長17.6%。;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11651.4元，增長15.4%；人均消費支出8670.3元，增長10.3%；城市規(guī)劃城市的城市規(guī)劃可以概括為：“一廊兩帶”一條走廊是中心城市走廊兩條帶分別是東部工業(yè)帶和西部工業(yè)帶二、棋盤山地區(qū)概況棋盤山景區(qū)簡介棋盤山旅游開發(fā)區(qū)位于城市東北部，東鄰，西臨農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南臨渾河，北靠市中心約20公里.15.3公里。根據(jù)總體規(guī)劃，全區(qū)主要由森林公園景區(qū)（58平方公里）、秀湖景區(qū)（48平方公里）、世界公園（97平方公里）三部分組成，其中包括13平方公里的旅游用地。英達鎮(zhèn)），下轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。轄44個村3個社區(qū)，總人口5.1萬人。整個景區(qū)現(xiàn)有耕地面積6.8萬畝，林地97平方公里，水面9平方公里。區(qū)域景觀資源豐富，尤其是帶到一線的渾河景觀，將是未來高端住宅區(qū)集中的“富豪區(qū)”。案件所在區(qū)域距市區(qū)20多公里，開車不到30分鐘。隨著城市化進程的加快，該案例未來可能被稱為“第一居所”，因此該案例所在區(qū)域具有“雙重屬性”；棋盤山風景區(qū)發(fā)展規(guī)劃作為未來四大重要發(fā)展空間之一，棋盤山景區(qū)可以概括為“一城兩帶三區(qū)”作為其整體發(fā)展的核心戰(zhàn)略?！耙怀恰保阂栽诮W式旅游小鎮(zhèn)建設為核心的棋盤山新城建設，需要三年時間完成新城建設。這對棋盤山不僅是一個景點，一個亮點，也是一個賣點。完善了整個區(qū)域的功能，提升了區(qū)域的價值和品味，豐富了旅游內(nèi)涵?！皟蓭А保喊凑湛傮w規(guī)劃，進一步開發(fā)建設齊魯景觀帶和渾河景觀帶。加快開工6.7公里渾河濱水景觀帶建設，通過渾河沿岸防洪設施、基礎設施和景觀建設，快速拉起高坎片區(qū)?！皟蓭А苯ㄔO是棋盤山的骨架，可以支撐棋盤山地區(qū)的整體建設，實現(xiàn)對整體空間布局的支撐?！叭齾^(qū)”：將高坎、滿塘、望濱片區(qū)開發(fā)建設提上日程，抓緊制定詳細管控方案，完善基礎配套設施。棋盤山風景名勝區(qū)產(chǎn)業(yè)結構棋盤山地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構以科技產(chǎn)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)為主。科技產(chǎn)業(yè)包括：生物、環(huán)保及相關衍生產(chǎn)業(yè)；文化旅游主要包括：世博園區(qū)；棋盤山風景區(qū)；海洋世界；東陵公園；溫泉假期；高爾夫球;電影文化；民俗文化等未來幾年，本案歐式小鎮(zhèn)的成功運營，將對棋盤山地區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的推動作用。三、房地產(chǎn)市場分析2006年末，全市戶籍人口703.6萬人，比上年末增加5萬人；隨著人口的遷移和流動人口的不斷增加，平均每年有2萬多名外國人落戶該市；根據(jù)以上兩點的統(tǒng)計，考慮到本案將于明年年中掛牌出售，我司預計2007年至本案發(fā)生時，全市人口將增加約11萬人。掛牌出售；截至2005年底，全市人均居住面積23.36平方米，以每年1平方米的速度遞增。預計到2008年年中，人均居住面積將超過25平方米；從以上數(shù)據(jù)來看，2007年初至2008年年中，剛性住房需求將增加275萬平方米；總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。屬于“小城區(qū)大郊區(qū)”。城市發(fā)展空間比較廣闊，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；作為東北的中心城市，其城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃使其對周邊城市乃至全國具有高度的吸收、輻射和帶動作用。由此可以判斷，未來將吸引更多的投資者和工人，這將產(chǎn)生更多的住房需求，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的空間；隨著城市的發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，非農(nóng)業(yè)人口的比重也會增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)的消費群體也會逐漸增加；人均消費支出占人均可支配收入的比重逐年上升，與GDP的增長相匹配，說明顧客消費能力強，消費群體有一定的厚度；移民人數(shù)和購房比例逐年增加。這些“移民”大多屬于富裕階層。因此，對于本案，中高端客戶群體的厚度也相對看好；2、競品項目分析棋盤山區(qū)域項目供應統(tǒng)計項目名稱產(chǎn)品類別建筑面積（萬平方米）實用面積（萬平方米）假日別墅洋房、獨立屋21奧林匹克花園獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房186萬科牧場圣達菲獨戶住宅，聯(lián)排別墅7.96.4一品洋房獨棟別墅、復式別墅1.10.6維也納森林聯(lián)排別墅，四層洋房168方地山莊獨棟別墅、復式別墅4.53桑蒂亞娜獨棟別墅、聯(lián)排別墅、復式124.8大溪地平房，聯(lián)排別墅，堆棧，單身等。9999萬，尚未正式開放祥峰景觀國際獨棟2套，疊放63套情景房64套戶數(shù)：12916.747貓藍河多層房子8.383,000,剛開張全部的185.27_162.1項目名稱產(chǎn)品類別價格房屋類型宣傳主題建筑風格假日別墅平房、獨棟別墅洋房：4500元/平方米獨棟：6180元/平方米洋房：37-90平方米獨立屋：275平方米秀山你的第二故鄉(xiāng)歐式奧林匹克花園獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房洋房：4000-5000元/平方米聯(lián)排別墅：5500元/平方米單棟：9080元/平方米獨棟：358平方米（僅剩一套）聯(lián)排：170-206平方米夢中的山頂——橄欖山莊地中海風格萬科牧場圣達菲獨戶住宅，聯(lián)排別墅獨棟：13000元/平方米聯(lián)排：未開盤獨棟：280-480平方米聯(lián)排別墅：230-240平方米境界出眾西班牙使命風格一品洋房獨棟別墅、復式別墅獨棟：5800元/平米雙人房：4800元/平米單人房：350-450平方米雙人房：350平方米棋盤山正門前的別墅歐式維也納森林聯(lián)排別墅、四層洋房聯(lián)排別墅：6000元/平方米四層

洋房：4200元/平方米洋房：60-160平方米聯(lián)排別墅：160-230平方米森林中的別墅西班牙風格方地山莊獨棟別墅、復式別墅雙拼：8000元/平方米獨棟：9000元/平方米雙拼：286-295平方米獨棟：526-566平方米，675-747平方米傳遞中國大廈北美風格桑蒂亞娜獨棟別墅、聯(lián)排別墅、復式別墅雙拼：9000元/平方米獨棟、聯(lián)排：未開盤聯(lián)排別墅：344平方米雙人房：451平方米單人房：470平方米來自西班牙的小鎮(zhèn)西班牙地中海風格大溪地平房、聯(lián)排別墅、疊層別墅、獨棟別墅沒開沒開真實、休閑、藝術、生態(tài)西班牙風格祥峰景觀國際獨棟、疊置、聯(lián)排、場景屋：5600元/平方米

堆放：5000元/平方米獨棟：254平方米以上聯(lián)排別墅：150-250平方米平房：60-150平方米西班牙風格貓藍河多層均價：2300元/平方米50-160平方米歐式第一個東陵項目聯(lián)排別墅、花園洋房等；沒開沒開歐式風格三、2008年度營銷計劃一、促銷時機分析對事物的認識從感性認識上升到理性認識。只有初步感知，才能觸發(fā)進一步的認知欲望。這里有一種時間性。房地產(chǎn)項目的營銷也是如此。從感性認識過渡到理性認識需要一段時間，才能逐漸在市場上樹立形象。因此，在項目正式上市前，需要有一個醞釀期，以便項目在市場上產(chǎn)生話語權，樹立一定的形象。此外，本項目的上市時間還應考慮以下因素：項目進展項目進度是影響項目推向市場的最大因素之一，也是項目對外形象宣傳之一。如果一個項目的建設進度不斷拖延，會讓市場對其產(chǎn)生質(zhì)疑，降低信心，對未來的銷售產(chǎn)生負面影響。本項目的推廣時機應與項目進展密切配合，做出準確的規(guī)劃和預測，從而采取相應的市場推廣策略。房地產(chǎn)項目銷售周期從歷年房地產(chǎn)市場形勢分析，從過去的數(shù)據(jù)可以清楚地看出，年中（5-11月）是房地產(chǎn)銷售的旺季。房地產(chǎn)旺季和淡季的概念越來越模糊，形成淡季不弱的持續(xù)市場熱度。該項目的推廣應把握傳統(tǒng)考慮的旺季，同時把握淡季不弱的市場機會。春季廣交會可以設置為客戶積累期，在此期間進行宣傳，樹立形象，擴大目標客戶群。借秋季展銷會之勢，打造強大社會呼聲，向有購買意向的客戶發(fā)起沖擊。集中攻勢，打造大規(guī)模銷售旺季。市場競爭此外，年中（5-11月）是房地產(chǎn)銷售的旺季，這似乎是默認的。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)項目都會選擇在這個時候推出市場，這往往導致市場壓力大，消化不足，形成激烈的市場。競爭。2、促銷時間安排根據(jù)項目進展和市場預測，“歐式風情小鎮(zhèn)”的推廣時間安排了以下五個階段：883608年5479111012109年滲透性的宣傳推廣預熱期引爆期強銷期收成期注：假設項目預期進度正常完成三分之二的時間，即可獲得預售證明滲透推廣從本項目開標之日起，我們將以新聞稿的形式進行滲透性宣傳推廣，逐步加強力度和密度，營造本項目的市場話語權。熱身期經(jīng)過近兩個月的廣告報道，“歐式小鎮(zhèn)”的社會形象已經(jīng)形成?，F(xiàn)階段可以加強軟文宣傳的力度和密度，報道“歐式風情小鎮(zhèn)”的項目進展和設計。概念、準備等爆炸期完成現(xiàn)場包裝，通過強大的客戶網(wǎng)絡、個人傳播、媒體宣傳、軟文炒作等宣傳渠道，以最大的力度推廣項目，洽談并落實主要客戶。強勁的銷售期延續(xù)二期火爆，以秋季房交會為契機，經(jīng)過前期的促銷活動加深了項目形象，項目在市場上獲得了一定的口碑?，F(xiàn)階段，該項目已經(jīng)積累了一定數(shù)量的客戶。看房、選房、洽談的過程是交易的高峰期。收獲期經(jīng)過前四個階段的了解、深化和火熱階段的延續(xù)，本階段的熱烈氣氛逐漸平息，收獲階段進入尾聲。，使該項目2008年的銷售工作取得了階段性勝利。三、各種媒體的簡要回顧與分析報紙和雜志報紙和專業(yè)雜志是中小企業(yè)了解房地產(chǎn)信息的重要途徑。大多數(shù)中小企業(yè)通過報紙和雜志獲取信息。因此，我們會選擇在一些相對公信力或免費的報刊雜志上刊登本項目的廣告，如遼寧晚報、《城市建筑市場》周刊等。樓層書：目標客戶，建筑文件將分發(fā)給本項目的目標客戶群。通過建書強化項目的品牌形象，讓客戶對項目有更深入的了解和認可。其他：為節(jié)約成本，提高效率，利用本項目已掌握的客戶信息，向目標客戶群致短信、傳單、郵件，采取老用戶可介紹新用戶享受優(yōu)惠措施使該項目的信息通過現(xiàn)有的。有的客戶進行傳播，達到宣傳的效果。媒體費用投放分配及原則：媒體費用是否合理對項目銷售有重大影響。適量，合理分布，達到準確的原則。A、報紙廣告：40%（包括硬廣告和新聞炒作，主要是軟文廣告）。B、公關推廣活動：25%（包括節(jié)假日配合舞臺展覽和公關活動）。C、廣告制作印刷：15%（手袋、建筑書籍、戶型表等）。D、戶外廣告：15%（燈箱廣告，包括路牌、旗桿廣告等）。E、展示系統(tǒng)：5%（包括營業(yè)部現(xiàn)場環(huán)境布置、樓盤環(huán)境包裝等）。4.媒體策略媒體選擇標準當前當?shù)孛襟w情況和目標受眾的行為習慣是前提，我們可以快速、直接、清晰、廣泛地將我們的信息傳達給目標受眾，并且可以有效地使用我們的廣告費用。同時，它符合以下標準并完成我們的傳播目標是我們選擇媒體的依據(jù)。到達率高效的可用的有效聯(lián)系人數(shù)量；可選的;雜亂無章；值得記住的信息；與其他媒體和促銷活動相結合；生產(chǎn)成本;總消耗媒體選擇和理由根據(jù)區(qū)域媒體現(xiàn)狀和目標市場，我們推薦使用以下媒體：A.“每日”理由：區(qū)域發(fā)行量最大，發(fā)行量廣，權威性強。閱讀人群相對較高，直接針對政府機關工作人員。B.“城市建筑市場”理由：為購房者發(fā)布的房地產(chǎn)專業(yè)信息，有效到達率高，向目標客戶準確傳播，廣告成本相對較低。C、車身廣告：理由：穿梭于城市，路過本項目，人流廣泛，色彩斑斕，沖擊力強。D、路牌和平臺理由：宣傳時間長、范圍廣、色彩鮮艷、影響力強。有利于項目和企業(yè)品牌形象的樹立。E、搜房網(wǎng)原因：目標采購群體準確，項目各方面信息傳達詳細。G.東北地產(chǎn)網(wǎng)H.電視臺各階段媒體費用分配比例滲透期（2008年3月至2008年5月）算上媒體費用，一共約1萬元。B.預熱期（2008年3月至2008