紅巨大廈市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào)

紅巨大廈

市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào)1本提報(bào)由四部分組成第一部分:市場(chǎng)分析第二部分:項(xiàng)目分析第三部分:項(xiàng)目定位分析第四部分：項(xiàng)目VI及包裝2第一部分:探手藍(lán)海，試問(wèn)深度與廣度一、寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀概況二、寧波各區(qū)域在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)三、本項(xiàng)目區(qū)域概況31993年－1996年1999年—2000年2001年與2002年2003年與2005年2006年與2007年寧波寫(xiě)字樓到過(guò)一個(gè)開(kāi)發(fā)的高峰，華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信、世貿(mào)中心等都是那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。但隨著落1997年的亞洲金融危機(jī)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)一度曾進(jìn)入蕭條期，價(jià)格縮水了一半左右。那一時(shí)期的寫(xiě)字樓對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)如同惡夢(mèng)，爛尾樓項(xiàng)目在寧波遍地生花，在以后的幾年內(nèi)，寧波幾乎沒(méi)有上過(guò)任何專業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。相繼推出了體量不大的挑高型產(chǎn)品香榭、梅柏寫(xiě)字樓、大時(shí)代高層商住樓，均在短時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，顯現(xiàn)出市場(chǎng)較強(qiáng)的吸納量，而后的中山銀座、鼎盛時(shí)代、晶都贏家等等品質(zhì)一般的辦公樓項(xiàng)目經(jīng)包裝上市后竟也取得了不俗的成績(jī)，在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)即告清盤(pán)，證明了辦公市場(chǎng)存在的較大需求量?？偟膩?lái)說(shuō)是一個(gè)高速增長(zhǎng)、消化存量的過(guò)程，隨著近兩年?duì)€尾樓的重新改造推出，寧波可供改造的寫(xiě)字樓已經(jīng)所剩無(wú)幾，存量已經(jīng)不多，而新盤(pán)又沒(méi)跟上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于青黃不接的地步，在這種情況下，就造成了2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)非常火爆的狀況。寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，隨著更多項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)存量達(dá)到一個(gè)新的高度。但從整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率都達(dá)到了較理想的狀態(tài)，去化速度也不錯(cuò)。2004年開(kāi)始，新建寫(xiě)字樓開(kāi)始面市，推動(dòng)了需要量的上升。2005年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求穩(wěn)步上升。2006年，受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，供應(yīng)量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，然而市場(chǎng)需求并未受到政策的影響繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。2007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍增長(zhǎng)最快的時(shí)期，辦公供應(yīng)量出現(xiàn)明顯的反彈，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲.1、寧波寫(xiě)字樓發(fā)展史——“三十年河?xùn)|,三十年河西”一、寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀概況42、2005-2008年寧波寫(xiě)字樓供銷(xiāo)情況從歷年的數(shù)據(jù)上來(lái)看，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)年需求其實(shí)相當(dāng)有限，即使在2007年，銷(xiāo)售也僅為50萬(wàn)方出頭。2008年由于受到國(guó)家從緊的貨幣政策，從嚴(yán)的房地產(chǎn)政策以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)外貿(mào)出口行業(yè)受較大的沖擊的一系列因素的影響下，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足。5市四區(qū)一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面積3960048791422239303188411949315785257251696759813627570423、2008年寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體運(yùn)行環(huán)境上半年受環(huán)球中心、銀泰國(guó)際等高端項(xiàng)目的拉升，盡管成交量大幅跳水，但價(jià)格卻漲至上半年的最高點(diǎn)。此后市場(chǎng)表現(xiàn)回暖無(wú)力。九、十、十一月進(jìn)入寧波辦公市場(chǎng)的真正冬天，市四區(qū)幾乎無(wú)寫(xiě)字樓成交。全年呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。但臨近年底政府的宏觀調(diào)控方向開(kāi)始轉(zhuǎn)變，辦公市場(chǎng)銷(xiāo)售也引來(lái)了“小陽(yáng)春”。精品資料網(wǎng)（）6藍(lán)海結(jié)語(yǔ)：2008年寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)·在經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境影響下和未來(lái)政策導(dǎo)向尚不明確的市場(chǎng)行情下，無(wú)論是自用客戶還是投資客戶，對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品都有一定的警惕性，觀望情緒濃烈?！?xiě)字樓供應(yīng)量的不斷增大是最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。在寧波，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，寫(xiě)字樓需求有限，主力客群都是外貿(mào)、物流、貨代類企業(yè)，這類型企業(yè)的發(fā)展好壞將會(huì)直接影響到寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求高低。

74、2009年1月－5月寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況精品資料網(wǎng)（）8藍(lán)海結(jié)語(yǔ)：

2009年1月－5月寧波寫(xiě)字樓●雖然國(guó)家政策利好導(dǎo)向，但09年1月－5月，市場(chǎng)成交量并沒(méi)有放大，相比之08年初還有一定程度的下降。說(shuō)明寧波外向型商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況還沒(méi)有得到改善。●經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險(xiǎn)加大市場(chǎng)的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚在出口壓力增加的情況下只能拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家極力去拉動(dòng)國(guó)民的消費(fèi)，但是短期內(nèi)還是沒(méi)有辦法改變這一情況。

91、海曙區(qū)：因?yàn)榻煌?、商?wù)商業(yè)等配套因素，區(qū)域內(nèi)匯聚了市場(chǎng)最高端的寫(xiě)字樓，已形成規(guī)模效應(yīng)。老寫(xiě)字樓內(nèi)部配套設(shè)施不完善、交通擁擠等現(xiàn)象日益突出，市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)不足。區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積面積范圍均價(jià)備注海曙環(huán)球中心170000㎡70-360㎡22000-25000元/㎡5A甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司:高力國(guó)際物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)8.8元/月/平方米銀泰國(guó)際31700㎡160-700㎡20000元/㎡精裝修。國(guó)際知名設(shè)計(jì)師規(guī)劃國(guó)際化星級(jí)商務(wù)空間，全面打造符合百?gòu)?qiáng)企業(yè)的總部基地。時(shí)代廣場(chǎng)62160㎡97-150㎡18000元/㎡VRV辦公中央系統(tǒng),挑高5.7米大堂；精裝修恒隆中心60000㎡70-360㎡17000元/㎡公共部位精裝修；VRV分層分戶中央空調(diào)，美國(guó)Honeywell樓宇自控系統(tǒng)二、藍(lán)海個(gè)案—寧波各區(qū)域在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)102、江東區(qū)：配套因素不遜于海曙，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓較多，未來(lái)供應(yīng)體量驚人，受城市發(fā)展影響，區(qū)域前景看好，但產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積面積范圍均價(jià)備注江東16城聯(lián)邦59170.7㎡辦公900-2000㎡辦公14000-15000元/㎡“商務(wù)別墅”原創(chuàng)形態(tài)，有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)東方商務(wù)中心130000㎡整層面積1800㎡8900元/㎡八大智能化系統(tǒng)，14部西子奧的斯電梯東航大廈37000㎡整層1350㎡13000元/㎡層高3.5米；采用中空玻璃；大體量車(chē)位，地下6層，地上兩層恒富大廈52800㎡整層1000㎡12500元/㎡層高3.6米，公共部分精裝修；大型空中花園華宏第五大道33000㎡80-1400㎡14000元/㎡挑高13.8米大堂，層高3.5米；公共部位裝修精品資料網(wǎng)（）11123、高新區(qū)：目前高新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處于起步階段，隨著高新區(qū)的發(fā)展，未來(lái)將會(huì)更多寫(xiě)字樓供應(yīng)。區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積面積范圍均價(jià)備注高新區(qū)綠園大廈32500㎡200-1200㎡11000元/㎡12米挑高大堂；景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞普利斯設(shè)計(jì)科貿(mào)中心66760㎡整層600-1200㎡，分割77-354㎡7800元/㎡公共部位精裝修；高端智能系統(tǒng)，12部奧的斯電梯134、鄞州區(qū)（項(xiàng)目所在區(qū)域）項(xiàng)目名稱均價(jià)元/㎡總建筑面積面積范圍備注商會(huì)國(guó)貿(mào)中心12800元/㎡精裝公寓11.3萬(wàn)㎡380-1500㎡目前建設(shè)中的寧波市第一高樓、定位為國(guó)際5A甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓；交付：預(yù)計(jì)2010年中旬中基第一國(guó)際7300元/㎡5.2萬(wàn)㎡整層1454㎡公共部分精裝、國(guó)際金鑰匙物業(yè)組織進(jìn)駐、交付：預(yù)計(jì)2010年華茂總部一號(hào)7500元/㎡53154㎡

每層4戶A590㎡、B460㎡C640㎡、D460㎡相對(duì)獨(dú)立的挑空空中花園大堂，層層設(shè)置休閑花園。開(kāi)創(chuàng)生態(tài)辦公、休閑辦公之先河50%的面積用于出售，50%的面積用于出租原則上500平方米起售。交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修匯亞國(guó)際9300元/㎡366502㎡單層1263.8㎡94—219㎡整層出售俊鴻嘉瑞對(duì)外報(bào)價(jià)11000元/㎡（6100元/㎡）2.1萬(wàn)㎡250-1200㎡標(biāo)準(zhǔn)層1000平米全精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)：1000元左右其中4層以上不可自由分割物業(yè)顧問(wèn)：第一太平戴維斯區(qū)域以居住---商業(yè)---辦公的模式發(fā)展，目前居住商貿(mào)氛圍已形成，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量很大。14小結(jié)●海曙區(qū)憑借其寧波商業(yè)中心與樓宇經(jīng)濟(jì)核心地位，在售辦公樓的價(jià)格為寧波最高區(qū)域，售價(jià)達(dá)20000－25000元/㎡?！窠瓥|區(qū)擁有不亞于海曙區(qū)的配套和較好的交通因素，區(qū)域價(jià)格基本超過(guò)10000元/㎡，各個(gè)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到13000－14000元/㎡。●高新區(qū)作為一個(gè)新興區(qū)域，寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處于起步階段，區(qū)域價(jià)格在7800元/㎡左右，綠園項(xiàng)目憑借其良好的配套優(yōu)勢(shì)價(jià)格超過(guò)周邊，達(dá)到11000元/㎡。●鄞州區(qū)規(guī)劃為寧波市副中心，區(qū)政府希望在短時(shí)期內(nèi)達(dá)到樓宇經(jīng)濟(jì)的財(cái)政效益，目前供應(yīng)量很大，南部商務(wù)區(qū)目前成交價(jià)格在7300元/㎡左右。精品資料網(wǎng)（）15三、本項(xiàng)目區(qū)域概況1、項(xiàng)目區(qū)域位置16本項(xiàng)目位于鄞州新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)北部，商務(wù)區(qū)一期地塊內(nèi)。南部商務(wù)區(qū)在城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中定位為未來(lái)鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，是鄞州區(qū)未來(lái)商務(wù)活動(dòng)和交流的中心。2、項(xiàng)目區(qū)域分析17作為寧波城市副中心，鄞州新城區(qū)的定位是“經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心”，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。作為市委、市政府“中提升”戰(zhàn)略的重要項(xiàng)目和鄞州現(xiàn)代化建設(shè)的重要工程的南部商務(wù)區(qū)于06年12月開(kāi)工，它不但是鄞州新城的核心區(qū)域，也是未來(lái)寧波南部的核心區(qū)域，將與老城區(qū)一起承擔(dān)寧波城市中心區(qū)的職能。精品資料網(wǎng)（）18鄞州新城區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃一直到2010年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口。根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市，從總體布局來(lái)看，建成后的鄞州中心區(qū)商圈將直接影響到江東區(qū)、海曙區(qū)甚至江北等地區(qū)，成為寧波真正的副中心。19地塊編號(hào)用地面積（畝）容積率建筑面積（平方米）建筑層數(shù)建筑高度（米）地價(jià)（萬(wàn)元/畝）確定企業(yè)地址1-D/2-G16.202.5/10.2888629/3636/15070寧波市工商聯(lián)合會(huì)海曙2-A7.637.33700027100120杉杉集團(tuán)鄞州2-B9.958.4560002490120奧克斯集團(tuán)鄞州2-C8.542.614600936105澳大利亞桑德茲有限公司海曙2-D7.285.6270001870100慈溪進(jìn)出口公司慈溪2-E7.952.91550093690利時(shí)集團(tuán)鄞州2-F5.836.2240001870100廣博集團(tuán)鄞州3-A9.277.7495453012070紅巨投資有限公司馬來(lái)西亞3-B7.632.7167721040105布利杰針織集團(tuán)鄞州3-C6.096.4260001870100寧波市僑商協(xié)會(huì)海曙3-D6.505.8250001870100羅蒙集團(tuán)奉化4-A10.247.2455002490105華茂集團(tuán)鄞州4-B8.154.625000187095日月集團(tuán)鄞州4-C6.874.822000187095民安集團(tuán)海曙4-D9.656.2397552490105國(guó)驊集團(tuán)鄞州4-E5.318.2290002080105奧麗賽置業(yè)公司鄞州4-F6.187.832000249095博洋紡織有限公司鄞州5-B11.815.140000249090中基貿(mào)易鄞州5-C9.364.830000187090鐘公廟商會(huì)(榮安集團(tuán))海曙5-D8.312.41320093695欣達(dá)集團(tuán)鄞州5-E8.642.31350093695愛(ài)伊美服飾有限公司奉化6-A9.892.315200936105浙江恒威投資集團(tuán)海曙6-B8.272.915900124580華翔集團(tuán)象山6-C8.552.816200124580匯港電器鄞州6-D7.013.416000124580中匯投資有限公司鄞州6-E6.603.515500124580恒嘉貿(mào)易(盈升國(guó)際)香港【南部商務(wù)區(qū)目前部分招商情況】203、南部商務(wù)區(qū)未來(lái)推量預(yù)估整個(gè)鄞州南部商務(wù)區(qū)由5個(gè)地塊組成，呈“T”字型結(jié)構(gòu)，總規(guī)劃用地49.3公頃，期中一期有三個(gè)地塊，總建筑面積118萬(wàn)㎡。根據(jù)目前鄞州區(qū)政策50%必須持有，則2009－2010年，鄞州南部商務(wù)區(qū)將有54萬(wàn)㎡的體量推向市場(chǎng)。供應(yīng)急劇放量局面已可預(yù)見(jiàn)，供需失衡嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

小結(jié)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈，整體市場(chǎng)的客戶結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致我們的重點(diǎn)集中在如何走差異化路線地挖掘有效及潛在客戶！211、辦公多區(qū)域時(shí)代——寧波海曙、江東、高新區(qū)、鄞州區(qū)都有大量寫(xiě)字樓推出，且區(qū)域性購(gòu)買(mǎi)傾向；2、客戶多選擇時(shí)代——鄞州和江東兩區(qū)相加的供應(yīng)體量在170余㎡。加上08年存量近80萬(wàn)㎡，后續(xù)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量約250萬(wàn)㎡，客戶群可選擇面廣；3、產(chǎn)品多競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代——寧波寫(xiě)字樓量大，且客群?jiǎn)我唬喜可虅?wù)區(qū)同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及附加值成為區(qū)分重點(diǎn)；自2007起，寧波寫(xiě)字樓“多礁石”22我們需要乘風(fēng)破礁！23我們的目標(biāo)是礁石

繞開(kāi)或炸毀借風(fēng)

抓住優(yōu)勢(shì)，直擊勝利創(chuàng)新概念包裝精品資料網(wǎng)（）24第二部分：工欲善其事，必先利我器一、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略四、項(xiàng)目定價(jià)建議五、項(xiàng)目面積分割建議25項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于鄞州新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)北部，地塊北面為日麗中路，西面為天童南路，南面為僑商辦公樓，東面為布利杰辦公樓。本項(xiàng)目占地6183㎡，總建筑面積60645㎡，整座大廈高度142.7米，地下兩層，地上36層，裙樓部分有7.5米挑高大堂，二樓設(shè)有面積500㎡的多功能廳。項(xiàng)目各項(xiàng)基本建筑指標(biāo)及5A智能化系統(tǒng)的配置也均達(dá)到國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。是一個(gè)以辦公為主，集餐飲、休閑于一體的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。一、它山玉—本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析1、本項(xiàng)目介紹262、南部商務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析——裝修分析項(xiàng)目名稱裝修國(guó)驊國(guó)際未知俊鴻嘉瑞精裝修合生國(guó)際大廈公共部分精裝修恒元HAO中心公共部分精裝修總部一號(hào)精裝修廣博商務(wù)大廈公共部分精裝修中基第一國(guó)際公共部分精裝修榮安大廈未知嘉華SOHO全部精裝修商會(huì)國(guó)貿(mào)中心全部精裝修羅蒙大廈公共部分精裝修在調(diào)查到的11個(gè)項(xiàng)目中，選擇全項(xiàng)目精裝修的有6家，占總比例的50%，選擇公共部分精裝修的有4家，占總比例的33%，有兩家尚未決定裝修情況，占總比例的17%。精裝修產(chǎn)品成為該區(qū)域項(xiàng)目選擇的主要方向精品資料網(wǎng)（）27產(chǎn)品建筑面積：53154㎡面積范圍：每層4戶，分別為A戶590㎡、B460㎡、C戶640㎡、D460㎡主力戶型：460㎡總戶數(shù)：96套車(chē)位數(shù)：383個(gè)價(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)情況：目前推出9、10、11、15、16、17個(gè)層面房源約13000㎡銷(xiāo)售均價(jià)：7500元/㎡銷(xiāo)售備案率：3%營(yíng)銷(xiāo)主題：總部型精裝生態(tài)辦公樓營(yíng)銷(xiāo)手段;年前將大面積戶型分割成200㎡左右的戶型出售，關(guān)注度較高；通過(guò)總部壹號(hào)網(wǎng)站展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)車(chē)位價(jià)格：15萬(wàn)/只物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月其他物管單位：奧元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年11月份交付時(shí)間：2010年10月份交付開(kāi)發(fā)商：華茂置業(yè)小區(qū)配套

總部1號(hào)公共部分精裝修，配置有8部高速名牌電梯，速度為3米/秒，單臺(tái)電梯服務(wù)面積6000多平方米。外立面為石材與鋁合金窗。24小時(shí)開(kāi)水沖飲室。外立面——石材外立面進(jìn)戶門(mén)——鋼化玻璃門(mén)。中央空調(diào)——獨(dú)立中央空調(diào)窗——鋁合金窗，斷橋隔熱雙層玻璃地面——耐磨地坪(暫定)。墻面——乳膠漆飾面。吊頂——

吸音礦棉板吊頂，格珊日光燈其他——走廊寬2.5米，每三層設(shè)10.8米挑高空中花園?？偛恳继?hào)4、區(qū)域個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析28產(chǎn)品建筑面積：52000㎡容積率：5.2綠化率：20%面積范圍：每層1400㎡，面積200-400㎡，層高3.85米車(chē)位數(shù)：300個(gè)左右價(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)：均價(jià)7000元/㎡；一次性付款，銀行按揭；國(guó)際金鑰匙物業(yè)組織進(jìn)駐，中基股份率先進(jìn)駐。銷(xiāo)售備案率：19.4%車(chē)位價(jià)格：——物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月其他物管單位：世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟（顧問(wèn)）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年4月底入住時(shí)間：2010年開(kāi)發(fā)商：隆基置業(yè)小區(qū)配套中基第一國(guó)際精裝修商務(wù)空間，從裝修結(jié)構(gòu)選材、方案層層監(jiān)控，批量采購(gòu)，環(huán)保健康，為業(yè)主保駕護(hù)航。3.85米標(biāo)準(zhǔn)層高，標(biāo)準(zhǔn)層獨(dú)立衛(wèi)生間；頂層商務(wù)會(huì)所；商務(wù)休閑中心等，優(yōu)化辦公方式，立體商務(wù)服務(wù)。門(mén)—高檔防火門(mén)窗—鋁合金窗，中空玻璃地面—走到公共部分：拋光磚鋪貼，局部大理石墻面—墻紙或乳膠漆或大理石等公共衛(wèi)生間—面磚、地磚、防水石膏板等外立面：暖灰色花崗石干掛外立面，中空鋼化Low-e玻璃幕墻雙大堂：13.8米挑高商務(wù)休閑大堂，9.6米挑高商務(wù)辦公大堂5A樓宇智能化系統(tǒng)：辦公智能化、樓宇自動(dòng)化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化，完全國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中基·第一國(guó)際精品資料網(wǎng)（）29產(chǎn)品建筑面積：11.3萬(wàn)㎡容積率：——綠化率：30%面積范圍：標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡車(chē)位數(shù)：價(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)：6000－7000元/㎡（辦公樓內(nèi)部預(yù)定）銷(xiāo)售率：車(chē)位價(jià)格：——物業(yè)費(fèi)：——其他物管單位：——開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年中旬開(kāi)始內(nèi)部預(yù)定入住時(shí)間：2010年中旬開(kāi)發(fā)商：商會(huì)大廈建設(shè)有限公司小區(qū)配套大樓建筑采用新古典主義手法，外觀挺拔端莊，內(nèi)涵莊重典雅，建成后將成為寧波市的地標(biāo)性建筑及第一高樓。國(guó)貿(mào)中心定位為國(guó)際5A甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓，內(nèi)部配套國(guó)際一流。電梯—內(nèi)配國(guó)際名牌電梯精裝—挑高25米共享大堂環(huán)境—航天專業(yè)設(shè)計(jì)的美國(guó)HONEYWELL中央吸塵系統(tǒng)—全時(shí)自控VRV中央空調(diào)系（變頻分戶計(jì)量）和中央新風(fēng)系統(tǒng)智能—高端的通訊系統(tǒng)；辦公智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；獨(dú)特的安防系統(tǒng)；設(shè)計(jì)預(yù)留架空地板高度等，設(shè)置二層地下停車(chē)庫(kù)，高配比停車(chē)位，實(shí)行智能化車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)。會(huì)所—精裝私人會(huì)所，作為主樓配套商會(huì)國(guó)貿(mào)中心30產(chǎn)品建筑面積：21000㎡容積率：4.1綠化率：35.5%面積范圍：每層1200㎡共4戶，面積分別為327㎡、254.5㎡、333㎡、253㎡，層高3.6米車(chē)位數(shù)：161只（地下128只），價(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)情況：目前推出6-9層㎡共約5000㎡銷(xiāo)售均價(jià)：均價(jià)6100元/㎡，一次性付款9.8折，按揭9.9折銷(xiāo)售備案率：42%車(chē)位價(jià)格：只租不售，出租500元/只/月物業(yè)費(fèi)：5.5元/㎡其他物管單位：第一太平戴維斯開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年5月份交付時(shí)間：2009年10月交付開(kāi)發(fā)商：俊鴻置業(yè)辦公區(qū)域精裝修內(nèi)置獨(dú)立中央空調(diào)，高檔地毯辦公吊頂，嵌入式日光燈設(shè)計(jì)等裝飾，并設(shè)有總裁辦公室為業(yè)主營(yíng)造敞亮、舒適辦公環(huán)境。電梯品牌——2.8米挑高Otis電梯空調(diào)品牌——

日立VRV變頻空調(diào)機(jī)械車(chē)位——

石川島潔具品牌——TOTO智能化系統(tǒng)——信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，電子監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，消防報(bào)警控制系統(tǒng)，停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等，IC卡門(mén)禁系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。該項(xiàng)目當(dāng)初定位高端，以11000元/㎡價(jià)格開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況不理想，無(wú)一套售出。直到09年初，該項(xiàng)目調(diào)整策略，走普通化路線，售價(jià)調(diào)整為6100元/㎡，目前備案率42%?？▲櫋ぜ稳鸫髲B31小結(jié)：區(qū)域市場(chǎng)目前區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅速，作為寧波第一個(gè)純商務(wù)板塊，寫(xiě)字樓前景良好，在政策扶持下，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。產(chǎn)品南部商務(wù)區(qū)辦公樓普遍追“高”追“新”，表現(xiàn)在追求高度且在建筑外觀上標(biāo)新立異，特點(diǎn)鮮明，將成為寧波高品質(zhì)寫(xiě)字樓的代表區(qū)塊。配套內(nèi)部配套差異化較小，各樓盤(pán)都在向甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)靠攏；區(qū)域外部配套定位起點(diǎn)高，領(lǐng)先于寧波其他區(qū)域樓盤(pán)，如水街等。價(jià)格南部商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格自06、07年快速上揚(yáng)到10000元/㎡，經(jīng)08年的調(diào)整之后出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，價(jià)格維持在7000元/㎡，整年處于下降通道。營(yíng)銷(xiāo)受制于市場(chǎng)環(huán)境惡化，南部商務(wù)區(qū)各寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期保守，另外鑒于俊鴻嘉瑞在營(yíng)銷(xiāo)上的失敗，各開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的選擇十分審慎。09年中旬南部商務(wù)區(qū)，統(tǒng)一招商營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不斷加強(qiáng)。客戶從客戶層面上來(lái)說(shuō)，南部商務(wù)區(qū)的主要客群為實(shí)體企業(yè)和貿(mào)易企業(yè)為主。區(qū)域個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)325、寧波重點(diǎn)個(gè)案借鑒項(xiàng)目名稱中信銀行大廈波特曼中心萬(wàn)豪中心租金/售價(jià)4元/㎡·天左右出售參考價(jià)：20000元/㎡4.5－5元/㎡·天5元/㎡·天左右出售參考價(jià)：20000元/㎡總建筑面積1幢3-26層辦公樓，裙樓1-2層商鋪總建52692㎡、商業(yè)8028㎡、辦公31952㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1700總建面積88009㎡單層面積1200㎡一幢25層用于居住用途，另一幢29層用于辦公（辦公）總建筑面積:87527平方米單層1400平方米備注交付2007.3700平方米的帶精裝修的挑高9.5米的豪華大堂單層面積1400㎡、單元面積120-160㎡物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供物業(yè)顧問(wèn)寧波亞太物業(yè)管理有限公司實(shí)施管理物管費(fèi)用：9元/㎡?月裝修情況：室內(nèi)精裝修分戶分層中央空調(diào)客戶群體：金融機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群波特曼國(guó)際公寓、喜來(lái)登大酒店智能化配套設(shè)施齊全、擁有同聲翻譯的電視會(huì)議廳中央通風(fēng)系統(tǒng)、架高網(wǎng)絡(luò)地板等多種設(shè)施，2000平方米覆頂車(chē)道大廳，物業(yè)費(fèi)用：7.5元/㎡?月3.5米/秒的高速電梯等；客戶群體：外貿(mào)、跨國(guó)公司、貿(mào)易、裝修裝潢、廣告、物流、會(huì)計(jì)公共部分精裝修入住時(shí)間2008-06-15物業(yè)公司：德國(guó)GMP公司物業(yè)費(fèi)：10元/㎡/月塔樓4層至19層為高檔寫(xiě)字樓，21層至38層為寧波萬(wàn)豪酒店。大堂:挑高11米，高檔石材裝修電梯:瑞士迅達(dá)，5部客梯，1部貨梯通訊:提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)，建立電子話務(wù)員，語(yǔ)音信箱等精品資料網(wǎng)（）33中信銀行大廈（金隆國(guó)際）由寧波金隆置地有限公司開(kāi)發(fā)，上海中普企業(yè)集團(tuán)公司投資，臺(tái)灣潘冀聯(lián)合建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，位于鎮(zhèn)明路與靈橋路交叉口，南苑飯店正北面，目前已交付使用占地2萬(wàn)㎡，總建4萬(wàn)㎡左右，主樓為一幢26層塔式結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，單層面積1400㎡，層高3.7m，得房率70%；另有總面積為6600㎡的商鋪，商鋪分為兩層，挑高5.4米，可租可售。34中信銀行大廈（金隆國(guó)際）內(nèi)部配套：空中花園廣場(chǎng)和景觀大堂外部配套：大樓本身配套不是非常的充足，但是由于五星級(jí)酒店南苑飯店就在其對(duì)面，所以在一定程度上能夠?yàn)樵搶?xiě)字樓提供相應(yīng)的配套設(shè)施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，該寫(xiě)字樓周邊銀行較多。大堂：該寫(xiě)字樓擁有近700㎡的帶精裝修的挑高9.5m的豪華大堂電梯：配有6部限載15人的進(jìn)口奧的斯電梯，并且該寫(xiě)字樓的電梯廳為精裝修空調(diào)系統(tǒng)：使用美國(guó)麥克維爾分戶計(jì)量集中式中央空調(diào)，空調(diào)使用時(shí)間由物業(yè)公司統(tǒng)一制定車(chē)位配比：共設(shè)地面100個(gè)，地下300多個(gè)停車(chē)位，部分車(chē)位帶產(chǎn)權(quán)。車(chē)位配比達(dá)到了1:1物業(yè)管理：由第一太平戴維斯執(zhí)行顧問(wèn)，亞太酒店物業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)為9元/㎡·月，服務(wù)內(nèi)容包括保安、送報(bào)刊、清理衛(wèi)生、設(shè)備維修等一系列的項(xiàng)目智能化設(shè)計(jì)：包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合面線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音、機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等，達(dá)到5A智能化標(biāo)準(zhǔn)景觀設(shè)計(jì)：由香港PAC設(shè)計(jì)事務(wù)有限公司設(shè)計(jì)，該寫(xiě)字樓配有近1200㎡的露天空中花園廣場(chǎng)，200㎡景觀藝術(shù)噴泉廣場(chǎng)精品資料網(wǎng)（）35中信銀行大廈（金隆國(guó)際）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年6月交付時(shí)間：2006年12月面積：?jiǎn)螌?400㎡，單位面積：120－160㎡綜合分析：本案的主力訴求是地段和品質(zhì)，但本案定價(jià)過(guò)高。給當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售造成一定壓力，已售的單位折扣率均較大。優(yōu)：地理位置優(yōu)越檔次、配置高；劣：價(jià)格高，客戶面小主要客戶群體：金融機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群銷(xiāo)售狀況：中信銀行大廈由于定位高端，銷(xiāo)售一直并不理想，直到2007年市場(chǎng)一片火爆的情況下，才得以去化，但07年相對(duì)于別的寫(xiě)字樓項(xiàng)目去化速度較慢。36波特曼中心地處彩虹北路的寧波波特曼中心是由寧波東港大酒店股份有限公司和大謝開(kāi)發(fā)區(qū)寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的大型房產(chǎn)項(xiàng)目?？偨娣e16萬(wàn)㎡，整個(gè)建筑由鉆石五星酒店、豪華甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型國(guó)際公寓及頂級(jí)商鋪組合而成。波特曼中心總建筑面積150048㎡,其中波特曼甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積27991㎡，總共29層，層高3.6米，每層1200㎡左右

37波特曼中心內(nèi)部配套：鉆石級(jí)五星酒店、中西餐飲配套、大廈中心配有4.8米超高酒店中屋、200㎡的豪華恒溫游泳池、近2000㎡的全封閉豪華私人會(huì)所、9米層高面積達(dá)900㎡的純宴會(huì)大廳外部配套：周邊商業(yè)商務(wù)配套齊全建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)波特曼建筑事務(wù)所大堂：3000㎡酒店式三幢共享大堂，挑高28米，超豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。大堂設(shè)有完善的商務(wù)配套，還設(shè)有大型水景瀑布電梯：辦公樓總共配備6部3.5米/秒的高速電梯，五部為進(jìn)口原裝客梯，一部消防梯空調(diào)系統(tǒng)：采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)系統(tǒng)智能化：全部采用5A智能化系統(tǒng)，接入衛(wèi)星電視，寬帶通迅采用光纖入戶，桌面100兆標(biāo)準(zhǔn)，擁有寧波唯一的同聲翻譯電視會(huì)議廳，中央通風(fēng)系統(tǒng)，智能化程度高物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際著名喜來(lái)登大酒店來(lái)直接管理，提供全方位的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)用8.8元/㎡·月，維修基金25元/㎡·年精品資料網(wǎng)（）38波特曼中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年3月18日銷(xiāo)售價(jià)格：17000元/㎡面積：?jiǎn)螌?200㎡，分割主力面積220㎡綜合分析：優(yōu)勢(shì)：★產(chǎn)品整體檔次高，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)優(yōu)；★地段成熟，配套設(shè)施完善，辦公環(huán)境佳；★內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，大堂寬敞豪華、住宅產(chǎn)品套型合理；★智能化配套設(shè)施齊全，擁有同聲翻譯的電視會(huì)議廳、中央通風(fēng)系統(tǒng)、架高網(wǎng)絡(luò)地板等多種設(shè)施；劣勢(shì)：☆車(chē)流量大，有一定的噪聲；☆公攤面積大，物業(yè)管理費(fèi)用高，；☆周邊整體建筑形態(tài)不佳。主要客戶群體：外貿(mào)、跨國(guó)公司、貿(mào)易、裝修裝潢、廣告、物流、會(huì)計(jì)銷(xiāo)售狀況：主要由于鉆石級(jí)酒店的關(guān)系，銷(xiāo)售相當(dāng)火爆39萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心寧波萬(wàn)豪酒店·國(guó)際商務(wù)中心位于解放北路以南，和義路以東，由寧波海城投資有限公司開(kāi)發(fā)。它是寧波“三江文化長(zhǎng)廊”建設(shè)的核心項(xiàng)目，東臨余姚江，南至寧波影都，與老外灘，天一廣場(chǎng)形成城市的高檔商務(wù)休閑區(qū)。項(xiàng)目占地38700㎡，總建62151㎡，其中辦公樓面積24724㎡，共39層，其中辦公樓4－19層。單層面積1400㎡，層高4米。共有地下車(chē)位634個(gè)。40萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心外部配套：地處寧波商業(yè)核心地段，商業(yè)氣氛成熟，配套完善建筑設(shè)計(jì)：德國(guó)GMP設(shè)計(jì)建筑外立面：外墻雙層中空玻璃幕墻裝修情況：大堂、電梯廳、公共部位精裝修；辦公區(qū)域頂部和地面裝修，四面落白。（內(nèi)裝）大堂：精裝修，挑高11米，面積120平方米電梯：瑞士迅達(dá)電梯；3米/秒，5部客梯1部貨梯，電梯等候時(shí)間30秒；承載量1350公斤，轎廂高度3米（普通電梯高度2.8米）?？照{(diào)系統(tǒng)：VAV變風(fēng)量系統(tǒng)智能化：5A智能化物業(yè)管理：寧波城市廣場(chǎng)物業(yè)，10.0元/M2·月41萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年11月1日交付時(shí)間：2008年6月戶型面積：整層1400㎡，目標(biāo)為整層客戶面積范圍：338平米－1400平米（其中包括單元面積338平米－388平米）銷(xiāo)售價(jià)格：18000元/㎡綜合分析：地塊景觀性強(qiáng)，而且商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，周?chē)煌ū憬?，擁有良好的商?wù)支持，其地段在寫(xiě)字樓產(chǎn)品中具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)?？蛻舴治觯簠^(qū)域位置得天獨(dú)厚，基本為整層銷(xiāo)售，面向高端客戶銷(xiāo)售情況：相當(dāng)火爆，銷(xiāo)售一個(gè)月就剩下四層了42◎這三個(gè)項(xiàng)目均為高端定位，所面向的也是高端客戶群體。三個(gè)高端項(xiàng)目從目前情況看，均已取得成功，說(shuō)明寧波高端辦公市場(chǎng)是有市場(chǎng)基礎(chǔ)并可以挖掘的?！蛴捎诓ㄌ芈行暮腿f(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心銷(xiāo)售情況均相當(dāng)火爆，銷(xiāo)售周期也非常之短。但兩個(gè)項(xiàng)目均存在鉆石級(jí)酒店的關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售借鑒意義并不大?！蛳啾容^而言中信銀行大廈(金隆國(guó)際)是一個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其銷(xiāo)售價(jià)格在當(dāng)初也是非常高，銷(xiāo)售周期非常長(zhǎng)，05年開(kāi)盤(pán)，直至07年底主樓告磬。本項(xiàng)目與中信銀行大廈類似，若價(jià)格太高，銷(xiāo)售周期勢(shì)必延長(zhǎng)。它山玉解析：精品資料網(wǎng)（）43優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak本案位于南部商務(wù)區(qū)一期門(mén)戶，對(duì)望鄞州區(qū)300畝公園、視野開(kāi)闊；位于鄞縣大道與鄞州大道之間，天童南路末段，道路寬闊、交通便捷；毗鄰萬(wàn)達(dá)商圈，休閑、娛樂(lè)一步到位根據(jù)國(guó)際5A標(biāo)準(zhǔn)精心打造成寧波國(guó)際甲級(jí)辦公樓，配置高端；物業(yè)管理由全球品牌世邦魏理仕提供服務(wù)；本案硬件配置高、投資成本大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；項(xiàng)目層高僅有2.65米，公共走道層高僅有2.4，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項(xiàng)目，比較壓抑；大堂層高僅有6.5米，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項(xiàng)目，氣派不足；機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten南部商務(wù)區(qū)是區(qū)政府重點(diǎn)打造的寧波企業(yè)總部集群，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；紅巨集團(tuán)是一家來(lái)自馬來(lái)西亞的財(cái)團(tuán)，把本案打造成海外企業(yè)在長(zhǎng)三角辦公總部；寧波高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目已有成功案例，若項(xiàng)目以高端定位，市場(chǎng)有基礎(chǔ)；近幾年寧波寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供給量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；南部商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；受全球金融危機(jī)影響，寧波外貿(mào)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，元?dú)馍形椿謴?fù)，購(gòu)買(mǎi)力不足；寧波辦公樓購(gòu)買(mǎi)群體，對(duì)于5A智能化認(rèn)識(shí)比較粗淺；二、我之器，利弊解析—項(xiàng)目SWOT分析44寧波市場(chǎng)高端寫(xiě)字樓配套表本項(xiàng)目的智能化配置已經(jīng)超過(guò)寧波目前高端市場(chǎng)一個(gè)檔次45三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略●避免與其他項(xiàng)目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至包裝同質(zhì)化的定位，塑造獨(dú)特而且內(nèi)涵豐厚的差異性和個(gè)性?！癖卷?xiàng)目將依托產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的包裝、創(chuàng)新態(tài)，破常規(guī)，以正合，以奇勝。[結(jié)論]本項(xiàng)目極具競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品品質(zhì)的核心優(yōu)勢(shì)，在于企劃推廣的創(chuàng)新。46項(xiàng)目整體定位打造寧波頂級(jí)寫(xiě)字樓精品資料網(wǎng)（）47定位理由1、寧波目前辦公市場(chǎng)供大于求的局位短時(shí)期內(nèi)得不到緩解，若項(xiàng)目以普通甲級(jí)寫(xiě)字樓定位，則陷入與眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的局面，體現(xiàn)不出本項(xiàng)目配置高端的優(yōu)勢(shì)。2、由于項(xiàng)目配置高，成本大，若與市場(chǎng)普通寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。3、定位高端寫(xiě)字樓，即符合本項(xiàng)目高端配置，且寧波已有多個(gè)辦公項(xiàng)目定位高端并取得成功的先例（如中信銀行大廈、波特曼中心等等）。4、鑒于目前市場(chǎng)眾多辦公項(xiàng)目都以“甲級(jí)寫(xiě)字樓，5A智能化”本項(xiàng)目可請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)證本案的國(guó)際化5A智能化配置，提升項(xiàng)目含金量。48四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)海曙環(huán)球中心22000-25000元/㎡銀泰國(guó)際20000元/㎡時(shí)代廣場(chǎng)18000元/㎡恒隆中心17000元/㎡區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)江東東方商務(wù)中心8900元/㎡東航大廈13000元/㎡恒富大廈12500元/㎡華宏第五大道14000元/㎡名匯東方10000-11000元/㎡銀晨國(guó)際9200元/㎡天潤(rùn)商座12000元/㎡濱江國(guó)際廣場(chǎng)11500元/㎡世紀(jì)東方廣場(chǎng)14000元/㎡區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)高新區(qū)綠園大廈11000元/㎡科貿(mào)中心7800元/㎡1、本項(xiàng)目周邊區(qū)域在售辦公樓價(jià)格49區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)鄞州商會(huì)國(guó)貿(mào)中心12800元/㎡（行政公寓）中基第一國(guó)際7300元/㎡華貿(mào)總部一號(hào)7500元/㎡恒元大廈6500元/㎡匯亞國(guó)際9300元/㎡俊鴻嘉瑞6100元/㎡2、本項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格50項(xiàng)目名稱均價(jià)目前租金波特曼中心17000元/㎡4.5－5元/㎡·天萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心18000元/㎡5元/㎡·天左右中信銀行大廈16000元/㎡3.5－4天/㎡·天3、本項(xiàng)目重點(diǎn)比較案例價(jià)格情況精品資料網(wǎng)（）511、近階段寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將處于供大于求的局面。目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目的體量已超過(guò)交付使用寫(xiě)字樓體量，隨著在售項(xiàng)目的交付，將使寫(xiě)字樓使用體量翻一翻，而未來(lái)供應(yīng)更是呈現(xiàn)極大的放量狀態(tài)，尤以鄞州和江東兩區(qū)為放量主力；鄞州和江東兩區(qū)相加的供應(yīng)體量在170余萬(wàn)㎡。加上08年存量近80萬(wàn)㎡，后續(xù)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量約250萬(wàn)㎡。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，部分寧波外向型商貿(mào)企業(yè)的利潤(rùn)降低使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻。3、市場(chǎng)的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚，在出口壓力增加的情況下只能拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家極力去拉動(dòng)國(guó)民的消費(fèi)，但是短期內(nèi)還是沒(méi)有辦法改變這一情況。4、從寫(xiě)字樓供應(yīng)來(lái)看，2009年鄞州南部商務(wù)區(qū)和東部新城大量項(xiàng)目需要去消化，銷(xiāo)售壓力非常大。影響定價(jià)因素52根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，2010年初，寫(xiě)字樓價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛越，基本會(huì)處于平穩(wěn)上漲的情況。2010年初，南部商務(wù)區(qū)整體價(jià)格會(huì)突破8000元/㎡結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)點(diǎn)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)本項(xiàng)目2010年初銷(xiāo)售，我們建議價(jià)格定位在9000元/㎡總結(jié)53在寫(xiě)字樓客戶面積選擇上，中高檔寫(xiě)字樓客戶中選擇100—300平方的客戶占了市場(chǎng)50%左右，其它100平方以內(nèi)、300—500平方、500到1000平方、1000平方米以上的客戶數(shù)量比例則大致相同。但在購(gòu)買(mǎi)總面積客戶數(shù)量的比例中，500平方以上的購(gòu)買(mǎi)客戶數(shù)量大致和300平方以內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)客戶數(shù)量大致相當(dāng)。這說(shuō)明在中高檔寫(xiě)字樓的客戶群中，客戶的比例會(huì)大致平衡。（如上東國(guó)際和麗園尚都）而在高檔寫(xiě)字樓中，500平方以上的客戶會(huì)相對(duì)較少，一般會(huì)在10%以內(nèi)，這和高檔寫(xiě)字樓的大面積總價(jià)過(guò)高有關(guān)。五、項(xiàng)目面積分割建議精品資料網(wǎng)（）54在寫(xiě)字樓氛圍清淡的地區(qū)出現(xiàn)的一些中低檔寫(xiě)字樓客戶面積選擇中較為狹窄，除了部分與開(kāi)發(fā)商有上下游產(chǎn)業(yè)的大客戶購(gòu)買(mǎi)進(jìn)的大面積辦公以外，其他的一些散客戶的面積選擇一般會(huì)在200平方以內(nèi)，其中150平方以內(nèi)的占了60%。在一些舊寫(xiě)字樓的客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，舊寫(xiě)字樓客戶購(gòu)買(mǎi)面積一般在100平方左右，這一方面由于CBD區(qū)域交通障礙帶來(lái)的大企業(yè)逃離有一定關(guān)系，另一方面也說(shuō)明了舊寫(xiě)字樓的結(jié)構(gòu)已不能滿足目前大部分企業(yè)的辦公要求。55寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶的面積分析：各段購(gòu)買(mǎi)的總面積相對(duì)平衡，大面積的、1000平方米左右的整層去化總量普遍高于其它面積段的去化。這說(shuō)明當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力還相當(dāng)強(qiáng)。56項(xiàng)目面積分割建議雖然寧波目前有1/2比例的客戶會(huì)購(gòu)買(mǎi)200平方米以內(nèi)。但這些均是中小型企業(yè)和部分投資客；通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目的整體高端定位，結(jié)合本項(xiàng)目的客戶群體將是大型公司，單位面積將有區(qū)別于普通辦公樓；建議本項(xiàng)目單位分割面積250㎡－300㎡左右（總裁辦公室除外）精品資料網(wǎng)（）57藍(lán)海結(jié)論●市場(chǎng)整體推量很大，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)于求，市場(chǎng)壓力明顯?！裣鄬?duì)于2010年初南部商務(wù)區(qū)8000元/㎡－9000元/㎡左右的售銷(xiāo)價(jià)格，本項(xiàng)目若以12000-13000元/㎡的價(jià)格出售，壓力巨大。●雖然寧波有部分高端項(xiàng)目如（萬(wàn)豪中心和波特曼中心）兩個(gè)辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售相當(dāng)火爆，但兩個(gè)項(xiàng)目均是以鉆石級(jí)酒店為依托，市場(chǎng)認(rèn)可度高?！癖卷?xiàng)目與中信銀行大廈（金隆國(guó)際）類同，純辦公樓項(xiàng)目高端定位。這就造成本項(xiàng)目成本較高，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差?！裼捎谑袌?chǎng)高端客戶面窄。大部分客戶需要挖掘，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期將會(huì)延長(zhǎng)。58第三部分:揚(yáng)帆藍(lán)?！?xiàng)目定位分析一、寧波寫(xiě)字樓客戶分析二、本項(xiàng)目客戶定位三、高端客戶與產(chǎn)品高端相互匹配四、產(chǎn)品與概念五、形象定位六、主題廣告語(yǔ)七、形象定位八、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略59一、寧波寫(xiě)字樓客群分析根據(jù)對(duì)各個(gè)寫(xiě)字樓的已成交客戶的區(qū)域來(lái)源分析，目前寧波市場(chǎng)上的市中心高檔寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶主要來(lái)于寧波海曙區(qū)和江東區(qū)，占了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶比例50%以上，其余則依次來(lái)自于寧波郊縣、鄞州。而各個(gè)區(qū)域的中高檔寫(xiě)字樓的客戶區(qū)域則充分體現(xiàn)了寫(xiě)字樓的區(qū)域特性，如上東國(guó)際的江東客戶占了60%，而麗園尚都的海曙區(qū)客戶則占了80%以上，其中麗園尚都的海曙區(qū)客戶的高度集中另一方面也是由于當(dāng)年的海曙區(qū)同檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)少有一定關(guān)系。而在鄞州區(qū)的寫(xiě)字樓客戶區(qū)域中，其中鄞州本區(qū)域的客戶占了50%以上，其次則是江東、海曙占了很大一部分，而其它縣區(qū)的則相對(duì)較少。在客戶區(qū)域分析我們發(fā)現(xiàn)江北區(qū)客戶最少，這和江北的注冊(cè)企業(yè)數(shù)量小有關(guān)系。鄞州區(qū)的客戶在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶中大致上占了10%左右60精品資料網(wǎng)（）61目前購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶動(dòng)機(jī)主要分為自用、投資或兩者皆有的客戶類型。根據(jù)對(duì)寧波幾個(gè)主要樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)客戶資料分析來(lái)看，目前市場(chǎng)上自用客戶占了寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)的70%左右，投資客戶占了15—24%，其它的則是兩者皆可的客戶。而在華聯(lián)寫(xiě)字樓的分析中，我們發(fā)現(xiàn)其中投資型的客戶占了90%以上，這主要是因?yàn)槿A聯(lián)寫(xiě)字樓在銷(xiāo)售時(shí)推出了租賃投資回報(bào)的服務(wù)，并且大量的小面積分割銷(xiāo)售，導(dǎo)致了大量投資型客戶的涌入。這也說(shuō)明了總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的房產(chǎn)投資品存在著很大市場(chǎng)需求。62寧波是一個(gè)港口城市，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的外貿(mào)行業(yè)公司，所以在寫(xiě)字樓的客戶群體中，外貿(mào)行業(yè)(外貿(mào)、貨貸、船務(wù)等）的購(gòu)買(mǎi)客戶占了60%以上，客戶群體的相對(duì)單一是寧波寫(xiě)字樓的一個(gè)特征。而其它一些實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)、金融、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)以及高新的電子科技等行業(yè)的客戶則基本保持平衡，占了總量的30%左右。63

在寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶的年齡中，與高檔住宅的客戶年齡構(gòu)成基本保持一致，市場(chǎng)的主力是事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的30—50歲的客戶，這部份的客戶占了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶的70%以上，其中剛好事業(yè)期的40歲上下的客戶最多。其次則是部分30歲上下的客戶，這部分的客戶占了市場(chǎng)總量的10%以上，而50歲以上的客戶則相對(duì)較少，一般會(huì)保持在10%以下。精品資料網(wǎng)（）64當(dāng)前寧波寫(xiě)字樓主要有三種付款方式：按揭、分期和一次性三種方式，其中按揭和分期是客戶采用的主要付款方式，此外，一些大面積購(gòu)買(mǎi)的客戶往往采用一次性的購(gòu)買(mǎi)方式。如圖中的上東國(guó)際的客戶采用付款方式中，由于開(kāi)發(fā)商針對(duì)按揭和一次性推出的優(yōu)惠、折扣，其一次性和分期的客戶數(shù)量大幅度上升。一般來(lái)說(shuō)，按揭的客戶比例最高，一般會(huì)在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者則是一次性的客戶，會(huì)占有15%左右的比例。65寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶區(qū)域比例，江東：海曙：鄞州：其它地區(qū)的比例大致上是3：3：1：2；寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶行業(yè)比例，外貿(mào)：其它行業(yè)的比例大致上是6.5：3.5；寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶意圖比例，投資：自用的比例大致上是2：8；寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶面積比例，1/2的客戶會(huì)購(gòu)買(mǎi)200平方米以內(nèi)的比例?？偨Y(jié)寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶特征：66●本項(xiàng)目高端定位決定了本案的客戶主力群體將是高端客戶群體?！窬唧w行業(yè)如下：金融機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)企業(yè)、跨國(guó)公司、大型貿(mào)易公司、高級(jí)律師事務(wù)所及高級(jí)會(huì)計(jì)公司、有上市計(jì)劃公司等高端客戶群●客戶群體主要來(lái)源區(qū)域：主要區(qū)域：寧波海曙、江東區(qū)域次要區(qū)域：鄞州及周邊各市如上海、杭州等地二、本項(xiàng)目客戶定位：精細(xì)分市場(chǎng)是策略制定的第一步！

減法原則，確定我們的細(xì)分市場(chǎng)67在實(shí)際操作過(guò)程中，我們將以有上市計(jì)劃的企業(yè)作為突破點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)突圍。有上市計(jì)劃的企業(yè)1、獨(dú)特的群體概念帶來(lái)關(guān)注度2、本身是具備非凡實(shí)力的企業(yè)3、集群效應(yīng)帶來(lái)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐同時(shí)，該突破點(diǎn)并不排斥其他高端客戶，通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)，自然會(huì)吸引跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐。精品資料網(wǎng)（）68國(guó)際跨國(guó)公司的總部辦公——需要高形象、高檔次的寫(xiě)字樓高層次、專業(yè)化的投資管理公司——需要有發(fā)展力的中心效應(yīng)國(guó)際資金管理公司、金融機(jī)構(gòu)——需要高質(zhì)量的配套服務(wù)寧波大型企業(yè)，有上市計(jì)劃的企業(yè)——需要強(qiáng)有力的上市支持基金公司、法律、會(huì)計(jì)公司——需要近距離客戶服務(wù)，好的發(fā)展空間實(shí)業(yè)企業(yè)，大型貿(mào)易公司等——需要好門(mén)面，好服務(wù)三、高端客戶——多重需求69占地面積：6183平方米建筑面積：60824平方米建筑高度：143.5米配套：1-5層豪華商務(wù)配套，6-36層高檔寫(xiě)字樓停車(chē)位：174個(gè)建筑：獨(dú)一無(wú)二的建筑外觀標(biāo)準(zhǔn)：基本建筑指標(biāo)及智能化系統(tǒng)達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)交付時(shí)間：2010年第二季度我們的產(chǎn)品高端——滿足客戶70寧波南部商務(wù)區(qū)的門(mén)戶地位25.6公頃鄞州公園全景盡收眼底馬來(lái)西亞私人資金公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)世界財(cái)富500強(qiáng)，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司——世邦魏理仕提供物業(yè)服務(wù)L型建筑布局，弧形體景觀絕佳獨(dú)一無(wú)二建筑外觀，在夜間的泛光體現(xiàn)時(shí)尚現(xiàn)代硬件和軟件上符合國(guó)際5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)單層面積在2000平米，適合大型企業(yè)使用世界500強(qiáng)——江森（2008年北京奧運(yùn)會(huì)的供應(yīng)商）提供樓宇智能化系統(tǒng)節(jié)能設(shè)計(jì)達(dá)到新加坡BCAGreenMark的標(biāo)準(zhǔn)11、屋頂架空停機(jī)坪設(shè)計(jì)12、9部名牌高速電梯，最長(zhǎng)不超過(guò)35秒等待時(shí)間13、除卻公共衛(wèi)生間外，更獨(dú)立的行政衛(wèi)生間71四、產(chǎn)品再實(shí)在，仍需要概念的提升國(guó)際5A寫(xiě)字樓，甲級(jí)寫(xiě)字樓，在寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)“廣而泛”，我們需要突破，進(jìn)入到一個(gè)更高的臺(tái)階。我們要壓倒一切甲級(jí)5A概念的概念超越一切節(jié)能創(chuàng)新的辦公概念領(lǐng)先一切管家服務(wù)的額外辦公配套72WREA認(rèn)證的國(guó)際5APK

偽國(guó)際5A甲級(jí)理由：由唯一認(rèn)證機(jī)構(gòu)——“世界地產(chǎn)研究院”對(duì)本案進(jìn)行評(píng)定，使本案成為寧波地區(qū)第一個(gè)“貨真價(jià)實(shí)”的國(guó)際雙5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，將成為打擊所有標(biāo)榜國(guó)際5A寫(xiě)字樓的有力武器。壓倒一切甲級(jí)5A概念的概念精品資料網(wǎng)（）73新加坡綠色建筑標(biāo)志獎(jiǎng)（BCAGreenMark）PK生態(tài)、節(jié)能辦公

理由：新加坡綠色建筑標(biāo)志獎(jiǎng)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)包括建筑物的能源效率、水資源效率、良好的室內(nèi)環(huán)境素質(zhì)和環(huán)境保護(hù)，以及在建造過(guò)程或運(yùn)作過(guò)程中對(duì)資源和材料的保存。這是超越外在景觀的，真正以人為本的寫(xiě)字樓體現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)，超越了寧波過(guò)去的辦公產(chǎn)品。超越一切節(jié)能創(chuàng)新的辦公概念精品資料網(wǎng)（）74理由：寧波目前已有33家本土上市公司，隨著本土經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有越來(lái)越多的企業(yè)謀求上市之路，這無(wú)疑給本案提供了一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。我們將以同步世界的空間創(chuàng)新理論，融合上市企業(yè)的需求理念，以整合、吸納、共享為前提，成為上市企業(yè)勝人一籌的資源孵化器。領(lǐng)先一切管家服務(wù)的額外配套服務(wù)上市企業(yè)扶持配套PK無(wú)任何企業(yè)配套服務(wù)

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