阿那亞物業(yè)交付期間培訓x課件

業(yè)主交房流程及注意事項阿那亞項目業(yè)主交房流程及注意事項阿那亞項目1業(yè)主交房流程及注意事項一、如何理解交收樓二、物業(yè)交房流程三、物業(yè)交房注意事項四、案例解析

2一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念

是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。故稱”交收樓“

一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念3一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：由一個核心和三個重點構(gòu)成。核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通三個重點：交樓許可證物業(yè)預(yù)驗接管及前期整改前期培訓3、核心問題需切實的貫穿在整個交收房流程之中。4、把握好三個重點有助于物管處在交收樓活動前，打下扎實的基礎(chǔ)，在充分準備的前提下展開對交收樓的活動。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：4

一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進入正常運行后的物業(yè)費繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這處戲？演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商（從最初的場地安排、資料、預(yù)驗收到最后的整改等）。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這處戲。一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通5

一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨：物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系：定期性會議專題會議發(fā)文及回復的流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。

應(yīng)對：灌輸物管知識。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨6

一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證1.確認可以交樓的標志是什么？標志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)秦皇島市地方性法規(guī)和預(yù)售合同范本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進行交房：開發(fā)商先行交房的行為時違法性為你4.業(yè)主如果辦理了售房手續(xù)：A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施設(shè)備不完備的風險。B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約金。C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報。D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。5.以上內(nèi)容表明無證交房的風險巨大，后果嚴重。6.參考條款：《秦皇島市新住宅交付使用許可規(guī)定》一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證7一、如何就理解交收樓重點二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進行驗收，提出整改項目，制定整改流程。目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接受后減少交房時的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實有效的整改流程及方案。3.定期參加開發(fā)商例會，控制整改進度及時間節(jié)點。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等做匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強巡視，嚴格管理（鑰匙領(lǐng)用制度等）一、如何就理解交收樓重點二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作8一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗方式：

8.1前期模擬驗收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內(nèi)部及公共區(qū)域進行查驗。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復整改，避免延誤接受時間。8.2接開發(fā)商竣工通知后進行先期驗收，由發(fā)展商項目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進行。8.3交接驗收的尾聲進行三方查驗，由發(fā)展商項目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗收會議上提報發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理公司接收。接收后物業(yè)管理公司需安排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗方式：9一、如何就理解交收樓重點三、前期培訓1.小區(qū)基本情況的培訓：占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。2.供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識培訓：2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓包括：廚房櫥柜、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓有發(fā)展商共同參與。培訓內(nèi)容包括：土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓以及內(nèi)裝修選用材質(zhì)特點，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓。3.培訓《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗的員工快速掌握物業(yè)工作要點的比較好的方式

綜合小區(qū)的實際情況進行小區(qū)《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作運用。一、如何就理解交收樓重點三、前期培訓10一、如何就理解交收樓4.交房的培訓包括：A.整體交房流程。B.管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單C.交房流程及相關(guān)標點的具體使用及注意事項的解答D.模擬交房演練5.交接時期統(tǒng)一口徑培訓：對交房活動期間業(yè)主提出的問題進行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。6.交接時期員工行為規(guī)范培訓：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。一、如何就理解交收樓4.交房的培訓包括：A.整體交房流程。11

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時，向先現(xiàn)場辦理人員出示：1.收樓通知書；2.業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；3.銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分式電表裝置費、代收有線端口初裝費、代收燃氣表具費等）并開具繳費證明。業(yè)主憑繳費證明領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》。

簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接12

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳納費用：1、前期物業(yè)管理費（十二個月）2、代收維修基金。

業(yè)主在繳付上述費用后，物業(yè)財務(wù)部將出具收樓繳費證明。

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費13

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)

在確認業(yè)戶將房款及物業(yè)管理費均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復印已繳物業(yè)管理費、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收《臨時管理公約及承諾書》《臨時管理公約》作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行駛各項權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此《臨時管理公約》簽署非常重要。3、業(yè)主填寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》?！稑I(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》涉及到業(yè)主的個人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件同時為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書》注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項，對業(yè)戶順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時也是物業(yè)管理公司于與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)14

二、交收樓流程

5、業(yè)主簽收《搬遷及電梯使用通知書》、《租客登記表》、《業(yè)主手冊》和《服務(wù)指南》等表單和文件，以方便業(yè)主進一步了解各項表單的使用及管理公司提供的各項服務(wù)。6、業(yè)主簽署并簽收《防火、治安責任書》《防火、治安責任書》的簽署是要求業(yè)主做好單元的安全防火、防范工作，同時協(xié)助物業(yè)管理公司保護好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》。物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》，配合物業(yè)管理公司共同管理好整個小區(qū)。8、業(yè)主核對及簽收進戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗房。

二、交收樓流程

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二、交收樓流程三、驗房在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員發(fā)展商銷售人員三方同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗房：1、業(yè)主將單元進戶門打開，由“三方”陪同清單單元物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃氣讀數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認。物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復業(yè)主整改工作時間表，并記錄在案，以確保驗房工作順利進行。3、若有整改事項，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進并及時報告整改結(jié)果。4、驗收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認簽字。

二、交收樓流程三、驗房16

二、交收樓流程

憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托需公證）審核后有開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項至開發(fā)商處領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等至物業(yè)管理中心財務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費、維修基金等費用為業(yè)主辦理我也相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗房，物業(yè)工程文員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗房過程中提出整改要求則進入整改流程抄錄水、電、天然氣度表數(shù)，簽署單元接收記錄表收樓完畢

二、交收樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份17

二、交收樓流程四、交收樓整改

業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時，由物業(yè)工程人員將業(yè)主提出的問題填寫《物業(yè)（單元）接收記錄表》或《驗房整改單》上，由業(yè)主簽收確認后復印（物業(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業(yè)主可將進戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復驗合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。

二、交收樓流程四、交收樓整改18二、交收樓流程業(yè)主驗房時提出整改要求確認整改項目并在《驗房整改單》上填寫并有業(yè)主簽字確認驗房結(jié)束將《驗房整改單》復印三份，原件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項目部銷售部物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進行跟蹤檢查總包/分包按《驗房整改單》進行整改工作客服負責跟進報修進程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗收時間業(yè)主前來驗收驗收不通過或有新的問題整改完成驗收通過在整改單上簽收交收樓整改流程圖二、交收樓流程業(yè)主驗房時提出整改要求確認整改項目并在《驗房整19三、物業(yè)交房注意事項1、發(fā)展商落實事項

交房前入戶許可證取得：交房現(xiàn)場公示

交房場地安排：A確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔B適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具C導視布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場

事項：1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。2、準備幾個VIP間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進入商談，避免擴大影響。3、確認行人/行車道。驗樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。5、及早與開發(fā)商商議、確認交收樓流程及維保流程。三、物業(yè)交房注意事項1、發(fā)展商落實事項20三、物業(yè)交房注意事項

園區(qū)布置三、物業(yè)交房注意事項21三、物業(yè)交房注意事項

收樓現(xiàn)場三、物業(yè)交房注意事項22三、物業(yè)交房注意事項交樓場地三、物業(yè)交房注意事項交樓場地23三、物業(yè)交房注意事項

交樓場地三、物業(yè)交房注意事項24三、物業(yè)交房注意事項

交房物品資料：A交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存B交房資料：兩書準備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料

事項：1、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。

2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。3、以上準備工作一擔條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗接收：A時間節(jié)點控制B提前介入施工現(xiàn)場C整改跟進

事項：1、制定切實有效的預(yù)驗、整改方案。2、開發(fā)商定期例會不可減少。3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導致重復整改延誤接受時間。4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)做好開荒保潔的工作。三、物業(yè)交房注意事項25三、物業(yè)交房注意事項交房物品三、物業(yè)交房注意事項26三、物業(yè)交房注意事項交房中

業(yè)主驗房收樓后整改期限確認：A由項目部專業(yè)工程師與業(yè)主當面書面確定B工程部按照時間跟進整改工作事項：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組織成的“緊急維修隊”在交房時如發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題可通知“緊急維修隊”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主當面接洽，擬定解決。面對“問題”業(yè)主即時配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴散、三忌被動

事項：1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進入事先準備的VIP間內(nèi)處理。3、對業(yè)主提出的問題及時給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示或技術(shù)支持。

專人對口負責：A及時調(diào)整B隨時溝通協(xié)調(diào)

事項：1、在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確2、避免一人對口多項事件，導致處理速度延緩3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)三、物業(yè)交房注意事項交房中27三、物業(yè)交房注意事項交房后

整改維修單位及人員控制：A維修工人固定工作場地及上下班時間B工程部分工落實跟單作業(yè)C項目部專人跟進協(xié)調(diào)

事項：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時間為：周一至周五8點至18點2、開法傷定期整改例會制度共性問題控制：A專題會議B專函知會

事項：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時通報開發(fā)商（例如封陽臺等）3、以發(fā)文/專函形勢發(fā)送給開發(fā)商，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。

三、物業(yè)交房注意事項交房后28三、物業(yè)交房注意事項1、物業(yè)管理處理落實事項

交房前收樓人員安排：A認真計劃，按時到崗，周詳培訓B以老帶新，控制加班，各部配合C后備支持，善用資源，適時調(diào)整

事項：1、交房活動進行時會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。2、樓宇驗收、接管接收階段，時員工熟悉樓盤的最好時機。3、工程部應(yīng)做好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。4、要提前做好模擬交樓的工作。5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。6、尤其在接管之后必須建立嚴格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的態(tài)度。三、物業(yè)交房注意事項1、物業(yè)管理處理落實事項29三、物業(yè)交房注意事項

收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約B收樓表單、裝修申請事項：1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認。2、可建議開發(fā)商把收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。3、建議在交房活動中對管理公約進行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否將物管費等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地：A完成裝修B正是啟用事項：1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。便于工作的開展。2、辦公裝修可提請開發(fā)商。三、物業(yè)交房注意事項收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約30三、物業(yè)交房注意事項交房中

要點：合理安排作息時間。交樓期間工作時間有很大的部確定因素，因靈活制定作息時間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員?？头藛T：A等候接待B資料發(fā)放C入住登記D文件簽署E鑰匙領(lǐng)用

事項：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動時同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。2、人員分工明確，員工對自己的工作熟練、職責要明確。3、鑰匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房時間。6、簡單講解大致會使用的表單及使用方法。7、因交收樓活動分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。8、業(yè)主資料時密件，必須做好保密工作。三、物業(yè)交房注意事項交房中31三、物業(yè)交房注意事項工程人員：A交樓驗收B整改跟進C裝修申請事項：1、在業(yè)主套內(nèi)，清點設(shè)施設(shè)備數(shù)量。2、對于簡單的和需要知道的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對講等。3、要配合客服對業(yè)主進行主動的指引。4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容要完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認簽字。保安人員：A方向引導B秩序維護C車輛管理

事項：保安部應(yīng)準備緊鄰時預(yù)案，以應(yīng)對現(xiàn)場突發(fā)情況。保潔人員：A園區(qū)環(huán)境B現(xiàn)場清潔

三、物業(yè)交房注意事項工程人員：A交樓驗收32三、物業(yè)交房注意事項交房后

整改跟進：A時間控制B質(zhì)量控制C投訴控制

整改跟進：A及時整理統(tǒng)計B函告相關(guān)單位C專人跟進落實三、物業(yè)交房注意事項交房后33三、物業(yè)交房注意事項

總結(jié)核心問題：

與開發(fā)商之間良好的溝通時順利完成接收樓活動的關(guān)鍵三、物業(yè)交房注意事項34三、物業(yè)交房注意事項交接樓管理的重點（要求、規(guī)定、注意事項）1、交收樓之前的必須做好充分扎實的準備工作2、與發(fā)展商共同制定各種收樓資料并提前完成收樓表單印制。3、財務(wù)需確定業(yè)主收樓時繳納的費用類別及計算依據(jù)、起收日期及注意事項。4、提前一周完成交收樓場地布置并組織各相關(guān)人員現(xiàn)場演練。5、合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時工作。6、做好鑰匙管理尤其是為交樓單元鑰匙及寄存鑰匙的交接工作。主要檔案的建立1、管理處主要為每個業(yè)主建立業(yè)主檔案，每個業(yè)主檔案包括業(yè)主及租客信息，收樓時填寫的各類表單整改情況等等。當然日后有關(guān)該業(yè)戶的所有信息（包括投訴處理、管理費收繳、等等）都應(yīng)存入該檔案。檔案一般按單元號碼設(shè)立。檔案的保管需注意保密性，需謹慎保管，亦不可擅自透漏給他人。2、業(yè)主檔案的建立是交收樓管理中至關(guān)重要的一個內(nèi)容，這是物業(yè)管理公司服務(wù)工作的第一手資料，對開展各項工作均有重要作用，業(yè)主檔案建立質(zhì)量的高低在很大程度上左右著物業(yè)管理公司后續(xù)工作的進行，因此必須引起高度重視。3、業(yè)主檔案建立包括資料室管理、檔案文件柜設(shè)置、單子檔案錄入和檔案使用制度建立等各項工作。三、物業(yè)交房注意事項交接樓管理的重點（要求、規(guī)定、注意事項）35三、物業(yè)交房注意事項常見問題的處理辦法/注意事項1、因房屋質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕收樓并提出賠償要求的處理。需知房屋在交付使用時會存有一些不影響使用功能的質(zhì)量問題，故交樓時業(yè)主會收到新建住宅質(zhì)量保證書，跟進國家和本市的相關(guān)法律規(guī)定，由發(fā)展商提供相應(yīng)的維保期限，業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題如果確實較為嚴重，已影響到正常使用該單元，需及時與發(fā)展商協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的有關(guān)合理要求。一般來說，對于些小的質(zhì)量問題，物業(yè)接待人員必須告知拒絕收樓的業(yè)主，管理公司是根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)合法地履行交樓程序，對于房屋存在的質(zhì)量問題，管理公司將馬上跟進相關(guān)施工單位予以維修整改，在承諾時間段里完成維修工作。2、因房屋實際情況與簽約時存有差異引發(fā)糾紛處理。發(fā)生此類情況，管理公司需立即與發(fā)展商相關(guān)責任人通報，力求相關(guān)人員即使在現(xiàn)場與業(yè)主進行有效溝通，并在查核合同約定后，進一步給予業(yè)主明確的回復，如系業(yè)主誤解，需耐心予以說明，將相關(guān)證明資料出示給業(yè)主查閱，如確系發(fā)展商問題，最好盡快在第一時間給予解決處理，以免引起業(yè)主的強雷不滿。3、維修整改跟進不及時所引發(fā)的業(yè)主投訴處理。一般來說，在集中交房初期，維修整改的工作量非常大，極有可能出現(xiàn)維修工作一時跟不上的現(xiàn)象。對此物業(yè)管理公司必須做好與發(fā)展商和相關(guān)施工單位的協(xié)調(diào)配合工作，最為有效地辦法是定期進行各方聯(lián)系會議，集中力量解決主要矛盾，合理有序地安排其他維修工作，以避免業(yè)主的大量投訴。對于已經(jīng)出現(xiàn)的投訴，一定要積極認真地對待，盡可能在接待當日有一個處理跟進的結(jié)果，實在無法做到的，也需要將協(xié)調(diào)的結(jié)果告知業(yè)主，以求得業(yè)主諒解。三、物業(yè)交房注意事項常見問題的處理辦法/注意事項36四、案例分析

小沈在第一次交樓的時候就遇上了大麻煩，過程：1、業(yè)主是VIP，并且是個刁蠻、固執(zhí)、目空一切的有錢人婦人。2、業(yè)主帶著律師前來收房。3、因有律師在場業(yè)主要求交樓活動必須以倒流程操作。4、業(yè)主意見很多，到處亂跑。在臥室內(nèi)業(yè)主指著一面墻說有色差要求重刷。5、在開發(fā)商工程師到場查看后，堅持認為顏色均勻無問題。6、業(yè)主堅持要重刷7、小沈覺得業(yè)主不好得罪，但是的確有點不講理。所以采取了立中的方式處理此事8、最后開發(fā)商同意重刷結(jié)果：此套單元交房花了近2小時，且小沈被業(yè)主評價極低。問題：1.是否能簡單敘述一下倒流程的操作？2.小沈的第一次交樓，哪些地方有問題？3.為什么小沈被業(yè)主評價極低？4.你是小沈的話你會怎么做？四、案例分析小沈在第一次交樓的時候就遇上了大麻煩，過379、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。11月-2211月-22Tuesday,November1,202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。03:49:1403:49:1403:4911/1/20223:49:14AM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11月-2203:49:1403:49Nov-2201-Nov-2212、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。03:49:1403:49:1403:49Tuesday,November1,202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。11月-2211月-2203:49:1403:49:14November1,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。01十一月20223:49:14上午03:49:1411月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。。十一月223:49上午11月-2203:49November1,202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/11/13:49:1403:49:1401November202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。3:49:14上午3:49上午03:49:1411月-22ThankYou...

Youmademyday!---敢為天下先，勇爭第一9、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。10月-2210月38業(yè)主交房流程及注意事項阿那亞項目業(yè)主交房流程及注意事項阿那亞項目39業(yè)主交房流程及注意事項一、如何理解交收樓二、物業(yè)交房流程三、物業(yè)交房注意事項四、案例解析

40一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念

是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。故稱”交收樓“

一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念41一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：由一個核心和三個重點構(gòu)成。核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通三個重點：交樓許可證物業(yè)預(yù)驗接管及前期整改前期培訓3、核心問題需切實的貫穿在整個交收房流程之中。4、把握好三個重點有助于物管處在交收樓活動前，打下扎實的基礎(chǔ)，在充分準備的前提下展開對交收樓的活動。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：42

一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進入正常運行后的物業(yè)費繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這處戲？演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商（從最初的場地安排、資料、預(yù)驗收到最后的整改等）。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這處戲。一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通43

一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨：物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系：定期性會議專題會議發(fā)文及回復的流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。

應(yīng)對：灌輸物管知識。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨44

一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證1.確認可以交樓的標志是什么？標志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)秦皇島市地方性法規(guī)和預(yù)售合同范本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進行交房：開發(fā)商先行交房的行為時違法性為你4.業(yè)主如果辦理了售房手續(xù)：A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施設(shè)備不完備的風險。B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約金。C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報。D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。5.以上內(nèi)容表明無證交房的風險巨大，后果嚴重。6.參考條款：《秦皇島市新住宅交付使用許可規(guī)定》一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證45一、如何就理解交收樓重點二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進行驗收，提出整改項目，制定整改流程。目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接受后減少交房時的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實有效的整改流程及方案。3.定期參加開發(fā)商例會，控制整改進度及時間節(jié)點。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等做匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強巡視，嚴格管理（鑰匙領(lǐng)用制度等）一、如何就理解交收樓重點二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作46一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗方式：

8.1前期模擬驗收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內(nèi)部及公共區(qū)域進行查驗。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復整改，避免延誤接受時間。8.2接開發(fā)商竣工通知后進行先期驗收，由發(fā)展商項目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進行。8.3交接驗收的尾聲進行三方查驗，由發(fā)展商項目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗收會議上提報發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理公司接收。接收后物業(yè)管理公司需安排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗方式：47一、如何就理解交收樓重點三、前期培訓1.小區(qū)基本情況的培訓：占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。2.供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識培訓：2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓包括：廚房櫥柜、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓有發(fā)展商共同參與。培訓內(nèi)容包括：土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓以及內(nèi)裝修選用材質(zhì)特點，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓。3.培訓《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗的員工快速掌握物業(yè)工作要點的比較好的方式

綜合小區(qū)的實際情況進行小區(qū)《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作運用。一、如何就理解交收樓重點三、前期培訓48一、如何就理解交收樓4.交房的培訓包括：A.整體交房流程。B.管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單C.交房流程及相關(guān)標點的具體使用及注意事項的解答D.模擬交房演練5.交接時期統(tǒng)一口徑培訓：對交房活動期間業(yè)主提出的問題進行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。6.交接時期員工行為規(guī)范培訓：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。一、如何就理解交收樓4.交房的培訓包括：A.整體交房流程。49

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時，向先現(xiàn)場辦理人員出示：1.收樓通知書；2.業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；3.銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分式電表裝置費、代收有線端口初裝費、代收燃氣表具費等）并開具繳費證明。業(yè)主憑繳費證明領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》。

簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接50

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳納費用：1、前期物業(yè)管理費（十二個月）2、代收維修基金。

業(yè)主在繳付上述費用后，物業(yè)財務(wù)部將出具收樓繳費證明。

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費51

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)

在確認業(yè)戶將房款及物業(yè)管理費均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復印已繳物業(yè)管理費、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收《臨時管理公約及承諾書》《臨時管理公約》作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行駛各項權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此《臨時管理公約》簽署非常重要。3、業(yè)主填寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》。《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》涉及到業(yè)主的個人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件同時為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書》注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項，對業(yè)戶順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時也是物業(yè)管理公司于與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)52

二、交收樓流程

5、業(yè)主簽收《搬遷及電梯使用通知書》、《租客登記表》、《業(yè)主手冊》和《服務(wù)指南》等表單和文件，以方便業(yè)主進一步了解各項表單的使用及管理公司提供的各項服務(wù)。6、業(yè)主簽署并簽收《防火、治安責任書》《防火、治安責任書》的簽署是要求業(yè)主做好單元的安全防火、防范工作，同時協(xié)助物業(yè)管理公司保護好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》。物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》，配合物業(yè)管理公司共同管理好整個小區(qū)。8、業(yè)主核對及簽收進戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗房。

二、交收樓流程

53

二、交收樓流程三、驗房在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員發(fā)展商銷售人員三方同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗房：1、業(yè)主將單元進戶門打開，由“三方”陪同清單單元物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃氣讀數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認。物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復業(yè)主整改工作時間表，并記錄在案，以確保驗房工作順利進行。3、若有整改事項，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進并及時報告整改結(jié)果。4、驗收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認簽字。

二、交收樓流程三、驗房54

二、交收樓流程

憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托需公證）審核后有開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項至開發(fā)商處領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等至物業(yè)管理中心財務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費、維修基金等費用為業(yè)主辦理我也相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗房，物業(yè)工程文員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗房過程中提出整改要求則進入整改流程抄錄水、電、天然氣度表數(shù)，簽署單元接收記錄表收樓完畢

二、交收樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份55

二、交收樓流程四、交收樓整改

業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時，由物業(yè)工程人員將業(yè)主提出的問題填寫《物業(yè)（單元）接收記錄表》或《驗房整改單》上，由業(yè)主簽收確認后復?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業(yè)主可將進戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復驗合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。

二、交收樓流程四、交收樓整改56二、交收樓流程業(yè)主驗房時提出整改要求確認整改項目并在《驗房整改單》上填寫并有業(yè)主簽字確認驗房結(jié)束將《驗房整改單》復印三份，原件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項目部銷售部物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進行跟蹤檢查總包/分包按《驗房整改單》進行整改工作客服負責跟進報修進程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗收時間業(yè)主前來驗收驗收不通過或有新的問題整改完成驗收通過在整改單上簽收交收樓整改流程圖二、交收樓流程業(yè)主驗房時提出整改要求確認整改項目并在《驗房整57三、物業(yè)交房注意事項1、發(fā)展商落實事項

交房前入戶許可證取得：交房現(xiàn)場公示

交房場地安排：A確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔B適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具C導視布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場

事項：1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。2、準備幾個VIP間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進入商談，避免擴大影響。3、確認行人/行車道。驗樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。5、及早與開發(fā)商商議、確認交收樓流程及維保流程。三、物業(yè)交房注意事項1、發(fā)展商落實事項58三、物業(yè)交房注意事項

園區(qū)布置三、物業(yè)交房注意事項59三、物業(yè)交房注意事項

收樓現(xiàn)場三、物業(yè)交房注意事項60三、物業(yè)交房注意事項交樓場地三、物業(yè)交房注意事項交樓場地61三、物業(yè)交房注意事項

交樓場地三、物業(yè)交房注意事項62三、物業(yè)交房注意事項

交房物品資料：A交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存B交房資料：兩書準備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料

事項：1、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。

2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。3、以上準備工作一擔條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗接收：A時間節(jié)點控制B提前介入施工現(xiàn)場C整改跟進

事項：1、制定切實有效的預(yù)驗、整改方案。2、開發(fā)商定期例會不可減少。3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導致重復整改延誤接受時間。4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)做好開荒保潔的工作。三、物業(yè)交房注意事項63三、物業(yè)交房注意事項交房物品三、物業(yè)交房注意事項64三、物業(yè)交房注意事項交房中

業(yè)主驗房收樓后整改期限確認：A由項目部專業(yè)工程師與業(yè)主當面書面確定B工程部按照時間跟進整改工作事項：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組織成的“緊急維修隊”在交房時如發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題可通知“緊急維修隊”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主當面接洽，擬定解決。面對“問題”業(yè)主即時配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴散、三忌被動

事項：1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進入事先準備的VIP間內(nèi)處理。3、對業(yè)主提出的問題及時給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示或技術(shù)支持。

專人對口負責：A及時調(diào)整B隨時溝通協(xié)調(diào)

事項：1、在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確2、避免一人對口多項事件，導致處理速度延緩3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)三、物業(yè)交房注意事項交房中65三、物業(yè)交房注意事項交房后

整改維修單位及人員控制：A維修工人固定工作場地及上下班時間B工程部分工落實跟單作業(yè)C項目部專人跟進協(xié)調(diào)

事項：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時間為：周一至周五8點至18點2、開法傷定期整改例會制度共性問題控制：A專題會議B專函知會

事項：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時通報開發(fā)商（例如封陽臺等）3、以發(fā)文/專函形勢發(fā)送給開發(fā)商，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。

三、物業(yè)交房注意事項交房后66三、物業(yè)交房注意事項1、物業(yè)管理處理落實事項

交房前收樓人員安排：A認真計劃，按時到崗，周詳培訓B以老帶新，控制加班，各部配合C后備支持，善用資源，適時調(diào)整

事項：1、交房活動進行時會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。2、樓宇驗收、接管接收階段，時員工熟悉樓盤的最好時機。3、工程部應(yīng)做好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。4、要提前做好模擬交樓的工作。5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。6、尤其在接管之后必須建立嚴格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的態(tài)度。三、物業(yè)交房注意事項1、物業(yè)管理處理落實事項67三、物業(yè)交房注意事項

收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約B收樓表單、裝修申請事項：1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認。2、可建議開發(fā)商把收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。3、建議在交房活動中對管理公約進行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否將物管費等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地：A完成裝修B正是啟用事項：1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。便于工作的開展。2、辦公裝修可提請開發(fā)商。三、物業(yè)交房注意事項收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約68三、物業(yè)交房注意事項交房中

要點：合理安排作息時間。交樓期間工作時間有很大的部確定因素，因靈活制定作息時間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員。客服人員：A等候接待B資料發(fā)放C入住登記D文件簽署E鑰匙領(lǐng)用

事項：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動時同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。2、人員分工明確，員工對自己的工作熟練、職責要明確。3、鑰匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房時間。6、簡單講解大致會使用的表單及使用方法。7、因交收樓活動分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。8、業(yè)主資料時密件，必須做好保密工作。三、物業(yè)交房注意事項交房中69三、物業(yè)交房注意事項工程人員：A交樓驗收B整改跟進C裝修申請事項：1、在業(yè)主套內(nèi)，清點設(shè)施設(shè)備數(shù)量。2、對于簡單的和需要知道的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對講等。3、要配合客服對業(yè)主進行主動的指引。4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容要完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認簽字。保安人員：A方向引導B秩序維護C車輛管理

事項：保安部應(yīng)準備緊鄰時預(yù)案，以應(yīng)對現(xiàn)場突發(fā)情況。保潔人員：A園區(qū)環(huán)境B現(xiàn)場清潔

三、物業(yè)交房注意事項工程人員：A交樓驗收70三、物業(yè)交房注意事項交房后

整改跟進：A時間控制B質(zhì)量控制C投訴控制

整改