個人住房按揭貸款的風(fēng)險防范

近年來，我國各商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展很快，對推動房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。人們通過按揭貸款能提前買到稱心的住房，開發(fā)商也能加速資金周轉(zhuǎn)，幾乎所有的商業(yè)銀行都將住房按揭貸款這種低風(fēng)險的業(yè)務(wù)作為重點產(chǎn)品來開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，自2000年以來，住房按揭貸款業(yè)務(wù)年平均增長約40%.而按揭貸款余額占GDP的比重始終在10%左右（在美國.住房按揭貸款規(guī)模已達(dá)到GDP的100%）;國內(nèi)商業(yè)銀行住房按揭貸款余額目前大約只相當(dāng)于市場發(fā)展空間的13%，各大銀行的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%1）2下。從這幾個數(shù)據(jù)看，我國的住房按揭貸款市場仍然有巨大的空間。在銀行固有的認(rèn)識中，.住房按揭貸款幾乎是零風(fēng)險，但這一良好愿望離不開所處的宏觀和微觀環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的發(fā)展周期性.當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控下已從前兩年的高漲期逐漸下滑，但按揭貸款業(yè)務(wù)從1995年在全社會推廣至今，各大商業(yè)銀行對它的認(rèn)識只是“拿來主義，，，未認(rèn)識到其核心和風(fēng)險，也一直未進(jìn)行過制度上的改良.一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，在特定條件下,這一業(yè)務(wù)存在的違約風(fēng)險會很高,也會給銀行帶來較嚴(yán)重的損失。個人住房按揭業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險來自購房人的風(fēng)險被迫違約。這是指因經(jīng)濟(jì)問題而導(dǎo)致購房人不能按時還款或不能按時全部還款。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，這類違約占大多數(shù)。我國當(dāng)前通貨膨脹水平較高.2008年實行的是緊縮的貨幣政策，所以人們的家庭收入實際是在縮減,被迫違約時有發(fā)生。理性違約。這是指借款人覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大利益時的違約行為。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，房價正逐漸回落。但貸款利率卻不斷提高.所以這類違約有所增加。提前還貸。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。提前償付發(fā)生后,銀行將因此遭受利息損失、服務(wù)成本損失和管理成本損失三方面的風(fēng)險。個人住房按揭貸款提前償還，將使銀行的可用資金增加。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下。各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量.加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險。即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去，實際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機(jī)會.導(dǎo)致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置。另外，客戶提前償還貸款時，銀行往往無法運用計算機(jī)處理千差萬別的情況.只能使用人工來完成,人力成本很高，在按正常情況收回貸款時不會產(chǎn)生這種費用。當(dāng)然，在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下。銀行在貸出的過程中又會產(chǎn)生更多的服務(wù)成本。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前，提前還貸好像還未與風(fēng)險聯(lián)系起來，出于維護(hù)自身美譽度的考慮。銀行一般都默認(rèn)了這種行為的合法性。但隨著國內(nèi)銀行面臨的競爭越來越激烈，加強(qiáng)風(fēng)險管理勢在必行，所以必須充分認(rèn)識提前還貸所產(chǎn)生的影響，從各個層面上制定對策。來自開發(fā)商的風(fēng)險假按揭。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。當(dāng)其資金鏈出現(xiàn)問題時,有些開發(fā)商可能會串通銀行內(nèi)部人員。自己墊付首付款。制造虛構(gòu)的購房合同，里應(yīng)外合,達(dá)到騙取信貸資金的目的。以后遇到真正的買家，開發(fā)商即付完剩余款項，解除抵押，再高價賣出。情節(jié)嚴(yán)重的是.有的開發(fā)商在一開始拿到貸款資金后就攜款逃跑。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。抵押物的變故。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程長、環(huán)節(jié)多,且環(huán)環(huán)相扣。如果稍不注意。開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂.負(fù)債累累只會導(dǎo)致所抵押的住房出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)甚至是爛尾樓.或拿不到產(chǎn)權(quán)證和土地證。為此引發(fā)兩種結(jié)果:一是購房人以此拒付貸款；是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的第二還款源.明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。強(qiáng)制指定。一般情況下，開發(fā)商會將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷售，利用住房抵押貸款做誘餌.讓銀行被動接受高風(fēng)險的開發(fā)貸款條件.放松對開發(fā)商的貸款審查和風(fēng)險防范.而購房人也只能聽從開發(fā)商的安排。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款,一旦出現(xiàn)由開發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問題，購房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款,這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。來自銀行內(nèi)部的風(fēng)險員工素質(zhì)。銀行內(nèi)部信貸部的員工一般都有貸款任務(wù)。有些員工出于眼前利益,與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事,貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險加大。沒有銀行內(nèi)部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。制度安排。銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評估。目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實際運作中都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。高估按揭房產(chǎn)價。大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估,而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋，或采取各種方式推高房價,促成高價房交易合同,以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實價值，一旦購房者故意違約,那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本.或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時.將承受房價下跌所造成的巨大損失。防范個人住房按揭風(fēng)險的對策設(shè)立專業(yè)機(jī)構(gòu)要解決按揭貸款服務(wù)的質(zhì)量問題，靠傳統(tǒng)的渠道已明顯不適應(yīng)新的發(fā)展,需要增加機(jī)構(gòu)。設(shè)立專業(yè)的按揭銀行已是大勢所趨。在國外，專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)非常普遍.如美國有住房按揭貸款的專業(yè)銀行近1000家，占銀行總數(shù)的11%,占美國銀行體系總資產(chǎn)的15%左右。在我國.目前圍繞二手房按揭已出現(xiàn)三種專業(yè)機(jī)構(gòu):地產(chǎn)中介行、按揭公司和銀行按揭中心。三者之間的關(guān)系是:房地產(chǎn)中介促成房屋交易一一按揭公司辦理按揭貸款銀行按揭中心發(fā)放貸款。專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)能為客戶核實房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為他們提供有關(guān)貸款的法律、房地產(chǎn)專業(yè)意見，確保交易過程的合法性、安全性.可讓他們免卻手續(xù)繁瑣之苦。一些規(guī)模較大的按揭公司還擔(dān)當(dāng)著銀行的產(chǎn)品研發(fā)合作伙伴和客戶的擔(dān)保人的角色。鑒于住房按揭貸款產(chǎn)品是一個復(fù)雜的體系，需要有專門的部門來開發(fā)、規(guī)劃和發(fā)展，光靠傳統(tǒng)銀行的一個部門不行。這種金融創(chuàng)新應(yīng)讓專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中的產(chǎn)品開發(fā)、專業(yè)的客戶服務(wù)和積極的營銷?？梢园涯壳暗陌唇夜镜臉I(yè)務(wù)經(jīng)驗與銀行的優(yōu)勢資源相融合，讓某些在這方面做得好的傳統(tǒng)商業(yè)銀行獨立出來.或從各商業(yè)銀行的信貸部抽調(diào)優(yōu)秀相關(guān)人才重新組成專業(yè)按揭銀行。要完成這一重組并使其高效運轉(zhuǎn)，還需要各利益主體的團(tuán)結(jié)和努力。力口強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)力度(1)對開發(fā)商的監(jiān)管。很多風(fēng)險都是由開發(fā)商引起的.它們既是源頭，同時也對貸款的償還起連帶保證作用。因此對開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的管理有利于問題的解決。銀行目前的控制是.把過去只針對企業(yè)的追蹤管理縮小到對項目的追蹤管理，經(jīng)常了解項目的進(jìn)展情況和銷售情況,防止出現(xiàn)貸款還未到期而項目已銷售完，開發(fā)商把應(yīng)還銀行的開發(fā)貸款以及收到購房人的預(yù)付款和按揭貸款繼續(xù)投放到下一個項目。進(jìn)行滾動式開發(fā)的現(xiàn)象。當(dāng)開發(fā)商的經(jīng)營被嚴(yán)格透明后.抵押房產(chǎn)出現(xiàn)故障的機(jī)率將大幅度下降，即使有購房人違約的情況發(fā)生。開發(fā)商作為連帶保證人的責(zé)任才能更好地落實。(2)對購房人的監(jiān)管和服務(wù)。由于建立完善的借款人信用評價體系在目前來說較困難,銀行只能在貸前和貸后加強(qiáng)審查和管理.通過借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門等獨立的第三者進(jìn)行調(diào)查，了解審核貸款申請人各方面情況來綜合考核借款人的償貸能力，而不是僅憑一張隨意的收入證明敷衍了事。因疾病和家庭收入減少而導(dǎo)致的被迫違約，需要銀行進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。目前這類新產(chǎn)品的出現(xiàn)還是接連不斷。早期民生銀行的移動按揭，現(xiàn)在深圳發(fā)展銀行推出的針對二手房的“固定利率氣球貸，,、“雙周供”、“循環(huán)貸”等.都顯示出銀行在這方面的嘗試.為的是減輕購房人的月還貸負(fù)擔(dān)，爭取更多的業(yè)務(wù)。對于理性違約的增加，可通過公開借款人的信用狀況來督促其遵守承諾.如建立個人信用檔案。由于我國個人信用體系的建立只處于初步階段，所以采取這一方法需周密地考慮。改變評估基礎(chǔ)由于以銷售價格作為貸款的依據(jù)使得風(fēng)險過分集中到銀行身上，所以需要重新評價這一依據(jù)的合理性。以房地產(chǎn)成本價格和社會公認(rèn)的利潤水平為基礎(chǔ).即以成本法來確定的按揭貸款價值，能擠出房價虛高造成的泡沫。在成本法中，房地產(chǎn)的成本很多，組成部分較容易測算。如果銀行以成本法來確定按揭貸款價值,需要政府聯(lián)合其它相關(guān)部門定期發(fā)布當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的平均成本和合理的社會平均利潤水平。項目實際成本由評估機(jī)構(gòu)和信貸員按開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算.并與平均水平相比，以考察其真實性，利潤則按公布的數(shù)據(jù)為依據(jù)。由于有政府的參與.這種測算結(jié)果使評估機(jī)構(gòu)和信貸人員在對外說明時有更高的公信力。當(dāng)然這種方法確定的貸款額度與具體項目的銷售價格相比有一定程度的降低,所以會影響銀行的眼前利益，但這將使銀行的貸款風(fēng)險趨于零，也將徹底扭轉(zhuǎn)銀行與房地產(chǎn)商共同推高房價的現(xiàn)象，有助于抑制投機(jī),平抑超高的房價。4.罰金制度國外銀行大多采取征收“貸款手續(xù)費”或違約金的辦法來防范提前償付貸款的風(fēng)險。目前我國只有少數(shù)銀行采取了象征性的收取很小比例的違約金或罰款的措施，遠(yuǎn)未形成健全的風(fēng)險防范機(jī)制。當(dāng)然這與現(xiàn)行法規(guī)在這方面的空白和矛盾有關(guān)。5.貸款證券化住房按揭貸款隨著房地產(chǎn)的發(fā)展有很強(qiáng)的周期性.會使商業(yè)銀行形成較大的潛在的系統(tǒng)風(fēng)險。它的迅速發(fā)展和規(guī)?；?也會因為它的還款期較長,而可能給銀行帶來流動性風(fēng)險。這些問題可通過按