地塊建議書洋房

目

錄

前言

2

一、競爭項目分析

2

1、市場綜述

2、區(qū)域內(nèi)暢銷戶型分析

3、區(qū)域內(nèi)立面及景觀分析

4、配套分析

5、商業(yè)分析

2

3

3

7

7

二、本項目分析

8

1、項目區(qū)位

2、項目SWOT分析

3、項目整體定位

4、項目客戶定位分析

5、項目產(chǎn)品戶型建議

6、項目建筑風(fēng)格及立面

7、其它建議

8

9

10

11

11

12

12

三、規(guī)劃設(shè)計條件

、用地規(guī)劃要求

、建筑設(shè)計要求

、規(guī)劃配套要求

4、城市設(shè)計要求

5、交通規(guī)劃要求

14

14

四、規(guī)劃設(shè)計建議

、總體規(guī)劃建議

、單體設(shè)計建議

、配套設(shè)計建議

五、設(shè)計成果要求

22

前言

錦江68畝地處高新區(qū)與禹會區(qū)交匯處，地理位置獨特。為了更為貼近的把握市場，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，經(jīng)過詳實的調(diào)研，同時對競爭

樓盤進行深入的分析，形成了如下產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議。

一、競爭項目分析

1、市場綜述

蚌埠房地產(chǎn)市場價格經(jīng)過2009年的大幅增長，全市平均價格已突破

4000元/平米，其中蚌山區(qū)和新城區(qū)價格走的前沿，達到4400元/平

米以上，高新區(qū)價格也近4000元/平米，龍子湖區(qū)成交均價在3500

元/平米，淮上區(qū)和禹會區(qū)價格相對較低，分別在3200元/平米和3300

元/平米。

隨著國家對房地產(chǎn)市場更為深入的調(diào)整，2010年房地產(chǎn)市場何去何從，一直是很多人心中的問號。其實，從一個簡單的理論入手，需求

決定市場，這是永恒不變的，其它的變量只是暫時改變市場的需求熱

情，不能夠真正改變市場發(fā)展方化進程初級階段，90多萬城市

求市場的龐大。而然土地供給方面

于蚌埠而言，目前僅處于城市

以及每年新增城市

決定了需

導(dǎo)致了住宅產(chǎn)品供給的短缺，

符合市場需求的產(chǎn)品必定能夠得到認可。

未來項目周邊區(qū)域內(nèi)新盤較少，2010年除本項目以外，僅有2—3個

競爭樓盤（迎河碧水灣、萬福君臨天下、金

城）其中碧水灣屬于

尾盤，產(chǎn)品較少，其余兩個屬于新盤，對于整個區(qū)域來說，供給量是

遠遠

的。

2、全市主要在售產(chǎn)品分析

目前全市可售樓盤較少，以上羅列部分競爭項目或?qū)Ρ镜貕K有一定參考意義的樓盤比較和分析。從面積上來看，區(qū)域內(nèi)主力面積差別不大，每個項目通過這樣一個面積區(qū)間能夠最大程度的得到廣泛的客戶群，以上幾個項目各有特色，這里重點分析一下兩個項目的戶型設(shè)計，相信對本項目的規(guī)劃定位有一定的參考。一是琥珀花園，與其說琥珀花

園的成功之處在于戶型，更不如說在于立面設(shè)計和產(chǎn)品的創(chuàng)新，琥珀

花園戶型本身采光較差，但豐富的戶外露臺恰恰能彌補采光的

同時類似聯(lián)排品質(zhì)的多層產(chǎn)品得到了市場的廣泛認可。二是金

，

城，項目全

設(shè)計，定位為空中花園的原因在于所有戶型均設(shè)計了

入戶花園或空中花園，通過這樣的設(shè)計，使得88平方米為二房二廳，

變成了

房，120平米的三房二廳變成了舒適的四房，極大的提高

了戶型的使用面積。

另外，全市別墅、類別墅市場競爭逐漸加劇，200平米以上聯(lián)排產(chǎn)品

預(yù)計會在今明兩年大量入市，市場競爭壓力較大。

香堤榮

府、君臨天下、綠地國際花都、龍湖春天以及山水華庭和迎河碧水灣

都或多或少的有此類產(chǎn)品，特別是榮府

在本項目產(chǎn)品線選擇上值得特別注意。

臨天下，此類產(chǎn)品較多。

3、立面及景觀分析

琥珀花園：該項目最大的特色在于其立面設(shè)計和結(jié)構(gòu)設(shè)計，通過全新

項目名稱

主力面積（平方米）

主力戶型

萬福君臨天下

85-110

二房二廳

三房二廳

迎河碧水灣

80-90

二房二廳

琥珀花園

85—140

二房二廳

三房二廳

綠地國際花都

90—120

二房二廳

三房二廳

金 城

88-110

二房二廳

三房二廳

的設(shè)計，使得多層產(chǎn)品展現(xiàn)出聯(lián)排風(fēng)格，同時戶戶有露臺，一樓有院

落等更大的

了產(chǎn)品的居住特性，使得項目產(chǎn)品具有很強的排它

性，因此該項目可以作為本地塊的直接參考項目。

山水華庭：外立面以墻磚搭配外墻涂料為主，色彩的搭配以灰色為主色調(diào)，坡屋面的設(shè)計、各樓的高差配合頂樓的露臺使立面顯得變化性

較強，有一定的可觀性，缺點是窗子比較小，每戶均預(yù)留空調(diào)機位。

迎河碧水灣：外立面以石材搭配真石漆為主，色彩的選用以深紅色為主，窗子的開間較大，采用和外墻主色調(diào)同色系的彩鋁，屋頂為坡屋面，每戶預(yù)留空調(diào)機位，空調(diào)機位用柵欄進行遮擋，使空調(diào)能夠有效的融入到整個樓體之中，避免了社區(qū)美感差和空調(diào)排水等問題的出

現(xiàn)。

4、配套分析

價格

的關(guān)鍵在于項目配套設(shè)施的完善及獨特，萬福以完善的配套

吸引眼球、迎河碧水灣以集中供暖提高銷售率；琥珀花園配備的商業(yè)

內(nèi)街不僅解決了社區(qū)周邊配套

，同時增大了沿街商業(yè)價

值；翡翠山莊小區(qū)內(nèi)公園

成為閃亮的獨特賣點。

5、商業(yè)分析

周邊除君臨天下外，每個小區(qū)都開發(fā)了大量沿街商業(yè)，特別是沿東海

大道

較低，山水華庭巨大的商業(yè)體量尚未完全

。與房價

相比周邊商業(yè)價格處于較低水平。但近期開發(fā)的琥珀花園和即將入市

的金

城都規(guī)劃有商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)內(nèi)街的規(guī)劃某種意義上是提高土

項目名稱

配套設(shè)施

萬福君臨天下

游泳池、 推桿練習(xí)場、羽毛球場、籃球場、沿湖的濱湖公園、學(xué)區(qū)

迎河碧水灣

設(shè)有分戶計量的集中供暖、 光電

能、學(xué)區(qū)

琥珀花園

商業(yè)內(nèi)街、學(xué)區(qū)

翡翠山莊

、小區(qū)內(nèi)公園

地的利用率，是否規(guī)劃內(nèi)街應(yīng)因地制宜，給據(jù)地塊特性決定。

二、本項目分析

1、項目區(qū)位

本項目處于西市區(qū)隸屬禹會區(qū)，處于禹會區(qū)和高新區(qū)分界處，交通便

利，同時背靠國家AAAA級

風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越。

地塊總體呈方形，如圖。東臨錦江大酒店，北接翡翠山莊，其中地塊

狹長部分與帝景別墅區(qū)相連。

地塊距城市中心區(qū)域約3公里，周邊1公里范圍內(nèi)

中包含40所、41所、設(shè)計院、煙廠等骨干企事業(yè)

密度較大，其

。

2、項目SWOT分析

2.1優(yōu)勢（S）：

整體形狀規(guī)整，無拆遷補償問題

位置較為優(yōu)越，緊鄰

風(fēng)景區(qū)

周邊

密度大，生活、交通尤為方便

2.2劣勢（W）

地塊地處西市區(qū)，受到

影響，整體居住大環(huán)境差

受到原有建筑遮擋，地塊西面觀山效果較差

規(guī)劃條件限制較多，特別是高度和視覺通道限制，使的地塊必須進行不規(guī)則的分區(qū)

2.3機會（O）

市區(qū)內(nèi)中高檔多層小區(qū)的缺失(繼沁雅一期后已很少見)

區(qū)域整體形象隨著區(qū)域環(huán)境的整治及4A景區(qū)的掛牌有所

提高

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及本區(qū)域相關(guān)主要樓盤相繼進入開發(fā)尾期，有一定的市場空間

2.4

（T）

項目開發(fā)期（下半年）整個市區(qū)樓市受國家宏觀調(diào)控的變化與走

勢；

如何合理定位與前期產(chǎn)品的的關(guān)系

象

與樹立產(chǎn)品的中高端形

2.5綜合評價

項目所處的板塊決定項目在高端市場上必然存在一定的阻力，雖有張公山風(fēng)景區(qū)做為支撐，但整體區(qū)域環(huán)境不佳無法回避。在開發(fā)過程中

本項目必須以景觀為主要賣點最大程度展現(xiàn)山景所帶來的居住享受，

同時提高項目其它方面的附加值，才能夠最大程度的

格。

產(chǎn)品的價

3、項目整體定位

高檔景觀洋房

由于項目規(guī)劃要求設(shè)置25米寬的視覺通道，擬計劃項目地塊分為三個區(qū)域進行規(guī)劃，如下圖

區(qū)域A：以單層景觀洋

品為主，主力面積在90—100平米，

突出戶戶觀景效果增加一定的戶外空間，其中沿視覺通道部分布

置以部分點式復(fù)式洋房。

區(qū)域B：

15米，此區(qū)域主要布置單層和復(fù)式結(jié)合的洋

品，主力面積控制在110—120平米。

區(qū)域C：該區(qū)域與別墅區(qū)相連，同時觀景效果較好，計劃以3層聯(lián)排別墅和4層疊拼洋房，戶型面積控制在140—160平米，增

加房型戶外空間，

產(chǎn)品觀景效果。

商業(yè)區(qū)：目前整個區(qū)域商業(yè)氛圍較差，

，建議商業(yè)設(shè)計

為3層，如用地布置允

設(shè)置內(nèi)街，商業(yè)主要分布在東海大道

延伸至商務(wù)樓對應(yīng)位置，考慮到商業(yè)對高端住宅的影響，以及C區(qū)用地狹長，該區(qū)域不建議設(shè)置商業(yè)。商業(yè)底層為商業(yè)用途，層高4.5米，降70厘米左右地面標(biāo)高，作為社區(qū)配套商業(yè)銷售。2層、3層規(guī)劃為小面積商業(yè)，銷售以公寓形式推廣，三實小學(xué)區(qū)

為賣點，提高項目收益。

4、項目客戶定位分析

項目整體目標(biāo)客戶以中高收入群體為主，

目的基本為自住，

其中區(qū)域A和區(qū)域B的客戶群總體上為一類，但

力有一定

差異，通過兩個區(qū)域戶型面積上的差異，來滿足此類人群的

。

商業(yè)區(qū)域主要指的是2、3層商業(yè)的

客戶，此類

目

的兼有投資和學(xué)區(qū)兩方面，但由于此類產(chǎn)品推廣上主要以低總價

為主，因此建議作為項目收尾產(chǎn)品處理，以防影響項目總體形象。

地塊區(qū)域

區(qū)域A

區(qū)域B

區(qū)域C

商業(yè)區(qū)域

目標(biāo)客戶

30—40歲中高收入人群

40—50歲全

市高收入人群

30歲左右區(qū)域內(nèi)客戶

目的

改善型居住、父母居住

改善型居住

投資、入學(xué)

置業(yè)關(guān)注點

學(xué)區(qū)、交通、總價、環(huán)境

環(huán)境、物業(yè)

學(xué)區(qū)

支付能力

50—60萬

70萬以上

10—20萬

5、項目產(chǎn)品戶型建議

戶型總體上規(guī)劃為高端洋房為主，C區(qū)域近山部分為了和別墅區(qū)有機

的過渡配比少量聯(lián)排產(chǎn)品。主力戶型設(shè)置入戶花園

產(chǎn)品附加值，

同時增加客戶使用面積。同時為了整體體現(xiàn)項目景觀特色，C區(qū)域和

沿視覺通道兩側(cè)戶型增加北陽臺或北露臺。

6、項目建筑風(fēng)格及立面

建筑立面總體上體現(xiàn)建筑與山的融合，風(fēng)格上宜凸顯建筑的厚重，色彩不宜過亮。

洋房立面突出層次感，應(yīng)做到戶戶有露臺，一層有院落。

7、其它建議

三實小學(xué)區(qū)是項目必要的賣點，周邊有一定規(guī)模的小區(qū)均為三實

小學(xué)區(qū)，項目如不能解決學(xué)區(qū)問題，必將成為項目一大劣勢。

項目

熱電廠，有供暖條件，如能加以利用，必能夠

項目

品質(zhì)，成為項目另一個主要賣點。

地塊區(qū)域

區(qū)域A

區(qū)域B

區(qū)域C

商業(yè)區(qū)域

戶型類型

二房二廳、小三房

三房、四房

三房二廳、四房二廳

一房一廳

戶型面積范圍

80—110平米

90—130平米

140—160平

米

25—35平米

主力戶型

90—110平米

150平米

30平米

競爭力

低總價、環(huán)境優(yōu)越、空中花園增加使用面積

沿山自然環(huán)境優(yōu)越

低總價、學(xué)區(qū)

三、規(guī)劃設(shè)計條件

1、用地規(guī)劃要求

用地性質(zhì)：居住用地

技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：建設(shè)用地面積：45706m2

容積率：＜1.4建筑密度：≤32%

綠地率：≥35%，其中集中綠地面積不小于1200m2

2、建筑設(shè)計要求

建筑使用性質(zhì)：

住宅及配套設(shè)施

建筑控制高度（自室外地坪起算）：

≤24m，其中視覺通廊東側(cè)建筑高度≤15m。

建（構(gòu)）筑物退讓距離：

東：退用地界不少于5m；

路紅線不少于5m；

西：退

南：退東海大道紅線不少于15m；

北：退用地界限不少于日照間距一半。

其他退讓要求：

道路交叉口處的建筑退讓距離按相交道路紅線距離的折線控制；

圍墻做透空處理。

建筑間距：

正向和側(cè)向建筑間距應(yīng)滿足消防、日照等規(guī)范，并符合《城市居

住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的要求。

室內(nèi)外地坪高差較大的建筑，應(yīng)考慮無 設(shè)計。

3、規(guī)劃配套要求

3.1市政配套要求：

所有工程管線一律

埋設(shè)，排水實行雨、污分流。

3.2配套公共服務(wù)設(shè)施：

沿東海大道與

路交叉口配建面積不少于1200m2的公共綠地，

塔方向上控制寬度不少于25m的視覺通廊；沿張

同時在連接

公山路配建對外公廁一座（建筑面積不少于60m2）；社區(qū)及物業(yè)管理用房各按住宅總建筑面積的0.3%配備；自行車庫、配電房、公廁、收集站等公共服務(wù)設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》相應(yīng)等級

配備。

4、城市設(shè)計要求

沿東海大道不得建設(shè)住宅，且沿路商業(yè)界面長度不超過沿街界面總長

度的60%；沿

路不得建商業(yè)建筑；沿街建筑設(shè)計應(yīng)注重道路景

觀的要求，設(shè)計方案中應(yīng)包括亮化設(shè)計部分，界面的處理應(yīng)兼顧連

續(xù)性及多樣化、體現(xiàn)商業(yè)氣氛，沿街商業(yè)

不得設(shè)置非透空型卷閘

門（窗），同時將

并考慮。

、店名、空調(diào)機箱等商業(yè)附屬設(shè)施在設(shè)計中一

建筑設(shè)計應(yīng)注重細部，建筑的色彩與風(fēng)格應(yīng)保持整體

并與

區(qū)域

環(huán)境相協(xié)調(diào)；住宅頂層不得做退臺式建筑，屋面宜采用坡屋

面設(shè)計并考慮

能的安置。

多層住宅建筑界面連續(xù)長度不超過65m，建筑物平面尺寸為該建筑物

外包尺寸。

5、交通規(guī)劃要求

出

方位：機動車：

路（距道路紅線交叉口切線段距

離不小于70m）；

停車率：機動車：住宅不少于0.5輛/百平方米，商業(yè)不小于

0.4輛/百平方米，其中地面不大于30%；

自行車：住宅不少于1.5輛/戶，商業(yè)不少于5輛/百平方米。

四、規(guī)劃設(shè)計建議

1、總體規(guī)劃建議

1.1規(guī)劃布局原則

“

”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)

活的，

又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求

做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造

成為一個集休閑、運動

、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的高檔

洋房住宅社區(qū)，創(chuàng)造一個低容積率、低密度、低污染、低噪音、

高鮮氧的健

態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體。

設(shè)計

圍繞高檔、尊貴的概念，在建筑設(shè)計風(fēng)格上體現(xiàn)厚重、

尊貴和典雅。

在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計上，遵循經(jīng)濟合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價比；同時要考慮項目的可操作性和可持續(xù)性。

項目設(shè)計應(yīng)高度重視

已建小區(qū)、錦江酒店建筑風(fēng)格及后期景

觀設(shè)計，以充分達到相互協(xié)調(diào)，強調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融

合；

滿

家相關(guān)

、規(guī)范要求及規(guī)劃設(shè)計條件。

本項目的最明顯的特點是視覺通廊和

，目的為觀山。因而在

規(guī)劃布局時應(yīng)最大限度的挖掘此資源，也是本項目的

保證項目特色的體現(xiàn)。

賣點，

1.2戶型配比及設(shè)計建議

1.3規(guī)劃布局建議

總體建議：

所有建筑均采用西南朝向。

地塊

名稱

產(chǎn)品面積

（平米）

戶型功能

產(chǎn)品占比

（%）

建筑面積

（平米）

占地面積

容積率

（概數(shù)）

建筑面

總建面

（ 米）

（

積（

米）

米）

舒適洋房

80-110

兩房兩廳一衛(wèi)、

房一廳一衛(wèi)（主力）

30

90

20000

19280

不小于

64000m2

景觀洋房

100-110

三房兩廳一衛(wèi)（主力）

17.5

105

11200

B地塊

C地塊

尊貴景觀房

110-130

三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)

10

120

16000

6400

尊貴洋房

100-120

三房兩廳兩衛(wèi)（主力）

商業(yè)

6400

公建

2.5

1500

聯(lián)排別墅

140-160

三、四房兩廳兩衛(wèi)

15%

根據(jù)與規(guī)劃部門的初步溝通，視覺通廊在滿足視線可看到

塔的條件下，可適當(dāng)布置低層住宅。

路交叉口的1200公共綠地可作為小區(qū)主步行

東海大道與

，視覺通廊可做為小區(qū)的主景觀軸。

為保證容積率視覺通廊以西可布置5-6層，視覺通廊以東可布置

4-5層，聯(lián)排別墅可布置3-6層。

Ⅰ區(qū)域：舒適洋房

因該區(qū)域景觀視覺較差，計劃以80-100m2低總價的兩房兩廳一衛(wèi)或

房兩廳一衛(wèi)的舒適型洋房為主。

Ⅱ區(qū)域：景觀洋房

布置在景觀軸西側(cè)，面積為100-110m2，三房兩廳一衛(wèi)。

Ⅲ區(qū)域：尊貴景觀洋房

位于小區(qū)的主景觀軸東側(cè)，區(qū)域位置較好，該區(qū)域主要布置110-130m2

的高檔景觀房；

Ⅳ區(qū)域：尊貴洋房

區(qū)域位置較好，主要布置100-120m2三房兩廳兩衛(wèi)尊貴洋房，該戶型

為項目主力戶型；

Ⅴ區(qū)域：聯(lián)排別墅區(qū)

位于項目的B地塊，緊鄰山莊別墅區(qū)及錦江酒店，為項目離

公園最近地塊，地理位置極為優(yōu)越，該地塊計劃布置140-160m2的聯(lián)排別墅。

Ⅵ區(qū)域：公建、商業(yè)區(qū)

位于項目地塊最南端，緊鄰東海大道，并延伸至錦江商務(wù)樓西側(cè)，與商務(wù)樓一層形成商業(yè)內(nèi)街，既滿足小區(qū)配套需要，又成為錦江五星級

酒店的業(yè)態(tài)補充。

2、單體設(shè)計建議

2.1產(chǎn)品風(fēng)格建議：

融合現(xiàn)代與復(fù)古的建筑風(fēng)格，突出尊貴、厚重的高貴典雅風(fēng)格特征，

同時能充分體現(xiàn)項目的特征和時代精神，滿足現(xiàn)

活方式。

采用坡屋頂，立面建議部分以石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與

涂料搭配，使立面體現(xiàn)出

質(zhì)感，以提高產(chǎn)品整體的品質(zhì)感。

每個建筑單體盡量考慮與景觀的融合，使兩者

特色。

現(xiàn)本規(guī)劃設(shè)計的

花園洋房：（參考）

聯(lián)排別墅（參考）

商業(yè)、公建區(qū)：（參考）

2.2單體設(shè)計建議

所有戶型均應(yīng)采用全明設(shè)計，保證室內(nèi)的通風(fēng)、采光及交通組織通暢。

客廳應(yīng)布置在向陽位置。

可適當(dāng)拓展

空間，布置一定的半

室、半

儲藏室，既能滿

足綜合配套的要求，又

了產(chǎn)品的賣點。

合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率。組織好公共空間與私密公間的關(guān)系，盡量避免相鄰住戶的干擾。

注重戶型設(shè)計的特色化，盡可能的采用各種方式與陽光、戶外風(fēng)景親密交融，多做觀景陽臺、露臺、遠景跳窗等。

在做立面設(shè)計時，應(yīng)充分考慮細節(jié)，如室外空調(diào)機位、管線的隱蔽等，

以

立面效果，提高產(chǎn)品檔次。

洋

品

建筑形式可采用四層半或五層的花園洋房形式，產(chǎn)品立面應(yīng)豐富，體

現(xiàn)居住升級；

一層雙向 花園：根據(jù)業(yè)主需要，

安排院落空間；

一層入戶花園 ：增加家庭的私密性，同時豐富室內(nèi)的空間格局；

三層超大景觀陽臺：自家景觀陽臺，增加與自然的親近；

四層超大陽臺+躍層閣樓：多個陽臺設(shè)計，增加

價比；頂層閣樓，體現(xiàn)居住空間的豐富；

面積，提高產(chǎn)品性

聯(lián)排別墅產(chǎn)品

翡翠山莊項目以大套獨棟別墅為主，本項目計劃在B地塊布置聯(lián)排別墅為補充。房型的功能布局上要契合目標(biāo)客戶的喜好。應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該進行有效分隔。

功能區(qū)建議

一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個功能區(qū)都做

得

；另一方面，客戶需求千差萬別，對房間功能的定義也

有自己的想法。因此對各功能區(qū)靈活定位，給客戶充分的盡量提高空間的利用率。

以下是對幾個主要的功能區(qū)說明:

（1）客廳：

，也

作為別墅內(nèi)主要的公共活動功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和客人公共活動的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通，大套戶型可以考慮在客廳外接一個陽光露臺或連廊，盡量增強與室外的交流；大套戶型可考慮客廳挑高。

（2）主臥、主衛(wèi)：

充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、

寬敞、通透，給業(yè)主

（3）陽、露臺：

裝修的空間。

為豐富外立面效果、增加人對自然的充臺、露臺的使用功能。

（4）其他要求

受，應(yīng)充分體現(xiàn)陽

別墅首層層高不小3.2米，以上各層不少于3米；屋頂采用坡屋頂，局部設(shè)閣樓考慮閣樓的采光；別墅的室內(nèi)樓梯不能正對入戶大門；

別墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、餐廳、會客室、及老人房間；

別墅首層為增加空間層次感，可采用錯層設(shè)計。

（5）單體庭院建議

庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的

院落與室內(nèi)在行動、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮

庭院與公共

景觀之間的融合；

花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果，

同時考慮對私密性的保護。

商業(yè)產(chǎn)品：

暫按三層建筑考慮，考慮到商業(yè)的去化，建議商業(yè)首層按純商業(yè)設(shè)計，

二、三層做可調(diào)整為單身公寓的小套型住房的設(shè)計，應(yīng)考慮二、三層的公共通道問題。

應(yīng)充分考慮商業(yè)與錦江商務(wù)樓等錦江現(xiàn)有建筑的商業(yè)銜接。

3

、配套設(shè)計建議

3.1道路系統(tǒng)

交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住的影響;道路系統(tǒng)要分級明顯，架構(gòu)清楚。

在保證通達性的同時要考慮經(jīng)濟性，盡量做到一路多用、一路共用，壓縮道路面積，主干道路應(yīng)在6m以內(nèi)、宅前道路應(yīng)在3m

以內(nèi)。在最大程度上增大綠地面積。

交通中

，不能讓車流干擾居住環(huán)境，有條件可人車分流。

交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少

對住戶的干擾?？稍跈C動車道一側(cè)考慮步道，保證行人安全，并

且考慮無

系統(tǒng)設(shè)計，真正做到

。

道路設(shè)計要以保證住戶的安寧和私密性為原則進行布置，從而達

到通達性、安全性、方便性、經(jīng)濟性、一體性和多層次性的要求。

3.2小區(qū)

為滿 通需求，可考慮2-3個

。

主