居住性物業(yè)的管理課件

第六章居住性物業(yè)管理【教學(xué)目的要求】了解居住性物業(yè)管理的含義和特點(diǎn)了解居住性物業(yè)管理的原則和要求熟悉居住性物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)掌握住宅小區(qū)的物業(yè)管理要求了解公寓、別墅物業(yè)管理的相關(guān)知識【教學(xué)重點(diǎn)】住宅小區(qū)的物業(yè)管理第六章居住性物業(yè)管理【教學(xué)目的要求】1居住性物業(yè)管理概述一、居住性物業(yè)的含義及特點(diǎn)（一）居住性物業(yè)的含義1.含義：居住性物業(yè)是指具備了人們起居的功能和各種配套配套設(shè)施，可供人們正常居住的房屋。2.類別：普通住宅、公寓、別墅。居住性物業(yè)管理概述一、居住性物業(yè)的含義及特點(diǎn)2一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義1、定義：住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)起來的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)域。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義3第六章居住性物業(yè)的管理課件4第六章居住性物業(yè)的管理課件5一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義2、具體含義（1）從小區(qū)的功能上看，它是一個集居住、社會、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)等功能于一體的住宅小區(qū)。（2）從小區(qū)的結(jié)構(gòu)上看，它是一個環(huán)境建設(shè)與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)。（3）從小區(qū)的形成來看，它是一個城市綜合開發(fā)規(guī)劃與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義6一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn)1、居住功能單一，相對封閉獨(dú)立2、住宅小區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨(dú)立的社區(qū)文化3、住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化4、規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn)7（三）住宅小區(qū)管理的目標(biāo)和要求1、住宅小區(qū)管理住宅小區(qū)管理是指在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備、公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對象，以提供全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動的總稱。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（三）住宅小區(qū)管理的目標(biāo)和要求一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

82、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是（1）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)中（2）統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合（3）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相結(jié)合（4）有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

2、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

93、我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題（1）管理體制不健全（2）管理法規(guī)不健全（3）觀念滯后、日常管理糾紛多（4）力量薄弱、手段落后、經(jīng)費(fèi)困難一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

3、我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

10案例：樓內(nèi)燒紙又焚香，誤發(fā)警報(bào)環(huán)境臟[案情簡介]：每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，許多人都有焚香燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的某些住戶往往貪圖便利，就在樓層燒了起來。一方面繚繞的煙霧易使消防警報(bào)頻發(fā)，令人真假難辨，疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面很難徹底清除。物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？答：焚香燃紙是民間習(xí)俗，這不是物業(yè)管理公司是否能取締的問題。物業(yè)管理公司應(yīng)該考慮的是：如何對其加以引導(dǎo)，避免其妨礙正常的物業(yè)管理工作。1）既加強(qiáng)教育又尊重住戶焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶焚香燃紙的地點(diǎn)，防止“處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理；2）逢節(jié)日提前發(fā)出布告，提醒住戶自覺遵守管理處關(guān)于到指定地點(diǎn)焚香燃紙的規(guī)定，并派專人到現(xiàn)場疏導(dǎo)；3）要求所有在樓層作業(yè)的員工主動擔(dān)負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以制止和勸阻，加大管理力度；4）嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對不聽勸告、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴(yán)重的提請消防主管部門處理。案例：樓內(nèi)燒紙又焚香，誤發(fā)警報(bào)環(huán)境臟114、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)（1）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益（2）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的社會效益（3）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的環(huán)境效益（4）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)居民的心理效益一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

4、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

125、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求（1）物質(zhì)環(huán)境管理的要求（2）社會環(huán)境管理的要求（3）以改革、開拓精神探索住宅小區(qū)物業(yè)管理的新思路一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

5、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

13（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容1、住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)2、房屋管理3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理4、治安管理5、小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)備的管理一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

146、小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護(hù)管理7、車輛管理8、消防管理9、物業(yè)租賃管理10、收費(fèi)管理11、提供各種其他服務(wù)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

6、小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護(hù)管理一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

15（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則1、堅(jiān)持以人為本，服務(wù)第一的原則2、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離的原則3、專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合的原則4、綜合管理的原則5、有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)的原則6、競爭擇優(yōu)的原則一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

16第六章居住性物業(yè)的管理課件17第六章居住性物業(yè)的管理課件18四、住宅小區(qū)的文明建設(shè)（一）住宅小區(qū)文明建設(shè)的重要性從小區(qū)的方面來說，住宅是人們最基本的生存條件之一，人的一生有1/2以上的時間要在住宅中度過。從大的方面來說，住宅小區(qū)是城市的基本組成單元，小區(qū)文明建設(shè)抓得好，對于減輕政府的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會的穩(wěn)定，形成良好的市風(fēng)市貌，提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義。（二）如何抓好住宅小區(qū)的文明建設(shè)1.抓好住宅小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境的改善和提高2.完善服務(wù)體系，做小區(qū)居民的貼心人3.制定小區(qū)文明公約4.開展豐富多彩的社區(qū)文化活動5.進(jìn)一步拓展文明建設(shè)的深度四、住宅小區(qū)的文明建設(shè)19五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評（一）申報(bào)的基本條件1.參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全

2.取得?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號一年以上。3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等方面的重大投訴。（二）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)管理（32分）2.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（14分）

3.共用設(shè)施設(shè)備管理（15分）

4.保安、消防、車輛管理（10分）

5.環(huán)境衛(wèi)生管理

6.綠化管理

7.精神文明建設(shè)（3分）

8.管理效益（5分）

五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評20

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)比較

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)比較21普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

22普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)23學(xué)習(xí)目標(biāo)了解高級公寓、別墅的含義、特點(diǎn)熟悉掌握高級公寓、別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求重點(diǎn)掌握高級公寓、別墅物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容學(xué)習(xí)目標(biāo)了解高級公寓、別墅的含義、特點(diǎn)24高級公寓物業(yè)管理別墅物業(yè)管理高級公寓的概念、分類及特點(diǎn)高級公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)及要求高級管理物業(yè)管理的內(nèi)容別墅的概念、分類及特點(diǎn)別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)及要求別墅物業(yè)管理的內(nèi)容高級公寓物業(yè)管理高級公寓的概念、分類及特點(diǎn)別墅的概念、分類及25公寓一般是指具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入，成為各個獨(dú)立居住單位的物業(yè)。國外稱為：Apartment，具有完善講究的設(shè)備、設(shè)施。高級公寓只是其配套設(shè)備設(shè)施更完備、更先進(jìn)，在設(shè)計(jì)、建材、施工及環(huán)境等方面要求的檔次更高些。含義公寓一般是指具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入，成為各個獨(dú)26分類花園式公寓高層豪華公寓一般的公寓分類花園式公寓27既有封閉性又有共處性業(yè)主和住戶涉及面廣，具有多國籍性建筑規(guī)模大、檔次高，硬件設(shè)施齊備集綜合性，多功能為一體居住面積大，戶型比較合理特點(diǎn)既有封閉性又有共處性特點(diǎn)28管理服務(wù)的市場化程度高：強(qiáng)調(diào)“誰花錢，誰享受”以及“多花錢、多享受”的觀念，即享受高檔次全方位的服務(wù)，價位也應(yīng)較高?？蛻粝鄬Ψ€(wěn)定，服務(wù)周期長：開發(fā)商一般采用出售或出租兩種方式進(jìn)行經(jīng)營管理，其業(yè)主和客戶都比較穩(wěn)定。同時，服務(wù)周期長，一天24小時，每時每刻都有入住、有人進(jìn)出，因此，物業(yè)管理企業(yè)就要不間斷地進(jìn)行管理與服務(wù)。管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高：業(yè)主和住戶的要求比較高，尤其是保安、保潔和服務(wù)方面。管理服務(wù)的涉外性：高級公寓的入住者外籍人士較多。管理服務(wù)的對象較為復(fù)雜:住戶的層次不一。特點(diǎn)管理服務(wù)的市場化程度高：強(qiáng)調(diào)“誰花錢，誰享受”以及“多花錢、29重視前期的物業(yè)管理，特別是前期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)節(jié)。注意日常管理服務(wù)的重點(diǎn)，即：

房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時到位

配套建設(shè)要逐步完善

特約性服務(wù)力求項(xiàng)目多、服務(wù)全

保安、消防服務(wù)管理措施得當(dāng)，制度要嚴(yán)

關(guān)注業(yè)主和使用者的公共交往要求重視前期的物業(yè)管理，特別是前期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)30高級公寓管理服務(wù)的項(xiàng)目1.內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)，如換床單、吸塵等。2.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，如電梯廳、樓道等。3.保安消防服務(wù)。4.公寓工程維修及工程顧問。5.公寓社區(qū)俱樂部服務(wù)。6.市場租賃服務(wù)，如汽車租賃等。7.醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)。8.家政服務(wù)，如看管小孩、接送兒童入園、入學(xué)等。高級公寓管理服務(wù)的項(xiàng)目1.內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)，如換床單、吸塵等31三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅的含義與特點(diǎn)1.定義：所謂別墅一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)居式住宅，建材質(zhì)量好，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，建筑樣式別致。

三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅的含義與特點(diǎn)322.分類：按結(jié)構(gòu)分：獨(dú)立式別墅連體式別墅2.分類：獨(dú)立式別墅連體式別墅33從用途上分：居住型別墅經(jīng)營型別墅從用途上分：居住型別墅經(jīng)營型別墅34第六章居住性物業(yè)的管理課件353.別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看別墅一般都是二至三層，以二層居多。外觀典雅古樸，講究寬敞的陽臺，充足的采光。別墅具有自己完整的廳室體系和設(shè)備設(shè)施及場地體系，不與其他建筑物發(fā)生直接的關(guān)系。（2）從室內(nèi)裝修看別墅的室內(nèi)裝修一般都比較講究，用料也比較精良，設(shè)備齊全。一些高檔的別墅內(nèi)還有自設(shè)的中央空調(diào)，消防安全，保衛(wèi)預(yù)警，停車房等設(shè)備。（3）從室外環(huán)境看別墅的空間環(huán)境比較寬敞，生態(tài)環(huán)境也比較優(yōu)良，周圍大都有優(yōu)美的綠化地帶，空氣流暢，陽光充足，綠樹成蔭，舒適宜人。3.別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看36（二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與要求1.別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）管理服務(wù)水準(zhǔn)（2）特約服務(wù)多（3）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)較高（4）

環(huán)境氛圍雅（二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與要求1.別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)372.別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性（2）認(rèn)真做好別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)備設(shè)施的維修工作（3）

安全保衛(wèi)和消防系統(tǒng)的管理要嚴(yán)格安全：完善的報(bào)警系統(tǒng)消防：設(shè)備、設(shè)施專人檢查、保養(yǎng)，合格率100%（4）環(huán)境、車輛管理很重要（5）開發(fā)特約服務(wù)和開展經(jīng)營性活動：特約服務(wù)針對性強(qiáng)，內(nèi)容多樣2.別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性38－、別墅概述別墅一般是指帶有庭院的、兩至三層的獨(dú)立居室和住宅。（一）別墅含義第二節(jié)別墅的物業(yè)管理－、別墅概述別墅一般是指帶有庭院的、兩至三層39從用途上講，除了有居住別墅外，還有供短期避暑、游樂、娛樂、休閑用的經(jīng)營性別墅。

在居住建筑中別墅是低密度、講究環(huán)境和庭院布局、突出各種建筑風(fēng)格、內(nèi)部建筑裝修豪華、設(shè)施配備齊全、功能考究、個性突出的居住單元。可分為獨(dú)立式和連體式別墅。從用途上講，除了有居住別墅外，還有供短期避暑、游樂、娛樂、休40（二）別墅的特征建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施齊備、住戶層次高（1）保證業(yè)主或用戶使用安全可靠?？蚣苁浇Y(jié)構(gòu)，2～3層，防震性能好，安全系數(shù)大。（2）建筑和裝飾材料高檔。如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等，主要是進(jìn)口。（3）配套設(shè)施齊備。從衣、食、住、行到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計(jì)到施工就全面安排和考慮為業(yè)主居住安全、生活舒適的方便。（4）環(huán)境優(yōu)美。由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨(dú)門獨(dú)院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件。（5）在我國目前能夠買得起或租住得起別墅的是極少數(shù)人。（二）別墅的特征建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施齊備、住戶層次高（1）41二、別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)二、別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)42三、別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求三、別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求43（一）高級公寓的特點(diǎn)1、既具有封閉性又具有共處性2、業(yè)主和住戶具有多國籍性3、建筑檔次高，硬件設(shè)施齊備二、高級公寓的物業(yè)管理

（一）高級公寓的特點(diǎn)二、高級公寓的物業(yè)管理

44（二）高級公寓管理服務(wù)的特點(diǎn)1、管理服務(wù)的市場化程度高2、客戶相對穩(wěn)定，服務(wù)周期長3、管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高4、管理服務(wù)具有涉外性5、管理服務(wù)的對象較為復(fù)雜二、高級公寓的物業(yè)管理

（二）高級公寓管理服務(wù)的特點(diǎn)二、高級公寓的物業(yè)管理

45（三）高級公寓管理服務(wù)的要求1、重視前期的物業(yè)管理，特別是早期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)節(jié)。2、日常管理服務(wù)的重點(diǎn)（1）房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時到位。（2）配套設(shè)施要逐步完善。（3）特約性服務(wù)力求項(xiàng)目多、服務(wù)全。（4）保安、消防服務(wù)措施得當(dāng)，制度要嚴(yán)。（5）關(guān)注業(yè)主和使用者的公共交往。二、高級公寓的物業(yè)管理

（三）高級公寓管理服務(wù)的要求二、高級公寓的物業(yè)管理

46三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅物業(yè)的含義與特點(diǎn)1、別墅的含義一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)立居室和住宅。三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅物業(yè)的含義與特點(diǎn)472、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理48別墅的建筑樣式別墅的建筑樣式492、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理50別墅的室內(nèi)裝修別墅的室內(nèi)裝修512、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理52別墅的室外環(huán)境別墅的室外環(huán)境532、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理54（二）別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)1、物業(yè)管理和服務(wù)要求高2、特約服務(wù)多3、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)較高三、別墅的物業(yè)管理（二）別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理55（三）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求1、保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性2、認(rèn)真做好別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)備設(shè)施的維修工作3、要特別抓好消防與保安工作4、要搞好環(huán)境綠化工作5、搞好全方位服務(wù)三、別墅的物業(yè)管理（三）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求三、別墅的物業(yè)管理56第二節(jié)經(jīng)營性物業(yè)管理第二節(jié)經(jīng)營性物業(yè)管理57經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容1、制定管理計(jì)劃2、加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳以提升物業(yè)租金3、制定收租方法4、物業(yè)的維修5、安全保衛(wèi)經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容58（一）寫字樓的特點(diǎn)一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

（一）寫字樓的特點(diǎn)一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

59（二）寫字樓物業(yè)管理的方式1、委托服務(wù)型物業(yè)管理2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理3、專業(yè)服務(wù)型物業(yè)管理一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

（二）寫字樓物業(yè)管理的方式一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

60（三）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1、在管理過程中，首先要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境2、應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮3、完善的寫字樓管理應(yīng)不僅使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值4、寫字樓管理應(yīng)與“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)”要求相結(jié)合一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

（三）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

61（四）寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容1、制定寫字樓的管理規(guī)劃2、寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作3、寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理4、寫字樓的商務(wù)服務(wù)5、寫字樓的客戶服務(wù)一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

（四）寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一、寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)

62（一）商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)二、商業(yè)物業(yè)的管理

1、商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局2、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致，有特色3、選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要（一）商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)二、商業(yè)物業(yè)的管理

1、商業(yè)樓宇要精心策63（二）商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1、要保持商業(yè)樓宇的美觀、整潔、有序2、具有齊全、先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施3、加強(qiáng)保安工作4、商業(yè)樓宇管理服務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實(shí)施二、商業(yè)物業(yè)的管理

（二）商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)二、商業(yè)物業(yè)的管理

64（三）商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求1、商業(yè)樓宇應(yīng)具有良好的形象2、建立商業(yè)樓宇識別體系3、商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高二、商業(yè)物業(yè)的管理

（三）商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求二、商業(yè)物業(yè)的管理

65（四）商業(yè)樓宇管理服務(wù)的對象1、樓宇與設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理2、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理3、安全保衛(wèi)管理4、廣告管理5、裝修管理6、租賃合同管理

二、商業(yè)物業(yè)的管理

（四）商業(yè)樓宇管理服務(wù)的對象二、商業(yè)物業(yè)的管理

66（一）工業(yè)廠房物業(yè)的特征三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理（一）工業(yè)廠房物業(yè)的特征三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理67（一）工業(yè)廠房物業(yè)的特征1、投資大2、非流動性3、屬投資性物業(yè)4、功能易過時5、租賃期長三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理（一）工業(yè)廠房物業(yè)的特征三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理68（二）工業(yè)廠房物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1、管理服務(wù)的面廣量大2、生產(chǎn)設(shè)備和輔助設(shè)備設(shè)施的種類多、專業(yè)性強(qiáng)3、必須保證基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)4、常規(guī)性服務(wù)必須堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)5、環(huán)境保護(hù)要與國際接軌三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理（二）工業(yè)廠房物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理69（三）工業(yè)廠房物業(yè)管理的內(nèi)容1、制定嚴(yán)格的管理制度2、工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度3、工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理4、工業(yè)廠區(qū)的環(huán)境管理5、治安管理6、消防管理三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理（三）工業(yè)廠房物業(yè)管理的內(nèi)容三、工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理70（一）特種物業(yè)的類別1、文化類物業(yè)2、體育類物業(yè)3、傳媒類物業(yè)4、衛(wèi)生類物業(yè)5、餐飲類物業(yè)6、交通類物業(yè)7、娛樂類物業(yè)8、宗教類物業(yè)四、特種物業(yè)的管理與服務(wù)（一）特種物業(yè)的類別四、特種物業(yè)的管理與服務(wù)71（二）特種物業(yè)與一般物業(yè)的差別1、服務(wù)對象不同2、服務(wù)要求不同3、管理要求不同4、不同的經(jīng)費(fèi)來源四、特種物業(yè)的管理與服務(wù)（二）特種物業(yè)與一般物業(yè)的差別四、特種物業(yè)的管理與服務(wù)72關(guān)于調(diào)查、參觀、實(shí)習(xí)一、時間：2005年11月15日二、地點(diǎn)：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附近三、內(nèi)容：1、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置2、物業(yè)管理的收費(fèi)情況3、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目4、社區(qū)文化活動的開展情況關(guān)于調(diào)查、參觀、實(shí)習(xí)一、時間：2005年11月15日73第六章居住性物業(yè)管理【教學(xué)目的要求】了解居住性物業(yè)管理的含義和特點(diǎn)了解居住性物業(yè)管理的原則和要求熟悉居住性物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)掌握住宅小區(qū)的物業(yè)管理要求了解公寓、別墅物業(yè)管理的相關(guān)知識【教學(xué)重點(diǎn)】住宅小區(qū)的物業(yè)管理第六章居住性物業(yè)管理【教學(xué)目的要求】74居住性物業(yè)管理概述一、居住性物業(yè)的含義及特點(diǎn)（一）居住性物業(yè)的含義1.含義：居住性物業(yè)是指具備了人們起居的功能和各種配套配套設(shè)施，可供人們正常居住的房屋。2.類別：普通住宅、公寓、別墅。居住性物業(yè)管理概述一、居住性物業(yè)的含義及特點(diǎn)75一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義1、定義：住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)起來的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)域。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義76第六章居住性物業(yè)的管理課件77第六章居住性物業(yè)的管理課件78一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義2、具體含義（1）從小區(qū)的功能上看，它是一個集居住、社會、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)等功能于一體的住宅小區(qū)。（2）從小區(qū)的結(jié)構(gòu)上看，它是一個環(huán)境建設(shè)與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)。（3）從小區(qū)的形成來看，它是一個城市綜合開發(fā)規(guī)劃與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（一）住宅小區(qū)的含義79一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn)1、居住功能單一，相對封閉獨(dú)立2、住宅小區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨(dú)立的社區(qū)文化3、住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化4、規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn)80（三）住宅小區(qū)管理的目標(biāo)和要求1、住宅小區(qū)管理住宅小區(qū)管理是指在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備、公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對象，以提供全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動的總稱。一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（三）住宅小區(qū)管理的目標(biāo)和要求一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

812、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是（1）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)中（2）統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合（3）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相結(jié)合（4）有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

2、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

823、我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題（1）管理體制不健全（2）管理法規(guī)不健全（3）觀念滯后、日常管理糾紛多（4）力量薄弱、手段落后、經(jīng)費(fèi)困難一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

3、我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

83案例：樓內(nèi)燒紙又焚香，誤發(fā)警報(bào)環(huán)境臟[案情簡介]：每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，許多人都有焚香燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的某些住戶往往貪圖便利，就在樓層燒了起來。一方面繚繞的煙霧易使消防警報(bào)頻發(fā)，令人真假難辨，疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面很難徹底清除。物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？答：焚香燃紙是民間習(xí)俗，這不是物業(yè)管理公司是否能取締的問題。物業(yè)管理公司應(yīng)該考慮的是：如何對其加以引導(dǎo)，避免其妨礙正常的物業(yè)管理工作。1）既加強(qiáng)教育又尊重住戶焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶焚香燃紙的地點(diǎn)，防止“處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理；2）逢節(jié)日提前發(fā)出布告，提醒住戶自覺遵守管理處關(guān)于到指定地點(diǎn)焚香燃紙的規(guī)定，并派專人到現(xiàn)場疏導(dǎo)；3）要求所有在樓層作業(yè)的員工主動擔(dān)負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以制止和勸阻，加大管理力度；4）嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對不聽勸告、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴(yán)重的提請消防主管部門處理。案例：樓內(nèi)燒紙又焚香，誤發(fā)警報(bào)環(huán)境臟844、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)（1）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益（2）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的社會效益（3）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的環(huán)境效益（4）實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)居民的心理效益一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

4、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

855、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求（1）物質(zhì)環(huán)境管理的要求（2）社會環(huán)境管理的要求（3）以改革、開拓精神探索住宅小區(qū)物業(yè)管理的新思路一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

5、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

86（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容1、住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)2、房屋管理3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理4、治安管理5、小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)備的管理一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

876、小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護(hù)管理7、車輛管理8、消防管理9、物業(yè)租賃管理10、收費(fèi)管理11、提供各種其他服務(wù)一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

6、小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護(hù)管理一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

88（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則1、堅(jiān)持以人為本，服務(wù)第一的原則2、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離的原則3、專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合的原則4、綜合管理的原則5、有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)的原則6、競爭擇優(yōu)的原則一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則一、住宅小區(qū)的物業(yè)管理

89第六章居住性物業(yè)的管理課件90第六章居住性物業(yè)的管理課件91四、住宅小區(qū)的文明建設(shè)（一）住宅小區(qū)文明建設(shè)的重要性從小區(qū)的方面來說，住宅是人們最基本的生存條件之一，人的一生有1/2以上的時間要在住宅中度過。從大的方面來說，住宅小區(qū)是城市的基本組成單元，小區(qū)文明建設(shè)抓得好，對于減輕政府的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會的穩(wěn)定，形成良好的市風(fēng)市貌，提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義。（二）如何抓好住宅小區(qū)的文明建設(shè)1.抓好住宅小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境的改善和提高2.完善服務(wù)體系，做小區(qū)居民的貼心人3.制定小區(qū)文明公約4.開展豐富多彩的社區(qū)文化活動5.進(jìn)一步拓展文明建設(shè)的深度四、住宅小區(qū)的文明建設(shè)92五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評（一）申報(bào)的基本條件1.參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全

2.取得省（自治區(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號一年以上。3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等方面的重大投訴。（二）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)管理（32分）2.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（14分）

3.共用設(shè)施設(shè)備管理（15分）

4.保安、消防、車輛管理（10分）

5.環(huán)境衛(wèi)生管理

6.綠化管理

7.精神文明建設(shè)（3分）

8.管理效益（5分）

五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評93

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)比較

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)比較94普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

95普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)96學(xué)習(xí)目標(biāo)了解高級公寓、別墅的含義、特點(diǎn)熟悉掌握高級公寓、別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求重點(diǎn)掌握高級公寓、別墅物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容學(xué)習(xí)目標(biāo)了解高級公寓、別墅的含義、特點(diǎn)97高級公寓物業(yè)管理別墅物業(yè)管理高級公寓的概念、分類及特點(diǎn)高級公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)及要求高級管理物業(yè)管理的內(nèi)容別墅的概念、分類及特點(diǎn)別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)及要求別墅物業(yè)管理的內(nèi)容高級公寓物業(yè)管理高級公寓的概念、分類及特點(diǎn)別墅的概念、分類及98公寓一般是指具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入，成為各個獨(dú)立居住單位的物業(yè)。國外稱為：Apartment，具有完善講究的設(shè)備、設(shè)施。高級公寓只是其配套設(shè)備設(shè)施更完備、更先進(jìn)，在設(shè)計(jì)、建材、施工及環(huán)境等方面要求的檔次更高些。含義公寓一般是指具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入，成為各個獨(dú)99分類花園式公寓高層豪華公寓一般的公寓分類花園式公寓100既有封閉性又有共處性業(yè)主和住戶涉及面廣，具有多國籍性建筑規(guī)模大、檔次高，硬件設(shè)施齊備集綜合性，多功能為一體居住面積大，戶型比較合理特點(diǎn)既有封閉性又有共處性特點(diǎn)101管理服務(wù)的市場化程度高：強(qiáng)調(diào)“誰花錢，誰享受”以及“多花錢、多享受”的觀念，即享受高檔次全方位的服務(wù)，價位也應(yīng)較高?？蛻粝鄬Ψ€(wěn)定，服務(wù)周期長：開發(fā)商一般采用出售或出租兩種方式進(jìn)行經(jīng)營管理，其業(yè)主和客戶都比較穩(wěn)定。同時，服務(wù)周期長，一天24小時，每時每刻都有入住、有人進(jìn)出，因此，物業(yè)管理企業(yè)就要不間斷地進(jìn)行管理與服務(wù)。管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高：業(yè)主和住戶的要求比較高，尤其是保安、保潔和服務(wù)方面。管理服務(wù)的涉外性：高級公寓的入住者外籍人士較多。管理服務(wù)的對象較為復(fù)雜:住戶的層次不一。特點(diǎn)管理服務(wù)的市場化程度高：強(qiáng)調(diào)“誰花錢，誰享受”以及“多花錢、102重視前期的物業(yè)管理，特別是前期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)節(jié)。注意日常管理服務(wù)的重點(diǎn)，即：

房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時到位

配套建設(shè)要逐步完善

特約性服務(wù)力求項(xiàng)目多、服務(wù)全

保安、消防服務(wù)管理措施得當(dāng)，制度要嚴(yán)

關(guān)注業(yè)主和使用者的公共交往要求重視前期的物業(yè)管理，特別是前期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)103高級公寓管理服務(wù)的項(xiàng)目1.內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)，如換床單、吸塵等。2.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，如電梯廳、樓道等。3.保安消防服務(wù)。4.公寓工程維修及工程顧問。5.公寓社區(qū)俱樂部服務(wù)。6.市場租賃服務(wù)，如汽車租賃等。7.醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)。8.家政服務(wù)，如看管小孩、接送兒童入園、入學(xué)等。高級公寓管理服務(wù)的項(xiàng)目1.內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)，如換床單、吸塵等104三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅的含義與特點(diǎn)1.定義：所謂別墅一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)居式住宅，建材質(zhì)量好，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，建筑樣式別致。

三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅的含義與特點(diǎn)1052.分類：按結(jié)構(gòu)分：獨(dú)立式別墅連體式別墅2.分類：獨(dú)立式別墅連體式別墅106從用途上分：居住型別墅經(jīng)營型別墅從用途上分：居住型別墅經(jīng)營型別墅107第六章居住性物業(yè)的管理課件1083.別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看別墅一般都是二至三層，以二層居多。外觀典雅古樸，講究寬敞的陽臺，充足的采光。別墅具有自己完整的廳室體系和設(shè)備設(shè)施及場地體系，不與其他建筑物發(fā)生直接的關(guān)系。（2）從室內(nèi)裝修看別墅的室內(nèi)裝修一般都比較講究，用料也比較精良，設(shè)備齊全。一些高檔的別墅內(nèi)還有自設(shè)的中央空調(diào)，消防安全，保衛(wèi)預(yù)警，停車房等設(shè)備。（3）從室外環(huán)境看別墅的空間環(huán)境比較寬敞，生態(tài)環(huán)境也比較優(yōu)良，周圍大都有優(yōu)美的綠化地帶，空氣流暢，陽光充足，綠樹成蔭，舒適宜人。3.別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看109（二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與要求1.別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）管理服務(wù)水準(zhǔn)（2）特約服務(wù)多（3）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)較高（4）

環(huán)境氛圍雅（二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與要求1.別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)1102.別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性（2）認(rèn)真做好別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)備設(shè)施的維修工作（3）

安全保衛(wèi)和消防系統(tǒng)的管理要嚴(yán)格安全：完善的報(bào)警系統(tǒng)消防：設(shè)備、設(shè)施專人檢查、保養(yǎng)，合格率100%（4）環(huán)境、車輛管理很重要（5）開發(fā)特約服務(wù)和開展經(jīng)營性活動：特約服務(wù)針對性強(qiáng)，內(nèi)容多樣2.別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性111－、別墅概述別墅一般是指帶有庭院的、兩至三層的獨(dú)立居室和住宅。（一）別墅含義第二節(jié)別墅的物業(yè)管理－、別墅概述別墅一般是指帶有庭院的、兩至三層112從用途上講，除了有居住別墅外，還有供短期避暑、游樂、娛樂、休閑用的經(jīng)營性別墅。

在居住建筑中別墅是低密度、講究環(huán)境和庭院布局、突出各種建筑風(fēng)格、內(nèi)部建筑裝修豪華、設(shè)施配備齊全、功能考究、個性突出的居住單元?？煞譃楠?dú)立式和連體式別墅。從用途上講，除了有居住別墅外，還有供短期避暑、游樂、娛樂、休113（二）別墅的特征建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施齊備、住戶層次高（1）保證業(yè)主或用戶使用安全可靠。框架式結(jié)構(gòu)，2～3層，防震性能好，安全系數(shù)大。（2）建筑和裝飾材料高檔。如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等，主要是進(jìn)口。（3）配套設(shè)施齊備。從衣、食、住、行到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計(jì)到施工就全面安排和考慮為業(yè)主居住安全、生活舒適的方便。（4）環(huán)境優(yōu)美。由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨(dú)門獨(dú)院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件。（5）在我國目前能夠買得起或租住得起別墅的是極少數(shù)人。（二）別墅的特征建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施齊備、住戶層次高（1）114二、別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)二、別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)115三、別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求三、別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求116（一）高級公寓的特點(diǎn)1、既具有封閉性又具有共處性2、業(yè)主和住戶具有多國籍性3、建筑檔次高，硬件設(shè)施齊備二、高級公寓的物業(yè)管理

（一）高級公寓的特點(diǎn)二、高級公寓的物業(yè)管理

117（二）高級公寓管理服務(wù)的特點(diǎn)1、管理服務(wù)的市場化程度高2、客戶相對穩(wěn)定，服務(wù)周期長3、管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高4、管理服務(wù)具有涉外性5、管理服務(wù)的對象較為復(fù)雜二、高級公寓的物業(yè)管理

（二）高級公寓管理服務(wù)的特點(diǎn)二、高級公寓的物業(yè)管理

118（三）高級公寓管理服務(wù)的要求1、重視前期的物業(yè)管理，特別是早期介入、接管驗(yàn)收、住戶入伙三個環(huán)節(jié)。2、日常管理服務(wù)的重點(diǎn)（1）房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時到位。（2）配套設(shè)施要逐步完善。（3）特約性服務(wù)力求項(xiàng)目多、服務(wù)全。（4）保安、消防服務(wù)措施得當(dāng)，制度要嚴(yán)。（5）關(guān)注業(yè)主和使用者的公共交往。二、高級公寓的物業(yè)管理

（三）高級公寓管理服務(wù)的要求二、高級公寓的物業(yè)管理

119三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅物業(yè)的含義與特點(diǎn)1、別墅的含義一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)立居室和住宅。三、別墅的物業(yè)管理（一）別墅物業(yè)的含義與特點(diǎn)1202、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理121別墅的建筑樣式別墅的建筑樣式1222、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理123別墅的室內(nèi)裝修別墅的室內(nèi)裝修1242、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理125別墅的室外環(huán)境別墅的室外環(huán)境1262、別墅的特點(diǎn)（1）從建筑樣式上看（2）從室內(nèi)裝修看（3）從室外環(huán)境看三、別墅的物業(yè)管理2、別墅的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理127（二）別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)1、物業(yè)管理和服務(wù)要求高2、特約服務(wù)多3、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)較高三、別墅的物業(yè)管理（二）別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)三、別墅的物業(yè)管理128（三）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求1、保護(hù)別墅區(qū)整體規(guī)劃的完整性2、認(rèn)真做好別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)備設(shè)施的維修工作3、要特別抓好消防與保安工作4、要搞好環(huán)境綠化工作5、搞好全方位服務(wù)三、別墅的物業(yè)管理（三）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求三、別墅的物業(yè)管理129第二節(jié)經(jīng)營性物業(yè)管理第二節(jié)經(jīng)營性物業(yè)管理130經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容1、制定管理計(jì)劃2、加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳以提升物業(yè)租金3、制定收租方法4、物業(yè)的維修5、安全保衛(wèi)經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容131（一）寫字樓的特點(diǎn)一、寫字樓