上海法院審理宅基地房屋糾紛的指導意見

2007年12月17日，上海市高級人民法院印發(fā)《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（施行）》（滬高法民——[2007]24號），供上海法院在審理案件時參考。其要點時：確定宅基地房屋權利人的具體產權份額時，應當充分考慮仍為集體經濟組織成員的權利人以及對等爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務的權利人利益。未成年人與其他家庭成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權或房屋建設的許可，其父母等投資建造的行為，可視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同投資，該未成年人享有共同所有權。農村宅基地房屋的動遷補償，一般分為房屋補償和宅基地使用權補償。地上物的補償，應當歸房屋權利人，原權利人已死亡的，可依繼承關系處理。農村宅基地使用權具有很強的身份屬性，按戶計算，且應由本集體組織成員享有。當該戶出現人口減少或個別轉出本集體組織的，宅基地使用權的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。如該戶已無農村集體經濟組織成員，或雖為農村集體經濟組織成員、但在他處已取得宅基地使用權的，則由該戶原權利人的繼承人取得補償款，但集體經濟組織明確表示反對的除外。房屋拆遷后尚未實際取得安置房的，當事人要求確認或分割安置房購買權的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當事人可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。上海市高級人民法院滬高法民一[2004]4號關于印發(fā)《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知市第一、第二中級人民法院民事審判第一、第二庭:現將《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》印發(fā)給你們，請在收件后及時向轄區(qū)法院傳達，文件不再下發(fā)。在執(zhí)行中遇到情況和問題，望及時反饋。關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見近年來，涉及農村宅基地的房屋買賣糾紛案件大量增多，由于此類案件政策性強、涉及面廣，相關法律制度不盡完善，給法院審理帶來很大難度。我們認為，農村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。具體如下：第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二，對于將繁蕪出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可疑認定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。對此類案件進行處理時，亦應區(qū)分不同情況：第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）一、 宅基地房屋權屬的確定我國一直未建立農村房屋所有權等級制度，宅基地房屋則歷經土改登記、及未新建、翻新、改擴建的演變。因此，在確定宅基地房屋權屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴建等情況。1、 系爭房屋經土改登記，未經農村宅基地使用權登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權利人為房屋的權利人。2、 系爭房屋經土改登記及農村宅基地使用權登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。3、 系爭房屋雖經土改登記，但在宅基地使用權登記前后新建、翻建、改擴建的，以農村建房用地審批文件和農村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。當事人以土改登記為證據主張房屋產權的，不予支持。有充分證據表明上述三種情況所列人員已被排除在權利人范圍之外的，不能再主張權利。確定宅基地房屋權利人的具體產權份額時，應當充分考慮仍為集體經濟組織成員的權利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務的權利人利益。二、 宅基地房屋中未成年人權利的確認根據《土地管理法》第62條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權的取得是以戶的名義獲得。農村集體經濟組織在確定一戶農村村民的宅基地使用權面積和房屋的建筑面積時，一般以該戶農村村民的人數作為主要參考依據。未成年人基于其在農村集體經濟組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權和房屋建設的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同投資。《物權法》第142條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人”，農村建房用地審批文件中核定的未成年人可認定為宅基地房屋的共同所有權人。三、 宅基地使用權補償款的歸屬農村宅基地房屋的動遷補償一般分為房屋補償和宅基地使用權補償。地上物的補償，應當歸屬房屋權利人。房屋原權利人已經死亡的，動遷補償款可依繼承關系進行處理。宅基地使用權補償款的分割，容易產生爭議，特別是非集體經濟組織的繼承人往往基于繼承關系而主張宅基地使用權，進而提出分割相應補償款。鑒于農村宅基地使用權具有很強的身份屬性，系農村集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當一戶出現人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農村集體經濟組織成員，或雖為農村集體經濟組織成員，但在他處已取得宅基地使用權的，該宅基地使用權的補償款一般由該戶房屋原權利人的繼承人取得，但集體經濟組織明確表示反對的除外。四、 尚未取得安置房面積的購買權分割農村房屋動遷中，經常發(fā)生動遷部門與“農村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結算在一起，每人享受安置面積按一定金額預扣在動拆遷部門。由于安置房屋未實際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產時要求確認安置房面積的購買權，其實際是主張分割房屋的權利。