銘成大廈房屋使用管理維修公約

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔序言為創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美、便捷的居住、工作和商業(yè)環(huán)境，維護位于北京市西城區(qū)成銘大廈（以下簡稱“該大廈”）各產(chǎn)權人和用戶的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，為確保大廈的管理能夠達到高標準，保證該大廈的所有產(chǎn)權人有效使用其購置的物業(yè)，特制定《成銘大廈房屋使用管理維修公約》（以下簡稱“本公約”）/第一章定義在本按公約中，除文意另有所指外：1．“該土地”指根據(jù)由北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的中華人民共和國國有上地合法證明文件：市西全國（95）字第00072號位于西城區(qū)共10800平方米2．“該大廈”指座落于該土地上的，現(xiàn)名為“成銘大廈”，其中包括在規(guī)劃藍圖中顯示的建筑物，設施；及今后在規(guī)藍圖上之增減及改動亦包括在內(nèi)。目前包括?！袼闹翓|：西直門內(nèi)大街190號，蔥店胡同24號，規(guī)劃綠地南：規(guī)劃綠地西：西二環(huán)路，西直門立交橋北：西直門內(nèi)大街公寓：建筑面積28266.08平方米寫字樓:建筑面積33329.53平方米商業(yè)場地：建筑面積21154.64停車場:建筑面積9732.86人防:建筑面積:526.13總建筑面積:93009.243.“開業(yè)企業(yè)”指北京成銘大廈有限公司。法人代表：樊思澄注冊資本：四千二百萬元人民幣企業(yè)地址：北京市崇文區(qū)東花市北里中區(qū)10號樓聯(lián)系人：樊思澄聯(lián)系電話：（010）661242504．“規(guī)劃藍圖”指根據(jù)北京有關主管部門的規(guī)定而草擬并獲批準的，關于該土地上發(fā)展的規(guī)劃圖則。5．“土地的合法證明文件”指中華人民共和國國有土地使用證市西全國用（95）字第00072號及有關的文件及修訂。6．“公共地方”指在該大廈內(nèi)或該土地內(nèi)的公共地方，其中包括該大廈的正門道、大堂、寫字樓大堂、電梯廳、樓梯間、前室、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、煤氣室、冷凍機房、空調(diào)機房、電梯機房、電梯井道、電表房、配電室、水泵房、電話機房、天井、水箱間、消防中心及為該土地及該土地及該大廈的產(chǎn)權人和租戶面設，供其共用的其它地方或范圍，但不包括任何產(chǎn)權人獨自擁有所有權的地方及開發(fā)企業(yè)保留所有權部分。7．“公共設施”指為該大廈的利益而安裝的各種器械、設備、裝置可種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控器、電梯、衛(wèi)生間設備、大廈外墻、自動計費系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、排水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物。但任何只供個別產(chǎn)權人、租戶使用的設施不包括在內(nèi)。8．“保留部分”指開發(fā)企業(yè)有保留所有權的地方，該等留用地方將不屬于任何公共地方。9．“裝修規(guī)則”指物業(yè)管理企業(yè)依照本公約就各產(chǎn)權人在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定。10．物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理公司目前是指：北京貝斯特物業(yè)管理有限公司資質(zhì)證書號：京房地物資字（1997）第161號地址：東城區(qū)建內(nèi)大街7號郵編：100005注冊資金：15萬美元法定代表人：邵明路電話：65101617物業(yè)管理委員會成立之后，由物業(yè)管理委員會聘用具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)格證書》的物業(yè)管理公司11．“綠化區(qū)”指根據(jù)政府規(guī)定，依照有關法令所要求的在該土地上實施綠化的地區(qū)。12．“管理預算”指根據(jù)本公約和有關法規(guī)定而為該大廈預備的管理預算。13．“管理費用”指物業(yè)管理企業(yè)因管理及維修保養(yǎng)該大廈而須支付的所有費用。14．“維修基金”指購房者按建設部（建住房）[1998]213號及北京市（京房地物字）[99]第1088號所繳納的款項。15．“業(yè)權份額”指由各產(chǎn)權人的房屋所有權面積占大廈總面積之份額。16．“產(chǎn)權人”指對每個單元擁有或共擁有所有權及相應土地使用權的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓人。17．“租戶”指與產(chǎn)權人或開發(fā)企業(yè)簽署合法租賃協(xié)議的個人或公司或其他組織。18．“公寓單元”指作為公寓用途的有關單元。19．“商業(yè)單元”指作為商業(yè)用途的有關單元。20．“寫字樓單元”指作為寫字樓用途的單元。21．“單元”指在該大廈內(nèi)的公寓單元、商業(yè)單元、寫字樓單元或車位單元。22．“交付使用通知書”指開發(fā)企業(yè)于該大廈的單元可以交付使用時發(fā)給各產(chǎn)權人的通知書。23．“物業(yè)管理委員會”由產(chǎn)權人大會選舉產(chǎn)生的代表產(chǎn)權人行使物業(yè)管理權利的常設機構。24．“產(chǎn)權人大會”由產(chǎn)權人或產(chǎn)權人代表參加的，依照本公約第七章第一條舉行的產(chǎn)權人大會。25．“管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則”指物業(yè)管理企來為落實執(zhí)行本公約之原則，并根據(jù)實際管理環(huán)境而對于該大廈、停車場的管理所制定的具體實施細則和辦法。第二章總則本公約對該大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權人、用戶及物業(yè)管理企業(yè)均有約束力，本公約內(nèi)涉及之開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)權人均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。一、各產(chǎn)權人須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該大廈每個部分。二、每個產(chǎn)權人對其單元有全權之處理權（即占有權，使用權，收益權，處分權），包括依照有關法規(guī)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產(chǎn)權人或?qū)υ摯髲B有任何權益的人士同意，但上述處置行為須受本管理公約限制和保障。若任何產(chǎn)權人出租單給任何租戶或使用人，須讓該租戶或使用人履行及遵守本公約的條款向全體產(chǎn)權人書面承諾。三、開發(fā)企業(yè)負責對本公約的解釋，在物業(yè)管理委員會成立之后，物業(yè)管理委員會擁有對本公約的解釋權，并可根據(jù)產(chǎn)權人大會決議對本公約進行修改。本公約的修改版本需以北京市國土資源和房屋管理局核準。四、本公約適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關政策，以及北京市政府法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關政策。五、本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經(jīng)當事人簽署之日起生效。第三章開發(fā)企業(yè)的權利及義務一、開發(fā)企業(yè)有權向政府有關部門申請對土地批文做出開發(fā)企業(yè)認為適當?shù)男抻?、改動或修改，并就此事與政府磋商，達成協(xié)議，而無須其他任何產(chǎn)權人同意或批準即可以開發(fā)企業(yè)之名議簽署任何有關文件，但此項權利的行使不得妨礙其他產(chǎn)權人使用其所屬單元。二、經(jīng)政府有關部門批準，開發(fā)企業(yè)有權按其認為適當?shù)姆椒ǎ\用該大廈及該土地任何未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。三、開發(fā)企業(yè)有權依法訂立或授權物業(yè)管理企業(yè)訂立該大廈的規(guī)則，其中包括公寓單元規(guī)則、商業(yè)單元規(guī)則、寫字樓單元規(guī)則、停車場規(guī)則、裝修規(guī)則、設施使用規(guī)則及物業(yè)管理企業(yè)按實際需要而制定的其他管理規(guī)則。四、物業(yè)管理委員會成立之前，開發(fā)企業(yè)有權聘用物業(yè)管理企業(yè)對該大廈進行管理，簽訂委托物業(yè)管理合同并有權解除或變更。五、開發(fā)企業(yè)有義務按政府法規(guī)政策組織籌建該大廈物業(yè)管理委員會。六、開發(fā)企業(yè)有權于該大廈保留所有權的部份、公共地方及公共服務設施安裝、架設、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、天線、桅桿、避雷針、照明及其他各種固定設施。應事先通知，取得許可，緊急情況下會同政府有關部門人員，或在第三方監(jiān)督下，或經(jīng)政府有關部門同意強行入戶，但緊急避險時不受上述條件限制。以便進行上述有關工程，及按開發(fā)企業(yè)認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權其他人進行上述工程。但上述工程不得妨礙其他產(chǎn)權人使用其所屬的單元。七、開發(fā)企業(yè)有權力于任何時間與其承建商、雇員、代理人及其他經(jīng)許可的人攜同所需之工具、儀器、機械及物料進入該大廈之任何部份以進行（1）完成公共地方及公共服務設施之建筑工程（2）其他有關該大廈的公共服務設施之改擴工程（3）其他該大廈不時需要之工作及工程。在進行上述工程時，開發(fā)企業(yè)應以書面通知或公示產(chǎn)權人那些部份及地方在工程進行時不得使用；而產(chǎn)權人必須遵守前述通知規(guī)定。八、開發(fā)企業(yè)擁有留用地方的所有權和使用權。九、開發(fā)企業(yè)義務：１、開發(fā)企業(yè)按政府有關規(guī)定在保修期內(nèi)對本物業(yè)有保修義務。２、開發(fā)企業(yè)在售房或出租房屋時向購房人或租戶明示解答本公約，并要求其簽署本公約承諾書及時轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)存檔。３資料移交，成銘大廈交付使用后應向貝斯特物業(yè)公司移交下列材料：竣工總平面圖；單體建筑，結構，設備安裝竣工圖；附屬公建配套設施，地下管網(wǎng)工程竣工圖；有關設施，設備安裝，使用，維護保養(yǎng)技術資料；各單項工程竣工驗收證明材料；房屋質(zhì)量保證文件和使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權資料；公共配套設施的產(chǎn)權及收益歸屬清單；物業(yè)管理所必須的其他資料及說明文件；第四章產(chǎn)權人權利及義務一、產(chǎn)權人的權利１、獨自擁有其名下的單元及所有權即占有，使用，收益，處分權。2、有權將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或以其它方式處分，而無須其他產(chǎn)權人的同意。3、有權享有大廈結構對其單元或車位的支持且不論此等結構是在公共地方或其他產(chǎn)權人之單元內(nèi)?？膳c其他產(chǎn)權人按本公約規(guī)定共同使用大廈的公共地方和公共設施，以及大廈所有的保安、衛(wèi)生等設施，以便適當使用及享用其名下物業(yè)。在不影響大廈建筑結構及外貌下，對其名下單元進行裝修養(yǎng)護。6、可根據(jù)本公約維護自身的合法權益，向物業(yè)管理行政主管部門投訴。各產(chǎn)權人有權要求召開、參加產(chǎn)權人大會。享有管委會委員的選舉權，被選舉權。各產(chǎn)權人可根據(jù)本公約有權向物業(yè)管理委員會及物業(yè)管企業(yè)就物業(yè)管理提出意見及建議，監(jiān)察物業(yè)管企業(yè)及管理人員的工作。監(jiān)督物業(yè)管的收費，要求管委會和物業(yè)公司按期公布物業(yè)管理收支帳目。有權要求異產(chǎn)毗鄰部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任。二、產(chǎn)權人需履行的義務：１、該大廈每單元的轉(zhuǎn)讓應包括一份明示承諾，由有關購買者于買賣合同簽署之日起一個月內(nèi)就所有權變化情況以書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應取得購買者所簽署經(jīng)公證的承諾書并交于物業(yè)管理企業(yè)，以確保有關購買者遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。前產(chǎn)權人在物業(yè)管理企業(yè)接到這一通知前，對該單元的管理費用及其他有關費用仍負責有責任，前產(chǎn)權人亦有責任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費用及其他有關費用。前產(chǎn)權人如未能付清其應付的管理費用及其他有關費用，物業(yè)管理企業(yè)有權向前產(chǎn)權人或受讓人追討。各產(chǎn)權人應按期付清因其擁有所有權的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費用、稅收，其中包括維修大廈之主要結構，外墻、公共地方及公共服務設施等的攤派費用和支出。各產(chǎn)權人需執(zhí)行產(chǎn)權人大會和物業(yè)管理委員會的決議，遵守物業(yè)管理制訂的有關規(guī)定，并接受物業(yè)管理企業(yè)的管理。各產(chǎn)權人應如期將其單元應繳之管理費用及其他相關費用（如代收代繳，特約服務等）付給物業(yè)管理企業(yè)。在未得物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權人不得變更或改動其單元的結構，亦不得對公共地方服務設備或其保養(yǎng)做出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。各產(chǎn)權人應保持其單元經(jīng)常在良好的維修狀態(tài)以配合及維持該大廈為一商尚大廈。各產(chǎn)權人不得做出與本公約相違背，而使其單元或該大廈的建筑物的保險成為無效或令該等保險的保金提高的行為。如有前述事情發(fā)生，則違約之產(chǎn)權人對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引走的額外或增加的保金對其他產(chǎn)權人須負有責任。如因該產(chǎn)權人違約之行為令致該大廈或該大廈其中一部份被損毀，而所投保項下的全部或部分保險金無法得到賠償，則違約之產(chǎn)權人應立即將全部重建或修復損毀部份的再建或重修費用支付給物業(yè)管理企業(yè)或其他產(chǎn)權人。產(chǎn)權人自有產(chǎn)業(yè)（單位建筑）及財產(chǎn)（室內(nèi)設施）應由產(chǎn)權人自己進和保險。各產(chǎn)權人若因本身的疏忽引致水、氣或其它有關物體外溢，損害他人或其財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該產(chǎn)權人須對因此而產(chǎn)和的所有訴訟、索賠和要求全部負責。１０、各產(chǎn)權人應對其租客、被許可人、代理人、雇員、訪客等行為、疏忽和錯誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權人負責。因上述人士的行為、疏忽或錯誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權人應支付所有因此而產(chǎn)生的費用或賠償。在前述情況下，如損害或損失是由物業(yè)管企業(yè)負責修復、補償?shù)?，則費用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管企業(yè)負責修復、補償?shù)?，則費用由受害者收取。１１、各產(chǎn)權人不得做出或容許、容忍其他人仕或其使用者做出妨礙或影響該土地及該大廈任何部份保養(yǎng)的任何事情。１２、各產(chǎn)權人不得在該大廈內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)做出或容許、容忍其他人士在該部分做出對其他產(chǎn)權人構成損失或損害的行為，并須負責修復或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。１３、各產(chǎn)權人及其租客、被許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行該大廈管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則、裝修規(guī)則及其他由物業(yè)管理企業(yè)按照管理需要而制定的規(guī)則。物業(yè)管理企業(yè)并有權因應實際環(huán)境需要面對引等規(guī)則做出合理的修訂。１４、各產(chǎn)權人及租客、被許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應嚴格遵守裝修規(guī)則條款。１５、為保證大廈結構安全在未征得開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權人不能在其單元或該大廈其他地方加建任何建筑放置任何超重物品。１６、在未得物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權人不得安設任何窗花、防盜欄或鐵閘。１７、各產(chǎn)權人不得涂污公共地方或公共服務設施，在未得物業(yè)管企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權人不得張貼任何招貼、通告、招牌、廣告或其他物件于其單元外面、公共地方或公共服務設施等地方。１８、各產(chǎn)權人不得阻塞，堵塞任何公共地方或放置、棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)。１９、各產(chǎn)權人不得做出任何行為令該大廈沖洗或排水系統(tǒng)堵塞或令該等設施的有效工作程序受損。２０、各產(chǎn)權人無權直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員，該產(chǎn)權人如對該職員不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由物業(yè)管理企業(yè)采取其認為合適的必要行動。２１、各產(chǎn)權人不得將其單元用作非法或不道德，或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或本公約條款抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他產(chǎn)權人的事情發(fā)生。２２、垃圾處理只能依照該大廈管理規(guī)則中有關規(guī)定的辦法處理。２３、該大廈公寓大樓內(nèi)的各單元可作為住宅用途，辦公室大樓內(nèi)的各單元只可用作辦公室用途，地下車庫用作停泊車輛用途，商業(yè)部份用作商業(yè)用途。２４、各產(chǎn)權人不得在其單元或公共地方做出滋擾性的行為或?qū)ζ渌a(chǎn)權人或使用者構成騷擾。２５、各產(chǎn)權人不得破壞或以任何方式防害公共地方及公共服務設施。２６、各產(chǎn)權人不可對任何設施或裝置做出影響水、電、煤氣、供熱等供應的改動。２７、各產(chǎn)權人不得利用該大廈公共地方放置任何垃圾桶、家電或其他物品。２８、各產(chǎn)權人不得在其單元或公共地方燃燒物品。２９、各產(chǎn)權人在其單元進行任何裝修工程前，必須取得物業(yè)管理企業(yè)的書面同意；并須向物業(yè)管理企業(yè)繳付裝修垃圾清運費及裝修質(zhì)押金。如進行裝修工程的產(chǎn)權人違反物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討、損失可法律責任，物業(yè)管理企業(yè)可從裝修質(zhì)押金中扣除物業(yè)管理企業(yè)認為合適的款額作為賠償，不足之數(shù)將由有關產(chǎn)權人補足。該筆款項或其余款在裝修工程驗收完成后15天內(nèi)發(fā)還給有關產(chǎn)權人。３０、各產(chǎn)權人室內(nèi)自用的設備，設施的維修費用，將由產(chǎn)權人自己支付。３１、各產(chǎn)權人應按時支付其名下單位耗用的水、電、燃氣、熱力及其它費用。３２、未經(jīng)物業(yè)管理委員會、開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權人應按規(guī)定合理使用公共區(qū)域的任何部分包括地面、墻面、天花及大廈外墻面、屋頂、庭園等，不得損壞、干擾或占用。３３、產(chǎn)權人不得改變樓宇的結構、承力墻、橫梁、支柱等，不得改變各單元及大廈任何部分的外貌，未經(jīng)物業(yè)管理委員會、開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，不得在其單元外或大廈外墻上安裝任何遮光簾、花架、開線、旗桿、懸掛旗幟、廣告、招牌、燈箱或其它任何伸出物。３４、各產(chǎn)權人不得在天臺、平臺架設或安裝獨立無線或容許獨立天線伸出大廈任何部分。３５、不得切割、損壞、更改、干擾任何公用部分之水、電或燃氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。３６、經(jīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報批準，任何產(chǎn)權人不得擅自更改、轉(zhuǎn)移或增大用電、用水裝置。３７、對違反前述條款的產(chǎn)權人需就所引致之損失負責并支付一切有關開支，并且在物業(yè)管理企業(yè)提出時，立即停止違反前述條款的行為。第五章物業(yè)管理企業(yè)權利和義務一般事項：1．物業(yè)管理企業(yè)系根據(jù)北京有關法律正式登記注冊的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)受開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會委托，全面負責統(tǒng)一管理該土地及該大廈，在物業(yè)管理委員會成立之前，各產(chǎn)權人同意由開發(fā)企業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)。2、如遇重大事情之決定，必須經(jīng)由產(chǎn)權人大會以不少于百分之五十業(yè)權份額之產(chǎn)權人決通過方可生效。3、物業(yè)管理委員會有權于產(chǎn)權人大會通過多數(shù)決議案后給予物業(yè)管理企業(yè)不少于三個月的書面通知終止其職務；物業(yè)管理企業(yè)亦可給物業(yè)管理委員會不少于三個月的書面通知辭去其職務。4、物業(yè)管理企業(yè)的責任在于管理和維護該大廈的每一部分，物業(yè)管理企業(yè)受本公約的約束并須遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。5、各產(chǎn)權承諾支付物業(yè)管理企業(yè)因其管理及維修職務而發(fā)生的費用。二、物業(yè)管企業(yè)的權利及責任1、物業(yè)管理企業(yè)為有效管理和維護該大廈須做的事情，其中包括下列事項：（1）檢查、視察該大廈，必要時包括所有單元的內(nèi)部，但必須首先給予產(chǎn)權人合理的通知。（2）從事任何必要工作，以保持該大廈及其每一個部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。（3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共服務設施。（4）保持所有公共地方良好照明。（5）保持該大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）清潔、衛(wèi)生。（6）將所有垃圾排出該大廈，定期安排垃圾清理，保證垃圾收集設施處于良好工作狀態(tài)。（7）采取一切措施防止該大廈任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。（8）保持該大廈所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。（9）保持公共服務設施處于良好工作狀態(tài)。（10）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設備處于良好工作狀態(tài)。（11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路或市政物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生，則負責將垃圾清除之，并應向負責人要求并收取因此而引起的費用。（12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向責任人收取清除及補償因此而引起的損害的費用。（13）保養(yǎng)該大廈如消防設施，并使之符合政府有關法律、法規(guī)的要求，（14）為該大廈提供并保持一支保安力量及看更、看守人員，安裝、運用并維護保安設施。（15）控制該大廈內(nèi)所有車輛停放、行人交通，拖離或扣留所有違反該大廈管理規(guī)則或停車場管理規(guī)則的車輛，并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用。（16）維護并改進所有公共服務及設施及其服務質(zhì)量，使該大廈之各產(chǎn)權人及使用者更有效地使用該大廈。（17）防止任何人未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務設施。（18）采取一切必要措施以遵守政府對于該大廈的要求。（19）防止任何人對該大廈或公共服務設施進行有害的變更及損害。（20）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該大廈產(chǎn)權人或租客、使用者應付之款項，支付所有因該大廈管理及維護而產(chǎn)生的應付款項。（21）為該大廈的公共地方（包括公共服務設施）投保，其金額及險種由物業(yè)管企業(yè)根據(jù)其良好管理實踐做出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會做出決定。（22）向產(chǎn)權人報告所有因該大廈的管理、維護而與政府、公民及有關個人的往來事宜。（23）雇用或解雇所需職員，使物業(yè)管理企業(yè)得以履行其職責。為管理職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設備。（24）節(jié)日期間裝飾大廈入口及公共地方包括燈光及其他飾物。如物業(yè)管理企業(yè)認為必要，可以組織該大廈內(nèi)的文娛活動。（25）監(jiān)察各產(chǎn)權及使用人遵守履行本公約的條款，方法有：（a）在該大廈內(nèi)顯著地方公布違約產(chǎn)權人及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。（b）書面通知違約產(chǎn)權人及使用人糾正錯誤，并在通知后七天期滿而該產(chǎn)權人仍未糾正錯誤時，管理人員進入該違約產(chǎn)權人之單元并采取相應合法的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知。（c）通過民事訴訟向每名違約產(chǎn)權人追討本公約規(guī)定該產(chǎn)梭須繳付的任何款項。（d）向法院申請將欠款產(chǎn)權人單元出售，以償還欠款。出售后的收入在扣除欠款、滯納金、賠償費用及售樓費后，余款退還單元產(chǎn)權人；（e）向當?shù)赜嘘P政府部門申請，在欠交的管理費用、滯納金及賠償費用未全部繳清前，該單元的產(chǎn)權人不得轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權；（26）修葺公共地方，保持維修良好。（27）采取合法措施（包括提出及進訴訟），制止個別產(chǎn)權人違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該大廈其他規(guī)則。（28）就物業(yè)管理企業(yè)履行本公約規(guī)定的職責而支出及支取的開始款項預備妥善的帳目記錄。（29）聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、監(jiān)理商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。（30）在不抵觸本公約的規(guī)定下，做出其他行動使該大廈得到妥善管理和維修。2、物業(yè)管理企業(yè)及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修該大廈的任何部分，包括公共地方、公共服務設施或任何為該大廈利益而安裝的設施，或為履行物業(yè)管理企業(yè)對該大廈的管理責任，有權攜帶一切必需的設備、機器及材料進入該大廈任何部分，如有必要，可進入任何單元內(nèi)部，但除緊急避險外，應事先通知有關產(chǎn)權人或使用人。3、物業(yè)管理企業(yè)有權制定、修改該大廈管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則及裝修規(guī)則，唯該等規(guī)則須獲得開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會的批準并不行違背本公約。以上之規(guī)則及其修改應張貼于大廈的告示欄，并在產(chǎn)權人要求下提供一份修訂本給產(chǎn)權人。4、物業(yè)管理企業(yè)在該大廈適當?shù)牡胤皆O置告示板，以張貼管理規(guī)則及其他本公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示板上連續(xù)張貼十日后，即構成對所有產(chǎn)權人、其租戶、受許可人、雇員及代理人的有效通知。5、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對所有產(chǎn)權人均有約束力。6、因下列原因造成的服務中斷，物業(yè)管理企業(yè)及其雇員無需對產(chǎn)權人及使用者負責。（1）因任何設施、設置必要之保養(yǎng)及維修，物業(yè)管理企業(yè)將盡可能在合理時間內(nèi)事先公告；（2）臺風、水災、火災、地震或其他不可抗力的損害、毀滅；（3）無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺；（4）物業(yè)管理企業(yè)無法控制的其他一切原因；但物業(yè)管理企業(yè)有責任將此類服務中斷盡可能減少各縮短中斷時間。7、物業(yè)管理企業(yè)應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該大廈的管理和維護的職責。8、物業(yè)管理企業(yè)如有違反本公約的行為，大廈的產(chǎn)權人有權提出質(zhì)詢。物業(yè)管理企業(yè)應就質(zhì)詢的問題與產(chǎn)權人進行民主協(xié)商解決問題。如協(xié)商不成，產(chǎn)權人有權向政府有關部門提請仲裁，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)仲裁結果，糾正違反公約的行為。9、管理公司所給予的任何許可只能作該指定情況下的許可而不應作為管理公司放棄有關條款的任何權力，也不能作為日后可以免除書面申請之手續(xù)。三、管理及其他費用1、物業(yè)管理費標準的制訂及收取辦法按政府有關文件規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)管理委員會成立后，由物業(yè)管企業(yè)制訂，經(jīng)物業(yè)管理委員會同意后執(zhí)行。2、物業(yè)管企業(yè)應每半年向物業(yè)管理委員會公布管理費收支帳目。3、為確定產(chǎn)權人應付的管理費用，物業(yè)管理企業(yè)應在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示該大廈總體上在管理與維護方面的估計開支和估計收入，并在呈報物業(yè)管理委員會批準后執(zhí)行。4、為確定管理預算，第一會計年度應由該大廈工程經(jīng)有關政府主管部門檢驗合格之日開始，截至該年之十二月三十一日。其后的會計年度即每年一月一日，至該年十二月三十一日止，物業(yè)管理企業(yè)有權改變會計年度，但應提前一個月向各產(chǎn)權人發(fā)出書面通知。5、現(xiàn)物業(yè)管理費收取標準見附件。6、管理費的使用包括下列各項：（1）應付政府之稅金及其他應付款項；（2）為該大廈的恰當及有效管理，由物業(yè)管理企業(yè)決定應購置或租用的所有必需之設備、機械、車輛的費用。（3）聘用及解聘協(xié)助該大廈管理的行政及監(jiān)督人員的費用；（4）聘用及解聘任何管理該大廈所必須的守衛(wèi)、工程人員、花匠、清潔或其他人士，以及為該類人士提供制服、工作服、工具、材料、設備之費用；（5）該大廈整體而非某一單元或某一產(chǎn)權人獨家使用之地方所使用可耗用的水、電、冷氣、煤氣、供熱、電話、服務的費用；（6）物業(yè)管理企業(yè)按照簽訂的物業(yè)合同而取得的合理的利潤；（7）處理垃圾、排污及污水處理的費用；（8）清潔公共地方的支出和費用；（9）操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務設施的支出和費用；（10）大廈人公用設備運行、維修、保養(yǎng)及年檢費用；（11）本公約第五章第二條第1項內(nèi)第的第（21）款所提及的保險金；（12）在節(jié)日期間裝飾該大廈及組織文娛活動的費用及開支；（13）物業(yè)管理企業(yè)為履行本公約規(guī)定的職務或行使本公約規(guī)定的權利而支出的法律、會計、審計等專業(yè)費用；7、如物業(yè)管理企業(yè)認為有關會計年度所收的款項將不足以支付有關會計年度發(fā)生的所有開支，則物業(yè)管理企業(yè)可準備一份修改后的管理預算，并經(jīng)產(chǎn)權人大會審議通過，以確定每一產(chǎn)權人應加付的數(shù)日，物業(yè)管理企業(yè)可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。8、各產(chǎn)權人應按照管理預算及其所屬單元所占的業(yè)權份額，支付管理費用。9、管理工作及/或管理費用如因為個別產(chǎn)權人的要求及/或行為而增加，物業(yè)管理企業(yè)有權向該等產(chǎn)權人征收合理的附加費用。10、開發(fā)企業(yè)自用房屋、各產(chǎn)權人房屋、租戶均須按時繳付管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。如其單元有未解決之糾紛和賠償時，也須按時交付管理費。11、年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分轉(zhuǎn)入下年度管理費，以備大廈公共區(qū)域維修工程及設備，工具等更新之用。12、單位產(chǎn)權人在其單元買賣完成時應當：（1）先履行向物業(yè)管理企業(yè)支付其應付的管理費用部分，日期自開發(fā)企業(yè)向其發(fā)出關于該單元的交付使用通知書之日起。（2）向物業(yè)管理企業(yè)支付一筆相等于根據(jù)管理預算于第一會計年度應付的三個月管理費用的款項作為其在本公約項下應負的責任的保證金按金。該筆款項不可折抵產(chǎn)權人根據(jù)本公約應付之管理費用。（3）按京房地物字[99]第1088號文件規(guī)定的購房款的20%向市小區(qū)辦交納住宅共用部位共用設施設備維修基金。四、管理費用及其滯納金的繳付1、每一產(chǎn)權人應于每個季首3日前預先向物業(yè)管理企業(yè)繳付其單元每季應付之管理費用，物業(yè)管理企業(yè)另有規(guī)定的除外。2、任何產(chǎn)權人如果未能于其根據(jù)本公約應付的款項到期日支付其應付的款項，則物業(yè)管理企業(yè)有權采取下列措施并收取附加費用：（1）收取未繳付的款項自應付之日起至實際支付日的滯納金，金額計算方法為每遲交一日，按未付款項的千分之三收取滯納金。3、所有以滯納金及手續(xù)費方式付給物業(yè)管理企業(yè)的款項應存入管理費用戶口。4、個別產(chǎn)權人如拒付或拖欠按本公約規(guī)定應付的全部款項，連同前條所述的滯納金及手續(xù)費以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用，可以應物業(yè)管企業(yè)的請求通過民事訴訟予以收回。5、所有在上述訴訟中索回的款項應存入管理費用戶口，物業(yè)管理企業(yè)可運于履行其管理責任。五、管理賬目及維修基金/保證金1、物業(yè)管理企業(yè)有權委托一家國家認可的會計師事務所審核物業(yè)管理企業(yè)關于該大廈管理的賬目，只要物業(yè)管理認為必要即有權委托另一家類似會計師以代替被撤換的會計師。2、當任何人士停止擁有或使用其單時，該質(zhì)押金及維修基金將不予反還，但如將該單位所有權變化情況通知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管企業(yè)獲得新產(chǎn)權人承諾書及根據(jù)下列情況，該保證金及維修基金或其余額可轉(zhuǎn)移至該單元的新產(chǎn)權人名下：（1）買方需將原本發(fā)給出售單位產(chǎn)權人的質(zhì)押金收據(jù)的正本交回物業(yè)管理企業(yè)，該收據(jù)必須先由出售單位產(chǎn)權人在后面簽妥，統(tǒng)一將保證金轉(zhuǎn)至買方、物業(yè)管理企業(yè)在核對清楚，簽字無誤后，才接納處理質(zhì)押保金的轉(zhuǎn)移程序。（2）出售單位產(chǎn)權人并無任何應付但未付之管理費、賠償金、滯納金或其他有關欠款。（3）質(zhì)押金的金額如由出售單位產(chǎn)權人轉(zhuǎn)到買方時已經(jīng)增加，買方必須向物業(yè)客理企業(yè)支付不足部分。（4）質(zhì)押金獲轉(zhuǎn)至買方后，物業(yè)管理企業(yè)會重新向買方發(fā)出新的質(zhì)押金收據(jù)。3、任何由各產(chǎn)權人名下持有之保證金及維修基金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時，可以按政府有關規(guī)定退還給有關產(chǎn)權人，但以物業(yè)管理企業(yè)對該產(chǎn)權人無債務請求為前提。第六章公共守則一、公共地方是為各產(chǎn)權人之利益而設置的，可由每位產(chǎn)權人及其租客、雇員、訪客及其他使用者使用，公共地方的使用是為每一位產(chǎn)權人提供利益和服務而非僅為使用者及個別產(chǎn)權人提供利益和服務。二、在公寓內(nèi)飼養(yǎng)寵物應遵守政府有關規(guī)定，同時不可滋擾鄰里，可給他人帶來危險。三、物業(yè)管理企業(yè)及各產(chǎn)權人不得在自有房產(chǎn)內(nèi)或公共部分使用，存入易燃易爆物品，軍火武器，煙花，嚴重污染居住環(huán)境的物品或一切政府查禁的物品。四、產(chǎn)權人不得阻礙毗連房屋的正常檢查或維修，并應配合物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，提供方便。五、物業(yè)管理企業(yè)負責公用地方的清潔及綠化工作，用戶負責將其所轄范圍內(nèi)之日常垃圾，用塑料袋存放扎緊，在指定時間內(nèi)堆放在管理公司指定之位置上，用戶不得將垃圾污物放在大廈內(nèi)其他任何公共區(qū)域內(nèi)。六、為保障產(chǎn)權人財產(chǎn)的安全，運出大廈的大件及大批物品須先到大廈管理處辦理放行手續(xù)，經(jīng)保安人員檢查無誤放行。七、產(chǎn)權人不能私自裝表接電、接水、接氣或改動水、電、煤氣的封印及運行電路，影響準確計量。八、物業(yè)管理企業(yè)將定期檢查公眾排水管道之暢通，產(chǎn)權人不應將茶葉、飯渣或廢物倒入下水道和便池，如因使用不當而導致排水系統(tǒng)堵塞損壞，用戶應負責修理及承擔法律責任。九、禁止向窗外投擲任何物品。十、產(chǎn)權人需交納的任何費用，應交到物業(yè)管理公司財務，不應由其它管理人員代交、如因未遵守此規(guī)定而出現(xiàn)的任何后果，將由產(chǎn)權人自負其責。第七章產(chǎn)權人大會及物業(yè)管理委員會一、企業(yè)應于該大廈工程經(jīng)有關政府主管部門檢驗合格交付使用且入住率超過50%后，在西城區(qū)房地局、小區(qū)辦和所在街道辦事處的指導下如開該大廈之產(chǎn)權人大會，選出物業(yè)管理委員會成員，建立物業(yè)管理委員會。此后每年至少要召開一次產(chǎn)權人大會。以便討論或決定任何影響或關于該土地及/或該大廈的事項，或為全體產(chǎn)權人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見。下列規(guī)定適用于任何產(chǎn)權人大會。1、每次召開會議須提前至少七日發(fā)出書面通知，列明開會時間、地點及討論事項。2、會議的法定人數(shù)為占該大廈業(yè)權份數(shù)不少于百分之五十的產(chǎn)權親自或派代表出席。出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。3、每年第一次會議中的物業(yè)管理委員會主席，可自動當選為此次產(chǎn)權人大會的主席。4、主席須將出席者及會議決會議記錄存檔。5、如投票票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。6、產(chǎn)權人可親自或派代表投票。7、委派代表的文件須于開會前三天交予物業(yè)管理委員會。8、于正式召開的會議上由親自或派代表出席及投票的產(chǎn)權人數(shù)票通過的任何有關該土地及該大廈的事項的決議案對全體產(chǎn)權人均具有約束力，但下邊情況除外：開會通知未指出擬就該事項提出決議案的；產(chǎn)權人未能根據(jù)本公約規(guī)定，而通過的任何議案。9、產(chǎn)權人大會的職責：（1）選舉、罷免物業(yè)管理委員會委員；（2）制定、修改物業(yè)管理委員會章程管理公約；（3）審議、批準物業(yè)管理企業(yè)的年度預算；決定該大廈物業(yè)管理的其它重大事項。二、物業(yè)管理委員會1、物業(yè)管理委員會經(jīng)由各產(chǎn)權人于產(chǎn)權人大會選舉產(chǎn)生委員數(shù)目17名，任期三年，期滿時需召開大會重選委員，如選舉大會出席人數(shù)所占之業(yè)權份額不足百分之四十，則舊有一屆物業(yè)管理委員會可連任一屆。2、物業(yè)管理委員會之成員有下述情況，將不行擔任物業(yè)管理委員委員，已擔任的須停任，并由下屆產(chǎn)權人大會通過：（1）患身體或精神上的痼疾，致使不能處理日常事務；（2）無故缺席會議連續(xù)三次以上；（3）有違法犯罪行為的；（4）有其他不適宜擔任物業(yè)管理委員會委員的原因。3、物業(yè)管理委員會之法定開會人數(shù)須超過總成員人數(shù)1/2。4、物業(yè)管理委員會至少每三個月須召開一次會議，物業(yè)管理委員會主席認為必要或經(jīng)半數(shù)以上物業(yè)管理委員會委員的提議可合法召開特別會議。以便討論或決定任何影響或關于該土地及大廈的事項，或為全體產(chǎn)權人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見和建議。5、每次召開會議須發(fā)出至少七日的書面通知給各成員，并列明開會時間、地點及討論事項。任何決議事項著事詢并未詳列在開會通知內(nèi)，將會無效。6、所有問題之決定，均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。7、物業(yè)管理委員會應包括以下之職位：（1）主席（2）副主席（3）秘書任何經(jīng)產(chǎn)權人大會所制定的職位。8、物業(yè)管理委員會須保存所有會議記錄并包括下述事項：（1）所有成員職位的委派、辭退或改變；（2）所有物業(yè)管理委員會議決事項；（3）曾出席會議之成員。此等會議記錄須存于一固定地方并可供其他產(chǎn)權人查閱。9、物業(yè)管理委員會的職責（1）每年至少召集和主持一次產(chǎn)權人大會，根據(jù)百分之十以上的產(chǎn)權人要求可召開特別會議；（2）采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對該大廈進行管理，并與其簽定物業(yè)管理合同；（3）審議批準物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告；（4）審議批準物業(yè)管理的收費標準和物業(yè)管理企業(yè)的服務標準；（5）審議批準物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度；（6）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行；（7）對任何破壞、損害本物業(yè)產(chǎn)權人利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋嗬?；?）對個別產(chǎn)權人、使用人違反管理公約或