地塊投資分析報告

寶華地塊投資分析報告南京尊地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司2007年8月8日報告總體結(jié)論1、報告講明本報告中投資估算采納假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預測采納市場比較法。計算時點為2007年8月。本報告所采納的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調(diào)整。2、總體評價句容寶華得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，都市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)進展，將為本項目的進展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“江蘇高成”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。依照本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供托付方參考：A、本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)倪M展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。B、本項目開發(fā)低密度住宅為主的項目有較好的市場前景。C、本項目在技術(shù)上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓蟆?3、技術(shù)經(jīng)濟指標要緊經(jīng)濟技術(shù)指標項目總計數(shù)量比例占地面積(畝)700畝其中：一期240畝34%二期244畝35%三期216畝31%總建筑面積（m2）466620㎡容積率：1住宅（m2）419958其中：花園洋房242642.452%聯(lián)體不墅130653.628%獨體不墅4666210%商業(yè)及公共配套（m2）4666210%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、幼兒園、社區(qū)配套商業(yè)、生活會所等非住宅建筑◆項目總占地面積：700畝，分三期開發(fā)，其中一期240畝，二期244畝，三期216畝?！羧莘e率:1◆建筑密度：22%◆綠化率：55.8%◆車位比例：1：1◆項目開發(fā)周期：4年◆開發(fā)總成本：15.39億元◆每平方米單位成本：3297元/平方米◆項目銷售收入：保守可能：237042.95萬元一般可能：262707.06萬元樂觀可能：288038.16萬元◆總投資利潤率：保守可能：45.38%一般可能：61.12%樂觀可能：76.66%4、結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)倪M展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。因此本項目也存在一定的風險，建設單位假如能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行浴＝ㄔO單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監(jiān)理制，力爭在2008年上半年開工建設。目錄前言：研究結(jié)論一、項目介紹二、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究三、項目區(qū)位環(huán)境分析四、目標客戶群拓展建議五、項目建議六、項目投資估算及資金籌措打算七、財務分析及財務評價八、項目綜合經(jīng)濟評價與建議結(jié)束語：有關(guān)講明及建議第一章項目介紹一、項目背景及地塊現(xiàn)狀1、項目背景A、寶華鎮(zhèn)位于句容市西北部,西距南京23公里,東至鎮(zhèn)江35公里，南至句容市區(qū)30公里，北至長江龍?zhí)陡?公里，312國道、337省道、滬寧鐵路穿境而過B、寶華山境內(nèi)有享譽東南亞的佛教名寺——寶華山隆昌寺及寶華山國家森林公園，生態(tài)完好，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，文化底蘊深厚。C、政府打算結(jié)合寶華鎮(zhèn)獨特的景觀文化資源，學習邊城鎮(zhèn)進展規(guī)劃，同時利用與湯山鎮(zhèn)、與南京接壤的地理位置，大力進展地區(qū)度假休閑型房地產(chǎn)業(yè)，在以后的幾年內(nèi)，合理發(fā)掘出寶華山及附近的地塊，打造出一塊南京及周邊都市高端人群的養(yǎng)生休閑的生活勝地。D、南京湯山鎮(zhèn)由于其獨特的溫泉資源，使其成為一個全國知名的旅游勝地。隨著旅游業(yè)的不斷進展，帶動了地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進展興盛。近幾年，隨著東湖麗島、城開湯山公館等高端項目的開發(fā)，其也成為了南京乃至周邊都比較有名氣的養(yǎng)生休閑居所，吸引著來自都市中的高端人群在此購置第二居所。E、仙林新市區(qū)，南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以進展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代都市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)進展的新市區(qū)。F、寶華鎮(zhèn)加快推進仙林大道、自來水、天然氣建設步伐，確保年內(nèi)實現(xiàn)與南京的無縫對接。盡快打通貫穿南北交通的南北通路。G、寶華鎮(zhèn)中的房產(chǎn)大部分都規(guī)劃在仙林板塊中。2、寶華鎮(zhèn)與周邊城鎮(zhèn)的關(guān)系A、寶華鎮(zhèn)與南京的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)屬于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小時車程B、寶華鎮(zhèn)與仙林的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)在仙林規(guī)劃圈內(nèi)C、寶華鎮(zhèn)與湯山的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)距離湯山10公里路程3、地塊現(xiàn)狀項目地塊位于寶華鎮(zhèn)，總占地700畝。地塊南臨仙林大道東延線，東側(cè)與湯龍公路為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。項目地塊被青山綠水環(huán)抱。700畝土地，遍地差不多上青青的草，燦爛的花；眺望如黛青山；地塊中間又有一汪清亮的池水緩緩流淌。本地塊完全納入群山圍繞、樹木青翠、流水潺潺的寶華山風景區(qū)域之中，天然景觀環(huán)境資源得天獨厚。 地塊實景地塊實景交通區(qū)位圖二、項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1、自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，寶華山境內(nèi)有享譽東南亞的佛教名寺——寶華山隆昌寺及寶華山國家森林公園，生態(tài)完好，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，文化底蘊深厚。2、交通條件A、項目地塊與外界連接交通條件地塊邊有一條兩車道水泥路面公路——湯龍公路，整體路況較好，連接龍?zhí)兜綔芥?zhèn)。另外還有一條在建的兩車道水泥路面公路，連接仙林大道。B、項目地塊周邊交通狀況與湯山鎮(zhèn)5公里路程，驅(qū)車20分鐘更可到達市區(qū)。3、水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。地塊內(nèi)水質(zhì)較為清亮、流量??；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地；仙林大道連接線的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比南京市區(qū)要輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。4、項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。三、項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。四、項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民人口較少，以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。五、項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅仙林大道連接線一項。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。六、項目地塊周邊配套設施狀況1、商業(yè)設施地塊周邊的商業(yè)設施幾乎沒有，當?shù)鼐用褓I東西一般都會騎車去五公里之外的湯山鎮(zhèn)。2、生活設施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設施。附近缺少醫(yī)院、療養(yǎng)院和教育單位。七、項目地塊優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢分析土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。A、項目規(guī)劃用地近700畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。B、緊臨仙林大道連接線和龍湯公路，距南京市區(qū)23公里，交通條件極為便利。仙林大道連接線的高標準建設以及現(xiàn)有的龍湯大道，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。C、項目地塊位于寶華鎮(zhèn)以后規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，區(qū)域含金量高，升值潛力大。以后區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。D、地塊內(nèi)有水有山，有利于打造生態(tài)景觀；地塊內(nèi)良好的茂盛竹林，既有利于打造自然和諧的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)約了營造景觀綠化的成本；河漫灘有利于營造親水的休閑空間。E、項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強操縱與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性F、本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)制造了良好的基礎條件。加之江蘇高成公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“高成地產(chǎn)”良好的項目品牌和運作模式，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。2、劣勢分析A、項目地塊面積大，開發(fā)建設周期長，投資成本大，資金回收慢。B、地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，仙林大道連接線施工處于停滯時期，存在較大的變數(shù)，若其建設滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大阻礙。C、地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣。D、在本項目周邊地塊到現(xiàn)在都沒有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。第二章宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和治理的各個環(huán)節(jié)必定會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的阻礙。因此要準確的預測宏觀面對本項目的阻礙程度，作出量化分析是特不困難的，本章我們將依照以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判一、國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的阻礙在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)一般提出悲觀預測的時候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分不大7%和6%以上。目前觀看，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需可不能出現(xiàn)異常變化。不確定因素要緊是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學者認為，世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯阻礙中國經(jīng)濟的增長。這種阻礙將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%～8%之間，可不能出現(xiàn)大起大落。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特不是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟差不多面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的阻礙。二、銀行利息及金融政策對本項目的阻礙從已公布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行接著執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應適度，落到了中央年初調(diào)整目標13—14%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，接著執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策差不多穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務操作，及時調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流淌性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率差不多穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調(diào)進展。據(jù)專家預測，從我國經(jīng)濟進展的自身情況以及世界經(jīng)濟進展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息可不能有上調(diào)的可能。因此，該項目的開發(fā)期內(nèi)依舊會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關(guān)的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險可不能太大。三、通貨膨脹因素對本項目的阻礙今年一季度居民消費價格總水平同比上漲0.7%，物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。其中，都市上漲0.6%，農(nóng)村上漲0.8%。從構(gòu)成看，上漲較快的項目要緊是娛樂教育文化用品及服務項目和居住，同比分不上漲9.2%和2.4%，但食品價格下降1.6%。工業(yè)品出廠價格上漲0.8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲2.9%。今年的物價還會進一步上漲，但漲幅可不能太大，漲速也可不能太快。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益阻礙可不能太大。然而原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會阻礙項目開發(fā)成本及費用開支，托付方應注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理操縱成本。四、固定資產(chǎn)投資對本項目的阻礙今年1—4月份國有及其它經(jīng)濟類型累計完成投資4236億元，增長16.5%，比去年同期高出7.2個百分點，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資接著保持了快速增長的態(tài)勢：更新改造投資增長24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長22.8%，差不多建設投資增長12.1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1—4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，同比增長了26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個百分點。在投資增長中，有二個方面是值得關(guān)注的。一是新開工項目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中能夠看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓舞措施的共同作用下，擴大更新改造投資在專門大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經(jīng)濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長差不多連續(xù)數(shù)個季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉(zhuǎn)變。這與消費信貸的進展有專門大的關(guān)系。在去年高速增長的基礎上，今年第一季度的信貸接著大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融進展中的一個突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟接著回升的一個重要因素。五、消費需求對本項目的阻礙改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最要緊、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。除個不年份，消費增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張。在總消費中，居民消費一直占80%左右，處于主導地位。今年4月份，國內(nèi)消費品市場接著保持活躍態(tài)勢，當月實現(xiàn)社會消費品零售總額2821億元，比上年同月增長9.7，增幅比上年同期高0.6個百分點，1—4月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額12077億元，比上年同期增長10.1%。今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“困難和邊遠地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增加800億元的工資，相當于全國工資總額增另0.75個百分點左右。由于工資政策具有長期效應，因此，這次調(diào)整工資將對擴大國內(nèi)需求、強化內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用將產(chǎn)生重要阻礙。同時我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家打算以高達1，000億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。結(jié)論：從上述宏觀差不多面分析，跨入2007年，中國房地產(chǎn)面臨進展的專門機遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟熱潮將有力地阻礙房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導向支持本項目并有相當?shù)睦帽尘?。然而由于宏觀面特不是國際經(jīng)濟的不確定性因素，托付方在開發(fā)項目過程中仍要緊密關(guān)注經(jīng)濟局勢，依照形勢的變化預期，及時調(diào)整項目動作思路。第三章項目區(qū)位環(huán)境分析一、項目區(qū)位行政區(qū)劃寶華鎮(zhèn)位于南京市東郊、句容市西北部,西距南京23公里,緊鄰南京仙林大學城，屬南京經(jīng)濟圈，東至鎮(zhèn)江35公里。南至南京祿口機場30公里，北至長江龍?zhí)陡?公里，312國道、滬寧鐵路穿境而過。寶華得名于境內(nèi)佛教“律宗第一名山”寶華山，寶華山國家森林公園屬國家AAAA級風景區(qū)，內(nèi)有享譽東南亞佛教名寺——寶華山隆昌寺。交通便捷，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富。

寶華鎮(zhèn)總面積100平方公里,2.55萬人口,總戶數(shù)7227戶，耕地2.5萬畝，山地6500多畝，水面4200畝，已成林面積6萬多畝，下轄7個行政村,2個社區(qū)居委會，1個國家森林公園,1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2006年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3.5億元，財政收入2889萬元，農(nóng)民人均收入5300元。今年1-6月份，財政收入2110.76萬元，列全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首。二、項目區(qū)位經(jīng)濟進展狀況寶華鎮(zhèn)是江蘇省人民政府對外開放重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。十多年來，寶華鎮(zhèn)憑借80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進展積存起來的資金,于1992年建設了啟動面積1.2平方公里的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū),先后投入一億多元實施“五通一平”。十多年來歷經(jīng)國家宏觀調(diào)控趨緊、開發(fā)熱降溫的嚴峻考驗，創(chuàng)立了江蘇省第一家“無費區(qū)”，并輔之以“一站式”服務體系。稅費政策的透明環(huán)境、政府服務的高效環(huán)境、社會信用的誠信環(huán)境,使全區(qū)累計吸引投資10億元人民幣，形成了電子、汽車及配件、機械、化工、輕工、物流等10多個行業(yè)，有包括列世界500強的羅門哈斯公司在內(nèi)的100多家企業(yè)進區(qū)落戶,僅2004年就有30多家中外企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資,注冊資本達到1億元,來自浙江的民資企業(yè)就有十多家.園區(qū)面積從原先的1.2平方公里裂變成42平方公里。2006年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值10.573億元，工業(yè)增加值2.8億元，銷售收入9.6億元，利稅5886萬元。今年1-6月份，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值6.65億元，工業(yè)增加值2.03億元，銷售收入6.29億元，利稅4850萬元。

寶華鎮(zhèn)屬丘陵地區(qū)，山清水秀，是有名的魚米之鄉(xiāng)，果樹之園，花草之地。近年來，寶華鎮(zhèn)立足本鎮(zhèn)實情，主動迎合市場，大力進展特色農(nóng)業(yè)。先后建成了奶牛養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、蔬菜大棚、野生植物、茶葉之園等10多個高效農(nóng)業(yè)示范基地，形成了南片以果、樹、茶為主的種植業(yè)，北片以漁、蟹、蝦為主的養(yǎng)殖業(yè)以及全鎮(zhèn)奶牛養(yǎng)殖的格局。在此基礎上，對水稻、油菜進行良種生殖，便農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步提升。2004年，糧食總產(chǎn)1.2萬噸，油料總產(chǎn)975噸，奶?？倲?shù)1000頭。

集鎮(zhèn)建設日新月異。寶華新集鎮(zhèn)自1992年新建以來，通過十幾年的進展，目前已初具規(guī)模。形成了商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、教學區(qū)、工業(yè)園區(qū)、生活區(qū)五大區(qū)塊，功能齊全，布局合理。2003年以來，為全面對接南京，寶華鎮(zhèn)重新對集鎮(zhèn)科學規(guī)劃，結(jié)合寶華山的旅游資源，著力打造成文化教育、生態(tài)旅游、休閑娛樂新集鎮(zhèn)，結(jié)合沿江開發(fā)和工業(yè)園區(qū)建設，著力打造成工業(yè)物流碼頭新城。目前，浙江新湖集團、江蘇省都市建設開發(fā)總公司等三大房地產(chǎn)公司投資33億元的國際生態(tài)社區(qū)項目已正式啟動。

寶華的社會事業(yè)進展迅速。廣播電視實現(xiàn)了小康鎮(zhèn)目標，中小學、幼兒園教學現(xiàn)代化建設達到了省級示范標準，連續(xù)3年農(nóng)民合作醫(yī)療保險參保率均在90%以上，農(nóng)村道路建設黑色化率達60%以上，“雙清雙美”工作快速推進，平安創(chuàng)建工作被上級評為先進單位，農(nóng)村社會保持穩(wěn)定。目前，寶華鎮(zhèn)正全面對接南京，打造精品寶華，為早日實現(xiàn)小康社會而奮斗。三、項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況寶華因境內(nèi)有佛教“律宗第一名山”寶華山。寶華山在我國佛教史上占據(jù)著重要的地位。隆昌寺始建于梁朝天監(jiān)元年（502年），至今1500余年。是全國重點開放佛教寺院，國內(nèi)現(xiàn)存最大的佛門律宗道場，為“金陵四百八十大梵剎最上者”。寶華上素有“林靡之美，峰巒之秀，洞塹之深，煙霞之勝”四大奇景。1996年4月被批準為國家級森林公園，森林覆蓋率高達92%。寶華山是寧鎮(zhèn)山脈之名峰，海拔437.2米，僅次與紫金山（448米），為周圍群山之冠。氣概宏偉，景色壯麗。四、項目區(qū)位道路與交通狀況公路：312國道、南京三環(huán)縱橫穿越，滬寧高速、疏港大道依境而過，西至南京市區(qū)23公里，東接鎮(zhèn)江34公里，上海250公里鐵路：滬寧鐵路橫貫東西，連接滬杭線，京九線、京滬線，至南京火車站18公里，龍?zhí)痘疖囌?公里。水路：至亞洲最大內(nèi)河港口——龍?zhí)陡?公里，年吞吐量254萬標箱。有三個2.5萬噸級和兩個千噸級集裝箱裝用泊位。航空：至南京祿口機場50公里，擁有5條國際航線，每月超過300個起飛架次，年旅客吞吐量4000萬人次，貨郵吞吐量100萬噸。五、項目區(qū)位都市進展規(guī)劃近年來，寶華充分利用自身擁有的人緣、地緣優(yōu)勢，以旅游、房地產(chǎn)、電子等新興產(chǎn)業(yè)為依托，加快經(jīng)濟社會進展進程。以后十年，寶華將建成二、三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達、人居環(huán)境一流的現(xiàn)代化都市衛(wèi)星城。六、項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析1、有利因素A、自然環(huán)境優(yōu)越“上風上水”的寶華占據(jù)了作為生活居家之所的“天時”和“地利”。除了具有江南溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于南京市及南京東、南、北幾個方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是寶華作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。B、土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)寶華差不多上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之寶華政府對招商引資的注重，因此，寶華是南京近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在寶華可拿到一手地，地價相對廉價。寶華豐富的土地資源有利于開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。C、文化附加價值高寶華作為全國的佛教勝地，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)，形成了其獨有的文化優(yōu)勢。D、一定數(shù)量的市政建設和生活配套設施寶華鎮(zhèn)及湯山鎮(zhèn)目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施能夠滿足當前寶華鎮(zhèn)居住人群的需要。E、政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進寶華鎮(zhèn)政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在都市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。F、規(guī)劃后的交通狀況良好寶華鎮(zhèn)以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向南京和周邊郊縣的干線，勢必提升寶華的綜合開發(fā)價值。2、不利因素A、南京市向一南一北進展對寶華房地產(chǎn)進展的阻礙南京市政府提出的向南向北進展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被南、北方的進展所吸引；而對寶華地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足導致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對寶華房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。B、仙林、湯山等板塊高端項目的開發(fā)對本案將造成一定的市場沖擊仙林、湯山等的房地產(chǎn)開發(fā)覺在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，同時南京市消費者對湯山和仙林的認知程度比對寶華更加深刻。同是南京近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，湯山和仙林目前占據(jù)相對有利的地位。C、道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的仙林大道連接線的修建現(xiàn)處于停滯時期，開工與通車時刻尚難以確定。D、本地房產(chǎn)開發(fā)對寶華房地產(chǎn)市場的阻礙寶華本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費者關(guān)于突然提升品質(zhì)樓盤的同意會需要一定的時刻。E、規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成土地的大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在臨時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。七、項目地塊周邊市場現(xiàn)狀A、句容寶華鎮(zhèn)境內(nèi)樓盤由于寶華鎮(zhèn)的寶華山與南京接壤，因此幾乎現(xiàn)在所有在寶華山周邊開發(fā)的樓盤項目的開發(fā)商都把客群目標定在南京，把自己的項目規(guī)劃在仙林版塊中，如陽光新街坊也能夠叫做仙林新街坊。同時幾乎寶華的所有樓盤都會在南京設市區(qū)售樓處。周邊項目比較性分析項目名稱陽光新街坊新湖仙林翠谷寶華新村寶華山一方項目地址仙林東部，七鄉(xiāng)河東市區(qū)售樓處：新榜樣馬路88號寶華山森林公園市區(qū)售樓處：龍蟠中路229號寶華新集鎮(zhèn)市區(qū)售樓處：龍蟠中路26號寶華山南路問茶路市區(qū)售樓處：龍蟠中路26號項目規(guī)?？偨ㄖ娣e：28萬平方米總建筑面積：241909平方米建筑面積：5萬多平米建筑面積：15000平米開發(fā)商江蘇寶地置業(yè)有限公司新湖房產(chǎn)江蘇山城地產(chǎn)江蘇寶華旅游開發(fā)公司容積率1.30.351綠化率50%54%開盤/交付時刻2007.7.1/2008.7.312007年下半年2006.9.28/2007.12.31物業(yè)類型多層住宅不墅一般多層住宅度假型物業(yè)現(xiàn)在價格3980元/平米可能均價5000元/平米均價：2500元/平米均價4800元/平米起價16萬/套銷售現(xiàn)狀50%價格走勢半年上漲500元/平米平均半年上漲600元/平米新湖仙林翠谷陽光新街坊寶華山一方精裝修度假小戶型公寓B、項目盡管地處句容寶華地塊，但本項目同時也靠近南京，因此我司同時選取離項目地塊大約五公里遠的湯山鎮(zhèn)地塊項目做市場分析。項目名稱東湖麗島城開湯山公館養(yǎng)龍山莊巴厘.原墅項目地址湯山鎮(zhèn)湯泉湖半島麗島路88號湯山街道溫泉路以南、湯銅路以北湯山鎮(zhèn)湯泉東路38號湯山古泉鎮(zhèn)項目規(guī)模占地面積：19.20萬平方米

建筑面積：9.00萬平方米占地面積：15000平方米

占地面積：7.27萬平方米

建筑面積：10.00萬平方米

占地面積：57163平米

建筑面積：25701.45平米

開發(fā)商江蘇嘉華實業(yè)公司南京城開房地產(chǎn)置業(yè)有限責任公司南京天工房地產(chǎn)開發(fā)公司亞東.南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司容積率0.41010.50.490綠化率52.00％64%60％

55.80％車位比1：1.51：11：1.51：1開盤/交付時刻2004-6/現(xiàn)房城開湯山公館2006-12-30（一期）2007-1-28（二期）/2008.42005-5-162006年初/2006年底現(xiàn)在價格獨棟11500元/平米雙拼6500元/平米聯(lián)排6000元/平米6400元/平米（聯(lián)排）5900元/平米（疊加）養(yǎng)龍山莊四合院：13000元/平米不墅：5500元/平米獨立不墅10000元/平米雙拼不墅7500元/平米小公館為8600元/平米銷售現(xiàn)狀75.65%61.94%78.65%74.39%價格走勢平均每年價格上漲1000元/平方起價：5900元/平方米均價：7000元/平方米最高價：8000元/平方米平均每年價格上漲1000元/平方平均每年價格上漲1000元/平方平均每年價格上漲1000元/平方東湖麗島城開湯山公館養(yǎng)龍山莊巴厘.原墅第四篇項目建議一、產(chǎn)品主題定位A、人本主義的“健康”關(guān)懷項目生活的實質(zhì)，是用文化精神營造一種積極向上、樂觀爽朗的健康生活氛圍。項目的生活理念強調(diào)：在生活中歡樂，在生活中放松。享受和適宜、歡樂而舒心，是項目生活氛圍的最亮點。人們在生活中交流感情，在生活中釋放苦惱、消除疲乏、緩解壓力、暢通心情。提出的一種“身心健康”的生活方式。B、南京生活“休閑”現(xiàn)象與南京主城在遠與近之間，與繁華隔離，但又與繁華在咫尺之間。在主城工作的人群假如天天下班后還要回到此處居住，必定不太現(xiàn)實。因此更合理的定位依舊第二居所，在繁忙的工作之余，利用節(jié)假日的時刻來到此處居住，親近大自然，呼吸新奇的空氣，或驅(qū)車五分鐘到湯山泡一泡溫泉，對軀體和心靈將是最佳的調(diào)養(yǎng)。項目又地處兩塊有名的度假旅游勝地之間，擁有著豐富的自然旅游資源，周邊開發(fā)項目也較少，更加突出自然環(huán)境優(yōu)勢，融合了人們希望自然放松，少點塵土紛擾的需求心理。C、地塊的“生態(tài)”環(huán)境項目地塊所屬的寶華山區(qū)域，被評為了“國家級生態(tài)示范區(qū)”。其生態(tài)優(yōu)越，地勢平坦，為純居住型生態(tài)社區(qū)的開發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營造的氛圍，清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態(tài)居所制造了良好的開發(fā)題材。二、項目賣點建議：1、原生態(tài)環(huán)境，優(yōu)勢景觀人文資源。寶華山乃藏龍臥虎之地、聚寶之地。2、都市才是事業(yè)縱衡的領域，但成功人物分秒必爭，總愛選擇離商務中心不遠的精巧宅邸。因此我們強調(diào)離城不離CBD3、保持適當?shù)木嚯x來避開塵囂，坐擁繁華中的靜謐，所謂離塵不離城4、企業(yè)趨勢開始走向整合合作，社交聚會時一些經(jīng)營心得及商機的交換，往往才是事業(yè)拓展的關(guān)鍵，因此我們也已提供必須的名流社交場所及隱密性的規(guī)劃。5、家庭社交聚會差不多成為國際時尚生活的趨勢，因此我們的豪宅室內(nèi)已考慮社交聚會的空間，同時把公共社交空間與私密生活空間于以明顯的區(qū)隔。三、產(chǎn)品檔次定位結(jié)合南京目前房地產(chǎn)市場狀況與郊縣房產(chǎn)開發(fā)情況，潛在消費群體對綜合品質(zhì)高，配套設施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動豐富的中高檔組團項目具有較高的期望值。因此，本項目采納差不定位法，走中高檔樓盤定位路線，有力、有效借用并推廣原有品牌，高速提升開發(fā)商在南京的社會形象。

第五篇目標客群拓展策略一、目標客群分析與策略中產(chǎn)階級成功人士。以后我們項目的中堅推動力量、豪宅的后續(xù)跟進業(yè)主及物質(zhì)、精神贊助商。決不能低估他們的作用，正如股市莊家與跟風實力股民之關(guān)系，絕對是股市的真理也是市場的真理。其人員結(jié)構(gòu)包括：高級白領中小私營企業(yè)主海歸派IT、律師等時尚行業(yè)的金領人士專家教授政府官員銀行等金融單位的中高層股份合資企業(yè)高級治理人員外資企業(yè)聘用高層文化界、體育界、文藝界人士投資性置業(yè)者他們的特點：1、位于事業(yè)的高峰期，工作是生活的主旋律，在緊張工作之余查找靠近主城又有自然風景的住宅作為第一居所2、隨著財寶的積存和事業(yè)的進展，生活觀念有了質(zhì)的飛躍，追求的不僅僅是一個安居的地點而是生存的質(zhì)量，對健康休閑、高尚社交、高品味生活方式、服務等方面有超出一般社會層次的要求3、希望與富豪階層更多商務合作與社會交往。4、非金字塔頂尖的富豪階層，不是一味追求豪華，更強調(diào)性價比，也更人文。擁有私家車，交通距離的遠近不再是關(guān)鍵。二、拓展目標客群通道媒體傳播1、報紙新聞式報道、專題文章炒作、專題廣告；2、電視專題報道、廣告片；3、戶外宣傳；4、專門對話式網(wǎng)站5、其他；（1）藏版經(jīng)典藏書式樓書；（2）珍藏版經(jīng)典風格精彩成品不墅；（3）網(wǎng)絡銷售。長三角各都市設營銷點針對高級居所、高級轎車、高檔休閑場所的宣傳；第六章項目投資估算及資金籌措一、投資估算的范圍按征地700畝，總建筑面積559944平方米進行投資估算。二、投資估算的內(nèi)容本項目采取分時期征地、建設、再投入的滾動方式開發(fā)。整個項目共分4個時期，各時期開發(fā)均包括住宅建設、公用建設基礎設施建設。1）住宅建設包括花園洋房、聯(lián)體不墅、獨體不墅三種建筑類型。2）公用建筑包括行政治理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生六種建筑類不。3）公用設施建設包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標單位：m2項目合計一期二期三期占地面積(畝)700240244216總建筑面積（m2）466620159584.04162383.76144652.2住宅（m2）419958150251.64143718.96125987.4花園洋房（52%）242642.497056.9672792.7272792.72聯(lián)體不墅（28%）130653.639196.0852261.4439196.08獨體不墅（10%）4666213998.618664.813998.6商業(yè)及公共配套（m2）（10%）466629332.418664.818664.8三、投資估算的依據(jù)土建工程：參照《江蘇省建筑工程計價定額》(SGD-95)、《江蘇省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考南京市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設定各類建筑的造價。按1200元/平方米計算。包括開發(fā)期各項稅費：按國家及省、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納，包括：市政設施配套費、中小學危房改造費、人防建設費、招標治理費等。土地成本：包括土地征用費、土地增值稅等，成本為100萬元/畝。前期費用：為建安成本的3%。基礎設施配套費：為建安成本的10%。報建費用：按每平方米100元計算。工程治理費：為建安成本的3%。銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、項目包裝等。按4%進行計算。財務費用：包括銀行利息支出，金融機構(gòu)手續(xù)費用、融資費用等。按年息6.03%的連續(xù)復利計算。不可預見費：本項目在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。 四、項目總投資本項目總投資全部為固定資產(chǎn)投資，開發(fā)過程中的財務費用及銀行利息不計入開發(fā)總投資中。本項目的總投資為15.39億元，單方造價為3010元/平方米。啟動資金為7.5億元。項目投資估算表單位：萬元序號項目單位成本籌備期一期二期三期總成本比例1土地及相關(guān)費用100萬元/畝700007000046%2前期費用3%1399.861399.861%3建安成本1000元/㎡15958.416238.3814465.224666230%4基礎設施配套費10%1595.841623.841446.524666.23%5報建費用100元/㎡1595.841623.841446.524666.23%6工程治理費用3%478.75487.15433.961399.861%7銷售費用4%3887.624080.133553.7811521.537%利息費用6.03%6211.86211.84%小計71399.8623516.4524053.3427557.8146527.4595%8不可預見費5%3569.991175.821202.671377.897326.375%總成本3297元/m274969.8524692.2725256.0128935.69153853.82100%比例49%16%16%19%100%五、投資分年投入打算依照項目開發(fā)進度打算安排，將每年為一個計算期，即4年期。把各期的各項投資成本費按當期實際完成情況進行估算。六、資金籌措資金籌措打算資金來源比例金額(萬元)自有資金33%50771.76銀行貸款32%50000銷售收入25%38463.46施工單位墊資及其他10%15385.38合計100%153853.82第七章財務效益分析與財務評價依照房地產(chǎn)項目的特點，財務效益分析在成本估算和銷售測算的基礎上，按盡量接近項目開發(fā)實際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎，選取特定的財務指標，分不對各開發(fā)時期和開發(fā)過程進行效益分析，進行財務評價。一、財務分析的依據(jù)1、計算期據(jù)項目分四時期開發(fā)的策略，需時四年。在進行財務分析是假定把每年作為一計算期，總共為四期。土地征用費、前期費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。2、項目銷售依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設采納現(xiàn)時的價格水平，在計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目財務評價指標的阻礙。項目的定價按照保守、一般、樂觀三種方案進行預測，并基于對南京市其他郊縣樓盤價格的調(diào)研與比較，參照寶華山一方項目、湯山東湖麗島、城開湯山公館、養(yǎng)龍山莊、巴厘.原墅進行綜合比較分析，采納市場比較法進行修正，得出銷售價格為：銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進行滾動開發(fā)的理想狀態(tài)，在預測盈虧平衡點是能夠看出銷售量達到某一數(shù)字就達到盈虧平衡。項目銷售價格預測（單位：元/㎡）保守方案一般方案樂觀方案花園洋房450050005500聯(lián)體不墅550060006500獨體不墅8000900010000商業(yè)用房400045005000

保守方案單價一期二期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房450097056.9643675.6372792.7232756.7272792.7232756.72109189.08聯(lián)體不墅550039196.0821557.8452261.4428743.7939196.0821557.8471859.47獨體不墅800013998.611198.8918664.814931.8413998.611198.8937329.6商業(yè)用房40009332.43732.9618664.87465.9218664.87465.9218664.8合計80165.3283898.2772979.37237042.95一般方案單價一期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房500097056.9648528.4872792.7236396.3672792.7236396.36121321.2聯(lián)體不墅600039196.0823517.6552261.4431356.8639196.0823517.6578392.16獨體不墅900013998.612598.7418664.816798.3213998.612598.7441995.8商業(yè)用房45009332.44199.5818664.88399.1618664.88399.1620997.9合計88844.4592950.780911.91262707.06樂觀方案單價一期二期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房550097056.9653381.3372792.724003672792.7240036133453.32聯(lián)體不墅650039196.0825477.4552261.4433969.9439196.0825477.4584924.84獨體不墅1000013998.613998.618664.818664.813998.613998.646662商業(yè)用房50009332.44333.218664.89332.418664.89332.422998合計97190.58102003.1488844.45288038.16二、財務效益分析營業(yè)稅及附加：5.64%。所得稅：在項目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計。靜態(tài)投資收益率對項目總投資率潤率及權(quán)益資本利潤率作研究，即便在保守預測的基礎上，項目的權(quán)益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平。投資收益率方案銷售收入營業(yè)稅及附加實際銷售收入總投資總投資收益率保守237042.9513369.22223673.73153853.8245.38%一般262707.0614816.68247890.38153853.8261.12%樂觀288038.1616245.35271792.81153853.8276.66%三、風險分析1、宏觀因素風險分析由于本項目規(guī)模大，投資開發(fā)周期長，必定不可幸免要受到宏觀經(jīng)濟、國家產(chǎn)業(yè)政策的阻礙。A、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，在政策上出臺了一系列的政策措施規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的進展，包括金融，開發(fā)條件、預售許可條件等的限制。這都將對本項目的融資、開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的阻礙。B、土地政策不明確國家對都市郊區(qū)大量的土地開發(fā)存在分歧，一部分認為郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將過度擴大都市規(guī)模，較少耕地、白費土地資源、削弱都市中心區(qū)功能；一部分認為郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有利于減輕市區(qū)的交通、環(huán)境等壓力。這種分析將給本項目造成直接性的阻礙，而且阻礙是相當大的。C、以后宏觀經(jīng)濟的不確定性人均國民收入增長速度，通貨膨脹程度、物價指數(shù)、國際收支、消費結(jié)構(gòu)、WTO的進程、國家經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將阻礙到本項目的