第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作課件

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/22第6章物業(yè)管1第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容二、房屋維修工程分類三、房屋維修工程考核指標(biāo)四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容第6章物2一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容（一）房屋維修計(jì)劃管理（二）房屋維修技術(shù)管理（三）房屋維修質(zhì)量管理（四）房屋維修施工管理

（五）房屋維修資金管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容（一）房屋維修計(jì)劃管理第6章物業(yè)3二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質(zhì)劃分1.小修2.中修3.大修4.翻修5.綜合維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質(zhì)劃分第6章物業(yè)管4（二）按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性維修2.賠償性維修3.返工性維修4.救災(zāi)性維修5.改善性維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作5三、房屋維修工程考核指標(biāo)（一）房屋的完好率房屋完好率是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與房屋數(shù)量的（建筑面積之比）房屋完好率應(yīng)為50%--60%（新房屋除外）。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（一）房屋的完好率第6章物業(yè)管理6三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（二）房屋維修的工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修的大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均數(shù)之比一般房屋維修工程量應(yīng)為100～150平方米/人.年。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（二）房屋維修的工程量第6章物7三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（三）房屋維修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（優(yōu)良）標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。一般大、中修工程質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到100%，其中優(yōu)良品率應(yīng)為30%--50%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（三）房屋維修工程質(zhì)量合格（優(yōu)8三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是指月（季）度全部實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實(shí)際檢修報(bào)修戶次數(shù)之比。一般小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率應(yīng)達(dá)到99%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率第6章物業(yè)9三、房屋維修工程考核指標(biāo)（end）（五）房屋維修考核其他指標(biāo)房屋維修考核其他指標(biāo)主要有：年房屋完好增長(zhǎng)率、維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率、維修工程的成本降低率、年職工負(fù)傷事故率以及機(jī)械設(shè)備完好率等等。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（end）（五）房屋維修考核其他指標(biāo)10四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容房屋日常養(yǎng)護(hù)即房屋建筑的保養(yǎng)維護(hù)。房屋日常養(yǎng)護(hù)工作包含的內(nèi)容主要有：房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，它是物業(yè)管理公司對(duì)房屋業(yè)主與使用人最直接、最經(jīng)常的服務(wù)工作。房屋日常養(yǎng)護(hù)一般包括小修養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容第611（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1．定額指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。2．經(jīng)費(fèi)指標(biāo)3．服務(wù)指標(biāo)（1）走訪查房率。（2）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。（3）養(yǎng)護(hù)及時(shí)率第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1．定額指標(biāo)第6章物業(yè)管理企業(yè)的12（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)（end）4．安全指標(biāo)（1）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。（2）注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具。（3）按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)（end）4．安全指標(biāo)第6章物業(yè)13第二節(jié)房屋附屬設(shè)備管理一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成二、給排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)的管理四、供暖系統(tǒng)的管理五、電梯設(shè)備的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第二節(jié)房屋附屬設(shè)備管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作14一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng)（二）燃?xì)庀到y(tǒng)（三）室內(nèi)供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（四）房屋建筑電氣工程設(shè)備第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作15二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理1．給水系統(tǒng)的管理范圍物業(yè)管理公司對(duì)給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政府部門(mén)都有明確的規(guī)定。對(duì)于一般居住小區(qū)，如果物業(yè)管理公司管理的對(duì)象是高層樓房，以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)表為界；如果是多層樓房，則以樓外自來(lái)水表井為界。界線以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。供水管線及管線上設(shè)置的地下消防井、消防栓等消防設(shè)施，由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維修管理，公共消防部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓等，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公共消防部門(mén)的檢查。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日162．給水系統(tǒng)管理主要內(nèi)容（1）防止二次供水污染對(duì)水池水箱定期消毒保持其清潔衛(wèi)生。（2）對(duì)供水管道、閥門(mén)、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查。（3）發(fā)生漏水停水故障應(yīng)及時(shí)搶修。（4）檢查水泵、電機(jī)有無(wú)異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時(shí)處理。

（5）暴露于空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)行檢查和刷防腐涂料，以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。（6）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報(bào)告送交當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)備案。（7）對(duì)于臨時(shí)停用設(shè)備和備用設(shè)備，要按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行一次使用試驗(yàn)，使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2．給水系統(tǒng)管理主要內(nèi)容第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作17二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求（1）加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理。（2）狠抓節(jié)約用水.（3）搞好供水設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)，制定管理辦法。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的18二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施（1）搞好房屋給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理（2）建立正常的工用水管理制度（3）大力節(jié)約用水（4）做好供水量的計(jì)量和計(jì)算工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日19二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護(hù)（1）給水管道的檢查。（2）給水管道的保溫防凍工作。6．給水管道的維修（1）管道漏水（2）管道凍裂第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護(hù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日20二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理1．排水系統(tǒng)的管理的管范圍室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，小區(qū)市政排水設(shè)施管理。分界如下：以3.5米路寬為界，凡道路寬在3.5m(含3.5m)以上的，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m以下的由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施的檢查、井蓋的維護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日21二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求①建立巡視工作制度。②配合其他部門(mén)做好排水工作。③建立健全的排水設(shè)施檔案。④做好宣傳教育工作。⑤加強(qiáng)排水設(shè)備設(shè)施的維護(hù)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的22二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容①定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、清通。②教育住戶不要把雜物投入下水道。③定期檢查排水管道及閥門(mén)是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。④定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。⑤檢查樓板、墻壁、地面等處有無(wú)滴水、洇水、積水等異常情況。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容第6章物業(yè)管理企業(yè)的23三、供電系統(tǒng)的管理（一）設(shè)備檔案的建立與完善（二）供電設(shè)備的正常維護(hù)與保養(yǎng)（三）安全用電、合理用電的宣傳

（四）承包責(zé)任到人（五）加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)（六）建立有關(guān)制度第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、供電系統(tǒng)的管理（一）設(shè)備檔案的建立與完善第6章物業(yè)管理企24四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊(duì)伍建設(shè)（二）供暖鍋爐房的管理

1．供暖鍋路的接管管理2．供暖鍋爐的運(yùn)行管理3．供暖鍋爐的操作管理4．鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊(duì)伍建設(shè)第6章物業(yè)管理企業(yè)25四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理1．供暖管網(wǎng)的接管2．熱網(wǎng)設(shè)備維修（四）采暖用戶的管理1．訂立供暖條款，確定供暖雙方的權(quán)利與義務(wù)。2．編制用戶手冊(cè)。

3．供暖費(fèi)用的收取。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作26五、電梯設(shè)備的管理（一）基礎(chǔ)管理（二）設(shè)備管理1．設(shè)備的接管驗(yàn)收2．維修管理（1）電梯維修等級(jí)、周期與要求（2）維修工程的審批

（3）注意事項(xiàng)

3．基礎(chǔ)資料管理（1）設(shè)備檔案。（2）維修資料

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設(shè)備的管理（一）基礎(chǔ)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作27五、電梯設(shè)備的管理（三）安全管理1．對(duì)電梯司機(jī)、維修人員的安全要求2．設(shè)備安全管理措施3．對(duì)住戶的安全教育第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設(shè)備的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作28第三節(jié)綜合環(huán)境管理一、保安與消防管理二、車輛交通管理三、物業(yè)保潔管理四、物業(yè)綠化管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第三節(jié)綜合環(huán)境管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作29一、保安與消防管理（一）保安管理1．建立健全物業(yè)治安管理組織機(jī)構(gòu)2．制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度3．加強(qiáng)保安員的培訓(xùn)4．建立正常的巡視制度5．完善區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施6．聯(lián)系區(qū)域內(nèi)群眾，搞好群防群治7．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系8．為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（一）保安管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作30一、保安與消防管理（二）消防管理1．消防管理的方針2．消防管理的主要內(nèi)容（1）建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍（2）制定完善的消防管理規(guī)章制度。（3）搞好消防設(shè)備的管理3．高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防管理的主要措施（2）緊急情況下的疏散管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（二）消防管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常31二、車輛交通管理

（一）車輛管理

1．搞好停車場(chǎng)（庫(kù)）的建設(shè)（1）光度要求。（2）設(shè)施要求。（3）區(qū)位布置要求。2．建立健全車輛管理規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動(dòng)車管理制度、摩托車管理制度；門(mén)衛(wèi)管理制度、車輛保管規(guī)定第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理

（一）車輛管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工32二、車輛交通管理（二）交通管理①建立機(jī)動(dòng)車通行證制度，禁止過(guò)境車輛通行。②根據(jù)區(qū)內(nèi)道路的情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)彎。③禁止亂停亂放車輛，尤其是在道路兩旁停放。④限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理（二）交通管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作33三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則

1．掃防結(jié)合，以防為主2．執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則第6章物業(yè)管理企34三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內(nèi)容和措施1．物業(yè)清潔管理工作的具體內(nèi)容（1）物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生。（2）做好清潔衛(wèi)生的宣傳督促工作。（3）在做好本職工作的同時(shí)，積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務(wù)。這種服務(wù)可以使有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)相結(jié)合。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內(nèi)容和措施第6章物業(yè)管理35三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施（1）制定管理制度（2）搞好區(qū)域衛(wèi)生（3）抓好清潔衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)與管理（4）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主或使用人的教育。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常36四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施1．設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)2．加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)3．制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化綠化管理的職能4．加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識(shí)（二）豎向綠化管理1．屋頂綠化2．墻面綠化3．陽(yáng)臺(tái)綠化第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施第6章物業(yè)管理企37第四節(jié)資金籌集與管理一、物業(yè)管理資金籌措渠道二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第四節(jié)資金籌集與管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作38一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金1.啟動(dòng)資金（注冊(cè)資金、前期介入服務(wù)費(fèi)）2.前期介入服務(wù)費(fèi)3.質(zhì)量保證金4．物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)（二）維修基金2%-4%第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金第6章物業(yè)39一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入1．日常綜合管理費(fèi)2．特約服務(wù)費(fèi)收入3．各種營(yíng)業(yè)收入第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入第6章物業(yè)管40一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金1．銀行貸款2．發(fā)行債券3．發(fā)行股票第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金第6章物業(yè)管理企業(yè)的日41一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式如物業(yè)管理公司的利潤(rùn)留存，可用來(lái)擴(kuò)充資本。吸引外資，通過(guò)中外合作、中外合資的方式經(jīng)營(yíng)，既可解決資金不足問(wèn)題，又可學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日42二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（一）人工費(fèi)的估算1、基本工資（Ｆ1）（元/月）2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（Ｆ2）（元/月）（醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、待業(yè)）3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（Ｆ3）（元/月）（福利基金、工會(huì)基金、教育經(jīng)費(fèi)）4、加班費(fèi)（Ｆ4）（元/月）5、服裝費(fèi)（Ｆ5）（元/月）6、工服洗滌費(fèi)（Ｆ6）（元/月）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（一）人工費(fèi)的估算第6章物業(yè)管理企43二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（二）辦公費(fèi)估算1、交通費(fèi)（Ｆ1）（元/年）2、通訊費(fèi)（Ｆ2）（元/年）3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)（Ｆ3）（元/年）4、書(shū)報(bào)費(fèi)（Ｆ4）（元/年）5、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（Ｆ5）（元/年）6、法律費(fèi)用（Ｆ6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（二）辦公費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)44二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算7、節(jié)日裝飾費(fèi)（Ｆ7）（元/年）8、辦公用房租金（含水電費(fèi)）（Ｆ8）（元/年）上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小５?章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算7、節(jié)日裝飾費(fèi)（Ｆ7）（元/年）第45二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算1、維修保養(yǎng)費(fèi)（Ｆ1）（元/年）2、室內(nèi)裝修費(fèi)（Ｆ2）（元/年）3、能源費(fèi)（電、氣、油料等）（Ｆ3）（元/年）4、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)（Ｆ4）（元/年）5、雜項(xiàng)費(fèi)用（Ｆ5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常46二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（四）保安費(fèi)估算1、保安系統(tǒng)費(fèi)（F1）（元/年）（1）保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。（2）日常保安器材費(fèi)。（3）更新儲(chǔ)備金。2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（F2）（元/年）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（四）保安費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)47二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算1、清潔工具購(gòu)置費(fèi)（F1）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi)。2、勞保用品費(fèi)（F2）（元/年）3、清潔機(jī)械材料費(fèi)（F3）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等4、化糞池清理費(fèi)（F4）（元/年）5、垃圾外運(yùn)費(fèi)（F5）（元/年）6、其它費(fèi)用（F6）（元/年）7、水池清潔費(fèi)（F7）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算第6章物業(yè)管理48二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算1、綠化工具費(fèi)（F1）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。2、勞保用品費(fèi)（F2）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)用。3、綠化用水費(fèi)（F3）（元/年）4、農(nóng)藥化肥費(fèi)（F4）（元/年）5、雜草清運(yùn)費(fèi)（F5）（元/年）6、園林景觀再造費(fèi)（F6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算第6章物業(yè)管理49二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算1、交通工具（汽車等）（F1）（元/年）2、通訊設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等）（F2）（元/年）3、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等）（F3）（元/年）4、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）（F4）（元/年）5、其他設(shè)備（F5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算第6章物業(yè)50二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫(xiě)字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)估算的公式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)51三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理（一）確定收費(fèi)項(xiàng)目，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（二）加強(qiáng)立法，搞好收費(fèi)管理1、及時(shí)遞送或公布收費(fèi)通知單2、突出契約作用，追討拖欠費(fèi)用（1）一般性追討（2）區(qū)別性追討第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理第6章物業(yè)管52第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇三、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的注意事項(xiàng)四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條53一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件1．資金2．場(chǎng)地3．經(jīng)營(yíng)原則和體制第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)54一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別（二）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的類別1．日常生活類（1）衣著方面（2）飲食方面（3）居住方面（5）日常百貨第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別（二）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的類別55一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別2．文化、教育、衛(wèi)生、體育類3．金融類4．經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)（1）房產(chǎn)出租、出賣中介。（2）房產(chǎn)評(píng)估、公證。（3）開(kāi)設(shè)保姆介紹所。（4）其他中介服務(wù)，如請(qǐng)家教等。5．廣告業(yè)務(wù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別2．文化、教育、衛(wèi)生、體56二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇

（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇原則1．日常生活類的優(yōu)先。2．消費(fèi)周期短的優(yōu)先。3．易損易耗品優(yōu)先。4．優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先。5．中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇

（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇原則57二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇（二）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇過(guò)程1．組成項(xiàng)目選擇隊(duì)伍。2．市場(chǎng)調(diào)查與分析。3．進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證。4．協(xié)調(diào)談判。5．簽約。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇（二）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇過(guò)程第58三、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的注意事項(xiàng)

（一）注意經(jīng)營(yíng)服務(wù)于樓宇、住宅小區(qū)環(huán)境的凈化、美化的關(guān)系（二）注意經(jīng)營(yíng)服務(wù)與地區(qū)政府、機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系（三）注意經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的注意事項(xiàng)

（一）注意經(jīng)營(yíng)服務(wù)于樓宇、59四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

的管理（一）破除“守?cái)偂彼枷?，開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)渠道（二）制定可行的實(shí)施方案（三）堅(jiān)持以物業(yè)管理為基礎(chǔ)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)（四）經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)

（五）注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作60第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型二、物業(yè)管理糾紛的防范三、物業(yè)管理糾紛的處理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型第6章61第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型1．按照不同的法律關(guān)系程度劃分（1）民事糾紛；（2）經(jīng)濟(jì)糾紛；（3）刑事糾紛。2．從住宅小區(qū)物業(yè)管理的角度劃分（1）業(yè)主以各種理由拖欠各種管理費(fèi)引發(fā)糾紛；（2）業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致的糾紛；（3）因物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)糾紛。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型第6章62二、物業(yè)管理糾紛的防范

（一）明確管理費(fèi)用，謹(jǐn)慎服務(wù)承諾1．明確管理范圍2．謹(jǐn)慎服務(wù)承諾第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范

（一）明確管理費(fèi)用，謹(jǐn)慎服務(wù)承諾第663二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通1．直接的聯(lián)系和溝通方式（1）走訪。（2）召開(kāi)業(yè)主或住戶座談會(huì)。（3）開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化生活，活躍居民的文化生活。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通第64二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通2．間接的聯(lián)系和溝通（1）設(shè)立投訴電話或投訴信箱。（2）采取問(wèn)卷調(diào)查、回訪等主動(dòng)的信息溝通方式，了解住戶需要，解決用戶困難。（3）其他方式，如通過(guò)公告欄、簡(jiǎn)訊等方式，宣傳物業(yè)管理公司的規(guī)定和要求，使用戶理解和支持管理公司的工作。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通第65二、物業(yè)管理糾紛的防范（三）強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)、管理與監(jiān)督，杜絕管理漏洞1．應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)2．建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度，并3．努力尋找新的服務(wù)方式和方法第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（三）強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)、管理與監(jiān)督，杜絕管66二、物業(yè)管理糾紛的防范（四）妥善處理物業(yè)管理的投訴物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理投訴，對(duì)物業(yè)管理投訴要明確部門(mén)、確定專人、公布電話，作到24小時(shí)有人值班，在提高解決及時(shí)率上下功夫，把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。在投訴處理機(jī)制方面，應(yīng)規(guī)定“誰(shuí)受理，誰(shuí)跟進(jìn)，誰(shuí)回復(fù)”，并且還要有一定的時(shí)間限制。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（四）妥善處理物業(yè)管理的投訴第6章物業(yè)67三、物業(yè)管理糾紛的處理（一）物業(yè)管理糾紛的處理程序1．物業(yè)管理投訴的接訴2．物業(yè)管理投訴的處理3．物業(yè)管理投訴的回復(fù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理糾紛的處理（一）物業(yè)管理糾紛的處理程序第6章物業(yè)68三、物業(yè)管理糾紛的處理（二）物業(yè)管理糾紛的處理方法

1．協(xié)商2．調(diào)解（1）民間調(diào)解.（2）行政調(diào)解.（3）司法調(diào)解.3．仲裁4．訴訟第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理糾紛的處理（二）物業(yè)管理糾紛的處理方法第6章69演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew70第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/22第6章物業(yè)管71第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容二、房屋維修工程分類三、房屋維修工程考核指標(biāo)四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容第6章物72一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容（一）房屋維修計(jì)劃管理（二）房屋維修技術(shù)管理（三）房屋維修質(zhì)量管理（四）房屋維修施工管理

（五）房屋維修資金管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容（一）房屋維修計(jì)劃管理第6章物業(yè)73二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質(zhì)劃分1.小修2.中修3.大修4.翻修5.綜合維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質(zhì)劃分第6章物業(yè)管74（二）按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性維修2.賠償性維修3.返工性維修4.救災(zāi)性維修5.改善性維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作75三、房屋維修工程考核指標(biāo)（一）房屋的完好率房屋完好率是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與房屋數(shù)量的（建筑面積之比）房屋完好率應(yīng)為50%--60%（新房屋除外）。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（一）房屋的完好率第6章物業(yè)管理76三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（二）房屋維修的工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修的大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均數(shù)之比一般房屋維修工程量應(yīng)為100～150平方米/人.年。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（二）房屋維修的工程量第6章物77三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（三）房屋維修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（優(yōu)良）標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。一般大、中修工程質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到100%，其中優(yōu)良品率應(yīng)為30%--50%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（三）房屋維修工程質(zhì)量合格（優(yōu)78三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是指月（季）度全部實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實(shí)際檢修報(bào)修戶次數(shù)之比。一般小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率應(yīng)達(dá)到99%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率第6章物業(yè)79三、房屋維修工程考核指標(biāo)（end）（五）房屋維修考核其他指標(biāo)房屋維修考核其他指標(biāo)主要有：年房屋完好增長(zhǎng)率、維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率、維修工程的成本降低率、年職工負(fù)傷事故率以及機(jī)械設(shè)備完好率等等。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標(biāo)（end）（五）房屋維修考核其他指標(biāo)80四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容房屋日常養(yǎng)護(hù)即房屋建筑的保養(yǎng)維護(hù)。房屋日常養(yǎng)護(hù)工作包含的內(nèi)容主要有：房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，它是物業(yè)管理公司對(duì)房屋業(yè)主與使用人最直接、最經(jīng)常的服務(wù)工作。房屋日常養(yǎng)護(hù)一般包括小修養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和指標(biāo)（一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容第681（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1．定額指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。2．經(jīng)費(fèi)指標(biāo)3．服務(wù)指標(biāo)（1）走訪查房率。（2）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。（3）養(yǎng)護(hù)及時(shí)率第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1．定額指標(biāo)第6章物業(yè)管理企業(yè)的82（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)（end）4．安全指標(biāo)（1）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。（2）注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具。（3）按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)（end）4．安全指標(biāo)第6章物業(yè)83第二節(jié)房屋附屬設(shè)備管理一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成二、給排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)的管理四、供暖系統(tǒng)的管理五、電梯設(shè)備的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第二節(jié)房屋附屬設(shè)備管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作84一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng)（二）燃?xì)庀到y(tǒng)（三）室內(nèi)供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（四）房屋建筑電氣工程設(shè)備第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋附屬設(shè)備的構(gòu)成第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作85二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理1．給水系統(tǒng)的管理范圍物業(yè)管理公司對(duì)給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政府部門(mén)都有明確的規(guī)定。對(duì)于一般居住小區(qū)，如果物業(yè)管理公司管理的對(duì)象是高層樓房，以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)表為界；如果是多層樓房，則以樓外自來(lái)水表井為界。界線以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。供水管線及管線上設(shè)置的地下消防井、消防栓等消防設(shè)施，由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維修管理，公共消防部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓等，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公共消防部門(mén)的檢查。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日862．給水系統(tǒng)管理主要內(nèi)容（1）防止二次供水污染對(duì)水池水箱定期消毒保持其清潔衛(wèi)生。（2）對(duì)供水管道、閥門(mén)、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查。（3）發(fā)生漏水停水故障應(yīng)及時(shí)搶修。（4）檢查水泵、電機(jī)有無(wú)異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時(shí)處理。

（5）暴露于空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)行檢查和刷防腐涂料，以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。（6）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報(bào)告送交當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)備案。（7）對(duì)于臨時(shí)停用設(shè)備和備用設(shè)備，要按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行一次使用試驗(yàn)，使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2．給水系統(tǒng)管理主要內(nèi)容第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作87二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求（1）加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理。（2）狠抓節(jié)約用水.（3）搞好供水設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)，制定管理辦法。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的88二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施（1）搞好房屋給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理（2）建立正常的工用水管理制度（3）大力節(jié)約用水（4）做好供水量的計(jì)量和計(jì)算工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日89二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護(hù)（1）給水管道的檢查。（2）給水管道的保溫防凍工作。6．給水管道的維修（1）管道漏水（2）管道凍裂第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護(hù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日90二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理1．排水系統(tǒng)的管理的管范圍室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，小區(qū)市政排水設(shè)施管理。分界如下：以3.5米路寬為界，凡道路寬在3.5m(含3.5m)以上的，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m以下的由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施的檢查、井蓋的維護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日91二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求①建立巡視工作制度。②配合其他部門(mén)做好排水工作。③建立健全的排水設(shè)施檔案。④做好宣傳教育工作。⑤加強(qiáng)排水設(shè)備設(shè)施的維護(hù)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的92二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容①定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、清通。②教育住戶不要把雜物投入下水道。③定期檢查排水管道及閥門(mén)是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。④定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。⑤檢查樓板、墻壁、地面等處有無(wú)滴水、洇水、積水等異常情況。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容第6章物業(yè)管理企業(yè)的93三、供電系統(tǒng)的管理（一）設(shè)備檔案的建立與完善（二）供電設(shè)備的正常維護(hù)與保養(yǎng)（三）安全用電、合理用電的宣傳

（四）承包責(zé)任到人（五）加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)（六）建立有關(guān)制度第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、供電系統(tǒng)的管理（一）設(shè)備檔案的建立與完善第6章物業(yè)管理企94四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊(duì)伍建設(shè)（二）供暖鍋爐房的管理

1．供暖鍋路的接管管理2．供暖鍋爐的運(yùn)行管理3．供暖鍋爐的操作管理4．鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊(duì)伍建設(shè)第6章物業(yè)管理企業(yè)95四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理1．供暖管網(wǎng)的接管2．熱網(wǎng)設(shè)備維修（四）采暖用戶的管理1．訂立供暖條款，確定供暖雙方的權(quán)利與義務(wù)。2．編制用戶手冊(cè)。

3．供暖費(fèi)用的收取。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作96五、電梯設(shè)備的管理（一）基礎(chǔ)管理（二）設(shè)備管理1．設(shè)備的接管驗(yàn)收2．維修管理（1）電梯維修等級(jí)、周期與要求（2）維修工程的審批

（3）注意事項(xiàng)

3．基礎(chǔ)資料管理（1）設(shè)備檔案。（2）維修資料

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設(shè)備的管理（一）基礎(chǔ)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作97五、電梯設(shè)備的管理（三）安全管理1．對(duì)電梯司機(jī)、維修人員的安全要求2．設(shè)備安全管理措施3．對(duì)住戶的安全教育第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設(shè)備的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作98第三節(jié)綜合環(huán)境管理一、保安與消防管理二、車輛交通管理三、物業(yè)保潔管理四、物業(yè)綠化管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第三節(jié)綜合環(huán)境管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作99一、保安與消防管理（一）保安管理1．建立健全物業(yè)治安管理組織機(jī)構(gòu)2．制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度3．加強(qiáng)保安員的培訓(xùn)4．建立正常的巡視制度5．完善區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施6．聯(lián)系區(qū)域內(nèi)群眾，搞好群防群治7．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系8．為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn)第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（一）保安管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作100一、保安與消防管理（二）消防管理1．消防管理的方針2．消防管理的主要內(nèi)容（1）建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍（2）制定完善的消防管理規(guī)章制度。（3）搞好消防設(shè)備的管理3．高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防管理的主要措施（2）緊急情況下的疏散管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（二）消防管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常101二、車輛交通管理

（一）車輛管理

1．搞好停車場(chǎng)（庫(kù)）的建設(shè)（1）光度要求。（2）設(shè)施要求。（3）區(qū)位布置要求。2．建立健全車輛管理規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動(dòng)車管理制度、摩托車管理制度；門(mén)衛(wèi)管理制度、車輛保管規(guī)定第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理

（一）車輛管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工102二、車輛交通管理（二）交通管理①建立機(jī)動(dòng)車通行證制度，禁止過(guò)境車輛通行。②根據(jù)區(qū)內(nèi)道路的情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)彎。③禁止亂停亂放車輛，尤其是在道路兩旁停放。④限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理（二）交通管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作103三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則

1．掃防結(jié)合，以防為主2．執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則第6章物業(yè)管理企104三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內(nèi)容和措施1．物業(yè)清潔管理工作的具體內(nèi)容（1）物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生。（2）做好清潔衛(wèi)生的宣傳督促工作。（3）在做好本職工作的同時(shí)，積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務(wù)。這種服務(wù)可以使有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)相結(jié)合。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內(nèi)容和措施第6章物業(yè)管理105三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施（1）制定管理制度（2）搞好區(qū)域衛(wèi)生（3）抓好清潔衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)與管理（4）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主或使用人的教育。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常106四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施1．設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)2．加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)3．制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化綠化管理的職能4．加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識(shí)（二）豎向綠化管理1．屋頂綠化2．墻面綠化3．陽(yáng)臺(tái)綠化第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施第6章物業(yè)管理企107第四節(jié)資金籌集與管理一、物業(yè)管理資金籌措渠道二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第四節(jié)資金籌集與管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作108一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金1.啟動(dòng)資金（注冊(cè)資金、前期介入服務(wù)費(fèi)）2.前期介入服務(wù)費(fèi)3.質(zhì)量保證金4．物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)（二）維修基金2%-4%第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金第6章物業(yè)109一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入1．日常綜合管理費(fèi)2．特約服務(wù)費(fèi)收入3．各種營(yíng)業(yè)收入第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入第6章物業(yè)管110一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金1．銀行貸款2．發(fā)行債券3．發(fā)行股票第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金第6章物業(yè)管理企業(yè)的日111一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式如物業(yè)管理公司的利潤(rùn)留存，可用來(lái)擴(kuò)充資本。吸引外資，通過(guò)中外合作、中外合資的方式經(jīng)營(yíng)，既可解決資金不足問(wèn)題，又可學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日112二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（一）人工費(fèi)的估算1、基本工資（Ｆ1）（元/月）2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（Ｆ2）（元/月）（醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、待業(yè)）3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（Ｆ3）（元/月）（福利基金、工會(huì)基金、教育經(jīng)費(fèi)）4、加班費(fèi)（Ｆ4）（元/月）5、服裝費(fèi)（Ｆ5）（元/月）6、工服洗滌費(fèi)（Ｆ6）（元/月）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（一）人工費(fèi)的估算第6章物業(yè)管理企113二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（二）辦公費(fèi)估算1、交通費(fèi)（Ｆ1）（元/年）2、通訊費(fèi)（Ｆ2）（元/年）3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)（Ｆ3）（元/年）4、書(shū)報(bào)費(fèi)（Ｆ4）（元/年）5、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（Ｆ5）（元/年）6、法律費(fèi)用（Ｆ6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（二）辦公費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)114二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算7、節(jié)日裝飾費(fèi)（Ｆ7）（元/年）8、辦公用房租金（含水電費(fèi)）（Ｆ8）（元/年）上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。?章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算7、節(jié)日裝飾費(fèi)（Ｆ7）（元/年）第115二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算1、維修保養(yǎng)費(fèi)（Ｆ1）（元/年）2、室內(nèi)裝修費(fèi)（Ｆ2）（元/年）3、能源費(fèi)（電、氣、油料等）（Ｆ3）（元/年）4、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)（Ｆ4）（元/年）5、雜項(xiàng)費(fèi)用（Ｆ5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常116二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（四）保安費(fèi)估算1、保安系統(tǒng)費(fèi)（F1）（元/年）（1）保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。（2）日常保安器材費(fèi)。（3）更新儲(chǔ)備金。2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（F2）（元/年）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（四）保安費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)117二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算1、清潔工具購(gòu)置費(fèi)（F1）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi)。2、勞保用品費(fèi)（F2）（元/年）3、清潔機(jī)械材料費(fèi)（F3）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等4、化糞池清理費(fèi)（F4）（元/年）5、垃圾外運(yùn)費(fèi)（F5）（元/年）6、其它費(fèi)用（F6）（元/年）7、水池清潔費(fèi)（F7）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算第6章物業(yè)管理118二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算1、綠化工具費(fèi)（F1）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。2、勞保用品費(fèi)（F2）（元/年）此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)用。3、綠化用水費(fèi)（F3）（元/年）4、農(nóng)藥化肥費(fèi)（F4）（元/年）5、雜草清運(yùn)費(fèi)（F5）（元/年）6、園林景觀再造費(fèi)（F6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算第6章物業(yè)管理119二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算1、交通工具（汽車等）（F1）（元/年）2、通訊設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等）（F2）（元/年）3、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等）（F3）（元/年）4、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）（F4）（元/年）5、其他設(shè)備（F5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算第6章物業(yè)120二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫(xiě)字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)估算的公式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費(fèi)用的估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算第6章物業(yè)管理企業(yè)121三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理（一）確定收費(fèi)項(xiàng)目，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（二）加強(qiáng)立法，搞好收費(fèi)管理1、及時(shí)遞送或公布收費(fèi)通知單2、突出契約作用，追討拖欠費(fèi)用（1）一般性追討（2）區(qū)別性追討第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理第6章物業(yè)管122第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別二、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇三、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的注意事項(xiàng)四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條123一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件1．資金2．場(chǎng)地3．經(jīng)營(yíng)原則和體制第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)124一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別（二）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的類別1．日常生活類（1）衣著方面（2）飲食方面（3）居住方面（5）日常百貨第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和類別（二）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的