惠州湯泉項(xiàng)目整體策劃報(bào)告課件

中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者惠州湯泉項(xiàng)目總體策劃報(bào)告2019年7月25日惠州湯泉項(xiàng)目總體策劃報(bào)告2019年7月25日目錄

Index第一章旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及案例分析第二章珠三角溫泉度假村概況及與項(xiàng)目類比第三章項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第四章項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)定位第五章項(xiàng)目旅游片區(qū)屬性定位旅游目標(biāo)客戶群定位旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目住宅片區(qū)屬性定位房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群定位建筑風(fēng)格及價(jià)格定位第七章項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃第八章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

目錄

Index第一章第五章第一章旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及案例分析第一章旅游地產(chǎn)發(fā)展條件旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟，投資商資金相對(duì)充足。我國法定假日115天/年（占全年三分之一）正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體發(fā)達(dá)城市人均有車量迅速上漲，北京已達(dá)到個(gè)人一輛車的水平、上海12個(gè)人一輛車、深圳、廣州約10個(gè)人一輛車。旅游地產(chǎn)旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟，投資商資金相對(duì)充足。我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景從國家政策上看，黨中央、國務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，給我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展帶來堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景類似發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，供給、需求都已具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)的條件。專家估測(cè)，旅游地產(chǎn)是未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線。據(jù)測(cè)算，一個(gè)擁有100萬會(huì)員的分時(shí)度假系統(tǒng)可拉動(dòng)國內(nèi)市場(chǎng)50—70億/年消費(fèi)額，可盤活300—500萬平方米的存量房，解決2—3萬的就業(yè)人口。

國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅、魯能等大型企業(yè)；也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過30個(gè).預(yù)示著旅游開發(fā)熱潮即將到來。旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景從國家政策上看，黨中央、國務(wù)院及各級(jí)旅游地產(chǎn)的成功案例淺析近郊+生態(tài)資源保護(hù)+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：芙蓉古城

萬科十七英里/東海岸近郊+主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：華僑城遠(yuǎn)郊+高爾夫+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：棕櫚島

觀瀾湖旅游地產(chǎn)的成功案例淺析近郊+生態(tài)資源保護(hù)+房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)論一：旅游地產(chǎn)時(shí)代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)化，投資、服務(wù)的地域突破，國內(nèi)外大公司的戰(zhàn)略布局，導(dǎo)致“城界消失”，資源市場(chǎng)配置，人的活動(dòng)以更大范圍的“區(qū)域”為考慮基礎(chǔ)。政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的同時(shí)，卻很明顯傾向?qū)β糜渭奥糜蔚禺a(chǎn)的培育與扶持。發(fā)達(dá)城市強(qiáng)勁消費(fèi)群體日益增加，與之匹配的旅游休閑消費(fèi)模式卻還沒有建立，證明了旅游+地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)空間。珠三角旅游資源薄弱，開發(fā)理念匱乏，急待真正旅游地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿的豎立。旅游地產(chǎn)現(xiàn)今概念模糊，現(xiàn)在所謂的旅游地產(chǎn)多半是以文化主導(dǎo)+休閑功能為主體的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，而以旅游景區(qū)為依托，實(shí)現(xiàn)旅游住宿接待及間接為旅游服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目很少。預(yù)示著旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。

結(jié)論一：旅游地產(chǎn)時(shí)代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)化，投資、服務(wù)的地域突破，旅游房地產(chǎn)開發(fā)不直接參考當(dāng)?shù)丶爸苓叺姆績(jī)r(jià)，直接類比同等資源的開發(fā)項(xiàng)目，包括與發(fā)達(dá)城市的旅游項(xiàng)目類比。很多項(xiàng)目在開發(fā)之前由于地段較遠(yuǎn)，以第二居所定位的旅游地產(chǎn)，經(jīng)過城市發(fā)展或者規(guī)劃成熟，已快速實(shí)現(xiàn)了第一居所的功能。之前沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的項(xiàng)目，2019年都相續(xù)投資擴(kuò)建、改建、重建等，反映市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)良性遁環(huán)及市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況。從案例分析來看，從前用十年以上培育環(huán)境，十年以上培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期急劇縮短，從芙蓉古城、海泉灣，北京華僑城、深圳東部華僑城等項(xiàng)目都已反映出來了。結(jié)論二：旅游房地產(chǎn)開發(fā)不直接參考當(dāng)?shù)丶爸苓叺姆績(jī)r(jià)，直接類比同等資源的第二章珠三角溫泉度假村概況及項(xiàng)目類比第二章溫泉名稱區(qū)位規(guī)模主要項(xiàng)目主要特色珠海御溫泉珠海斗門黃楊山西麓占地44畝溫泉分為靈芝湯、鮮人參湯、當(dāng)歸湯、薄荷湯、艾葉、三丫苦湯、蘆薈湯等池子，還有酒溫泉、咖啡溫泉、瀑布溫泉、音波噴射溫泉等，客人還可享用各種特色溫泉池、桑拿、蒸汽浴、健身房、香薰屋及飲品。唐代宮廷御式服務(wù)、御泉道從化碧水灣溫泉從化流溪河畔總建4萬，溫泉38畝有33個(gè)大小不一的溫泉游泳池、戲水池和藥浴池，國醫(yī)館、沐足廊、按摩廊設(shè)施齊全，全部貫穿祖國醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生理論和方法，溫泉區(qū)食街還給您提供各類保健食譜。優(yōu)美景觀泡池中山仙沐園溫泉中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)占地面積66畝設(shè)計(jì)風(fēng)格接近自然，有多種服務(wù)設(shè)施，溫泉品種繁多，有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“蘆薈池”等，具有治療、健美的作用。中國第一個(gè)“香熏溫泉礦沙島”，共有各種特色溫泉38種恩平錦江溫泉江門市恩平市大田鎮(zhèn)占地720畝有溫泉沖浪區(qū)、溫泉飄流區(qū)，將濱海旅游、山水旅游的獨(dú)特項(xiàng)目與溫泉旅游“巧妙結(jié)合”，令人在溫泉沖浪大浴池中感受綠浪翻滾、濤聲陣陣的刺激，在溫泉飄流中感受那泉水淙淙、碧波蕩漾、逍遙自在的感覺。中國動(dòng)感第一泉龍門溫泉惠州龍門縣占地58萬平米48個(gè)溫泉池，水國迷城、溫泉泡雞蛋、沖浪、海盜船、打水仗、噴泉、度假別墅、會(huì)議中心、理療中心、購物商場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、KTV包房、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘足球場(chǎng)等客家風(fēng)情，形象口號(hào)為“亞洲第一泉”新會(huì)古兜溫泉江門市新會(huì)區(qū)崖南占地150多畝古兜溫泉谷有兩種不同類型的溫泉：一種是淡溫泉，也稱氡泉；另一種是氯化鈉泉，又名海洋溫泉。是目前廣東省唯一的“雙料溫泉”。唐代宮廷特色珠三角溫泉度假村一覽表溫泉名稱區(qū)位規(guī)模主要項(xiàng)目主要特色珠海御溫泉珠海斗門黃楊山西廣東最大的溫泉?jiǎng)e墅度假村，數(shù)百個(gè)風(fēng)鈴懸掛園內(nèi)，是全國唯一以百鈴為特色的場(chǎng)所有日式戶外百花池、中藥池、瀑布池、鴛鴦池等103個(gè)富含氡、偏硅酸的養(yǎng)生溫泉池占地50萬平米韶關(guān)曲江縣馬壩鎮(zhèn)曹溪韶關(guān)曹溪溫泉中國第一個(gè)“香熏溫泉礦沙島”，共有各種特色溫泉38種設(shè)計(jì)風(fēng)格接近自然，有多種服務(wù)設(shè)施，溫泉品種繁多，有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“蘆薈池”等，具有治療、健美的作用。占地面積66畝中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中山仙沐園溫泉優(yōu)美景觀泡池有33個(gè)大小不一的溫泉游泳池、戲水池和藥浴池，國醫(yī)館、沐足廊、按摩廊設(shè)施齊全，全部貫穿祖國醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生理論和方法，溫泉區(qū)食街還給您提供各類保健食譜?？偨?萬，溫泉38畝從化流溪河畔從化碧水灣溫泉主要特色主要項(xiàng)目規(guī)模區(qū)位溫泉名稱廣東最大的溫泉?jiǎng)e墅度假村，數(shù)百個(gè)風(fēng)鈴懸掛園內(nèi)，是全國唯一以百珠三角著名溫泉度假村資源類比表廣東省目前已開發(fā)利用的溫泉達(dá)130多處，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有七處溫泉投資都是過億，另外，有6處投資額超過億元的溫泉旅游項(xiàng)目正在建設(shè)和籌辦當(dāng)中，而處于規(guī)劃招商中的大型溫泉項(xiàng)目也不下10個(gè)。日前廣東省旅游局在論壇上指出：以休閑、度假、健康為主題的溫泉旅游，已占據(jù)了廣東休閑旅游市場(chǎng)的半壁江山。珠三角著名溫泉度假村資源類比表廣東省目前已開發(fā)利用的溫泉達(dá)1結(jié)論：通過對(duì)比分析，珠三角近幾年面臨著溫泉度假村的開發(fā)大潮，競(jìng)爭(zhēng)激烈，是區(qū)位、資源、開發(fā)商實(shí)力、規(guī)劃、定位、理念的血戰(zhàn)，湯泉溫泉度假項(xiàng)目將面臨著一定的威脅。在珠三角大型溫泉度假村自然資源對(duì)比中發(fā)現(xiàn)，湯泉項(xiàng)目沒有特別突出的優(yōu)勢(shì)，自然資源不能成為核心竟?fàn)幜?，同期陷入溫泉的紅海惡戰(zhàn)。湯泉溫泉出水量小，失去與大型溫泉度假村拼殺溫泉規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目是以山體水景為主，在總占地面積的對(duì)比分析中發(fā)現(xiàn)，規(guī)模上也沒有最大的優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：通過對(duì)比分析，珠三角近幾年面臨著溫泉度假村的開發(fā)大潮，第三章項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第三章項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力一區(qū)位與高速公路的關(guān)系與惠州中心區(qū)的關(guān)系與珠三角發(fā)達(dá)城市的關(guān)系項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力一區(qū)位與高速公路的關(guān)系與惠州中心區(qū)的關(guān)系與珠項(xiàng)目與珠三角發(fā)達(dá)城市之間的關(guān)系依托廣惠高速至東莞：30-40分鐘至廣州：60-70分鐘至深圳：60-70分鐘惠城區(qū)北部廣、深、莞三角項(xiàng)點(diǎn)，同時(shí)輻射三個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域通達(dá)性好項(xiàng)目與珠三角發(fā)達(dá)城市之間的關(guān)系依托廣惠高速惠城區(qū)北部通達(dá)性好惠州市行政中心本案項(xiàng)目與惠州江北區(qū)之間的關(guān)系項(xiàng)目—江北行政中心10-15分鐘通達(dá)車程惠州市行政中心本案項(xiàng)目與惠州江北區(qū)之間的關(guān)系項(xiàng)目—江北行政中惠州市政府規(guī)劃“百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”旅游精品體系，要把惠州建設(shè)成為珠三角重要的旅游休閑度假基地。到2019年，建成4A景區(qū)6個(gè)、3A景區(qū)3個(gè)，建成五星級(jí)酒店達(dá)10家、四星級(jí)酒店20家；全市旅游接待總量突破2000萬人次，其中過夜游客力爭(zhēng)達(dá)1000萬人次，旅游總收入突破100億元人民幣。項(xiàng)目與惠州政府打造的“百里生態(tài)長(zhǎng)廊”之間的關(guān)系惠州市政府規(guī)劃“百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”旅游精品體系，要把惠州建設(shè)片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目未來前景良好，產(chǎn)業(yè)、交通條件優(yōu)越片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目未來前景良好，產(chǎn)業(yè)、交通條件優(yōu)越項(xiàng)目在珠三角城鎮(zhèn)規(guī)劃中區(qū)位條件理想，未來發(fā)展前景突出項(xiàng)目在珠三角城鎮(zhèn)規(guī)劃中區(qū)位條件理想，未來發(fā)展前景突出項(xiàng)目與廣惠高速公路聯(lián)系緊密，距出入口僅500米，為項(xiàng)目的暢達(dá)交通提供了最大的條件。項(xiàng)目與深圳、東莞、廣州三個(gè)發(fā)達(dá)城市交通緊密，距離非常適宜，不遠(yuǎn)不近，車程都在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，心里距離很近，能滿足自駕的樂趣。三個(gè)城市強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力，成為項(xiàng)目的快速發(fā)展的第一依托。與江北中心區(qū)15分鐘以內(nèi)車程，為項(xiàng)目發(fā)展成為惠州財(cái)富階層第一居所提供最佳的條件，項(xiàng)目可快速實(shí)際第一居住區(qū)的目的。與所有已開發(fā)和在建度假項(xiàng)目比較，區(qū)位優(yōu)勢(shì)最為明顯，實(shí)乃珠三角難求的度假寶地。同時(shí)也為項(xiàng)目的高端定位提供最佳地利條件。結(jié)論：項(xiàng)目與廣惠高速公路聯(lián)系緊密，距出入口僅500米，為項(xiàng)目的暢達(dá)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力二中信品牌全中國的知名度可靠的企業(yè)聲譽(yù)通暢政府的關(guān)系項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力二中信品牌全中國的知名度可靠的企業(yè)聲譽(yù)通暢政蘇軾千年湯泉文化稀缺的瀑布、山水、溪澗資源民間宗教信仰的歷史靈地資源文化項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力三蘇軾千年湯泉文化稀缺的瀑布、山水、溪澗資源民間宗教信仰的歷史項(xiàng)目擁有人間極致的山、水、溪、瀑、澗，泉的美妙組合，又近城市，又遠(yuǎn)塵囂，是天生麗質(zhì)的頂級(jí)度假村的選址。項(xiàng)目豐富的自然資源（山的排布、水的流淌）必將成為珠三角最佳的風(fēng)水寶地，也必將成為富貴人士必爭(zhēng)的精神家園。項(xiàng)目的蘇軾文化，為項(xiàng)目的自然山水憑增凝重的歷史感，并會(huì)引發(fā)全中國文人墨客的追逐腳步。讓項(xiàng)目的開發(fā)有史可依，有魂可附。項(xiàng)目與中信相遇，讓中信更有歷史感和尊榮感，項(xiàng)目的成功開發(fā)將為中國頂級(jí)度假村開發(fā)留下一筆史記，為中信品牌建立一個(gè)標(biāo)竿。結(jié)論：項(xiàng)目擁有人間極致的山、水、溪、瀑、澗，泉的美妙組合，又近城市第四章項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展定位第四章基礎(chǔ)層次惠州市頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一住區(qū)核心層次中國著名溫泉會(huì)議旅游度假區(qū)蘇州文化論壇惠州分壇、中國蘇東坡研究基地珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)歷史溫泉名勝地、國際生態(tài)休閑居住區(qū)發(fā)展層次發(fā)展層次定位基礎(chǔ)層次惠州市頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一住區(qū)核心層次中國著基礎(chǔ)層次惠州頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一居所湯泉現(xiàn)階段已是政府重要領(lǐng)導(dǎo)人接待區(qū)，千年湯泉早已揚(yáng)名惠州，又更因?yàn)榻哟^國家領(lǐng)導(dǎo)李鵬等，倍顯神秘和尊貴。在惠州人心目中，湯泉已是非常好的度假區(qū)。惠州現(xiàn)在沒有富人聚居區(qū)，財(cái)富階層凌亂分散，等待區(qū)域重組，來實(shí)現(xiàn)財(cái)富階層的對(duì)話，本項(xiàng)目應(yīng)立足創(chuàng)造一個(gè)惠州本地財(cái)富階層第一居所?；A(chǔ)層次惠州頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一居所湯泉現(xiàn)階段已是政核心層次珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)、歷史溫泉名勝地、國際生態(tài)休閑居住區(qū)海泉灣、南昆山等投資總量較大的溫泉度假村，都是以大眾化消費(fèi)定位，不與湯泉項(xiàng)目分切同一塊蛋糕。項(xiàng)目以珠三角頂級(jí)溫泉會(huì)議溫假村為定位，吸引高端消費(fèi)人群，基本上填補(bǔ)了現(xiàn)有市場(chǎng)的空白。項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力決定了項(xiàng)目的定位性質(zhì)，項(xiàng)目必然會(huì)成為珠三角頂級(jí)溫泉度假村及珠三角富人必爭(zhēng)的風(fēng)水居住寶地。核心層次珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)、海泉灣、南昆山等投資總量較發(fā)展層次惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃中將“東坡文化”作為主干之一。2019年2月上旬，惠州市委宣傳部舉辦了首屆“西湖發(fā)展論壇”，組織有關(guān)專家學(xué)者交流了東坡研究新成果，擴(kuò)大了“東坡文化”在社會(huì)上的積極影響。籌劃蘇東坡寓惠910周年大型紀(jì)念活動(dòng)，擬舉辦“東坡文化”大型研討會(huì)，邀請(qǐng)中外專家學(xué)者交流研究成果，提出建設(shè)“東坡文化”的思路對(duì)策。

項(xiàng)目以東坡文化為撬動(dòng)中國大市場(chǎng)的杠桿，配合政府的東坡人文規(guī)劃，順勢(shì)成立“中國蘇東坡文化研究基地”。結(jié)合中信中國蘇州文化論壇項(xiàng)目，成立“中國蘇州文化論壇惠州分壇”，定期舉辦一些文化盛會(huì)讓項(xiàng)目推廣跳出珠三角，邁向中國及世界。中國著名溫泉會(huì)議旅游度假區(qū)蘇州文化論壇惠州分壇、中國蘇東坡研究基地發(fā)展層次惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃中將“東坡文化”作為主干之一。2第五章項(xiàng)目旅游片區(qū)屬性定位/形象定位旅游目標(biāo)客戶群定位旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第五章一、項(xiàng)目旅游屬性定位中信·中國湯泉會(huì)議度假中心灌名中信·中國，把項(xiàng)目的檔次拉高，為第三層次的發(fā)展提供載體。湯泉二字，既保涵蓋了東坡文化，又鞏固了在本地及珠三角的知名度，湯泉又易于全國傳播。既是歷史的湯泉，又是中國現(xiàn)代的湯泉。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)及承載內(nèi)容。一、項(xiàng)目旅游屬性定位中信·中國湯泉會(huì)議度假中心灌二、項(xiàng)目旅游區(qū)形象定位千年靈地中的私家享受整個(gè)景區(qū)營(yíng)造的是一種頂級(jí)的尊貴感覺，以私家享受來區(qū)別于其它度假村的大眾消費(fèi)。二、項(xiàng)目旅游區(qū)形象定位千年靈地中的私家享受整個(gè)景區(qū)湯泉旅游度假區(qū)的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位是珠三角（深圳、廣州、東莞、惠州本地等）及港澳地區(qū)以公務(wù)享受型的高端消費(fèi)為主，該群體是為了參加單位活動(dòng)或接待政務(wù)的商務(wù)客人，具有較強(qiáng)的脫離單調(diào)日常生活的欲望，注重享受高檔設(shè)施服務(wù)，彰顯高貴的身份和地位。從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征來看，該群體男性比女性多，年齡段較大，屬于高學(xué)歷、高職位、高收入的社會(huì)中高階層。★主力區(qū)域定位★輔助區(qū)域定位省內(nèi)珠三角地區(qū)以外區(qū)域、華南地區(qū)乃至華東、華北更大區(qū)域的公務(wù)享受型商務(wù)客、慕名前來的旅游客為輔助目標(biāo)區(qū)域。該群體以參加會(huì)議或旅游團(tuán)的形式前往湯泉度假區(qū)，注重高檔設(shè)施服務(wù)，延展消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，渴望享受到南中國最真最純的溫泉服務(wù)。三、旅游目標(biāo)客戶群定位湯泉旅游度假區(qū)的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位是珠三角（深圳、廣州、東莞、目標(biāo)客戶群定位－－旅游景區(qū)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群：主要包括員工獎(jiǎng)勵(lì)旅游、會(huì)議度假、職工培訓(xùn)、論壇舉辦等。家庭度假客戶群：以核心家庭結(jié)構(gòu)為主的度假消費(fèi)群。旅游客戶群：跟隨旅游團(tuán)短期旅游的消費(fèi)群。目標(biāo)客戶群定位－－旅游景區(qū)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群家庭度假客戶群

旅游客戶群客戶群特征分析單位規(guī)模越大對(duì)住宿設(shè)施要求越高；公款消費(fèi)性質(zhì)，在度假區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平較高；尋求利益：緩解員工壓力、提高員工福利、增強(qiáng)公司凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神；項(xiàng)目偏好：能營(yíng)造團(tuán)隊(duì)氛圍、體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)合作精神的活動(dòng)，如：球類運(yùn)動(dòng)、野外拓展；停留時(shí)間3~5天，重復(fù)消費(fèi)次數(shù)多；度假物業(yè)投資意向較弱。企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群家庭度假客戶群旅游客戶群客戶群特征分析單位規(guī)模越大對(duì)住客戶群特征分析多以自駕游形式出行；旅游消費(fèi)能力強(qiáng)，停留時(shí)間2~7天，重復(fù)消費(fèi)頻率較高；投資度假房地產(chǎn)感興趣者比例高；可接受房地產(chǎn)價(jià)位高，絕大部分愿意擁有房產(chǎn)的所有權(quán)；一年用于度假的天數(shù)超過一個(gè)月；尋求利益：和家人朋友在一起、重視親情；溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、靜態(tài)養(yǎng)生、中式傳統(tǒng)；相對(duì)中低收入階層，較反感動(dòng)感時(shí)尚。項(xiàng)目偏好：按摩池按摩沐足游泳場(chǎng)中藥池散步健身房等。旅游客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群家庭度假客戶群

客戶群特征分析多以自駕游形式出行；旅游客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)客戶群特征分析多跟團(tuán)旅游，行程安排滿，停留時(shí)間短，消費(fèi)能力弱；極少部分有投資度假物業(yè)需求；尋求利益：增進(jìn)親朋情感、放松身心，體驗(yàn)溫泉；溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、表態(tài)養(yǎng)生、較偏好異國風(fēng)情，喜歡動(dòng)態(tài)娛樂項(xiàng)目；項(xiàng)目偏好：沖浪、漂流、按摩池、游泳池等。家庭度假客戶群

企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群旅游客戶群客戶群特征分析多跟團(tuán)旅游，行程安排滿，停留時(shí)間短，消費(fèi)家庭四、旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議四、旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目住宅片區(qū)屬性定位/形象定位房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群定位房地產(chǎn)建筑風(fēng)格建議第六章一、房地產(chǎn)物業(yè)定位湯泉景區(qū)珠三角頂級(jí)別墅小鎮(zhèn)涵蓋項(xiàng)目的區(qū)位、自然資源、歷史、文脈等內(nèi)容鎖定目標(biāo)客戶群與目標(biāo)客戶群匹配的物業(yè)類型及項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)一、房地產(chǎn)物業(yè)定位湯泉景區(qū)珠三角頂級(jí)二、項(xiàng)目住宅區(qū)形象定位千年湯泉文脈之上的財(cái)富領(lǐng)地二、項(xiàng)目住宅區(qū)形象定位千年湯泉文脈之上的財(cái)富領(lǐng)地三、目標(biāo)市場(chǎng)定位★主力區(qū)域定位湯泉項(xiàng)目購房的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位在惠州本土市場(chǎng)的財(cái)富階層，以及珠三角區(qū)域（主要以深圳、東莞、廣州三地為主）的高端置業(yè)人群。該群體對(duì)物業(yè)素質(zhì)要求很高，絕大部分為二次以上置業(yè)為主，注重項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)所購置物業(yè)安全性、私密性要求高。★輔助區(qū)域定位購房的輔助目標(biāo)市場(chǎng)定位在珠三角以外城市、港澳臺(tái)以及日韓、東南亞等地區(qū)的高端置業(yè)群，該部分人群或者在惠州工作，如僑興集團(tuán)或中海殼牌的外籍高管；或者在惠州有一定的人脈關(guān)系，如有生意在惠州的港臺(tái)人士。置業(yè)需求以第二居所為主，用以度假休閑或招待生意朋友。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位★主力區(qū)域定位湯泉項(xiàng)目購房的主力目標(biāo)市場(chǎng)定目標(biāo)客戶群定位－－地產(chǎn)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群惠州財(cái)富階層：包括惠州本地的私企業(yè)主、私營(yíng)老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo)等。珠三角高端客戶群：主要包括高端商務(wù)人士及企業(yè)主。港臺(tái)及境外客戶群：包括香港、臺(tái)灣地區(qū)以及韓國、日本等境外客戶。目標(biāo)客戶群定位－－地產(chǎn)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群惠州珠三角高端客戶群港臺(tái)及境外客戶群客戶群特征分析在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多數(shù)人二次以上置業(yè)，有一輛以上的不錯(cuò)的私家車；心態(tài)開放，視野開闊見多視廣多次往返大中城市，部分有國外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗(yàn)；喜歡新事物，十分注重品牌奢侈品消費(fèi)；置業(yè)目的主要是改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感；主力戶型需求是5房（180平米以上）?；葜葚?cái)富階層珠三角高端客戶群港臺(tái)及境外客戶群客戶群特征分析在惠州生活多客戶群特征分析對(duì)物業(yè)服務(wù)的方式、全面性、質(zhì)量要求較高；物業(yè)閑置時(shí)有租賃考慮；對(duì)項(xiàng)目檔次要求高；經(jīng)常在住所接待生意伙伴；追求更多商業(yè)機(jī)會(huì)；置業(yè)目的物業(yè)多用作度假休閑；面積需求多以小戶型度假公寓為主，部分選擇別墅。港臺(tái)及境外客戶群惠州財(cái)富階層珠三角高端客戶群客戶群特征分析對(duì)物業(yè)服務(wù)的方式、全面性、質(zhì)量要求較高；港臺(tái)客戶群特征分析與惠州有一定的地緣關(guān)系，或有親人在惠州，或工作、生意在惠州；在惠州有一定人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚；每年都有一定時(shí)間在惠州居住或度假；視野十分開闊，心態(tài)開放，善于把控商機(jī)，十分有主見；喜歡新事物，對(duì)品牌尤為注重；置業(yè)目的多樣化：投資或長(zhǎng)住或短暫居?。粚?duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)敏感；主力戶型需求多樣化：度假公寓、2房~5房。珠三角高端客戶群惠州財(cái)富階層港臺(tái)及境外客戶群客戶群特征分析與惠州有一定的地緣關(guān)系，或有親人在惠州，珠三四、項(xiàng)目整體規(guī)劃及風(fēng)格建議主題風(fēng)格定位新東方古典主義園林及建筑風(fēng)格能貫穿項(xiàng)目的人文歷史能確保項(xiàng)目的建筑風(fēng)格統(tǒng)一能保障產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值能與珠三角同質(zhì)產(chǎn)品差異化定位住宅區(qū)風(fēng)格示意及價(jià)格定位建議四、項(xiàng)目整體規(guī)劃及風(fēng)格建議主題風(fēng)格定位能貫穿項(xiàng)目的人文歷史住第七章項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃第七章項(xiàng)目生命周期分階段競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略導(dǎo)入期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成熟期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略完成景區(qū)主體建設(shè)，形成溫泉區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力，初步塑造湯泉項(xiàng)目旅游產(chǎn)品在珠三角的知名度和美譽(yù)度。依托湯泉無可比擬的自然資源，以產(chǎn)權(quán)式酒店啟動(dòng)市場(chǎng)，2019年底開始產(chǎn)生銷售利潤(rùn)。溫泉高端形象基本建立，旅游區(qū)持續(xù)開發(fā)和完善，申報(bào)成為國家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，依托于旅游風(fēng)景區(qū)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，全方位啟動(dòng)住宅產(chǎn)品。湯泉旅游度假區(qū)整體開發(fā)基本完成，奠定珠三角國際生態(tài)休閑居住區(qū)形象，提升湯泉區(qū)域價(jià)值，建立中信湯泉品牌，鍛煉實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)，借勢(shì)開發(fā)湯泉對(duì)面一平方公里土地，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域性整體開發(fā)目標(biāo)。項(xiàng)目生命周期分階段競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略導(dǎo)入期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成熟期項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：（以容積率為0.53計(jì)算）物業(yè)類型成本單價(jià)（元/平方米）開發(fā)面積（平方米）總成本（萬元）土地取得前期合計(jì)導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期前期準(zhǔn)備一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)四期開發(fā)2019年1月2019年7月2009年4月2019年4月2019年項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)開發(fā)面積總成本土地取得項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)（元/平方米）開發(fā)面積（平方米）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元）貴賓樓酒店一期溫泉休閑區(qū)會(huì)議中心景點(diǎn)一期生活服務(wù)區(qū)合計(jì)導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期前期準(zhǔn)備一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)四期開發(fā)2019年1月2019年7月2009年4月2019年4月2019年項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)開發(fā)面積總成本銷售均價(jià)項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)（元/平方米）開發(fā)面積（平方米）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元）酒店二期景點(diǎn)二期濱湖商業(yè)國際公寓雙拼TH合計(jì)導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期前期準(zhǔn)備一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)四期開發(fā)2019年1月2019年7月2009年4月2019年4月2019年項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)開發(fā)面積總成本銷售均價(jià)項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)（元/平方米）開發(fā)面積（平方米）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元）疊拼洋房別墅社區(qū)中心合計(jì)導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期前期準(zhǔn)備一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)四期開發(fā)2019年1月2019年7月2009年4月2019年4月2019年項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)開發(fā)面積總成本銷售均價(jià)項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)（元/平方米）開發(fā)面積（平方米）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元）疊拼洋房合計(jì)導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期前期準(zhǔn)備一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)四期開發(fā)2019年1月2019年7月2009年4月2019年4月2019年項(xiàng)目分期開發(fā)投資計(jì)劃：物業(yè)類型成本單價(jià)開發(fā)面積總成本銷售均價(jià)匯報(bào)完畢謝謝觀看匯報(bào)完畢中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者惠州湯泉項(xiàng)目總體策劃報(bào)告2019年7月25日惠州湯泉項(xiàng)目總體策劃報(bào)告2019年7月25日目錄

Index第一章旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及案例分析第二章珠三角溫泉度假村概況及與項(xiàng)目類比第三章項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第四章項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)定位第五章項(xiàng)目旅游片區(qū)屬性定位旅游目標(biāo)客戶群定位旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目住宅片區(qū)屬性定位房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群定位建筑風(fēng)格及價(jià)格定位第七章項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃第八章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

目錄

Index第一章第五章第一章旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及案例分析第一章旅游地產(chǎn)發(fā)展條件旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟，投資商資金相對(duì)充足。我國法定假日115天/年（占全年三分之一）正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體發(fā)達(dá)城市人均有車量迅速上漲，北京已達(dá)到個(gè)人一輛車的水平、上海12個(gè)人一輛車、深圳、廣州約10個(gè)人一輛車。旅游地產(chǎn)旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟，投資商資金相對(duì)充足。我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景從國家政策上看，黨中央、國務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，給我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展帶來堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景類似發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，供給、需求都已具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)的條件。專家估測(cè)，旅游地產(chǎn)是未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線。據(jù)測(cè)算，一個(gè)擁有100萬會(huì)員的分時(shí)度假系統(tǒng)可拉動(dòng)國內(nèi)市場(chǎng)50—70億/年消費(fèi)額，可盤活300—500萬平方米的存量房，解決2—3萬的就業(yè)人口。

國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅、魯能等大型企業(yè)；也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過30個(gè).預(yù)示著旅游開發(fā)熱潮即將到來。旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景從國家政策上看，黨中央、國務(wù)院及各級(jí)旅游地產(chǎn)的成功案例淺析近郊+生態(tài)資源保護(hù)+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：芙蓉古城

萬科十七英里/東海岸近郊+主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：華僑城遠(yuǎn)郊+高爾夫+房地產(chǎn)開發(fā)典型案例：棕櫚島

觀瀾湖旅游地產(chǎn)的成功案例淺析近郊+生態(tài)資源保護(hù)+房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)論一：旅游地產(chǎn)時(shí)代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)化，投資、服務(wù)的地域突破，國內(nèi)外大公司的戰(zhàn)略布局，導(dǎo)致“城界消失”，資源市場(chǎng)配置，人的活動(dòng)以更大范圍的“區(qū)域”為考慮基礎(chǔ)。政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的同時(shí)，卻很明顯傾向?qū)β糜渭奥糜蔚禺a(chǎn)的培育與扶持。發(fā)達(dá)城市強(qiáng)勁消費(fèi)群體日益增加，與之匹配的旅游休閑消費(fèi)模式卻還沒有建立，證明了旅游+地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)空間。珠三角旅游資源薄弱，開發(fā)理念匱乏，急待真正旅游地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿的豎立。旅游地產(chǎn)現(xiàn)今概念模糊，現(xiàn)在所謂的旅游地產(chǎn)多半是以文化主導(dǎo)+休閑功能為主體的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，而以旅游景區(qū)為依托，實(shí)現(xiàn)旅游住宿接待及間接為旅游服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目很少。預(yù)示著旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。

結(jié)論一：旅游地產(chǎn)時(shí)代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)化，投資、服務(wù)的地域突破，旅游房地產(chǎn)開發(fā)不直接參考當(dāng)?shù)丶爸苓叺姆績(jī)r(jià)，直接類比同等資源的開發(fā)項(xiàng)目，包括與發(fā)達(dá)城市的旅游項(xiàng)目類比。很多項(xiàng)目在開發(fā)之前由于地段較遠(yuǎn)，以第二居所定位的旅游地產(chǎn)，經(jīng)過城市發(fā)展或者規(guī)劃成熟，已快速實(shí)現(xiàn)了第一居所的功能。之前沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的項(xiàng)目，2019年都相續(xù)投資擴(kuò)建、改建、重建等，反映市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)良性遁環(huán)及市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況。從案例分析來看，從前用十年以上培育環(huán)境，十年以上培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期急劇縮短，從芙蓉古城、海泉灣，北京華僑城、深圳東部華僑城等項(xiàng)目都已反映出來了。結(jié)論二：旅游房地產(chǎn)開發(fā)不直接參考當(dāng)?shù)丶爸苓叺姆績(jī)r(jià)，直接類比同等資源的第二章珠三角溫泉度假村概況及項(xiàng)目類比第二章溫泉名稱區(qū)位規(guī)模主要項(xiàng)目主要特色珠海御溫泉珠海斗門黃楊山西麓占地44畝溫泉分為靈芝湯、鮮人參湯、當(dāng)歸湯、薄荷湯、艾葉、三丫苦湯、蘆薈湯等池子，還有酒溫泉、咖啡溫泉、瀑布溫泉、音波噴射溫泉等，客人還可享用各種特色溫泉池、桑拿、蒸汽浴、健身房、香薰屋及飲品。唐代宮廷御式服務(wù)、御泉道從化碧水灣溫泉從化流溪河畔總建4萬，溫泉38畝有33個(gè)大小不一的溫泉游泳池、戲水池和藥浴池，國醫(yī)館、沐足廊、按摩廊設(shè)施齊全，全部貫穿祖國醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生理論和方法，溫泉區(qū)食街還給您提供各類保健食譜。優(yōu)美景觀泡池中山仙沐園溫泉中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)占地面積66畝設(shè)計(jì)風(fēng)格接近自然，有多種服務(wù)設(shè)施，溫泉品種繁多，有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“蘆薈池”等，具有治療、健美的作用。中國第一個(gè)“香熏溫泉礦沙島”，共有各種特色溫泉38種恩平錦江溫泉江門市恩平市大田鎮(zhèn)占地720畝有溫泉沖浪區(qū)、溫泉飄流區(qū)，將濱海旅游、山水旅游的獨(dú)特項(xiàng)目與溫泉旅游“巧妙結(jié)合”，令人在溫泉沖浪大浴池中感受綠浪翻滾、濤聲陣陣的刺激，在溫泉飄流中感受那泉水淙淙、碧波蕩漾、逍遙自在的感覺。中國動(dòng)感第一泉龍門溫泉惠州龍門縣占地58萬平米48個(gè)溫泉池，水國迷城、溫泉泡雞蛋、沖浪、海盜船、打水仗、噴泉、度假別墅、會(huì)議中心、理療中心、購物商場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、KTV包房、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘足球場(chǎng)等客家風(fēng)情，形象口號(hào)為“亞洲第一泉”新會(huì)古兜溫泉江門市新會(huì)區(qū)崖南占地150多畝古兜溫泉谷有兩種不同類型的溫泉：一種是淡溫泉，也稱氡泉；另一種是氯化鈉泉，又名海洋溫泉。是目前廣東省唯一的“雙料溫泉”。唐代宮廷特色珠三角溫泉度假村一覽表溫泉名稱區(qū)位規(guī)模主要項(xiàng)目主要特色珠海御溫泉珠海斗門黃楊山西廣東最大的溫泉?jiǎng)e墅度假村，數(shù)百個(gè)風(fēng)鈴懸掛園內(nèi)，是全國唯一以百鈴為特色的場(chǎng)所有日式戶外百花池、中藥池、瀑布池、鴛鴦池等103個(gè)富含氡、偏硅酸的養(yǎng)生溫泉池占地50萬平米韶關(guān)曲江縣馬壩鎮(zhèn)曹溪韶關(guān)曹溪溫泉中國第一個(gè)“香熏溫泉礦沙島”，共有各種特色溫泉38種設(shè)計(jì)風(fēng)格接近自然，有多種服務(wù)設(shè)施，溫泉品種繁多，有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“蘆薈池”等，具有治療、健美的作用。占地面積66畝中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中山仙沐園溫泉優(yōu)美景觀泡池有33個(gè)大小不一的溫泉游泳池、戲水池和藥浴池，國醫(yī)館、沐足廊、按摩廊設(shè)施齊全，全部貫穿祖國醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生理論和方法，溫泉區(qū)食街還給您提供各類保健食譜?？偨?萬，溫泉38畝從化流溪河畔從化碧水灣溫泉主要特色主要項(xiàng)目規(guī)模區(qū)位溫泉名稱廣東最大的溫泉?jiǎng)e墅度假村，數(shù)百個(gè)風(fēng)鈴懸掛園內(nèi)，是全國唯一以百珠三角著名溫泉度假村資源類比表廣東省目前已開發(fā)利用的溫泉達(dá)130多處，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有七處溫泉投資都是過億，另外，有6處投資額超過億元的溫泉旅游項(xiàng)目正在建設(shè)和籌辦當(dāng)中，而處于規(guī)劃招商中的大型溫泉項(xiàng)目也不下10個(gè)。日前廣東省旅游局在論壇上指出：以休閑、度假、健康為主題的溫泉旅游，已占據(jù)了廣東休閑旅游市場(chǎng)的半壁江山。珠三角著名溫泉度假村資源類比表廣東省目前已開發(fā)利用的溫泉達(dá)1結(jié)論：通過對(duì)比分析，珠三角近幾年面臨著溫泉度假村的開發(fā)大潮，競(jìng)爭(zhēng)激烈，是區(qū)位、資源、開發(fā)商實(shí)力、規(guī)劃、定位、理念的血戰(zhàn)，湯泉溫泉度假項(xiàng)目將面臨著一定的威脅。在珠三角大型溫泉度假村自然資源對(duì)比中發(fā)現(xiàn)，湯泉項(xiàng)目沒有特別突出的優(yōu)勢(shì)，自然資源不能成為核心竟?fàn)幜Γ谙萑霚厝募t海惡戰(zhàn)。湯泉溫泉出水量小，失去與大型溫泉度假村拼殺溫泉規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目是以山體水景為主，在總占地面積的對(duì)比分析中發(fā)現(xiàn)，規(guī)模上也沒有最大的優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：通過對(duì)比分析，珠三角近幾年面臨著溫泉度假村的開發(fā)大潮，第三章項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第三章項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力一區(qū)位與高速公路的關(guān)系與惠州中心區(qū)的關(guān)系與珠三角發(fā)達(dá)城市的關(guān)系項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力一區(qū)位與高速公路的關(guān)系與惠州中心區(qū)的關(guān)系與珠項(xiàng)目與珠三角發(fā)達(dá)城市之間的關(guān)系依托廣惠高速至東莞：30-40分鐘至廣州：60-70分鐘至深圳：60-70分鐘惠城區(qū)北部廣、深、莞三角項(xiàng)點(diǎn)，同時(shí)輻射三個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域通達(dá)性好項(xiàng)目與珠三角發(fā)達(dá)城市之間的關(guān)系依托廣惠高速惠城區(qū)北部通達(dá)性好惠州市行政中心本案項(xiàng)目與惠州江北區(qū)之間的關(guān)系項(xiàng)目—江北行政中心10-15分鐘通達(dá)車程惠州市行政中心本案項(xiàng)目與惠州江北區(qū)之間的關(guān)系項(xiàng)目—江北行政中惠州市政府規(guī)劃“百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”旅游精品體系，要把惠州建設(shè)成為珠三角重要的旅游休閑度假基地。到2019年，建成4A景區(qū)6個(gè)、3A景區(qū)3個(gè)，建成五星級(jí)酒店達(dá)10家、四星級(jí)酒店20家；全市旅游接待總量突破2000萬人次，其中過夜游客力爭(zhēng)達(dá)1000萬人次，旅游總收入突破100億元人民幣。項(xiàng)目與惠州政府打造的“百里生態(tài)長(zhǎng)廊”之間的關(guān)系惠州市政府規(guī)劃“百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”旅游精品體系，要把惠州建設(shè)片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目未來前景良好，產(chǎn)業(yè)、交通條件優(yōu)越片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目未來前景良好，產(chǎn)業(yè)、交通條件優(yōu)越項(xiàng)目在珠三角城鎮(zhèn)規(guī)劃中區(qū)位條件理想，未來發(fā)展前景突出項(xiàng)目在珠三角城鎮(zhèn)規(guī)劃中區(qū)位條件理想，未來發(fā)展前景突出項(xiàng)目與廣惠高速公路聯(lián)系緊密，距出入口僅500米，為項(xiàng)目的暢達(dá)交通提供了最大的條件。項(xiàng)目與深圳、東莞、廣州三個(gè)發(fā)達(dá)城市交通緊密，距離非常適宜，不遠(yuǎn)不近，車程都在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，心里距離很近，能滿足自駕的樂趣。三個(gè)城市強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力，成為項(xiàng)目的快速發(fā)展的第一依托。與江北中心區(qū)15分鐘以內(nèi)車程，為項(xiàng)目發(fā)展成為惠州財(cái)富階層第一居所提供最佳的條件，項(xiàng)目可快速實(shí)際第一居住區(qū)的目的。與所有已開發(fā)和在建度假項(xiàng)目比較，區(qū)位優(yōu)勢(shì)最為明顯，實(shí)乃珠三角難求的度假寶地。同時(shí)也為項(xiàng)目的高端定位提供最佳地利條件。結(jié)論：項(xiàng)目與廣惠高速公路聯(lián)系緊密，距出入口僅500米，為項(xiàng)目的暢達(dá)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力二中信品牌全中國的知名度可靠的企業(yè)聲譽(yù)通暢政府的關(guān)系項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力二中信品牌全中國的知名度可靠的企業(yè)聲譽(yù)通暢政蘇軾千年湯泉文化稀缺的瀑布、山水、溪澗資源民間宗教信仰的歷史靈地資源文化項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力三蘇軾千年湯泉文化稀缺的瀑布、山水、溪澗資源民間宗教信仰的歷史項(xiàng)目擁有人間極致的山、水、溪、瀑、澗，泉的美妙組合，又近城市，又遠(yuǎn)塵囂，是天生麗質(zhì)的頂級(jí)度假村的選址。項(xiàng)目豐富的自然資源（山的排布、水的流淌）必將成為珠三角最佳的風(fēng)水寶地，也必將成為富貴人士必爭(zhēng)的精神家園。項(xiàng)目的蘇軾文化，為項(xiàng)目的自然山水憑增凝重的歷史感，并會(huì)引發(fā)全中國文人墨客的追逐腳步。讓項(xiàng)目的開發(fā)有史可依，有魂可附。項(xiàng)目與中信相遇，讓中信更有歷史感和尊榮感，項(xiàng)目的成功開發(fā)將為中國頂級(jí)度假村開發(fā)留下一筆史記，為中信品牌建立一個(gè)標(biāo)竿。結(jié)論：項(xiàng)目擁有人間極致的山、水、溪、瀑、澗，泉的美妙組合，又近城市第四章項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展定位第四章基礎(chǔ)層次惠州市頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一住區(qū)核心層次中國著名溫泉會(huì)議旅游度假區(qū)蘇州文化論壇惠州分壇、中國蘇東坡研究基地珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)歷史溫泉名勝地、國際生態(tài)休閑居住區(qū)發(fā)展層次發(fā)展層次定位基礎(chǔ)層次惠州市頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一住區(qū)核心層次中國著基礎(chǔ)層次惠州頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一居所湯泉現(xiàn)階段已是政府重要領(lǐng)導(dǎo)人接待區(qū)，千年湯泉早已揚(yáng)名惠州，又更因?yàn)榻哟^國家領(lǐng)導(dǎo)李鵬等，倍顯神秘和尊貴。在惠州人心目中，湯泉已是非常好的度假區(qū)?；葜莠F(xiàn)在沒有富人聚居區(qū)，財(cái)富階層凌亂分散，等待區(qū)域重組，來實(shí)現(xiàn)財(cái)富階層的對(duì)話，本項(xiàng)目應(yīng)立足創(chuàng)造一個(gè)惠州本地財(cái)富階層第一居所?；A(chǔ)層次惠州頂級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階層第一居所湯泉現(xiàn)階段已是政核心層次珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)、歷史溫泉名勝地、國際生態(tài)休閑居住區(qū)海泉灣、南昆山等投資總量較大的溫泉度假村，都是以大眾化消費(fèi)定位，不與湯泉項(xiàng)目分切同一塊蛋糕。項(xiàng)目以珠三角頂級(jí)溫泉會(huì)議溫假村為定位，吸引高端消費(fèi)人群，基本上填補(bǔ)了現(xiàn)有市場(chǎng)的空白。項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力決定了項(xiàng)目的定位性質(zhì)，項(xiàng)目必然會(huì)成為珠三角頂級(jí)溫泉度假村及珠三角富人必爭(zhēng)的風(fēng)水居住寶地。核心層次珠三角頂級(jí)會(huì)議旅游度假區(qū)、海泉灣、南昆山等投資總量較發(fā)展層次惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃中將“東坡文化”作為主干之一。2019年2月上旬，惠州市委宣傳部舉辦了首屆“西湖發(fā)展論壇”，組織有關(guān)專家學(xué)者交流了東坡研究新成果，擴(kuò)大了“東坡文化”在社會(huì)上的積極影響?；I劃蘇東坡寓惠910周年大型紀(jì)念活動(dòng)，擬舉辦“東坡文化”大型研討會(huì)，邀請(qǐng)中外專家學(xué)者交流研究成果，提出建設(shè)“東坡文化”的思路對(duì)策。

項(xiàng)目以東坡文化為撬動(dòng)中國大市場(chǎng)的杠桿，配合政府的東坡人文規(guī)劃，順勢(shì)成立“中國蘇東坡文化研究基地”。結(jié)合中信中國蘇州文化論壇項(xiàng)目，成立“中國蘇州文化論壇惠州分壇”，定期舉辦一些文化盛會(huì)讓項(xiàng)目推廣跳出珠三角，邁向中國及世界。中國著名溫泉會(huì)議旅游度假區(qū)蘇州文化論壇惠州分壇、中國蘇東坡研究基地發(fā)展層次惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃中將“東坡文化”作為主干之一。2第五章項(xiàng)目旅游片區(qū)屬性定位/形象定位旅游目標(biāo)客戶群定位旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第五章一、項(xiàng)目旅游屬性定位中信·中國湯泉會(huì)議度假中心灌名中信·中國，把項(xiàng)目的檔次拉高，為第三層次的發(fā)展提供載體。湯泉二字，既保涵蓋了東坡文化，又鞏固了在本地及珠三角的知名度，湯泉又易于全國傳播。既是歷史的湯泉，又是中國現(xiàn)代的湯泉。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)及承載內(nèi)容。一、項(xiàng)目旅游屬性定位中信·中國湯泉會(huì)議度假中心灌二、項(xiàng)目旅游區(qū)形象定位千年靈地中的私家享受整個(gè)景區(qū)營(yíng)造的是一種頂級(jí)的尊貴感覺，以私家享受來區(qū)別于其它度假村的大眾消費(fèi)。二、項(xiàng)目旅游區(qū)形象定位千年靈地中的私家享受整個(gè)景區(qū)湯泉旅游度假區(qū)的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位是珠三角（深圳、廣州、東莞、惠州本地等）及港澳地區(qū)以公務(wù)享受型的高端消費(fèi)為主，該群體是為了參加單位活動(dòng)或接待政務(wù)的商務(wù)客人，具有較強(qiáng)的脫離單調(diào)日常生活的欲望，注重享受高檔設(shè)施服務(wù)，彰顯高貴的身份和地位。從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征來看，該群體男性比女性多，年齡段較大，屬于高學(xué)歷、高職位、高收入的社會(huì)中高階層?！镏髁^(qū)域定位★輔助區(qū)域定位省內(nèi)珠三角地區(qū)以外區(qū)域、華南地區(qū)乃至華東、華北更大區(qū)域的公務(wù)享受型商務(wù)客、慕名前來的旅游客為輔助目標(biāo)區(qū)域。該群體以參加會(huì)議或旅游團(tuán)的形式前往湯泉度假區(qū)，注重高檔設(shè)施服務(wù)，延展消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，渴望享受到南中國最真最純的溫泉服務(wù)。三、旅游目標(biāo)客戶群定位湯泉旅游度假區(qū)的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位是珠三角（深圳、廣州、東莞、目標(biāo)客戶群定位－－旅游景區(qū)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群：主要包括員工獎(jiǎng)勵(lì)旅游、會(huì)議度假、職工培訓(xùn)、論壇舉辦等。家庭度假客戶群：以核心家庭結(jié)構(gòu)為主的度假消費(fèi)群。旅游客戶群：跟隨旅游團(tuán)短期旅游的消費(fèi)群。目標(biāo)客戶群定位－－旅游景區(qū)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群家庭度假客戶群

旅游客戶群客戶群特征分析單位規(guī)模越大對(duì)住宿設(shè)施要求越高；公款消費(fèi)性質(zhì)，在度假區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平較高；尋求利益：緩解員工壓力、提高員工福利、增強(qiáng)公司凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神；項(xiàng)目偏好：能營(yíng)造團(tuán)隊(duì)氛圍、體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)合作精神的活動(dòng)，如：球類運(yùn)動(dòng)、野外拓展；停留時(shí)間3~5天，重復(fù)消費(fèi)次數(shù)多；度假物業(yè)投資意向較弱。企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群家庭度假客戶群旅游客戶群客戶群特征分析單位規(guī)模越大對(duì)住客戶群特征分析多以自駕游形式出行；旅游消費(fèi)能力強(qiáng)，停留時(shí)間2~7天，重復(fù)消費(fèi)頻率較高；投資度假房地產(chǎn)感興趣者比例高；可接受房地產(chǎn)價(jià)位高，絕大部分愿意擁有房產(chǎn)的所有權(quán)；一年用于度假的天數(shù)超過一個(gè)月；尋求利益：和家人朋友在一起、重視親情；溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、靜態(tài)養(yǎng)生、中式傳統(tǒng)；相對(duì)中低收入階層，較反感動(dòng)感時(shí)尚。項(xiàng)目偏好：按摩池按摩沐足游泳場(chǎng)中藥池散步健身房等。旅游客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群家庭度假客戶群

客戶群特征分析多以自駕游形式出行；旅游客戶群企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)客戶群特征分析多跟團(tuán)旅游，行程安排滿，停留時(shí)間短，消費(fèi)能力弱；極少部分有投資度假物業(yè)需求；尋求利益：增進(jìn)親朋情感、放松身心，體驗(yàn)溫泉；溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、表態(tài)養(yǎng)生、較偏好異國風(fēng)情，喜歡動(dòng)態(tài)娛樂項(xiàng)目；項(xiàng)目偏好：沖浪、漂流、按摩池、游泳池等。家庭度假客戶群

企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)旅游客戶群旅游客戶群客戶群特征分析多跟團(tuán)旅游，行程安排滿，停留時(shí)間短，消費(fèi)家庭四、旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議四、旅游景點(diǎn)規(guī)劃及路線設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目住宅片區(qū)屬性定位/形象定位房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群定位房地產(chǎn)建筑風(fēng)格建議第六章一、房地產(chǎn)物業(yè)定位湯泉景區(qū)珠三角頂級(jí)別墅小鎮(zhèn)涵蓋項(xiàng)目的區(qū)位、自然資源、歷史、文脈等內(nèi)容鎖定目標(biāo)客戶群與目標(biāo)客戶群匹配的物業(yè)類型及項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)一、房地產(chǎn)物業(yè)定位湯泉景區(qū)珠三角頂級(jí)二、項(xiàng)目住宅區(qū)形象定位千年湯泉文脈之上的財(cái)富領(lǐng)地二、項(xiàng)目住宅區(qū)形象定位千年湯泉文脈之上的財(cái)富領(lǐng)地三、目標(biāo)市場(chǎng)定位★主力區(qū)域定位湯泉項(xiàng)目購房的主力目標(biāo)市場(chǎng)定位在惠州本土市場(chǎng)的財(cái)富階層，以及珠三角區(qū)域（主要以深圳、東莞、廣州三地為主）的高端置業(yè)人群。該群體對(duì)物業(yè)素質(zhì)要求很高，絕大部分為二次以上置業(yè)為主，注重項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)所購置物業(yè)安全性、私密性要求高?！镙o助區(qū)域定位購房的輔助目標(biāo)市場(chǎng)定位在珠三角以外城市、港澳臺(tái)以及日韓、東南亞等地區(qū)的高端置業(yè)群，該部分人群或者在惠州工作，如僑興集團(tuán)或中海殼牌的外籍高管；或者在惠州有一定的人脈關(guān)系，如有生意在惠州的港臺(tái)人士。置業(yè)需求以第二居所為主，用以度假休閑或招待生意朋友。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位★主力區(qū)域定位湯泉項(xiàng)目購房的主力目標(biāo)市場(chǎng)定目標(biāo)客戶群定位－－地產(chǎn)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群惠州財(cái)富階層：包括惠州本地的私企業(yè)主、私營(yíng)老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo)等。珠三角高端客戶群：主要包括高端商務(wù)人士及企業(yè)主。港臺(tái)及境外客戶群：包括香港、臺(tái)灣地區(qū)以及韓國、日本等境外客戶。目標(biāo)客戶群定位－－地產(chǎn)部分核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群惠州珠三角高端客戶群港臺(tái)及境外客戶群客戶群特征分析在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多數(shù)人二次以上置業(yè)，有一輛以上的不錯(cuò)的私家車；心態(tài)開放，視野開闊見多視廣多次往返大中城市，部分有國外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗(yàn)；喜歡新事物，十分注重品牌奢侈品消費(fèi)；置業(yè)目的主要是改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感；主力戶型需求是5房（180平米以上）?；葜葚?cái)富階層珠三角高端客戶群港臺(tái)及境外客戶群客戶群特征分析在惠州生活多客戶群特征分析對(duì)物業(yè)服務(wù)的方式、