房地產(chǎn)稅改革歷程、國外經(jīng)驗(yàn)及未來展望專題研究

房地產(chǎn)稅改革歷程、國外經(jīng)驗(yàn)及未來展望專題研究

1.我國房地產(chǎn)稅改革發(fā)展歷程

1.1.改革背景

目前，我國的稅制結(jié)構(gòu)中累進(jìn)性質(zhì)的直接稅比重過低而累退性質(zhì)的間接稅比重過高，導(dǎo)致中低收入階層的稅收痛苦較大，不利于縮小貧富差距和社會和諧。當(dāng)前的地方稅體系尚未健全，房地產(chǎn)稅收中缺乏對住房保有環(huán)節(jié)征收的稅種，不利于實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。房地產(chǎn)稅改革對于完善我國稅收體制、穩(wěn)定地方稅收收入以及健全地方稅體系具有重要的作用。

1.1.1.我國稅制結(jié)構(gòu)中直接稅比重低，中低收入階層稅收痛苦較大

我國的稅收按稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁，可以分為直接稅和間接稅，直接稅是指稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁或者難以轉(zhuǎn)嫁的稅種，而間接稅往往能夠通過提高商品或勞務(wù)價(jià)格將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。直接稅稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，具有累進(jìn)性質(zhì)，更加符合稅收公平的原則，有助于調(diào)節(jié)社會財(cái)富的再分配，滿足社會保障需求。美國、英國和德國等眾多發(fā)達(dá)國家早已建立了以直接稅為主的現(xiàn)代稅制體系，但一直以來，我國稅制結(jié)構(gòu)中直接稅占比相對較低，帶來了一系列的問題。

我國的稅制結(jié)構(gòu)中，直接稅可分為所得稅類直接稅和財(cái)產(chǎn)稅類直接稅，所得稅類直接稅包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)稅類直接稅包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和車船稅。盡管我國直接稅種類較多，但實(shí)際征收比重卻相對較低。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，直接稅體系越健全，越需要強(qiáng)化稅收的調(diào)節(jié)作用，目前我國直接稅比重偏低的問題，導(dǎo)致我們難以充分地發(fā)揮稅收“自動穩(wěn)定器”的作用。直接稅比重過低的另一面是間接稅比重過高，這會導(dǎo)致民眾在消費(fèi)環(huán)節(jié)承受很大的“稅收痛苦”，收入越低的群體，承擔(dān)的稅收痛苦越大。盡管增加的稅收讓高收入群體也承擔(dān)了稅收痛苦，但高收入者僅在“享受資料消費(fèi)”層面讓渡了部分利益，但低收入者卻是在“生存資料消費(fèi)”層面做出的讓渡，長遠(yuǎn)來看，這種情況會進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，不利于社會和諧和共同富裕。

1.1.2.地方稅體系尚未健全，地方財(cái)政收入的可持續(xù)性在存量房時(shí)代面臨挑戰(zhàn)

我國在1994年的財(cái)政制度改革中建立了以分稅制為基礎(chǔ)的分級財(cái)政框架，但長久以來，地方政府稅制體系仍未健全，地方稅體系尚不成形，省以下遲遲難以進(jìn)入分稅制狀態(tài)。在這種情況下，地方政府缺乏穩(wěn)定的主體稅種，十分看重土地出讓金所帶來的財(cái)政收入，往往在短期內(nèi)一次性收取未來幾十年的土地紅利，“土地財(cái)政”特征明顯。但土地資源是有限的，每一塊土地所帶來的收入是一次性的，隨著房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量發(fā)展階段，土地出讓收入的規(guī)模逐漸降低，“土地財(cái)政”面臨挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收能夠年復(fù)一年地提供穩(wěn)定持續(xù)的財(cái)政收入，是進(jìn)一步完善地方稅體系道路上不可或缺的關(guān)鍵一步。

1.2.改革歷程

由于房地產(chǎn)稅涉及內(nèi)容復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各方利益，改革阻力較大，因此我國的房地產(chǎn)稅改革是一段漫長的過程，主要可以將其分為起步階段（2003-2010）、初步試點(diǎn)階段（2011-2013）、預(yù)備立法階段（2013-2021）以及深入試點(diǎn)階段（2021-至今），各階段各有側(cè)重，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

1.2.1.起步階段（2003-2010年）：物業(yè)稅“模擬空轉(zhuǎn)”時(shí)期

2003年10月，十六屆三中全會通過《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”，隨后，我國在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個(gè)省市開展進(jìn)行了物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)，聚焦稅基評估研究。

模擬空轉(zhuǎn)是指虛擬的資金循環(huán)，沒有實(shí)際征收物業(yè)稅，但一切步驟和真實(shí)征收物業(yè)稅的流程相同，由財(cái)政部門、房管部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，借助計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值的評估、稅收統(tǒng)計(jì)以及實(shí)際征收情況的模擬。

2007年全國人大五次會議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中首次明確提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。為了進(jìn)一步深化第一批物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)的結(jié)果，物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)的范圍在2007年從6個(gè)省市擴(kuò)大到10個(gè)省市，新增福建、安徽、河南和天津4個(gè)省市。

2010年國務(wù)院常務(wù)會議審議并通過《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出要“深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，至此，權(quán)威政策文件不再使用“物業(yè)稅”，轉(zhuǎn)而使用“房產(chǎn)稅”這一定義更為明確的說法。

1.2.2.初步試點(diǎn)階段（2011-2013年）：滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)期

2011年1月，國務(wù)院第136次常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，隨后，上海、重慶分別制定了房產(chǎn)稅征收暫行辦法，決定自2011年1月28日起對區(qū)域內(nèi)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。盡管兩地按照各自的實(shí)際情況，制定了差異化的征收辦法，在房產(chǎn)稅的征收對象、征收范圍、稅率以及稅收減免優(yōu)惠等方面有所不同，但兩地的試點(diǎn)方案以及實(shí)際征收的經(jīng)驗(yàn)，不僅為房地產(chǎn)稅的立法提供了基礎(chǔ)，也為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)提供了參考。

1.2.3.預(yù)備立法階段（2013-2021年）：側(cè)重推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作

2013年11月，十八屆三中全會《中共中央關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》首次明確提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，當(dāng)時(shí)的思路是首先要加快完成立法程序，不必加快擴(kuò)大試點(diǎn)，但從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)稅立法工作始終難以落地。此后，在中共中央、全國人大、國務(wù)院的會議及文件中多次提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，官方表態(tài)從“加快推進(jìn)”、“穩(wěn)妥推進(jìn)”、“穩(wěn)步推進(jìn)”再到“穩(wěn)妥推進(jìn)”，盡管在推進(jìn)速度上有所改變，但推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的態(tài)度始終不變。

1.2.4.深入試點(diǎn)階段（2021年以后）：房地產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)雙軌并行

10月23日全國人大《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》中明確提出“條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律”，進(jìn)一步說明立法和試點(diǎn)工作會綜合考慮，節(jié)奏上會相互呼應(yīng)，只要試點(diǎn)能夠總結(jié)出一些具有說服力的經(jīng)驗(yàn)就可以及時(shí)推動立法工作的開展。

2.國外房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)

2.1.美國：寬稅基，小稅種，重視稅收的公平與效率

美國的房產(chǎn)稅包含在財(cái)產(chǎn)稅中，征稅對象為房地產(chǎn)等不動產(chǎn)，稅收歸屬于地方政府，是地方政府財(cái)政收入的主要來源。美國財(cái)產(chǎn)稅的征收具有“寬稅基，小稅種”的特點(diǎn)，“寬稅基”體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)稅稅基廣泛，除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)免征外，其它不動產(chǎn)均需征稅，反映了稅收公平的原則，為地方政府帶來了充足穩(wěn)定的財(cái)政收入；“小稅種”則體現(xiàn)在稅收的種類少，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，一定程度上可以避免重復(fù)征稅問題，同時(shí)有助于減輕稅收成本，提高稅收的行政效率。

具體來看，美國財(cái)產(chǎn)稅的稅基評估工作由地方負(fù)責(zé)，地方擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)評估部門，評估機(jī)構(gòu)設(shè)在州一級，主要形式包括州政府設(shè)立的稅基評估部門以及由地方財(cái)政部門監(jiān)管下的第三方評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)綜合運(yùn)用市場法、成本法和收益法等方法來估算出房屋評估價(jià)值（包括房屋本身價(jià)值和土地價(jià)值）。房屋評估價(jià)值也被稱為公開市場價(jià)格（F.M.V），房屋評估價(jià)值并不等于計(jì)稅價(jià)值，各州依據(jù)自身情況采用評估價(jià)值的一定比例（州法律一般設(shè)為40%）作為最終計(jì)稅價(jià)值，該比例被稱為估價(jià)折價(jià)比率。

財(cái)產(chǎn)稅稅率根據(jù)地方財(cái)政收支決定，財(cái)產(chǎn)稅率=應(yīng)收財(cái)產(chǎn)稅總額（根據(jù)財(cái)政預(yù)算確定）/應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值。稅收減免方面，美國財(cái)產(chǎn)稅主要有稅基減免和稅額減免。稅基減免可對政府以及公共用途的房地產(chǎn)進(jìn)行稅收豁免；稅額減免主要針對老人和殘疾人，按比例或定額的方式進(jìn)行稅收減免。因此，應(yīng)納財(cái)產(chǎn)稅總額=（計(jì)稅價(jià)值-稅收減免額）*財(cái)產(chǎn)稅稅率。

參考《美國財(cái)產(chǎn)稅的征收辦法對我國物業(yè)稅的借鑒》，下例為喬治亞州Cobb縣的財(cái)產(chǎn)稅征收案例：

喬治亞州的財(cái)產(chǎn)稅計(jì)算中家庭財(cái)產(chǎn)免稅額從5000美元到15000美元不等，對于殘疾人和達(dá)到退休年齡的居民進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅減免。若該州某家庭自用房屋的評估價(jià)值為225000美元，當(dāng)年該縣的財(cái)產(chǎn)稅率為2.722%，折價(jià)估價(jià)比率為40%，則財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值=225000*40%=90000美元；扣減家庭免稅額（Cobb縣為10000美元）后應(yīng)稅價(jià)值=90000-10000=80000美元；年應(yīng)納財(cái)產(chǎn)稅額=80000*2.722%=2177.6美元。

綜上所述，從喬治亞州實(shí)際征收額約為房產(chǎn)應(yīng)稅評估價(jià)格的1%。由于政府對房產(chǎn)的應(yīng)稅評估價(jià)格一般低于實(shí)際交易成交價(jià)格，實(shí)際的納稅比例會更低。根據(jù)Taxfoundation的數(shù)據(jù)，各洲的平均財(cái)產(chǎn)稅率大約在0.31%-1.97%之間。

2.2.英國：保有環(huán)節(jié)稅收歷史悠久，住宅稅分級計(jì)量

英國是世界上最早征收房地產(chǎn)稅的國家之一，其房地產(chǎn)稅的前身為17世紀(jì)英荷戰(zhàn)爭期間為籌集財(cái)政收入所征收的“爐灶稅”，經(jīng)過長期的演變后，英國政府于1992年頒布《地方政府財(cái)政法案》，征收住宅性房地產(chǎn)稅。

英國住宅性房地產(chǎn)稅是典型的地方稅種，評估、分級和征管均由地方估價(jià)署（VOA）負(fù)責(zé)。估價(jià)署（VOA）對通過運(yùn)用各種估價(jià)方法對應(yīng)稅住宅進(jìn)行價(jià)值評估，然后根據(jù)評估價(jià)值對其進(jìn)行價(jià)值分級，英格蘭、蘇格蘭按評估價(jià)分為（A-H）8個(gè)等級，威爾士分為（A-I）9個(gè)等級，其中D級為基準(zhǔn)稅級。

一方面，英國政府統(tǒng)一確定不同等級住宅對基準(zhǔn)住宅（D級）的應(yīng)納稅額乘數(shù)，乘數(shù)在6/9-2之間，另一方面，地方政府可根據(jù)各自財(cái)政收支情況確定D級住宅的基準(zhǔn)納稅額。不同等級住宅的應(yīng)納稅額=D級住宅的基準(zhǔn)納稅額*稅額乘數(shù)。

2.3.新加坡：財(cái)產(chǎn)稅差異化稅率聚焦調(diào)節(jié)收入分配

新加坡現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中主要包括印花稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅三大稅種，其中財(cái)產(chǎn)稅是其保有環(huán)節(jié)唯一稅種，也是新加坡政府重要的稅種之一。新加坡財(cái)產(chǎn)稅的征收方案聚焦調(diào)節(jié)貧富差距。財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋年值，是由國內(nèi)稅務(wù)局按房屋每年可賺取租金的凈收入算出的綜合評估價(jià)值，同時(shí)會結(jié)合市場租金變化適時(shí)對政府組屋等扶持物業(yè)調(diào)低年值，降低自住物業(yè)稅負(fù)。稅率方面，政府將物業(yè)類型分為業(yè)主自住住宅、業(yè)主非自住住宅和非居住類房屋三類，按照物業(yè)類型實(shí)施差異化稅率，對住宅房地產(chǎn)實(shí)施累進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅稅率，對其他房地產(chǎn)采用10%稅率。對于住宅房地產(chǎn)，自住和非自住的住房也采用不同稅階和累進(jìn)稅率，政府鼓勵(lì)居民購房自住，對購買自住房者進(jìn)行稅收優(yōu)惠，對高檔私人住宅使用高稅率，一定程度上能夠調(diào)節(jié)居民收入分配，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

2.4.國外房地產(chǎn)稅征收效果

2.4.1.房地產(chǎn)稅對各國的房價(jià)影響較小

美國、英國和新加坡的實(shí)踐結(jié)果顯示，房地產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用有限。美國在20世紀(jì)各州已普遍征收財(cái)產(chǎn)稅，但房價(jià)在1975-2020的45年間，房屋價(jià)格指數(shù)保持上升的趨勢，唯一大幅下跌的情況出現(xiàn)在2008年次貸危機(jī)以后。英國在1993年正式廢止“社區(qū)稅”，開征住宅稅以后，房價(jià)有輕微的下跌，但之后仍持續(xù)上漲且漲幅較大。新加披開征財(cái)產(chǎn)稅以后，房價(jià)和租金指數(shù)均有波動，房價(jià)漲幅相對較小，但值得注意的是，新加坡政府一直以來對其房地產(chǎn)市場堅(jiān)持“行政干預(yù)為主，市場調(diào)節(jié)為輔”的原則，牢牢掌握房地產(chǎn)市場的主動權(quán)，嚴(yán)格打擊投機(jī)炒作，通過建立強(qiáng)有力的保障房制度實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，使得新加坡具有較高的住房自有率，并一直將房價(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，因此，財(cái)產(chǎn)稅僅僅是作為新加坡政府調(diào)控房地產(chǎn)市場“組合拳”的一部分，不能完全依靠房地產(chǎn)稅來抑制房價(jià)。

2.4.2.各國對房地產(chǎn)稅的功能定位不同使其對地方財(cái)政影響存在差異

美國房地產(chǎn)稅改革起初主要目的是為了在獨(dú)立戰(zhàn)爭期間為籌集財(cái)政收入而設(shè)立，20世紀(jì)70年代以后，美國房地產(chǎn)稅重心不斷下移，房地產(chǎn)稅收入占州以下地方政府財(cái)政收入的比重逐步提高，經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，已成為美國州以下地方政府十分重要的支柱性稅收來源。而新加坡征收財(cái)產(chǎn)稅的主要目的在于調(diào)節(jié)貧富差距，打擊投機(jī)行為，在財(cái)產(chǎn)稅征收中對自住房有稅收優(yōu)惠，對非自住房則嚴(yán)格足額征收較高稅率的財(cái)產(chǎn)稅，同時(shí)對低收入階層也有減免政策。因此，財(cái)產(chǎn)稅收入在新加坡政府財(cái)政收入中占比并不高，是政府財(cái)政的重要稅源之一但并非其主要稅源。

3.我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)現(xiàn)狀

3.1.上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)：溫和的漸進(jìn)改革

從2011年1月28日開始，上海和重慶兩地均結(jié)合自身實(shí)際情況開展了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。從征收對象上看，上海主要針對投資性房屋征收，基本不包括自住房，并且主要對增量房征收，不針對存量房，政策目標(biāo)更加側(cè)重抑制投機(jī)性需求；重慶主要針對高端住房，絕大多數(shù)普通住房不在征收范圍中，僅對“三無”人員的新購二套及以上普通投資性住房征稅，而對其他人員的多套投資性住房不征稅，對于自住和投資需求的稅收調(diào)節(jié)區(qū)分不如上海明顯，更加注重區(qū)分是普通住房還是高檔住房，但重慶不僅對增量住房征收，同時(shí)也對存量住房征收，政策目標(biāo)更加側(cè)重對收入分配的調(diào)整。

從稅率上看，上海的比例稅率為0.6%，重慶為0.5%-1.2%的累進(jìn)稅率。從計(jì)稅依據(jù)上看，兩地均按住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，但上海按市場交易價(jià)格的70%計(jì)納。從免稅面積上看，上海按照人均60平方米免稅，重慶存量獨(dú)棟別墅按180平方米免稅，新增獨(dú)棟別墅和高檔住宅按100平方米免稅。從稅收使用上看，兩地均將房產(chǎn)稅稅收用于保障性住房的建設(shè)和維護(hù)?？傮w而言，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)均具有起征點(diǎn)高、稅基較窄、免征面積大的特點(diǎn)，都是通過柔性切入的方式實(shí)施的相當(dāng)溫和的漸進(jìn)式改革方案。

3.2.試點(diǎn)效果

3.2.1.對房價(jià)的調(diào)控作用有限

上海和重慶在2011年初對居民住宅開征房產(chǎn)稅后，新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)都有輕微的下降，但在2012年以后又呈現(xiàn)上升態(tài)勢，且漲幅較大。這在一定程度上說明，在房產(chǎn)稅開征后的短期內(nèi)，可能能夠?qū)Ψ績r(jià)起到一定的調(diào)控作用，但需要值得注意的是，兩地在房產(chǎn)稅改革期間還有其他房地產(chǎn)調(diào)控政策同步實(shí)施，特別是上海在2011年1月31以后出臺了商品房限購限貸政策，因此，住宅價(jià)格的下跌不一定完全歸功于房產(chǎn)稅的征收。2013年以后兩地房價(jià)的上漲也說明，房價(jià)的決定因素始終是供求關(guān)系，僅僅要依靠房產(chǎn)稅對房價(jià)進(jìn)行抑制較為困難。

3.2.2.短期并未成為地方政府主要稅源

上海和重慶兩地房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重都相對較低，其中上海房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一直以來都在2%~3.5%之間波動，重慶房產(chǎn)稅的比重則相對稍高，且有逐步增加的趨勢，但仍不足5%。從兩地的試點(diǎn)效果來看，由于兩地的試點(diǎn)方案均采用了較低的稅率，征收范圍相對較小，稅基較窄，房產(chǎn)稅占比較低也在情理之中。從房產(chǎn)稅的使用上看，兩地都將用于保障性住房的支出，但房產(chǎn)稅稅額較低，對于保障性住房的建設(shè)來說難以起到較強(qiáng)的資金補(bǔ)充作用，政府仍需通過傳統(tǒng)的一些手段來補(bǔ)充資金。但對比來看，重慶房產(chǎn)稅占比高于上海并且比重逐步提高，可能的原因在于重慶在征收范圍上，納入了存量獨(dú)棟別墅等高檔住房，而上海僅對新增住房進(jìn)行征收并且稅率也相對較低，因此，要想增強(qiáng)房產(chǎn)稅對地方財(cái)政收入的支持作用，或許需要考慮將存量住宅納入房產(chǎn)稅的征收范圍。

4.我國房地產(chǎn)稅改革展望

4.1.試點(diǎn)推廣需解決的難題

房地產(chǎn)稅改革勢在必行，但由于房地產(chǎn)稅改革涉及范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜，盡管國際上有許多有益經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，但考慮到我國自身國情的特點(diǎn)，要推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革擴(kuò)大試點(diǎn)仍存在一些問題有待解決。

4.1.1.房地產(chǎn)稅稅基評估問題

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅的稅基多為評估價(jià)值乘以計(jì)稅價(jià)值比例。由于每一宗房地產(chǎn)都具有不同的區(qū)位條件，具有獨(dú)特性和不可替代性，因此，從理論上講，每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都是不同的。由于房地產(chǎn)價(jià)值受周邊環(huán)境和區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響十分明顯，所以房地產(chǎn)的價(jià)值會隨時(shí)間的變化而增減，使用評估價(jià)值有助于體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的動態(tài)變化，能夠有助于體現(xiàn)稅收公平。

但不同類型的房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，比如住房主要使用市場比較法，工業(yè)房地產(chǎn)一般使用成本法，商業(yè)房地產(chǎn)多使用收益法等等，使得稅基評估往往耗費(fèi)較高成本，并且需要專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。同時(shí)由于房地產(chǎn)狀況差異大、稅基評估機(jī)構(gòu)工作疏漏以及納稅人對稅基評估不了解等原因，納稅人對評估結(jié)果可能會提出異議，因此，在大部分按評估價(jià)值征稅的國家，均建立了專門的稅基評估異議處理機(jī)制，對評估結(jié)果進(jìn)行公示，提高信息透明度，增強(qiáng)評估結(jié)果公信力，并通過評估機(jī)構(gòu)復(fù)核、評估仲裁以及訴訟等方式妥善解決評估爭議。

目前，對一手住宅評估的價(jià)格有多種口徑，主要包括網(wǎng)簽合同價(jià)、銀行評估價(jià)和涉稅評估價(jià)。以上海的涉稅評估價(jià)為例，涉稅評估價(jià)主要是由房產(chǎn)交易中心自動評估，也叫交易中心核驗(yàn)價(jià)，所繳納的稅費(fèi)都是以該核驗(yàn)價(jià)格為準(zhǔn)。通常涉稅評估價(jià)為網(wǎng)簽合同價(jià)的5折左右。同時(shí)在2020年部分城市房價(jià)漲幅過大之后，當(dāng)?shù)匾餐瞥隽硕址恐笇?dǎo)價(jià)進(jìn)行市場調(diào)控。目前實(shí)行二手住房參考價(jià)制度的城市主要包括深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥和廣州。二手房參考價(jià)通常為當(dāng)?shù)刈〗ň衷诙肿》烤W(wǎng)簽交易價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮稅務(wù)部門、金融部門的評估價(jià)格、周邊新建商品住房網(wǎng)簽價(jià)格等因素評估得出，一般為網(wǎng)簽合同價(jià)的6折左右。涉稅評估價(jià)、二手房參考價(jià)的形成機(jī)制逐步完善，未來有望成為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

4.1.2.房地產(chǎn)稅征收對象的選擇

房地產(chǎn)稅到底對增量房征收還是存量房征收是十分具有爭議的一個(gè)問題，如果僅對增量房征收而將存量房排除在外則會產(chǎn)生稅收調(diào)節(jié)收入不公平的問題。房地產(chǎn)具有強(qiáng)大的保值增值性，早期購買房產(chǎn)的人能夠獲得更長時(shí)間的資產(chǎn)增值，往往比同期不能購買的群體更加富有，因此，對于投資性住房的擁有者來說，存量房的持有者會比增量房的持有者更加富有，因此，若僅對增量房征稅使得一部分比普通人群收入高的群體需要交稅，但更加富有的群體卻不用交稅，顯然會影響房地產(chǎn)稅收入調(diào)節(jié)功能的實(shí)現(xiàn)。

如果將存量房納入征收范圍，一方面有助于擴(kuò)大稅基，促進(jìn)稅收公平，另一方面有助于增加二手房市場的供給，盤活存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源的合理配置，但若將存量房作為征收對象則會影響更多數(shù)人的利益，可能會加大改革的阻力。

4.1.3.房地產(chǎn)稅征收中的住房權(quán)屬問題

我國的住房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，多種產(chǎn)權(quán)并存，存在一些不完全產(chǎn)權(quán)的房屋，以及不具有法律地位的小產(chǎn)權(quán)房。這類住房計(jì)稅價(jià)值評估難度較大，稅率測算和指定權(quán)限尚未明確，若將其按照同一地段的完全產(chǎn)權(quán)住房的評估價(jià)值征稅，則不完全產(chǎn)權(quán)住房的使用人可能會認(rèn)為稅收不公，因?yàn)椴煌耆a(chǎn)權(quán)房的評估價(jià)值應(yīng)該更低，使用人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)享受減稅政策；但如果由于產(chǎn)權(quán)不同而享受不同的減稅政策，反而可能會導(dǎo)致人們更多選擇特殊產(chǎn)權(quán)房屋來進(jìn)行避稅，違背了稅收公平的原則。若專門為這類特殊房屋進(jìn)行價(jià)值評估，則會提高評估成本，增加征管工作的開展難度。

4.2.試點(diǎn)推廣的影響

從國內(nèi)外已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)主要存在三方面的影響，分別是對房地產(chǎn)市場的影響、對政府財(cái)政建設(shè)的影響以及對調(diào)節(jié)收入分配、實(shí)現(xiàn)共同富裕的影響。

4.2.1.對房地產(chǎn)市場

房產(chǎn)稅會增加住房保有成本，會影響人們未來的預(yù)期，短期內(nèi)保持觀望態(tài)度，從而減少房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房價(jià)有所下降。如果征收范圍擴(kuò)大到存量房，那么擁有多套房的群體則可能會將手中空置的住房進(jìn)行出售或者出租，一方面會增加二手房市場的供給，另一方面會增加可供租賃的房源，盤活存量。當(dāng)然，擁有多套房的房東也存在提高租金以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的沖動，但二手房市場供給的增多又能夠?qū)_掉一部分租金的上漲。

房價(jià)的決定性因素是供求關(guān)系，而在供求兩端又能細(xì)化出更多影響房價(jià)的因素，因此，調(diào)控房價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要運(yùn)用多種手段，國內(nèi)國外的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都表明，房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有限，短期內(nèi)可能會導(dǎo)致房價(jià)有所下跌，但對于一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，對新市民和新產(chǎn)業(yè)都具有很強(qiáng)的吸引力，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基本面可以支撐房地產(chǎn)市場的需求，而往往這些地方的住宅供給又是不足的，因此供不應(yīng)求進(jìn)一步推高房價(jià)，所以，長期來看，房地產(chǎn)稅難以對房價(jià)進(jìn)行有效的抑制。

當(dāng)然，如果房產(chǎn)稅的征收力度超過投機(jī)者們預(yù)期的炒房收益，投機(jī)性需求也會得到抑制，在一定程度上有助于抑制由于投機(jī)行為帶來的房價(jià)的不正常的上漲，促進(jìn)房價(jià)更加真實(shí)地反映供求關(guān)系。因此，從長期來看，房地產(chǎn)稅更多地是發(fā)揮“穩(wěn)定器”的作用，讓房價(jià)不再大漲大跌。