花園地產(chǎn)行業(yè)營銷包裝預(yù)案

29/29新嘉坡花園營銷包裝方案第一篇項目分析第一章：差不多情況分析第二章：項目定位第三章：素養(yǎng)營造第四章：包裝方案第二篇營銷篇第一章：推廣總覽第二章：營銷策略廣告方案項目分析差不多情況分析差不多情況分析區(qū)位情況規(guī)劃情況物業(yè)功能及工程進(jìn)度各合作單位戶型特征自身配套周邊配套分析商業(yè)配套交通情況教育環(huán)境醫(yī)療保健配套環(huán)境自然環(huán)境項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢劣勢風(fēng)險點(diǎn)第一章差不多情況分析差不多概況分析區(qū)位情況規(guī)劃情況基地總占地面積：39704㎡總建筑面積：66000㎡多層住宅區(qū)容積率：1.63建筑密度：綠地率：總戶數(shù)：層數(shù)：6層本項目內(nèi)交通：本小區(qū)分理處兩個不同入口花園規(guī)劃：在會所前面有一標(biāo)志性中心花園和廣場物業(yè)功能及工程進(jìn)度本項目四通一平已完成，打算于做售樓處及樣板房，在交付完成。同時，圍墻打算于動工，可能完工。主體工程打算于動工，可能于完工，并預(yù)想于開盤。合作單位概況發(fā)展商：新時代地產(chǎn)進(jìn)展有限公司物業(yè)治理：建筑施工單位：設(shè)計單位：策劃代理：江西同致地產(chǎn)戶型特征據(jù)朝陽洲片區(qū)調(diào)研情況建議戶型以錯層及3房為主，應(yīng)注意動靜分離，面積集中在90-150㎡之間。所有戶型大部分坐北朝南，部分東西朝向，但景觀比較好。各種戶型建議比例如下戶型面積（㎡）比例（%）二房二廳二衛(wèi)90-10510%三房二廳二衛(wèi)110-13040%四房二廳二衛(wèi)135-16030%復(fù)式160-23020%原因：針對二次置業(yè)者總價不高戶型設(shè)計一定要充分體現(xiàn)有用，無白費(fèi)，同樣的面積三房設(shè)計，好過不人四房，二房好過不人三房，體現(xiàn)超值！目前南昌市二房二廳大多在100-120㎡左右，三房二廳130-160㎡之間；四房二廳大多160-180㎡之間，整總體感偏大，空間白費(fèi)較大，同比總價偏高，故建議查找市場空白點(diǎn)、以此比例戶型為主。自身配套教育配套：規(guī)劃中有雙語幼兒園會所：打算600-800㎡之間商業(yè)配套：沿建設(shè)西路2幢商品房一樓為商業(yè)鋪面小區(qū)配套：兒童天地、四季花園、入口廣場等周邊配套分析商業(yè)配套建設(shè)路建設(shè)路口有2個小型超市：家五璇超市，計60㎡；如意自選商場，計50㎡，距本項目500米處。建設(shè)路沿街有一小型菜市場，距本項目500米處。建設(shè)路口有一海城大酒店（上下兩層），距本項目5分鐘距離。建設(shè)路中端有一增顏蘸水羅非漁飯店，比較有特色。距本項目5分鐘車程。民航大酒店位于洪城大市場對面，四星級酒店檔次較高，距本項目10分鐘車程。交通銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，并配有自助銀行，距本項目5分鐘車程。中國建設(shè)銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，距本項目5分鐘車程。中國工商銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，距本項目6分鐘車程。黃慶仁藥棧，建設(shè)路中端，步行10分鐘，便民服務(wù)為業(yè)主解決平常小感小疾。本項目鄰近京山北路南昌市水果批發(fā)市場，為一大型批發(fā)市場，達(dá)2000㎡的營業(yè)面積，距本項目6分鐘車程。120㎡。本項目鄰近洪城大市場及建材大市場距本項目150米，建設(shè)西路口為南昌市最大的批發(fā)市場洪城大市場，距本項目500米，沿江南路為南昌市最大的建材批發(fā)市場，均為大型成熟的物資聚放之地，商賈云集、人氣旺盛。各種物品價廉物美，為本項目之重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體。交通狀況沿江路9路、21路、115路公交車，到老城區(qū)市中心各繁華站點(diǎn)，路寬20幾米，為市外環(huán)路，車流量大。建設(shè)路15路、25路公交車，到老城區(qū)各繁華站點(diǎn)。建設(shè)西路尚在建設(shè)之中，路比較寬為四車道。目前暫無公交車站。教育環(huán)境南通小學(xué)：位于京山北路，距本項目5分鐘。江耐學(xué)校：位于建設(shè)路中端，是江西耐火材料廠子弟學(xué)校設(shè)初中部及小學(xué)部，教育質(zhì)量一般。醫(yī)療保健配套九四醫(yī)院：位于井岡山大道，為該區(qū)最大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，距本項目10分鐘車程。省二建附屬醫(yī)院：位于建設(shè)路，距本項目6分鐘車程，隸屬省二建公司，規(guī)模較小。自然環(huán)境配套象湖公園距本項目10分鐘，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人。撫河水景撫河碧波蕩漾，位居上游，水質(zhì)較好且兩岸綠化延綿數(shù)百米景觀。項目優(yōu)劣勢分析綜合前期市場調(diào)研及本項目自身相關(guān)情況，我們通過認(rèn)真研究得出本項目的優(yōu)劣勢如下：優(yōu)勢：規(guī)劃優(yōu)勢本項目樓盤間距寬達(dá)40余米，視界寬廣，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好。景觀優(yōu)勢本項目周邊環(huán)境幽雅，鄰近象湖公園和撫河公園，逾40%的綠地率。區(qū)位優(yōu)勢緊鄰洪城大市場、建材大市場，商貿(mào)云集，人氣旺盛，能夠有效吸引私營小業(yè)主購買。品質(zhì)優(yōu)勢多層框架結(jié)構(gòu)，有用率高。物管優(yōu)勢名牌物管，智能化治理，樹立服務(wù)典范。位置優(yōu)勢安全局確實是鄰居。戶型設(shè)計優(yōu)勢以人為本，注重動靜分離，設(shè)計合理，有用率高，營銷到位。營銷優(yōu)勢由國家一級地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)同致地產(chǎn)擔(dān)任行銷企劃，前瞻理念，營銷到位。劣勢：位置劣勢位于位于建設(shè)西路，尚屬開發(fā)地帶，交通不是專門方便。配套劣勢由于位置較偏，周邊生活配套、教育配套及醫(yī)療配套設(shè)施都不齊全，生活購物不方便。競爭劣勢斜對面為千禧頤和園，不管從規(guī)模、小區(qū)配套及入市時刻都不占優(yōu)勢，競爭壓力較大。環(huán)境劣勢本項目一側(cè)為一臭水溝，氣味難聞，阻礙購買欲望。消費(fèi)劣勢本項目所處地塊較缺乏人氣，且旁邊的人流素養(yǎng)不高。第二章項目定位如何才能以“四兩撥千年”的技巧為項目達(dá)到最佳的利益點(diǎn)，這是我們策劃的目標(biāo)。正因如此，我們從市場角度分析，一個良好的項目開發(fā)，應(yīng)以極具個性的優(yōu)績產(chǎn)品配合完整并有創(chuàng)意性的營銷組合體系，才能制造出差異性的市場，而其關(guān)鍵在于定位的準(zhǔn)確性，依照我司對市場的認(rèn)真研究論證，結(jié)合本項目的自身優(yōu)勢特提出以下定位。綜合定位溫馨時尚，經(jīng)典超值。闡釋：時尚：戶型錯層創(chuàng)新，中心四季花園、會所，給住戶以領(lǐng)先潮流，高雅時尚之感。經(jīng)典超值：居華東最具規(guī)模的批發(fā)市場洪城大市場僅150米之遙，購物價廉物美，樓價低于頤和園而環(huán)境又不差于它，是為經(jīng)典超值。特征定位遠(yuǎn)離都市喧囂，置身度假怡景。闡釋：遠(yuǎn)離都市喧器整個建設(shè)西路差不多上以住宅小區(qū)為主，一條建設(shè)橋?qū)⒍际械男鷩膛c自然的寧靜隔絕，是居家生活的絕好地帶。置身度假怡景小區(qū)間距寬，視線好，景觀營造有特點(diǎn)，猶如若生活在風(fēng)景區(qū)之中。名稱定位新嘉坡花園：進(jìn)展商命名一品商?。横槍χ茉鉃楹槌谴笫袌黾敖ú氖袌?，私營業(yè)主為要緊消費(fèi)群體，以此命名，希望能引起共鳴。成功嘉園：針對周遭為洪城大市場及建材市場，私營業(yè)主為要緊消費(fèi)群體，以此命名，希望能引起共鳴。廣告語定位1、主廣告語情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)2、輔助廣告語與財寶相伴，與便利相連，與自然相依；市內(nèi)桃源，漂亮恒久；窗窗都有不同的景致，天天都有相同的富足；把新加坡搬回家；生活因為開闊，才能無限延伸；生活因為超值，才能體現(xiàn)價值。賣點(diǎn)定位差異性賣點(diǎn)時尚創(chuàng)意，經(jīng)典超值闡釋：將小區(qū)在戶型及景觀上的領(lǐng)先創(chuàng)新體現(xiàn)出來，與頤和園相對區(qū)不出來。在同一區(qū)位，在價格上的優(yōu)勢和其它樓盤相比凸現(xiàn)出來，體現(xiàn)本項目物所超值。差異性輔助賣點(diǎn)優(yōu)雅環(huán)境，寧靜致遠(yuǎn)；盡享都市便利，座擁度假怡景（實惠）；名牌物管，金牌服務(wù)，盡顯個性；與安全為鄰，和財寶相伴；歐式雙語教育，幫你托起改日的太陽；豪華會所，盡享尊榮；坐擁花園，生意休閑兩不誤；規(guī)劃超前，創(chuàng)意無限，享受領(lǐng)先時代的生活。目標(biāo)消費(fèi)群體定位本項目定位結(jié)合項目自身特點(diǎn)，對千禧頤和園的購買群體分析及我們對市場經(jīng)驗做出以下定位：目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域來源朝陽洲區(qū)：60%；市區(qū)：30%；其它區(qū)域：10%目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)主目標(biāo)消費(fèi)群（90%）私營業(yè)主（洪城大市場、建材大市場、水果批發(fā)市場為主）企業(yè)白領(lǐng)階層次目標(biāo)消費(fèi)群（10%）在外地工作經(jīng)商有所成就的朝陽洲人仕；企事業(yè)中層治理干部；投資者；消費(fèi)群體特征：家庭年收收入在4萬元以上；文化不一定專門高，但眼界較開闊，見識多；已有住房欲改善家人居住環(huán)境二次置業(yè)；收入處于社會的中層，相同階層面較寬敞；有精明的經(jīng)濟(jì)頭腦，對投資及性能比值是否劃算專門感興趣；對環(huán)境有一定的要求，較容易同意新事物。價格定位因小區(qū)附近有明顯的競爭樓盤，我以為價格應(yīng)稍低于千禧城之整體價格性能價格比要有優(yōu)勢。第三章現(xiàn)場素養(yǎng)營造建議小區(qū)環(huán)境景觀塑造小區(qū)環(huán)境景觀包括小區(qū)建成后的整體環(huán)境景觀設(shè)計與項目發(fā)售期的部分環(huán)境塑造。后面的部分在包裝方案中詳細(xì)闡述，那個地點(diǎn)只對小區(qū)建成后的環(huán)境景觀提一些建議。作為打算成為一個建設(shè)西路的精品住宅小區(qū)，面對千禧城大而全的競爭壓力（小區(qū)配套比較齊全、景觀優(yōu)勢又比較明顯），社區(qū)商業(yè)配套又不專門完善，外部自然景觀又無可借勢之處，如何在小區(qū)內(nèi)部景觀營造上查找戶型創(chuàng)新設(shè)計上的差異性和優(yōu)越性，讓它成為營銷的一個重要賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，成為本項目成功與否的關(guān)鍵所在。小區(qū)景觀塑應(yīng)請專業(yè)園林公司設(shè)計，充分體現(xiàn)本項目的特點(diǎn)，充分營造本項目的獨(dú)特性和千禧頤和園的差異性，使它擁有獨(dú)具吸引力的品質(zhì)，在充分調(diào)研考察的基礎(chǔ)之上，我司謹(jǐn)提出以下建議：1、建議在小區(qū)入口廣場處設(shè)立一標(biāo)志，此舉既可樹立小區(qū)形象，又可起到識標(biāo)性作用。作為小區(qū)居住、休閑、交往、嬉戲的重要場所，建議配備綠地、雕塑、慢跑徑、花壇、休閑椅等設(shè)施，一步一景精心營造小區(qū)人文環(huán)境。3、中心花園之后，即有兒童樂園和小區(qū)幼兒園，這二個建筑作為中心花園的背景，顏色應(yīng)鮮艷耐看，造型獨(dú)特有個性，起到畫龍點(diǎn)晴之筆。4、小區(qū)路邊建議種植一些花樹灌木叢，以綠化和隔離東邊，同時鄰里樓層之間不規(guī)則的種植一些綠色植物，并設(shè)置曲徑、休閑椅，四季花壇等豐富小區(qū)景觀，形成多層次的小區(qū)環(huán)境景觀。5、小區(qū)靠臭水溝一帶，在修建圍墻的同時，建議種植幾排大型散發(fā)芬香的植物林，一則美化環(huán)境，二則阻隔臭水溝的不良景觀及氣味。6、小區(qū)整體的建筑風(fēng)格建議以新加坡簡潔、華麗，充滿異國情調(diào)的建筑風(fēng)格為主。項目配套設(shè)施及功能項目交付使用時建議設(shè)立的配套設(shè)施部分智能化系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)，包括單元可視對講門禁對講系統(tǒng)。電子巡更系統(tǒng)，該系統(tǒng)要求保安員按預(yù)定時刻，路線對小區(qū)各指定位置進(jìn)行巡更檢視。周邊防范系統(tǒng)，在小區(qū)周界安裝紅外控測器，當(dāng)發(fā)生非法翻越時，警情將立即傳往監(jiān)測中心。自動報警系統(tǒng)，每個小區(qū)住戶在受到侵害的緊急情況下，能及時將信息傳往國安局。寬頻網(wǎng)帶系統(tǒng)。車位地面車位個會所為小區(qū)提供服務(wù)，只對業(yè)主開放，提高了項目的附加值，對銷售起促進(jìn)作用，功能建議略。幼兒園建議在小區(qū)內(nèi)辦一所歐式雙語幼兒園，要緊針對業(yè)主子女，為業(yè)主辦實事，屆時建議幼兒園與名牌幼兒園聯(lián)合聘請一流師資創(chuàng)辦名校，注重對小孩的素養(yǎng)教育。如此，才能顯現(xiàn)與不的樓盤的與眾不同。項目發(fā)售時建議設(shè)立的配套設(shè)施與功能樣板房智能配套及樣品展示，含可視對講系統(tǒng)及緊急報警系統(tǒng)等。物業(yè)治理及服務(wù)要點(diǎn)本項目應(yīng)立足創(chuàng)立安全文明物業(yè)治理之品牌，充分發(fā)揮名牌物管的專業(yè)優(yōu)勢，實力打造本項目的一大賣點(diǎn)物業(yè)治理。安全防范：含電子巡更，24小時出入登記，報警應(yīng)急治理等；環(huán)境綠化：包含清潔、消毒殺蟲及修剪花草等；樓宇及公共設(shè)施治理；消防治理；停車治理；社區(qū)文化活動組織；機(jī)電設(shè)備及附屬設(shè)備治理。第四章包裝方案為了盡量挖掘本項目的優(yōu)勢，體現(xiàn)本項目與競爭樓盤的差異性，盡量爭取我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，我們建議在包裝上盡量體現(xiàn)工作方便，環(huán)境優(yōu)雅，物所超值的概念，努力與競爭樓盤的包裝區(qū)不開來，做到少花鈔票多辦事。區(qū)域包裝方案原則：搶占先機(jī)，在競爭樓盤家門口做與眾不同的差異性廣告，在洪城大市場、建材大市場等目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)商的場所做廣告，在建設(shè)西路做滿廣告領(lǐng)先占據(jù)消費(fèi)者的信息及視覺市場。戶外廣告牌位置：壇子口立交橋，原星港床墊廣告牌位目的：因壇子口人流量專門大，且地處十字路口，廣告效應(yīng)好廣告語：與財寶相伴，與便利相連，與自然相依形式：噴繪規(guī)格：2m×10m公布時刻：2001年8月-12月位置：洪城大市場治理處大樓目的：針對目標(biāo)消費(fèi)群體，將信息領(lǐng)先導(dǎo)入，引起共鳴廣告語：花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤形式：噴繪規(guī)格：6m×10m公布時刻：2001年7月-12月位置：建材大市場入口處目的：針對目標(biāo)消費(fèi)群體，吸引聚積人氣，引起共鳴廣告語：花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤位置：國安局圍墻靠撫河處目的：吸引過橋看樓之消費(fèi)者的視覺形式：噴繪打燈規(guī)格：3m×10m公布時刻：2001年8月-12月廣告語：同上公共汽車廣告欄講明隨著建設(shè)西路小區(qū)的不斷建設(shè)和開發(fā)，建設(shè)西路擁有公共汽車站臺誓成必定，只只是是時刻早晚而已，為占據(jù)先機(jī)，可先與公共汽車公司聯(lián)絡(luò)，出資興建建設(shè)西路之站臺，廣告公布時刻及制作一次性承包，一年或2年。目的吸引所有過往建設(shè)西路的人流的注意力。廣告語花園，情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)。規(guī)格依公共站臺之規(guī)格?，F(xiàn)場包裝方案建設(shè)橋入口處及建設(shè)西路與洪城大市場交匯處1、建設(shè)橋入口處兩邊分不做一個有造型的導(dǎo)視牌，如假假山之類，能夠打燈，與兩邊草坪能互相稱映，一定要高大，特不醒目有個性一目了然。通過這兩個導(dǎo)視牌給通過建設(shè)橋的人留下深刻印象。同時，將看樓者的視覺從千禧城轉(zhuǎn)移過來。2、建設(shè)西路口同樣也做一個醒目有個性的導(dǎo)視牌，能夠強(qiáng)烈引導(dǎo)洪城大市場的目標(biāo)消費(fèi)群到本項目去看看的欲望。3、建設(shè)西路與規(guī)劃路交匯處，千禧城旁邊設(shè)立一個醒目的導(dǎo)視牌，能吸引千禧城的觀樓者來看樣板房。建設(shè)西路口洪城大市場一幢樓上有一個廣告位，能夠考慮做一個霓虹燈，吸引目標(biāo)群建設(shè)橋燈桿做燈桿旗，一燈兩旗目的：兩邊千禧城都做了廣告，唯一能夠利用的確實是燈桿旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經(jīng)典超值國安局目前已把圍墻做了起來，可否在圍墻上做形象廣告或插刀旗，廣告語同上，引導(dǎo)看樓者去看本項目。臭水溝上的橋的包裝將橋欄重新噴漆，風(fēng)格應(yīng)簡潔明快，在每個橋墩之間放噴繪板標(biāo)明花園LOGO，在每個橋墩上插刀旗。圍墻包圍把整個工地靠建設(shè)西路一帶圍起來，在靠建設(shè)西路的一邊做形象廣告。文案：花園，經(jīng)典超值。休閑、生態(tài)兩不誤，花園標(biāo)志，人物情系畫片及綠色環(huán)境場景。建設(shè)西路包裝1、位置：建設(shè)西路從項目工地到洪城大市場的路上，在修好路以后的兩邊路燈燈桿上做掛旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經(jīng)典超值?；▓@，生意、休閑兩不誤2、路兩邊水泥垛插旗，2.5米一個，直至橋上。煙花爆燈目的：因為整個地段人氣不足，人流不旺，夜色單調(diào)，設(shè)煙花爆燈可增加本項目的繁華燦爛這色，聚攏人氣位置：本項目售樓處旁邊與道路交匯處，及臭水溝橋旁邊數(shù)量：3-5桿保安崗?fù)つ康模合绕谒茉毂卷椖?/p>