小區(qū)發(fā)生火災(zāi),物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任

小區(qū)發(fā)生火災(zāi),物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任小區(qū)發(fā)生火災(zāi),物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任小區(qū)發(fā)生火災(zāi),物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任xxx公司小區(qū)發(fā)生火災(zāi),物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任

小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故后，物業(yè)公司承擔(dān)多大比例的責(zé)任呢？在回答這個(gè)問題之前，我們先限定本文的研討范圍，小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故，在本文中一般指小區(qū)業(yè)主家中或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所中或小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)事故。而物業(yè)公司承擔(dān)多大比例的責(zé)任，首先即明確了物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任（當(dāng)然也有物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任的情形，我會(huì)在后文中述說），物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任系基于其違反了與小區(qū)業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的維護(hù)小區(qū)消防設(shè)施、維護(hù)小區(qū)公共安全等的義務(wù)，或者作為小區(qū)公共區(qū)域的管理者，未盡安全保障義務(wù)等的不作為，或者因疏于小區(qū)安全

管理或在火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)存在消防設(shè)施未能正常發(fā)揮作用等造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害或財(cái)產(chǎn)損失擴(kuò)大的過錯(cuò)行為。

這樣，在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間就至少存在三種法律關(guān)系：第一、基于業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》或雙方之間存在的事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，成立物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系；第二、基于火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司即小區(qū)公共區(qū)域的管理者未及時(shí)配合火災(zāi)事故的處理、疏于對(duì)小區(qū)安全的管理等不作為侵權(quán)，成立違反安全保障義務(wù)責(zé)任等侵權(quán)法律關(guān)系；第三、基于物業(yè)公司疏于小區(qū)安全管理或在火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)存在消防設(shè)施未能正常發(fā)揮作用等造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害或財(cái)產(chǎn)損失的擴(kuò)大，成立財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)任餀?quán)法律關(guān)系。關(guān)于財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)呢?zé)任承擔(dān)方式，在侵權(quán)責(zé)任法和合同法中均有規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的最基本形式即損害賠償。

而對(duì)于物業(yè)公司究竟承擔(dān)多大比例的責(zé)任，在實(shí)務(wù)中無法量化，因?yàn)樵谏鲜龌馂?zāi)事故情形中，通常是業(yè)主家中或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或公共區(qū)域內(nèi)自發(fā)或不明火源引發(fā)火災(zāi)，或者直接侵權(quán)人引發(fā)火災(zāi)，那么，業(yè)主自身或直接侵權(quán)人通常是承擔(dān)火災(zāi)事故責(zé)任的主要責(zé)任主體，而物業(yè)公司在違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議或不作為時(shí)，僅在其違反協(xié)議約定或不作為導(dǎo)致火災(zāi)事故損失擴(kuò)大的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，即物業(yè)公司往往是火災(zāi)事故責(zé)任的次要責(zé)任主體。我們說物業(yè)公司須對(duì)火災(zāi)事故擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任，這責(zé)任比例無法量化，在全國(guó)各地的法院裁判中，法官通常會(huì)結(jié)合雙方之間的過錯(cuò)程度、違約情形等綜合判斷，而這也基本屬于法官的自由裁量范圍，為了知道物業(yè)公司在多大幅度范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，我借助案例檢索，梳理了各地的裁判結(jié)果，并統(tǒng)計(jì)分析。下面對(duì)案例檢索作說明：

1.檢索數(shù)據(jù)庫(kù)：無訟案例。

2.檢索關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同糾紛-火災(zāi)事故。以此作為關(guān)鍵詞系站在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中梳理裁判結(jié)果。上文已提到，違反安全保障義務(wù)責(zé)任等侵權(quán)法律關(guān)系和財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)任餀?quán)法律關(guān)系是本文可研討的另外兩種法律關(guān)系，因此，亦可將違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛-火災(zāi)事故-物業(yè)公司或財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛-火災(zāi)事故-物業(yè)公司作為關(guān)鍵詞組。但是，無論選取何組關(guān)鍵詞，亦或全部選取作為統(tǒng)計(jì)的參考，物業(yè)公司最終承擔(dān)責(zé)任的比例，均離不開法官對(duì)其過錯(cuò)程度、違約情形等的綜合考量，而這考量因素?zé)o論是放在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中還是放在違反安全保障義務(wù)責(zé)任等侵權(quán)法律關(guān)系或財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)任餀?quán)法律關(guān)系中，其思路應(yīng)該是一致的。因此，本文僅站在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的比例區(qū)間。

3.檢索范圍：以關(guān)鍵詞為準(zhǔn)的所有判決書，截止2017年4月2日，共計(jì)316份，剔除無效檢索案例，剩余165份，以此作為本文數(shù)據(jù)分析的基數(shù)。

4.檢索說明：以上無效檢索案例主要系物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主以小區(qū)或家中或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所中發(fā)生過火災(zāi)或存在火災(zāi)隱患為由，要求抵扣物業(yè)費(fèi)或不予支付物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主的抗辯事由基本上未得到法院支持，理由在于《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)作出了規(guī)定，同時(shí)，業(yè)主的抗辯屬另一法律關(guān)系，可另行主張權(quán)利；共同訴訟案件存在特殊性，在做某類數(shù)據(jù)分析時(shí)通常將其視為1個(gè)或2個(gè)統(tǒng)計(jì)單位，原因會(huì)在后文述說。

在批量下載裁判文書時(shí)，Excel表格會(huì)保存原文鏈接，后期在做數(shù)據(jù)采集時(shí)，建議點(diǎn)擊鏈接進(jìn)入原文，因不同時(shí)間段，文書量在變動(dòng)，順序亦有變動(dòng)，同時(shí)，在某一時(shí)間，相同關(guān)鍵詞組下甚至出現(xiàn)文書量減少的情況，點(diǎn)擊原文鏈接采集數(shù)據(jù)可保證統(tǒng)計(jì)的一致性。

本文除了統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的比例區(qū)間外，也會(huì)統(tǒng)計(jì)雙方的律師代理、訴訟主體、業(yè)主提交證據(jù)的主要類型、直接侵權(quán)人、物業(yè)公司的過錯(cuò)行為、業(yè)主主張損失的依據(jù)、損失類型、獲支持的損失類型、物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任的事由、物業(yè)公司的無效抗辯事由等事項(xiàng)，以向大家呈現(xiàn)在存在火災(zāi)事故情形的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，各判例情況。

囿于個(gè)人能力，以下統(tǒng)計(jì)不盡完善，且難免存在誤差，數(shù)據(jù)僅供參考。

一、業(yè)主與物業(yè)公司雙方的代理情況

在我所采集的165份判決書中，資陽(yáng)市某物業(yè)公司作為訴訟主體的案件高達(dá)66件（共同訴訟案件），因在這66件案件（包括一審和二審案件）中，僅物業(yè)公司一方委托了律師，而業(yè)主方均未委托律師，那么，在分析對(duì)比物業(yè)公司與業(yè)主委托律師的數(shù)量占總案件的比值時(shí)，宜將這66份判決書作為1個(gè)統(tǒng)計(jì)單元，這樣才能保證統(tǒng)計(jì)的相對(duì)科學(xué)性。同理，合肥某物業(yè)公司、重慶旺達(dá)某物業(yè)公司、廊坊某物業(yè)公司、佛山某物業(yè)公司作為訴訟主體的案件分別為31件、2件、2件、3件，均將其作為1個(gè)統(tǒng)計(jì)單元。而重慶茂誠(chéng)某物業(yè)公司作為訴訟主體的4個(gè)案件中，因在一審程序中，業(yè)主委托了律師，而在二審程序中，業(yè)主未委托律師，因此，在分析對(duì)比物業(yè)公司與業(yè)主委托律師的數(shù)量占總案件的比值時(shí)，將這4份判決書作為2個(gè)統(tǒng)計(jì)單元。同理，在重慶恒昌某物業(yè)公司作為一審被告的3個(gè)案件中，各業(yè)主均未委托律師，而在其作為二審上訴人的1個(gè)案件中，業(yè)主委托了律師，因此，將這4份判決書亦作為2個(gè)統(tǒng)計(jì)單元。這樣，統(tǒng)計(jì)總數(shù)變?yōu)?2。以下各類數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，其思路基本同此。

在以上統(tǒng)計(jì)基數(shù)上，業(yè)主委托律師的案件數(shù)量為45件，占比約為73%，物業(yè)公司委托律師的案件數(shù)量為36件，占比約為58%，這樣看來，業(yè)主方委托律師的數(shù)量要高于物業(yè)公司方委托律師的數(shù)量，在存在火災(zāi)事故情形的物業(yè)服務(wù)合同糾紛類案件中，基本是業(yè)主作為原告，且業(yè)主作為受損害方，主張損害賠償?shù)囊庠甘欠浅?qiáng)的，其委托律師代為訴訟也就不難理解。再者，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，他們委托律師的案件數(shù)量占比均超過50%，即律師參與訴訟的程度較高。同時(shí)大家注意到，我將同一訴訟主體涉及的多個(gè)案件作為1個(gè)或2個(gè)統(tǒng)計(jì)單元，比如上文中資陽(yáng)市某物業(yè)公司涉訴案件共計(jì)66件，若將其作為66個(gè)統(tǒng)計(jì)單位，則物業(yè)公司方委托律師的數(shù)量肯定要高于業(yè)主方委托律師的數(shù)量。

二、業(yè)主告開發(fā)商是否有依據(jù)？

在所有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，開發(fā)商作為被告或第三人的案件數(shù)量占比約為6%，而在這些案件中，業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)火災(zāi)事故損害賠償責(zé)任的訴求均未得到法院支持，顯然，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，開發(fā)商非物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中的責(zé)任主體，即便是在前期物業(yè)服務(wù)過程中，業(yè)主的此類損失也只能向物業(yè)公司主張。

三、直接侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任的比例

在業(yè)主遭受火災(zāi)事故損失的案件中，存在直接侵權(quán)人的情形主要為：1.侵權(quán)人因燃放煙花爆竹導(dǎo)致業(yè)主家中發(fā)生火災(zāi)事故；2.在小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)，因侵權(quán)人的車輛故障引發(fā)周邊車輛火災(zāi)事故。在這些案件中，通常為侵權(quán)人的直接侵權(quán)與物業(yè)公司的不作為侵權(quán)相結(jié)合共同對(duì)業(yè)主的火災(zāi)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在所有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，存在直接侵權(quán)人的案件數(shù)量占比約為16%，直接侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任的比例通常為60%以上。

四、業(yè)主都提交了哪些證據(jù)？

在做這類統(tǒng)計(jì)中，未區(qū)分是共同訴訟還是單獨(dú)訴訟案件。那么，按照業(yè)主提交的各類證據(jù)數(shù)量由高到低依次為：火災(zāi)事故認(rèn)定書（111）、票據(jù)（93）、物業(yè)管理服務(wù)合同（63）、評(píng)估報(bào)告書（47）、詢問/調(diào)查筆錄（41）、小區(qū)業(yè)主手冊(cè)（30）、照片（23）、證明（17）、財(cái)產(chǎn)損失明細(xì)（16）、產(chǎn)權(quán)證（10）、房屋買賣合同（9）、裝修合同（7）、房屋租賃合同（6）、區(qū)域消防責(zé)任書（4）、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄（4）、媒體報(bào)道（4）、行政處罰決定書（3）、監(jiān)控錄像（3）、視頻（2）、住院診斷病歷（2）。

在以上證據(jù)中，按照業(yè)主的證明對(duì)象分類列表如下：

此外，還有部分證據(jù)如訂貨單、車庫(kù)承包協(xié)議、死亡證明、錄音等，因在判決書中出現(xiàn)的頻次很低，所以未作統(tǒng)計(jì)。

五、物業(yè)公司都存在哪些過錯(cuò)行為？

在存在火災(zāi)事故情形的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司都存在哪些過錯(cuò)行為呢？同樣，按照其過錯(cuò)行為類型出現(xiàn)的數(shù)量由高到低依次為：消防管道無法供水（24）、疏于對(duì)公共區(qū)域的安全維護(hù)（18）、消防通道堵塞（12）、其他消防設(shè)施故障，如預(yù)警燈故障、消防栓出水慢、消防栓有水但無卡扣等（10）、未及時(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情或配合滅火（3）、無消防設(shè)施（2），以上占總案件的比值分別為：39%、29%、19%、16%、5%、3%。

在以上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，因物業(yè)公司管理的消防栓無水，導(dǎo)致火災(zāi)事故損失擴(kuò)大的案件數(shù)量最多，同時(shí)，物業(yè)公司疏于對(duì)小區(qū)公共安全的維護(hù)、小區(qū)消防通道堵塞、其他消防設(shè)施故障等情形也較為常見。在所檢索的案例中，業(yè)主以物業(yè)公司存在過錯(cuò)為由要求其賠償火災(zāi)事故損失擴(kuò)大的責(zé)任，只要業(yè)主舉證（業(yè)主舉證類型見上文）證明物業(yè)公司存在以上過錯(cuò)行為，法院基本會(huì)支持業(yè)主的訴求。

六、業(yè)主計(jì)算損失的依據(jù)有哪些？

從上圖可知，業(yè)主或法院以資產(chǎn)評(píng)估公司的鑒定結(jié)論作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為19件，占比約為30%；以購(gòu)物、裝修、醫(yī)療等發(fā)票作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為12件，占比約為19%；以物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心的鑒定結(jié)論作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為10件，占比約為16%；以向消防大隊(duì)提交的財(cái)產(chǎn)損失申報(bào)表作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為5件，占比約為8%；以業(yè)主與物業(yè)公司雙方協(xié)商確定的數(shù)額作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為3件，占比約為5%；以法院酌情認(rèn)定的損失額作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為3件，占比約為5%；以裝修合同作為計(jì)算損失依據(jù)的案件數(shù)量為2件，占比約為3%。

七、業(yè)主主張的損失類型有哪些？法院支持的損失類型有哪些？

從上述圖表可知，業(yè)主主張物業(yè)公司賠償其財(cái)產(chǎn)損失的案件數(shù)量為59件，且該類損失獲得法院支持的案件數(shù)量為44件，其占總案件數(shù)量的比值均為最大，而從橫向比較，該類損失獲法院支持的比例高達(dá)75%。從我所檢索的案例來看，其未獲支持的原因系法院認(rèn)定物業(yè)公司在火災(zāi)事故中不存在過錯(cuò)。房屋租賃損失、鑒定費(fèi)損失、人身?yè)p害賠償金同財(cái)產(chǎn)損失一樣，只要法院認(rèn)定物業(yè)公司在火災(zāi)事故中存在過錯(cuò)，則業(yè)主的這類損失均會(huì)獲得法院支持。

誤工費(fèi)損失及精神損害撫慰金獲得法院支持的可能性很小。比如，在精神損害撫慰金獲得法院支持的唯一一個(gè)案件中，業(yè)主就其在火災(zāi)事故中毀損的婚紗系具有人格象征意義的特定紀(jì)念物品而提出賠償精神損害撫慰金的訴求，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

而對(duì)業(yè)主提出的諸如交通費(fèi)、住宿費(fèi)等其他財(cái)產(chǎn)損失、停業(yè)損失、律師費(fèi)等，法院均未支持。

八、物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的比例為多少？

回到文首的問題：小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故后，物業(yè)公司承擔(dān)多大比例的責(zé)任呢？通過案例檢索，我將物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的比例情況制圖如下：

由上圖可知，物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任的案件數(shù)量占比最高，其具體情形即物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任的事由見下文。而一旦物業(yè)公司存在上文所述的消防栓無水、其他消防設(shè)施故障或消防通道堵塞等過錯(cuò)行為時(shí)，法院基本會(huì)判決物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。那么在物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的情況下，其承擔(dān)賠償責(zé)任的比例集中在30%、10%、20%、40%、25%、50%。

那么，物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任及無效抗辯的事由都有哪些呢？

九、物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任的事由

在以上統(tǒng)計(jì)中，物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任的案件共計(jì)18件，通過分析整理，我將具體事由羅列如下：

1.發(fā)生火災(zāi)事故的車輛所有權(quán)人系其他小區(qū)業(yè)主，與被訴物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，不在其管理范圍內(nèi)。

2.業(yè)主家中發(fā)生火災(zāi)系因其他小區(qū)的業(yè)主燃放煙花爆竹所致，而對(duì)于其他小區(qū)內(nèi)發(fā)生的行為，物業(yè)公司無監(jiān)管的職責(zé)和義務(wù)。

3.火災(zāi)事故發(fā)生前，物業(yè)公司已就防火等事項(xiàng)在小區(qū)張貼提示，火災(zāi)事故發(fā)生后，及時(shí)撥打火警電話，并組織、配合滅火、施救。

4.火災(zāi)事故系因業(yè)主私自搭建的違建房引發(fā)，而該違建房應(yīng)當(dāng)由行政執(zhí)法部門拆除，物業(yè)公司無權(quán)拆除。

5.火災(zāi)事故發(fā)生后，在消防車到來之前，業(yè)主的車輛已經(jīng)燒毀，且消防設(shè)施不存在故障。

6.業(yè)主家中及陽(yáng)臺(tái)下堆放大量垃圾等可燃物品，物業(yè)公司曾多次勸阻，亦會(huì)同相關(guān)部門上門送達(dá)整改通知書，而失火原因又系業(yè)主自身造成。

7.消防大隊(duì)從到場(chǎng)到展開施救用時(shí)短，無因消防通道堵塞導(dǎo)致救火時(shí)間延誤的情形，且消防大隊(duì)亦未就本次火災(zāi)事故對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行處罰。

8.業(yè)主提供的受損車輛的購(gòu)車發(fā)票載明時(shí)間在火災(zāi)事故后，時(shí)間上存在矛盾。

9.業(yè)主僅提供其自制的損失統(tǒng)計(jì)表作為計(jì)算損失的依據(jù)，經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，亦無法查明業(yè)主的具體財(cái)產(chǎn)損失，故對(duì)其損失不予支持。

10.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失已由保險(xiǎn)公司賠付。

11.物業(yè)公司提供消防安全管理制度、消防安全培訓(xùn)記錄、消防安全記錄表、滅火疏散預(yù)案、培訓(xùn)證書等證據(jù)證明其已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的消防管理義務(wù)。

12.引發(fā)火災(zāi)的原因系電動(dòng)車電氣線路故障造成車輛自燃，該起火原因?qū)儆谖飿I(yè)公司不能預(yù)見、不能克服的客觀情況，不屬于未盡到管理職責(zé)所導(dǎo)致。

13.業(yè)主以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛向物業(yè)公司主張權(quán)利，法院認(rèn)為財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛與物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬于不同法律關(guān)系，物業(yè)公司是否在物業(yè)管理方面存在失職，法院不作審查。

十、物業(yè)公司的無效抗辯事由

通過對(duì)檢索的案例進(jìn)行分析整理，我將物業(yè)公司的無效抗辯事由羅列如下：

1.消防大隊(duì)在消防栓無水的情況下，立即啟用了消防車的水，未延誤施救時(shí)機(jī)。

2.業(yè)委會(huì)與開發(fā)商因消防設(shè)施設(shè)備不合格等原因，一直未將小區(qū)合格的消防設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)公司。

3.物業(yè)公司已發(fā)動(dòng)公司員工和小區(qū)業(yè)主捐款，受害業(yè)主的損失已得到彌補(bǔ)。

4.物業(yè)公司與受損電瓶車輛的業(yè)主未形成車輛保管合同關(guān)系。

5.物業(yè)公司已受到行政處罰，不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。

6.大火已經(jīng)無法使用滅火器進(jìn)行撲滅，無論消防車是否達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)、消防栓是否有水，失火所造成的損失已經(jīng)確定。

7.業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額與物業(yè)公司所要承擔(dān)的火災(zāi)事故損失數(shù)額相差太大，不符合權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，加重了物業(yè)公司的義務(wù)。

8.物業(yè)公司并未與業(yè)主就人身和財(cái)產(chǎn)安全等特殊保護(hù)事項(xiàng)簽訂協(xié)議，不具有特殊保護(hù)義務(wù)。

9.物業(yè)公司提交了消防應(yīng)急處置預(yù)案，且對(duì)小區(qū)燃放煙花爆竹作出過警示。

10.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，因停放在消防通道的車輛阻礙消防車進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，屬于部分業(yè)主的個(gè)人行為。

11.因業(yè)主未交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司無資金對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

12.業(yè)主與物業(yè)公司之間未簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

13.物業(yè)公司已將消防設(shè)備的維護(hù)工作交予有相應(yīng)資質(zhì)的其他公司進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)。

14.火災(zāi)事故的起火原因不明。

15.火災(zāi)事故系因業(yè)主自身對(duì)家電管理不善造成，其后果應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)。

16.租賃損失非直接損失，不予認(rèn)可。

17.物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主主張侵權(quán)責(zé)任糾紛，而雙方之間簽訂的是物業(yè)管理協(xié)議，系合同關(guān)系。在管理過程中，物業(yè)公司承擔(dān)的是管理責(zé)任，而非侵權(quán)責(zé)任。

18.消防設(shè)施故障系因租戶裝修改動(dòng)所致，且業(yè)主未將改動(dòng)情況告知物業(yè)公司。

19.物業(yè)公司與倉(cāng)庫(kù)被燒毀的業(yè)主之間只存在租賃合同關(guān)系，不存在保管合同關(guān)系，對(duì)其不負(fù)賠償責(zé)任。

20.業(yè)主繳納的費(fèi)用屬于車輛停泊服務(wù)費(fèi)而非車輛保管費(fèi)，物業(yè)公司不負(fù)有保管義務(wù)，且車輛損毀系因電瓶車充電起火引發(fā)，侵權(quán)責(zé)任主體非物業(yè)公司。

21.業(yè)主交納的管理費(fèi)只用于日常維護(hù)管理，不包括保管責(zé)任。

22.物業(yè)公司對(duì)業(yè)主擅自將住宅改做庫(kù)房的行為并不明知，由此產(chǎn)生的火災(zāi)損失，物業(yè)公司不予賠償。

23.火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防管道未能及時(shí)供水，系因火災(zāi)事故前物業(yè)已發(fā)現(xiàn)消防管道存在故障，且正在維修之中，物業(yè)公司不存在主觀過錯(cuò)。

24.物業(yè)公司已就過期的滅火器提出維修方案，因業(yè)主委員會(huì)未決議，資金未到位，所以未更換。

總而言之，在存在火災(zāi)事故情形的物業(yè)服務(wù)合同糾紛類案件中，對(duì)物業(yè)公司履行合同義務(wù)的要求較高。如前文所述，在業(yè)主家中或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所中或小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)事故的情形下，一旦業(yè)主舉證證明小區(qū)消防設(shè)施存在故障、消防通道堵塞、物業(yè)公司未及時(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及控制火災(zāi)等，法院一般會(huì)認(rèn)定物業(yè)公司存在過錯(cuò)，并判決其對(duì)業(yè)主因火災(zāi)事故擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

附相關(guān)法律法規(guī)：

《中華人民共和國(guó)民法通則》

第五條公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。

第一百零六條公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

公民、法人由于過錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

沒有過錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百三十四條第一款承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨礙；

（三）消除危險(xiǎn)；

（四）返還財(cái)產(chǎn)；

（五）恢復(fù)原狀；

（六）修理、重作、更換；

（七）賠償損失；

（八）支付違約金；

（九）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；

（十）賠禮道歉。

以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條第一款對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第四十七條第一款物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十三條第一款？當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

第一百二十條當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)消防法》

第十八條同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對(duì)共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。

住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

第二十八條任何單位、個(gè)人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場(chǎng)所的門窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。

第二十九條負(fù)責(zé)公共消防設(shè)施維護(hù)管理的單位，應(yīng)當(dāng)保持消防供水、消防通信、消防車通道等公共消防設(shè)施的完好有效。在修建道路以及停電、停水、截?cái)嗤ㄐ啪€路時(shí)有可能影響消防隊(duì)滅火救援的，有關(guān)單位必須事先通知當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)。

《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》

第六條行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第十二條二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自