理財規(guī)劃師消費支出課件

理財規(guī)劃師消費支出課件理財規(guī)劃師消費支出課件三、收入、支出與財務(wù)安全和財務(wù)自由1、三種消費模式收大于支、收支相抵、支大于收。三、收入、支出與財務(wù)安全和財務(wù)自由理財規(guī)劃師消費支出課件2.2制定住房消費方案分析客戶住房消費需求，選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，根?jù)因素變化調(diào)整支付方案。2.2制定住房消費方案分析客戶住房消費需求，選擇適當(dāng)?shù)闹б?、購房目?biāo)（一）購房面積幫助客戶選擇適宜居住且經(jīng)濟上能夠承擔(dān)的住房。不必盲目求大、無需一次到位、量力而行。（二）購房環(huán)境需求區(qū)位，考慮社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)置等。一、購房目標(biāo)二、購房的財務(wù)決策（一）購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法1、以儲蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價（1）可負(fù)但的首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間內(nèi)年收入在未來購房時的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限二、購房的財務(wù)決策（2）可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限（3）可負(fù)擔(dān)的總房價=可負(fù)擔(dān)的首付+可負(fù)擔(dān)的房貸（4）可負(fù)擔(dān)的房屋單價=可負(fù)擔(dān)的房屋總價/需求平方米數(shù)（2）可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收例：王先生預(yù)計今年年底全年收入為10萬元，以后可每年增加3%，每年的儲蓄比例為40%，目前存款為2萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報酬率為10%，王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年，計劃采用等額本息還款方式。求：首付可負(fù)擔(dān)多少？可負(fù)擔(dān)房貸是多省？可負(fù)擔(dān)房屋總價為多少？例：王先生預(yù)計今年年底全年收入為10萬元，以后可每年增加3%解：1、首付:年年收入年儲蓄儲蓄部分在購房時的終值0

20000322101100000400005856421030004120054837310609042436513484109273437094808051125514502045020終值合計290059解：年年收入年儲蓄儲蓄部分在購房時的終值020000322、可負(fù)擔(dān)的貸款數(shù)：以第六年收入中可儲蓄的金額作為年金，以貸款年數(shù)及利率計算的年金現(xiàn)值：112551*（1+3%）=115927115927*0.4=46371年金為46371，利率為6%，期限20年，求現(xiàn)值？46371*11.47=5318752、可負(fù)擔(dān)的貸款數(shù)：3、可負(fù)擔(dān)的房屋總價29萬+53萬=82萬4、貸款占房款的比例：=53/82=64.6%<70%如果是100平米，則可負(fù)擔(dān)的房價為8200元/平米3、可負(fù)擔(dān)的房屋總價2、按想購買的房屋價格來計算每月需負(fù)擔(dān)的費用例：王先生欲購100平米的房屋，一般價格在3000—6000元/平米，7成按揭，分別求首付款、貸款額及每月支付貸款額（年息6%，20年）？2、按想購買的房屋價格來計算每月需負(fù)擔(dān)的費用(1)30萬房價首付款=30*0.3=9萬貸款=30*0.7=21萬每月還款額=210000/（240期，0.005，年金現(xiàn)值系數(shù)）=1504.5元(1)30萬房價（2）房款60萬首付款=60*0.3=18萬貸款=60*0.7=42萬每月還款額=420000/（240期，0.005，年金現(xiàn)值系數(shù)）=3009元（2）房款60萬貸款購房房價控制在年收入的6倍以下，期限8-15年?？偨Y(jié)：貸款購房房價控制在年收入的6倍以下，期限8-15年?？偨Y(jié)：（二）其他要考慮的因素1、契稅成交價的1.5%，非普通住宅3%2、評估費3、律師費公積金貸款不需要，商貸要。二手房貸款要公證，200元。（二）其他要考慮的因素4、保險公積金貸款不需要商貸，采用財產(chǎn)抵押擔(dān)保的，則購買房屋綜合險。5、抵押登記費0.30元/平米（6元/平米）4、保險6、印花稅商品房買賣合同，萬分之五個人購房貸款合同，萬分之零點五房屋產(chǎn)權(quán)證，5元/件個人出租，租賃合同千分之一，不少于1元。個人出售，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)證書據(jù)，萬分之五6、印花稅（三）購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)1、房屋月供款與月稅前總收入的比率不超過25%-30%2、所有貸款月供款與月稅前收入的比率應(yīng)控制在33%-38%之間。（三）購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)五、住房消費信貸（一）住房消費信貸的種類個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款。五、住房消費信貸1、個人住房公積金貸款（1）定義及特點是以住房公積金為資金來源，向繳存住房的專項住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。1、個人住房公積金貸款特點：A.各地住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，一般不超過30年。B.貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低。C.提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保抵押加一般擔(dān)保（購房契約）抵押加購房綜合險質(zhì)押擔(dān)保（貸款銀行的存單、經(jīng)辦的國債）連帶責(zé)任保證特點：D.貸款對象當(dāng)?shù)刭徺I自住房、在管理中心交存住房公積金的交存人和匯繳單位的退休職工。D.貸款對象E.提供的資料合法的身份證件住房公積金儲蓄卡及借款人名單合法有效的購買、建造、翻建或大修自有住房的合同或協(xié)議及其相關(guān)資料購買住房首期付款證明或者建造、翻修、大修住房自籌資金證明配偶住房公積金儲蓄卡、身份證件、結(jié)婚證E.提供的資料穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明房產(chǎn)抵押借款人還須提供房產(chǎn)證復(fù)印件穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明例：一位參加住房公積金制度的客戶，擬申請個人住房公積金貸款，此人名下的公積金本息為6000元，上月公積金匯儲額為150元，離退休還有30年。則：其可繳存的公積金總額=6000+150*30*12=60000元同樣側(cè)算得：其家屬共可繳存公積金12萬。例：一位參加住房公積金制度的客戶，擬申請個人住房公積金貸款，貸款額度為以下三個中的最低者：（1）借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額（18萬）（2）所購住房評估價的70%（3）該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額。貸款額度為以下三個中的最低者：2、個人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金向購房者發(fā)放的貸款，以叫住房按揭貸款。（1）個人住房按揭貸款（一手房貸款）數(shù)額不高于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%。（二者低者）2、個人住房商業(yè)貸款（2）個人二手房貸款向借款人發(fā)放的用于購買售房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房的貸款。（2）個人二手房貸款（3）個人商用房貸款向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。購房總價或估價機構(gòu)評估價款的60%，不超過10年。（3）個人商用房貸款（4）個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款還款期間出售，做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)。（5）其他個人住房貸款品種（6）個人住房商業(yè)性貸款可選擇的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押（質(zhì)押）加保證。（4）個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款3、個人住房組合貸款指住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一住房發(fā)放的組合貸款申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業(yè)性貸款。組合貸款住房商業(yè)貸款部分最低按中國人民銀行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率的0.85倍下浮。3、個人住房組合貸款例：王先生擬購房價50萬元，該客戶申請組合貸款，最高貸款額為50*0.7=35萬元。其中個人公積金貸款金額為10萬元，期限為15年，年利率為4.95%；商業(yè)性貸款為25萬元，15年，貸款利率為6.273%。求其月供。例：王先生擬購房價50萬元，該客戶申請組合貸款，最高貸款額為解：1、公積金：Pmt=100000/=100000/126.87=788.19解：=100000/126.87=788.19解：1、公積金：Pmt=250000/=250000/116.46=2146.69解：=250000/116.46=2146.69（二）還款方式與還款額1、首付款20~30%，現(xiàn)在更高30~40%2、期款1年以內(nèi)，一次性還本付息1年以上：等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減還款法（二）還款方式與還款額（1）等額本息還款法每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息（年金的方式）每月還款額=借款額/一元年金現(xiàn)值系數(shù)

=借款額/（1）等額本息還款法其中：利息=本期初剩余本金*月利率本金=每月還款額-利息適用于收入穩(wěn)定的公務(wù)員、教師等。還款操作簡單，便于合理安排每月收支。其中：例：李先生向銀行申請了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%，采用等額本息法還貸。解：每月還款額=300000/146.57=2046.76第1月利率=300000*5.4%/12=1350第1月本金=696.76例：李先生向銀行申請了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%第2個月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=1346.86第2個月本金=2046.76-1346.86=699.9第2個月利率=（300000-696.76）*5.4%/12（2）等額本金還款法按月償還本金和利息，每月償還的本金額相等，利息不等。每期償款額=貸款總本金/還款期數(shù)+

（本期初剩余本金*月利率）（2）等額本金還款法其中本金=貸款總本金/還款期數(shù)利息=本期初剩余本金*月利率適合于初期還款能力強，并減小利息支出的人；或目前收入較高但預(yù)期收入會減少的人群。其中本金=貸款總本金/還款期數(shù)例：李先生向銀行申請了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%，采用等本金法還貸。例：李先生向銀行申請了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%解：第1月還款額：還款額=300000/240+300000*5.4%/12=2600本金=300000/240=1250利息=300000*5.4%/12=1350解：第1月還款額：第2月還款額：還款額=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38本金=300000/240=1250利息=2594.38-1250=1344.38第2月還款額：（3）等額遞增還款法還款期分為若干階段，每個時間段內(nèi)還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額增加。適合于目前收入一般，預(yù)期會增加的人群。（3）等額遞增還款法（4）等額遞減還款法還款期分為若干階段，每個時間段內(nèi)還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。適用于目前還款能力強，預(yù)期收入會減少。（4）等額遞減還款法（5）等比遞增還款法指在還款期的后一時間段內(nèi)每期還款額相對前一時間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增。（5）等比遞增還款法（6）等比遞減還款法指在還款期的后一時間段內(nèi)每期還款額相對前一時間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減。（6）等比遞減還款法3、提前還貸的選擇權(quán)（1）全部提前還貸（2）部分提前還貸，每月還款額不變，期限縮短。（3）部分提前還貸，每月還款額減少，期限不變。（4）部分提前還貸，每月還款額與期限均減少。3、提前還貸的選擇權(quán)（三）利率調(diào)整對還款額的影響1、利率變動，貸款期限在1年以內(nèi)，不調(diào)整貸款利率。1年以上，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。2、簽訂借款合同后與銀行發(fā)行貸款期間，遇到法定利率調(diào)整，開戶時按新利率執(zhí)行。（三）利率調(diào)整對還款額的影響綜合案例例：李先生向銀行貸了40萬元，期限10年，采用等額本息還款法。年利率6%，已還20期（月），由于發(fā)10萬年終獎，準(zhǔn)備提前還貸，試比較各種方法，可節(jié)省利息是多少？綜合案例例：李先生向銀行貸了40萬元，期限10年，采用等額本解：1、20期已經(jīng)還貸數(shù)據(jù)：等額本息，每期還款額=4440.8220期已經(jīng)歸還本金合計51206.25未還本金=400000-51206.25=348793.75提前還貸10萬元，本金剩余248793.75已還利息37610.18解：2、月供不變，還款期縮短：月供4440.82NPER=65.9或：248793.75=4440.82*((1-(1+6%)^(-n))/6%2、月供不變，還款期縮短：利息=65.9*4440.82-248793.75=43865.29節(jié)省利息：（4440.82*120-400000）-（37610.18+43865.29）=51422.93利息=65.9*4440.82-248793.75=43863、還款期不變100期，3167.63元100*3167.63-248793.75=67969.25節(jié)省利息=（4440.82*120-400000）-（37610.18+67969.25）=27318.973、還款期不變4、月供減少，期限縮短3500NPER=88.05節(jié)省利息=（4440.82*120-400000）-（88.05*3500-248793.75+37610.18）=35906.974、月供減少，期限縮短練習(xí)題：案例二：王先生為某單位員工。助理理財規(guī)劃師通過分析王先生的財務(wù)狀況，了解到王先生每月的收入大概為6000元，雖然當(dāng)前收入一般，還款能力較弱，但由于職業(yè)前景較好，預(yù)計未來收入會逐漸增加。王先生州打通過個人住房商業(yè)性貸款購買了一套住房，貸款總額為40萬，期限為15年．貸款利率為6.08％。

根據(jù)以上材料，請回答77-84題

77、作為助理理財規(guī)劃師，應(yīng)該建議王先生采用的還貸方式為()。(A)等額本息還款法(B)等額本金還款法(C)等額遞增還款法

(D)等額遞減還款法78、如果王先生采用等額本息法，每月的還款額為()元。(A)3214.82(B)3392.74

(C)3428.19(D)3526.8979、如果采用等額本金還款法，第二個月的還款額為()元。(A)4250.89(B)4306.89(C)4410.89(D)4512.89練習(xí)題：案例二：王先生為某單位員工。助理理財規(guī)劃師通過分析80、如果王先生采用等額本息還款法己經(jīng)還款30期后，由于對單位有突出貢獻(xiàn)，得到了額外的獎金10