世聯(lián)鄭州橄欖城集中商業(yè)定位匯副本

鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿謹(jǐn)呈：中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。10/19/2022Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路—西：大學(xué)南路—南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯—東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城人口社區(qū)名城人口上元4500春暉小區(qū)2400中心花園360亞新美好佳苑4000麗城3100晨曦小區(qū)4000綠島港灣2100馮莊小區(qū)6000大學(xué)名郡4800健達(dá)世紀(jì)園2400花都港灣11000錦龍小區(qū)1200臺(tái)胞小區(qū)2800賈砦村4000代莊小區(qū)4000柴郭村3000富華佳苑2800十八里鋪3000潔云星苑2000站馬屯3000外阜花園1200南劉莊1000鐵路家屬社區(qū)3200共計(jì)：約7.5萬人市場(chǎng)名稱人口市場(chǎng)名稱人口萬客來5000華中酒批發(fā)城1200中陸商貿(mào)城10000馮莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000鞋城50000百貨批發(fā)市場(chǎng)1200華中商業(yè)城1500盈合萬貿(mào)城1600摩配城1500五金塑料城2000共計(jì)：約7.5萬人加上周邊學(xué)校，共計(jì)：約18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊2.5公里以內(nèi)居民及各市場(chǎng)人員共計(jì)：18萬人左右居民社區(qū)批發(fā)/商貿(mào)市場(chǎng)沿街商業(yè)設(shè)施2.5公里3橄欖城項(xiàng)目未來將有3-5萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有10萬居民規(guī)?？?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū)約30萬8500人天擎花園約11萬2000人經(jīng)濟(jì)適用房（B-5-01/02)約13萬5000人待開發(fā)安置區(qū)/經(jīng)適房（B-6-01、B-8-02)約20萬8500人橄欖城90-100萬3-5萬人總計(jì)5-7萬人橄欖城項(xiàng)目未來將有3-5萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民；本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來將存在5-7萬的消費(fèi)人群。待開發(fā)安置區(qū)\經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到10萬人左右。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：400萬平方米安置面積62.5萬平方米酒店3.5萬平方米商品房189萬平方米市場(chǎng)40萬平方米社區(qū)商業(yè)7.5萬平方米學(xué)校6萬平方米城市商業(yè)79萬平方米醫(yī)院4.5萬平方米辦公6萬平方米其他2萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類客戶類型數(shù)量客戶特征原社區(qū)、村砦居民約7.5萬人（約1-2萬村民、5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀人口約15-18萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)的商戶及從業(yè)人員約7.5萬人（航海路鞋城2萬商戶，中陸商貿(mào)城3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場(chǎng)周邊完成，多在市場(chǎng)附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。學(xué)生黃河科技大學(xué)2.5萬人黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民約15-17萬人（橄欖城項(xiàng)目約3-5萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房2.5萬人左右;王胡砦項(xiàng)目約10萬人,其中安置房2萬人左右）購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來新增人口約15-17萬人考慮到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為15-18萬人，未來可預(yù)期消費(fèi)人口將約為30萬人。根據(jù)2007年鄭州人均消費(fèi)支出（8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為13.1億—15.7億元，未來可達(dá)到30億元，消費(fèi)潛力巨大。5核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié)從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類：原社區(qū)、村砦居民——生活型商業(yè)；商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員——生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；

學(xué)生——低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費(fèi)人口（5-10萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費(fèi)的比重。就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競爭力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營水平來實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。6Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況——未來橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號(hào)地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(檢察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合計(jì)129781.73213459116107812本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)模：80930平米8“整合商業(yè)模式”——滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ)方便用戶消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過去現(xiàn)在未來(本項(xiàng)目)目的：購物目的：休閑目的：一站式要求：豐富的產(chǎn)品品類產(chǎn)品搭配良好的購物環(huán)境方便的購買地點(diǎn)合理的的價(jià)格選購方便時(shí)間快捷氛圍店面聲譽(yù)……要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營范圍的組合休閑空間和氛圍要求：減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求9橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）核心主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）；大型超市；餐飲、休閑娛樂(商務(wù)會(huì)館)。鄰里中心次主力店(家居建材、電器IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。社區(qū)商業(yè)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；周邊500米居民的日常消費(fèi)。LifestyleCenter鄰里中心：次主力店如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店如：特色餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等10Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向——LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。LifestyleCenter本項(xiàng)目發(fā)展方向建議方向1：LivingMall大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考專業(yè)市場(chǎng)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向3：12本項(xiàng)目彈性考慮——商業(yè)發(fā)展方向的彈性O(shè)utlets方向：Outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營能力要求相對(duì)不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富，Outlets的渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作的重中之重。LivingMall方向：LivingMall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場(chǎng)消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高。專業(yè)市場(chǎng)方向：在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)營要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：①項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位；②項(xiàng)目物流倉儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國拓展有一定阻礙；③專業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考OutletsLivingMall專業(yè)市場(chǎng)13本項(xiàng)目彈性考慮——商業(yè)空間規(guī)劃的彈性規(guī)模增加的彈性考慮：超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來增建兩層的空間；Mall部分若商業(yè)方向選擇Outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加2層地下空間，規(guī)?？稍黾?000-18000平米。業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定；超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考14商業(yè)形象定位聚集都市活力……展現(xiàn)國際時(shí)尚……共享便捷生活……LifestyleCenter鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場(chǎng)15一個(gè)整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16一個(gè)全方位演繹現(xiàn)代城市生活、24小時(shí)活力四射的全天候國際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序2009年2010年2011年2012年超市商務(wù)會(huì)館/餐飲主力店Mall/公寓住宅餐飲街超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會(huì)館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，啟動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍的培育回籠資金，盡量早開發(fā)啟動(dòng)區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)與其他項(xiàng)目的競爭核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時(shí)序考慮19項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及分期示意超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期建議20Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為5萬平米，總建面12.5萬平米項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積32372.00平米容積率2.5總建筑面積80930.00平米住宅用地技術(shù)指標(biāo)數(shù)值占地面積17718.58平米容積率2.5總建筑面積44296.45平米總指標(biāo)數(shù)值單位

占地面積50090.58㎡

容積率2.5

總建筑面積125226.45㎡

其中：

占比商業(yè)街10000㎡8%超市/會(huì)所20000㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅42000㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：22項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說明項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)施工安排2009年2010年2011年項(xiàng)目名稱總計(jì)（平米）上半年下半年上半年下半年上半年下半年商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

超市/會(huì)所20000.00

20000.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假設(shè)項(xiàng)目由2009年下半年開始啟動(dòng)，09年下半年-10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)，10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售，2011年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動(dòng)資金為銀行貸款；相關(guān)銷售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增長率進(jìn)行預(yù)測(cè)。23價(jià)格預(yù)測(cè)——商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.00120002.00-5.00商業(yè)街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/會(huì)所20000.000.50-1.00說明：本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值：1.08年上半年二七區(qū)商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格為1.1萬元/平米；2.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))價(jià)格為2-5萬元/平米；3.亞星盛世家園(臨街商鋪)為1.3萬元/平米。項(xiàng)目周邊租金參考業(yè)態(tài)租金(元/天.平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街餐飲2.5京廣南路日用2.5大學(xué)南路服裝2.7航海中路黃河科技大學(xué)對(duì)面餐飲3本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值：1.項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹚?，臨街商鋪2-3元/平米.天；2.超市租金根據(jù)市場(chǎng)通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))租金推算為5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未來路店，租金約為0.7元/平米.天（2萬平米，年租金500萬）。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：24價(jià)格預(yù)測(cè)——公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型規(guī)模（平米）售價(jià)（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅42000.004200說明：本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值：從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平；參考周邊項(xiàng)目價(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元/平米；本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目價(jià)格；同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。住宅項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國際5400亞星城市山水4700橡樹玫瑰城3900仁恒上元4100橄欖城一期4370/二期4250公寓項(xiàng)目參考售價(jià)（元/平米）升龍國際中心5250航海大廈5250時(shí)尚FC社區(qū)5500本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)：25物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/會(huì)所20000.0020000商業(yè)街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.45105226.4520000占比84%16%方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市/商務(wù)會(huì)館持有出租；出售物業(yè)總規(guī)模為105226.45平米，站總體的84%；持有物業(yè)總規(guī)模為20000平米，占比為16%。方案1——商業(yè)以銷售為主

租售比例及租售計(jì)劃，銷售84%，出租16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅42000平米底商2296.45平米全部出租20000平米26方案1——項(xiàng)目總投資約為4.63億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２MALL

20000.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會(huì)所）３超市/會(huì)所

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

20036.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43143.19銀行借款利息九營銷費(fèi)用

125226.45186.372333.87銷售收入的3%十一合計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

27方案1——項(xiàng)目銷售/出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】項(xiàng)目名稱總計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

銷售安排商業(yè)街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)105226.455000.0025000.0022000.0025000.0025930.00出租安排超市/會(huì)所20000.00

20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合計(jì)20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0028方案1——租售總收入約為8.32億元項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】1銷售/租金總收入（萬元）83175.25

1.1銷售收入76747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)10000.0010000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)36000.0030000.00120001.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅銷售收入(萬元)17640.0042000.004200.001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會(huì)所租金收入（2010-2019年）(萬元)6427.30200000.70（每年遞增5%）2銷售稅金及附加（萬元）1314.17

2.1營業(yè)稅及附加457.46

2.2增值稅831.75

2.3印花稅24.95

3銷售凈收入(=1-2)（萬元）81861.08

銷售物業(yè)總收入為7.67億元，出租物業(yè)10年租金收入為0.64億元，總體租售收入約為8.32億元。29方案1——投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.009營銷費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911合計(jì)46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】30方案1——

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1現(xiàn)金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1銷售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732現(xiàn)金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費(fèi)用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得稅11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473凈現(xiàn)金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395凈現(xiàn)值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累計(jì)凈現(xiàn)值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6731方案1——

現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】32方案1——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案1】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)單位1總占地面積50090.58平方米2總建筑面積125226.45平方米3開發(fā)成本46276.93萬元4租售總收入83175.25萬元5銷售稅金及附加1314.17萬元6利潤總額35584.16萬元7所得稅11742.77萬元8凈利潤23841.39萬元9稅前投資利潤率77%

10稅后投資利潤率52%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì))26%

12動(dòng)態(tài)回收期2.9年13靜態(tài)回收期2.2年33方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市/商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占50%；出售物業(yè)總規(guī)模為75226.45（占比60%）；持有物業(yè)總規(guī)模為50000（占比40%）。方案2——商業(yè)以自持出租為主

租售比例及租售計(jì)劃，銷售60%，出租40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米物業(yè)類型規(guī)模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/會(huì)所20000.0020000商業(yè)街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45總計(jì)125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅42000平米底商2296.45平米34方案2——項(xiàng)目總投資約為4.57億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬元）備注一地價(jià)

3136.3615710.23地價(jià)成本按207萬/畝計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安裝工程費(fèi)3.1~3.5125226.451950.3424423.47總建安成本１商業(yè)街

10000.001500.001500.00地上2-3層２超市/會(huì)所

20000.001500.003000.00地上2層，局部4層（超市+商務(wù)會(huì)所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4層4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+裝修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+裝修1500元/平米，層高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024層7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)4.1~4.550090.58170.00851.54

五園林景觀

20036.23200.00400.72按照綠化率40%計(jì)算六管理費(fèi)用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可預(yù)見費(fèi)

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

125226.4511.43502.15銀行借款利息九營銷費(fèi)用

125226.45186.371388.44銷售收入的3%十一合計(jì)（不含地價(jià)）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二開發(fā)成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

35方案2——項(xiàng)目銷售/出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】項(xiàng)目名稱總計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

銷售安排商業(yè)街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合計(jì)75226.4525000.0022000.0025930.00出租安排商業(yè)街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/會(huì)所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00合計(jì)50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0036方案2——租售總收入約為8.30億元項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】銷售物業(yè)總收入為4.17億元，出租物業(yè)10年租金收入為4.12億元，總體租售收入約為8.30億元。1銷售、租金收入82951.40

1.1銷售收入41747.95面積售價(jià)（元/平米）1.1.1商業(yè)街銷售收入(萬元)5000.005000.00100001.1.2MALL銷售收入(萬元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓銷售收入(萬元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓銷售收入(萬元)6011.501093050001.1.5住宅銷售收入(萬元)17640.004200042001.1.6住宅底商銷售收入(萬元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面積租金（元/天·平米）1.2.1超市/會(huì)所租金收入（2010-2019年）(萬元)6427.3020000.000.70（每年遞增5%)1.2.2商業(yè)街租金收入（2010-2019年）(萬元)4590.935000.002.00（每年遞增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年）(萬元)30185.22250003.00（每年遞增5%)2銷售稅金及附加1310.63

2.1營業(yè)稅及附加456.23

2.2增值稅829.51

2.3印花稅24.89

3銷售凈收入(=1-2)81640.77

37方案2——投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.009營銷費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611合計(jì)45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8638方案2——

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

12345678910111213141現(xiàn)金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1銷售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502現(xiàn)金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程費(fèi)801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安裝工程費(fèi)24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5園林景觀400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理費(fèi)用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可預(yù)見費(fèi)818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8財(cái)務(wù)費(fèi)用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9營銷費(fèi)用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10銷售稅金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得稅11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983凈現(xiàn)金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715凈現(xiàn)值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累計(jì)凈現(xiàn)值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8539方案2——

現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】40方案2——

綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案2】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)單位1總占地面積50090.6平方米2總建筑面積125226.5平方米3開發(fā)成本45690.5萬元4租售總收入82951.4萬元5銷售稅金及附加1310.6萬元6利潤總額35950.3萬元7所得稅11863.6萬元8凈利潤24086.7萬元9稅前投資利潤率79%

10稅后投資利潤率53%

11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì))15%

12動(dòng)態(tài)回收期5.6年13靜態(tài)回收期4.1年41Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位42規(guī)劃指標(biāo)114.924m245.591m本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件總用地面積：32372m2總建筑面積：80930.01m2容積率：2.5建筑密度：40%車位：32443超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù)單層面積總面積Mall地上4層7000左右30000獨(dú)立商業(yè)超市地上2層7000-750010000-12000商務(wù)會(huì)館地上4層（1-2層部分面積給超市）8000-10000餐飲街地上2-3層商業(yè)街區(qū)形式10000商業(yè)總規(guī)模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：12000-13000平米21000總計(jì)81000綠化景觀停車場(chǎng)44各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度為57%，稍大于規(guī)劃要求50401151045Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線與車行動(dòng)線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動(dòng)線的沖突車行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域，車輛出入口設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車場(chǎng)；人流動(dòng)線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流。停車位設(shè)置：集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100-150輛車；馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位200余位。車行流線人行流線停車及交通體系46Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系建議——

一心、三帶、多點(diǎn)園林景觀體系在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能餐業(yè)街景觀帶：利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情停車場(chǎng)中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀公寓景觀帶：利用綠化帶把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離，提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能臨街景觀帶：利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)區(qū)：

生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂區(qū)+餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：板塊功能：核心主力商業(yè)Mall（Outlets/LivingMall/零售式專業(yè)市場(chǎng)）、大型綜合超市等；商業(yè)形式：商業(yè)群樓4層作為購物中心；獨(dú)立建筑1-2層作為大型綜合超市。休閑娛樂服務(wù)區(qū)：板塊功能：餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂為主）；商業(yè)形式：獨(dú)立建筑部分3-4層為主餐飲服務(wù)區(qū)：板塊功能：以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地上2-3層，50-200平米/間，可任意分割或組合。生活商業(yè)區(qū)休閑娛樂服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市/商務(wù)會(huì)所建筑形式與建筑風(fēng)格：與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時(shí)尚感內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造：通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售建筑風(fēng)格：體現(xiàn)國際化，時(shí)尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格街區(qū)氛圍營造：綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感廣告、標(biāo)識(shí)：外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場(chǎng)導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍建筑風(fēng)格：與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感建筑形式：商務(wù)會(huì)所，地上4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主整體空間劃分：超市與商務(wù)會(huì)館的空間劃分內(nèi)部空間規(guī)劃建議：內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求平面動(dòng)線與垂直交通：保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性建筑形式：地上2-3層，高低錯(cuò)落，活躍現(xiàn)代的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)49利用公寓裙房，地上4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，國際化特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào)建筑類型：公寓裙房，集中商業(yè)地上1-4層，單層7000平米左右；建筑形態(tài)：Mall呈“Ｌ”形，其上為2棟公寓。在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性；建筑形式與建筑風(fēng)格50商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)外立面形象建議做到中檔水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低檔水平；提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代的大眾消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)外立面形象51內(nèi)部空間建議50505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考）——層高：首層不小于5米，2～3層不小于4米；樓板荷載：不小于550kg/平方米；柱距：不小于8米×8米；配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車位：100個(gè)以上首層層高：5.4米2-4層層高：4.5米柱距：8.4×8.4米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功能有效分隔本項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。52國貿(mào)商城街道研究相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。街道寬度從4.2米到15米不等，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。同樣的，國貿(mào)商城的街道也是曲折的，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面動(dòng)線與垂直交通53人流動(dòng)線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性平面動(dòng)線與垂直交通垂直交通：保證大型賣場(chǎng)區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間；選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。平面動(dòng)線：整個(gè)百貨只有１條人流主動(dòng)線，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；建議主通道寬度為3-5米，保證良好的視野和購物通道。次入口次入口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場(chǎng)檔次和價(jià)值，聚集人氣中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍形成交通樞紐，組織空間秩序營造綠色景觀，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場(chǎng)形象沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間休憩空間景觀中庭中庭55綠植、雕塑、小品——結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強(qiáng)人在商場(chǎng)中的駐留性內(nèi)部景觀56地面鋪裝——?jiǎng)泳€指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會(huì)給人意向不到的效果。通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。內(nèi)部裝飾57統(tǒng)一時(shí)尚的商場(chǎng)導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識(shí)同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，不同主題標(biāo)識(shí)在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性58通過小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀場(chǎng)景59霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮戶外廣告建議廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。60Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61商業(yè)招商與運(yùn)營模式建議

1.商業(yè)招商安排建議2.商業(yè)運(yùn)營模式建議62招商計(jì)劃招商目標(biāo)截止到2009年6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。截止到2009年9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。截止到20010年6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。截止到2010年12月，完成Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。招商執(zhí)行自主招商：超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、Mall、電器/家飾等次主力店委托招商：餐飲街、社區(qū)商業(yè)63招商原則主力店原則以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營商的招商工作招商先行原則先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制原則選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚原則在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育64招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系概念設(shè)計(jì)主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計(jì)方案調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店意向主力店簽約65招商策略坐招+點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)