粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場月報(bào)

·粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場月報(bào)

5月第1頁[1]新房篇——成交升溫、量價(jià)齊漲第2頁三大城市群新房市場對比長三角、珠三角、京津冀城市群新房市場概覽（1-4月）1-4月，珠三角城市群總體來說量跌價(jià)升，表現(xiàn)介于長三角和京津冀之間。成交均價(jià)方面，按省數(shù)據(jù)計(jì)算，珠三角城市群新房成交均價(jià)同比漲幅16%；按重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)計(jì)算，珠三角城市群均價(jià)漲幅僅2%。二者間差異說明，1-4月，珠三角城市群中一二線大城市價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，而三四線小城市熱度較高。成交量方面，珠三角城市群省數(shù)據(jù)和重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)漲跌幅較為靠近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。京冀城市群重點(diǎn)城市成交均價(jià)上漲10%，按省計(jì)算則下跌2%，說明京津冀城市群中，一、二線大城市價(jià)格表現(xiàn)很好，三、四線小城市價(jià)格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大。長三角城市群是前4月量價(jià)綜合表現(xiàn)最好城市群。其省數(shù)據(jù)量價(jià)漲跌幅與重點(diǎn)城市表現(xiàn)靠近，說明城市群內(nèi)部差異較小。注：氣泡大小代表累計(jì)成交面積注2：京津冀城市群包含北京、天津、唐山、石家莊、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、衡水；長三角城市群包含上海、南京、杭州、寧波、蘇州、無錫、常州、南通、紹興、揚(yáng)州、湖州、泰州；珠三角城市群包含廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、惠州、中山、江門、肇慶。成交均價(jià)同比按重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)計(jì)算按省數(shù)據(jù)計(jì)算注：京津冀城市群包含北京、天津、河北；長三角城市群包含江蘇、上海、浙江；珠三角城市群包含廣東。第3頁大灣區(qū)概覽——各城市月度量價(jià)改變對比灣區(qū)9城新建住宅成交量除中山外均顯著增加。廣州、惠州、深圳、肇慶有超出30%漲幅，其中肇慶漲幅到達(dá)52%。成交均價(jià)方面，除佛山和中山各有7%和9%漲幅外，其余7城表現(xiàn)穩(wěn)定。整體來看5月灣區(qū)9城新建住宅成交量環(huán)比、同比皆上漲。圖2：灣區(qū)九城新建住宅成交均價(jià)（左）及成交面積月度走勢（右）（1月-年5月）備注：橫軸為銷售面積環(huán)比漲跌幅，縱軸為銷售均價(jià)漲跌幅，圓大小表示銷售金額圖1：灣區(qū)九城新建住宅成交情況環(huán)比（5月）江門22億元元/平米第4頁整體概覽——新開盤認(rèn)購率圖4：灣區(qū)八城推售套數(shù)及認(rèn)購率（11-年5月）圖3：灣區(qū)五城開盤認(rèn)購率（第1周—年第22周）本月灣區(qū)五城整體推盤量較上月大幅增加，五城都有新開盤，漲幅都到達(dá)五成以上。本月灣區(qū)五城開盤認(rèn)購率為63%，較上月小幅上升2%，但仍遠(yuǎn)低于19城平均水平。在灣區(qū)八城有開盤城市中，深圳、珠海、佛山、東莞表現(xiàn)較差，其余各城認(rèn)購率依然保持在70%以上。注：灣區(qū)五城包含：廣州、深圳、中山、珠海、惠州第5頁整體概覽——庫存消化周期及供求比圖5：灣區(qū)九城庫存消化周期（3月-5月）本月灣區(qū)9城中，珠海、肇慶庫存消化周期有小幅縮短。其余各城有不一樣幅度增加，其中東莞增幅達(dá)26%。本月8城月度供需比上漲城市有廣州、深圳、佛山、惠州，其中惠州漲幅為95%。其余各城均下降?？傮w來看，4季度至今，廣州、中山、惠州、江門供需比上升，東莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。圖6：灣區(qū)八城新建住宅月度供需比（1月-年5月）注：肇慶數(shù)據(jù)缺乏。第6頁市場預(yù)測——中原領(lǐng)先指數(shù)圖8：灣區(qū)七城新建住宅經(jīng)理指數(shù)走勢圖7：灣區(qū)四城中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)走勢本月，深圳二手住宅指數(shù)顯著回升，廣州、珠海基本持平。珠海報(bào)價(jià)指數(shù)因?yàn)榉吭戳枯^少，數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，暫停更新。本月灣區(qū)7城經(jīng)理指數(shù)僅深圳有小幅上升，廣州保持穩(wěn)定，其余各城有不一樣程度回落，回落幅度在1%-13%不等，市場信心總體減弱。第7頁各城市整體活躍度對比綜上，5月灣區(qū)7城成交量除中山小幅下降外，其余城市都有不一樣程度上升。惠州來訪指數(shù)有大幅增加，東莞、中山、佛山來訪顯著降低。成交價(jià)格和經(jīng)理指數(shù)方面則相對穩(wěn)定，沒有大起伏。圖：灣區(qū)七城新房市場概覽（5月）注：江門、肇慶經(jīng)理指數(shù)、來訪指數(shù)暫缺第8頁本月熱銷樓盤表：灣區(qū)七城熱銷項(xiàng)目對比分析（5月）廣州熱銷項(xiàng)目碧桂園云頂奧園譽(yù)峯招商雍華府區(qū)位增城增城天河簽約金額（億元）/簽約套數(shù)7.42/2765.44/4044.25/80主力戶型95-205㎡三至五房97-119m2二至三房86-139㎡三至五房，111㎡復(fù)式四房簽約均價(jià)（元/㎡）簽約均價(jià)20997（雙協(xié)議），當(dāng)前售價(jià)33000簽約均價(jià)14523，當(dāng)前售價(jià)21000（雙協(xié)議）簽約均價(jià)43350（單協(xié)議）周圍項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）019000-044000-48000周圍樓面地價(jià)（近1年內(nèi)成交地塊）———開發(fā)商碧桂園奧園集團(tuán)招商地產(chǎn)代理商開發(fā)商、易居、中原開發(fā)商開發(fā)商項(xiàng)目點(diǎn)評碧桂園云頂是碧桂園集團(tuán)全新高端產(chǎn)品系－云系。項(xiàng)目占地面積約400畝，總建筑面積約110萬㎡。首期總建面約39.6萬㎡，共規(guī)劃16棟高層住宅。項(xiàng)目鄰近碧桂園鳳凰城大型住宅小區(qū)，可共享碧桂園鳳凰城成熟大城配套，緊鄰廣州東部交通樞紐TOD國際新城。奧園譽(yù)峯項(xiàng)目占地5.5萬㎡，總建筑面積20萬㎡，共有8幢洋房和8000㎡商業(yè)街，總戶數(shù)有1398戶，車位配比高達(dá)1:1.5。全部樓棟均采取邊緣點(diǎn)式布局，使中心園林景觀面積最大化，確保每戶視線100米以上。項(xiàng)目位于天河區(qū)奧體板塊，板塊內(nèi)有金地、華潤、龍湖項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約5.6萬方，建筑面積約16.9萬方，容積率為3.0，當(dāng)前規(guī)劃有11棟高層洋房、23棟型MINI墅產(chǎn)品。MINI別墅建筑131㎡及145㎡，贈(zèng)予率可高達(dá)三倍，實(shí)際使用率高達(dá)480%；高層洋房建筑面積約為88-165㎡。第9頁本月熱銷樓盤深圳中山珠海熱銷項(xiàng)目京基御景中央合生帝景城灝怡·天攬區(qū)位龍崗中心城中山南區(qū)（中心片區(qū)）橫琴簽約金額（億元）/簽約套數(shù)194套/9.63億元1.5億元/83套21.7億/約270套主力戶型80-140平3-5房96㎡三房，114㎡三房（主力），128㎡四房1-4層商鋪簽約均價(jià)47200元/平米15500元/㎡毛坯5-25萬/m2周圍項(xiàng)目均價(jià)43500元/平米15000元/㎡橫琴商鋪均價(jià)6.5萬/m2周圍樓面地價(jià)（近1年內(nèi)成交）近1年區(qū)域內(nèi)無住宅用地供給11818元/㎡（離項(xiàng)目僅1公里遠(yuǎn)）8100元/m2（綜合體）開發(fā)商京基合生創(chuàng)展珠海橫琴灝怡房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商中原、開發(fā)商聯(lián)合銷售中山中原中原項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目總建面20萬平方米，容積率3.2，分南北兩區(qū)。項(xiàng)目位于龍崗大運(yùn)中心，片區(qū)規(guī)劃為國家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃國際大學(xué)城，升值潛力大；周圍教育、體育配套、公園配套等設(shè)施完善；項(xiàng)目產(chǎn)品戶型方正實(shí)用。合生帝景城，綠奢百畝大盤，5A級(jí)森林公園旁，三面環(huán)山，背靠萬畝金鐘湖，盡攬三山兩園一湖；

兩梯三戶，一字樓，戶戶朝南，南北對流項(xiàng)目區(qū)域位置好（口岸上蓋物業(yè)，3分鐘通關(guān)），未來升值潛力大，受投資客青睞表：灣區(qū)七城熱銷項(xiàng)目對比分析（5月）第10頁本月熱銷樓盤惠州東莞佛山熱銷項(xiàng)目當(dāng)代MOMA上品灣萬科云城萬科美西江悅區(qū)位大亞灣虎門鎮(zhèn)體育路（萬達(dá)廣場旁）高明西江新城簽約金額（億元）/簽約套數(shù)金額67.32億、套數(shù)1115套4.96億元/220套4億/493套（網(wǎng)簽）主力戶型60-12030-60㎡公寓、77-125㎡精裝三至四房89-121㎡三四房簽約均價(jià)12130.93元/m2230758366元/㎡（網(wǎng)簽）周圍項(xiàng)目均價(jià)12852元/m2213406800-9600元/㎡（網(wǎng)簽）周圍樓面地價(jià)（近1年內(nèi)成交）

15199.993486710元/㎡開發(fā)商廣深置業(yè)萬科地產(chǎn)萬科美代理商中原中原地產(chǎn)、自銷合富、經(jīng)緯、匯誠項(xiàng)目點(diǎn)評當(dāng)代MOMA上品灣項(xiàng)目位于惠州大亞灣澳頭安惠大道上，屬于澳頭綜合體建筑。項(xiàng)目總建筑面積約25萬平米，整體分兩期開發(fā)，共計(jì)8棟住宅，產(chǎn)品以住宅，酒店式公寓及2.8萬平米集中式商業(yè)為主，主力戶型為49-110平米一至三房。項(xiàng)目以打造連接深惠雙城，實(shí)現(xiàn)雙城生活無代差生活方式為關(guān)鍵理念，引入當(dāng)代旗下第一商業(yè)SO餐廳，愛助家精選超市，第一體育，魔法課堂等成品生活配套，意在打造區(qū)域品質(zhì)全成品生活住區(qū)。萬科云城位居中國南部灣，莞深融城橋頭堡，以萬億國家灣區(qū)CBD價(jià)值輻射前海-蛇口自貿(mào)區(qū)、虎門、南沙關(guān)鍵區(qū)域。占據(jù)虎門中心價(jià)值制高點(diǎn)，與萬達(dá)廣場一路之隔，緊鄰城市主軸濱海大道，R2線、中虎龍城際、穗莞深城際三條軌道交匯于此，瞬間互通廣深港高鐵以及廣深、佛莞、?；⒏咚?，構(gòu)筑城市軌道交通樞紐。

1、概況：占地面積為100000㎡，建筑面積為390000㎡；

2、品牌優(yōu)勢：為佛山萬科及美地產(chǎn)攜手重點(diǎn)打造標(biāo)桿性項(xiàng)目，致力提升高明生活新標(biāo)準(zhǔn)

3、區(qū)位優(yōu)勢：位于西江新城關(guān)鍵位置，項(xiàng)目享受一系列市政民生配套，教育、醫(yī)療、消費(fèi)、政府服務(wù)等一應(yīng)俱全；4、交通優(yōu)勢：位于西江新城明國路旁，東側(cè)面朝西江，緊鄰廣佛地鐵2號(hào)線和城市軌道2號(hào)線，與城市干道和廣明調(diào)整接駁。表：灣區(qū)七城熱銷項(xiàng)目對比分析（5月）第11頁本月熱銷樓盤表：灣區(qū)七城熱銷項(xiàng)目對比分析（5月）江門江門江門肇慶熱銷項(xiàng)目珠江御景山莊恒大御景半島美公園天下保利愛樂小鎮(zhèn)區(qū)位蓬江區(qū)——濱江新區(qū)板塊江海區(qū)——禮樂板塊蓬江區(qū)——濱江新區(qū)板塊大旺高新區(qū)簽約金額（億元）/簽約套數(shù)3.06億元/206套2.51億元/245套2.29億元/131套5.5億/640套主力戶型106-242㎡91-128㎡93-141㎡95-143㎡

(三~四房)簽約均價(jià)11,30310,49014,3338650（帶裝修）周圍項(xiàng)目均價(jià)12,14710,36312,1478500周圍樓面地價(jià)（近1年內(nèi)成交）6,8954,1636,8952695元/㎡（信業(yè)地產(chǎn)）開發(fā)商珠江地產(chǎn)恒大集團(tuán)美地產(chǎn)保利華南代理商自銷合富/開發(fā)商自銷經(jīng)緯（中原合富房鑰匙騰訊裕豐布吉鏈家金禺總共8家渠道平臺(tái)拉動(dòng)外區(qū)客戶導(dǎo)入）項(xiàng)目點(diǎn)評位于江門市濱江新城南端（五邑高爾夫西側(cè)），是同時(shí)擁有西江和高爾夫雙景觀原生態(tài)坡地別墅樓盤。珠江御景山莊是珠江地產(chǎn)在江門開發(fā)第二個(gè)項(xiàng)目，占地面積為1000畝，規(guī)劃有大約9000個(gè)單位，小區(qū)內(nèi)配置有8000平方米會(huì)所、400米歐陸風(fēng)情商業(yè)街。是世界500強(qiáng)企業(yè)恒大集團(tuán)進(jìn)駐江門城區(qū)之作。項(xiàng)目位于江門船廠舊址，規(guī)劃總用地約278畝，總建筑面積約40萬㎡，地處蓬江、江海、新會(huì)三區(qū)交匯地段，交通路網(wǎng)成熟。有江門人輝煌記憶中船廠文化公園，規(guī)劃有船廠記憶館、印象公園、主題酒吧、海鮮酒樓、咖啡廳等，打造江門罕有含文化、休閑、娛樂、購物于一體特色濱江商業(yè)體驗(yàn)區(qū)。小區(qū)內(nèi)更規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街，雙語幼稚園，規(guī)劃豐富多彩，江灣大盤，致敬江門大時(shí)代。位于江門市濱江新區(qū)關(guān)鍵區(qū)域，與山為鄰與江為伴，旁擁天沙河、鵝蛋山、天沙河公園、龍舟山公園、碧煉公園、市政公園，景觀資源豐富，飽攬自然天籟之美。貴為江門高價(jià)地項(xiàng)目，擁有百億配套、有當(dāng)前江門好地理位置，一河一山四公園圍繞、江門濱江地段，美傾力將該項(xiàng)目打造成江門安居置業(yè)首選5M健康智慧小區(qū)。①進(jìn)入肇慶大旺高新區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，保利央企大品牌效應(yīng)，增加了客戶對項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)同感；

②項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檎貞c高新區(qū)，地處佛肇交界區(qū)域，臨近廣佛肇輕軌站及大旺南部商圈，得到廣州、佛山外溢客戶。

③首開高傭金（5.5%）開啟渠道中介聯(lián)動(dòng)上客，現(xiàn)場輔以簡單暖場活動(dòng)配合銷售劈客。當(dāng)日客戶到場約人，其中大旺當(dāng)?shù)厝思s7%，佛山5%，廣州88%。

第12頁灣區(qū)9城購房客戶起源及組成由異地客戶購房數(shù)據(jù)能夠看到：第一個(gè)季度，灣區(qū)9城異地購房現(xiàn)象依然很普遍，其中廣州、深圳外溢需求最大。二線城市中中山、佛山及珠海相對外溢需求更大。佛山和惠州異地客戶購房占比最高，均超出50%。數(shù)據(jù)起源：中原地產(chǎn)第13頁[2]土地篇——成交分化、總體穩(wěn)定第14頁整體概覽——各城市量價(jià)改變對比圖1：灣區(qū)九城全部用地成交情況累計(jì)同比（1-5月）圖2：灣區(qū)九城含住用地成交面積月度走勢（1月-年5月）年1-5月，灣區(qū)9城土地成交量同比大幅上漲15%。成交量方面，肇慶佛山、江門、惠州、東莞、中山同比上升，其中肇慶漲幅較高；廣州、珠海、深圳則不一樣程度下降。從成交樓面價(jià)看，深圳、惠州、中山、東莞下跌，其余城市樓面價(jià)都有所上漲，其中珠海、肇慶、江門漲幅較高。從月度成交走勢來看，本月灣區(qū)9城含住用地成交量環(huán)比稍有下降，但仍遠(yuǎn)高于同期。備注：橫軸為建筑面積同比漲跌幅，縱軸為地價(jià)同比漲跌幅，圓大小表示成交金額第15頁市場整體概覽圖3：灣區(qū)七城土地成交平均溢價(jià)率及流標(biāo)率（1月-年5月）圖4：灣區(qū)九城累計(jì)購地銷售比數(shù)據(jù)從平均溢價(jià)率和流標(biāo)率數(shù)據(jù)來看，本月灣區(qū)7城土地溢價(jià)率下跌至30%。流標(biāo)率為4%，較上月小幅下降。本月累計(jì)購地銷售比數(shù)據(jù)顯著高于，除東莞、佛山外，其余各城均高于前兩年值。注：江門、肇慶數(shù)據(jù)缺乏。第16頁土地市場整體熱度對比圖：灣區(qū)九城土含住用地市場概覽（1-5月）綜上，年1-5月灣區(qū)9城含住用地總體熱度較高。從成交量看，除東莞、深圳大幅降低外，珠海相比去年小幅降低，其余各城土地成交量普遍顯著高于均值。各城土地樓成交樓面價(jià)除深圳、東莞、中山、江門顯著上升外，其余各城市與均值相比改變不大。溢價(jià)率表現(xiàn)不一，肇慶、肇慶顯著高于均值，佛山、惠州、珠?；境制?，其余城市顯著回落。購地銷售比均無大改變。第17頁本月熱點(diǎn)含住地塊（成交）城市地塊名稱土地面積

（萬平米)建筑面積

(萬平米)成交價(jià)

(億元)成交樓面價(jià)

(元/㎡)溢價(jià)率(%)競得人成交時(shí)間佛山市佛山市禪城區(qū)季華路北側(cè)、禪秀路東側(cè)地塊8.249.232.6661838龍光地產(chǎn)-05-29佛山市佛山市順德區(qū)大良碧桂路以東、澄海東路以北地塊6.218.520.31100038深圳市龍光房地產(chǎn)有限企業(yè)-05-24佛山市佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)樂一路南側(cè)、縱一路以西地塊8.120.419.8972356旭輝地產(chǎn)-05-03佛山市佛山市高明區(qū)西江新城荷富大道以西、麗景東路以北8.124.314.9612149廣州恒展企業(yè)-05-04江門市蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)6.115.310.668956深圳市綠建騰科技有限企業(yè)聯(lián)合體-05-23惠州市龍門縣永漢鎮(zhèn)七份村5.310.76.96461282惠州南昆恒福置業(yè)有限企業(yè)-05-18肇慶市廣寧縣南街鎮(zhèn)星平村委會(huì)莫二村地段3.216.11.064295廣東百盈花園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)-05-22東莞市東莞市謝崗鎮(zhèn)眼口工業(yè)區(qū)1.63.93.5881683東莞市長裕富澤園建造有限企業(yè)-05-28江門市江海區(qū)府西小區(qū)地段五邑路與科迅路交界東南側(cè)地塊3.48.56.4747665江門市達(dá)駿投資有限企業(yè)-05-16佛山市佛山市高明區(qū)更合鎮(zhèn)（合水）蛇塘村以北、更合大道以南7.315.62.5158513佛山市中策高速公路投資有限企業(yè)-05-16肇慶市端州區(qū)151區(qū)學(xué)院路東側(cè)地段6.115.29.8644319中梁地產(chǎn)-05-29珠海市斗門區(qū)湖心路以西、騰逸路南側(cè)2.84.64.7101303中國鐵建投資集團(tuán)有限企業(yè)-05-30江門市新會(huì)區(qū)會(huì)城街道文華路西側(cè)、源新路南側(cè)1.94.94.3880438新隆置業(yè)-05-16江門市蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)6.115.310.668956深圳市綠建騰科技有限企業(yè)聯(lián)合體-05-23江門市蓬江區(qū)豐樂大道與陳垣路交叉口東南側(cè)2.67.45.1689430圳市綠建騰科技有限企業(yè)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限企業(yè)-05-23數(shù)聽說明：統(tǒng)計(jì)范圍僅包含公開市場招拍掛第18頁[3]附錄第19頁各城市房企當(dāng)月銷售排名廣州在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率保利167948823117174112%碧桂園136597787515377111%越秀641143807919686%萬科1251648400680165%金地324428555602804%深圳在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率萬科32463955235451925%鴻榮源22052324513967910%佳兆業(yè)2243241331171718%京基117017925846426%龍光29210617658865%東莞在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率萬科810269812918147617%碧桂園1714006801411514511%保利648250998880298%金地536538103754297%卓越550323968503925%佛山在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率時(shí)代556359732783167%碧桂園2062470837731697%美1074081708667956%保利華南1245149994598386%恒大1252758529576825%第20頁各城市房企當(dāng)月銷售排名中山在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率遠(yuǎn)洋6328339033358514%萬科517920924180397%保利520321875167767%融創(chuàng)311411692102044%萬領(lǐng)182841775753%惠州在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率中海235337141464072%佳兆業(yè)149950723422282%中洲222625558306371%深業(yè)223923062232751%碧桂園312615968219051%珠海在售項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率華發(fā)11371383528166020%萬科3909872257876%時(shí)代61401