商業(yè)地產(chǎn)的好處以及難點(diǎn)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)1、商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)既不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是以租金為現(xiàn)金流來源的長期不動(dòng)產(chǎn)投資,是十分復(fù)雜的綜合性產(chǎn)業(yè),是近些年在國際上才得到蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的好處長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)好處，是有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流是穩(wěn)定且長期的。只要這個(gè)物業(yè)還存在，每年都會(huì)有現(xiàn)金回報(bào)。初期幾年回報(bào)率也就百分之十左右，回報(bào)率是較低的。但是商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流是逐年增加的，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的租金平均每年增加2%5%。這個(gè)增長是環(huán)比遞增，假如第一年租金是100

2、元，第二年漲3%達(dá)到103元，第三年則是在103元的基礎(chǔ)上再漲3%，基數(shù)會(huì)越滾越大。享受資產(chǎn)升值的雙重利益除了長期穩(wěn)定、逐年增長的現(xiàn)金流回報(bào)外，商業(yè)地產(chǎn)還能享受到資產(chǎn)升值的好處。比如，住宅項(xiàng)目幾年前賣的時(shí)候才7000元/，現(xiàn)在達(dá)到1.2萬元/，但是這塊物業(yè)的增值開發(fā)商拿不到，都被業(yè)主拿走了。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就截然不同了，比如廈門SM項(xiàng)目，一開始大家都不看好SM區(qū)域。SM去了，經(jīng)過10來年的發(fā)展周邊不僅房子升值了，周邊地價(jià)也升值了好幾倍，這也意味著SM本身物業(yè)也升值了好幾倍。這就是商業(yè)地產(chǎn)的好處，除了有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)外，資產(chǎn)升值也很快。不受經(jīng)濟(jì)周期影響除了以上兩點(diǎn)好處，商業(yè)地產(chǎn)還不容易受經(jīng)濟(jì)周期

3、的影響。經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候，住宅、汽車就賣不動(dòng)了。但商業(yè)地產(chǎn)不同，不管怎么蕭條，人不能不吃飯、不買生活用品，所以零售業(yè)是受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的行業(yè)。拿亞洲金融風(fēng)暴來說，幾年的時(shí)間里，金融證券行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、奢侈品行業(yè)下跌得非常厲害，很多原來年薪百萬美元的投資公司總經(jīng)理失業(yè)后被迫去開“的士”，但是亞洲的零售業(yè)在金融風(fēng)暴期間仍然保持了增長。在日本，政府為了抵抗金融風(fēng)暴帶來的市場低迷，給每個(gè)家庭送購物券，鼓勵(lì)國民消費(fèi)，保證了零售業(yè)沒有下滑。商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)一般企業(yè)做不了，主要存在三個(gè)限制條件：門檻高首先對(duì)資金的需求量大。住宅地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目總投資10個(gè)億，可能2個(gè)億或3個(gè)億就可以啟動(dòng)了，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企

4、業(yè)像萬科、萬達(dá)、中海、富力,住宅項(xiàng)目總投資50%以上來自預(yù)售。但是商業(yè)地產(chǎn)不一樣，買地、蓋樓的錢要全付，10個(gè)億的項(xiàng)目至少要投入8、9個(gè)億才能啟動(dòng)。一個(gè)項(xiàng)目總投資動(dòng)不動(dòng)就十幾億甚至幾十億，企業(yè)不具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力就做不了商業(yè)地產(chǎn)。其次，對(duì)人才的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)不是會(huì)搞住宅地產(chǎn)就可以做，商業(yè)地產(chǎn)需要多方面的專業(yè)人才，最好是復(fù)合型人才，對(duì)人才的要求更高。風(fēng)險(xiǎn)大古人講“福禍相倚”就是這個(gè)意思。好的東西肯定難度大，利潤高的東西相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也高。商業(yè)地產(chǎn)首先難在定位與招商。沒有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)很難做到定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)。一塊地要做多大規(guī)模？配備哪些主力店更合適？確實(shí)非常難把握。俗話說,“事非經(jīng)過不知難”

5、,定位招商是很難的。就有教訓(xùn)。我們最早做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，一心想找世界500強(qiáng)企業(yè)入駐項(xiàng)目，認(rèn)為只要是世界500強(qiáng)，引進(jìn)商業(yè)中心就不會(huì)錯(cuò)。但事實(shí)證明這種招商定位思想是錯(cuò)誤的。早期萬達(dá)曾經(jīng)引進(jìn)世界建材業(yè)巨頭進(jìn)入城市中心商業(yè)項(xiàng)目，后來在實(shí)際經(jīng)營中發(fā)現(xiàn),家具店、建材店是目的性消費(fèi)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，對(duì)商業(yè)中心的人氣貢獻(xiàn)是最小的，根本不適合在市中心區(qū)開店。萬達(dá)的天津、沈陽項(xiàng)目都位于當(dāng)?shù)刈铧S金的地段，但項(xiàng)目里面的建材主力店恰恰效益最差。商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)。即使位置選對(duì)了，交通動(dòng)線、人流動(dòng)線、結(jié)構(gòu)負(fù)荷等設(shè)計(jì)不合理，還是要出問題。舉一個(gè)例子：上海有一個(gè)48萬平方米的松江Mall，在松江大學(xué)城旁，項(xiàng)目位置非常好

6、，附近幾個(gè)大學(xué)加起來有20多萬人，政府也做了交通樞紐的連接，地鐵、20多路公交汽車在這里交匯。當(dāng)?shù)卣疄榱舜蛟爝@個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，還給項(xiàng)目配套了相當(dāng)數(shù)量的住宅用地，應(yīng)該說項(xiàng)目本身沒有大問題。但是由于開發(fā)商不專業(yè)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成地下一層地上六層、每層6萬多平方米、層高4.5米、荷載500公斤的普通公建，這種層高、荷載根本不符合超市、建材、圖書等一系列商家的技術(shù)條件。再說每層6萬多平方米實(shí)在太大了，就是開業(yè)了，人在里面還不暈掉嗎？所以項(xiàng)目都建到一半了，也招不到商，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)“爛尾”死掉了。管理難除了以上講的原因，商業(yè)地產(chǎn)即使有資金、招商成功、項(xiàng)目也建成開業(yè)了，也不意味著全部成功。對(duì)于住宅地產(chǎn)來說，只

7、要地拿下來，戶型合適，價(jià)位適合需求，房子蓋起來，銷售之后就贏利了。商業(yè)地產(chǎn)則不一樣，就算有地有錢有人，也成功開業(yè)了，也并不意味著就成功了。開業(yè)不一定是大吉，也可能是大難的開始。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營管理，在很大程度上決定著商業(yè)地產(chǎn)的成敗。第一，商業(yè)地產(chǎn)有培育期。任何想做商業(yè)地產(chǎn)的人都要有足夠的思想準(zhǔn)備，要熬兩年才能說項(xiàng)目是否真正成功。開業(yè)不等于勝利，至少還要過兩三年市場培育期的苦日子。舉一個(gè)例子，廣州的天河城，五家股東拿了幾個(gè)億蓋了一個(gè)商業(yè)中心，當(dāng)時(shí)是廣東最大的商業(yè)項(xiàng)目。但周邊人口不是特別多，交通也不成熟，前四年非常困難，甚至連利息都無法支付，到了面臨倒閉的狀況。后來政府開會(huì)，要求這五家大

8、股東每家再拿幾千萬出來,再熬幾年。幾年市場培育期一過，周邊的人口增加，地鐵一開通，成了廣州最火的商業(yè)中心。這個(gè)項(xiàng)目的租金,8年之內(nèi)翻了6倍，現(xiàn)在一鋪難求。第二，收租率也決定成敗。一般來說商業(yè)項(xiàng)目火，租金就好收，一旦商業(yè)不旺，租金收繳就非常困難。深圳銅鑼灣在大連開了一個(gè)購物中心，6萬平方米，一開始還可以。但由于選址不好,運(yùn)轉(zhuǎn)了一段時(shí)間就出了問題。商業(yè)上有一個(gè)術(shù)語叫“一步差三成”，別看大家都在一起開店，差一步兩步收入就可能差兩三成。還有一句話叫“隔街死”，最典型的例子是蘇州的商業(yè)步行街，非?；穑山謱?duì)面有一個(gè)商場，就非常差。由于大連銅鑼灣經(jīng)營越來越差，租金逐漸收不到，一年后就只好關(guān)店。所以，商業(yè)地

9、產(chǎn)項(xiàng)目開店后，租金收取率的高低,決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)分類： 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 （1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。（2）、市場類商鋪 在這里，我們所說的市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多

10、層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （4）、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓

11、、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。（6）、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和

12、倉儲(chǔ)式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：1、百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。采取定價(jià)銷售，可以退貨。服務(wù)功能齊全。2、超級(jí)市場超級(jí)市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。以居民為主要

13、銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。有一定面積的停車場地。3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。采取自選銷售方式。設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。4、便利店（方便店）便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)

14、院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。5、購物中心購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。核心店的面積一般不

15、超過購物中心面積的80%。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。6、倉儲(chǔ)式商場倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。商業(yè)街商鋪：商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)

16、營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。商業(yè)街（1）專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn)規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的女人街規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。（2）沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感

17、覺。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，北京三里屯酒吧街名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素三里屯，和經(jīng)營商品類型元素酒吧，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店不夜城，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù)等。復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)巨無霸，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。 （2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復(fù)合商業(yè)街長度達(dá)到23公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)

18、規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求?？茖W(xué)考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。商業(yè)街設(shè)計(jì)：尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對(duì)建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢壓人”。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，而不是以高速過往機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對(duì)一層以上的范圍幾

19、乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍一般也就在10米20米之間，而超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20米寬的范圍內(nèi)“之”字前行。這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)的第三個(gè)層面上。建筑外觀造型的設(shè)計(jì)可以分為三個(gè)層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對(duì)建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實(shí)墻面的虛實(shí)對(duì)比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個(gè)層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這一層面上的設(shè)計(jì)重

20、點(diǎn)應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運(yùn)用。商業(yè)街的設(shè)計(jì)重點(diǎn)也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用，臺(tái)階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等等。建筑師的設(shè)計(jì)深度不應(yīng)僅僅停留在第一個(gè)層面上，缺少細(xì)部的設(shè)計(jì)無法滿足購物行人對(duì)建筑的尺度要求，必然會(huì)空洞沒有人情味。國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計(jì)樣板，這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人性化設(shè)計(jì)分不開。國內(nèi)的設(shè)計(jì)容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本?？臻g的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動(dòng)和感知空間是三維的。所以設(shè)計(jì)師對(duì)街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對(duì)性地設(shè)計(jì)。首先商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而

21、定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業(yè)街這樣一個(gè)有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個(gè)通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也就是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標(biāo)志物和限定物，標(biāo)志著商業(yè)街的起和終。同時(shí)也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計(jì)中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標(biāo)志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區(qū)中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街結(jié)束也標(biāo)示著小區(qū)的中心

22、。兩端標(biāo)志的建立確立了商業(yè)街的寬間范圍，購物人能隨時(shí)感知自身在這一空間內(nèi)的位置，預(yù)知未走的路程。這一手法避免了購物者在大市場內(nèi)常有的混亂與迷失感。從人的行為模式來看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在1020米之間，超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/31/4。商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有關(guān)，但不等于說街越長樓越高，街應(yīng)該越寬?？臻g的舒適度也是必須考慮的。若寬于20米，“街”的感覺則可能被“廣場”的感覺取代。商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則，并考慮二次空間的應(yīng)用。住宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業(yè)。頂部住宅，特別是高層建筑因

23、與商業(yè)建筑個(gè)性不同，與商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)手法不必相同。多層、低層住宅如有可能，在尺度和色彩上適當(dāng)加以商業(yè)特點(diǎn)能提高商業(yè)街與住宅的整體性。在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個(gè)性有一個(gè)明確的區(qū)分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級(jí)的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應(yīng)購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩(wěn)定的舒適感。風(fēng)格色彩的多元化自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時(shí)期建造，風(fēng)格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達(dá)到統(tǒng)一的繁華效果。新設(shè)

24、計(jì)的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境，設(shè)計(jì)師應(yīng)有意識(shí)地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應(yīng)刻意創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。不同風(fēng)格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風(fēng)情。即便是同樣設(shè)計(jì)的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強(qiáng)外觀差異化。商業(yè)街的魅力就在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生。這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別。面材的軟化與精化商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計(jì)僅僅是一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控

25、的第二次外裝可能會(huì)同原建筑設(shè)計(jì)立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計(jì)更趨近裝修裝飾設(shè)計(jì)、也要求設(shè)計(jì)師不能停留在建筑框架的設(shè)計(jì)深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計(jì)。換句話說，商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)很室內(nèi)化。重視非建筑元素商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運(yùn)用，比如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺(tái)、噴泉、雕塑等、燈具、指示

26、牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業(yè)街的設(shè)計(jì)?？傊虡I(yè)街的設(shè)計(jì)不應(yīng)是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指標(biāo)，也應(yīng)重視它所給人的心理感受。而為達(dá)到一個(gè)舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設(shè)計(jì)師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設(shè)計(jì)的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計(jì)成果。Shopplngmall 國內(nèi)外shopping mall發(fā)展現(xiàn)狀購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。Shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中

27、心。購物中心的定義 如下：購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場；擁有良好的購物環(huán)境，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)；統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)；有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。購物中心的建筑特征商業(yè)空間步行化；2、商業(yè)空間室內(nèi)化；3、公共空間社會(huì)化購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。管理者對(duì)購物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織的進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，對(duì)所有的零

28、售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者都參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。主題策劃Shopping mall最直觀的特點(diǎn)就是大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等各功能于一體。Shopping mall的功能概括為3個(gè)F、3個(gè)E：Ffamily,滿足一個(gè)幾代同堂的家庭所有家庭成員的需求，成為他們家庭生活的一部分food，可以提供美味的食品店物，fashion,販賣最流行和最時(shí)尚的商品，滿足各種年齡層次和收入水平的消費(fèi)者的消費(fèi)欲望；Eentertainment,有足夠的娛樂項(xiàng)目，讓shopping mall里的人玩的盡興，event, shopping m

29、all里不時(shí)會(huì)舉辦各種活動(dòng)，給消費(fèi)者帶來各種流行資訊，exhibition, 經(jīng)常舉行大小展覽如工藝品展、車展、房屋等。在布局方面，如廣州正大廣場：正大廣場地下兩層的易初蓮花超市可以滿足消費(fèi)者的日常生活需要。一到四層的百貨公司和專賣店，既有為高收入者服務(wù)的名品專賣，也有針對(duì)小白領(lǐng)們的時(shí)尚品牌、受年輕人青睞的運(yùn)動(dòng)休閑服飾，還有小資們愛逛的家居用品店。五樓是餐飲層，深受都市人寵愛的各類簡餐、中西快餐、咖啡館、茶館一應(yīng)俱全。六樓的加州大道是節(jié)慶氛圍最濃的地方，花車、禮品是主打。七樓的蘇州街為熱愛古中國風(fēng)情的高級(jí)白領(lǐng)和觀光客流連之地，在這里可以買到絲綢、字畫等情調(diào)商品。八樓有電影院、音樂餐廳、電腦城、KTV，是男孩子女孩子們休閑玩樂的地方。九層的多功能廳，既可以幫時(shí)尚秀的秀場，也可以用來召開新聞發(fā)布會(huì)、搞大型活動(dòng)。十樓為高級(jí)餐廳。這樣一個(gè)商業(yè)場所，足夠消費(fèi)者一家?guī)卓谂萆弦徽臁＝裉熨徫镏行淖钪饕奶厣褪且獜娜诵躁P(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。招商策劃招商策劃是購物中心整體策劃最重要的環(huán)節(jié)，招商策劃包括招商宣傳推廣、大型招商活動(dòng)策劃、核心商戶選擇與吸引、供應(yīng)商入場等各個(gè)環(huán)節(jié)。招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重