豐慶公園物業(yè)管理方案1

1、豐慶公園物業(yè)管理方案1豐慶公園物業(yè)管理方案1豐慶公園物業(yè)管理方案1資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月豐慶公園物業(yè)管理方案1版本號(hào)： A修改號(hào)： 1頁(yè) 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 第一部分整體管理目標(biāo)和理念豐慶公園公園作為面向社會(huì)一個(gè)旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)打造舒適的生活、旅游環(huán)境。相信通過(guò) 和宏淼物業(yè)的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū)。針對(duì)公園的總體概況和各個(gè)要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位1、（從接管開(kāi)始）：物業(yè)管理以配合 為中心，促進(jìn)配合 公園的管理物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的

2、整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場(chǎng)口碑，對(duì)公園起到無(wú)形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對(duì)公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢(shì)，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場(chǎng)口碑。二、管理理念定位樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓住“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景” 三個(gè)保障。（一）樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”，打造宏淼物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽(tīng)取公園游客的

3、合理化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該公園作為中檔的旅游區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠(chéng)的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為

4、尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過(guò)我們的管理，力求讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”。運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對(duì)公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過(guò)我物業(yè)公司的努力，營(yíng)造公園安全溫馨的工作環(huán)境，

5、保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無(wú)重大治安案件。賞心悅目的公園風(fēng)景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好公園清潔工作的同時(shí)，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照國(guó)家級(jí)物業(yè)管理服務(wù)化標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣

6、傳，對(duì)游客進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。3、維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。3、公

7、園規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。8、消防管理。9、公園文化娛樂(lè)活動(dòng)。10、其他特約服務(wù)。11、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門(mén)的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、安保班、環(huán)境

8、班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：委托方委托方受托方（宏淼物業(yè)服務(wù)有限公司）豐慶公園服務(wù)中心豐慶公園服務(wù)中心客服中心環(huán)境班護(hù)管客服中心環(huán)境班護(hù)管班維修班科清潔管理綠化管理治安管理消防管理清潔管理綠化管理治安管理消防管理車輛管理房屋維修設(shè)備管理裝修管理有償維修財(cái)務(wù)管理文檔管理接待管理小區(qū)文化第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開(kāi)展，該公園實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開(kāi)支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來(lái)源更好的發(fā)

9、揮其效能。一、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注物業(yè)公司總經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司運(yùn)作服務(wù)中心主 任1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服接待組主管1負(fù)責(zé)客服接待投訴處理接待（兼文員）1負(fù)責(zé)外勤聯(lián)系工程維修班主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修維修工1含電工、給排水工環(huán)境班保潔員8公園道路、樓道清掃等綠化工2負(fù)責(zé)公園的綠化工作護(hù)管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理護(hù)管員（兼消防員、車管員）12班長(zhǎng)兩名，隊(duì)員10人合 計(jì)29第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是

10、人與人之間的往來(lái)，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進(jìn)12名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班

11、，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)；實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識(shí)等通過(guò)崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心

12、一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是開(kāi)展小區(qū)活動(dòng)的對(duì)外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，

13、制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對(duì)游客應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給游客（或客人）看臉色，向游客發(fā)脾氣。2、和游客交談時(shí)應(yīng)全神貫注，雙眼注視對(duì)方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。6、行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊

14、而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時(shí)，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來(lái)臨，不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn)。10、在為游客服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及公園物業(yè)中心工作的考評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以

15、及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì)管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出物業(yè)中心先進(jìn)個(gè)人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí)，對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（四）開(kāi)除（或辭退）適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。三、過(guò)失性質(zhì)（一）輕微過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個(gè)月遲到或早退三

16、次；2、違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場(chǎng)所說(shuō)臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；9、私扣游客提出的一般意見(jiàn)。（二）嚴(yán)重過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對(duì)游客態(tài)度蠻橫；4、公開(kāi)頂撞上級(jí)，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。（三）

17、重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。（四）開(kāi)除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開(kāi)除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或游客財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守，給游客或公司利益造成重大損失；5、威脅上級(jí)，侮辱刁難游客及來(lái)訪客人；6、因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者；2、工作努力，深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者

18、；3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者；（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。1、授予獎(jiǎng)狀（證書(shū)）；2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪；4、晉級(jí)第三部分 管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)中心各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。

19、公園整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化公園公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)

20、主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。（七）設(shè)施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。（八）樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系“游客至上、服務(wù)第一”的宗

21、旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)哦那公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修

22、保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門(mén)開(kāi)展專業(yè)維修工作。2、制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各

23、類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開(kāi)展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門(mén)員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。（三）護(hù)管班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、護(hù)管班長(zhǎng)在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)護(hù)管工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心

24、接受工作建議和意見(jiàn)。5、做好護(hù)管班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。7、對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對(duì)離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。10、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。11、定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)

25、責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。3、熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開(kāi)保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。3、應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向物業(yè)中心報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)

26、所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。6、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。7、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，

27、保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。4、工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向游客或者使用人說(shuō)明情況。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事

28、件，樹(shù)立護(hù)管人員的良好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有

29、無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。3、檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢。5、熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6、按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位

30、職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車庫(kù)車位使用狀況，熟悉車主、車牌號(hào)碼和停車位號(hào)碼。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車主有禮貌的耐心勸說(shuō)。3、及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門(mén)，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對(duì)停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的

31、管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。5、定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。2、對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。4、加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠

32、化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無(wú)死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。7、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值

33、班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實(shí)行24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，

34、以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無(wú)，設(shè)備無(wú)故障，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類 別項(xiàng) 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞停車場(chǎng)停車場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)

35、牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園，確護(hù)管全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理

36、規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保小區(qū)無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小區(qū)安全。（一）護(hù)管人員配備公

37、園的護(hù)管人員共配備13名護(hù)管人員，其中隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員10人，值班分為早、晚兩班，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。早班6人：晚班6人：（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往，具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施，確保游客的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤(pán)問(wèn)”的小區(qū)管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂“來(lái)的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響游客的交往活動(dòng)；二、消防管理1、對(duì)護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動(dòng)消

38、防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視小區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行12次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消

39、防知識(shí)，對(duì)公園工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、樓道等公共部位：8名。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：30-11:30下午14:30-18：30。（三）保潔范圍小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、

40、無(wú)污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。3、標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；4、不銹鋼表面無(wú)污跡。5、垃圾桶清倒及時(shí)。6、墻角、門(mén)框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園內(nèi)路面清掃，每日8小時(shí)保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)；3、一樓大廳玻璃門(mén)每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收?。?、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章

41、 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，布局合理。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無(wú)枯枝，樹(shù)枝不阻車輛和行人通過(guò)，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪無(wú)雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹(shù)木無(wú)旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹(shù)木茁壯成長(zhǎng)殺蟲(chóng)貫徹“預(yù)防為主，綜合

42、治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)及時(shí)噴射無(wú)明枯枝、死杈，有蟲(chóng)害枝條在2以下去塵每周由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無(wú)煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無(wú)明顯黃土裸露，最大裸露塊在平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的以內(nèi)。樹(shù)木缺株在1以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于6次草坪無(wú)明顯雜草，樹(shù)木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無(wú)積水，樹(shù)木無(wú)倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹(shù)木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局有一定的研究，對(duì)花木

43、定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。三、樹(shù)木花草的日常維護(hù)1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。3、掌握病蟲(chóng)害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲(chóng)措施。4、根據(jù)樹(shù)木形態(tài)、觀賞效果、樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。5、對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開(kāi)展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)檔案，無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無(wú)論是物業(yè)管理