經(jīng)典萬(wàn)科房地產(chǎn)公司項(xiàng)目定位報(bào)告

1、文檔編碼 : CU6C8A6P4R9 HR9O1P2A9R7 ZK10I1M10R8X3經(jīng)典萬(wàn)科房地產(chǎn)公司項(xiàng)目定位報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 1 頁(yè),共 82 頁(yè)第 1 章 目 錄 4總 論 . . 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 . 41.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 11 1.3. 問(wèn)題與建議 . 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)辯 . 13 2.1. 投資環(huán)境分析 . 13 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 17 2.3. 銷售估計(jì) . 營(yíng)銷策略 . 24 2.4. 30 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 . 33 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 33 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 . 33

2、3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 34 第 4 章 建筑方案 . . 40 4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 40 4.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 . 41 4.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 . 43 4.4. 建筑設(shè)計(jì) . 45 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 47 4.6. 給排水設(shè)計(jì) . 48 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 51 5.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 51 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) . 51 第 6 章 環(huán)境影響評(píng)判 . 52 6.1. 編制依據(jù) . 52 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 52 6.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 . 53 6.4. 環(huán)境疼惜措施 . 54 第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 . 55 7.1. 指

3、導(dǎo)思想 . 55 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康計(jì)策與措施 . 55 7.3. 消防設(shè)計(jì) . 57 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 60 8.1. 組織機(jī)構(gòu) . 60 第 2 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 2 頁(yè),共 82 頁(yè)8.2. 人力資源配置 . 60 61 61 61 61 64 64 65 69 69 70 70 70 71 73 73 73 74 75 76 76 78 79 81 81 81 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 9.1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 . 9.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度支配 . 9.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程把握措施 . 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 10.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 1

4、0.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . 10.3. 招標(biāo)依據(jù) . 10.4. 招標(biāo)范疇 . 10.5. 招標(biāo)方式 . 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 11.1. 投資估算 11.2. 資金籌措 . . 第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)判 . . 12.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) . 12.2. 財(cái)務(wù)評(píng)判基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的挑選 . 12.3. 財(cái)務(wù)評(píng)判 . 12.4. 不確定性分析 . 第 13 章 社會(huì)評(píng)判 . . 13.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 . 13.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 13.3. 社會(huì)評(píng)判結(jié)論 . 第 14 章 爭(zhēng)辯結(jié)論與建議 . 14.1. 可行性爭(zhēng)辯結(jié)論 . 14.2. 建議 . 第 3 頁(yè) 共 82

5、 頁(yè) 第 3 頁(yè),共 82 頁(yè)1.1.項(xiàng)目背景與概況 第 1總 論 章 1,項(xiàng)目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號(hào)樓 項(xiàng)目 2,承辦單位概況 單位名稱： * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 外國(guó)自然人獨(dú)資 注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元 單位住宅： * 市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào) 業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售 法定代表人： * 企業(yè)負(fù)責(zé)人： * ,男, 1965 年 9 月 30 日生于湖南；現(xiàn)年 43 歲,自 2022 年 3 月在加拿大定居, 1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵 道學(xué)院,獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年支配到廣州廣鐵集團(tuán)任職； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作

6、； 1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主 任； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建廣州 * 投資有限公司,先后 在廣州花都建永裕樓, 君蘭苑, 龍華樓, 陽(yáng)光倚翠閣, 陽(yáng)光家園, 翠華花園等住宅小區(qū),多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱 號(hào)；期間,在加拿大,江西,廣東連州,清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地 第 4 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 4 頁(yè),共 82 頁(yè)產(chǎn)開(kāi)發(fā),其中在加拿大興建的 “錦繡中華城” 是溫哥華最大的華 人居住小區(qū)； 2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司,任執(zhí)行董事；在 * 興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型 住宅小區(qū)湘江明珠；為提高 * 人民的生活質(zhì)量,提升 * 的城市品

7、位奉獻(xiàn)力氣； 建設(shè)單位簡(jiǎn)介： * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由 * 市政 府在 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè), 并經(jīng) * 市工商行政治理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售 為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè), 部,工程部,銷售部等,現(xiàn)有職員 公司下設(shè)治理部,技術(shù)部, 財(cái)務(wù) 26 人,其中高級(jí)職稱 1 人, 中級(jí)職稱 7 人,公司人員大都是體會(huì)豐富的專業(yè)人員, 年開(kāi)發(fā)能 力為 50 萬(wàn)多平方米； 公司負(fù)責(zé)人 * 先生于 1990 年開(kāi)頭涉及房地產(chǎn) , 并于次年 注冊(cè)成立了廣州市 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司, 十五年間先后開(kāi)發(fā)了 總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中, 高檔住宅, 總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5

8、000 多 套,銷售業(yè)績(jī)始終良好,曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最, 是廣 州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè), 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展先進(jìn)企業(yè), 公司 董事長(zhǎng) * 先生也多次榮獲 “花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家” 榮譽(yù)稱號(hào), 花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚,開(kāi)發(fā)建設(shè)才能較 強(qiáng)”； 2022 年 3 月,由 * 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣 第 5 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 5 頁(yè),共 82 頁(yè)東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園, 陽(yáng)光 花園等四個(gè)樓盤； 通過(guò)考察一樣認(rèn)為廣州市 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司具有實(shí)力, 具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)

9、資質(zhì), 并完全有才能把湘江東岸 風(fēng)光帶南段建設(shè)成為抱負(fù)中的人文和諧小區(qū)； * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億,其中已擁有 土地使用權(quán)面積為 238 畝,按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆 遷）近 1.7 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 3,可行性爭(zhēng)辯報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與托付方簽訂的詢問(wèn)協(xié)議； 7521 萬(wàn)元； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 202215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行 性爭(zhēng)辯指南（試用版） ； （ 3） 國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì), 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評(píng)判方法與參數(shù)（第三版） ； （ 4） 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例 ； （ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)判方法 ； 4,編制范疇 依

10、據(jù)國(guó)家有關(guān)政策,法律,法規(guī),規(guī)程,規(guī)范,對(duì)湘水明珠 居住小區(qū)一期 1 , 2,3 號(hào)樓 項(xiàng)目建設(shè)的目的,必要性,項(xiàng)目區(qū) 域概況,項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容, 項(xiàng)目建設(shè)組織治理,項(xiàng)目招 標(biāo)方案,投資估算,融資方案與效益分析,財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 第 6 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 6 頁(yè),共 82 頁(yè)分析等方面進(jìn)行全面論證和爭(zhēng)辯； 5,項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 當(dāng)前, 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特別進(jìn)展時(shí)期, 為了促 進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康進(jìn)展, 必定要求擴(kuò)大內(nèi)需, 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu), 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一； 計(jì)局的分析和爭(zhēng)辯,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 百分點(diǎn)； * 房

11、地產(chǎn)占 GDP 的比重仍將快速上升,對(duì) 獻(xiàn)率仍將逐步增大； 依據(jù)國(guó)家統(tǒng) 2 個(gè) GDP 的 貢 依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和估計(jì), 我國(guó)居民住宅目前正在從 生存型向舒服型方向轉(zhuǎn)變,到 2022 年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑 面積將達(dá)到 22 平方米, 平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房, 住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右； 我國(guó)居民住宅的近期進(jìn)展目標(biāo)是戶均一套, 人均一室, 力爭(zhēng) 2022 年達(dá)到人均建筑面積 和兩室兩廳； 35 平方米, 主導(dǎo)戶型為三室兩廳 正由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大, 國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的連續(xù)健康穩(wěn)固進(jìn)展, 將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)

12、之一； 因 此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要； 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委,無(wú)黨派人 第 7 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 7 頁(yè),共 82 頁(yè)士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委, 省政府提交 的“ 3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思路與計(jì)策爭(zhēng)辯總報(bào)告 中,提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè) 集合區(qū), 進(jìn)展布局合理的新型城市連綿區(qū), 業(yè)區(qū),環(huán)境美麗的綜合生態(tài)區(qū)； 中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商 * 作為“ 3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一, 其經(jīng)濟(jì) 進(jìn)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先位置更加突出, 對(duì)全省各地乃至 中南地

13、區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力,在以長(zhǎng)株潭為中心的“ 3+5”城 市群進(jìn)展建設(shè)的環(huán)境下, * 市委市政府提出要突出 * 城市 形象建筑,提高 * 城市品位,加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)；根 據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃, 將來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥 資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 30.18 平方米； 目前, * 市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較 差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)；因此,改善 * 市人民的居住條件已經(jīng)成為 * 市政府特別關(guān)懷的問(wèn)題 之一； 同時(shí), 隨著 * 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高, 人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高,

14、近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使 * 城市居民的生活環(huán)境,居住環(huán)境不斷 得到改善； 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 , 2, 3 號(hào)樓 項(xiàng)目符合 * 城市 第 8 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 8 頁(yè),共 82 頁(yè)建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略,其對(duì)加 快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間, 制造新的城市景觀, 提升城市品 位都具有積極意義； 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期, 部分行業(yè)職工下 崗再就業(yè)也就在所難免, 廣開(kāi)就業(yè)渠道, 解決人民的生活與就業(yè) 問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事； 而投資, 消費(fèi), 出口是國(guó) 民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力, 因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的

15、政策仍舊是繼 續(xù)保持投資總量的穩(wěn)固增長(zhǎng),以制造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算, 我國(guó) GDP 每增 1 個(gè)百分點(diǎn), 全國(guó)可 長(zhǎng) 新供應(yīng) 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位,而住宅投資每增加 10%,大約可以 拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 0.5 個(gè)百分點(diǎn),就可供應(yīng) 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；因 此,住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不行忽視的 作用,而本項(xiàng)目作為 * 市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一, 將為增加 * 市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出確定的奉獻(xiàn)； 6,擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 平 方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連, 南至望江路, 東隔 規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連, 北

16、至小區(qū)北部主路口； 本項(xiàng)目 與 * 市聞名的東洲島隔河相望； 距 * 市火車站不到 500 米 , 距離衡昆高速,衡棗高速, 京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境 第 9 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 9 頁(yè),共 82 頁(yè)優(yōu)越,道路交通便利； 7,預(yù)期目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 , 2, 3 號(hào)樓 項(xiàng)目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土地上,建設(shè)總?cè)莘e率為 ,建設(shè)密度為 24.4%, 總建筑面積為 梯住宅房（其中住宅面積 7419.1 平方米,地下停車場(chǎng)面積 8,主要建設(shè)條件 平方米的 3 棟 1-3 號(hào)樓 高層電 平方米, 1-2 層商鋪面積 10,842 平方米）； 湘水明珠居住小區(qū)一期

17、1 ,2, 3 號(hào)樓 建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明 珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分, 該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （沿 江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行, 項(xiàng)目以建筑, 自然與人和 諧為理念,旨在打造尊貴,健康,運(yùn)動(dòng),休閑,生態(tài),養(yǎng)生的水 岸生活； 為了加快招商引資力度, 加快 * 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可連續(xù)進(jìn)展,把 * 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市, 珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)；經(jīng)考 察,在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了 * 市湘江東岸南 段建設(shè)和諧領(lǐng)導(dǎo)小組, 由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng), 珠暉區(qū)委 書記段志剛

18、任副組長(zhǎng), 市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū) 負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員； 將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省, 市重點(diǎn)項(xiàng) 目；考慮到該項(xiàng)目投資大, 建設(shè)周期長(zhǎng),帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì) 第 10 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 10 頁(yè),共 82 頁(yè)效益明顯,對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā) 202220 號(hào)文,“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)就 的通知,該通知第五條規(guī)定用地把握范疇； “在湘江東岸南段堤 咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范疇內(nèi), 依據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投 資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積, 作為投資方的開(kāi)發(fā)用地, 由市規(guī)劃, 國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí) 行把握開(kāi)發(fā)” ；

19、第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)； “已改制企業(yè)原就 上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)； 正在改制的企業(yè), 按市政府和 省政府相關(guān)文件執(zhí)行, 整宗土地實(shí)行掛牌方式供地, 市天翔公司 （原三機(jī)廠） ,市住宅公司,砂石公司等單位座落在湘江東岸南 段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā), 市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江 東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)； 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)值 序 項(xiàng)目 號(hào) 1總用地面積 10842 2規(guī)劃總建筑面積 其中：住 宅建筑面積 其中： 1-2 層 商鋪建筑面積 其中：地下 停車場(chǎng)建筑面積 建筑密度 3容積率 綠%4地率 %項(xiàng)目總投資 56萬(wàn)元 第 11 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 1

20、1 頁(yè),共 82 頁(yè)7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %9靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 1.3. 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán), 各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正 在申辦中；分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得,立項(xiàng),開(kāi)發(fā)建 設(shè),銷售等方面均遵照國(guó)家及 * 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī) 定； 依據(jù)測(cè)算,在估量的銷售價(jià)格, 良好的可行性； 銷售率條件下, 本項(xiàng)目具備 * 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期, 競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化, 因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏； 要嚴(yán)格把握工程成本和治理成本； 在建設(shè)過(guò)程中, 需 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司, 中介顧問(wèn)公司合

21、作, 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌； 制定 合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案,擴(kuò)大媒體宣揚(yáng), 資金回款； 留意營(yíng)銷推廣, 保證銷售 第 12 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 12 頁(yè),共 82 頁(yè)第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)辯 2.1. 投資環(huán)境分析 1, 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元,比上年增長(zhǎng) 11.4%； 分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元,增長(zhǎng) 3.7%；其次產(chǎn)業(yè) 增加值 121,381 億元,增長(zhǎng) 13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億 元,增長(zhǎng) 11.4%；第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 第 13 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 13

22、 頁(yè),共 82 頁(yè)11.7%,與上年持平；其次產(chǎn)業(yè)增加值比重為 49.2%,上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 39.1%,下降 個(gè)百分點(diǎn)； 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上年增長(zhǎng) 24.8%；在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長(zhǎng) %；其次產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元,增長(zhǎng) 29.0%； 第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長(zhǎng) 23.2%； 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長(zhǎng) 30.2%,其 中商品住宅投資 18,010 億元,增長(zhǎng) 32.1%；商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng) 4.3%；商品房銷售面積

23、76,193 萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng) 23.2%,其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 24.7%； 中心經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮, 為“防 止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱, 防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演化為明顯 的通貨膨脹” , 2022 年 12 月 8 日,央行將存款利預(yù)備金率提高 一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 6.9%；隨后央行,銀監(jiān)會(huì) 明確規(guī)定其次套房貸以戶為單位； 12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn) 居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,繼 2022 年經(jīng)來(lái),因家出臺(tái)的宏 觀調(diào)控政策頻率之高, 調(diào)控力度之大, 前所未有, 以“管嚴(yán)土地, 看緊信貸” 為主的宏觀調(diào)控措施,

24、 緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大 命脈, 房貸利率連續(xù)漲高, 同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加 大了調(diào)控力度；以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī),排除房地產(chǎn)泡沫, 保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)固進(jìn)展產(chǎn)生了龐大的作用； 第 14 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 14 頁(yè),共 82 頁(yè)2,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情形及治理,政策因素 2022 年, * 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元, 增長(zhǎng) 15.3%；其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 201.4 億元,增長(zhǎng) 4.1% ；第 二產(chǎn)業(yè)增加值 335.43 億元,增長(zhǎng) 20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) 17.3%；按常住人口運(yùn)算,全市人均生產(chǎn)總值 12287 元,比 2022 年增長(zhǎng) 21

25、3.8 % ,翻了一番；近五年,是 * 經(jīng)濟(jì) 進(jìn)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 432.34 億元,增加到 2022 年的 823.51 億元, 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 11.99%；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā) 生明顯變化,其次產(chǎn)業(yè)比重上升, 2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比 重 達(dá)到 40.73%,比 2022 年上升 5.23 個(gè)百分點(diǎn)；一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比 重較 2022 年下降 0.55 個(gè)百分點(diǎn)；主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2；就 業(yè)再就業(yè)成效顯著； 年末就業(yè)勞動(dòng)力 397.5 萬(wàn)人, 新增就業(yè)人員 5.75 萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 員再就業(yè) 4.19 萬(wàn)人；組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬(wàn)人,其中下崗失業(yè)

26、人 5.3 萬(wàn)人；年末城鎮(zhèn)登 記失業(yè)率為 4.3 % ,就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)固；物價(jià)總水平溫存上漲； 全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 5.27 個(gè)百分點(diǎn), 其中 , 服務(wù) 價(jià)格上漲 1.23 個(gè)百分點(diǎn)； 商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)； 食 品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)；房屋銷售價(jià)格上漲 5.49%,其中 商品房銷售價(jià)格上漲 7.23%；安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn),全年共發(fā)生各 類安全事故 864 起,同比下降 14.88 ；死亡 242 人,同比下降 26.89 ；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率 為 ,道路交通萬(wàn)車 第 15 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 15 頁(yè),共 82 頁(yè)死亡率 ；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企

27、業(yè)十萬(wàn)從 業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均 比上年有較大幅度的下降； 2022 年, * 市人口和方案生育工作穩(wěn)固進(jìn)展；年末全市 戶籍人口 萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬(wàn)人,增長(zhǎng) 11.8%； 鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人,下降 6.4%；人口產(chǎn)生率 11.32 ,人口 死亡率 ,人口自然增長(zhǎng)率 ；城鄉(xiāng)居民生活連續(xù)得 到改善； 2022 年* 市全部職工年平均工資 17673 元,月平均 工資 1473 元；城市居民人均可支配收入 10681 元,比上年增長(zhǎng) 16.54 %；扣除物價(jià)因素, 實(shí)際增長(zhǎng) 10.7%；農(nóng)夫人均純收入 4885 元,增長(zhǎng) 14.53%,實(shí)際增長(zhǎng) 8.8%；

28、城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元,比上年增長(zhǎng) 15.3%,扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng) 9.5%；農(nóng)村居 民消費(fèi) 3554 元,增長(zhǎng) 14.02%,實(shí)際增長(zhǎng) 8.5%；2022-2022 年城 鄉(xiāng)居民人均收入情形見(jiàn)圖 6和圖 7；社會(huì)保證事業(yè)穩(wěn)步推動(dòng)； 年 末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 19.31 萬(wàn)人次,參?？?cè)藬?shù) 萬(wàn) 人次,征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ,支付各項(xiàng) 保險(xiǎn)待遇 億元；其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 3.74 萬(wàn) 人,參與社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 65.45 萬(wàn)人,其中職工數(shù) 46.22 人, 離退休人員 19.35 萬(wàn)人； 參與企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家, 參與 失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)

29、13.04 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 50.87 人,新增 萬(wàn)人,其中職工 34.79 萬(wàn)人,離退休人員 第 16 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 16 頁(yè),共 82 頁(yè)16.09 萬(wàn)人；參與工傷保險(xiǎn)人數(shù) 22.12 萬(wàn)人,參與生育保險(xiǎn)人數(shù) 35.09 萬(wàn)人；居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 20.18 萬(wàn)人,城 市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 0.89 萬(wàn)人,基本做到應(yīng)保盡保； 2022 年, * 市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步 優(yōu)化；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資 227.9 億元,比上年增長(zhǎng) 28.3%； 3.4 億元, 與去年持平； 其次產(chǎn)業(yè) 投資 114.9 億元,增長(zhǎng)

30、 52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長(zhǎng) 10.8%,工業(yè)投入明顯加大；全年工業(yè)完成投資 114.9 億元,比 上年增長(zhǎng) 53.3%；其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資 的比重為 71.5%；電力,燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 8.5 億 元,占工業(yè)投資的比重為 7.4%；社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有 大幅度的增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng), 全年完成投資額 億元,增長(zhǎng) 41.7%,最近五年是 * 投資額增加最快的五年； 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1, * 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 * 市老的行政,商業(yè),金融,文化訓(xùn)練中心, 交通便利,配套完善,商業(yè)氛圍深厚,升值潛力及

31、投資價(jià)值大, 土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅, 格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在 商鋪為主,銷售價(jià) 1800-3000 元 / 平方 米左右； 老城區(qū)比較有代表性的有熙園, 中泰 峰境, 亞華名都, 第 17 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 17 頁(yè),共 82 頁(yè)世紀(jì)名城等； 主要特點(diǎn)：市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容 積率,一,兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面 積以中,大戶型為主,售價(jià)多為 華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快 1800-3000 元 / 平方米左右； 華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于 * 市西部, 是* 市新的行政中心, 市 委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成確定的規(guī) 模,

32、政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成, 區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)頭體 現(xiàn),片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的進(jìn)展和潛力； * 市民對(duì)華新區(qū)的 認(rèn)可度是比較高的, 片區(qū)規(guī)劃較好, 路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配 套設(shè)施正在逐步完善, 生活便利程度不斷提高； 由于片區(qū)擁有良 好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和美麗片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為 * 市民購(gòu)房置業(yè)的 首選區(qū)域； 主要特點(diǎn)：普遍的樓盤規(guī)模比較大 要高 , 戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 , 檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域 , 以三房為主力 , 一般做 到 120-150 平方米 ,120-130 平方米的三房旺銷 , 四房面積一般在 160-190 平方米；樓盤在同等檔次的情形下,銷售速度比其它幾 個(gè)區(qū)快； 立

33、新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近, 但感覺(jué)比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好, 第 18 頁(yè) 共 82 頁(yè) 小區(qū)檔次普遍比較 第 18 頁(yè),共 82 頁(yè)低,建設(shè)速度也比較慢,交通,購(gòu)物,休閑,商業(yè),生活配套也 未完全上來(lái),并且檔次不高, 氛圍遠(yuǎn)未形成； 缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的 主要特點(diǎn)：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤 一般中低檔次, 主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額, 如蒸湘奧運(yùn)世 紀(jì)城為代表的樓盤,價(jià)格相對(duì)比較低； 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老, 雜亂, 缺乏大型基礎(chǔ) 配套設(shè)施, 但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè), 特別是沿江路 風(fēng)光

34、帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間, 居住環(huán)境等都大大提升, 江 岸沿線正催生著 * 將來(lái)的江景豪宅板快； 主要特點(diǎn)：早期樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素養(yǎng)一般中 檔次以下,普遍價(jià)格比較低, 但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高, 隨 著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將進(jìn)展成為 2 , * 房地產(chǎn)投資分析 * 的豪宅地標(biāo)； 2022-2022 衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情形一覽 表 30 20 10 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 億元 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出, * 房地產(chǎn)投資一共顯現(xiàn) 第 19 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 19 頁(yè),共 82 頁(yè)兩次較大幅度的增長(zhǎng),一次是

35、 2022 年,一次是 2022 年； 2022 年開(kāi)頭顯現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起, 也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正 式啟動(dòng),而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰；投資的熱潮源于市 場(chǎng)需求的策動(dòng),兩者顯現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭； 從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),如下： 年 份 4200 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額 （億元） 增長(zhǎng)幅度 8.43% 6.01% 25.4% 41.71% 上表中很明顯, 2022, 2022 年是 * 房地產(chǎn)投資的快速增 長(zhǎng)年,快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升；從 走訪的樓盤看, 很多都是 2022 年就開(kāi)頭興建的項(xiàng)目, 只經(jīng)過(guò) 1-

36、2 年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,說(shuō)明銷售速度大大提升； 3, * 房地產(chǎn)供求分析 1）供應(yīng)分析 500 400 300 200 100 02022 2022 2022 2022 商品房施工面積 萬(wàn)平方米 其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米 年 份 2022 2022 2022 2022 第 20 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 20 頁(yè),共 82 頁(yè)商品房施工面積（萬(wàn) 平方米） 其中新開(kāi)工面積（萬(wàn) 幅 平方米） 24新 開(kāi) 工 面 積 增 33.4% 8% 5% 5% 2022 年,不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn) 平方米以上,特別是新開(kāi)工面積增幅達(dá) 135.55%, 與市場(chǎng)投資呈 現(xiàn)著明顯的正比遞

37、增關(guān)系, 2022 年可以算是一個(gè)不折不扣的 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年； 2）需求分析 2022-2022 商品房銷售面積一覽表 150 100 5002022 2022 2022 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬(wàn) 平方米） 增幅 14 08% 0% 24 9 12 12% 第 21 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 21 頁(yè),共 82 頁(yè)2022-2022 商品房銷售總額一覽 表 20 15 10 502022 2022 2022 商品房銷售總金額 億元 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬(wàn) 平方米） 增幅 16 04% 6% 39 4 29

38、 04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出, 不管是商品房銷售仍是銷售 總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài),市場(chǎng)需求整體向好； 4, * 房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析： 綜上所述,我們可以對(duì)近幾年 如下： * 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)總結(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)增長(zhǎng),但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良 性進(jìn)展關(guān)系； 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地削減,住宅用地供應(yīng)總量 增加； 商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng),市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)； 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高,不管是立面設(shè)計(jì),內(nèi)部結(jié)構(gòu), 有用率,園林等等方面,任何項(xiàng)目都不會(huì)具有特別明顯的 第 22 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 22 頁(yè),共 82 頁(yè)優(yōu)勢(shì)； 5, 2022 年 * 樓市分析 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) *2

39、022 年特別是下 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí), 半年房地產(chǎn)市場(chǎng)估量將顯現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落；當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由 強(qiáng)轉(zhuǎn)弱,新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年削減, 增量資金謹(jǐn)慎入市； 另外,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資 節(jié)奏；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速； 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快；依據(jù)國(guó)家調(diào)控政策的要求,套 型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價(jià)位, 中小套型一般商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加, 大戶型住房建設(shè) 與供應(yīng)受到相應(yīng)限制, 中小套型一般商品住房將逐步成為房地產(chǎn) 市場(chǎng)的主流產(chǎn)品； 3）土地供應(yīng)將進(jìn)一步緊縮；

40、連續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊把握新增建 設(shè)用地的政策, 住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難, 存量地供應(yīng) 仍會(huì)保持增長(zhǎng),但供應(yīng)總量將削減； 解土地供求的沖突； 2022 年 * 樓市走勢(shì) 房地產(chǎn)投資需求減弱, 將緩 對(duì) * 房?jī)r(jià)的走勢(shì),目前受到宏觀調(diào)控政策, CPI 指數(shù)持 續(xù)的攀高居民生活壓力加大,股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情形 第 23 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 23 頁(yè),共 82 頁(yè)的影響, 樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩, 但是總體上照舊顯現(xiàn)增長(zhǎng)的 勢(shì)頭,主要是由于土地成本的增加, 建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng), 人工 工資的提高,直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升,所以 2022 年樓 市房?jī)r(jià)照舊有確定的上漲空間； 2.

41、3. 銷售估計(jì) 1,項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是 * 市最大的一個(gè)區(qū) , 人口眾多 , 交 通發(fā)達(dá) , 但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有確定規(guī)模的高檔商住小區(qū) , 在這里工作和經(jīng)商的人很多 , 火車站,學(xué)校,醫(yī)院,幼兒園,工 廠,商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里, 人流量特別大； 人們物質(zhì)生 活的不斷改善,帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng),人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高, 而本項(xiàng)目地處 * 市湘江東岸南段,西與風(fēng)景美麗的沿江風(fēng)光 帶唇齒相依, 南至望江路與聞名的東洲島隔河相望, 項(xiàng)目將利用 其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 * 珠暉區(qū)打造出一 個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū), 以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式 打造 * 高品質(zhì),

42、高標(biāo)準(zhǔn),不行復(fù)制的江景住房,使得沿河而 居成為 * 人民追求新生活的時(shí)尚,成為追求高品質(zhì)生活的一 種必定； 2,項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 * 地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定 位如下： 第 24 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 24 頁(yè),共 82 頁(yè) 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多, 上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企 業(yè)職工, * 鐵路部門職工等等； 1）中鋼衡重企業(yè)職工 * 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有 限公司）是集科研,設(shè)計(jì),制造開(kāi)卷機(jī),卷取機(jī)及卷筒為一體的 專業(yè)公司；公司從 1964 年開(kāi)頭研制卷取機(jī)卷筒,經(jīng)過(guò)四十多年 的進(jìn)展, 成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企

43、業(yè), 能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷 機(jī),卷取機(jī)；產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線,并出口日本,南非, 馬來(lái)西亞等國(guó)；公司占地面積 年產(chǎn)值達(dá) 2.5 億元； 26000 平方米,固定資產(chǎn) 1 億元； 該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房,員工及家屬近 3 萬(wàn) 人,該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群, 估量可購(gòu)房 800-1000 套； 2） * 鐵路部門職工 * 鐵路系統(tǒng),包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬(wàn)人,目前 集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng), 苗圃一帶, 居住環(huán)境較差, 交通不便 利,該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群； 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 * 火車站,周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多,主要分 布在火

44、車站商貿(mào)城, 東方廣場(chǎng), 創(chuàng)富商城, 廣東路批發(fā)街等幾大 第 25 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 25 頁(yè),共 82 頁(yè)* 主力批發(fā)市場(chǎng),具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè) 主過(guò)萬(wàn)人, 目前都住在江東, 街道狹小, 而且普遍家庭人口眾多, 居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題； 三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多, 從學(xué)校到高校皆而有之, 如珠暉區(qū)試驗(yàn)小 學(xué),* 師范學(xué)院, * 工業(yè)高校, * 機(jī)械技術(shù)學(xué)校, * 財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)老師近萬(wàn)人,而且學(xué)校老師待遇較高, 具有 較強(qiáng)的購(gòu)買才能； 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng), 包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人, 該部分客 戶主要考慮就近工作

45、就近上班,但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物 業(yè),不能中意他們改善居住環(huán)境的基本要求, 而湘水明珠的顯現(xiàn) 完全轉(zhuǎn)變了這種尷尬的局面, 本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西 重新轉(zhuǎn)移到江東； 五類客戶： * 在外地勝利人士 目前湘江邊乃至整個(gè) * ,大型規(guī)模的社區(qū)都罕有,特別 是別墅社區(qū),對(duì)于在外工作的 擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū), * 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房,確定選 作為湘江邊唯獨(dú)的別墅區(qū), 湘水明 珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選； 特別是劉和公平名 人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主,對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促 進(jìn)； 第 26 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 26 頁(yè),共 82 頁(yè)* 人具有很猛烈的戀土情結(jié),外地勝利人士普

46、遍情愿在 當(dāng)?shù)刂脴I(yè), 一方面是為了改善父母的居住環(huán)境； 另一方面也是考 慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境； 六類客戶：各下轄縣區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)勝利人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ,這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心 愿,其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū), 對(duì)湘水 明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用； 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 * 房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低, 2022 年全國(guó)地級(jí)市房地 產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元 / ,* 現(xiàn)在的水平仍不到 2300 元/ ,有著極大的升值空間, 將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買； 本項(xiàng)目臨時(shí)未作任何廣告宣揚(yáng), 明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記, 已經(jīng)有近 50

47、0 批客戶慕湘水 期望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水 明珠的房屋；銷售部方案在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客 期,方案儲(chǔ)備客戶 3000 批以上； 2, 銷售方案 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度, 定以下銷售方案； 銷售量 銷售部依據(jù)目前市場(chǎng)情形, 制 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套,總建面積 ,可銷售額約 2. 億； 第 27 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 27 頁(yè),共 82 頁(yè) 銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目估量 2022 年 10 月初開(kāi)盤： 開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi),即至 的 50%,約 186 套住 開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 11 月底,完成總銷售任務(wù) 宅,銷售金額約 9000 萬(wàn)； 2022 年

48、1 月底,完成總銷售任務(wù) 的 70%,約 260 套住宅,銷售金額約 1.4 億； 開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 4 月底,完成總銷售任務(wù) 的 80%,約 298 套住宅,銷售金額約 1.60 億； 開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 7 月底,完成總銷售任務(wù) 的 90%,約 335 套住宅,銷售金額約 1.8 億； 開(kāi)盤后十二個(gè)月,即至 2022 年 10 月底,完成總銷售任務(wù) 的 100%,約 372 套,銷售金額約 2 億； 3, 銷售收入估計(jì) 1）周邊城市房?jī)r(jià)比較： 很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平, 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Υ? 在將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里, 將有比較好的

49、成 長(zhǎng)空間, 2022 年 10 月下旬, 由省建設(shè)廳, 統(tǒng)計(jì)局, 國(guó)土資源廳, 發(fā)改委,中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行,湖南銀行監(jiān)局,國(guó)家統(tǒng) 計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市 場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元 / 平方米, * 的均價(jià)為 1972.9 元/ 平方米,低于全省平均水平；從周邊 第 28 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 28 頁(yè),共 82 頁(yè)城市開(kāi)發(fā)辦明白到部分城市前三季度商品房均價(jià),長(zhǎng)沙為 3709 元 / 平方米,邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元 / 平方米,永州市新建商品 房平均銷售價(jià)格為 1562 元 / 平方米以上； 郴州城區(qū)新建商品均價(jià) 在 1

50、905 元 / 平方米以上；從單純的書記來(lái)看, * 的房屋均價(jià) 低于長(zhǎng)沙,邵陽(yáng),略高于郴州,永州,處于中等水平； 在 * 市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上,市城建 開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)覺(jué), * 房地產(chǎn)進(jìn)展分為三個(gè)階 段： 90 歲月至 2022 年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn) 的起步和調(diào)整； 2022 年至 2022 年為其次階段, 這一階段是 * 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段,也是譜寫 * 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期；這一階段全市 共完成開(kāi)發(fā)投資 億元,完成土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方 米 , 竣工房屋面積 434.39 萬(wàn)平方米 , 實(shí)現(xiàn)商品銷售額 33.

51、29 億元； 2022 年開(kāi)頭進(jìn)入第三階段, * 樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的進(jìn)展后, 已向品質(zhì),人文,居住等高端方向進(jìn)展； 經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的預(yù)備,很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 房?jī)r(jià) 上漲已是萬(wàn)事懼備, 并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表達(dá)出來(lái)了； 一是房 貸新政策抬高門檻, 開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加, 自然促進(jìn)房屋價(jià)格 上漲；其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后, 地價(jià)仍有 進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲,提高了建筑成本； 第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善, 第 29 頁(yè) 共 82 頁(yè) 房屋成本上漲； 最 第 29 頁(yè),共 82 頁(yè)后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展； 這些 因素將讓 *

52、 房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)； 2022 年 6 月份時(shí), * 商品房均價(jià)為 1972.9 元 / 平方米 , 但到年底已經(jīng)突破 2022 元 / 平方米 , 上漲勢(shì)頭迅猛； 2） * 樓市價(jià)格現(xiàn)狀： * 電梯樓價(jià)大致如下： 中 依據(jù) * 業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查, 泰峰景均價(jià) 3000 元 / 平方米, 愉景灣均價(jià) 2900 元 / 平方米, 中凌 景蒂 2700 元/ 平方米, 江東的云森湘江風(fēng)光 2600 元 / 平方米, 月 畔灣 2600 元 / 平方米,尚邦 2500 元 / 平方米,雅士林 2500 元/ 平方米； 3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 依據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房估計(jì)銷售價(jià)格, 標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)

53、現(xiàn)銷 售均價(jià)不低于 2700 元 / ；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/ 平方米, 2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/ 平方米, 3 號(hào)住宅樓銷售 均價(jià) 2800 元/ 平方米,1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元 / 平方米, 3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元 / 平方米, 3 號(hào)樓二層商鋪銷售 均價(jià) 5000 元 / 平方米,本項(xiàng)目估計(jì)銷售總收入為 65913.423 萬(wàn)元, 詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估算表 ； 2.4. 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上實(shí)行低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)； 該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間, 升值的潛力很大； 本項(xiàng)目將確定 第 30 頁(yè) 共 8

54、2 頁(yè) 第 30 頁(yè),共 82 頁(yè)以下推廣策略： 1,推廣渠道 報(bào)紙廣告 包括 * 日?qǐng)?bào), * 晚報(bào),屬于典型的政府報(bào), 報(bào)紙不宜 投入過(guò)多,開(kāi)盤和推新品前 短信推廣 1 2 周進(jìn)行 3 4 次推廣既可； 成本低,掩蓋面廣,操作簡(jiǎn)潔靈敏,可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng) 銷手法； 影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高, 主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放； 電視廣告是唯獨(dú)的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái),值得周期性的高密度投放； 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣揚(yáng)利器, 張派發(fā)能起到良效； 營(yíng)銷活動(dòng) * 地方小,人口集中,單 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”,“湘水明珠開(kāi)盤慶 典”； 活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán) * 購(gòu)房動(dòng)”； 活動(dòng)三：“百年

55、 * 湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”； 活動(dòng)四： * 人說(shuō) * 大型文化論壇； 活動(dòng)五：系列名人講座； 第 31 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 31 頁(yè),共 82 頁(yè)活動(dòng)六： * 人說(shuō) * 2,媒體宣揚(yáng)組合 大型文化論壇 開(kāi)盤前三個(gè)月,公司會(huì)以電視廣告, 平面媒體, 戶外廣告三 大主力廣告集中宣揚(yáng)湘水明珠, 增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量, 擴(kuò)大蓄 客量,為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客預(yù)備； 開(kāi)盤當(dāng)月,公司會(huì)協(xié)作風(fēng) 光帶竣工,舉辦各種活動(dòng),擴(kuò)大在 * 的知名度,加以促進(jìn)銷 售；開(kāi)盤三個(gè)月后,公司會(huì)盡快出樣板房,實(shí)景園林開(kāi)放,加大 廣告投放力度； 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月,周期半 年； 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷

56、始終； 影視廣告： 開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放 時(shí)前一周每天投放； , 開(kāi)盤后在每次推新貨 * 報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放 3 4 次,以及每次新貨上市 投放 1 次； 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 * 的每一個(gè)角落； , 力求單張波及到 短信推廣： 一般一個(gè)月派發(fā) 4 6 次,開(kāi)盤前每周發(fā)送 2 3 次； 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤前舉辦一場(chǎng)活動(dòng),開(kāi)盤當(dāng)日舉辦 1 2 場(chǎng), 開(kāi)盤后視銷售情形舉辦； 第 32 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 32 頁(yè),共 82 頁(yè)第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 3.1. 建設(shè)規(guī)模 本 項(xiàng) 目 總 占 地 面 積 平 方 米 , 總 建 筑 面 積 為 65,913.47 平方米,建設(shè)

57、總?cè)莘e率為 ,建設(shè)密度為 24.4%, 建設(shè)內(nèi)容為 3 棟 1-3 號(hào)樓 高層電梯住宅房（其中住宅面積 平方米, 1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米,地下停車場(chǎng) 面積 10,842 平方米）； 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 1,地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段, 總占地面積 20,936.7 平 方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連, 南至望江路, 東隔 規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連, 北至小區(qū)北部主路口； 本項(xiàng)目 與 * 市聞名的東洲島隔河相望； 距 * 市火車站不到 500 米 , 距離衡昆高速,衡棗高速, 京珠高速皆不到二十公里, 自然環(huán)境 優(yōu)越,交通特別便利,是一個(gè)抱負(fù)

58、的商業(yè),住家的風(fēng)水寶地； 第 33 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 33 頁(yè),共 82 頁(yè)2,土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土位置于 * 市珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地 區(qū),面積為 20,936.7 平方米；經(jīng) * 市人民政府國(guó)用（ 2022） 第 A102843 號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地； 本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃, 已經(jīng) * 市規(guī)劃局審議通過(guò)； 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 1,地勢(shì),地貌,地震情形 * 市處于湖南省凹形面的軸帶部分；四周環(huán)圍著古老宕 層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地, 內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層 的紅色丘陵臺(tái)地,構(gòu)成典型的盆地勢(shì)勢(shì)； * 盆地南高北低； 整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高

59、, 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里, 而盆地北面相對(duì)偏低, 衡山山脈雖較高, 但各峰呈峰林狀高聳于 中間, 其東西兩側(cè)都有較低的向北通道, 其東側(cè)的湘江河谷兩岸 第 34 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 34 頁(yè),共 82 頁(yè)海拔高度均在 100 米以下； 整個(gè)地勢(shì)由西南向東北復(fù)合傾斜, 而 盆地由四周向中部降低, 顯現(xiàn) 1000 米,800-700 米,400-300 米, 150 米四級(jí)夷為平面；地貌類型以崗丘為主；四周山,丘環(huán)繞, 中部平, 崗丘交叉； 東部為羅霄山余脈天光山, 四方山, 園明坳； 南部為南嶺余脈塔山,大義山,天門仙,景峰坳；西部為越城嶺 的延長(zhǎng)熊羆嶺,四明山,騰云嶺；西北

60、部,北部為大云山,九峰 山和南岳衡山； 中部大面積分布白堊系和第三系紅層, 構(gòu)成 * 盆地的主體,面積 3550 平方公里；南部山峰大多在海拔 600 米 以上,最高是常寧的天堂山,海拔 1265 米；西部山峰多在海拔 500 米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔 1044 米；東北部除 南岳衡山外,一般地面高程在海拔 300 米 -500 米；市境最高點(diǎn) 為衡山祝融峰,海拔 1290 米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只 有 39.2 米；整個(gè)地勢(shì)比降為 ；地貌類型以崗丘為主,山 地占總面積的 21%,丘陵占 27%,崗地占 27%平原占 21%,水面占 4%；境內(nèi)有河長(zhǎng) 5 公里或流域面積 10