2016年下半年山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)目的的確定試題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2016年下半年山西省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)目的的確定試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于法的概念，表述錯(cuò)誤的是。 A：法是由國(guó)家制定或認(rèn)可以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容 B：法體現(xiàn)集體意志 C：法體現(xiàn)國(guó)家意志 D：法是用國(guó)家政權(quán)的強(qiáng)制力來(lái)保證實(shí)現(xiàn)的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要

2、求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為_(kāi)%。 A6.0 B6.9 C8.8 D9.03、下列風(fēng)險(xiǎn)中哪一個(gè)不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。_ A時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C比較風(fēng)險(xiǎn) D或然損失風(fēng)險(xiǎn) 4、組成總體的前提條件是。 A：構(gòu)成總體的所有單位所有主要屬性都必須相同 B：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個(gè)主要屬性相同 C：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個(gè)主要屬性不相同 D：構(gòu)成總體的所有單位最多有一個(gè)主要屬性相同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)供出租使用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于_。 A商品房建設(shè)投資 B置業(yè)投資 C土地開(kāi)發(fā)投資 D土

3、地一級(jí)開(kāi)發(fā) 6、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的關(guān)系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc與Pt無(wú)關(guān) 7、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是_。 A目標(biāo)定價(jià)法 B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C隨行就市定價(jià)法 D認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 8、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 9、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息

4、的項(xiàng)目為。 A：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 B：管理費(fèi)用 C：銷售稅費(fèi) D：購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為_(kāi)元/m2。 A2420 B2438 C2447 D250311、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元，其中主體工程900元，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為

5、元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于。 A：280萬(wàn)元 B：285萬(wàn)元 C：290萬(wàn)元 D：295萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為_(kāi)。 A成本加成定價(jià)法 B價(jià)值定價(jià)法 C目標(biāo)定價(jià)法 D認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法14、國(guó)有土地上房屋征收主體是。

6、A：國(guó)務(wù)院 B：省級(jí)人民政府 C：市、縣級(jí)人民政府 D：房屋征收部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金五項(xiàng)因素構(gòu)成房屋的_租金。 A商品 B理論 C成本 D市場(chǎng) 16、資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項(xiàng)E4是。 A：預(yù)收賬款 B：應(yīng)付賬款 C：應(yīng)收票據(jù) D：預(yù)提費(fèi)用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。 矩形土地平均深度價(jià)格修正率表 A臨街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175

7、 I200 J平均深度價(jià)格修正率（%） K160 L140 M120 N100 O87.2 P78.0 Q70.8 R65.0 18、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 19、由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格是。 A：標(biāo)定地價(jià) B：政府調(diào)節(jié)價(jià) C：政府定價(jià) D：政府指導(dǎo)價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該

8、抵押貸款的實(shí)際年利率為。(2008年試題) A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同 21、如果石油價(jià)格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個(gè)國(guó)家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。(2008年試題) A：需求拉動(dòng)型通貨膨脹 B：成本推動(dòng)型通貨膨脹 C：結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹 D：預(yù)期型通貨膨脹 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。 A：土地使用權(quán)出讓合同簽訂 B：土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā) C：土地使用權(quán)出讓金繳納 D：土地使用權(quán)證書取得 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、從20062010年，某市商品房開(kāi)工量分別為30萬(wàn)m2、60

9、萬(wàn)m2、80萬(wàn)m2、95萬(wàn)m2、120萬(wàn)m2，若以2006年為基期，則2010年該市商品房開(kāi)工量的定基增長(zhǎng)速度為_(kāi)%。 A100 B200 C300 D400 24、由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)特性是。 A：弱流動(dòng)性 B：異質(zhì)性 C：壽命周期長(zhǎng) D：不可移動(dòng)性 E：借款合同25、王某擬購(gòu)買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為_(kāi)元。 A1297.91 B3584.01

10、 C4881.93 D5158.71二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由構(gòu)成。 A：維修費(fèi) B：折舊費(fèi) C：稅金 D：投資利息 E：管理費(fèi) 2、A市居民李某委托B拍賣公司拍賣一個(gè)人住房，拍賣成交價(jià)為20萬(wàn)元，B拍賣公司可收取其拍賣傭金元。 A：1000 B：3000 C：5000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。 A目標(biāo)定價(jià)法 B價(jià)值定價(jià)法 C挑戰(zhàn)定價(jià)法 D成本加成定價(jià)法 4、以下不屬于房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)顧問(wèn)的有_。 A建筑師 B精算師 C工程師 D律師5、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有_。 A不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格 B可比實(shí)例價(jià)格 C非公平市價(jià) D評(píng)估價(jià)格 6、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。 A：后退道路紅線距離 B：土地使用期限 C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D：容積率 E：合并的可能性 7、下列屬于城市房屋拆遷管理?xiàng)l例所調(diào)整行為的有。 A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng) B：對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上被拆遷所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置 C：集體土地上的拆遷行為 D：不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為 E

12、：自訴自建行為 8、房屋拆遷中，違章建筑的認(rèn)定權(quán)歸_。 A人民政府 B規(guī)劃行政主管部門 C房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門 D房屋拆遷主管部門 9、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。 A0.2%0.8% B0.2%1.0% C0.25%1.5% D1.0%3.0% 10、屬于外匯市場(chǎng)的參與者的是。 A：外匯銀行 B：外匯受理人 C：客戶 D：中介公司 E：中央銀行11、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容有_。 A住房公積金的繳存核算 B住房公積金的提取核算 C住房公積金的使用核算 D住房公積金的抵銷核算 E與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算 12、對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，以下說(shuō)法正確的是。 A：加強(qiáng)對(duì)

13、房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè) B：及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況 C：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā) D：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 13、人文環(huán)境的變化是指由于社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅，第二住宅和_住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。 A酒店式 B期貸式 C季節(jié)性 D概念型14、測(cè)量學(xué)按照專業(yè)可分為。 A：空間測(cè)量 B：陸地測(cè)量 C：地籍測(cè)量 D：房產(chǎn)測(cè)量 E：礦山測(cè)量 15、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括。 A：固定資產(chǎn)折舊費(fèi) B：企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn) C：保險(xiǎn)費(fèi)

14、D：房產(chǎn)稅 E：大修理基金 16、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有_。 A私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 B經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟(jì)適用住房的 C同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的 D按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房 17、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案，這些文件包括_。 A營(yíng)業(yè)執(zhí)照 B企業(yè)章程和驗(yàn)資證明 C企業(yè)法定代表人的身份證明 D專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同 E企業(yè)納稅證明 18、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類是_

15、。 A農(nóng)用地 B工業(yè)用地 C建設(shè)用地 D鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 19、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。 A：出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 B：增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率 C：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D：改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途 E：拍賣土地使用權(quán) 20、下列民事行為屬于無(wú)效的有。 A：由完全民事行為能力人實(shí)施的 B：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下所為 C：限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的 D：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的 E：經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的 21、下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有_。 A房屋贈(zèng)與 B房屋繼承 C以土地、房屋權(quán)屬抵債 D以土地、房屋權(quán)屬投資、入股 E房地產(chǎn)抵押 22、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，