江西某別墅項(xiàng)目定位報(bào)告終稿-194課件

1、江西某別墅項(xiàng)目定位報(bào)告終稿_194江西某別墅項(xiàng)目定位報(bào)告終稿_1941.項(xiàng)目屬性界定與開發(fā)商目標(biāo)梳理2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘5.整體定位4.發(fā)展戰(zhàn)略3.案例借鑒6.規(guī)劃方案21.項(xiàng)目屬性界定與開發(fā)商目標(biāo)梳理2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘5.整體定位區(qū)位交通項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)的河西政務(wù)新區(qū)，未來(lái)前景看好，但區(qū)域現(xiàn)狀對(duì)于普通客戶具有一定的心理距離項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性珠江大橋昌江大橋白鷺大橋市中心東郊河西昌江項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)河西片區(qū)，片區(qū)內(nèi)已經(jīng)集聚或者正在集聚景德鎮(zhèn)市政府機(jī)構(gòu)、銀行、酒店等，未來(lái)將會(huì)成為景德鎮(zhèn)新的市中心項(xiàng)目道路交通便利，經(jīng)珠山大橋和昌江大橋距離人民廣場(chǎng)10分鐘車程，下半年白鷺大橋的開通，將極大縮短河西至東郊

2、交通時(shí)間河西片區(qū)基本生活配套充足，但缺乏大型超市、商場(chǎng)，距地塊10分鐘路程有多路公交通往市區(qū)，心理距離較遠(yuǎn)普通客戶存在一定的抗性公交線路：1、11、106等大型菜場(chǎng)3區(qū)位交通項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)的河西政務(wù)新區(qū)，未來(lái)前景看好，但區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源片區(qū)內(nèi)擁有景德鎮(zhèn)唯一的4A級(jí)古窯風(fēng)景區(qū)，酒店、金融機(jī)構(gòu)等高端配套齊全古窯風(fēng)景區(qū)陶瓷博覽區(qū)伊龍大酒店瓷都大道金融、政府一條街開門子大酒店古窯風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性西山湖賓館紫晶賓館陶藝基地4強(qiáng)勢(shì)資源片區(qū)內(nèi)擁有景德鎮(zhèn)唯一的4A級(jí)古窯風(fēng)景區(qū)，酒店、金地塊四至項(xiàng)目位于古窯風(fēng)景區(qū)外圍，周邊除高專外基本呈現(xiàn)自然狀態(tài)，未來(lái)將有規(guī)劃路與西山路相連，幾乎沒(méi)有配套資源水庫(kù)陶博館高

3、專檢察院西山路項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性5地塊四至項(xiàng)目位于古窯風(fēng)景區(qū)外圍，周邊除高專外基本呈現(xiàn)自然地塊現(xiàn)狀兩側(cè)山體，中間洼地，目前為農(nóng)田和水塘，旁有水庫(kù)，與路面高差5-6米水塘山體山體項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性6地塊現(xiàn)狀兩側(cè)山體，中間洼地，目前為農(nóng)田和水塘，旁有水庫(kù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目有90/30限制，限高45米，容積率不超過(guò)2.0限制性條件 總用地面積：140608 容積率：2.0 建筑面積：商業(yè)不超過(guò)7966 住宅不超過(guò)257570 建筑密度：=40% 土地出讓金：按照80萬(wàn)/畝計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 高度限制：不得超過(guò)45米，即不超過(guò)15層 嚴(yán)格遵守90/30限制項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性7技術(shù)經(jīng)濟(jì)

4、指標(biāo)項(xiàng)目有90/30限制，限高45米，容積率不超項(xiàng)目屬性界定四線成本導(dǎo)向性、政務(wù)新區(qū)、中等規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)自然資源驅(qū)動(dòng)的住宅項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩裕壕暗骆?zhèn)唯一的4A級(jí)旅游度假區(qū)強(qiáng)勢(shì)自然資源目前已形成城市核心區(qū)域的雛形 政務(wù)新區(qū)金融、高檔酒店等配套齊全，但缺乏商業(yè)、超市等生活配套，公交線路不發(fā)達(dá)交通配套項(xiàng)目屬性：環(huán)境較好，但是高差也為項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)的一定的難度山地環(huán)境200畝左右規(guī)模，在景德鎮(zhèn)屬于最大的項(xiàng)目之一中等規(guī)模限高，90/30限制和容積率不確定對(duì)項(xiàng)目盈利模式的選擇產(chǎn)生了多種可能性限制條件多，容積率不確定8項(xiàng)目屬性界定四線成本導(dǎo)向性、政務(wù)新區(qū)、中等規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)自然開發(fā)商提出的目標(biāo)世聯(lián)認(rèn)為品牌目標(biāo)隨著高價(jià)和快速

5、去化兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而自然實(shí)現(xiàn)從公司戰(zhàn)略來(lái)講，景德鎮(zhèn)項(xiàng)目屬于短線項(xiàng)目，承擔(dān)著為廬山項(xiàng)目輸血的責(zé)任，因此快速去化是項(xiàng)目的第一目標(biāo)快速去化條件下的利潤(rùn)最大化世聯(lián)對(duì)開發(fā)商目標(biāo)的理解1、目前手上有廬山、景德鎮(zhèn)兩個(gè)項(xiàng)目。廬山的做長(zhǎng)線，景德鎮(zhèn)的希望能做到資金效益最大，做個(gè)短線項(xiàng)目。2、如果要按期望目標(biāo)來(lái)排序的話。第一是現(xiàn)金流，第二是品牌高端，第三是高利潤(rùn) 融科 連總9開發(fā)商提出的目標(biāo)世聯(lián)認(rèn)為品牌目標(biāo)隨著高價(jià)和快速去化兩個(gè)目標(biāo)的基于目標(biāo)條件下的市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)高端物業(yè)去化速度偏慢與項(xiàng)目要求快速去化之間的矛盾代表樓盤單盤年化量（萬(wàn)）四季春暉 4圣羅帝景 4.2華陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng) 2時(shí)代奧園 7.5景翰文城 8 景江華庭

6、 0.7萊頓風(fēng)情 7.5東方明珠 5.31234567891011121314015目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)矛盾一：市場(chǎng)銷售速度與快速去化的矛盾低價(jià)走量高溢價(jià)去化速度慢景德鎮(zhèn)目前有兩種操作模式，低價(jià)走量和搏取高溢價(jià)，高端物業(yè)四季春暉去化速度僅有4萬(wàn)方/年，如果本項(xiàng)目容積率做足，總建面26萬(wàn)方，去化需要6.5年左右時(shí)間，與開發(fā)商快速去化的目標(biāo)矛盾？未來(lái)大勢(shì)是否存在風(fēng)險(xiǎn)？10基于目標(biāo)條件下的市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)高端物業(yè)去化速度偏慢與項(xiàng)目要求基于目標(biāo)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀：各物業(yè)類型之間均價(jià)未拉開，價(jià)格天花板效應(yīng)明顯主要樓盤名稱物業(yè)類型現(xiàn)在均價(jià)總價(jià)圣羅帝景多層250020-35萬(wàn)東方明珠多層250035-35萬(wàn)名仕嘉苑小高層43

7、0015-35萬(wàn)時(shí)代澳園多層250025-35萬(wàn)疊加330060-70萬(wàn)伊龍嘉苑聯(lián)排+雙拼-錦繡昌南獨(dú)棟+聯(lián)排3500120萬(wàn)左右四季春暉小高層310040萬(wàn)華陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)多層270040萬(wàn)價(jià)格天花板效應(yīng)明顯，普通住宅均價(jià)普遍無(wú)法突破3000元/平米均價(jià)和35萬(wàn)總價(jià)；疊加3300元/平米均價(jià)和70萬(wàn)總價(jià)；聯(lián)排3500元/平米均價(jià)和120萬(wàn)總價(jià)除小戶型投資公寓外，市場(chǎng)各物業(yè)類型均價(jià)價(jià)差不超過(guò)1000，基本都在3000以下，均價(jià)超過(guò)3000元/平米的戶型去化情況普遍不好目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)矛盾二：價(jià)格天花板與高價(jià)目標(biāo)之間矛盾11基于目標(biāo)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀：各物業(yè)類型之間均價(jià)未拉開，價(jià)格天花板效問(wèn)題導(dǎo)出：根據(jù)市場(chǎng)分析

8、，結(jié)合市場(chǎng)分析決定項(xiàng)目盈利模式的選擇，進(jìn)而決定項(xiàng)目的技術(shù)定位戰(zhàn)略問(wèn)題技術(shù)問(wèn)題1、快速走量條件下適當(dāng)搏取高價(jià)？2、走高溢價(jià)路線？1、物業(yè)類型的選擇問(wèn)題？2、容積率的確定？3、90/30的處理方式？12問(wèn)題導(dǎo)出：根據(jù)市場(chǎng)分析，結(jié)合市場(chǎng)分析決定項(xiàng)目盈利模式的選擇，1.項(xiàng)目屬性界定與開發(fā)商目標(biāo)梳理2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘5.整體定位4.發(fā)展戰(zhàn)略3.案例借鑒6.規(guī)劃方案131.項(xiàng)目屬性界定與開發(fā)商目標(biāo)梳理2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘5.整體定位1宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)141宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)16景德鎮(zhèn)目前正處于拉大城市框架，拓展發(fā)展空間的進(jìn)程中，重點(diǎn)在往西部發(fā)展城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)景德

9、鎮(zhèn)目前呈現(xiàn)兩條發(fā)展主線：東西以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主線，南北以文化保護(hù)為主線，從市場(chǎng)擴(kuò)張角度來(lái)看，東西向尤其是西向?yàn)槌鞘邪l(fā)展重心市中心發(fā)展空間有限，逐漸向純商業(yè)中心的地位轉(zhuǎn)變東郊依托教育和機(jī)械制造業(yè)，目前已取得城市副中心的地位，其發(fā)展過(guò)程中市場(chǎng)起主導(dǎo)作用，而政府支持力度不大河西依托政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，政務(wù)新區(qū)雛形已初步形成，未來(lái)將成為景德鎮(zhèn)政治金融中心東郊市中心河西東西發(fā)展軸南北歷史軸產(chǎn)業(yè)人群15景德鎮(zhèn)目前正處于拉大城市框架，拓展發(fā)展空間的進(jìn)程中，重點(diǎn)在往本項(xiàng)目所在的昌南組團(tuán)位于政務(wù)新區(qū)核心區(qū)域，從未來(lái)土地出讓情況來(lái)看，政府著力在此區(qū)域打造高檔住宅區(qū)東郊副中心昌江東郊組團(tuán)工業(yè)、科教、居住浮梁組團(tuán)居住、旅游、休

10、閑湘湖組團(tuán)高教、居住南河組團(tuán)行政、文娛、居住呂蒙組團(tuán)高新科技產(chǎn)業(yè)園昌南組團(tuán)公共服務(wù)、金融、居住羅家組團(tuán)航空港、陶瓷高新技術(shù)開發(fā)園洪源組團(tuán)商貿(mào)、物流、體育、會(huì)展歷史文化街區(qū)組團(tuán)商業(yè)、旅游、居住政務(wù)新區(qū)南北文化軸依托城市東西南北發(fā)展主軸，形成“一城三區(qū)九大功能組團(tuán)”，本項(xiàng)目所在的昌南組團(tuán)位于新區(qū)的核心區(qū)域從政府對(duì)各區(qū)域功能的定位來(lái)看，核心區(qū)域之一的東郊組團(tuán)住宅用地主要集中于外環(huán)黃泥頭一帶，無(wú)論從自然資源還是從城市資源來(lái)看都無(wú)法與昌南組團(tuán)相抗衡，未來(lái)昌南組團(tuán)將整個(gè)景德鎮(zhèn)占據(jù)較高地位政府規(guī)劃：東郊組團(tuán)，城市可建設(shè)用地集中在黃泥頭一帶；內(nèi)部分為以昌江廣場(chǎng)為中心布置適量的商住用地 資料來(lái)源 景德鎮(zhèn)城市規(guī)劃

11、2002版城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群16本項(xiàng)目所在的昌南組團(tuán)位于政務(wù)新區(qū)核心區(qū)域，從未來(lái)土地出讓情況陶瓷業(yè)近年來(lái)始終保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年上升城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)產(chǎn)值以及在工業(yè)總產(chǎn)值中所占比重(億元) 陶瓷工業(yè)在景德鎮(zhèn)舉足輕重的地位。高峰時(shí)期，全市共有大小陶瓷企業(yè)家，陶瓷工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的。 歷史輝煌期景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)發(fā)展歷程1993年1996年面臨佛山、順德等新興地區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)開始下滑，至96年 32家國(guó)有企業(yè)30家倒閉，累計(jì)虧損4億多元衰退期小作坊時(shí)代實(shí)行抓大放小政策，全市涌現(xiàn)陶瓷私營(yíng)企業(yè)家，陶瓷生產(chǎn)個(gè)體戶戶，私營(yíng)陶瓷經(jīng)濟(jì)總量一躍而為全市陶瓷業(yè)

12、的三分之一 17陶瓷業(yè)近年來(lái)始終保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年上升景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)以小作坊為住，藏富于民的現(xiàn)狀使得城市購(gòu)買力強(qiáng)勁，支撐未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)向上城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群產(chǎn)業(yè)集聚小作坊集中在樊家井、筲萁塢、李家坳、里村、石嶺、洪源、官莊、湖田、三寶篷，順應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)批量小、款式新、品種多的特點(diǎn)，總量在5000家以上陶瓷工業(yè)園臺(tái)灣東景、新都、常青家園、環(huán)球陶瓷、賈泊氏等20多家有實(shí)力的陶瓷企業(yè)，還有正在建設(shè)的金意陶、樂(lè)華等規(guī)模龐大的建筑陶瓷項(xiàng)目 陶瓷科技園主要有海暢法藍(lán)瓷、隆祥陶瓷、東富盈實(shí)業(yè)等外來(lái)陶瓷企業(yè) ，共200多家產(chǎn)業(yè)鏈形成了原料、成型、花紙、顏色釉、燒煉、包裝、銷售等完整的產(chǎn)

13、業(yè)體系 專業(yè)市場(chǎng)5條陶瓷一條街，5個(gè)大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)商鋪已入住商鋪2300多家，后續(xù)將有1000多家陸續(xù)入住從業(yè)人員數(shù)量生產(chǎn)型企業(yè)從業(yè)人員8.9萬(wàn)人產(chǎn)量及產(chǎn)值2007年產(chǎn)值達(dá)到42憶元，其中私營(yíng)企業(yè)和私人作坊分別完成產(chǎn)值11.8億元和16.3憶元景德鎮(zhèn)陶瓷產(chǎn)業(yè)人口占到城市總?cè)丝诘?0%以上，且以小作坊形式為主，民眾富裕程度高，支撐房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)向上18景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)以小作坊為住，藏富于民的現(xiàn)狀使得城市購(gòu)買力強(qiáng)勁，景德鎮(zhèn)由于安居房敞開銷售、單位自建房和私房的沖擊，整體房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估南昌九江贛州上饒景德鎮(zhèn)人均GDP18387180589996751811957房?jī)r(jià)5200300028002800250

14、02007年各城市GDP與房?jī)r(jià)關(guān)系價(jià)值洼地：景德鎮(zhèn)人均GDP排名江西省第三，而房?jī)r(jià)僅僅處于中游水平，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估原因分析： 安居房的大量興建，且在05年之前全部敞開銷售，對(duì)商品造成巨大沖擊企事業(yè)單位自建房也具有相當(dāng)規(guī)模，一定程度上抑制了商品房的價(jià)格05年前城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地審批不嚴(yán)格，造成私宅橫行，抑制了房?jī)r(jià)尤其是低密度物業(yè)的價(jià)值 1、房子暫時(shí)不會(huì)買的，有一套住住夠了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太貴了。我的房子是04年買的單位的自己造的房子，在昌河那里，但是只有900多 出租車司機(jī) 公路局員工2、我們自己?jiǎn)挝挥蟹孔?，陶院這邊可以買140平米的房子，老婆在檢察院后面也有房子最近也可以買，1000多一個(gè)平方，比市場(chǎng)

15、上便宜很多 陶院財(cái)務(wù)科科長(zhǎng)1、景德鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)低，分析有如下原因：一方面，前幾年的經(jīng)濟(jì)適用房敞開賣，與商品房競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)年抽查的22家有20家沒(méi)有準(zhǔn)購(gòu)證。03年以后，政府停下來(lái)，但是之前批的余下來(lái)05年還在賣，所以房?jī)r(jià)上不了。一方面04,05年城鄉(xiāng)周邊私房違建沒(méi)管起來(lái)。06年起，經(jīng)濟(jì)適用房管起來(lái)了，后期都是給低收入保障的，要搖號(hào)，不能買賣。對(duì)私房違建進(jìn)行打擊，源頭上控制不能賣地。所以06,07年房?jī)r(jià)大幅上漲。 土地儲(chǔ)備中心 尹主任城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群 截至2005底，景德鎮(zhèn)累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積70多萬(wàn)平米，單位自建房面積30多萬(wàn)平米，占到商品總數(shù)的33%左右，且經(jīng)濟(jì)適用房每年以10萬(wàn)方以上

16、的速度增長(zhǎng) 資料來(lái)源 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)19景德鎮(zhèn)由于安居房敞開銷售、單位自建房和私房的沖擊，整體房?jī)r(jià)被景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在06年前保持穩(wěn)定，07年出現(xiàn)了井噴式上漲城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群2003-2007年9月份景德鎮(zhèn)商品房供應(yīng)與銷售面積（萬(wàn)平米）專業(yè)人士訪談景德鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也就這兩年漲起來(lái)的，06年之前每年漲價(jià)不超過(guò)100，07年一年就漲了600-700元 華陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng) 孟紅梅經(jīng)理主要樓盤名稱開盤均價(jià)現(xiàn)在均價(jià)增長(zhǎng)幅度圣羅帝景150025001000東方明珠138025001120名仕嘉苑210043002200時(shí)代澳園150025001000遠(yuǎn)東怡景花江華庭18003000

17、1200四季春暉170033001600華陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)170027001000景德鎮(zhèn)在06年之間之前一直處于供大于求的狀況，06年開始，需求出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式上漲，06年底至08年初，主要樓盤漲幅基本都在1000元/平米以上20景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在06年前保持穩(wěn)定，07年出現(xiàn)了井噴式上漲城房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素為外部大勢(shì)、需求的增加和地價(jià)的上漲城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群價(jià)格快速上漲的原因07年全國(guó)大勢(shì)上漲經(jīng)濟(jì)適用房的門檻制度和宅基地審批政府監(jiān)管地價(jià)的持續(xù)上漲外部原因供需原因成本原因主要原因年份占地規(guī)模平均地價(jià)增長(zhǎng)幅度2006年45.4萬(wàn)元 -2007年78萬(wàn)元71.8%2008年

18、2008J-1 2.75畝60萬(wàn)元2008J-2 17.71畝84萬(wàn)元2008J-321.44畝99萬(wàn)元2008-20.28畝105萬(wàn)元2008-12.63103萬(wàn)元2008J-6 47.75畝130萬(wàn)元2008J-7 32.02畝130萬(wàn)元2008J-8 17.72畝80萬(wàn)元2008J-9 16.98畝85萬(wàn)元均價(jià)107萬(wàn)37.6%備注：1.資料來(lái)源：景德鎮(zhèn)國(guó)土資源局網(wǎng)站2.2008年數(shù)據(jù)按照土地起拍價(jià)計(jì)算21房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素為外部大勢(shì)、需求的增加和地價(jià)的上漲城城市化率和現(xiàn)有房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，未來(lái)供應(yīng)仍存在很大缺口，推動(dòng)房市繼續(xù)向上城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)人群城市化率年份（年）人均居住面

19、積（平米/人）需商品住房面積（萬(wàn)平米）實(shí)際供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）缺口200625.1683.3458.924.44200726.3787.286324.28200827.5891.66-91.66200928.7996.22-96.22201030100.70-100.702008-1010年平均每年需求量112.43萬(wàn)平米房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)有房屋80年代修建的房屋占到房屋總數(shù)的32%，未來(lái)改善性房屋需求旺盛資料來(lái)源景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)雜志2007年第三期22城市化率和現(xiàn)有房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，未來(lái)供應(yīng)仍存在很大缺口，推動(dòng)房景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)未來(lái)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房市影響有限總結(jié)陶瓷業(yè)小作坊形式為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。

20、為城市提供了充足的購(gòu)買人群1、宅基地審批制度的完善和經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入門檻的設(shè)定，打開了房?jī)r(jià)上升通道2、地價(jià)的穩(wěn)定上漲，從成本角度推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲3、成本導(dǎo)向型市場(chǎng)的特點(diǎn)注定房?jī)r(jià)上漲幅度是有限的拉大的城市結(jié)構(gòu)，城市向西發(fā)展，河西將成為未來(lái)城市中心城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群房地產(chǎn)市場(chǎng)23景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)未來(lái)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房市影響有限總1宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)241宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)26景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)格局在區(qū)域上分為五大板塊市中心28004300元/平米東郊板塊：2500-3800元/平米河西區(qū)板塊2500-3000元/平米城北板塊2200元/平米城南板塊2350-

21、2500元/平米 除城北板塊價(jià)格略低外，其余板塊價(jià)格呈現(xiàn)均質(zhì)化分布狀況，沒(méi)有出現(xiàn)代表景德鎮(zhèn)城市形象的頂尖豪宅區(qū)區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)25景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)格局在區(qū)域上分為五大板塊市中心東郊板塊：河西區(qū)城市中心板塊依托人民廣場(chǎng)等市中心城市資源，目前處于全市最高價(jià)市中心板塊名仕嘉苑華陽(yáng)新時(shí)代廣場(chǎng) 核心驅(qū)動(dòng)力：城市資源景德鎮(zhèn)唯一的人民廣場(chǎng)沃爾瑪、華達(dá)商場(chǎng)等成熟配套金昌利瓷貿(mào)大廈、陶瓷大世界等老的專業(yè)市場(chǎng) 不利因素：環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量差，生活質(zhì)量不高交通擁擠 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：商業(yè)中心目前市區(qū)在售樓盤不多，未來(lái)土地放量主要以城市改造為主，數(shù)量有限從政府規(guī)劃來(lái)看和城市建設(shè)來(lái)看，未來(lái)將主要作為商業(yè)中心職能

22、客戶來(lái)源：比較分散客戶比較分散，投資客占據(jù)很大比例新躍時(shí)尚廣場(chǎng)斗富弄城市改造項(xiàng)目戴家弄26市中心板塊依托人民廣場(chǎng)等市中心城市資源，目前處于全市最高價(jià)市東郊板塊依托教育、大型工業(yè)企業(yè)等作為城市副中心存在，未來(lái)將成為中檔樓盤聚集地東郊板塊圣羅帝景東方明珠 核心驅(qū)動(dòng)力：教育、成熟配套一中、陶院等昌江廣場(chǎng)、第二百貨商場(chǎng)等成熟配套華意、602所、昌河等大型企業(yè) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：主流：陶院附近樓盤仍然以教育為主要賣點(diǎn)，成為中檔盤集聚地新趨向：昌江廣場(chǎng)附近的樓盤依托城市資源，具有全城影響力，往高端方向發(fā)展新的土地供應(yīng)：主要集中在副中心外圍的黃泥頭方向，中心地區(qū)缺乏發(fā)展空間 客戶來(lái)源：陶院老師企業(yè)員工為子女上學(xué)

23、購(gòu)房的樂(lè)平客戶景翰文城時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)瑞景花園四季春暉和平花園陽(yáng)光嘉園27東郊板塊依托教育、大型工業(yè)企業(yè)等作為城市副中心存在，未來(lái)將成城南板塊依托二中，主打教育牌，投資客占據(jù)很大比例城南板塊瓷都國(guó)際華城加州印象皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)恒業(yè)家園銀信商住樓 核心驅(qū)動(dòng)力：教育鄰近二中有昌江景觀資源，但未能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)不利因素：受昌江影響，未來(lái)發(fā)展余地不大 客戶來(lái)源：教育投資客戶南邊為子女上學(xué)購(gòu)房客戶婚房等剛性需求客戶28城南板塊依托二中，主打教育牌，投資客占據(jù)很大比例城南板塊瓷都城北處于被邊緣化的區(qū)域，處于整個(gè)景德鎮(zhèn)價(jià)格洼地，低價(jià)是其核心優(yōu)勢(shì)城北板塊怡景花園春天花園萊頓風(fēng)情梨樹園小區(qū)新楓園靜園山莊 核心驅(qū)動(dòng)力：性價(jià)比均

24、價(jià)2200左右，處于全城最低價(jià) 不利因素：邊緣化非處在城市發(fā)展主軸上，且片區(qū)缺乏發(fā)展利好，逐漸被邊緣化 客戶來(lái)源：周邊的公務(wù)員婚房等剛性需求客戶港越豪庭29城北處于被邊緣化的區(qū)域，處于整個(gè)景德鎮(zhèn)價(jià)格洼地，低價(jià)是其核心河西城市政務(wù)新區(qū)，政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)開發(fā)，片區(qū)自然條件優(yōu)越，但生活配套不足河西板塊錦繡昌南時(shí)代奧園城市名都海慧花園金匯銀座玉茗花苑印象威尼斯伊龍嘉苑 核心驅(qū)動(dòng)力：政府、環(huán)境政務(wù)新區(qū)，市政府、檢察院所在地金融中心，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)云集專業(yè)市場(chǎng)云集，中國(guó)陶瓷城、豪德建材市場(chǎng)等高檔餐飲、酒店，紫晶賓館、伊龍酒店、開門子酒店等景德鎮(zhèn)唯一的4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，景觀優(yōu)勢(shì)明顯不利因素：生活配套不足缺乏超市、商

25、場(chǎng)、醫(yī)院等生活配套，對(duì)于普通客戶來(lái)說(shuō)心理距離較遠(yuǎn)客戶來(lái)源：公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、銀行高管等景江華庭30河西城市政務(wù)新區(qū)，政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)開發(fā)，片區(qū)自然條件優(yōu)越，但城市各板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)板塊未來(lái)發(fā)展前景市中心板塊依托城市資源和成熟配套，未來(lái)土地供應(yīng)以舊城改造為主，規(guī)模不大，近年來(lái)浙江路餐飲娛樂(lè)一條街和浙江商城、沃爾瑪?shù)扰d建，表明逐漸向商業(yè)中心功能轉(zhuǎn)換東郊板塊依托一中、陶院和昌河等，市場(chǎng)自發(fā)形成城市副中心；以昌江廣場(chǎng)為核心，向四周輻射發(fā)展，中心城區(qū)樓盤陸續(xù)進(jìn)入中盤或者尾盤階段，未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在中心外圍黃泥頭一帶，未來(lái)仍然作為城市副中心存在城北板塊處于城市非主導(dǎo)方向上，目前片區(qū)交通、配套狀態(tài)不佳

26、，未來(lái)僅具有區(qū)域影響力，依靠低價(jià)優(yōu)勢(shì)，消化區(qū)域型客戶和城市外圍價(jià)格外溢客戶城南板塊教育驅(qū)動(dòng)型板塊，景觀資源未能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，未來(lái)受昌江影響，發(fā)展余地不大，僅具有區(qū)域影響力河西板塊政務(wù)新區(qū)，具有景德鎮(zhèn)唯一的4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，配套不斷完善當(dāng)中政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)和自然資源導(dǎo)向型核心住宅區(qū)31城市各板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)板塊未來(lái)發(fā)展前景市中心板塊依托城市未來(lái)隨著政府規(guī)劃的陸續(xù)實(shí)施，區(qū)域配套問(wèn)題將逐步得到解決，可能吸引部分普通客戶進(jìn)入白鷺大橋商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地 市級(jí)大型商業(yè)中心及金融中心 文化娛樂(lè)用地景德鎮(zhèn)劇院文化活動(dòng)中心昌南大道瓷都大道商業(yè)：政府規(guī)劃于昌南大道和瓷都大道將興建大型商業(yè)中心和金融中心，目前第一步瓷都大道

27、金融街已經(jīng)建成交通：白鷺大橋下半年的通車將會(huì)將河西的輻射范圍擴(kuò)展到東郊，進(jìn)一步促進(jìn)河西客戶的多源化休閑娛樂(lè)：在白鷺大橋兩端規(guī)劃3.5-5公頃的文化娛樂(lè)用地，目前正在建景德鎮(zhèn)劇院和文化活動(dòng)中心，未來(lái)將成為景德鎮(zhèn)高尚休閑娛樂(lè)場(chǎng)所教育：五中新校區(qū)的進(jìn)入，將解決教育配套問(wèn)題，同時(shí)吸引部分教育投資客進(jìn)入五中32未來(lái)隨著政府規(guī)劃的陸續(xù)實(shí)施，區(qū)域配套問(wèn)題將逐步得到解決，可能城市板塊的發(fā)展呼喚高尚住宅區(qū)出現(xiàn)，而河西自然條件和政府的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯河西板塊先天條件后天條件良好的環(huán)境政府主導(dǎo)開發(fā)存在問(wèn)題高檔配套充足生活配套不足心理距離遠(yuǎn)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所缺乏可通過(guò)配套的不斷完善解決白鷺大橋的開通，公交系統(tǒng)的完

28、善強(qiáng)勢(shì)景觀資源 景德鎮(zhèn)新的核心區(qū)域，城市資源與自然資源完美融合，承接四線城市既追求生活便利又追求居住品質(zhì)的潮流外溢型高端客戶河西片區(qū)核心區(qū)域價(jià)值：33城市板塊的發(fā)展呼喚高尚住宅區(qū)出現(xiàn)，而河西自然條件和政府的強(qiáng)勢(shì)河西板塊目前已形成五大組團(tuán)125341.迎賓大道組團(tuán)依托陶瓷專業(yè)市場(chǎng),總體開發(fā)量少后期會(huì)有別墅物業(yè)出現(xiàn)2.昌南大道組團(tuán)河西最早的開發(fā)區(qū)域,離市區(qū)位置最近3.瓷都大道西山路板快早期樓盤檔次低,后期依托風(fēng)景區(qū),陸續(xù)推出了低密度物業(yè)4.高新板塊依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū),位置較偏,開發(fā)以陶瓷主題的別墅+商住樓,目前人氣較差5.沿江改造板塊以城市改造為主,以小高層為主區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)34

29、河西板塊目前已形成五大組團(tuán)125341.迎賓大道組團(tuán)2.昌南依托中國(guó)陶瓷城和中國(guó)瓷園等專業(yè)市場(chǎng)，以配套型住宅為主,出現(xiàn)了大規(guī)模的低密度物業(yè)樓盤名稱物業(yè)類型面積區(qū)間客戶錦繡昌南獨(dú)棟+聯(lián)聯(lián)260、340、450平米市場(chǎng)老板、工藝大師等迎賓大道組團(tuán)中國(guó)陶瓷城錦繡昌南板塊核心驅(qū)動(dòng)力陶瓷專業(yè)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題區(qū)域位置偏，配套嚴(yán)重不足；市場(chǎng)更多靠旅游人群支撐，有明顯的淡旺季，整體人氣不足，未來(lái)前景不明朗片區(qū)住宅開發(fā)狀況片區(qū)目前基本無(wú)住宅開發(fā)，以私房為主，年底將會(huì)有錦繡昌南130多棟別墅面市產(chǎn)品類型前期以商住樓為主，后期以別墅為主主力戶型以340平米左右獨(dú)棟為主價(jià)格商住樓2500元/平米左右，別墅總價(jià)在12

30、0萬(wàn)以上客戶來(lái)源以全市專業(yè)市場(chǎng)老板和工藝美術(shù)大師等為主未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷專業(yè)市場(chǎng)配套的定位、地理位置的偏僻和景觀資源的缺失限制了片區(qū)成為高尚居住區(qū)的可能性35依托中國(guó)陶瓷城和中國(guó)瓷園等專業(yè)市場(chǎng)，以配套型住宅為主,出現(xiàn)了最早承接城市外溢人群，未來(lái)隨著五中和配套的成熟，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí)樓盤名稱物業(yè)類型面積區(qū)間客戶時(shí)代奧園多層、小高層90-150平米左右公務(wù)員和生意人等城市名都小高層137平米以上公務(wù)員、銀行、投資客等金匯銀座小高層-昌南大道組團(tuán)玉茗花苑金匯銀座城市茗都時(shí)代奧園板塊核心驅(qū)動(dòng)力離市區(qū)最近，最早承接市區(qū)外溢客戶存在的主要問(wèn)題以城市資源為核心賣點(diǎn)，景觀資源在區(qū)內(nèi)不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)片區(qū)住宅開發(fā)狀況

31、早期開發(fā)樓盤用地屬于補(bǔ)償性用地性質(zhì)，目前在售樓盤僅有時(shí)代奧園，定位中高端，未來(lái)將有以小高層為主的上海公館項(xiàng)目入市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加主力戶型兩房90平米左右，三房110-130，四房140-150平米，疊加210平米左右價(jià)格一手房普通住宅2500，疊加3300客戶來(lái)源生意人和公務(wù)員構(gòu)成客戶的主體未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷隨著五中的建立，區(qū)域配套的成熟和上海公館等品質(zhì)較高樓盤的開發(fā)，片區(qū)將完成升級(jí)，但自然資源條件的不占優(yōu)勢(shì)，使得其很難代言城市上海公館36最早承接城市外溢人群，未來(lái)隨著五中和配套的成熟，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步依托片區(qū)高檔酒店和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，未來(lái)城市核心區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型面積區(qū)間客戶伊龍嘉苑雙拼+聯(lián)

32、排240-250平米大師、私營(yíng)企業(yè)主印象威尼斯多層+小高層+高層120-130平米三房公務(wù)員、銀行職員等海慧花園多層+小高層-以團(tuán)購(gòu)為主瓷都大道與西山路組團(tuán)?；刍▓@印象威尼斯伊龍嘉苑板塊核心驅(qū)動(dòng)力自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高檔酒店配套和政府資源存在的主要問(wèn)題區(qū)域成熟度不高，人氣不旺，普通客戶心理距離較遠(yuǎn)片區(qū)住宅開發(fā)狀況早期開發(fā)樓盤?；刍▓@降低了區(qū)域陌生度，伊龍嘉苑別墅社區(qū)的開發(fā)，拉升了區(qū)域形象，后期將有印象威尼斯小高層物業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品類型多層、小高層、別墅，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)小高層主力戶型多層，90-100平米兩房，120-130平米三房為主，別墅240平米左右價(jià)格2300-2400元/平米客戶來(lái)源公務(wù)員、銀行職員

33、等未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷未來(lái)片區(qū)將往小高層和別墅方向發(fā)展，未來(lái)隨著市政府的搬遷和景德鎮(zhèn)劇院等公共設(shè)施的興建，片區(qū)成熟度將進(jìn)一步加強(qiáng)，結(jié)合原有的資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將成為城市純凈高尚居住區(qū)37依托片區(qū)高檔酒店和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，未來(lái)城市核心區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型區(qū)域，環(huán)境、交通等的先天不足，注定未來(lái)仍然走價(jià)格導(dǎo)向型路線板塊核心驅(qū)動(dòng)力依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和新都民營(yíng)陶瓷園，屬于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型存在的主要問(wèn)題片區(qū)較偏，人氣不足，交通不便，無(wú)自然資源片區(qū)住宅開發(fā)狀況新都名營(yíng)陶瓷園別墅更多著眼于招商作用，以商住樓為營(yíng)業(yè)主力；金棕櫚容積率1.2，將會(huì)出現(xiàn)100棟左右聯(lián)排，年底開盤產(chǎn)品類型小高層+多層+別墅，別墅占據(jù)相當(dāng)體量

34、主力戶型-價(jià)格新都名營(yíng)陶瓷園全部針對(duì)大師，別墅售價(jià)1700元/平米客戶來(lái)源目前來(lái)看基本以工藝大師為主，未來(lái)產(chǎn)業(yè)人口將占據(jù)相當(dāng)大的比例未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷受區(qū)域地理位置和資源劣勢(shì)影響，未來(lái)仍然屬于遠(yuǎn)郊價(jià)格導(dǎo)向型區(qū)域新都名營(yíng)陶瓷園金棕櫚高新區(qū)組團(tuán)樓盤名稱物業(yè)類型面積區(qū)間客戶金棕櫚小高層+多層+別墅-新都名營(yíng)陶瓷園獨(dú)棟+聯(lián)排+商住樓-工藝大師38遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型區(qū)域，環(huán)境、交通等的先天不足，注定未來(lái)仍然走價(jià)江景資源驅(qū)動(dòng)型，但昌江的原始狀態(tài)限制了此板塊發(fā)展前景樓盤名稱物業(yè)類型面積區(qū)間客戶景江華庭多層+小高層90-110平米，130平米銀行高管和政府人員等沿江改造組團(tuán)景江華庭改造項(xiàng)目板塊核心驅(qū)動(dòng)力江景資源，但

35、目前仍然處于原始狀態(tài)，客戶認(rèn)知不高存在的主要問(wèn)題基本都屬老城區(qū)，為老式建筑所圍繞，區(qū)域面貌不佳片區(qū)住宅開發(fā)狀況以高密度物業(yè)為主，樓盤品質(zhì)不佳，未來(lái)以小高層和高層物業(yè)為主產(chǎn)品類型多層+小高層主力戶型90-100平米兩房，110平米小三房和130平米左右大三房?jī)r(jià)格3000-3300元/平米客戶來(lái)源區(qū)域內(nèi)公務(wù)員和銀行等金融機(jī)構(gòu)人員未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷隨著昌江景觀的開發(fā)，價(jià)值會(huì)有所提升；但未來(lái)放量很少，未來(lái)只能作為商品房市場(chǎng)的補(bǔ)充39江景資源驅(qū)動(dòng)型，但昌江的原始狀態(tài)限制了此板塊發(fā)展前景樓盤名稱各區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)組團(tuán)未來(lái)發(fā)展前景迎賓組團(tuán)專業(yè)市場(chǎng)支撐型區(qū)域，未來(lái)市場(chǎng)配套型住宅區(qū)昌江組團(tuán)市中心外溢型區(qū)域，未

36、來(lái)居家型住宅區(qū)瓷都大道與西山路組團(tuán)自然資源和政府資源驅(qū)動(dòng)型區(qū)域，未來(lái)景德鎮(zhèn)首席高尚住宅區(qū)高新區(qū)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型區(qū)域，未來(lái)遠(yuǎn)郊價(jià)格導(dǎo)向型住宅區(qū)沿江改造組團(tuán)江景資源驅(qū)動(dòng)型區(qū)域，未來(lái)居家型住宅區(qū)40各區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)組團(tuán)未來(lái)發(fā)展前景迎賓組團(tuán)專業(yè)市場(chǎng)支撐型四季春暉依托昌江廣場(chǎng)，以城市資源為核心賣點(diǎn)多層小高層項(xiàng)目基本情況占地面積176.58畝，建筑面積21萬(wàn)平米，容積率1.8物業(yè)類型多層+小高層+高層+別墅價(jià)格目前在售小高層均價(jià)3200，銷售情況開盤一個(gè)星期銷售50套左右，其中150平米以上一棟景觀電梯房均價(jià)3800-3980，銷售情況最好，22套賣掉11套客戶情況機(jī)關(guān)單位、陶瓷業(yè)老板和陶院老師和東郊

37、企業(yè)管理層核心賣點(diǎn)昌江廣場(chǎng)的城市資源昌江廣場(chǎng)聯(lián)排高層多層本項(xiàng)目與四季春暉的競(jìng)爭(zhēng)：自然資源與城市資源之爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)主題未來(lái)趨勢(shì)未來(lái)隨著城市新區(qū)建設(shè)的完善，本項(xiàng)目將具有城市資源，而古窯風(fēng)景區(qū)的稀缺性和不可替代性，將極大提高自然資源的稀缺性，因此自然資源將成為競(jìng)爭(zhēng)主題！區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)41四季春暉依托昌江廣場(chǎng)，以城市資源為核心賣點(diǎn)多層小高層項(xiàng)目基本未來(lái)小高層將會(huì)面臨上海公館競(jìng)爭(zhēng)，低密度物業(yè)面臨金棕櫚和錦繡昌南的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目名稱上海公館金棕櫚錦繡昌南項(xiàng)目基本情況位于昌南大道上，占地219畝，容積率2.0位于高新區(qū)，占地109畝，容積率1.2位于迎賓大道中國(guó)瓷園內(nèi)，約有130套

38、左右別墅物業(yè)物業(yè)類型多層+小高層多層+小高層+高層+別墅獨(dú)棟+聯(lián)排核心賣點(diǎn)處于老城區(qū)與政務(wù)新區(qū)過(guò)度區(qū)，老城區(qū)外溢第一站低密度物業(yè)金色航母頂尖娛樂(lè)會(huì)所和帝景會(huì)館高檔俱樂(lè)部拉動(dòng)的景德鎮(zhèn)最頂級(jí)休閑之地劣勢(shì)藏于形象墻背后，昭示性不強(qiáng)區(qū)域較偏，背后為農(nóng)民房和化工廠廠區(qū)域較偏，與專業(yè)市場(chǎng)為鄰與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)小高層低密度物業(yè)低密度物業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)要點(diǎn)環(huán)境+居住氛圍的純凈性環(huán)境+區(qū)位環(huán)境+區(qū)位區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)42未來(lái)小高層將會(huì)面臨上海公館競(jìng)爭(zhēng)，低密度物業(yè)面臨金棕櫚和錦繡昌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析河西片區(qū)屬政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)的政務(wù)新區(qū)，處于城市主流發(fā)展方向，未來(lái)區(qū)域配套的成熟，會(huì)吸引普通客戶進(jìn)

39、入項(xiàng)目所在組團(tuán)依托絕版自然資源，隨著城市配套的成熟，將成為景德鎮(zhèn)首席高尚住宅區(qū)1、在項(xiàng)目層面，本項(xiàng)目主要面臨四季春暉的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的取勝秘訣在于未來(lái)自然資源相對(duì)城市資源的稀缺性2、在產(chǎn)品層面，市場(chǎng)上同種物業(yè)類型可能拉低項(xiàng)目的價(jià)格實(shí)現(xiàn)43市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析河西片區(qū)屬政府強(qiáng)勢(shì)推1宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)441宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)46城北板塊：以附近公務(wù)員和剛性需求婚房為主。面積100-130的兩房三房，接受總價(jià)20-30萬(wàn)。市中心客戶分散，投資客占相當(dāng)大的比例。面積比較分散東郊板塊：以陶院老師，昌河企業(yè)和周邊鄉(xiāng)縣陪讀家長(zhǎng)為主。自住三房為主是主

40、流，總價(jià)30-40萬(wàn)。投資以15，16萬(wàn)總價(jià)小戶型為主。城南板塊教育投資客戶為主，接受面積50平米小戶型，總價(jià)14萬(wàn)。西市區(qū)板塊以區(qū)域性公務(wù)員和生意人為主，接受戶型120平米左右三房，總價(jià)33萬(wàn)。以內(nèi)向型客戶為主，購(gòu)房選擇顯現(xiàn)出明顯的區(qū)域型特點(diǎn)，客戶分層現(xiàn)象不明顯，呈現(xiàn)混居狀態(tài)各區(qū)域板塊的客戶來(lái)源客戶四大特點(diǎn)內(nèi)向型：基本以景德鎮(zhèn)市區(qū)客戶為主，對(duì)周邊縣市輻射力較弱區(qū)域性：普通客戶購(gòu)房時(shí)往往選擇工作地附近樓盤，跨區(qū)域購(gòu)房較少教育驅(qū)動(dòng)：投資客戶主要集中于教育和市區(qū)客戶分層現(xiàn)象不明顯，并未出現(xiàn)高端客戶聚集區(qū)域，基本呈現(xiàn)混居狀況45城北板塊：市中心東郊板塊：城南板塊西市區(qū)板塊以內(nèi)向型客戶為主在訪談中我們

41、發(fā)現(xiàn)，置業(yè)客戶中以自住換房需求為主，大于首次置業(yè)需求和投資需求。三級(jí)市場(chǎng)這塊，近兩年二手房交易量也上來(lái)了，以換房需求為主，五年以上老房換房的占6成。翁光華 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)編輯 景德鎮(zhèn)該買房的都已經(jīng)買了房了?？诒鄠鞯淖饔煤艽?，朋友之間買了，會(huì)互相影響一起買。如果看了這邊房子好，都愿意換過(guò)來(lái)。 聶總 市政局目前大師都有房子早時(shí)都建了私房，但設(shè)計(jì)材料結(jié)構(gòu)都老化，目前景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不高，有好的都愿意換。換房看中氛圍。 中國(guó)陶瓷雜志社李川（市級(jí)陶瓷大師） 編輯 景德鎮(zhèn)城市小，人口50萬(wàn)。購(gòu)房客戶以本地為主，目前都有房子，以經(jīng)濟(jì)適用房和私房為主。置業(yè)需求是為了提高生活品質(zhì)的自住換房

42、需求。景德鎮(zhèn)市場(chǎng)是一個(gè)內(nèi)向性市場(chǎng)，客戶主要來(lái)源于本地。以剛性需求和自住換房需求為主，并出現(xiàn)了少量教育投資需求。三房多，占6成，差不多已經(jīng)賣完了。時(shí)代奧園 萬(wàn)琴琴 銷售經(jīng)理從一手房交易數(shù)據(jù)來(lái)看，三房?jī)蓮d120-130的最好賣。翁光華 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)編輯戶型80,90的都是給小年輕住的，還有像學(xué)校附近陪讀用的投資房。自住的話喜歡大點(diǎn)的房子。購(gòu)買力差的人買100多的，購(gòu)買力強(qiáng)的奢侈點(diǎn)的喜歡150多的四室兩廳。中國(guó)陶瓷雜志社李川（市級(jí)陶瓷大師） 編輯客戶結(jié)構(gòu)46在訪談中我們發(fā)現(xiàn)，置業(yè)客戶中以自住換房需求為主，大于首次置業(yè)這部分客戶大部分已有不止一套住房，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高需求面

43、積：130平米以上三房以上置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、資源的絕對(duì)占有創(chuàng)新偏好：個(gè)性化的風(fēng)格，體現(xiàn)檔次和品味設(shè)計(jì)的追求，如有露臺(tái)的花園洋房等；期望居住環(huán)境獲得改善需求面積：120-140m2三房為主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、性價(jià)比創(chuàng)新偏好：受原有居住習(xí)慣和市場(chǎng)現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對(duì)新生事物接受度高高端客戶實(shí)力雄厚追求高品質(zhì)的陶瓷業(yè)者主流客戶泛公務(wù)員管理層為主需求面積：首次置業(yè)客戶需求面積85-90m2兩房和100-110m2三房左右置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、生活配套、交通創(chuàng)新偏好：受購(gòu)買力影響，對(duì)于贈(zèng)送面積、增加房間比較感興趣市場(chǎng)主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在100130m2首

44、次置業(yè)者比較分散高端客戶中端客戶普通客戶投資型客戶比較分散追求投資回報(bào)率，通常出現(xiàn)在市中心和學(xué)校周邊需求面積：40-50m2一房和70-80m2兩房置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率和的升值潛力創(chuàng)新偏好：服務(wù)配套其他客戶客戶特點(diǎn)47這部分客戶大部分已有不止一套住房，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高期望居住環(huán)高端客戶解析：工藝美術(shù)大師非常重視生活品質(zhì)，追求外在檔次和個(gè)性化、舒適的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，需要高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)客戶背景：從事陶瓷藝術(shù)創(chuàng)作的工藝美術(shù)大師，500多人。國(guó)家級(jí)大師年收入有產(chǎn)業(yè)的在300萬(wàn),無(wú)產(chǎn)業(yè)的100-200萬(wàn)，省級(jí)大師20萬(wàn)以上收入占2/3,50-60萬(wàn)占1/3左右，市級(jí)15-25萬(wàn)。省級(jí)以上的大師年齡都在

45、40歲以上。置業(yè)需求：四房?jī)蓮d，150平米以上。對(duì)資源的占有，享受生活。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：藝術(shù)氛圍要好最好有藝術(shù)家交流的地方；房間多而寬敞；園林景觀與建筑協(xié)調(diào)；要有一間大房間做工作室陳列室；工作室講究通風(fēng)采光；陳列室要隱蔽；喜歡飄窗凸窗、露臺(tái)等。中國(guó)陶瓷雜志社李川（市級(jí)陶瓷大師） 編輯 ：目前大師都有房子早時(shí)都建了私房，但設(shè)計(jì)材料結(jié)構(gòu)都老化，目前景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不高，有好的都愿意換。換房看中氛圍。有常住保姆的比例不高。通常需要150平米以上的四室兩廳.戶型上書房要安靜溫馨舒服，客廳大氣，有工作室陳列室。一定要注意通風(fēng)！畫瓷用到樟腦油等有氣味，對(duì)人身體不好。有的畫家也抽煙。建房要依山而建，要有層次。陶研所

46、黃大師：藝術(shù)家的品位要高一些，房間要多，寬敞。外型使用的顏色要灰一點(diǎn)，沉穩(wěn)一點(diǎn)的，不要太鮮艷。鮮艷的顏色只能作為點(diǎn)綴。關(guān)于戶型，工作室要寬敞，里面不能有柱子。采光的地下室也可以，畫陶就不用費(fèi)力搬上樓了。有的客廳會(huì)做畫室。喜歡外形結(jié)構(gòu)漂亮有特點(diǎn)的。戶型里面簡(jiǎn)潔，采光好，安全性好。喜歡凸窗，飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，露臺(tái)。自己買房考慮170-200的四房?jī)蓮d，一定要有間大的房間。多層如果5,6層，要帶電梯。朋友圈愿意住在一起，喜歡把手里錢拿出來(lái)投資?？蛻絷P(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞自然環(huán)境個(gè)性化48高端客戶解析：工藝美術(shù)大師非常重視生活品質(zhì)，追求外在檔次高端客戶解析：陶瓷市場(chǎng)老板生活的品質(zhì)渴望得到提升，希

47、望獲得周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向，獲得身份感的認(rèn)同客戶背景：從事陶瓷貿(mào)易的商人。年收入12-50萬(wàn)。人數(shù)兩千以上。置業(yè)需求：三房為主，130-150平米左右。改善居住環(huán)境，提高生活檔次。 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品有品牌；舒適度高；樓間距大；園林氣派；喜歡飄窗、凸窗、露臺(tái)等可以送面積的感覺(jué)實(shí)惠；物業(yè)服務(wù)好；與自然親近。中國(guó)陶瓷城經(jīng)營(yíng)戶 余女士 ：45歲左右，在中國(guó)陶瓷城有3家，廣場(chǎng)那還有一家店，身家有千萬(wàn)。買房要40-60萬(wàn)，沒(méi)有問(wèn)題。喜歡130-180的三房、四房。復(fù)式也喜歡。喜歡多層，不要超過(guò)6,7層。不喜歡高層。喜歡花園洋房類型的。對(duì)有品牌，自然環(huán)境好的區(qū)域有濃厚興趣。金昌利瓷貿(mào)大廈 2

48、樓經(jīng)營(yíng)戶：女士30多歲，小孩4歲，夫婦在瓷貿(mào)大廈二樓有間100平米店鋪。年收入保守50萬(wàn)。自己住在梨樹園小區(qū)，140平米，平層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，當(dāng)時(shí)700的均價(jià)買的。不喜歡現(xiàn)在住的地方不喜歡平層。喜歡有上有下的。喜歡送面積（露臺(tái)，院子等），實(shí)惠，喜歡與自然接觸。不喜歡小高層。金昌利瓷貿(mào)大廈 3樓經(jīng)營(yíng)戶：男，30多歲，工藝大師，獲了不少獎(jiǎng)，店鋪在瓷貿(mào)大廈3樓，面積40-50平方。不喜歡小高層，喜歡花園洋房，與自然接觸。如果地下室有一個(gè)工作室，包括畫室，展覽，70/80平米足夠了。喜歡作坊與住家分開。喜歡健身，游泳、網(wǎng)球等。但是沒(méi)有時(shí)間。最好會(huì)所有茶室和小飯館，有與其他藝術(shù)家交流的空間。 住家130平

49、米足夠了?？蛻絷P(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞高形象高舒適度49高端客戶解析：陶瓷市場(chǎng)老板生活的品質(zhì)渴望得到提升，希望獲中端客戶解析：建材市場(chǎng)老板對(duì)產(chǎn)品基本層面要求較高，對(duì)未來(lái)升值潛力比較看重客戶背景：豪德建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，好的店鋪年收入20-30萬(wàn)。數(shù)量700家。置業(yè)需求：三房為主，120-135平米左右。改善現(xiàn)有居住環(huán)境, 產(chǎn)品及生活 體驗(yàn).置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：生活配套；居住舒適度；房屋堅(jiān)固度；交通方便;有較高的形象品質(zhì);環(huán)境好;能獲得投資回報(bào);離建材市場(chǎng)近.豪德建材廣場(chǎng) 木地板經(jīng)銷商 ：認(rèn)為本片區(qū)環(huán)境挺好，也蠻近的。喜歡小高層，喜歡100平米左右的兩房，客廳要大一點(diǎn)。不與老人同住，兩房夠住了。如果手

50、里有余錢愿意投資房產(chǎn)，因?yàn)榈赇伳壳皼](méi)有擴(kuò)張打算，也要2-3年才把店鋪翻新裝修一次。豪德建材廣場(chǎng) 防盜門老板 男 40歲左右 ：130平米賣50萬(wàn)，稍微有點(diǎn)高（報(bào)總價(jià)的時(shí)候，沉思了一會(huì)，算單價(jià)）但是如果品質(zhì)好，結(jié)實(shí)，材料用的好，可以考慮，會(huì)介紹朋友過(guò)來(lái)買物業(yè)類型方面，不喜歡小高層，喜歡別墅類的物業(yè)，面積一定要大，大房子住習(xí)慣了，小的不習(xí)慣本項(xiàng)目地方挺好的，環(huán)境不錯(cuò)，有車比較方便客戶關(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞高品質(zhì)升值潛力50中端客戶解析：建材市場(chǎng)老板對(duì)產(chǎn)品基本層面要求較高，對(duì)未來(lái)中端客戶解析：公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層一般喜歡在工作地附近置業(yè)，對(duì)環(huán)境和居住舒適度關(guān)注度高客戶背景：公務(wù)員等高層管

51、理者,低調(diào)不張揚(yáng)，年收入8萬(wàn)以上。置業(yè)需求：三房為主，平米左右。需要一種超值感受，追求身份感。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：不同于一般的社區(qū)生活理念，文化氛圍；環(huán)境好，舒適度，追求一定性價(jià)比；生活配套好，交通方便檢察院公務(wù)員買房的話考慮上班方便一點(diǎn)的，周邊配套要好一些的，我們單位有自建房比較劃算的。土地儲(chǔ)備中心尹主任 （公務(wù)員） 買50萬(wàn)的房子有難度，公務(wù)員一般工資就2500左右一個(gè)月。買房的話考慮三房，離工作單位近一些方便一點(diǎn)?，F(xiàn)在不少單位搬到西市區(qū)，在西市區(qū)買房的公務(wù)員滿多的。時(shí)代奧園萬(wàn)琴琴 銷售經(jīng)理 公務(wù)員約4成，生意人6成。城東昌河也有來(lái)買的，少一些，約10%吧。來(lái)買的一般都有車，買130,140的多。

52、景江華庭銷售經(jīng)理 客戶是機(jī)關(guān)單位的，附近銀行高管和政府官員等。搞陶瓷的不多。買房一般接受首付在13/14萬(wàn)左右的價(jià)格 客戶關(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞品質(zhì)環(huán)境51中端客戶解析：公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層一般喜歡在工作地附普通客戶解析：上升的階層泛公務(wù)員階層，事業(yè)處于上升期，文化素質(zhì)高，總價(jià)比較敏感，品質(zhì)要求高客戶背景：處于事業(yè)的上升期的泛公務(wù)員階層，銀行、電信等行業(yè)員工，年齡在30以下，大專以上學(xué)歷，屬于景德鎮(zhèn)的高知人群，年收入3-5萬(wàn)左右。置業(yè)需求：85-90平米兩房，110平米以內(nèi)經(jīng)濟(jì)型三房置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：首選離工作圈生活圈近的區(qū)域；喜歡與同類人群接觸，很注重社區(qū)環(huán)境的純粹性銀行員工買房的話總

53、價(jià)不能太貴，性價(jià)比最好高一點(diǎn)，品質(zhì)好一點(diǎn)的，周邊居住的人很重要，面積倒是不一定太大。目前兩房三房就可以了。移動(dòng)公司員工 上班最好近一點(diǎn)，社區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)，房子不用太大，品質(zhì)要好一點(diǎn)。文化氛圍好一點(diǎn)的嘛對(duì)小孩成長(zhǎng)也有利?？蛻絷P(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞社區(qū)氛圍工作緣52普通客戶解析：上升的階層泛公務(wù)員階層，事業(yè)處于上升期，文普通客戶解析：大眾需求者受購(gòu)買能力限制，總價(jià)比較敏感，對(duì)配套、交通要求較高客戶背景：中小企業(yè)單位職工、出租車司機(jī)等，年收入3萬(wàn)以下左右。置業(yè)需求：兩房為主，70-90平米左右。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：首選離工作圈生活圈近的區(qū)域；價(jià)格特別敏感；對(duì)配套交通要求高，購(gòu)買能力有限，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)追求

54、不高。出租車司機(jī)月收入3000多，買房的話總價(jià)不能太貴，最好離市中心近一點(diǎn)，買賣東西什么的比較方便。古窯那里有點(diǎn)遠(yuǎn)。景翰文城 某客戶 打算買套給小孩結(jié)婚用的，兩房左右。性價(jià)比高一點(diǎn)，周邊交通、買東西便利一些的。出租車司機(jī)二 目前自己有兩套房子，一套是原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房，比較偏遠(yuǎn)；另一套是最近剛剛買的，市中心的二手房，單價(jià)一千多，比較便宜，這個(gè)是結(jié)婚用的。東方明珠售樓員 景德鎮(zhèn)本地人。古窯那里太遠(yuǎn)了，我自己坐過(guò)公交車過(guò)去，坐滿久的。那里沒(méi)什么商業(yè)買東西不方便。自己不會(huì)考慮買到那里。清靜倒是蠻清靜的，適合老年人養(yǎng)老?？蛻絷P(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞總價(jià)配套交通53普通客戶解析：大眾需求者受購(gòu)買能力

55、限制，總價(jià)比較敏感，對(duì)其他客戶解析：投資性需求客戶產(chǎn)品總價(jià)低，能獲得良好的出租回報(bào)，一般依托于教育，商業(yè)中心和稀缺資源?？蛻舯尘埃和顿Y需求客戶，外地老板，教育投資家長(zhǎng)置業(yè)需求：兩房為主，80平米以下。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：追求投資回報(bào)率，為盡快出租，對(duì)社區(qū)的交通和配套有要求較高，對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)如代租服務(wù)等比較關(guān)心瓷都國(guó)際華城張京 經(jīng)理 客戶為陪讀家長(zhǎng)居多，主要來(lái)自周邊市鄉(xiāng)。市區(qū)客戶買了做投資，市鄉(xiāng)的買了給小孩二中讀書方便。以后作為投資。時(shí)代廣場(chǎng)丘景芳 銷售經(jīng)理 客戶是買了投資，租給陶院的學(xué)生，小戶型比較好租。二房的配好大約能租千把塊一個(gè)月。市中心像名仕嘉苑精裝修的賣的好。河西房?jī)r(jià)會(huì)低一些，城東的房?jī)r(jià)在

56、全市來(lái)說(shuō)也是可以的。附近主要依托教育資源，像陶院、一中等。有的買了給小孩陪讀的，陶院里的有大師，會(huì)買別墅等等。有一個(gè)美術(shù)的老師買了這里一層樓。東方明珠銷售經(jīng)理 二期有昌河，602所，和市里來(lái)的客戶等。有的為小孩讀書過(guò)來(lái)買的，大約占60%70%。一期二期來(lái)買的，城東地區(qū)的多。三期是鄉(xiāng)下為小孩讀書買的多?？蛻絷P(guān)注度（分值越高越重要）關(guān)鍵詞投資回報(bào)率54其他客戶解析：投資性需求客戶產(chǎn)品總價(jià)低，能獲得良好的出租景德鎮(zhèn)市場(chǎng)客戶特點(diǎn)小結(jié)50萬(wàn)陶瓷工藝美術(shù)大師：購(gòu)房特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)，國(guó)家級(jí)大師年收入200-300萬(wàn)，省級(jí)大師50萬(wàn)左右，市級(jí)15-25萬(wàn)置業(yè)傾向：文化品位，氛圍、私密要求。陶瓷市場(chǎng)老板特點(diǎn)：支

57、付能力較強(qiáng)，年收入12-50萬(wàn)。置業(yè)傾向：他們需要一種超值感受，渴望得到周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向。建材市場(chǎng)老板特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)，年收入20-30萬(wàn)置業(yè)傾向：希望居住改善，品質(zhì)提升，對(duì)總價(jià)敏感公務(wù)員高管特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)， 人均收入10萬(wàn)。置業(yè)傾向：追求品質(zhì)感，產(chǎn)品舒適感。上升的階層特點(diǎn)：支付能力較強(qiáng)，年收入3-5萬(wàn)。置業(yè)傾向：產(chǎn)品總價(jià)低，性價(jià)比高，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求高。投資性需求客戶特點(diǎn)：全城投資者置業(yè)傾向：注重社區(qū)文化氛圍，教育配套要求高，追求性價(jià)比。30萬(wàn)總價(jià)客戶70萬(wàn)中小企業(yè)職工特點(diǎn)：支付能力一般，年收入3萬(wàn)以下。置業(yè)傾向：總價(jià)極敏感，對(duì)配套商業(yè)和交通要求很高，產(chǎn)品品質(zhì)要求低55

58、景德鎮(zhèn)市場(chǎng)客戶特點(diǎn)小結(jié)50萬(wàn)陶瓷工藝美術(shù)大師：陶瓷市場(chǎng)老板建客戶分類客戶對(duì)本片區(qū)的看法對(duì)本片區(qū)的認(rèn)可度對(duì)本項(xiàng)目的啟示高端客戶工藝美術(shù)大師（500人）依山傍水自然資源好，清凈，不偏遠(yuǎn)很高充分認(rèn)可本項(xiàng)目，但是人數(shù)偏少，是本項(xiàng)目的標(biāo)簽客戶陶瓷市場(chǎng)老板（2000以上）空氣好，環(huán)境很好，不偏遠(yuǎn)高充分認(rèn)可本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要客戶群體中端客戶公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層 （1000多人）自然條件好，離工作地點(diǎn)近（受區(qū)域限制）高該客戶群具有較高的區(qū)域性，也是本項(xiàng)目的主要客戶建材市場(chǎng)老板（700人）環(huán)境蠻好的，離工作地點(diǎn)也比較近高人數(shù)尚可，是本項(xiàng)目的重要客戶普通客戶上升的階層（1萬(wàn)）環(huán)境好，離工作地點(diǎn)近中品味要求

59、高，未來(lái)發(fā)展前景看好。是本項(xiàng)目主要客戶。大眾需求者本片區(qū)位置太偏了，還是喜歡市中心低要吸引此類客戶，必須有強(qiáng)勢(shì)配套和交通其他客戶投資性客戶本項(xiàng)目投資價(jià)值不高一般五中吸引投資客戶的重要性本項(xiàng)目潛在客戶分類以及對(duì)項(xiàng)目的啟示本項(xiàng)目的潛在客戶56客戶分類客戶對(duì)本片區(qū)的看法對(duì)本片區(qū)的認(rèn)可度對(duì)本項(xiàng)目的啟示高端1宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)571宏觀大勢(shì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)59從當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)看，景德鎮(zhèn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)以普通多層為主；小高層逐漸增多，目前沒(méi)有高層出現(xiàn)；別墅供應(yīng)量很少 ；花園洋房沒(méi)有板快樓盤別墅花園洋房普通多層小高層獨(dú)棟聯(lián)排疊拼板式點(diǎn)式城東四季春暉時(shí)代廣場(chǎng)景翰文城東方明珠圣羅

60、帝景市中心名仕嘉苑靜園山莊華陽(yáng)新時(shí)代廣場(chǎng)城南瓷都國(guó)際華城加州印象物業(yè)類型總價(jià)/面積區(qū)間58從當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)看，景德鎮(zhèn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)以普通多層為主；小高層逐板快樓盤別墅普通多層花園洋房小高層高層獨(dú)棟聯(lián)排疊拼板式點(diǎn)式板式點(diǎn)式城北萊頓風(fēng)情港逸豪庭西市區(qū)時(shí)代奧園景江華庭城市名都伊龍嘉苑新都民營(yíng)陶瓷城海峰美廬西市區(qū)的物業(yè)類型較其他城區(qū)而言較豐富，別墅類產(chǎn)品多，小高層也出現(xiàn)。物業(yè)類型總價(jià)/面積區(qū)間59板快樓盤別墅普通多層花園洋房小高層高層獨(dú)棟聯(lián)排疊拼板式點(diǎn)式板區(qū)域總量別墅多層小高層,高層容積率城東供應(yīng)量（萬(wàn)方）32.729.53.21.7-2.1占比100%90.2%9.8%市中心供應(yīng)量（萬(wàn)方）19.60.2