萬科采購管理制度及流程(內(nèi)部資料)

1、萬科采購管理體系介紹我們的工作思路探索采購的工作目標(biāo)？ 通過各種形式的采購確定符合建筑效果、確保工程質(zhì)量、滿足工程進(jìn)度、同時(shí)具有價(jià)格競爭優(yōu)勢、合作良好的材料、設(shè)備、部品、工程分包方面的資源供方，提升工程建設(shè)效益 。采購管理過程要解決7方面的問題1采購方式的選擇？ 2確定采購標(biāo)的建筑效果、技術(shù)性能特性等方面的問題？3標(biāo)的工程施工要求、采購標(biāo)的的界面？4標(biāo)的單位、數(shù)量及其計(jì)量、造價(jià)結(jié)算方 式？5資源供方搜尋、篩選、考察，確定投標(biāo)入圍單位？6選擇、確定中標(biāo)單位的標(biāo)準(zhǔn)、程序？7采購過程的組織？萬科是如何解決此7個(gè)方面的問題1采購方式的選擇A、招標(biāo)邀請招標(biāo)、公開招標(biāo) 萬科規(guī)定凡采購金額大于10萬以上，且

2、具有足夠供方資源可供選擇的標(biāo)的，必須進(jìn)行網(wǎng)上公開招標(biāo)。B、非招標(biāo)方式110萬以下小額采購需進(jìn)行比價(jià)210萬以上a、能保證效果的供給資源缺乏，b、國有壟斷自來水、電力等免招標(biāo)程序考慮工作量，保證入圍單位質(zhì)量，一般均采用邀請招標(biāo)，3家以上，4-5家最為適宜2確定采購標(biāo)的建筑效果、技術(shù)性能特性等方面的問題？A、建筑效果色彩、質(zhì)感、形式、建筑功能譬如鋁合金門窗開啟、空調(diào)配置設(shè)計(jì)管理部職責(zé) 萬科在進(jìn)行采購之前，會(huì)要求設(shè)計(jì)管理部提出明確的建筑效果要求，或提供樣板；在設(shè)計(jì)管理部未能提出明確建筑效果，可提出由采購管理部提供一至兩家配合單位供給商，提供樣品并與設(shè)計(jì)管理部共同研究探討確定建筑效果；如確實(shí)需要，如鋁

3、合金門窗，可要求配合單位試制樣品，供設(shè)計(jì)管理部確認(rèn)。確定采購標(biāo)的建筑效果、技術(shù)性能特性等方面的問題？B、技術(shù)性能特性 技術(shù)性能特性材質(zhì)、材質(zhì)的力學(xué)性能、化學(xué)性能、材質(zhì)的加工處理等方面的屬性。采購管理部職責(zé)3標(biāo)的工程施工要求、采購標(biāo)的的界面？工程管理部職責(zé)A、工程施工要求施工工藝，施工過程控制，施工管理等方面的要求。B、采購標(biāo)的的界面1標(biāo)段劃分2采用分包、甲供、甲定乙供譬如石材招標(biāo)3工作界面的處理：總包單位對分包單位、供給商如何管理；各自的工作邊界；水電費(fèi)的處理；給與分包單位、供給商的工作面；工期要求等解決2、3以后應(yīng)整理完成的工作成果1對外的在招標(biāo)文件中使用的技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)編制要求2對內(nèi)的技

4、術(shù)標(biāo)評審要點(diǎn)及其權(quán)值4標(biāo)的單位、數(shù)量及其計(jì)量、造價(jià)結(jié)算方式？本錢管理部職責(zé)在萬科，此局部工作內(nèi)容，會(huì)形成一個(gè)招標(biāo)文件的一個(gè)分項(xiàng)文件經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制要求很顯然的一個(gè)事情，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制要求的編寫是在技術(shù)要求及技術(shù)標(biāo)編制要求完成的根底上進(jìn)行，只有明確了采用了怎樣的產(chǎn)品，工作界面，工作范圍，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制要求才有的放矢。另外，經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審標(biāo)準(zhǔn)一般情況下5資源供方搜尋、篩選、考察，確定投標(biāo)入圍單位？1資源供方的搜尋：門戶開放原那么公司內(nèi)部任何部門、任何人員都可以向采購管理部推薦適合在公司工程中合作的工程單位、分包單位、供給商。2篩選資質(zhì)預(yù)審文件預(yù)審合格，進(jìn)入考察程序5資源供方搜尋、篩選、考察，確定投標(biāo)入圍單位？3考察

5、在萬科中，對供給商、分包單位有如下分級：A、試用供方考察通過B、合格供給商在工程中有過合作，并經(jīng)工程管理部考核合格C、優(yōu)秀供給商在工程中有過合作，并經(jīng)工程管理部考核優(yōu)秀D、戰(zhàn)略供給商6選擇、確定中標(biāo)單位的標(biāo)準(zhǔn)、程序A、選擇確定中標(biāo)單位的標(biāo)準(zhǔn)萬科書面的準(zhǔn)那么：綜合評分最高者萬科實(shí)際操作的結(jié)果：經(jīng)評審的合理最低價(jià)為何呢？12實(shí)際操作上，只允許邀請最低價(jià)、次低價(jià)進(jìn)行詢標(biāo)3為了保證萬科在合作單位中的形象、以及其上市公司符合審計(jì)的要求4其產(chǎn)品定位，而非精品定位6選擇、確定中標(biāo)單位的標(biāo)準(zhǔn)、程序B、程序1采購管理部根據(jù)收集、整理投標(biāo)文件2將技術(shù)標(biāo)分發(fā)給工程經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計(jì)管理部；經(jīng)濟(jì)標(biāo)發(fā)送給本錢管理

6、部。3采購管理部、工程經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計(jì)管理部對技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評審并打分；本錢管理部作經(jīng)濟(jì)標(biāo)分析。4選擇單位進(jìn)行約談。5匯總、會(huì)簽標(biāo)書評審表6填寫定標(biāo)意見，請招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)簽。7發(fā)布中標(biāo)通知書7采購過程的組織？采購管理部職責(zé)A、工程采購籌劃階段1工程經(jīng)理部工程管理部編制工程節(jié)點(diǎn)控制方案2采購管理部根據(jù)工程采購控制表7采購過程的組織？采購管理部職責(zé)B、單項(xiàng)采購實(shí)施123對外程序中的招標(biāo)文件由采購管理部編寫萬科四季花城WonderLand2001年度品牌攻擊戰(zhàn)Brand Ad. Strategy觀點(diǎn)：1、以前的四季花城是萬科地產(chǎn)的四季花城，今天的四季花城是深圳人的四季花城； 四季花城的業(yè)主形態(tài)

7、是深圳非常有活力的白領(lǐng)中堅(jiān)階層，其本身就是社會(huì)的活潑因子， 隨著其入伙后所帶動(dòng)的生活圈范疇，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一個(gè)樓盤的影響力，形成了四季花城品 牌的概念；如果統(tǒng)計(jì)從開始到現(xiàn)在到四季花城的人流量累積指標(biāo)，可以非常明顯地左證其 社會(huì)的品牌影響力；2、以前的四季花城講的是房子，今天的四季花城講的是生活； 由于2000年四季花城開始進(jìn)入入伙階段，2000年入伙的量逐步逐步在增加，以前買家關(guān)心 的是房子的問題，今天買家最想看到的是四季花城的社區(qū)生活； 布局： 四季花城整合品牌攻擊戰(zhàn)社區(qū)生活品牌社會(huì)影響品牌四季花城美麗人情味的社區(qū)四季花城方方面面融入你的生活 1+1聯(lián)手影響力:社會(huì)影響力+ 四季花城滲透影響力

8、3月每家一棵樹植樹節(jié)電視臺(tái) 深視健身房背景、周末大贏家4月母親節(jié) SouFun.con 四季花城背景5月紅5月美少年團(tuán)委 聯(lián)合兒童夏令營6月兒童繪畫比賽 華強(qiáng)北 戶外廣告牌或深南路7月兒童夏令營 地產(chǎn)展銷會(huì) 專業(yè)地產(chǎn)展8月老年美麗特訓(xùn)營 特區(qū)報(bào) 社區(qū)生活廣告9月家庭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì) 商報(bào) 新聞10月中秋節(jié) 攝影家協(xié)會(huì) 攝影展11月美麗集市 深圳設(shè)計(jì)家 前衛(wèi)藝術(shù)展12月圣誕節(jié) 深圳周刊 四季花城深圳人征文 深圳航空 四季花城號象川航驕子號 銷售概念 3期/4期正式銷售嘉年華作戰(zhàn)：2001年度整合品牌攻擊方案2001年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戰(zhàn)術(shù)1 戰(zhàn)術(shù)5 戰(zhàn)術(shù)7

9、 戰(zhàn)術(shù)9 戰(zhàn)術(shù)11 戰(zhàn)術(shù)13 戰(zhàn)術(shù)15 戰(zhàn)術(shù)17 戰(zhàn)術(shù)19 戰(zhàn)術(shù)21 植樹節(jié) 4期開盤 美少年 4期公開出售 兒童夏令營 老人美麗營 歡樂大本營 中秋聯(lián)誼會(huì) 美麗集市 圣誕節(jié)狂歡 每家一棵樹 戰(zhàn)術(shù)2 戰(zhàn)術(shù)6 戰(zhàn)術(shù)8 戰(zhàn)術(shù)10 戰(zhàn)術(shù)12 戰(zhàn)術(shù)14 戰(zhàn)術(shù)16 戰(zhàn)術(shù)18 戰(zhàn)術(shù)20 戰(zhàn)術(shù)22SouFun 春交會(huì) Openday 周末大贏家 狂歡節(jié) 攝影展 秋交會(huì) 國慶家品牌 深圳航空 入伙2年紀(jì)念 戰(zhàn)術(shù)3 進(jìn)攻華強(qiáng)北 戰(zhàn)術(shù)4深視健身房3月份作戰(zhàn)方案：工程 2001.3月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

10、26 27 28 29 30 31 F F F F F1、每家一棵樹 *2、SouFun *-*3、攻擊華強(qiáng)北 *-*4、深視健身房 *-*5、深圳特區(qū)報(bào) * *6、深圳商報(bào) *7、深圳周刊 * * 戰(zhàn)術(shù)1：共建美麗家園市場契機(jī)： 植樹節(jié)競爭特點(diǎn)： 已入住社區(qū)，具有非常好的社區(qū)氣氛；核心目標(biāo)： 3月份是一年的開始，眾多樓盤都將在3月入市，其他樓盤的廣告都在講房子，四 季花城以其獨(dú)特的活動(dòng)方式，以鮮明的形象跳出來，吸引關(guān)注點(diǎn)，并建立品牌親 和力； 對內(nèi)通過植樹節(jié)活動(dòng)，建立業(yè)主共建家園的參與性，植樹、業(yè)主可以掛牌、業(yè)主 可以維護(hù)物業(yè)管理做后盾，讓樹與業(yè)主一同成長；執(zhí)行策略： 3月8日開始通知業(yè)主/

11、邀請相關(guān)政府人員 3月16日前物業(yè)公司需要完成植樹準(zhǔn)備：樹種、樹坑、水桶、鐵鍬、水源、 現(xiàn)場形象墻 3月17日上午10:00開始：共建家園儀式/ 分組植樹/ 掛牌 3月23日?深圳商報(bào)?半版“共建家園：每家一棵樹活動(dòng)新聞；戰(zhàn)術(shù)2： SouFun SouFun : 房地產(chǎn)方面最權(quán)威在線媒介，專業(yè)地產(chǎn)商、買家的主 要地產(chǎn)信息來源； 其本身不斷的熱點(diǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的目標(biāo)，如上周的 ?城市經(jīng)典住宅指數(shù)?新聞發(fā)布會(huì)； 萬科金色家園也曾經(jīng)采用其進(jìn)行網(wǎng)上競拍；SouFun 對四季花城的意義： 四季花城的主力目標(biāo)群為中間白領(lǐng)階層，知識水準(zhǔn)偏高，對 電腦與網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用較為普遍；其可以對四季花城高知識層面 白領(lǐng)階層

12、具有良好的封殺效果；執(zhí)行結(jié)果：1、 SouFun 除正常的網(wǎng)頁掛的方式外，在探討其他引動(dòng)網(wǎng)蟲的關(guān)注點(diǎn)；注：肖華 SouFun 營銷參謀 戰(zhàn)術(shù)3：進(jìn)攻華強(qiáng)北關(guān)于華強(qiáng)北： 四季花城的主力目標(biāo)群區(qū)； 深圳最活潑的 CBD中央商務(wù)區(qū)：3大商圈之一、金 融密集區(qū)、寫字樓密集區(qū)、中心區(qū)過渡區(qū)、餐飲密 集區(qū)； 西部活動(dòng)的唯一中心帶；華強(qiáng)北對四季花城的意義： 主力目標(biāo)群及目標(biāo)群生活范圍覆蓋區(qū)，是四季花城的潛在買家的 直接原產(chǎn)地；進(jìn)攻華強(qiáng)北的方式： 華強(qiáng)北與振華路交匯的廣告牌原中城康橋的位置 華強(qiáng)北的節(jié)假日大規(guī)模實(shí)景展示會(huì) 華強(qiáng)北-振華路-振興路東段掛旗階段性戰(zhàn)術(shù)4：深視健身房深圳有線電視臺(tái)： 深圳主流電視媒介

13、，越來越多地融入深圳人的 全天候生活； 早深視健身房、周末大贏家等其很多欄目的參 與性、背景性較強(qiáng)；深圳有線臺(tái)對四季花城的意義： 四季花城與其他地產(chǎn)不同點(diǎn)在于其已經(jīng)是入住的社區(qū)、新鮮 的生活，通過影視的方式可以非常直觀地讓觀眾感受四季花 城的美麗與四季花城的生活；執(zhí)行方式： 與深視健身房聯(lián)手，背景是四季花城； 與周末大贏家聯(lián)手，在四季花城現(xiàn)場進(jìn)行活動(dòng)節(jié)目； 與其他欄目聯(lián)手，通過背景的融入、參與性滲透四季花城的感染力；戰(zhàn)術(shù)5：4期開盤市場攻擊策略： 4期開盤是個(gè)非常明確的銷售指標(biāo)概念，需要非常清晰地傳遞給消費(fèi)者，四季 花城4期開始正式銷售； 由于其銷售信息比較明確，因而建議強(qiáng)化媒介的組合，通過媒

14、介快速的信息 傳遞，短期內(nèi)形成銷售反響； 由于開盤及5.1節(jié)、地產(chǎn)展銷會(huì)的時(shí)間都比較近，現(xiàn)場建議嘉年華的活動(dòng)方式 進(jìn)行相應(yīng)氣氛配合；Media Program Time Apr May 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 F F F F F 4期開盤 *Newspaper 特區(qū)報(bào)廣告 2次 1 1 深圳商報(bào) 1次 1 南方都市報(bào) 1次 1Magazine 深圳周刊 3次 1 1 1 戰(zhàn)術(shù)6：春交會(huì)春交會(huì) 是深圳地產(chǎn)的載體，形成了會(huì)展經(jīng)濟(jì)概念，成為目前

15、深圳 地產(chǎn)方面的專業(yè)舞臺(tái)，具有絕對的權(quán)威性； 每年地產(chǎn)的新熱點(diǎn)與新概念同樣會(huì)在展銷會(huì)上出現(xiàn)；春交會(huì)對四季花城的意義： 四季花城的核心競爭力是已經(jīng)入住的社區(qū)氣氛，讓更多的人了解 四季花城； 改變?nèi)藗儗λ募净ǔ堑脑懈拍?，四季花城已?jīng)成為80萬平米的 大社區(qū)，且仍具有開展的可能；春交會(huì)參展建議： 轉(zhuǎn)變，四季花城已經(jīng)成為80萬平米的大社區(qū)；模型及說明性新聞發(fā)布會(huì)； 萬科對四季花城的考慮； 展位休閑，特出其生活概念；另是否可組織老年義務(wù)解說員，現(xiàn)場說法；戰(zhàn)術(shù)7：5月美少年人文的屬性： 四季花城不僅需要社區(qū)人文，同樣需要有人文的屬 性，即人文的觀點(diǎn)：如參與、健康、活力； 人文的屬性將會(huì)象人的性格一樣，隨

16、著四季花城的 開展，其會(huì)逐步展現(xiàn)出四季花城的鮮明的個(gè)性；人文屬性對四季花城的影響： 少年人保護(hù)社區(qū)，尊老； 老年人更有健康活力； 年輕人鄰里和睦、互相關(guān)心；5月美少年： 通過兒童主題，展開四季花城美少年活動(dòng)； 5月5日上午，兒童交換自己的玩具； 四季花城美少年準(zhǔn)那么；戰(zhàn)術(shù)8：Openday市場攻擊策略：1、5月份是上半年最大的點(diǎn)，7天的假期導(dǎo)致地產(chǎn)的購置升溫； 2、5月同樣是四季花城上半年最大的節(jié)日，現(xiàn)場的美麗將會(huì)再次感染目標(biāo)群的心 動(dòng)與購置欲望； 3、現(xiàn)場成為攻擊目標(biāo)群最正確的方式，一定要讓目標(biāo)群到現(xiàn)場；核心攻擊點(diǎn)：1、5月1日-7日現(xiàn)場Openday開放日 2、開放日核心開放點(diǎn)： 門口 節(jié)

17、日氣氛：氣球、條幅、掛旗 商業(yè)街 烤香腸 雪糕車 咖啡廊 廣場 俄羅斯“歡樂小丑 印第安圈舞 會(huì)所 健身表演戰(zhàn)術(shù)9：4期公開出售市場攻擊策略： 1、4期是四季花城1區(qū)的最后一期，其具有承上啟下的關(guān)鍵作用； 2、前面過程的銷售蓄水量應(yīng)該足夠，廣告的目標(biāo)在于非常搶眼地告之目標(biāo)群明 確的銷售概念； 3、新聞需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)四季花城大二區(qū)的概念提前滲透； 4、4期由于是四季花城一區(qū)的最后一期，住宅形態(tài)相對完整，突出其配套及大地 產(chǎn)生活概念； 5、建議能夠再次出四季花城的專集：美麗集；Media Program Time June July 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

18、15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 F F F F F 4期開盤*Newspaper 特區(qū)報(bào)廣告 2次 1 1 深圳商報(bào) 1次 1 南方都市報(bào) 1次 1Magazine 深圳周刊 3次 1 1 1戰(zhàn)術(shù)10：周末大贏家周末大贏家： 由于其欄目形式活潑、有趣、參與性比較強(qiáng)，在有 線臺(tái)眾多欄目中的收視率非常高； 其欄目的內(nèi)容豐富，可延展性非常強(qiáng)；周末大贏家對四季花城的意義： 四季花城的核心點(diǎn)在現(xiàn)場，且現(xiàn)場已經(jīng)具有非常好的活動(dòng)空 間與氣氛，歐式廣場、商業(yè)街、會(huì)所、美麗的建筑、活力的 居家，都對買家具有非常強(qiáng)烈的感染力； 如

19、果能夠在現(xiàn)場舉辦活動(dòng)，將能夠充分發(fā)揮現(xiàn)場的魅力；執(zhí)行方案： 同深圳有線電視臺(tái)?周末大贏家?共同協(xié)商； 戰(zhàn)術(shù)11：兒童夏令營萬科的親和力： 非常記憶猶新的是萬科地產(chǎn)96年的兒童夏令營， 兒童夏令營的方式成為與人覺得與萬科更親近的 信賴感； 萬科地產(chǎn)的形象一直是比較親和力的形象，萬科 的樓盤也總是給人感覺人情味更多一些；萬科親和力與四季花城： 四季花城規(guī)模性群眾住宅，更適合萬科品牌親和力的建立；且四季花 城目前已經(jīng)是成熟的社區(qū)氣氛，非常適合親和力的活動(dòng)； 如果能夠與團(tuán)委聯(lián)動(dòng)，如市三好學(xué)生夏令營，將會(huì)使兒童夏令營的層 面到達(dá)市級高點(diǎn)；執(zhí)行方案： 松散式兒童夏令營的方式；白天到四季花城集合，活動(dòng)，晚上

20、送回； 游泳培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、保護(hù)小區(qū)、我是保安活動(dòng)；戰(zhàn)術(shù)12：美麗狂歡節(jié)市場攻擊策略：1、讓人來看，讓人來參與，就象世界之窗、歡樂谷，讓四季花城成為人們喜歡去、 喜歡再去的地方，并且業(yè)主也喜歡帶朋友來參與，形成四季花城是一個(gè)非常有 現(xiàn)場感染力的地方； 2、有主題的美麗狂歡節(jié)，同樣具有與眾不同的社區(qū)互動(dòng)人文題材，形成整合的推 廣攻擊力； 3、7月份，人們戶外的活動(dòng)時(shí)間比較長、比較多，通過現(xiàn)場也可以歡騰社區(qū)氣氛；執(zhí)行方案： 活動(dòng)時(shí)間 活動(dòng)內(nèi)容 7月9日 俄羅斯歌舞、放白鴿、千面化裝、寶利來 7月16日 父與子懷舊：陀螺比賽、風(fēng)箏比賽 7月23日 愛尼族竹桿舞、爬刀山 7月30日 啤酒節(jié)、魔術(shù)戲法 戰(zhàn)術(shù)13：老人美麗特訓(xùn)營市場攻擊點(diǎn)： 1、為老人買房，已經(jīng)占有四季花城目前購置的較重要的比重； 2、現(xiàn)場老人已經(jīng)集結(jié)，形成老年會(huì)； 3、老人最容易打動(dòng)目標(biāo)群的心； 4、物業(yè)公司現(xiàn)在的活動(dòng)已經(jīng)形成非常好的口碑和凝聚力； 5、有方案地對老人進(jìn)行培訓(xùn)，將形成社區(qū)非常好的人文個(gè)性；老人美麗特訓(xùn)營 時(shí)間：為1個(gè)月 地點(diǎn)：會(huì)所 培訓(xùn)內(nèi)容：太極拳、太極劍 市武術(shù)協(xié)會(huì) 書法 市書法協(xié)會(huì) 舞蹈 市歌舞