探尋酒店利潤

1、24/24探尋酒店利潤“黑洞”80%的酒店沒有利潤，是什么緣故造成的呢？這些酒店存在哪些無利潤區(qū)？無利潤區(qū)是酒店行業(yè)的“黑洞”。自然界的黑洞 HYPERLINK / t _blank ，光線被吸入將不再復(fù)八個(gè)方面來探尋酒店利潤“黑洞”的根源 HYPERLINK / t _blank 。 一 HYPERLINK / t _blank 、從酒店投資成本看酒店利潤的“黑洞” 酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的資金量大 HYPERLINK / t _blank ，投資成本的內(nèi)容多 HYPERLINK / t _blank 。依照內(nèi)容 HYPERLINK / t _blank ，投資成本能夠分為四大類

2、HYPERLINK / t _blank ： 1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米價(jià)格計(jì)算 HYPERLINK / t _blank 。這項(xiàng)成本的高低 HYPERLINK / t _blank ，和不同地區(qū) HYPERLINK / t _blank 、都市的物業(yè)價(jià)格水平有關(guān) HYPERLINK / t _blank 。 2.非建筑物成本非建筑物成本的內(nèi)容包括家具、固定裝置、設(shè)備、室外娛樂活動(dòng)設(shè)施、停車場(chǎng)、環(huán)境美化、管道鋪設(shè) HYPERLINK / t _blank 、路面修建等。這項(xiàng)大類成本的高低 HYPERLINK / t _blank ，和酒店投資的檔次有關(guān) HYPERLINK / t

3、_blank 。 3.軟成本軟成本包括酒店項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)、籌建期的法律咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、籌資成本、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)預(yù)備費(fèi)用、開業(yè)資本金 HYPERLINK / t _blank 。這項(xiàng)成本的高低 HYPERLINK / t _blank ，和酒店的建設(shè)周期 HYPERLINK / t _blank 、籌建負(fù)責(zé)人是否專業(yè)有關(guān) HYPERLINK / t _blank 。 4.土地成本土地成本高低 HYPERLINK / t _blank ，和酒店建筑所在的都市 HYPERLINK / t _blank 、選擇的具體地段有關(guān) HYPERLINK / t _blank 。 以上四類成本之和構(gòu)成酒店的投資總成

4、本 HYPERLINK / t _blank 。投資總成本操縱得當(dāng) HYPERLINK / t _blank ，和酒店的規(guī)模 HYPERLINK / t _blank 、檔次匹配，是酒店實(shí)現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的第一前提 HYPERLINK / t _blank 。 如何樣的投資成本才能保證酒店實(shí)現(xiàn)以后經(jīng)營的利潤？依照國際酒店業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來計(jì)算，在美元15萬到20萬之間；四星級(jí)酒店的投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級(jí)酒店的投資成本，在美元5萬到8萬之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元1.5萬到4萬之間。依照不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國近幾年建筑的不同星級(jí)的酒

5、店，投資成本都大大超出國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在沿海發(fā)達(dá)都市，五星級(jí)酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來計(jì)算，是在美元20萬到30萬之間；四星級(jí)酒店的投資成本，在美元18萬到25萬之間；三星級(jí)酒店的投資成本，在美元7萬到10萬之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元2.5萬到5萬之間。按酒店的檔次進(jìn)行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標(biāo)準(zhǔn)高出30%到40%。這高出的成本部分，給日后酒店的正常經(jīng)營 HYPERLINK / t _blank ，造成了一個(gè)極大的“黑洞” HYPERLINK / t _blank 。 按照如此的投資平均成本 HYPERLINK / t _blank ，以國際酒店業(yè)“千分

6、之一法” 估價(jià)原理進(jìn)行換算，五星級(jí)酒店的房價(jià)，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投資回報(bào)；以此類推，四星級(jí)酒店的房價(jià)要賣到平均美元180元以上；三星級(jí)酒店的房價(jià)要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價(jià)要賣到平均美元25元以上。只有如此比例的平均房價(jià)范圍，才能夠保證酒店經(jīng)營的正常投資收益率。但行業(yè)的現(xiàn)狀是，五星級(jí)酒店的平均房價(jià)只能賣到一半的水平；四星級(jí)酒店的平均房價(jià)只能賣到三分之一的水平；三星級(jí)酒店的平均房價(jià)也是賣到一半水平；只有經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價(jià)能賣到80%的水平。依照現(xiàn)實(shí)能賣出房價(jià)的平均水準(zhǔn)推算，明確地預(yù)示了酒店目標(biāo)收益率會(huì)比建筑前的預(yù)算減少一半以上。在各類星級(jí)酒店中，

7、數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)顩r最好，投資回收期最接近原來預(yù)算的水平。這也是目前投資經(jīng)濟(jì)型酒店掀起熱潮的緣故之一。在各類酒店中最賣不出價(jià)的要數(shù)四星和三星級(jí)酒店，而徘徊在無利潤區(qū)間的酒店 HYPERLINK / t _blank ，大多數(shù)確實(shí)是這類星級(jí)的酒店 HYPERLINK / t _blank 。 以上數(shù)據(jù)表明，酒店投資的總成本失控 HYPERLINK / t _blank ，總成本和酒店的規(guī)模 HYPERLINK / t _blank 、檔次錯(cuò)位 HYPERLINK / t _blank ，是導(dǎo)致酒店在以后的經(jīng)營中陷入無利潤的“黑洞”的緣故 HYPERLINK / t _blank 。 二 HYPERL

8、INK / t _blank 、從籌建周期看酒店利潤的“黑洞” 建筑一個(gè)酒店，屬于比較大和比較復(fù)雜的一項(xiàng)工程 HYPERLINK / t _blank ，籌建的周期相對(duì)其他工程而言會(huì)比較長。正常的籌建周期一般在3年到4年左右 HYPERLINK / t _blank 。具體能夠分為四個(gè)時(shí)刻段 HYPERLINK / t _blank ： 1.立項(xiàng)預(yù)備期預(yù)備期一般在半年左右 HYPERLINK / t _blank ，由立項(xiàng)、報(bào)批、申請(qǐng)各類項(xiàng)目所需的許可證 HYPERLINK / t _blank ，到籌建人員的到位 HYPERLINK / t _blank 。 2.土建及設(shè)計(jì)期這一時(shí)期一般是在

9、半年左右 HYPERLINK / t _blank ，包括土建的招標(biāo)、土建施工合同的簽訂、設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、投標(biāo) HYPERLINK / t _blank 、定標(biāo)及最終設(shè)計(jì)方案的定稿。這一時(shí)期，籌建方和土建單位以及設(shè)計(jì)單位的配合 HYPERLINK / t _blank ，是這一周期時(shí)刻的保證 HYPERLINK / t _blank 。 3.結(jié)構(gòu)建筑和設(shè)備、設(shè)施定購期這一時(shí)期一般是在一年左右 HYPERLINK / t _blank 。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工的同時(shí) HYPERLINK / t _blank ，籌建方開始進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價(jià) HYPERLINK / t _blank 、

10、定購 HYPERLINK / t _blank 。 4.設(shè)備、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、施工和營業(yè)預(yù)備期這一時(shí)期一般也是一年半左右。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下 HYPERLINK / t _blank ，定購的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進(jìn)程而逐步進(jìn)行安裝。內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)又需要進(jìn)行招 HYPERLINK / t _blank 、投標(biāo)，設(shè)計(jì)方案最終確定后，內(nèi)裝修的隊(duì)伍和安裝隊(duì)伍差不多上是同時(shí)進(jìn)場(chǎng)。營業(yè)預(yù)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓(xùn) HYPERLINK / t _blank ，市場(chǎng)打算的制定等等 HYPERLINK / t _blank 。 四個(gè)時(shí)期時(shí)期，互相交叉，段段緊扣，整個(gè)籌建周期

11、能否按打算完成 HYPERLINK / t _blank ，由多方面的因素造成 HYPERLINK / t _blank 。這些因素大體如下 HYPERLINK / t _blank ：籌建人員的專業(yè)化治理水平，項(xiàng)目的資金保證 HYPERLINK / t _blank ，設(shè)計(jì)單位 HYPERLINK / t _blank 、施工單位的資質(zhì)及治理水平，供應(yīng)商的資質(zhì)和實(shí)力。在整個(gè)籌建過程中，假如受到這些因素的任何阻礙，整個(gè)酒店的籌建期就會(huì)延長，延長期限能夠從1年到3年 HYPERLINK / t _blank ，最長的能夠有5年到6年。其中最多的緣故是資金跟不上 HYPERLINK / t _bl

12、ank 。 許多酒店的項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)封頂后，由于缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年 HYPERLINK / t _blank ，無法變成能夠接待顧客的酒店。另外一些酒店的項(xiàng)目 HYPERLINK / t _blank ，差不多到了內(nèi)裝飾 HYPERLINK / t _blank 、營業(yè)預(yù)備期，聘請(qǐng)的治理公司的人員也差不多到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖 HYPERLINK / t _blank ，最長有拖了2到3年的 HYPERLINK / t _blank 。 籌建周期的失控和延長，使得整個(gè)投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。這又給酒店以后的經(jīng)營利潤的獲得 HYPERL

13、INK / t _blank ，造成了另一個(gè)“黑洞” HYPERLINK / t _blank 。 三 HYPERLINK / t _blank 、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤的“黑洞” 建筑一個(gè)酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個(gè)億，乃至幾十個(gè)億。這種數(shù)額的投資 HYPERLINK / t _blank ，資金的結(jié)構(gòu)往往是多元的 HYPERLINK / t _blank 。按照一般規(guī)律 HYPERLINK / t _blank ，目前在我國建筑酒店資金的結(jié)構(gòu)由以下幾部分組成 HYPERLINK / t _blank ： 1.上級(jí)撥款政府部門或企業(yè)，拿出一筆資金投資酒店。這種資金結(jié)構(gòu)，目前已不多見。

14、以這種形式建筑的酒店，對(duì)日后的經(jīng)營治理者來講，沒有資金方面的壓力，也沒有債務(wù)負(fù)擔(dān) HYPERLINK / t _blank ，是最為有利的 HYPERLINK / t _blank 。 2.自籌資金酒店立項(xiàng)以后，自行招商引資，投資者依照投入的資金多少，確定在整個(gè)酒店占有的股份的比例。這種形式，往往在酒店的建筑過程中，不同股東之間對(duì)投資的主體有不同的看法，在多方意見無法統(tǒng)一的情況下，時(shí)有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現(xiàn)象。當(dāng)有這種現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，籌建方需要花費(fèi)額外的時(shí)刻和精力，去募集缺額的資金，資金假如一時(shí)無法解決 HYPERLINK / t _blank ，就會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)程 HYPERLINK

15、 / t _blank 。 3.銀行貸款現(xiàn)在有許多酒店，立項(xiàng)以后 HYPERLINK / t _blank ，資金是完全靠銀行貸款解決的 HYPERLINK / t _blank 。貸款因此采納多種組合，有長期的、短期的 HYPERLINK / t _blank ，有外資的 HYPERLINK / t _blank 、人民幣的。用貸款就有一個(gè)利息問題，外幣貸款除了利息 HYPERLINK / t _blank ，還有一個(gè)匯率差問題 HYPERLINK / t _blank 。 利息不管何種組合，關(guān)于像酒店如此的項(xiàng)目，平均利率都會(huì)在6%7%左右。假如酒店在建設(shè)期一切順利，到開業(yè)以后要支付利息加本

16、金，關(guān)于酒店的經(jīng)營治理者都會(huì)是一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)。假如酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店確實(shí)是為銀行打工10年?，F(xiàn)在全國有許多酒店確實(shí)是處在這種狀態(tài)。酒店經(jīng)營能夠和預(yù)期相對(duì)接近，特不出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會(huì)在10年左右 HYPERLINK / t _blank ，反之會(huì)更長 HYPERLINK / t _blank 。假如部分酒店經(jīng)營不佳，經(jīng)營的利潤都不足以抵付銀行的利息 HYPERLINK / t _blank ，經(jīng)營4 HYPERLINK / t _blank 、5年后往往將無力支撐 HYPERLINK / t _blank ，最終只能將酒店交給銀行。

17、這也是目前銀行有了許多酒店不良資產(chǎn)的緣故 HYPERLINK / t _blank 。 外匯貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，假如酒店在籌建期貸款的匯率時(shí)刻不佳的話，隨著國際匯市的起落，往往在開業(yè)以后，經(jīng)營還貸的負(fù)擔(dān)除了利息，還有數(shù)額巨大的匯率差，有一些酒店確實(shí)是由于匯率差的問題，而不得不使酒店易主，而酒店的主人 HYPERLINK / t _blank ，90%以上是酒店的貸款銀行。這又是銀行成為酒店股東的另一個(gè)緣故 HYPERLINK / t _blank 。 從以上三種資金的結(jié)構(gòu)來分析，第一種結(jié)構(gòu)差不多越來越少，第二種加第三種的結(jié)構(gòu)是比較通用的做法。假如結(jié)構(gòu)不當(dāng)，貸款比例過高，這無疑又為酒店日后的經(jīng)營埋下

18、了一個(gè)“黑洞”。經(jīng)營所得的利潤，都用于歸還銀行利息，在為銀行打工的同時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)表上沒有利潤這欄目的數(shù)據(jù)。假如酒店的籌建周期問題像第二個(gè)“黑洞”所述那樣，那貸款利息的支出可能會(huì)是原來貸款時(shí)的一倍。在這種情況下，再優(yōu)秀的經(jīng)營治理者，可能都無法向業(yè)主有個(gè)利潤的交待 HYPERLINK / t _blank 。 貸款是籌資的一種有效途徑 HYPERLINK / t _blank ，但貸款的比例最好不要超過60% HYPERLINK / t _blank 。 四 HYPERLINK / t _blank 、從產(chǎn)品類型看酒店利潤的“黑洞” 大多數(shù)的酒店，不管是三星級(jí)依舊五星級(jí)，差不多設(shè)施齊全，什么顧客都能

19、接，要講到有特色的產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務(wù)，就更困難了。像歐美流行的住宿加早餐B&B旅館，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)；像法國的Formule1旅館，服務(wù)完善，房內(nèi)家具安排十分合理，9平方米的客房能夠容納3位客人。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內(nèi)也未面世。至于真正意義上的度假酒店，只有少數(shù)在海南等地有所進(jìn)展，各都市郊區(qū)的那些度假酒店 HYPERLINK / t _blank ，服務(wù)和設(shè)施還有許多需要完善的地點(diǎn) HYPERLINK / t _blank 。 以歐美酒店的五種都市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高的。緣故是，這種類型產(chǎn)品設(shè)施單一，建筑利用面積率

20、高，用工比例低，市場(chǎng)需求量大 HYPERLINK / t _blank ，現(xiàn)有服務(wù)公寓酒店供不應(yīng)求 HYPERLINK / t _blank 。其他分類酒店，在不同都市，真正意義上的會(huì)議酒店、商務(wù)酒店 HYPERLINK / t _blank 、度假酒店都數(shù)不出幾個(gè)，有特色的精品酒店 HYPERLINK / t _blank ，更是寥寥無幾 HYPERLINK / t _blank 。 依照酒店行業(yè)價(jià)格的彈性指數(shù)原理 HYPERLINK / t _blank ，假如產(chǎn)品和服務(wù)是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK / t _blank 、雷同的，酒店之間競(jìng)爭激烈，價(jià)格彈性指數(shù)大；反之，假如產(chǎn)品和服務(wù)是

21、有特色的，沒有雷同性的，沒有競(jìng)爭 HYPERLINK / t _blank ，價(jià)格彈性指數(shù)小 HYPERLINK / t _blank 。在那個(gè)原理的原則下 HYPERLINK / t _blank ，目前我國的酒店現(xiàn)狀是 HYPERLINK / t _blank ：產(chǎn)品雷同、互相競(jìng)爭 HYPERLINK / t _blank 、殺價(jià)，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場(chǎng)上有什么客源就做什么。這是酒店經(jīng)營利潤的又一個(gè)“黑洞”，應(yīng)該由酒店獵取的利潤，在同類產(chǎn)品的競(jìng)殺中 HYPERLINK / t _blank ，無為地失去了 HYPERLINK / t _blank 。五 HYPERLINK / t _bla

22、nk 、從治理形式看酒店利潤的“黑洞” 大量的酒店建成，投資主體是全國的各行各業(yè)。建成后的酒店，存在一個(gè)經(jīng)營治理的問題。經(jīng)營治理得好，能夠使酒店在作為一個(gè)都市的文化窗口的同時(shí) HYPERLINK / t _blank ，使酒店的不動(dòng)產(chǎn)保值和增值 HYPERLINK / t _blank 。經(jīng)營治理酒店要緊有五種形式 HYPERLINK / t _blank ： 1.投資方自己經(jīng)營治理這種形式的經(jīng)營治理，其最大的利益是擁有獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金 HYPERLINK / t _blank ，不必支付網(wǎng)絡(luò)銷售費(fèi)用。能夠使投資者的收益最大 HYPERLINK / t _blank 。但

23、必要的 HYPERLINK / t _blank 、能達(dá)到收益最大的前提是 HYPERLINK / t _blank ：投資方自己擁有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段極佳，酒店的規(guī)模適中。假如必要的前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段不理想，酒店的規(guī)模專門大，那么，酒店經(jīng)營治理的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)專門大，不但無法獵取最大利潤 HYPERLINK / t _blank ，還會(huì)出現(xiàn)不必要的虧損 HYPERLINK / t _blank 。 2.投資方自己經(jīng)營治理，但加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)這種形式的經(jīng)營治理，最大的利益同樣是擁有獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，只需支付費(fèi)用，即可加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定

24、系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)，提高酒店對(duì)外的阻礙，通過網(wǎng)絡(luò) HYPERLINK / t _blank ，給酒店帶來境外的顧客 HYPERLINK / t _blank 。 加入網(wǎng)絡(luò)由兩部分費(fèi)用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費(fèi)，這部分費(fèi)用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費(fèi)用是預(yù)定交易費(fèi)，任何一間客房的成交 HYPERLINK / t _blank ，費(fèi)用大約在美元7到10之間 HYPERLINK / t _blank 。 但假如沒有專業(yè)人才的經(jīng)營治理，酒店的產(chǎn)品和服務(wù)滿足不了顧客的需求，支付的代價(jià)是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的顧客，回頭的可能幾乎沒有，酒店的阻礙也專門難通過網(wǎng)絡(luò)有所擴(kuò)大。最大的效益風(fēng)險(xiǎn)是，從網(wǎng)絡(luò)上

25、帶來的收入 HYPERLINK / t _blank ，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的差不多成員費(fèi)。網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用會(huì)成為額外的支出 HYPERLINK / t _blank 。 3.簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采納與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，能夠得到許多業(yè)主所需要的利益。特許者能夠?yàn)闃I(yè)主在籌建期間提供各項(xiàng)咨詢服務(wù) HYPERLINK / t _blank ，這些服務(wù)包括關(guān)心業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)提供參考意見 HYPERLINK / t _blank 。在營業(yè)預(yù)備時(shí)期 HYPERLINK / t _blank ，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的治理手冊(cè) HYPERLINK /

26、t _blank 、操作手冊(cè)。在開業(yè)后的日常經(jīng)營中 HYPERLINK / t _blank ，業(yè)主能夠從特許者那兒獲得長期培訓(xùn)和廣泛的咨詢 HYPERLINK / t _blank 。 簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項(xiàng)支持和服務(wù)，差不多上需要支付費(fèi)用的。特許經(jīng)營費(fèi)用，采納兩種收費(fèi)方法，一種是依照酒店的客房數(shù)為基數(shù)，業(yè)主需要支付美元2到4一間一天的費(fèi)用，作為特許權(quán)使用費(fèi)，其他要加入預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，要提供專項(xiàng)咨詢，費(fèi)用另算。業(yè)主假如需要的服務(wù)內(nèi)容較多，各項(xiàng)費(fèi)用加起來，可能比請(qǐng)治理公司的代價(jià)還要大。假如酒店本身經(jīng)營治理不到位的話，花費(fèi)的特許經(jīng)營的昂貴代價(jià)，未必能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo) HYPERLIN

27、K / t _blank ，反而增加了正常的經(jīng)營成本 HYPERLINK / t _blank 。 4.業(yè)主將酒店出租給經(jīng)營者由于業(yè)主意識(shí)到?jīng)]有經(jīng)營治理的能力，依照期望的投資回報(bào)率，將酒店出租給經(jīng)營治理者。這種方法虧損風(fēng)險(xiǎn)小，但失去治理權(quán)。假如經(jīng)營治理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其他收益。那個(gè)收入是有限的 HYPERLINK / t _blank ，然而保險(xiǎn)的 HYPERLINK / t _blank 。 5.業(yè)主與經(jīng)營者簽訂治理合同自己沒有經(jīng)營把握的業(yè)主，會(huì)采納與治理集團(tuán)簽訂托付治理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營治理問題。采取這項(xiàng)形式的，假如經(jīng)營治理有方的話，業(yè)主在支付了合同規(guī)定的治理酬

28、金以后，能夠享有酒店上升的收益，反之亦然。選擇的治理集團(tuán)是否恰當(dāng)是此種形式是否成功的前提。假如酒店的規(guī)模不大，檔次不高，聘請(qǐng)了高檔的治理集團(tuán) HYPERLINK / t _blank ，增加的收入可能還不足以抵付增加的支出 HYPERLINK / t _blank 。另一種情況是 HYPERLINK / t _blank ，投資巨大 HYPERLINK / t _blank 、高檔豪華的酒店，結(jié)果請(qǐng)了治理經(jīng)濟(jì)性酒店的集團(tuán) HYPERLINK / t _blank ，那么其結(jié)果同樣會(huì)不盡人意 HYPERLINK / t _blank 。 六 HYPERLINK / t _blank 、從目標(biāo)市場(chǎng)

29、和銷售組合看酒店利潤的“黑洞” 沒有經(jīng)驗(yàn)和沒有專業(yè)經(jīng)營治理人才的酒店，在開業(yè)前，沒有一個(gè)明確的目標(biāo)市場(chǎng)，產(chǎn)品和人員也就沒有特不的要求，客房床位的種類，沒有明確的配比，餐廳的種類，沒有明確的方向。如此的酒店大有一貨應(yīng)百客的姿態(tài)。但開業(yè)后的現(xiàn)實(shí)是，一貨應(yīng)付不了百客。沒有明確目標(biāo)市場(chǎng)的酒店 HYPERLINK / t _blank ，永久招不來能夠帶來利潤的顧客 HYPERLINK / t _blank 。 有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營治理者，假如把目標(biāo)市場(chǎng)定為：高檔休閑商務(wù)客 HYPERLINK / t _blank ，細(xì)分市場(chǎng)配置為 HYPERLINK / t _blank ：歐美市場(chǎng)30%，日本市場(chǎng)30%，亞

30、洲及國內(nèi)市場(chǎng)40% HYPERLINK / t _blank 。依照那個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，酒店在人員的招募中，外語除了英語的要求，還有日語的要求，如此的語種配置，在接待顧客上，可不能發(fā)生語言問題；餐廳的安排 HYPERLINK / t _blank ，有美式扒房、日式餐廳 HYPERLINK / t _blank 、中式餐廳以及24小時(shí)的咖啡廳。如此的餐飲結(jié)構(gòu)，滿足了細(xì)分市場(chǎng)客源的全部要求。依照目標(biāo)市場(chǎng)的客源，客房內(nèi)床位的配置 HYPERLINK / t _blank ，都會(huì)有合理的比例 HYPERLINK / t _blank 。 沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營治理者，開業(yè)以后，采納來的差不多上客，會(huì)議市場(chǎng)客源多，

31、就想做會(huì)議市場(chǎng)，結(jié)果硬拉顧客，沒有規(guī)模合適的會(huì)場(chǎng)，把宴會(huì)廳當(dāng)會(huì)議廳；要滿足大量會(huì)議顧客同時(shí)用餐，再把會(huì)議廳當(dāng)餐廳，如此多功能，受折騰的是顧客和職員，最終顧客的中意程度還會(huì)受到阻礙。設(shè)計(jì)時(shí)想接待商務(wù)顧客的酒店，由于銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠的商務(wù)顧客光顧，有團(tuán)隊(duì)生意時(shí)因此不想放過。一接團(tuán)隊(duì)，問題接踵而來，大量接待團(tuán)隊(duì)顧客，有兩個(gè)床位的房間大量缺乏?？吹饺毡究驮词袌?chǎng)訪華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結(jié)果整個(gè)酒店只能找出1到2個(gè)會(huì)講日語的職員，語言成了接待中最大的障礙，顧客的中意指數(shù)可不能專門高。如此種種，投入的大量資金，由于沒有明確的目標(biāo)市場(chǎng)，應(yīng)該得到的經(jīng)營利潤 HYPERLINK /

32、 t _blank ，明明白白地流入了“黑洞” HYPERLINK / t _blank 。 銷售組合的結(jié)構(gòu)比例是和目標(biāo)市場(chǎng)同樣的問題。酒店的利潤從客房部分產(chǎn)出最高，其他部分產(chǎn)出要低得多。沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營治理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時(shí)，積極地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費(fèi)大量的人力和精力 HYPERLINK / t _blank ，最終產(chǎn)出的利潤會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理想的期望 HYPERLINK / t _blank 。 七 HYPERLINK / t _blank 、從人員配置和勞動(dòng)生產(chǎn)率看酒店利潤的“黑洞” 隨著勞動(dòng)力成本的提高 HYPERLINK / t _blank ，越來

33、越多的酒店看到這一塊的成本在不斷地侵吞著酒店的利潤 HYPERLINK / t _blank 。是的，假如原來還有點(diǎn)利潤的酒店 HYPERLINK / t _blank ，仍然按原來的人員配置 HYPERLINK / t _blank 、仍然按原來的勞動(dòng)生產(chǎn)率行事 HYPERLINK / t _blank ，利潤不抵成本的侵吞是必定的結(jié)果 HYPERLINK / t _blank 。 國際酒店業(yè)人員配比的平均水平，是一間客房數(shù)一個(gè)職員，也確實(shí)是行話中的11配置比例。國內(nèi)多數(shù)的酒店 HYPERLINK / t _blank ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)如此的水平 HYPERLINK / t _blank 。緣

34、故有幾個(gè)1.部門設(shè)置主題不清酒店的組織結(jié)構(gòu)能夠簡單的分為兩個(gè)部分，以職能部門組成的服務(wù)中心，服務(wù)中心由人力資源、打算財(cái)務(wù)、市場(chǎng)營銷、工程、安保等部門組成。以經(jīng)營部門組成的利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場(chǎng)及其他經(jīng)營部門組成。兩個(gè)中心互相支持、配合，為了酒店經(jīng)營的最終目標(biāo)而工作，使顧客中意、使酒店盈利。如此的結(jié)構(gòu)中 HYPERLINK / t _blank ，就可不能有目前許多酒店設(shè)置的辦公室、綜合部如此的部門存在 HYPERLINK / t _blank 。黨委 HYPERLINK / t _blank 、工會(huì)能夠有一名專職干部擔(dān)任 HYPERLINK / t _blank ，團(tuán)

35、的工作完全能夠由一名年輕經(jīng)理兼任。辦公室的工作有一名行政助理就全部解決了 HYPERLINK / t _blank 。 2.政府部門有關(guān)規(guī)定沒有考慮酒店實(shí)際情況目前酒店中自動(dòng)化的設(shè)備，依照國家勞動(dòng)局的規(guī)定，需要有人三班看管，這一規(guī)定，使酒店耗費(fèi)了許多無為的勞力。國際上酒店的自動(dòng)化設(shè)備是不需要安排人員看管的。一項(xiàng)規(guī)定，能夠使一個(gè)酒店多增加6到8個(gè)人員的成本開支。又比如，酒店前臺(tái)的外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行規(guī)定，一個(gè)班次要配備2人以上，能夠批準(zhǔn)進(jìn)行，其他前臺(tái)人員兼職是不同意的。那個(gè)規(guī)定，使得酒店需要配備額外的人員，否則，前臺(tái)工作人員，都能夠在有此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí) HYPERLINK / t _blank ，為顧客

36、提供服務(wù)即可 HYPERLINK / t _blank 。 3.專業(yè)化配套服務(wù)公司沒有形成在國際上，有眾多的和酒店業(yè)務(wù)配套的專業(yè)化公司，能夠隨時(shí)為酒店提供各類服務(wù) HYPERLINK / t _blank 。這類專業(yè)公司有清潔公司、維修公司、公關(guān)公司、培訓(xùn)公司 HYPERLINK / t _blank 、介紹有專業(yè)技能小時(shí)工的獵頭公司如此，作為酒店來講，有許多工作就不需要長期雇用正式職員，只要和這些公司簽訂合同 HYPERLINK / t _blank ，即隨時(shí)能夠得到所需的服務(wù) HYPERLINK / t _blank 。 目前國內(nèi)如此的專業(yè)配套公司還專門少，差不多運(yùn)作的只有外墻清潔公司。假

37、如各類專業(yè)公司不斷形成，酒店的長期雇用職員人數(shù) HYPERLINK / t _blank ，能夠大大減少 HYPERLINK / t _blank 。 勞動(dòng)生產(chǎn)率，是另一個(gè)到目前為止，并沒有引起多數(shù)酒店重視的考核指標(biāo)。多數(shù)酒店關(guān)懷的是如何操縱批準(zhǔn)的總的工資額度 HYPERLINK / t _blank ，但沒有考慮、或者沒有下功夫考慮如何提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的問題 HYPERLINK / t _blank 。在國際酒店業(yè) HYPERLINK / t _blank ，人均創(chuàng)利是一項(xiàng)特不重要的 HYPERLINK / t _blank 、有意義的經(jīng)營效益指標(biāo)，這項(xiàng)指標(biāo)越高，講明酒店的經(jīng)營治理越好，這項(xiàng)指

38、標(biāo)高，勞動(dòng)力成本占營收的比例就可不能高 HYPERLINK / t _blank 。簡單舉例 HYPERLINK / t _blank ：假如出賣一間客房所需的勞動(dòng)力成本是200元的話，當(dāng)一間客房的售價(jià)在300元的時(shí)候，勞動(dòng)力成本占客房收入的比例為66.67%；當(dāng)一間客房的售價(jià)在500元的時(shí)候，勞動(dòng)力成本占客房收入的比例為40%；當(dāng)一間客房的售價(jià)在800元的時(shí)候，勞動(dòng)力成本占客房收入的比例為25%。這一簡單的例子告訴我們，目前太多的酒店只專注研究如何降低客房200元?jiǎng)趧?dòng)力成本，而沒有研究如何使客房的售價(jià)從300元提高到500元 HYPERLINK / t _blank ，甚至到800元 HYP

39、ERLINK / t _blank 。 在勞動(dòng)生產(chǎn)率得不到提高的前提下，勞動(dòng)力成本的下降是沒有可能的。假如酒店的經(jīng)營治理者的思路沒有改變的話 HYPERLINK / t _blank ，酒店的利潤就會(huì)陷入那個(gè)“黑洞”而沒有感受 HYPERLINK / t _blank 。 八 HYPERLINK / t _blank 、從面積的經(jīng)營功能和有效利用看酒店利潤的“黑洞” 從酒店經(jīng)營的角度來講，假如每一個(gè)平方米都能有效產(chǎn)出的話，酒店的經(jīng)營利潤可不能發(fā)生問題。在現(xiàn)實(shí)中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出 HYPERLINK / t _blank ，如此酒店的利潤就發(fā)生了問題。酒店內(nèi)的面積沒有有效

40、產(chǎn)出是由兩方面的緣故造成的。 1.功能設(shè)計(jì)有誤，造成經(jīng)營困難在酒店的設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的，那個(gè)比例越科學(xué)，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。比如客房的總面積，一般占酒店總建筑面積的50%，設(shè)備層及內(nèi)部使用面積，一般占建筑總面積的10%，走道、大堂等公共面積，一般占建筑總面積的15%到20%，餐飲、娛樂以及其他經(jīng)營的面積 HYPERLINK / t _blank ，一般占建筑總面積的20%到25% HYPERLINK / t _blank 。依照酒店不同的類型，如商務(wù)酒店、機(jī)場(chǎng)酒店、會(huì)議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店 HYPERLINK / t _bl

41、ank ，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂 HYPERLINK / t _blank 、停車場(chǎng)的面積配比 HYPERLINK / t _blank ，差不多上有所區(qū)不的 HYPERLINK / t _blank 。 有專門功能的酒店 HYPERLINK / t _blank ，在設(shè)計(jì)中的配比更為重要 HYPERLINK / t _blank 。如有的會(huì)議中心酒店，由于會(huì)議場(chǎng)館的面積和客房面積的不配比(會(huì)議場(chǎng)館能夠容納8000人)，但客房只有200多間，如此設(shè)計(jì)留下的不合理 HYPERLINK / t _blank ，可能是那個(gè)會(huì)議酒店流失了大量的 HYPERLINK / t _blank

42、、當(dāng)有大型會(huì)議召開時(shí)應(yīng)該在客房部分賺取的利潤。假如客房數(shù)量為600間，就會(huì)相對(duì)合理的多。不合理狀態(tài)下的400間客房部分利潤，自然地流入了附近的酒店，這些酒店并沒有花費(fèi)巨資投入會(huì)議設(shè)施，卻由于會(huì)議中心設(shè)計(jì)中的比例失調(diào)而輕易地得到了不花促銷成本的客源。那個(gè)事例，從一個(gè)都市的角度來講，利潤沒有流失，但從一個(gè)投資主體來講 HYPERLINK / t _blank ，利潤又流入了“黑洞” HYPERLINK / t _blank 。 有許多的酒店，在籌建期，沒有在初期時(shí)期就讓設(shè)計(jì)單位介入，或者請(qǐng)了設(shè)計(jì)單位介入，但并沒有請(qǐng)到熟悉酒店行業(yè)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位。對(duì)專業(yè)不熟悉的設(shè)計(jì)單位，就無法理解酒店的各種設(shè)施的功能

43、，也就無法做到設(shè)計(jì)合理于經(jīng)營?？头渴蔷频杲?jīng)營創(chuàng)利的主角，設(shè)計(jì)的好，面積合適，效用高，同時(shí)能滿足不同顧客的需求；設(shè)計(jì)的沒有經(jīng)驗(yàn)，占用面積大，但使用功能差，顧客會(huì)有講不出的不如意。餐廳的設(shè)計(jì)，與之相配套的廚房面積，餐廳、廚房進(jìn)出入門的流向，都會(huì)對(duì)餐廳的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)生直接的阻礙。比如有的酒店的廚房設(shè)計(jì)，遠(yuǎn)離餐廳或不在一層樓面 HYPERLINK / t _blank ，后果是直接阻礙餐廳的上菜速度、交通流量、用工人數(shù) HYPERLINK / t _blank 。有的酒店宴會(huì)廳大到能夠容納二三千人 HYPERLINK / t _blank ，但宴會(huì)廳旁的廁所卻只有2 HYPERLINK / t _blank 、3個(gè)座，當(dāng)有大的活動(dòng)，解決人的生理需求問題，往往發(fā)生問題。有的酒店送餐服務(wù)沒有通道能夠通到后區(qū)服務(wù)梯，結(jié)果送餐服務(wù)只能用客梯，后果可想而知。有的酒店，通過長期的籌建，到了開業(yè)前夕，會(huì)發(fā)覺有許多部門，競(jìng)沒有1平方米的辦公場(chǎng)地，只能在昂貴的經(jīng)營面積中占用，這種狀況在許多酒店發(fā)生