萬科小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告(模板)

1、董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第1頁 共 53 頁wanke 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模板)目錄11.1.1.2.1.3.22.1.2.2.2.3.2.4.33.1.3.2.3.3.44.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.55.1.5.2.66.1.6.2.6.3.6.4.77.1.7.2.7.3.88.1.8.2.9總 論3項(xiàng)目背景與概況3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7問題與建議7項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究8投資環(huán)境分析8區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析11銷售預(yù)測(cè)15營銷策略19建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件20建設(shè)規(guī)模20項(xiàng)目概況現(xiàn)狀21項(xiàng)目建設(shè)條件21建筑方案25設(shè)計(jì)依據(jù)25項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念

2、26項(xiàng)目總體規(guī)劃方案27建筑設(shè)計(jì)28結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)29給排水設(shè)計(jì)30節(jié)能節(jié)水措施32設(shè)計(jì)依據(jù)32建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32環(huán)境影響評(píng)價(jià)33編制依據(jù)33環(huán)境現(xiàn)狀33項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響34環(huán)境保護(hù)措施34勞動(dòng)衛(wèi)生與消防35指導(dǎo)思想35職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施35消防設(shè)計(jì)36組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置38組織機(jī)構(gòu)38人力資源配置38項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度39董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第19頁 共 53 頁9.1.9.2.9.3.第 10 章10.1.10.2.10.3.10.4.10.5.1111.1.11.2.1212.1.12.2.12.3.12.4.1313.1.13.2.13.3.1414.1.

3、14.2.項(xiàng)目開發(fā)期39項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排39項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施39項(xiàng)目招投標(biāo)41工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述41工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析42招標(biāo)依據(jù)44招標(biāo)范圍44招標(biāo)方式44投資估算與資金籌措45投資估算45資金籌措45財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)46項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)46財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47不確定性分析47社會(huì)評(píng)價(jià)48項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析48風(fēng)險(xiǎn)分析49社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論50 HYPERLINK l _TOC_250000 研究結(jié)論與建議51可行性研究結(jié)論51建議51第1章 總 論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：董家園項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資) 注冊(cè)資金：2,000單位住

4、所：衡陽市衡東縣城關(guān)鎮(zhèn)崢嶸北路 478 號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：朱春林企業(yè)負(fù)責(zé)人：建設(shè)單位簡(jiǎn)介199060 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主2006353 天的考察并參觀了其開段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 1.7 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521 萬元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計(jì)委計(jì)辦投資200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指

5、南（版國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版4、編制范圍1 3 5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.52 GDPGDP20082215%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)201035 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007 12 24 “3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形

6、201010332730.18目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號(hào)樓)“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在

7、所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。GDP18010%，大約可以拉動(dòng)GDP0.540 作用，而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)20,936.75007、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期1 23 20,936.72.63，24.4%,65,913.47棟(1-3（其中住宅面積47,652.31-210,842。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期1 、2、3 200

8、6 年中國中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)020%的回報(bào)件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠、市住宅公司、砂石1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積20,936.72規(guī)劃總建筑面積65,913.472.1其中：住宅建筑面積47,652.32.2其中：1-2 層商鋪建筑面積7419.12.3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年0.881

9、.3.問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境

10、分析1、 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007246,61911.4%28,9103.7%；121,38113.4%；第96,32811.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.339.1%，0.3固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,46631.1%；51,020 億元，增長 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 23.2%。25,28032.1%58,2364.3%76,19323.2%，69,10424.7%。20082007128

11、11CPI6.9%；隨后央行、銀監(jiān)2004巨大的作用。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007（初步核算15.3%。其中第一201.44.1%；335.4320.2%；第286.6817.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287 2000213.82003432.342007823.51GDP40.7320035.23GDP20030.55 2397.5 5.755.614.195.34.35.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 1.23 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 6.47 個(gè)百分點(diǎn)。12.315.49%，其中商品房銷售價(jià)格上7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安

12、全事故86424226.89；億元GDP0.55，道路交通萬10.1；8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007728.83300.4311.8%；428.456.4%。人口出5.001767314731068116.5410.7%。48858.8%7608 15.3%，9.5355414.028.5%2003-200767。社會(huì)19.31196.66 17.26（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠20.983.7465.4546.2219.3515513.0450.874.61 34.7916.0922.1235.0920.180.89200

13、7227.928.3%3.4114.952.4109.610.8114.953.3%。82.18.57.4%23.5最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善， 1800-3000/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1800-3000 元/平方米左右。 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)

14、模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。120-150,120-130160-190幾個(gè)區(qū)快。 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片

15、區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。2、衡陽房地產(chǎn)投資分析2001-2007衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表2001-2007衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投

16、資情況一覽表3023.512010013.2316.595.987.4811.5112.482001200220032004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)2003200720032007從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年份年份房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）200412.48200513.23200616.59200723.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%200720061-23、衡陽房地產(chǎn)供求分析供給分析5005004003002001000460.13248.41271.49311.5881.4894.4283.9997.8420042

17、00520062007商品房施工面積(萬平方米)其中新開工面積(萬平方米)年份2004200520062007商品房施工面積（萬平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬平方米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007100135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。需求分析2004-2007商品房銷售面積一覽表1502004-2007商品房銷售面積一覽35107.85120.92200520062007商品房銷售面

18、積(萬平方米)年份商品房施工面積（萬平方米）增幅200586.351408%2006107.852490%2007120.921212%2004-2007商品房銷售總額一覽表2004-2007商品房銷售總額一覽表2015105017.4213.59.68200520062007商品房銷售總金額(億元)年份年份商品房施工面積（萬平方米） 增幅20059.681604%200613.53946%200717.422904%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)

19、如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場(chǎng)需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 商品房供給快速增長，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008 年衡陽樓市分析 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽 2008 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增 速。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的

20、要求，套型建筑面積90加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2008 年衡陽樓市走勢(shì)對(duì)衡陽房價(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2008 年樓市房價(jià)依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉

21、區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、

22、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。年產(chǎn)值達(dá) 2.5 億元。3800-1000衡陽鐵路部

23、門職工5力客戶群。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多， 居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近

24、工作 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 六 類 客 戶 ： 各 下 轄 縣 區(qū) 、 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 成 功 人 士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將

25、置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，2007 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700元/2300/光的人士前來購買。500330002、 銷售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 銷售量1337265913.47億； 銷售進(jìn)度20081020081118690002009170260宅，銷售金額約 1.4 億；20094802981.602009790335宅，銷售金額約 1.8 億；20091037223、 銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房價(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價(jià)

26、水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，?02291/1972.9/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長沙為3709/ 2222/1562 元/1905/衡陽的房屋均價(jià)低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：902001主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；20022006章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開發(fā)投資 61.29 億元，完成土地開發(fā)面積117.81434.3933.292007 端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價(jià)上漲已是萬事懼備，并自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的

27、土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地200761972.9/2000/2）衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000/平2900/2700/2600/2600/2500/2500/平方米。項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700 元/12800/2650/平方2800/33000/39000/5000/65913.423營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開

28、高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道包括衡陽日?qǐng)?bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 12 周進(jìn)行 34 次推廣既可。 短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動(dòng)活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第21頁 共 53 頁活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)衡陽購房動(dòng)”。活動(dòng)三：“百年衡陽湘江風(fēng)光

29、帶”攝影圖片展”?；顒?dòng)四：衡陽人說衡陽大型文化論壇?；顒?dòng)五：系列名人講座。活動(dòng)六：衡陽人說衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。34 1 次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的

30、推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落。4623次。12 舉行。第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模20,936.765,913.4724.4%,3(1-3（47,652.37419.1平方米。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置20,936.7500是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況15420,936.7 平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用A102843宅用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況ft董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第26頁 共 53 頁盆地北面相對(duì)偏低，衡ftft脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于

31、中間，其東西兩側(cè)都有1001000400-300150ft、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄ft余脈天光ftftftft景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明ft、騰云嶺；西北部、北部為大云ft、九峰ft和南岳衡ft。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550ft600ft，1265米。西部ft5001044300-500ft39.27.9。地貌類型以崗丘為主，ft21%，27%，27%21%，水面占4%5103938355 0.55226300087.6164.17等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001，該區(qū)域

32、地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)2、氣候條件13001800260310氣溫年平均氣溫18.4一月份氣溫3.5七月份氣溫28.3極端最低氣溫-2.9極端最高氣溫38.7降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5mm濕度最冷月平均相對(duì)濕度81%最熱月平均相對(duì)濕度75%風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30 年一遇最大風(fēng)速23m/s最大積雪深度10cm最大凍土深度5cm全年日照時(shí)數(shù)1717.0h3、水文地質(zhì)6033640.9234.626.35507007.72581.3418.53米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽交通發(fā)達(dá)，在全國 45 個(gè)公

33、路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.21073221702衡陽作為全國 45 個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本

34、住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水， 臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水

35、、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建0號(hào)文第4章 建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93（2002年版）2民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-20053高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-9545、城市規(guī)劃編制辦法GB50067-976、衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、衡陽市 2

36、004 年城市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”東洲島之側(cè)，立于湘江東，ft水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長廊3.2 公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合

37、理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。湘水明珠居住小區(qū)一期(123 號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第27頁 共 53 頁項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活

38、多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局20,936.765,913.47 董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第30頁 共 53 頁們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢?獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 充分考

39、慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

40、GB50010-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ94-94地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB50108-2001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ6-99建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ79-2002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB50038-94鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS51：93 2、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出

41、優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉， 又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué) 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)， 明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如： 陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺(tái)和飄窗等。 采用最經(jīng)

42、濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容： 、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。 、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反

43、梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。5、使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2005 年新規(guī)范版。給排水設(shè)計(jì)1、給排水設(shè)計(jì)規(guī)范1)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003（03 年版）2)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB50140-20053)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001（05 年版）4)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-20065)室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50013-20066)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50014-20067) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小

44、區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600的壓力要求。用水量Q=1440M3/D（138M3/HQ=20L/S 給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第32頁 共 53 頁消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。第5章 節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)

45、依據(jù)建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第35頁 共 53 頁第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)編制依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)

46、準(zhǔn)GB3096-93；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB1-1999；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象1018.2(衡東、西渡、祁東)18.6(市區(qū)), 0.3()0.7(衡ft)-2.9, 出現(xiàn)在西渡、衡東(12260.0的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.338.7,出現(xiàn)在衡東(7337.7(733523(祁東) 32(衡ft)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):2002ft、市區(qū)、衡南為偏高年52、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP 亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境

47、的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、設(shè)計(jì)原則 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理?？衫@

48、曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制同時(shí)投入使用。職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事

49、故隱患得到有效治理。建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行

50、性研究第 第41頁 共 53 頁建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-90自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50016-98建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各

51、防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4 米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S 室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動(dòng)噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓

52、，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用 SN65 型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50 米并有 2 股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)董事長總經(jīng)理管理部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部銷售部董事長總經(jīng)理管理部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部銷售部人力資源配置26 1 7 利實(shí)施的人員需要。第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)期2008120096項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)

53、計(jì)和拆遷工作；2009年2月，1-3號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2009年4月，1-3號(hào)樓公共停車場(chǎng)建設(shè)主體完工；2009年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組 ,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，

54、形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評(píng)和追蹤問效。第10章項(xiàng)目招投標(biāo)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招

55、標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方

56、面考慮， 都力爭(zhēng)中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化WTO董家園項(xiàng)目可行性研究董家園項(xiàng)目可行性研究第 第44頁 共 53 頁越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生

57、的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投

58、標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對(duì)待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可能由于對(duì)擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡(jiǎn)略。3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來，我國招標(biāo)投標(biāo)法及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國

59、家對(duì)企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。 招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)

60、項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是