九龍倉房地產(chǎn)發(fā)展研究top

1、TOP 19九龍倉房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究一、企業(yè)發(fā)展情況1、發(fā)展歷程九龍倉集團有限公司，香港房地產(chǎn)十大品牌，始于1886年，上市公司，香港極具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，以發(fā)展中、港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為主，收購?fù)恋?、融資等為輔的大型集團公司1886年，英國商人保羅.遮打爵士在九龍尖沙咀沿海地段創(chuàng)立“香港九龍碼頭及倉庫有限公司”，即今日九龍倉的雛形。1980年，經(jīng)歷驚心動魄的“九龍倉”之戰(zhàn)，九龍倉由英資轉(zhuǎn)為華資控制。同年海港城建筑群成形，締造香港最大一站式購物中心。1994年，香港時代廣場正式開幕，被稱為“城市藝術(shù)與文化的交匯點”1998

2、年，上海浦西第一高樓會德豐大廈在南京西路開工，為浦西標志性建筑之一。2006年，九龍倉凝聚香港豪宅開發(fā)經(jīng)驗（碧堤半島、擎天半島、種植道一號），自2006年至今在上海推出匯寧花園、新華路1號等城市豪宅。 2007年，九龍倉首次宣布將中國內(nèi)地的資產(chǎn)增加至集團營業(yè)資產(chǎn)總額50%的戰(zhàn)略目標。2009年，339米無錫第一高樓國金中心動工，再塑城市新高度。2011年，全面布局6大城市，華東區(qū)開發(fā)版圖再度升級，31個精品項目交相輝映，開啟九龍倉華東區(qū)輝煌盛世。2014年，成都國際金融中心（IFS）商場于年初正式開幕。一、企業(yè)發(fā)展情況2、發(fā)展模式九龍倉堅持兩條腿走路1、依靠在香港海港城與時代廣場積累的豐富經(jīng)驗

3、，發(fā)展自持物業(yè)，如IFS（國金中心）系列；2、按照個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。和內(nèi)地房企合作是十余年來九龍倉開拓內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要方式之一。1.內(nèi)地住宅是短板，向內(nèi)地優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)；2.主要通過合作模式規(guī)避項目風(fēng)險來進行資本運作。3.九龍倉最大的優(yōu)勢是，從境外拿錢的利息特別低，只有3%左右。港資融資渠道多、融資成本低。4. 收獲土地、項目、政府關(guān)系等戰(zhàn)略資源。一、企業(yè)發(fā)展情況3、組織框架1、土地儲備二、 發(fā)展情況綜述2008開始，九龍倉迅速加大了內(nèi)地土地的儲備，且土地主要集中在華東、華西；2012年土地儲備達到頂峰1230萬。隨后，受內(nèi)地市場影響，九龍倉調(diào)整了拿地策略，土地儲備逐

4、漸較少。2、項目性質(zhì)占比二、 發(fā)展情況綜述物業(yè)發(fā)展項目占有較大比重，但比重有減小趨勢；隨著國金中心施工的逐步完成；已落成的投資物業(yè)比重正在加大。3、銷售情況二、 發(fā)展情況綜述 九龍倉的多數(shù)發(fā)展物業(yè)項目集中在華東地區(qū)，并主要深耕于此。但尚未實現(xiàn)全國布局，且整體銷售情況受華東地區(qū)的市場影響較大。2011201220132014資產(chǎn)總額（港幣百萬）317973368998415052444658營業(yè)額（港幣百萬）24004308563188738136營業(yè)額增長（%）23.8628.553.3419.6營業(yè)利潤（港幣百萬）11388141701328014283經(jīng)營利潤率（%）47.4445.924

5、1.6537.45銷售金額（億）127154209215銷售面積（萬）85.4135150150聯(lián)營公司（港幣百萬）395211427161251總債項/資本運用（%）26.4622.1522.4219.73總資產(chǎn)回報率（%）9.6112.817.088.08存貨周轉(zhuǎn)率（倍）0.50.630.590.8二、 發(fā)展情況綜述4、數(shù)據(jù)詳表5、業(yè)務(wù)板塊及房地產(chǎn)布局1)投資物業(yè)（寫字樓、購物商場）上海會德豐國際廣場已于2010年落成，成為浦西最高建筑物；在重慶、大連、上海及武漢等地經(jīng)營“時代廣場”項目；正在內(nèi)地發(fā)展的五個國金中心（成都、重慶、無錫、蘇州、長沙）規(guī)模甚至超越香港的海港城和時代廣場。在成都、

6、長沙建設(shè)兩個奧特萊斯，發(fā)展名牌折扣購物中心業(yè)務(wù)。2)發(fā)展物業(yè)（住宅）在中國內(nèi)地的地產(chǎn)發(fā)展仍然是九龍倉額外增長的主要動力來源。目前，九龍倉集團在內(nèi)地市場上銷售或預(yù)售的住宅項目，遍布15個重要城市。時代上城系列：城市舒居系，洋房、小高、高層。國賓1號系列：高端別墅項目。璽園：高端產(chǎn)品系，城市別墅、精裝公寓。碧璽：意大利式洋房組團+高層產(chǎn)品。二、 發(fā)展情況綜述5、業(yè)務(wù)板塊及房地產(chǎn)布局3）合作項目目前，九龍倉與中海、招商地產(chǎn)、綠城等實力房企合作開發(fā)北京、天津、上海、重慶、杭州等地的物業(yè)項目。合作項目股份結(jié)構(gòu)佛山：依云上城、依云水岸等6個項目，與招商地產(chǎn)各占50%權(quán)益；廣州：東薈城項目，與萬科、招商地產(chǎn)

7、各占33%權(quán)益；杭州：拱墅區(qū)住宅地塊，與招商各占50%權(quán)益；杭州：蕭山區(qū)住宅地塊，與綠城各占50%權(quán)益；4）酒店/碼頭目前，九龍倉在中國內(nèi)地經(jīng)營7家自置或訂約管理 的馬哥孛羅酒店(北京、武漢、深圳、廈門、常州、晉江、佛山)。未來，還將有6間新酒店將在內(nèi)地城市陸續(xù)開業(yè)。九龍倉下屬現(xiàn)代貨箱碼頭有限公司在內(nèi)地控股深圳大鏟灣和蘇州太倉國際門戶的貨柜碼頭。二、 發(fā)展情況綜述6、核心競爭力1）資金實力雄厚老牌英資企業(yè)，1886年創(chuàng)立，后成為華人企業(yè)，（1980年，包玉剛爵士通過增股獲得了九龍倉的控制權(quán) ，九龍倉從老牌英資洋行成為華人企業(yè)）2）高檔寫字樓、購物商場的操盤經(jīng)驗在香港成功打造海港城和時代廣場兩個

8、商業(yè)項目，有成功的商業(yè)經(jīng)驗。3）產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)豪宅：被譽為香港“豪宅專家”、“中央?yún)^(qū)物業(yè)專家”；（香港：碧堤半島、擎天半島、種植道一號；上海推出匯寧花園、新華路1號等城市豪宅）高端住宅：高品質(zhì)、位置優(yōu)越（洋房、豪宅、核心區(qū)）；馬哥孛羅酒店（組成世界酒店聯(lián)盟(GHA)的7家著名酒店集團之一）。4）資本運作2013年3月，持有遠洋地產(chǎn)7.02%的股份;九龍倉董事會主席吳光正以私人名義多次增持龍湖地產(chǎn)，目前已成為繼吳亞軍之后的第二大股東；2012年，九龍倉以港幣27億元價格購入內(nèi)地著名地產(chǎn)綠城24.3%股權(quán)。2014年，九龍倉成為綠城并列第一大股東；逆勢投資龍頭房企，九龍倉在獲得不菲的財務(wù)收益的同時，還能

9、收獲土地、項目、政府關(guān)系等戰(zhàn)略資源。二、 發(fā)展情況綜述7、企業(yè)近年內(nèi)地來業(yè)務(wù)發(fā)展九龍倉的發(fā)展“水土不服”“四個不夠”經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變不夠團隊本土化不夠品牌落地不夠內(nèi)地政策把握不夠二、 發(fā)展情況綜述三、業(yè)務(wù)發(fā)展方面1、跨界合作的新方式與趨勢關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，有的公司轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)。九龍倉不走輕資產(chǎn)的路，九龍倉走的是重資產(chǎn)。選擇在九龍倉已有持有型物業(yè)布局的內(nèi)地一二線核心城市里深耕。不唯綠城，和內(nèi)地房企合作，是十余年來九龍倉開拓內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要方式之一。未來，由九龍倉操盤的住宅項目比例將逐漸增大。三、業(yè)務(wù)發(fā)展方面2、未來業(yè)務(wù)發(fā)展新方向2.1未來，商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉內(nèi)地發(fā)展的重點 集團正在中國發(fā)展五個國際金融中心，規(guī)?？涉敲?、甚至超越香港的海港城和時代廣場。項目在2017年年底或之前陸續(xù)落成后，集團在中國的經(jīng)常性租金收入基礎(chǔ)將會顯著加強，并會成為集團增長的主要動