開(kāi)遠(yuǎn)軒成百貨市場(chǎng)定位28

1、軒成百貨商業(yè)功能規(guī)劃方 案深圳市商方企業(yè)管理策劃SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD. 2013年11月 軒成百貨商業(yè)功能開(kāi)遠(yuǎn)市軒成百貨整合資源，首個(gè)打造一站式的綜合購(gòu)物廣場(chǎng)（體量28000平方），軒成百貨作為目前開(kāi)遠(yuǎn)市唯一一家大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)式的以時(shí)尚精品百貨+購(gòu)物體驗(yàn)中心為發(fā)展模式.軒成百貨是一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物為一體的一站式中高檔商場(chǎng)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌 97家，商品 2萬(wàn)品種，融匯了一流商業(yè)文明和文化品位。云南省開(kāi)遠(yuǎn)市軒成百貨成立于2013年，將會(huì)成為紅河州開(kāi)遠(yuǎn)市零售百貨業(yè)的第一品牌，是紅河州開(kāi)遠(yuǎn)市商業(yè)

2、的一張名片。發(fā)展趨勢(shì)以連鎖為方向，遍及云南省紅河自治州區(qū)各大城市。軒成百貨社會(huì)性及人性化特色定位：環(huán)保商場(chǎng)（環(huán)保裝飾材料、節(jié)能設(shè)備及變頻電梯等）中國(guó)八大書(shū)法家“唐大師”工作室。殘疾人通道、中性洗手間、特殊人群服飾類。軒成百貨一站式項(xiàng)目：1、免費(fèi)挑邊室2、煙酒專柜3、最全名品鐘表專柜4、養(yǎng)生專柜5、養(yǎng)生眼鏡專柜6、總服務(wù)臺(tái)7、打金、洗金銀專柜8、干洗店9、ATM10、全場(chǎng)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)11、高檔KTV、12、成人娛樂(lè)城13、大型3861兒童生活館14、大型婚慶酒店攝影15、大型各種特色一站式美食城16、旗袍館及量體裁衣17、無(wú)糖生活館18、VIP功能等。第一部分 城市綜合情況第二部份 商業(yè)主題定位第三

3、部份 商業(yè)組合模式第三部份 項(xiàng)目定位依據(jù)第四部份 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 第五部份 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析第六部份 組合方案比選 目 錄自然環(huán)境 開(kāi)遠(yuǎn)市位于云南省東南部，東連硯山、邱北、南接蒙自、個(gè)舊，西靠建 水、北鄰彌勒，是滇東南地區(qū)的交通要塞和中心城市。開(kāi)遠(yuǎn)有豐富的水資源，屬南盤(pán)江流域，境內(nèi)大小河流12條，天然湖泊及泉潭60余處。境內(nèi)有瀘江河、南洞河、大莊河、中和營(yíng)河4條主要河流和泉水、山泉散浸水60余處，總流量最大每秒立方米，最小每秒立方米，年過(guò)境客水的總量為億立方米全市總面積是平方公里，其中山區(qū)其中山區(qū)占91.5%，壩區(qū) 占8.5%，人口29萬(wàn)。城區(qū)面積18平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)。開(kāi)遠(yuǎn)蘊(yùn)藏著豐富的煤炭資源。

4、離城區(qū)20公里的小龍?zhí)?，褐煤?chǔ)量達(dá)12億噸，是云南目前最大的露天煤礦，年開(kāi)采量630萬(wàn)噸，現(xiàn)建有60萬(wàn)千瓦的坑口電廠。由于煤電充足，為數(shù)百個(gè)工礦企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。新興的開(kāi)遠(yuǎn)市到處是綠樹(shù)成蔭，四季鮮花盛開(kāi)，是一個(gè)新興的生態(tài)工商業(yè)城市。城市發(fā)展全年共投入城市發(fā)展資金4億元，建立和完善“特色化定位讓開(kāi)遠(yuǎn)顯山露水；高起點(diǎn)規(guī)劃體現(xiàn)超前性；人文式建設(shè)注入人文內(nèi)涵；市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)推進(jìn)城市公共服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)化改革；全方位管理加強(qiáng)城市秩序整治”的城市發(fā)展模式，拓展城市功能，提升城市品位。成功舉辦城市發(fā)展高端論壇“開(kāi)遠(yuǎn)發(fā)展論壇城市發(fā)展篇”，汲取專家智慧，謀劃開(kāi)遠(yuǎn)城市發(fā)展。成立開(kāi)遠(yuǎn)城市發(fā)展人文專家顧問(wèn)委員會(huì)并舉行了兩

5、次會(huì)議，用人文視角審視開(kāi)遠(yuǎn)城市發(fā)展。編制完成鳳凰山片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃等一系列規(guī)劃。首次采用BT模式1進(jìn)行市政建設(shè)并取得成功。全面完成濱雅路水景工程、智源南路、鳳凰路、市政廣場(chǎng)等重點(diǎn)工程建設(shè)。西城改造取得實(shí)質(zhì)性的初步進(jìn)展。文藝中心、鳳凰山片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)等重大項(xiàng)目前期工作按期推進(jìn)。城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)的協(xié)調(diào)并重、全面推進(jìn)，使開(kāi)遠(yuǎn)變干凈了，開(kāi)遠(yuǎn)變漂亮了，開(kāi)遠(yuǎn)城市品位提高了，上海等地的外地人到開(kāi)遠(yuǎn)購(gòu)房居住了，開(kāi)遠(yuǎn)開(kāi)始讓外地人羨慕了！ 工商經(jīng)濟(jì)行政區(qū)劃：開(kāi)遠(yuǎn)市轄2個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)（其中1個(gè)民族鄉(xiāng)）：樂(lè)百道街道、靈泉街道、小龍?zhí)舵?zhèn)、中和營(yíng)鎮(zhèn)、大莊回族鄉(xiāng)、羊街鄉(xiāng)、碑格鄉(xiāng)工商經(jīng)濟(jì)：

6、工商經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在開(kāi)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)作用日趨突出。工業(yè)總產(chǎn)值突破60億元大關(guān)，達(dá)億元，增長(zhǎng)30%。原煤產(chǎn)量1125萬(wàn)噸，水泥產(chǎn)量166萬(wàn)噸，化肥（折純）產(chǎn)量41萬(wàn)噸，發(fā)電量97億度，均居全州第一。實(shí)現(xiàn)商品銷售總額億元，增長(zhǎng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)13.6%。農(nóng)村社會(huì)消費(fèi)品零售總額4425萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.4%。汽車銷售額億元，增長(zhǎng)21%。商品房銷售額億元，增長(zhǎng)81.2%。實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總值8289萬(wàn)美元，增長(zhǎng)倍。汽車、家電、房地產(chǎn)等成為拉動(dòng)開(kāi)遠(yuǎn)消費(fèi)的主導(dǎo)力量，繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。全市共有私營(yíng)企業(yè)426戶，個(gè)體工商戶8243戶，從業(yè)人員萬(wàn)人。上繳稅金9636萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.6%，占財(cái)政總收

7、入的。非公經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)一步凸顯，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)并保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。交通條件開(kāi)遠(yuǎn)，是祖國(guó)南疆的交通要塞和通往東南亞的陸上咽喉要道，北距省會(huì)昆明市220公里，南距國(guó)家一級(jí)口岸河口縣240公里，國(guó)道323線向東可至廣西北海，向西到西雙版納州，昆明至越南河內(nèi)的滇越鐵路及昆明至河口縣的二級(jí)公路穿城而過(guò)，交通運(yùn)輸十分便利。昆河公路、滇越國(guó)際米軌鐵路穿境而過(guò)，是云南通往東南亞的陸上重要通道。 全市通車?yán)锍踢_(dá)到了1455公里，使開(kāi)遠(yuǎn)基本形成了縣道聯(lián)國(guó)道、鄉(xiāng)道聯(lián)縣道、村道聯(lián)鄉(xiāng)道的公路網(wǎng)絡(luò)。5鄉(xiāng)3處全部通油路，52個(gè)村委會(huì)全部通公路，449個(gè)自然村中有403個(gè)通公路。2005年建成了羊期、西山等數(shù)

8、十條鄉(xiāng)村公路，投資上億元修建紅河州第一條通鄉(xiāng)二級(jí)公路小開(kāi)公路。鄉(xiāng)村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解決了9萬(wàn)多人的行路難問(wèn)題。全市建有南、北客運(yùn)站，方便快捷地為乘客提供長(zhǎng)、短途乘車服務(wù)，充分體現(xiàn)了交通樞紐的重要作用。 城區(qū)則已經(jīng)建成以公交車為主體、出租車為輔的客運(yùn)服務(wù)體系。公交車開(kāi)辟線路15條，投入客運(yùn)車輛100余輛。分別成立了5家出租汽車公司，經(jīng)營(yíng)出租車350輛，此外還成立了有汽車租賃公司(行)。繁榮有序的客運(yùn)市場(chǎng)為市民和南來(lái)北往的人提供著優(yōu)質(zhì)、方便、快捷、高效的服務(wù)。 第一部分 城市綜合情況第二部份 商業(yè)主題定位第三部份 商業(yè)組合模式第三部份 項(xiàng)目定位依據(jù)第四部份

9、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 第五部份 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析第六部份 組合方案比選 目 錄商業(yè)主題定位-HOPSCA 以百貨主力店、配套為主題特征打造一站式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚精品百貨商場(chǎng)+購(gòu)物體驗(yàn)中心與商業(yè)步行街形成配套互補(bǔ)，共同構(gòu)建開(kāi)遠(yuǎn)市商業(yè)名片。第一部分 城市綜合情況第二部份 商業(yè)主題定位第三部份 商業(yè)組合模式第三部份 項(xiàng)目定位依據(jù)第四部份 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 第五部份 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析第六部份 組合方案比選 目 錄商業(yè)組合模式體驗(yàn)休閑娛樂(lè)空間開(kāi)遠(yuǎn)娛樂(lè)生活新地標(biāo)精品百貨特色餐飲休閑娛樂(lè)兒童世界商業(yè)組合模式 精品時(shí)尚百貨經(jīng)營(yíng)中高檔商品的中小型精品個(gè)人護(hù)理連鎖店目標(biāo)客戶群體：企業(yè)類之消費(fèi)群體；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；開(kāi)遠(yuǎn)市年輕

10、女性消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)范圍：化妝品快消品商業(yè)組合模式 特色餐飲檔次定位：中檔消費(fèi)目標(biāo)客戶群體：企業(yè)類之消費(fèi)群體；周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；開(kāi)遠(yuǎn)市中高層目的性消費(fèi)群體（以婚慶為主）商業(yè)組合模式 兒童世界目標(biāo)客戶群體： 本案消費(fèi)群體中之?dāng)y幼兒者； 周邊社區(qū)之消費(fèi)群體； 其他散客。經(jīng)營(yíng)范圍：兒童體驗(yàn)娛樂(lè)、兒童用品商業(yè)組合模式 休閑娛樂(lè)目標(biāo)客戶群體：開(kāi)遠(yuǎn)市中高層目的性消費(fèi)群體（以家庭為主）本項(xiàng)目社區(qū)群體周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；商業(yè)組合模式 休閑娛樂(lè)目標(biāo)客戶群體：開(kāi)遠(yuǎn)市中高層目的性消費(fèi)群體（以家庭為主）本項(xiàng)目社區(qū)群體周邊社區(qū)消費(fèi)群體；游客；第一部分 城市綜合情況第二部份 商業(yè)主題定位第三部份 商業(yè)組合模式第四部

11、份 項(xiàng)目定位依據(jù)第五部份 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 第六部份 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析第七部份 組合方案比選 目 錄目標(biāo)消費(fèi)群體主要目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)次數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比人口情況主要目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)能力主要目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)主要業(yè)態(tài)評(píng)估商業(yè)物業(yè)情況SWTO分析項(xiàng)目定位依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體定位：通過(guò)問(wèn)卷及訪談?wù){(diào)研，我司建議將消費(fèi)群體界定為三個(gè)層次：主力+次主力+其它其他消費(fèi)群各鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域居民 及其它消費(fèi)群體次主力消費(fèi)群附近生活區(qū)居民主力消費(fèi)群政府軍人公務(wù)政要員個(gè)體或職員潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論（從權(quán)重高到低排列）何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？公司員工、管理層、商務(wù)人政府、軍人、企事業(yè)單位工作人員、上班人士未來(lái)新城區(qū)居民鄰近區(qū)域的居民城區(qū)居民其它過(guò)

12、路散客消費(fèi)者有機(jī)會(huì)采用何種消費(fèi)？休閑、體驗(yàn)式消費(fèi)豐富的餐飲服務(wù)便利、完善的生活服務(wù)文化娛樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目定位依據(jù)-目標(biāo)消費(fèi)群體 開(kāi)遠(yuǎn)市主要商業(yè)街區(qū)介紹項(xiàng)目定位依據(jù)-經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比人民中路商鋪形態(tài) 商鋪底層（單層） 租金價(jià)位 平均在180260元/月/平米 個(gè)別達(dá)到300元/月/平米以上 經(jīng)營(yíng)種類 服裝70% 其中知名品牌店25% 主力店密集度 平均15米主力店面積100平方米左右 人民中路以百貨，服裝為主，其中包括中大型超市（金方）和中高品牌集中購(gòu)物中心（新天地），人流量大，消費(fèi)水平較高，相對(duì)開(kāi)遠(yuǎn)市其他商業(yè)街形成較好的品牌消費(fèi)趨勢(shì)。 屬于開(kāi)遠(yuǎn)市的主力核心商圈靈泉西路 商鋪形態(tài) 住宅底層（單層）部分為二

13、層 租金價(jià)位 平均在120180元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 數(shù)碼產(chǎn)品（60%） 服裝(35%) 主力店密集度 平均每10米 主力店面積 5080平米左右 靈泉西路以數(shù)碼產(chǎn)品為主，數(shù)碼產(chǎn)品其中手機(jī)類占75%，品牌包括索尼.諾基亞等知名品牌。東風(fēng)路商鋪形態(tài) 商鋪底層（單層） 租金價(jià)位 平均在120200元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 服裝 主力店密集度 平均每10米 主力店面積 80平米左右 東風(fēng)路在西城區(qū)因改造及重建，商鋪數(shù)量為83家門(mén)店,但知名品牌服飾店占比60%，其中包括達(dá)芙妮，勁霸男裝，利郎，百麗，卓詩(shī)尼，耐克等品牌。屬知名服飾品牌主商街，但因?yàn)橄M(fèi)氛圍不集中未能形成很好的規(guī)模。青年路商鋪形態(tài) 商鋪底

14、層（單層） 租金價(jià)位 平均在45125元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 服裝（65%）飾品(20%) 主力店密集度 平均每6米 主力店面積 20-80平米左右 整條街區(qū)品牌布局不合理，品牌分布雜亂，管理差，體現(xiàn)不出商業(yè)街的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，但屬于開(kāi)遠(yuǎn)核心客流集中區(qū)，局部200米內(nèi)其中包括太平鳥(niǎo).BT BOY.素言等中高品牌聚集?？傮w而言現(xiàn)階段沒(méi)有任何商業(yè)集中價(jià)值的體現(xiàn)及提升趨勢(shì)。 靈泉東路商鋪形態(tài) 商鋪底層或住宅底層（單層） 租金價(jià)位 平均在90150元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 服裝（38%）生活配套(36%) 主力店密集度 平均每6米 主力店面積 45-80平米左右 這一區(qū)域主要是以餐飲和其他為主店鋪，有蝦兵蟹

15、將美食瑪、雅攝影.冠南超市.凱梵雅姿女裝.紅太陽(yáng)電器. 等，。臨江北路商鋪形態(tài) 商鋪底層或住宅底層（單層） 租金價(jià)位 平均在65100元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 飲食(38%)服裝（38%）主力店密集度 平均6每米 主力店面積 20-60平米左右 臨江北路周邊小區(qū)居多，氛圍以飲食和服飾兩部分占主要，服裝類店面居多，包括衣丹綸BALABALA.伊蓮娜.天資芳內(nèi)女等品牌店鋪，也為以后服飾業(yè)奠定了以定基礎(chǔ)。環(huán)雅南路商鋪形態(tài) 商鋪底層與二層，三層（多層） 租金價(jià)位 平均在4570元/月/平米 經(jīng)營(yíng)種類 餐飲（90%） 主力店密集度 平均每8米 主力店面積 50-80平米左右 該小區(qū)區(qū)因建設(shè)未完善，和租金低

16、的原因，短時(shí)間內(nèi)發(fā)展成了飲食類的街區(qū)。一行路商鋪形態(tài) 商住底層與二層，三層（多層） 租金價(jià)位 1222元/平米/月經(jīng)營(yíng)種類 娛樂(lè)（KTV為主）主力店密集度 平均每10米主力店面積 400800平方米 一行路又叫私營(yíng)小區(qū)，是開(kāi)遠(yuǎn)2000年以后政府規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)區(qū)，KTV總數(shù)超過(guò)30家，規(guī)模大小不一，（天上人間超過(guò)800平米）開(kāi)遠(yuǎn)市各街區(qū)平均租金情況街區(qū)平均租金靈泉西路 125元/月/平米 東風(fēng)路 130元/月/平米 人民中路 185元/月/平米 靈泉東路 90元/月/平米 臨江北路 65元/月/平米 青年路 50元/月/平米 環(huán)雅南路 50元/月/平米 東新路 45元/月/平米 一行路18元/月/平

17、米開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)匯總情況 開(kāi)遠(yuǎn)各街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)匯總，以業(yè)態(tài)占比為定位方向，作為參考.開(kāi)遠(yuǎn)市各業(yè)態(tài)主力品牌男裝利郎 萊克斯頓 勁霸 杰克瓊斯 斯萊德 與狼共舞 柒牌 愛(ài)登堡 柒牌 海瀾之家 女裝ONLY WEROMODA 哥弟 素言 太平鳥(niǎo) 播 浪漫一身 碧可 GMD 秋水伊人 摩高 誘惑 WEWE 飄蕾 朝花夕拾 LAM27 化妝品植物醫(yī)生 佳佳美妝童裝兔仔嘜 迪士尼 巴拉巴拉 Q寶貝 叮當(dāng)貓 圖圖鞋類蜘蛛王 瑞彪 卓詩(shī)尼 意爾康 奧倫 奧康 步森 百麗 天美意 達(dá)芙妮 森達(dá) 卓多姿休閑美特斯邦威、依米奴、 森馬、 貴人鳥(niǎo)、安踏 、李寧、 耐克、卡帕、阿迪珠寶周大福 周大生 伊莎名鉆 百爵珠寶娛樂(lè)

18、馨樂(lè)迪 天上人家 一呼百應(yīng) 風(fēng)雨者 頂峰 北斗星家電華碩 諾基亞 蘋(píng)果 三星 惠普 索尼 戴爾 聯(lián)想 蘇寧 海爾 其他17.5影院 華信商務(wù)酒店 滇南大酒店 天利和文誠(chéng)酒店 天禾水洲洗浴中心超市金方、冠南、之佳 、鳳凰商場(chǎng)項(xiàng)目定位依據(jù)-人口情況開(kāi)遠(yuǎn)人口情況常住人口與流動(dòng)人口入住比例約為8:2開(kāi)遠(yuǎn)市以常住人口為主，通過(guò)調(diào)查分析，其中男性占49.1%，女性占50.9%，已婚占77%，未婚為23%；年齡段只要集中在26-45周歲，其中26-35周歲為92人，占42.6%，36-45周歲為58人，占26.9%；人口比例項(xiàng)目定位依據(jù)-主要目標(biāo)消費(fèi)次數(shù)主要目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)次數(shù)受訪群體以個(gè)體私營(yíng)和開(kāi)車一簇為主

19、，占53.1%，家庭年收入水平在開(kāi)遠(yuǎn)市處于中高水平。受訪人群每周以外出一次為主，占43.8%；項(xiàng)目定位依據(jù)-主要目標(biāo)消費(fèi)輻射范圍項(xiàng)目定位依據(jù)-主要目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)能力主要目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)能力消費(fèi)群在超市消費(fèi)能力主要在50元以下占77%購(gòu)買主要是日?？焖傧钠窞橹?；消費(fèi)群在店鋪消費(fèi)能力主要在300元以上占66.7%，購(gòu)買主要是服飾、鞋類等為主項(xiàng)目定位依據(jù)-主要目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)主要業(yè)態(tài)評(píng)估主要目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)主要業(yè)態(tài)評(píng)估受訪群體認(rèn)為開(kāi)遠(yuǎn)市最缺乏的消費(fèi)場(chǎng)所為商業(yè)綜合體，占32%，其次為規(guī)模較大的餐飲。休閑活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容單一，偏愛(ài)KTV、占主導(dǎo)消費(fèi)地位，為30%，桑拿/足浴21%外出旅游等其他占49%。項(xiàng)目定位依據(jù)

20、-商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、女裝、數(shù)碼為主導(dǎo)市場(chǎng)，但餐飲、數(shù)碼多數(shù)以私人所經(jīng)營(yíng)，未能取到規(guī)模和連鎖發(fā)展的趨勢(shì)，整體業(yè)態(tài)主導(dǎo)有利于本案定位。商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比項(xiàng)目定位依據(jù)-金方購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)遠(yuǎn)市重點(diǎn)商圈情況金方購(gòu)物廣場(chǎng)位于開(kāi)遠(yuǎn)市最繁華的商業(yè)街人民中路中心，開(kāi)業(yè)至今已超過(guò)10年歷史，銷售較好，經(jīng)營(yíng)樓面兩層：一層賣場(chǎng)為化妝品，小家電，文具，酒水，調(diào)料品，生鮮等。二層賣場(chǎng)為洗化，日用品，服飾，兒童用品，食品等。總經(jīng)營(yíng)面積3000平米左右，是一家首選的大眾型消費(fèi)的商場(chǎng)。項(xiàng)目定位依據(jù)-新天地商圈開(kāi)遠(yuǎn)市重點(diǎn)商圈情況新天地 位于開(kāi)遠(yuǎn)市人民中路中段，開(kāi)業(yè)2年多，分為ABCD座A座有三層，經(jīng)營(yíng)珠寶，兒童用品，飲食等。

21、B座有五層，經(jīng)營(yíng)酒店【未裝修】C座有7層，經(jīng)營(yíng)精品服飾（ONLY、斯萊德、杰克瓊斯、維沙曼，電影院，圖書(shū)城，健身中心等。D座有兩層，肯德基入駐?？偨ㄖ娣e萬(wàn)平米，除珠寶，肯德基，電影院，圖書(shū)城外，其它項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況一般。項(xiàng)目定位依據(jù)開(kāi)遠(yuǎn)市重點(diǎn)商圈情況冠南超市 位于開(kāi)遠(yuǎn)市青年路店中段，開(kāi)業(yè)5年，銷售一般，樓面兩層：一層賣場(chǎng)為鐘表，服裝等。二層自營(yíng)賣場(chǎng)為食品區(qū)，生鮮區(qū)，非食區(qū)，美食城。總經(jīng)營(yíng)面積4000平米左右，樓頂為總部辦公區(qū)。項(xiàng)目定位依據(jù)-美好家園開(kāi)遠(yuǎn)市重點(diǎn)商圈情況美好家園位于開(kāi)遠(yuǎn)市人民中路55號(hào)，處于繁華鬧市中心，開(kāi)業(yè)近5年。屬中空式框架結(jié)構(gòu)，扶梯3組，觀光梯1部。主樓7層，附樓4層。第一層

22、寶石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意爾康，海瀾之家，紅蜻蜓，安踏。第二層為蘇寧電器和美好家園超市。第三層為蘇寧電器和婚宴廳。第四樓為兒童樂(lè)園，美容館，美發(fā)館，英語(yǔ)學(xué)習(xí)班。酒店從5樓至7樓。經(jīng)營(yíng)狀況：前樓鋪面經(jīng)營(yíng)良好，后樓鋪面較差。 四樓空鋪比占50%， 酒店在當(dāng)?shù)叵碛幸欢ㄖ?。作為商業(yè)中心，店面過(guò)于散落，未能形成一定商業(yè)氛圍。項(xiàng)目定位依據(jù)開(kāi)遠(yuǎn)市重點(diǎn)商圈情況東風(fēng)商場(chǎng)位于開(kāi)遠(yuǎn)市東風(fēng)路中段，開(kāi)業(yè)30多年，原為國(guó)營(yíng)單位，體制變更后，整體商場(chǎng)均為租賃形式，經(jīng)營(yíng)樓面三層：一層賣場(chǎng)為電器，珠寶，鐘表，箱包等。二層賣場(chǎng)為電器，床上用品，皮鞋等。三層是兒童游樂(lè)場(chǎng)?？偨?jīng)營(yíng)面積近3000平米。其中電器銷售在當(dāng)?shù)剌^為

23、有名。位于開(kāi)遠(yuǎn)市建設(shè)西路與建設(shè)東路交接處，緊鄰市區(qū)內(nèi)唯一的瀘江公園，旁邊有最大的市民休閑廣場(chǎng)，附近有落云路幾個(gè)新建的小區(qū)及鐵路小區(qū)，商業(yè)建筑面積5萬(wàn)平米，落成一年多，至今仍在招商中。其建筑采用群體院落式結(jié)構(gòu)，每個(gè)院落高4層，分為ABCDEF六大經(jīng)營(yíng)主塊。A區(qū)經(jīng)營(yíng)超市，KTV，慢搖吧。B區(qū)為休閑區(qū)。C區(qū)經(jīng)營(yíng)精品百貨。D區(qū)經(jīng)營(yíng)餐飲。E區(qū)健身娛樂(lè)區(qū)。F區(qū)為雜散特色區(qū)。經(jīng)營(yíng)狀況：營(yíng)業(yè)中的僅喜臨門(mén)量販KTV一家，裝修中的有蘇菲亞婚紗，尚錦軒足療等4家，絕大部分商鋪都以空置狀態(tài)。有意向進(jìn)駐的只有10多家如南城百貨，金伯利等。還有待時(shí)間考驗(yàn)。租金情況：43元一平米，可向下浮動(dòng)，開(kāi)業(yè)前一年免租金。項(xiàng)目定位依據(jù)

24、-新景盛世位于開(kāi)遠(yuǎn)市城區(qū)主干道靈泉西路與靈泉東路交接處，老城區(qū)與新城區(qū)結(jié)合點(diǎn)，交通便利。規(guī)劃商業(yè)面積12萬(wàn)平米，建筑面積18萬(wàn)平米?，F(xiàn)已完成拆遷的前期工作。準(zhǔn)備入駐品牌：沃爾瑪，耐克，肯德基，百利，假日酒店，小肥羊火鍋，禾太郎壽司，堅(jiān)持我的服飾，天美意鞋業(yè)，TATA女鞋，思加圖女鞋，迦乃士男裝，華力泰來(lái)火鍋，綠茵閣西餐廳，大赤門(mén)自助餐，比音勒芬男裝，必勝客餐廳，屈臣氏，仟和骨頭王火鍋，享吉利世界名表，金牛望月餐廳，巴西烤肉，迪柯尼男裝，沙馳皮具，滔搏運(yùn)動(dòng)服飾等該中心計(jì)劃將于2016年開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目定位依據(jù)-杰特廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析SWTO分析 S優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地處開(kāi)遠(yuǎn)市東風(fēng)路，地理位置的先天性，既有商圈

25、固定客戶的消費(fèi)支撐，有商業(yè)步行街的氛圍互補(bǔ)，潛在消費(fèi)能力大可提升。 隨著開(kāi)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)的整體提升，商圈商業(yè)價(jià)值還將進(jìn)一步升值。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的空間還有相當(dāng)大的容量。 W劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，業(yè)種混雜，缺乏整體考慮，無(wú)法形成集聚效應(yīng)，固定的高檔次的理性消費(fèi)人群至今還沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)； 項(xiàng)目周邊建筑檔次普遍較低，近期內(nèi)又不可能進(jìn)行拆遷改造，使得項(xiàng)目的環(huán)境短期內(nèi)檔次難以提升。雖有鶴立雞群的廣告優(yōu)勢(shì)，但沒(méi)有小環(huán)境烘托，商業(yè)特色的進(jìn)程會(huì)有一定影響，不利于本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的建設(shè)。 新舊商業(yè)模式交替并存，新商業(yè)所受的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于舊商業(yè)模式。這一點(diǎn)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。 O機(jī)會(huì) 隨著政府加大開(kāi)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)力度，

26、客觀上為本項(xiàng)目提供區(qū)域發(fā)展契機(jī)； 政府規(guī)劃改造中的文化宮停車場(chǎng)項(xiàng)目將成為今后開(kāi)遠(yuǎn)的商業(yè)中心；屆時(shí)周邊項(xiàng)目的不斷增多，生活、商業(yè)氛圍將日趨完善，將發(fā)展為一定規(guī)模的集商業(yè)中心，能給項(xiàng)目較強(qiáng)的客源支持。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積為開(kāi)遠(yuǎn)市目前最大的商業(yè)中心，更快地形成整體商業(yè)氣氛。 T威脅 商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的產(chǎn)生既有對(duì)潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng)，又需要搶占市場(chǎng)份額。競(jìng)爭(zhēng)的店鋪必將采取相應(yīng)措施，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)（杰特）既有商業(yè)同樣具有威脅性。大規(guī)模商業(yè)區(qū)開(kāi)業(yè)，必將影響市場(chǎng)的份額。 開(kāi)遠(yuǎn)的市場(chǎng)模式已有固定的消費(fèi)習(xí)慣，作為新建項(xiàng)目需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育。案例可借鑒之處 通過(guò)對(duì)開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查研究，我

27、們認(rèn)為可借鑒之處主要有：業(yè)態(tài)規(guī)劃定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)很重要商業(yè)規(guī)劃面積，運(yùn)營(yíng)要素多考慮組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品牌引進(jìn)促招商第一部份 商業(yè)主題定位第二部份 商業(yè)組合模式第三部份 項(xiàng)目定位依據(jù)第四部份 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 第五部份 收益能力測(cè)算第六部份 組合方案比選 目 錄業(yè)態(tài)定位-方案 樓層 樓層分布 F3兒童體驗(yàn)中心及兒童用品、品牌餐飲（海底撈、婚慶餐飲）、影院業(yè)態(tài)定位-方案 樓層 樓層分布 F1 商鋪（麥當(dāng)勞、必勝客、咖啡廳、鄉(xiāng)村基、屈臣氏、面包）珠寶、化妝品、鐘表眼鏡、藥店、服務(wù)臺(tái)業(yè)態(tài)定位-方案樓層 樓層分布 F2皮鞋、皮具、女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、內(nèi)衣、床上用品業(yè)態(tài)定位-方案樓層 樓層分布 F3兒童體驗(yàn)中心及兒童用品、品牌餐飲（海底撈、婚慶餐飲）、影院推薦業(yè)態(tài)的功能要求店 鋪上下水動(dòng)力電燃?xì)庀拉h(huán)保面積 租期精品美妝50058年休閑餐飲3005008年以上