資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合理性分析(DOC 8)

1、 HYPERLINK . . 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在. 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請(qǐng)?jiān)L問(wèn)., 加入.必要時(shí)可將此文件解密Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性分析簡(jiǎn)介：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，如何判斷評(píng)估價(jià)值的合理性和公正性，首先應(yīng)分析資產(chǎn)評(píng)估目的與評(píng)估方法選擇的合理性，其次重點(diǎn)要分析評(píng)估參數(shù)的選擇和確定是否科學(xué)合理，只要各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)選擇的評(píng)估參數(shù)在合理的范圍內(nèi)，則整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

2、就是合理的。文章提出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍應(yīng)在6%15%。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)越來(lái)越多，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是否合理？評(píng)估的公正性如何？直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者、會(huì)計(jì)個(gè)體和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。一、評(píng)評(píng)估參數(shù)數(shù)選擇的的合理性性分析資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值的確定定是由評(píng)評(píng)估過(guò)程程中眾多多的主觀觀因素決決定的。評(píng)評(píng)估價(jià)值值的合理理性除了了受評(píng)估估師的職職業(yè)道德德、專(zhuān)業(yè)業(yè)水平及及所掌握握的信息息資料影影響外，從從專(zhuān)業(yè)角角度就要要對(duì)評(píng)估估目的與與評(píng)估方方法選擇擇的合理理性進(jìn)行行分析。評(píng)評(píng)估目的的與評(píng)估估方法的的對(duì)應(yīng)性性是判斷斷資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值是否合合理的必必要條件件。資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值最終終是否合合理，

3、主主要看評(píng)評(píng)估參數(shù)數(shù)的選擇擇和確定定是否科科學(xué)真實(shí)實(shí)。評(píng)估估師在選選用某一一種方法法進(jìn)行資資產(chǎn)評(píng)估估時(shí)，可可能該方方法的計(jì)計(jì)算公式式是相同同的，但但由于各各評(píng)估師師的專(zhuān)業(yè)業(yè)水平、職職業(yè)道德德水準(zhǔn)，掌掌握的信信息資料料不一樣樣，在選選用評(píng)估估參數(shù)和和參照物物時(shí)卻大大相徑庭庭，以至至同一資資產(chǎn)、同同一評(píng)估估目的，不不同的評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)其評(píng)評(píng)估時(shí)其其評(píng)估價(jià)價(jià)值相差差甚遠(yuǎn)。例如，某某省一家家上市公公司(鋼鋼鐵股份份有限公公司)，法法院對(duì)其其部分國(guó)國(guó)有法人人股委托托中介機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行評(píng)估拍拍賣(mài)，在在半年內(nèi)內(nèi)先后委委托了兩兩家評(píng)估估機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)其國(guó)有有法人股股進(jìn)行評(píng)評(píng)估作價(jià)價(jià)，結(jié)果果，某市市一家評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)(簡(jiǎn)

4、稱(chēng)稱(chēng)某市機(jī)機(jī)構(gòu))評(píng)評(píng)估的結(jié)結(jié)論是每每股價(jià)值值為3.48元元，而某某省一家家評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)(簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)某省省機(jī)構(gòu))評(píng)估的的結(jié)論是是每股00.855元。兩兩家評(píng)估估機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)同一公公司的法法人股價(jià)價(jià)值評(píng)出出的結(jié)果果其差異異竟如此此之大。究究竟哪家家的評(píng)估估結(jié)論是是公平合合理的？在專(zhuān)家家評(píng)定會(huì)會(huì)上也難難達(dá)成一一致。實(shí)實(shí)際上，在在調(diào)閱了了兩家評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)的相關(guān)關(guān)評(píng)估資資料后，筆筆者以為為，兩家家評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)在評(píng)評(píng)估過(guò)程程中所引引用的評(píng)評(píng)估參數(shù)數(shù)和參照照物完全全沒(méi)有可可比性，某某市機(jī)構(gòu)構(gòu)選用的的評(píng)估公公式是：XX鋼鋼鐵公司司法人股股價(jià)格=a每每股凈資資產(chǎn)+bb每股股收益，其其中a和和b為回回歸方程程的回歸歸系數(shù)。某

5、某省機(jī)構(gòu)構(gòu)選用的的評(píng)估公公式是：XX鋼鋼鐵公司司法人股股價(jià)格=該公司司流通AA股評(píng)估估基準(zhǔn)日日前200個(gè)交易易日平均均每股收收盤(pán)價(jià)該行業(yè)業(yè)缺乏流流通性折折扣率(1+折扣率率調(diào)整系系數(shù))。從上述述兩家機(jī)機(jī)構(gòu)確定定的評(píng)估估公式來(lái)來(lái)看，他他們選擇擇的評(píng)估估參數(shù)沒(méi)沒(méi)有類(lèi)比比性，導(dǎo)導(dǎo)致評(píng)估估結(jié)果差差異較大大是必然然的。某某市機(jī)構(gòu)構(gòu)選用的的公式事事實(shí)上決決定了法法人股價(jià)價(jià)格就在在凈資產(chǎn)產(chǎn)附近，從從他們選選擇的225家上上市公司司法人股股交易案案例可看看出，其其法人股股轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格與每每股凈資資產(chǎn)相差差不大，但但從上市市公司成成交日股股價(jià)中可可判斷這這些參數(shù)數(shù)和資料料反映的的是牛市市行情的的狀況，以以這種參參

6、照物進(jìn)進(jìn)行分析析比較，最最終結(jié)果果其法人人股評(píng)估估價(jià)格為為每股33.488元，實(shí)實(shí)際上該該公司報(bào)報(bào)表上每每股凈資資產(chǎn)為33.466元。某某省機(jī)構(gòu)構(gòu)選用的的公式事事實(shí)上決決定了法法人股價(jià)價(jià)格受兩兩個(gè)參數(shù)數(shù)所影響響，一是是評(píng)估基基準(zhǔn)日流流通股股股價(jià)，二二是股權(quán)權(quán)缺乏流流通性減減值折扣扣率。這這個(gè)折扣扣率的取取值依據(jù)據(jù)是中中國(guó)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估雜雜志上一一篇論文文的研究究成果，對(duì)對(duì)鋼鐵行行業(yè)而言言，股權(quán)權(quán)缺乏流流通性減減值折扣扣率相對(duì)對(duì)流通股股價(jià)而言言平均為為20，而評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日該公公司股價(jià)價(jià)為4.5元左左右，因因此最終終法人股股評(píng)估值值為每股股0.885元，因因該公司司也有近近期法人人股拍賣(mài)賣(mài)價(jià)低于于0

7、.889元的的案例，據(jù)據(jù)此某省省機(jī)構(gòu)認(rèn)認(rèn)定他們們的評(píng)估估結(jié)果是是公平合合理的。我們?cè)谠诖瞬皇鞘侨ピu(píng)價(jià)價(jià)哪家評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)的是非非曲直，而而是通過(guò)過(guò)這個(gè)典典型事例例告訴人人們，選選擇不同同的評(píng)估估參數(shù)對(duì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值的大小小具有決決定性意意義。當(dāng)當(dāng)然，要要判斷選選用的評(píng)評(píng)估參數(shù)數(shù)是否合合理，對(duì)對(duì)一般非非專(zhuān)業(yè)人人員來(lái)講講或許比比較困難難，但只只要仔細(xì)細(xì)分析一一下評(píng)估估參數(shù)的的來(lái)源和和背景，有有時(shí)也會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)一一些問(wèn)題題。比如如對(duì)上述述兩家評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)選用的的公式和和參數(shù)，某某市機(jī)構(gòu)構(gòu)在選用用有關(guān)資資料時(shí)，事事實(shí)上是是兩年前前大牛市市行情中中的一些些法人股股成交價(jià)價(jià)格資料料。在大大牛市行行情中，由由

8、于流通通股股價(jià)價(jià)較高，法法人股成成交價(jià)格格大于或或等于凈凈資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的情情況較普普遍，但但兩年后后，上證證指數(shù)從從22000多點(diǎn)點(diǎn)跌到114000多點(diǎn)時(shí)時(shí)，法人人股成交交價(jià)格與與凈資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的相關(guān)性性則大不不一樣，更更何況該該鋼鐵公公司的近近10億億元的應(yīng)應(yīng)收賬款款、7億億多元的的存貨使使公司賬賬面凈資資產(chǎn)含有有很大的的“水份份”。因因此，某某市機(jī)構(gòu)構(gòu)明顯是是高估了了法人股股價(jià)值。而而某省機(jī)機(jī)構(gòu)選用用的評(píng)估估公式主主要與流流通股股股價(jià)和折折扣率相相關(guān)，不不去考慮慮凈資產(chǎn)產(chǎn)這個(gè)重重要參數(shù)數(shù)，而且且流通股股股價(jià)又又是在股股市極度度低迷狀狀態(tài)下形形成的“地地板價(jià)”，自自然在這這種情況況下評(píng)出出的與

9、凈凈資產(chǎn)相相差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)的法人人股價(jià)值值人們也也很難接接受。要判斷斷評(píng)估師師選擇的的評(píng)估參參數(shù)是否否科學(xué)合合理，實(shí)實(shí)際上需需要結(jié)合合不同資資產(chǎn)的主主要特征征進(jìn)行分分析。1在在對(duì)機(jī)器器設(shè)備應(yīng)應(yīng)用重置置成本法法進(jìn)行評(píng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)關(guān)注成新新率這個(gè)個(gè)參數(shù)，因因?yàn)樵O(shè)備備的重置置成本，運(yùn)運(yùn)輸安裝裝費(fèi)率這這種參數(shù)數(shù)比較容容易判定定，而成成新率由由于涉及及的因素素多，人人為調(diào)控控相對(duì)容容易。判判斷成新新率是否否合理，較較簡(jiǎn)便的的方法是是用年限限法，即即設(shè)備在在正常使使用和保保養(yǎng)下，如如果法定定壽命年年限為110年，已已使用了了4年，則則成新率率應(yīng)在660%左左右是合合理的，如如果評(píng)估估師將成成新率定定在80

10、0%或440%左左右，又又沒(méi)有令令人信服服的分析析說(shuō)明，則則可初步步判定該該設(shè)備的的評(píng)估值值是不合合理的。2在對(duì)房房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法進(jìn)行評(píng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)關(guān)注選擇擇的參照照物的若若干比較較參數(shù)，如如參照物物的房地地產(chǎn)價(jià)格格可能不不是一個(gè)個(gè)實(shí)際的的成交價(jià)價(jià)格，而而是廣告告宣傳價(jià)價(jià)格，或或是一個(gè)個(gè)最低的的起步價(jià)價(jià)格，或或許這種種成交價(jià)價(jià)格是在在特殊背背景下形形成的一一種偏差差價(jià)格，那那么，其其比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格或最最終的評(píng)評(píng)估價(jià)值值也肯定定是不合合理的。因因此，如如何判定定市場(chǎng)比比較法下下的房地地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值是是否合理理，主要要應(yīng)考察察選用的的參照物物的成交交價(jià)格是是否真實(shí)實(shí)可靠，當(dāng)當(dāng)然，參參照

11、物的的選擇也也應(yīng)具有有可比性性。 3在在對(duì)無(wú)形形資產(chǎn)或或企業(yè)整整體資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)用收收益現(xiàn)值值法進(jìn)行行評(píng)估時(shí)時(shí)，評(píng)估估價(jià)值的的合理性性取決于于凈收益益、折現(xiàn)現(xiàn)率和企企業(yè)(資資產(chǎn))壽壽命年限限三個(gè)參參數(shù)的確確定。對(duì)對(duì)專(zhuān)利權(quán)權(quán)、專(zhuān)有有技術(shù)的的評(píng)估，較較難確定定的參數(shù)數(shù)是凈收收益；對(duì)對(duì)商標(biāo)權(quán)權(quán)、商譽(yù)譽(yù)和企業(yè)業(yè)整體資資產(chǎn)，較較難確定定的參數(shù)數(shù)是壽命命年限，因因?yàn)閷?duì)這這類(lèi)評(píng)估估項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有規(guī)定定一個(gè)權(quán)權(quán)威性的的法定壽壽命年限限，在評(píng)評(píng)估實(shí)踐踐中以及及一些評(píng)評(píng)估教科科書(shū)上都都習(xí)慣假假設(shè)為永永續(xù)壽命命期，事事實(shí)上，這這種假設(shè)設(shè)既不符符合企業(yè)業(yè)(資產(chǎn)產(chǎn))實(shí)際際，也有有悖于買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方方特別是是買(mǎi)方的的行為動(dòng)動(dòng)機(jī)。如如何

12、判定定評(píng)估師師運(yùn)用收收益法時(shí)時(shí)使用的的凈收益益、折現(xiàn)現(xiàn)率和壽壽命年限限三個(gè)參參數(shù)的合合理性呢呢？需要要逐個(gè)進(jìn)進(jìn)行分析析。首先先來(lái)看凈凈收益，對(duì)對(duì)單項(xiàng)無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)，凈收收益指的的是超額額收益；對(duì)企業(yè)業(yè)整體資資產(chǎn)，凈凈收益指指的是凈凈利潤(rùn)，它它們都是是根據(jù)評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日前的的收益狀狀況來(lái)預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)的收益益額，即即預(yù)期收收益。無(wú)無(wú)論評(píng)估估師采用用何種預(yù)預(yù)測(cè)方法法進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)，納納入折現(xiàn)現(xiàn)求和的的預(yù)測(cè)收收益值一一般不能能超過(guò)五五年的數(shù)數(shù)字，為為了穩(wěn)妥妥起見(jiàn)，以以第三年年的預(yù)期期收益為為未來(lái)年年份的收收益則更更可靠。如如果評(píng)估估師使用用六年后后的預(yù)測(cè)測(cè)值來(lái)折折現(xiàn)求和和，評(píng)估估值肯定定偏高，其其合理性性就

13、應(yīng)受受到質(zhì)疑疑。其次次再看折折現(xiàn)率，主主要把握握折現(xiàn)率率是否包包含了安安全收益益率和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)收益益率，如如沒(méi)有考考慮風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益率率或風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益率率取值過(guò)過(guò)大(例例如超過(guò)過(guò)了安全全收益率率)，則則評(píng)估價(jià)價(jià)值就有有可能過(guò)過(guò)大或過(guò)過(guò)小。最最后看壽壽命年限限，如果果資產(chǎn)有有法定壽壽命年限限或合同同年限，則則壽命年年限在此此范圍也也算是合合理的；對(duì)一個(gè)個(gè)企業(yè)而而言，包包括商標(biāo)標(biāo)權(quán)和商商譽(yù)，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中并并沒(méi)有一一個(gè)永續(xù)續(xù)獲利的的壽命年年限，那那么在評(píng)評(píng)估實(shí)踐踐中及許許多教科科書(shū)上為為什么采采用無(wú)限限壽命期期折現(xiàn)呢呢？這主主要是確確定一個(gè)個(gè)大家都都公認(rèn)的的企業(yè)或或商標(biāo)權(quán)權(quán)、商譽(yù)譽(yù)的有限限壽命年年限是很很困難的的

14、，而假假設(shè)一個(gè)個(gè)企業(yè)持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、商標(biāo)標(biāo)權(quán)商譽(yù)譽(yù)永遠(yuǎn)存存在卻是是十分容容易的，評(píng)評(píng)估師只只需多寫(xiě)寫(xiě)一句話(huà)話(huà)即可，但但問(wèn)題并并沒(méi)有解解決。實(shí)實(shí)際上，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中一一些國(guó)際際上流行行的評(píng)估估慣例和和經(jīng)驗(yàn)法法則對(duì)我我們判定定這種評(píng)評(píng)估對(duì)象象的有限限壽命期期很有啟啟示。例例如，美美國(guó)金金融世界界雜志志每年公公布的世世界著名名品牌價(jià)價(jià)值，其其評(píng)估方方法就是是在計(jì)算算出品牌牌商標(biāo)的的超額收收益后，再再乘上一一個(gè)倍數(shù)數(shù)來(lái)作為為該品牌牌的價(jià)值值，世界界著名品品牌的盈盈利倍數(shù)數(shù)范圍從從6220不等等。對(duì)盈盈利倍數(shù)數(shù)，有的的學(xué)者認(rèn)認(rèn)為是折折現(xiàn)率的的倒數(shù)，持持這種觀觀點(diǎn)的仍仍然認(rèn)為為品牌的的壽命為為永續(xù)年年；有的的學(xué)者

15、認(rèn)認(rèn)為是有有限壽命命的年限限，筆者者傾向盈盈利倍數(shù)數(shù)屬于市市場(chǎng)預(yù)期期盈利壽壽命年限限。因?yàn)闉榧幢闶鞘鞘澜?500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)，它它們的平平均壽命命也只有有4050年年，能永永續(xù)盈利利的企業(yè)業(yè)現(xiàn)實(shí)中中是不存存在的。再再?gòu)膶?duì)一一個(gè)盈利利企業(yè)定定價(jià)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)法則則上看，判判斷一家家公司在在市場(chǎng)上上具有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的合理價(jià)價(jià)格在美美國(guó)主要要通過(guò)付付息及稅稅前盈利利即EBBIT收收益來(lái)確確定，一一般以556倍倍EBIIT購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)公司的的占大多多數(shù)。假假定某企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)賬面價(jià)價(jià)值9550萬(wàn)元元，預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)五五年的凈凈利潤(rùn)為為1000萬(wàn)元、1120萬(wàn)萬(wàn)元、1150萬(wàn)萬(wàn)元、1160萬(wàn)萬(wàn)元、1180萬(wàn)萬(wàn)元，第第六年假假定

16、維持持在1880萬(wàn)元元水平上上，本金金化率為為10%，企業(yè)業(yè)當(dāng)年付付息及稅稅前盈利利為1550萬(wàn)元元。根據(jù)據(jù)該企業(yè)業(yè)資料，如如果以EEBITT的6倍倍作為合合理價(jià)格格，企業(yè)業(yè)價(jià)值應(yīng)應(yīng)為155066=9000萬(wàn)元元，再以以9000萬(wàn)元作作為合理理的評(píng)估估價(jià)值，套套用我們們?cè)u(píng)估中中的收益益現(xiàn)值法法，確定定未來(lái)五五年的復(fù)復(fù)利現(xiàn)值值系數(shù)分分別為00.90091、00.82246、00.75513、00.68830、00.62209，則則：9000=100000.90091+12000.82446+11500.775133+166000.68830+18000.62009+1180(P/A,110%,n

17、)0.662099式中，(P/AA，100%，NN)為待待求的年年金現(xiàn)值值系數(shù)，經(jīng)經(jīng)計(jì)算查查表，NN應(yīng)為445年年。 將將上式中中求出的的N再加加上5年年，該企企業(yè)的壽壽命期應(yīng)應(yīng)為910年年，在這這種壽命命期下采采用收益益法評(píng)估估得出的的企業(yè)價(jià)價(jià)值與應(yīng)應(yīng)用6倍倍的EBBIT倍倍數(shù)定價(jià)價(jià)才是吻吻合的。如如果我們們采用一一個(gè)永續(xù)續(xù)壽命期期來(lái)評(píng)估估，該企企業(yè)評(píng)估估價(jià)值則則為16641.2萬(wàn)元元，幾乎乎是EBBIT的的11倍倍，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)了EBBIT警警戒線(xiàn)的的8倍，因因此可初初步得出出結(jié)論，對(duì)對(duì)應(yīng)EBBIT倍倍數(shù)定價(jià)價(jià)法則，在在折現(xiàn)率率為100%的情情況下，用用收益法法來(lái)評(píng)估估企業(yè)價(jià)價(jià)值，其其企

18、業(yè)壽壽命年限限定在110年較較為合適適。當(dāng)然，以以上分析析只是提提供了一一個(gè)方向向和思路路，具體體數(shù)字并并不是絕絕對(duì)的，但但評(píng)估參參數(shù)選擇擇的合理理性絕對(duì)對(duì)影響著著資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值的合理理性。二、資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值的合理理范圍分分析 資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值不是一一道嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)臄?shù)學(xué)學(xué)題計(jì)算算的結(jié)果果，人們們也不會(huì)會(huì)仿效會(huì)會(huì)計(jì)核算算那樣要要求分毫毫不差，但但資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值的公正正性、合合理性及及合理范范圍卻為為方方面面面所關(guān)關(guān)注。首首先應(yīng)明明確的是是，資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值的合合理范圍圍其內(nèi)涵涵應(yīng)是資資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值與與實(shí)際成成交價(jià)格格的合理理差異范范圍，也也可理解解為資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果在具具體數(shù)字字上的可可應(yīng)用范

19、范圍。評(píng)評(píng)估價(jià)值值與賬面面價(jià)值或或與實(shí)際際成交價(jià)價(jià)格的差差異究竟竟在什么么范圍是是合理的的？評(píng)估估公正性性究竟以以什么標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡衡量？這這是實(shí)踐踐中不能能回避的的敏感問(wèn)問(wèn)題。從從國(guó)內(nèi)的的評(píng)估實(shí)實(shí)踐看，對(duì)對(duì)一家企企業(yè)的評(píng)評(píng)估和收收購(gòu)，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方方主要關(guān)關(guān)注的還還是各個(gè)個(gè)單項(xiàng)資資產(chǎn)的綜綜合，資資產(chǎn)評(píng)估估也還主主要是應(yīng)應(yīng)用重置置成本法法或市場(chǎng)場(chǎng)法對(duì)一一項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)評(píng)估估后求和和，收益益法僅僅僅作為評(píng)評(píng)估結(jié)果果的驗(yàn)證證方法。因因此，要要判斷資資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值與與實(shí)際成成交價(jià)格格差異的的合理范范圍，主主要應(yīng)從從各類(lèi)資資產(chǎn)的差差異范圍圍分析入入手，然然后再對(duì)對(duì)整體資資產(chǎn)的綜綜合差異異作出評(píng)評(píng)價(jià)。1對(duì)對(duì)土地資資

20、產(chǎn)而言言，國(guó)內(nèi)內(nèi)目前實(shí)實(shí)行的是是掛牌交交易制度度，評(píng)估估掛牌價(jià)價(jià)與最后后拍賣(mài)交交易價(jià)應(yīng)應(yīng)能較公公正地說(shuō)說(shuō)明評(píng)估估價(jià)與成成交價(jià)差差異的合合理性。例例如，某某市在220011年122月至220022年4月月之間，對(duì)對(duì)九宗土土地實(shí)行行掛牌拍拍賣(mài)交易易，結(jié)果果表明，評(píng)評(píng)估價(jià)與與成交價(jià)價(jià)誤差最最小的為為零，誤誤差最大大的為550%，加加權(quán)后，平平均誤差差率為99%。再再如，220022年122月133日，某某市對(duì)一一宗4228畝土土地拍賣(mài)賣(mài)，評(píng)估估底價(jià)33.8億億元，經(jīng)經(jīng)過(guò)2994輪競(jìng)競(jìng)價(jià)，最最后以88億元成成交，比比市土地地中心預(yù)預(yù)期的44億元翻翻了一倍倍。但此此案例僅僅為一特特例，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的目的是

21、是想讓這這片地與與去年取取得的1100畝畝土地聯(lián)聯(lián)體開(kāi)發(fā)發(fā)，因此此志在必必得。剔剔出這類(lèi)類(lèi)特例，土土地資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)與成交交價(jià)的合合理差異異在9%左右。2對(duì)對(duì)建筑工工程而言言，從招招投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)的行行規(guī)來(lái)看看，標(biāo)書(shū)書(shū)價(jià)格如如果超過(guò)過(guò)工程預(yù)預(yù)算值55%，則則有流標(biāo)標(biāo)的可能能。而評(píng)評(píng)估一項(xiàng)項(xiàng)新建筑筑物往往往采用工工程預(yù)算算法，當(dāng)當(dāng)然，評(píng)評(píng)估價(jià)值值與工程程預(yù)算法法下得出出的工程程造價(jià)不不同的是是，以一一宗房地地產(chǎn)，除除了建筑筑工程造造價(jià)以外外，它還還包含了了土地使使用權(quán)的的價(jià)值和和各項(xiàng)規(guī)規(guī)費(fèi)、前前期工程程費(fèi)、利利息和利利潤(rùn)等，對(duì)對(duì)一項(xiàng)舊舊建筑物物，還要要考慮成成新率。如如果各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)費(fèi)、前前期工程程費(fèi)、

22、利利息按實(shí)實(shí)際規(guī)定定計(jì)價(jià)，利利潤(rùn)按行行業(yè)平均均水平考考慮，成成新率按按耐用年年限考慮慮，則房房地產(chǎn)扣扣除土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)值后后，評(píng)估估價(jià)值與與實(shí)際成成交價(jià)的的誤差在在5%左左右應(yīng)是是合理的的。3對(duì)對(duì)機(jī)器設(shè)設(shè)備而言言，單獨(dú)獨(dú)的評(píng)估估價(jià)值與與成交價(jià)價(jià)格較少少有公開(kāi)開(kāi)資料報(bào)報(bào)導(dǎo)，公公開(kāi)報(bào)導(dǎo)導(dǎo)較多的的是二手手汽車(chē)市市場(chǎng)。舊舊車(chē)市場(chǎng)場(chǎng)估算二二手車(chē)價(jià)價(jià)格的方方法與資資產(chǎn)評(píng)估估中評(píng)估估機(jī)器設(shè)設(shè)備的方方法有一一定差異異，其誤誤差大約約在200%左右右。對(duì)有有些國(guó)有有大型企企業(yè)(如如鋼鐵企企業(yè))，設(shè)設(shè)備報(bào)價(jià)價(jià)與最后后成交價(jià)價(jià)其誤差差大約在在6%左左右，而而評(píng)估設(shè)設(shè)備的重重置成本本按設(shè)備備報(bào)價(jià)取取值的較較多。由由

23、于汽車(chē)車(chē)在企業(yè)業(yè)機(jī)器設(shè)設(shè)備總價(jià)價(jià)值中所所占比例例較小(如一個(gè)個(gè)大型軋軋鋼廠僅僅占0.8%)，其誤誤差200%對(duì)整整體資產(chǎn)產(chǎn)而言可可以忽略略不計(jì)，但但設(shè)備評(píng)評(píng)估價(jià)值值與最后后成交價(jià)價(jià)其誤差差在6%左右還還是存在在的。4對(duì)對(duì)流動(dòng)資資產(chǎn)，長(zhǎng)長(zhǎng)期投資資，遞延延資產(chǎn)等等而言，差差異較大大的部分分主要是是流動(dòng)資資產(chǎn)中應(yīng)應(yīng)收賬款款、存貨貨及遞延延資產(chǎn)等等，特別別是當(dāng)企企業(yè)未進(jìn)進(jìn)行上述述相關(guān)科科目的減減值準(zhǔn)備備處理時(shí)時(shí)，則評(píng)評(píng)估值與與賬面值值以及與與收購(gòu)方方最后愿愿意支付付的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)肯定定相差較較大，這這種情況況在企業(yè)業(yè)改制收收購(gòu)時(shí)表表現(xiàn)尤為為明顯。例例如，某某市在220000年企業(yè)業(yè)改制評(píng)評(píng)估中，流流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)、遞延延資產(chǎn)等等項(xiàng)目的的評(píng)估價(jià)價(jià)值與賬賬面價(jià)值值、與最最終收購(gòu)購(gòu)價(jià)格存存在的差差異大約約在255%左右右。綜上所所述，結(jié)結(jié)合筆者者近十年年接觸到到的眾多多老企業(yè)業(yè)評(píng)估案案例和財(cái)財(cái)務(wù)資料料，其各各類(lèi)資產(chǎn)產(chǎn)在總資資產(chǎn)中所所占的平平均比重重及評(píng)估估值與成成交價(jià)的的合理差差異范圍圍大約如如表1所所示：表1 老企業(yè)業(yè)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值值與實(shí)際際成交價(jià)價(jià)格合理