知名購物中心商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)建設(shè)方案

1、白山市廣澤購物中心商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 委托單位:白山市廣澤房地產(chǎn)企業(yè)顧問單位：深圳新摩爾商業(yè)管理有限企業(yè)3月24日第1頁摘要 經(jīng)過四個(gè)月調(diào)查研究和不停思索,深圳新摩爾企業(yè)依據(jù)當(dāng)代購物中心設(shè)計(jì)理念,按照業(yè)態(tài)安全性、互補(bǔ)性、上下人流均衡標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合白山消費(fèi)習(xí)慣和實(shí)際購置能力等實(shí)際情況,提出了一個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)整體方案。依據(jù)業(yè)態(tài)布局,考慮未來可連續(xù)經(jīng)營,我們提議今后人流經(jīng)過超市和餐飲娛樂、次主力店和龍頭【品牌專賣店】帶動(dòng)。為了對未來經(jīng)營影響最小,提議首先銷售一二層商鋪,爾后銷售三層商鋪,最終考慮銷售地下一層商鋪。第2頁一、白山經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況圖 1 白山市范圍白山市轄2個(gè)市轄區(qū)（渾江區(qū)、江源區(qū)） 、2個(gè)縣（撫松

2、縣、靖宇縣） 、1個(gè)自治縣（長白朝鮮族自治縣），代管1個(gè)縣級市（臨江市）。第3頁-白山市國民生產(chǎn)總值列表說 明白山市近幾年一直維持在20%左右增加。增加速度同吉林市相同第4頁白山市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 經(jīng)過改革開放30年發(fā)展積累，吉林省白山市初步形成了以能源、林產(chǎn)、礦產(chǎn)冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥、旅游、礦泉水、人參、硅藻土五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。提議今后白山必須在保護(hù)生態(tài)前提下發(fā)展經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)在以下領(lǐng)域吸引大型企業(yè)較大規(guī)模投資：1旅游業(yè)與長白山生態(tài)文化產(chǎn)業(yè) 2. 人參等生態(tài)產(chǎn)品和生物醫(yī)藥 3.長白山礦泉水加工與品牌包裝經(jīng)過大項(xiàng)目投資帶動(dòng)農(nóng)村人口進(jìn)城工作，加緊城市化進(jìn)程，按照增加萬人口規(guī)模構(gòu)想，最少需要億元以上投資

3、。提議將浙江企業(yè)和深圳企業(yè)作為招商引資重點(diǎn)，尤其是大型礦泉水企業(yè)和生物醫(yī)藥企業(yè)等適合在白山就近大規(guī)模投資。第5頁、人口分布及人均可支配收入情況白山市總?cè)丝?45.6萬 農(nóng)村人口：82.8萬； 城鎮(zhèn)人口：62.8萬。 白山市城鎮(zhèn)人口 市區(qū)常住人口（萬人） 白山市 33.7 臨江市 10.3 江源區(qū)10.7 撫松縣 4.7 靖宇縣 6.1 長白縣 3.7 累計(jì) 62.8 15-64歲人口數(shù)占80%左右，其中公務(wù)員 、企事業(yè)員工、私營業(yè)主：約5人，服務(wù)人員及自由職業(yè)者：約100000人，在校學(xué)生：約35000人。城鎮(zhèn)固定收入人口約20萬，年收入2.4-3.5萬占19%。人均可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收

4、入11540135231503616356收入增加率18.1%17.2%11.2%8.8%消費(fèi)性支出768994461132410722支出增加率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格爾系數(shù)34.1%34.5%34.8%35.3%農(nóng)村農(nóng)民可支配收入4175499053136134收入增加率13.0%16.4%6.5%15.4%消費(fèi)性支出2946318234683975支出增加率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格爾系數(shù)39.7%43.8%41.2%40.6%第6頁消費(fèi)購置力分析：居民家庭食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出為35.3%，衣著支出16.5%，娛樂教育17%，雜項(xiàng)商品及服務(wù)10.5%

5、。初略預(yù)計(jì)，白山市八道江區(qū)人口33萬，3%上層（1萬），20%中層（7萬），77%中下層及下層（25萬，其中含青年客群約30%10萬）區(qū)縣客群基數(shù)較大，約100萬人，但到訪率較低，暫按5%考慮，到訪頻次低、消費(fèi)能力較強(qiáng)。5、遠(yuǎn)程客群：家庭耐用具、個(gè)人高端耐用具消費(fèi)6、居民居住地較為集中，主要分布在項(xiàng)目所在地即以市政府所在地為關(guān)鍵，半徑2.5公里范圍內(nèi)1、上層：人數(shù)極少，消費(fèi)能力極強(qiáng) 大部分購置高檔商品去長春和其它大城市2、中層：消費(fèi)圍度較廣，消費(fèi)額度較高，對商品品牌（質(zhì)量、款式、價(jià)格）有一定要求。3、青年客群（月光族）：消費(fèi)額度低，但頻次較高，對時(shí)尚度及流行度較為關(guān)注。沖動(dòng)消費(fèi)較為常見。4、低

6、收入人群：重視商品價(jià)格，以生活必需品為消費(fèi)關(guān)鍵，但在耐用具、節(jié)日婚慶消費(fèi)方面會(huì)有局部突破。第7頁6.旅游人群住宿餐飲和旅游紀(jì)念品和白山特產(chǎn)注： 依據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)以家庭為單位，收入偏低但較為穩(wěn)定，中等收入約7萬人左右，消費(fèi)支出主要集中在食、衣及娛樂教育上，居住地較為集中，此組數(shù)據(jù)對我項(xiàng)目客層、客群及商品定位含有一定參考性。第8頁二、項(xiàng)目周圍商業(yè)調(diào)查(一)、白山市銀座購物中心白山市銀座購物中心成立于，地處白山市商業(yè)中心渾江大街，現(xiàn)經(jīng)營面積2萬平。內(nèi)經(jīng)營多家國內(nèi)外著名品牌，是一座集美食、娛樂及商貿(mào)為一體。銀座購物中心定位“時(shí)尚、精品”，以品牌為先導(dǎo)，以服務(wù)為根本，專業(yè)化經(jīng)營模式綜合商廈

7、。 第9頁白山市銀座購物中心業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)布局品牌組合負(fù)一層國美電器是首家入駐白山全國連鎖家電企業(yè)：海爾、西門子、三星、海信、美等家用電器一層璀璨名苑白山金店、國際名表：飛亞達(dá)、雷諾、名爵、天福茗茶、化裝品：明星匯名品女鞋：伊伴、森達(dá)、百麗、Tata、百思圖、寶曼妮。男裝：報(bào)喜鳥二層俊逸地帶男裝：MARKFAIRWHALE、與狼共舞、金企鵝、GODPARENTALKEMY、報(bào)喜鳥、PEACE、BIRD、ESPRIT等男鞋：皮爾卡丹、百年煙斗、其樂大帝、夢特嬌三層溢彩長廊少淑裝：玖姿、璐帕莎、聲雨竹、PEACE、BIRDGRDEAR、JUZUI、TGGC、RUPSAPSA、AMASS、ELLA

8、SSAY、ORIGIN、VISCAP等女裝內(nèi)衣：婷美、戴安娜、曼詩婷、佐雅飾品：老銀匠四層風(fēng)尚新境仕女裝：白茶、真我永恒、OCHIRLY、ESPRIT、JNBY、LACHAPELLE、ME FOREVE、播、緹蕾娜、謎底、千細(xì)、衣香麗影。皮草：哥本哈根、林杰五層炫動(dòng)時(shí)空運(yùn)動(dòng)戶外：耐克、阿迪、PUMA、KAPPA、李寧、探路者、駱駝、康輝運(yùn)動(dòng)器械等六層美食廣場風(fēng)味小吃：韓都冷面館、臺灣荷葉炒飯、北京麻辣香鍋、鴨血粉絲湯、老號川麻辣燙、長樂牛肉面、朝鮮大冷面等。七層漢城美容機(jī)構(gòu)時(shí)代今典17.5影城已關(guān)閉停業(yè)，美容機(jī)構(gòu)正常營業(yè)。第10頁(二)、合興購物中心 合興廣場項(xiàng)目初步定位為集購物、餐飲、商務(wù)、

9、住宅、休閑、金融等為一體CBD（中央商業(yè)區(qū)），是多元化商業(yè)、復(fù)合形態(tài)商業(yè)中心。合興廣場作為大型中央商業(yè)區(qū)，是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，整合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓、住宅等各種商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。它含有全方面系統(tǒng)規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動(dòng)，相互補(bǔ)充。休閑、舒適、周到，合興廣場凝聚多姿多彩消費(fèi)生活，表達(dá)著當(dāng)代城市人對休閑、交流渴望，是當(dāng)代生活方式集中表達(dá)。合興廣場項(xiàng)目總建筑面積為142700平方米。由六部分組成：1、合興大廈購物中心A座：總建筑面積為81000平方米，主要由精品百貨、超市、專業(yè)賣場、當(dāng)代娛樂城、特色美食餐飲等業(yè)態(tài)集于一身，一站式大型主題SHOPPING MALL（購物

10、中心）。2、合興大廈購物中心B座：總建筑積面積13500平方米，流行商品館，產(chǎn)權(quán)式商鋪。3、合興商務(wù)中心： 總建筑面積23400平方米。位于建筑主體西南側(cè)，預(yù)建19層，內(nèi)設(shè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)酒店、觀景餐廳、商務(wù)寫字樓。 4、合心居：總建筑面積為18000平方米。由國際新式技術(shù)結(jié)構(gòu)高層組成,22層住宅，分為心怡園和舒情園兩大單元，內(nèi)設(shè)蔚然亭、藍(lán)景臺、清風(fēng)樓、攬?jiān)麻w四大主題樓段。5、新華書店：總建筑面積為3300平方米。6、工商銀行：總建筑面積為3300平方米。第11頁負(fù)二層：停車場負(fù)一層： 1平方米，大型綜合超市。場外主要經(jīng)營：名煙名酒、洗衣房、彩擴(kuò)室、音像店、鮮花店、德克士餐廳等特色類項(xiàng)目。一層：化裝品

11、、鐘表金店、國際精品、藥店、特色商品一條街。二層：紳士館、男鞋館、流行女鞋館三層：流行少淑館、羊絨文胸館內(nèi)衣一條街、褲子一條街、飾品一條街四層：仕女館、皮草行、羊絨館、運(yùn)動(dòng)休閑館；五層：家居生活館：、家電數(shù)碼城六層：美食城、特色餐廳。 七層：兒童文化館：兒童天地、大地影院。采取聯(lián)營方式，個(gè)人負(fù)責(zé)場地裝修、設(shè)備購進(jìn)及維護(hù)費(fèi)用，合興統(tǒng)一管理，負(fù)擔(dān)人員管理、運(yùn)行費(fèi)用。依據(jù)銷售進(jìn)行分成，個(gè)人凈提取20%為投資收益，其余80%歸合興全部。第12頁合興大廈經(jīng)營商品品類主要價(jià)格帶：1化裝品：100元1500元2女鞋：100元元 3名表：1000元10000元4男裝：300元3500元 5男女包：200元15

12、00元 6仕女裝：150元3500元 7少女裝：150元元 8女性內(nèi)衣：100元800元9羊絨：300元3000元 10運(yùn)動(dòng)休閑：200元2700元11家紡：100元7000元12家居：50元元13美食5元50元14童裝：150元400元15童鞋：100元450元第13頁通化與白山商業(yè)輻射關(guān)系 年末通化市常住人口為232.4萬人，其中市區(qū)常住人口為50.7萬人。全市戶籍總?cè)丝跒?26.1萬人，比上年末降低0.7萬人。整年城市居民人均可支配收入16704元，增加9.5%; 農(nóng)村居民人均純收入6572元，增加19.6%。通化市年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 247.1 億元,比增加19.4%。年整年接待國

13、內(nèi)外旅400.23萬人次，比上年增加19.6%。其中,接待入境旅游者7.45萬人次，增加32.7%;接待國內(nèi)旅游者392.78萬人次，增加19.4%。整年旅游收入37.72億元，比上年增加29.1%。其中,國內(nèi)旅游收入36.76億元，增加28.7%;旅游外匯收入1428.83萬美元，增加48.8%。第14頁通化中東新生活城市廣場新天地述購物公園是中東新生活城市廣場通化關(guān)鍵組成部分，由5大主力店（歡樂世界、今典國際影城、瑞家家居、福萬家超市、著名電器連鎖）、11個(gè)次主力店（生活本色、國際皮草城、時(shí)尚羽絨城、季后風(fēng)品牌折扣店、e世界、肯德基、屈臣氏、天天美食、中華美食街、風(fēng)情美食街、健康萬家醫(yī)藥超

14、市）、2條商街（曼哈頓商街、威尼斯商街）、4大廣場（通化城市廣場、共享大廳、圣馬可廣場、月光碼頭）組成。同時(shí)還設(shè)有銀行、郵局、美容美發(fā)沙龍、通信營業(yè)廳、診所等多項(xiàng)輔助功效及設(shè)施，全方位滿足人們“食、美、穿、用、玩”5大生活需求，為山城市民打造全新城市生活中心。 第15頁參考項(xiàng)目調(diào)研:長春新天地購物中心新天地購物公園是東北第一家真正意義上將購物與休閑完美結(jié)合超大型多元體驗(yàn)之都（LIVING MALL）。建筑面積20萬平方米，單體經(jīng)營面積雄居?xùn)|北商業(yè)之首，國際觀、前瞻性設(shè)計(jì)理念引領(lǐng)當(dāng)代商業(yè)時(shí)尚。 新天地購物公園將購物、休閑、餐飲、娛樂及室內(nèi)景觀有機(jī)地結(jié)合，傾力打造全新業(yè)態(tài)超級摩爾。新天地由四大主力

15、店（新天地百貨、家樂福超市、國美電器城、室內(nèi)公園）、九大次力店（放電影院國際影城、ITAT國際品牌會(huì)員店、迪士尼夢幻星城、國際皮草城、四季羽絨城、運(yùn)動(dòng)365、數(shù)碼廣場、屈臣氏、健康萬家醫(yī)藥超市）、十六家餐飲名店及二十多家特色功效店組成。另外，還設(shè)銀行、自助銀行、郵局、通信營業(yè)廳、音像、圖書、畫廊、診所、婚紗攝影、婚慶、美容美發(fā)沙龍、洗染中心、紋繡、美甲、皮鞋美容、生活服務(wù)中心、旅游服務(wù)中心、航空鐵路售票、中介服務(wù)、影像沖洗、鮮花禮品、彩票中心等多項(xiàng)輔助功效及設(shè)施，全方位滿足人們“食、美、穿、用、玩”五大生活需求。 第16頁新天地購物中心經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)地下一層美食城：美食作坊，聚集南北美食特色，高

16、檔享受，大眾消費(fèi)肯德基位于一層正門旁。家樂福超市：位于地下一層。經(jīng)營面積13000平方米。健康萬家醫(yī)藥連鎖超市：“用戶至上，誠信為本”是健康萬家企業(yè)宗旨。屈臣氏：位于一樓共享大廳右側(cè)運(yùn)動(dòng)365：位于B座一層，占地面積 13，000平方米。曼哈頓商街：是生活主題商街，位于一層，200米長金飾靚妝館：位于北座一層，集化裝品、珠寶、鐘表眼鏡為主要經(jīng)營品類。國美電器：位于南座二層，營業(yè)面積8000多平米，經(jīng)營近萬種各類中高檔家電商品。聯(lián)易網(wǎng)吧：位于C座二層，占地面積1000平方米，共有客戶機(jī)243臺。紳士館：位于南座二層，建筑面積6000余平米，匯聚國內(nèi)外著名品牌衣飾經(jīng)典，涵蓋高、中、低級；商務(wù)區(qū)、休

17、閑區(qū)、正裝區(qū)三大主題賣區(qū)。淑女館：位于北座二層，建筑面積8070。淑女館匯聚國內(nèi)外著名品牌，緊緊圍繞時(shí)代脈搏，表達(dá)時(shí)尚時(shí)尚。第17頁國際皮草城：位于B座3層南側(cè)，由南2門上扶梯可直達(dá)。升級改造后經(jīng)營面積抵達(dá)1平方米，這里是皮草品類旗艦店，現(xiàn)擁有束蘭、香港KC、雪兒、名門、丹尼斯、海蘭絲、皇室夫人、皇家雪名威、應(yīng)大、金寶娜、芭迪亞、皇家貴夫人等眾多國際、國內(nèi)著名皮草品牌當(dāng)代生活館：位于北座三層，聚集了床品、布藝、工藝禮品、精美瓷器童裝、兒童用具、玩具童鞋、樂園、等很多品類，薈萃了國內(nèi)外著名居家品牌，高貴、典雅、溫馨氣氛使居家文化顯得愈加博采眾長。名品折扣店：位于北座三層，經(jīng)營面積3200平方米。

18、這里匯聚了李寧、KAPPA、喬丹、安踏、CBA、361度、柒牌、七匹狼、富貴鳥等數(shù)十個(gè)著名品牌。經(jīng)營商品涵蓋體服、男裝、女裝、內(nèi)衣、文胸等眾多品類，并依據(jù)季節(jié)改變，及時(shí)引進(jìn)各種時(shí)令性商品。時(shí)尚羽絨城：位于三層名品折扣店，毗鄰?fù)崴顾?、歡樂城堡，建筑面積2700平方米，聚集了波司登、雅鹿、卡朱米、杰奧、金羽杰、鴨鴨、王牌、阿雪、杰克丹尼等近50個(gè)著名品牌，廠家直接供貨，確保質(zhì)量可靠，確保價(jià)格最低，確保讓利于消費(fèi)者。威尼斯水街:位于三層,長200米，是國內(nèi)唯一空中室內(nèi)水街，歐洲建筑鱗次櫛比、時(shí)尚名店錯(cuò)落其間，演繹真正歐式街景文化，涵蓋了奧瑪瑜伽、淘之趣兒童攝影、上島咖啡、印巴文化等時(shí)尚品位店。圣

19、馬可廣場：位于三層，面積1千多平米，廣場四面以簡歐建筑格調(diào)為主?？沙薪哟笾行⌒凸紩?huì)、慶典、各種舞蹈比賽、歌唱比賽、模特大賽、明星歌友會(huì)等文化活動(dòng)。中央商街：又稱九米商街，位于新天地一層、二層、三層，在中間位置縱向南北，乘坐南二門、北二門扶梯均可抵達(dá)，商街兩側(cè)是時(shí)尚精品店面。第18頁17.5影城:位于四層，總體面積3200平方米，是東北首家推出“1+X”模式第三代影城。印象KTV：位于新天地購物公園C座。印象ktv推崇是高興、健康消費(fèi)，為普通市民提供健康舒心休閑環(huán)境是其特色，所以和其它娛樂場所不一樣，它提供服務(wù)健康透明，目標(biāo)是讓消費(fèi)者在真正輕松氣氛中盡情享受生活。風(fēng)情美食街：位于四層，店面格調(diào)

20、充滿濃郁異國風(fēng)情，引進(jìn)世界各地風(fēng)情美食，集烤肉、韓國料理、日本料理、臺灣菜館、越南餐廳、東南亞美食等各種美食之大成。另有歡樂世界小吃街。麗景健身長春新天地店：位于C座4樓，是一所高端健身場所，1000多平方米空間，主要是運(yùn)動(dòng)區(qū)和組合器械區(qū)、重量區(qū)、操房、動(dòng)感單車區(qū)、休息區(qū)臺球，運(yùn)動(dòng)區(qū)有自行車、跑步機(jī)等。浪漫情人島；位于四層歡樂世界，整體仿石雕建筑結(jié)構(gòu)，綠色園林格調(diào)，是情人休息和暢談最正確場所。-四層：歡樂世界：位于新天地四層，建筑面積33000平米，是當(dāng)前國內(nèi)最大室內(nèi)主題樂園；其中大型項(xiàng)目20余個(gè)：包含電玩城恐怖城海盜船飛椅礦山車碰碰車保齡球觀覽車豪華轉(zhuǎn)杯真人CF反恐基地等，小型項(xiàng)目50余個(gè)。

21、第19頁項(xiàng)目地塊分析本案渾江大街長安路永祥大廈項(xiàng)目四至南臨：渾江大街東靠：長安路北接：政府幼稚園西鄰：銀座購物中心,永祥大廈周圍配套齊全是白山市政治經(jīng)濟(jì)中心政府幼稚園第20頁配套闡述結(jié)論生活配套合興、永祥等周圍大型商超、農(nóng)貿(mào)市場滿足日常生活，生活便利景觀、休閑配套白山中心廣場、渾江江景景觀、休閑略有欠缺餐飲配套渾江大街沿線、紅旗街沿線餐飲配套應(yīng)有盡有金融配套中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 金融配套齊全醫(yī)療配套中心醫(yī)院、天康口腔、合興藥品超市等白山最大醫(yī)院能夠滿足居民日常醫(yī)療需求 交通配套1路、2路、5路公交車遍布全市各地公交車教育配套幼稚園：市機(jī)關(guān)幼稚園小學(xué)：師范附小高中：吉林市一中

22、地塊周圍擁有很好教育配套，從幼稚園到高中可實(shí)現(xiàn)一站式教育。項(xiàng)目周圍配套第21頁關(guān)鍵商業(yè)白山市區(qū)商業(yè)，主要集中在渾江大街市政府區(qū)域，聚集了合興、銀座、三江、地下商城、貿(mào)易城等商業(yè)場所，網(wǎng)點(diǎn)較為密集，是消費(fèi)者購物主要場所，市場影響力較強(qiáng)，擁有相對固定消費(fèi)群體，在城市商業(yè)設(shè)施布局中含有關(guān)鍵及輻射地位。第22頁三、白山廣澤購物中心定位與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)1、目標(biāo)客群服務(wù)半徑白山市區(qū)和周圍區(qū)縣用戶側(cè)重中等收入和高收入人群在服務(wù)女性和兒童業(yè)態(tài)上占據(jù)壓倒性優(yōu)勢2、檔次定位檔次中等偏上 引進(jìn)主力超市高于合興3、形象定位及傳輸吉林省東部旗艦式購物中心 長白山文化演藝中心定位購物中心主要依據(jù):1項(xiàng)目規(guī)模大商業(yè)靠近9萬平方米

23、2百貨業(yè)態(tài)白山已經(jīng)擁有兩家白山缺乏真正含有文化品味購物中心業(yè)態(tài)3白山旅游潛力大打文化牌更能夠聚集人氣第23頁4、主題定位白山購物樂園 長白山文化動(dòng)感舞臺作為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展排頭兵-爭取與吉林省歌舞劇院,長春東北風(fēng)企業(yè),白山滿足歌舞團(tuán)、劉老根大舞臺等地 藝術(shù)團(tuán)體長久合作,成為長白山區(qū)域演出中心 第24頁6.產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位為以購物中心為主,商住、辦公為輔助區(qū)域性城市商業(yè)綜合體滿足市場需要,滿足運(yùn)行管理實(shí)際需求,實(shí)現(xiàn)比較理想贏利模式功效定位白山市一站式購物中心 購物、娛樂、文化演藝、餐飲休閑購物百分比60%娛樂和餐飲休閑以及銀行服務(wù)等40%左右第25頁方案1 購物中心面積10.02-10.22萬平方米

24、 購物面積6萬平方米,餐飲、休閑娛樂、辦公,銀行、健身占用4.2萬平方米左右樓層主要業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)地下二層停車為主+設(shè)備間地下一層少許流行女裝22700平方米女裝為主 輔助男裝1.6萬平方米. 4000平方米運(yùn)動(dòng)裝1000平方米食堂員工換裝區(qū),1700平方米 作為 主要通道一樓品牌區(qū)190001.1萬平方米品牌專賣店為主,化裝品平方米,鞋類4000平方米銀行1500平方米 快餐500平方米二樓超市區(qū)8000平方米方米引進(jìn)品牌超市超市外鋪銀行1000平方米,KFC,必勝客等快餐1000平方米8000平方米品牌女裝專賣店為主,1000平方米SPA三層超市百貨區(qū)17800平方米超市等1平方米主出口設(shè)置

25、在北側(cè)5000平方米男裝,800平方米輔助業(yè)態(tài)包含咖啡廳等四層兒童娛樂+餐飲16800兒童衣飾玩具4000平方米， 兒童餐飲1000平方米+名牌餐飲4000平方米2800平方米兒童職業(yè)體驗(yàn)中心+電玩1000平方米+綜合娛樂4000平方米五層餐飲娛樂區(qū)8000-10000平方米辦公面積3500平方米健身中心1000平方米,餐飲1500平方米平方米用于電影院和演出中心六層局部電影院5,6兩層電影院1500-平方米小計(jì)10.22萬平方米第26頁第27頁業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)分析商業(yè)管理和物業(yè)管理企業(yè)預(yù)計(jì)使用1500平方米辦公室,其余能夠用于出租,提供給超市等單位使用。主要優(yōu)點(diǎn): 超市進(jìn)入2、3層，500

26、0平方米商鋪能夠多銷售4000萬元左右,回籠資金 加速。缺點(diǎn):增加了扶梯距離,影響部分內(nèi)側(cè)商鋪。設(shè)置流行前線業(yè)態(tài),能夠重點(diǎn)從長春等地引進(jìn)青春時(shí)尚流行衣飾,以女裝為主。布局優(yōu)點(diǎn)：人流向二樓,三樓拉項(xiàng)目變現(xiàn)能力提升缺點(diǎn)：女性人流不連續(xù) 需要經(jīng)過設(shè)計(jì)良好中廳保持女性用戶群人流連續(xù)性和可識別性 。兒童職業(yè)體驗(yàn)中心第28頁兒童職業(yè)體驗(yàn)中心3000平方米,兒童城堡1000平方米普通有3000左右平米以上面積就都能夠做。 高度高些比很好，凈空最好在3米以上。每平米結(jié)構(gòu)荷載需要400-450千克，2500平米一個(gè)消防分區(qū)，有消防噴淋系統(tǒng)能夠是5000平米一個(gè)消防分區(qū)。消防規(guī)范要求兒童項(xiàng)目設(shè)在一樓到三樓之間，假

27、如選地下或者三層以上做兒童項(xiàng)目需要走一些渠道 第29頁主要商品價(jià)格帶規(guī)劃女裝少女裝100-300元占40%400-800元占40%900-1500元占20%淑女裝100-300元占30%400-800元占40%900-1500元占30%化裝品小護(hù)士,玉蘭油等50-150占30%歐萊雅等400-800元占40%蘭寇等900-1500元占20%雅絲蘭黛自營品牌1600-300010%珠寶黃金銀飾,玉飾品500-100020%金戒指等-450020%黃金,手鐲玉鐲5000-900030%鉆石項(xiàng)鏈和戒指和黃金,玉制品,需要引進(jìn)周大福等著名商家10000-1800025%0-30000元5%男裝中低10

28、0-300元占30%中等400-800元占40%中高900-1500元占20%高檔1600-5000元占10%第30頁業(yè)態(tài)方案2樓層主要業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)地下二層停車為主+設(shè)備間地下一層少許流行女裝22700平方米超市1.6萬平方米. 4000平方米外街1000平方米食堂員工換裝區(qū),1700平方米 作為 主要通道一樓品牌區(qū)190001.1萬平方米品牌專賣店為主,化裝品平方米,鞋類4000平方米銀行1500平方米 快餐500平方米二樓女裝8000平方米方米引進(jìn)品牌女裝專賣店超市外鋪銀行2500平方米,KFC,必勝客等快餐1000平方米6500平方米品牌女裝專賣店為主,1000平方米SPA三層女裝+男裝

29、+運(yùn)動(dòng)次主力店17800平方米運(yùn)動(dòng)4000,8000平方米女裝主出口設(shè)置在北側(cè)5000平方米男裝,800平方米輔助業(yè)態(tài)包含咖啡廳等四層兒童娛樂16800兒童衣飾玩具4000平方米， 兒童餐飲1000平方米+名牌餐飲5500平方米2800平方米兒童職業(yè)體驗(yàn)中心+電玩1000平方米+綜合娛樂2500平方米五層辦公和健身中心8000-10000平方米辦公面積5000平方米健身中心1000平方米, 平方米用于電影院和演出中心六層局部電影院5,6兩層電影院1500-平方米小計(jì)10.22萬平方米第31頁方案3 ：購物中心業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)初步方案樓層主要業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)地下二層停車為主+設(shè)備間地下一層少許流行女裝227

30、00平方米女裝為主 輔助男裝1.6萬平方米. 4000平方米運(yùn)動(dòng)裝1000平方米食堂員工換裝區(qū),1700平方米 作為 主要通道一樓品牌區(qū)190001.1萬平方米品牌專賣店為主,化裝品平方米,鞋類4000平方米銀行1500平方米 快餐500平方米二樓超市區(qū)8000平方米方米引進(jìn)品牌超市超市外鋪銀行2500平方米,KFC,必勝客等快餐1000平方米6500平方米品牌女裝專賣店為主,1000平方米SPA三層超市百貨區(qū)17800平方米超市等1平方米主出口設(shè)置在北側(cè)5000平方米男裝,800平方米輔助業(yè)態(tài)包含咖啡廳等四層兒童女裝16800兒童衣飾玩具4000平方米， 兒童餐飲1000平方米+名牌餐飲55

31、00平方米2800平方米兒童職業(yè)體驗(yàn)中心+電玩1000平方米+綜合娛樂2500平方米五層辦公和健身中心8000-10000平方米辦公面積5000平方米健身中心1000平方米, 平方米用于電影院和演出中心六層局部電影院5,6兩層電影院1500-平方米小計(jì)10.22萬平方米第32頁-1層業(yè)態(tài)圖第33頁1層業(yè)態(tài)圖第34頁二層業(yè)態(tài)圖第35頁三層業(yè)態(tài)圖第36頁四層業(yè)態(tài)圖第37頁五層業(yè)態(tài)圖第38頁四、廣澤購物中心招商與經(jīng)營策劃業(yè)態(tài)招商目標(biāo)1目標(biāo)2超市大潤發(fā),華潤萬家要求中高檔商鋪貼近購物中心,品類要檔次上高于合興運(yùn)動(dòng)次主力店運(yùn)動(dòng)100中高檔餐飲大連漁港長白山風(fēng)情餐廳小肥羊,必勝客中等影院引進(jìn)中華影院等,影

32、院和餐飲休閑結(jié)合萬達(dá)電影演藝中心引進(jìn)東北風(fēng)藝術(shù)團(tuán)以及吉林省藝術(shù)團(tuán),聯(lián)合排演長白山印象節(jié)目形成龍頭旅游文化產(chǎn)品電玩品牌和相關(guān)設(shè)備 大玩家,兒童歡樂城堡等收費(fèi)類項(xiàng)目女裝旗艦品牌鞋類龍頭品牌第39頁招商地點(diǎn):白山,長春,沈陽,深圳 招商側(cè)重點(diǎn)深圳女裝品牌注意符合北方要求沈陽衣飾東北代理龍頭品牌長春地下流行前線集中招商吉林省龍頭品牌代理商白山當(dāng)?shù)仄放脐P(guān)于招商宣傳:項(xiàng)目開業(yè)舉行系列大型活動(dòng)項(xiàng)目開工時(shí)候舉行新聞公布會(huì),龍頭商業(yè)簽約項(xiàng)目正負(fù)零舉行招商大會(huì)項(xiàng)目封頂舉行招商與經(jīng)營管理論壇,完成80%招商任務(wù)第40頁關(guān)于白山廣澤國際購物中心經(jīng)營管理關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營目標(biāo)開業(yè)第一年銷售額4億元第二年到達(dá)6億元超出合興購物中

33、心和銀座第三年到達(dá)8億元銷售額第41頁樓層面積業(yè)態(tài)和租金金額-1層4000平方米運(yùn)動(dòng)主力店60元/月/平方米288萬元1層9000平方米150元/月/平方米1620萬元2層15000平方米超市8000平方米,7000平方米超市租金30元/月/平方米其余租金每個(gè)月80元/月/平方米288+672=960萬元三層15000平方米超市10000平方米,5000平方米超市租金30元/月/平方米其余租金每個(gè)月60元/月/平方米360+360=720萬元四層兒童4000平方米餐飲5000平方米兒童租金每個(gè)月60元/月/平方米餐飲租金80元/月/平方米288+480=768萬元累計(jì)4356萬元保留物業(yè)出租收

34、入預(yù)測: 7800平方米娛樂 收入目標(biāo)提議定為每年收入3000萬元。 廣澤購物中心保留物業(yè)出租和經(jīng)營收入預(yù)測第42頁風(fēng)險(xiǎn)控制辦法1.依據(jù)招商摸底和深入市場調(diào)查結(jié)果 增加5層能夠銷售辦公物業(yè)至4000-5000平方米,增加萬元左右銷售額。降低娛樂面積,控制在5000平方米以內(nèi)。2.優(yōu)化負(fù)一層空間,增加公共空間,流線愈加流暢,最少一個(gè)下沉廣場。3.增加1樓和二樓銀行可銷售面積,從平方米增加到4000平方米左右,降低購物面積。4.招商和運(yùn)行管理一體化,及時(shí)成立商業(yè)管理企業(yè)。第43頁五、白山廣澤商業(yè)建筑策劃商業(yè)建筑設(shè)計(jì)思想：消費(fèi)目地 可參與性 滿足顧客好奇心日本難波城模型國內(nèi)類似模型蘇州星座購物中心和

35、綜合體模型五、廣澤項(xiàng)目建筑策劃第44頁提議購物中心上空東側(cè)塔樓商務(wù)住宅公寓，共享空中花園環(huán)境。 空中花園上提議設(shè)置健身會(huì)所和辦公樓，采取退臺方式設(shè)置，與購物中心有效連接，充分利用空中花園優(yōu)雅環(huán)境，合理組織空中人流動(dòng)線。經(jīng)過將空中花園作為人流動(dòng)線主要組織中心，提升整個(gè)綜合體價(jià)值。小型下沉廣場提升層價(jià)值，提議地下與商場等全部連通。 內(nèi)部中庭 提議采取局部長廊形中庭，營造富于改變內(nèi)部空間，將實(shí)用性和趣味性結(jié)合。關(guān)于樓層設(shè)計(jì),從四樓開始能夠設(shè)置東西大通道,增強(qiáng)東西聯(lián)絡(luò)。一層空間有限,不設(shè)南北大通道。 第45頁六、白山廣澤渾江路地塊商業(yè)綜合體項(xiàng)目最正確盈利模式設(shè)計(jì) 第一 以正確開發(fā)次序 實(shí)現(xiàn)最正確盈利模式設(shè)計(jì)完成概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案招商摸底與確定正式設(shè)計(jì)任務(wù)書酒店設(shè)計(jì)購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)寫字樓和公寓設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)優(yōu)化與節(jié)能設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)商業(yè)視覺形象開啟商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品定位招商手冊設(shè)計(jì)提前做好概念設(shè)計(jì)和招商摸底綜合體設(shè)計(jì)科學(xué)流程楊寶民先生提出綜合體流程圖第二、 按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全方面打造綠色綜合體，降低 運(yùn)行成本第三、 經(jīng)過良好銷售實(shí)現(xiàn)銷售利潤最