成都大魔方項(xiàng)目營銷策劃提案中原地產(chǎn)

1、給成都一個(gè)世界的大魔方 中冶文投大魔方項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)方案四川中原營運(yùn)二部 第一章：華 麗 啟 幕項(xiàng)目開發(fā)背景研判成都城市空間結(jié)構(gòu)意向圖成都城市空間結(jié)構(gòu)說明空間格局：以成綿成雅南北向交通走廊為主軸，以東西走向的水系為生態(tài)廊道，呈“魚骨式”串聯(lián)起中心城與各個(gè)組團(tuán)構(gòu)建四大新城： 南部科技商務(wù)城：以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)東部工業(yè)商務(wù)城：重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、電子元件等現(xiàn)代制造業(yè)和配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)北部商貿(mào)城：重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)西部健康休閑城：重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)世界現(xiàn)代田園城市 1）城市發(fā)展規(guī)

2、劃背景 成都要建設(shè)的世界現(xiàn)代田園城市，本質(zhì)上是符合科學(xué)發(fā)展觀要求，體現(xiàn)“自然之美、社會公正、城鄉(xiāng)一體”核心思想的新型城市。 天府新城發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃說明天府新城按功能劃分為天府新城CBD、總部核心區(qū)、集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)、中部綠化景觀區(qū)完善的交通體系，地鐵一號線的順利開通運(yùn)行，天府新城的國際化步伐正在向前邁進(jìn)總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)20萬30萬人，總居住人口達(dá)60萬人。天府新城CBD總部核心區(qū)集中居住區(qū)軟件園區(qū)商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)中部綠化景觀區(qū)天府新城將重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。不僅是高新技術(shù)

3、產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時(shí)尚、國際、宜居的代表之城天府新城再造成都新中心 2）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃說明2009-2012年，全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增長18%以上；2012年，增加值占GDP的比重達(dá)到4.2%，把成都建設(shè)成為“中國文化產(chǎn)業(yè)的鼎立之城”；2015-2010年，通過“網(wǎng)基地”（全國領(lǐng)先的數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)基地、文博旅游基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、出版發(fā)行基地）和“兩中心”（中西部演藝娛樂中心、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)中心）建設(shè)，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重達(dá)到6%，將其培養(yǎng)成為我市支柱產(chǎn)業(yè)；2009-2012年，演藝娛樂業(yè)增加值年均增長20%以上傳媒業(yè)文博旅游創(chuàng)意設(shè)計(jì)演

4、藝娛樂文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)動漫游戲出版發(fā)行締造文化產(chǎn)業(yè)帝國演藝娛樂綜合指標(biāo)及綜合實(shí)力居全國同等實(shí)力城市前列，打造西部演藝娛樂中心。中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城 3）成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃背景 城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展定位成都向南，城南國際化的步伐不會停止，國際化的發(fā)展趨勢需要與之相匹配的文化娛樂配套數(shù)字娛樂化的區(qū)域發(fā)展定位，為大魔方提供了生長的平臺，政府的大力支持將是項(xiàng)目發(fā)展強(qiáng)力后盾產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景西部演藝娛樂中心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，將是項(xiàng)目發(fā)展的動力所在，日益增長的文化需求，將為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的市場支撐城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景共同構(gòu)筑了項(xiàng)目發(fā)展背景 成都需要一個(gè)城市演藝綜合體來帶動成都文化娛樂業(yè)的發(fā)展

5、，這是一種趨勢，也是一種需求。開發(fā)商資源整合研判中冶文投背景分析 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成都房地產(chǎn)開發(fā)再添新力量成都傳媒集團(tuán):中國五冶：央企，資金實(shí)力雄厚5張報(bào)紙、5個(gè)電臺頻率、9個(gè)電視頻道、2家出版社以及包括被喻為“中國報(bào)業(yè)第一股”的博瑞傳播（）在內(nèi)的10多家直屬文化企業(yè)和50多家二、三級文化企業(yè)，產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的主要部分即報(bào)刊出版業(yè)、廣播影視業(yè)、網(wǎng)絡(luò)傳輸業(yè)、廣告會展業(yè)等，是典型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 具有豐富的文化娛樂資源，涉及業(yè)務(wù)和領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，具備超強(qiáng)資源整合能力。中國中冶子公司，2009年，由美國財(cái)富雜志評選的世界企業(yè)500強(qiáng)中，中國中冶排名第380位，在中國企業(yè)500強(qiáng)排名第27位。集工程總承包、

6、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、房地產(chǎn)開發(fā)、資源開發(fā)、項(xiàng)目投資為一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)公司在成都有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：中冶堰景強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，只為成都大魔方而來！項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判黃金區(qū)域地段，高端項(xiàng)目及配套聚集，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目至此而來。天府新城核心區(qū)擁完善高檔配套高端項(xiàng)目聚集與高端人群為鄰領(lǐng)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展演藝圈近水樓臺天府新城核心區(qū)，與新天府廣場一路之隔，天堂島海洋樂園、成都歌劇院，大魔方的鄰居都很有分量金融城、中航國際廣場、成都國際廣場、茂業(yè)中心、保利國際廣場，代言成都高端發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，領(lǐng)銜成都高新產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，代言成都產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向緊鄰新行政中心處優(yōu)勢核心地段新政中心影響力不言而喻，與此相關(guān)的配套

7、設(shè)施設(shè)備，源源而來1）項(xiàng)目外在資源分析 濱江華宅總建面：131680商務(wù)公寓總建面：115100寫字樓總建面：119280演藝中心總建面：65130座位數(shù)：12000座功能：可舉辦大型演出、演唱會、頒獎儀式及體育賽事等等。220米超高建筑總建面：106120物業(yè)形態(tài)：超五星精品酒店、超甲級寫字樓、裙樓部分商業(yè)集群總建面：98290涵蓋內(nèi)容：餐飲、娛樂、休閑、購物配套中影院線項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)包含了一個(gè)成熟綜合體的必備條件，配合演藝中心以及220米地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目本身已經(jīng)具備了成功條件。2）項(xiàng)目本體分析 演藝綜合體的全新模式，為項(xiàng)目創(chuàng)造了核心競爭力，但物業(yè)形態(tài)的同質(zhì)化，也讓項(xiàng)目處于周邊競品的強(qiáng)勢包圍，

8、如何突圍，成為項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵所在。S：優(yōu)勢分析O：機(jī)會分析W：劣勢分析T：挑戰(zhàn)分析地處天府新城核心區(qū)，緊鄰新行政中心地鐵一號線開通運(yùn)行，規(guī)劃中的地鐵六號線，形成兩鐵三縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)體系成都演藝綜合體項(xiàng)目尚屬空白，市場機(jī)會較大成都傳媒集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源整合，項(xiàng)目運(yùn)營并無太大難度利用差異化競爭優(yōu)勢，打造中冶文傳精品項(xiàng)目項(xiàng)目通達(dá)的交通體系，在提升項(xiàng)目可達(dá)性的同時(shí)，會有較大的噪音影響污水處理廠離項(xiàng)目距離較近，對項(xiàng)目品質(zhì)稍有影響周邊物業(yè)形態(tài)較為相近，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重要在高端項(xiàng)目聚集區(qū)域打造項(xiàng)目的差異化競爭優(yōu)勢，存在一定難度總體優(yōu)勢明顯，存在較大市場機(jī)會點(diǎn)，挑戰(zhàn)與機(jī)會并存。3）項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目市場需求

9、研判1）住宅市場需求分析 序號項(xiàng)目名稱未來供應(yīng)住宅建筑面積（萬平方米）未來供應(yīng)1在售項(xiàng)目剩余體量、后續(xù)供應(yīng)5132已知項(xiàng)目未來供應(yīng)148.33未出讓用地的住宅供應(yīng)1，764合計(jì)2425.3現(xiàn)有存量4區(qū)域內(nèi)已竣工項(xiàng)目供應(yīng)2205安置小區(qū)住宅供應(yīng)706在售項(xiàng)目存量221合計(jì)511根據(jù)對區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)、已知項(xiàng)目未來供應(yīng)的測算，可預(yù)測出未來區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量大約為2425萬平米； 據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅存量511萬平米。天府新城住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)根據(jù)天府新城住宅市場情況，對區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目、未來已知項(xiàng)目分別預(yù)測出區(qū)域未來2年各年住宅供應(yīng)體量，如上圖所示；未來3年，區(qū)域內(nèi)住宅年均供應(yīng)量較均衡，約110萬平

10、米。天府新城住宅供應(yīng)預(yù)測1）住宅市場需求分析 根據(jù)對區(qū)域內(nèi)住宅市場調(diào)研得出，除城南1號等3個(gè)豪宅項(xiàng)目外，住宅戶均面積主要集中在120平米/戶根據(jù)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)居住人口規(guī)模將達(dá)60萬人根據(jù)成都市戶均人口量人/戶計(jì)算，未來區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù)約21萬戶1、未來天府新城住宅需求量60萬人人/戶120平米/戶，可預(yù)測出未來天府新城住宅需求量為2553萬平米2、假設(shè)條件： 天府新城規(guī)劃的60萬人口規(guī)模是截至2020年； 隨著2010年地鐵的開通及區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施的建成，區(qū)域住宅市場需求將進(jìn)一步加大； 天府新城總規(guī)劃建筑面積達(dá)6000萬平方米，2008年已建成1000萬平方米，預(yù)計(jì)每年新開工10

11、00萬平方米以上，從第三年起每年竣工1000萬平方米，由此可推算，2010年區(qū)域建設(shè)已完成50， 可假設(shè)到2011年，區(qū)域規(guī)劃人口的35將進(jìn)駐，則有：2011年住宅需求量60萬入35人/戶120平米/戶，894萬平米根據(jù)上述方法預(yù)測得出，2011年天府新城住宅需求量為894萬平米。 1）住宅市場需求分析 項(xiàng)目區(qū)域住宅發(fā)展空間分析時(shí)間天府新城住宅供應(yīng)總量天府新城住宅需求量2011年740萬平米894萬平米住宅市場萬平方米229894現(xiàn)有供應(yīng)新增供應(yīng)2011年總需求5112011年總供應(yīng)740本項(xiàng)目住宅市場將有較好發(fā)展空間1）住宅市場需求分析 根據(jù)天府新城規(guī)劃居住人口規(guī)模，結(jié)合本地戶均人數(shù)及戶均面

12、積可得出未來住宅需求量為154萬平米.2）公寓市場需求分析 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)面積（平米） 供應(yīng)套數(shù) 推出時(shí)間 譽(yù)峰50000未知2013年金融城 78588未知2012年 茂業(yè)項(xiàng)目未知未知2011年鴻昌嘉泰項(xiàng)目60000未知2011年仁和項(xiàng)目 70000未知2012年市場供應(yīng)說明：區(qū)域潛在項(xiàng)目2011年入市僅2個(gè)項(xiàng)目，其余均在2-3年后開發(fā)。隨著天府新城的日趨完善，本區(qū)域?qū)⒌男枨髮⒃龃?，本?xiàng)目此時(shí)發(fā)展公寓，在市場競爭較小的時(shí)候，迅速銷售，回籠資金區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目眾多，入市銷售者少，未來市場供應(yīng)量較大。未來使用需求預(yù)計(jì)市場需求說明未來使用需求分為三大類：外籍人士：根據(jù)高新區(qū)商務(wù)局的介紹，區(qū)域目前居

13、住的外籍人士在1000多人左右（包括從事軟件、制造、貿(mào)易行業(yè)）。區(qū)域工作人士：根據(jù)區(qū)域人口規(guī)劃我們可以發(fā)現(xiàn)2012年區(qū)域辦公人口將達(dá)到60萬人。將有各行業(yè)企業(yè)的中青年人士，年齡在25-45歲之間，收入較高。商務(wù)接待需求：隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)需求的逐步增加，用于私營企業(yè)主的接待需求將逐步增加。未來使用需求分為三大類：外籍人士、區(qū)域工作人士、商務(wù)接待需求增加。2）公寓市場需求分析 區(qū)域內(nèi)寫字樓市場較為活躍，供應(yīng)量與成交量均較大。未來區(qū)域內(nèi)寫字樓放量持續(xù)增加，競爭壓力會進(jìn)一步加大，但供需相對均衡。區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)23個(gè)項(xiàng)目，總體量預(yù)計(jì)255萬方左右；截止2010年上半年天府新城存量達(dá)到80

14、萬方左右；天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計(jì)2011年之后，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)在50萬方/年（預(yù)計(jì)4年時(shí)間完成寫字樓的全部供應(yīng)）2009年天府新城新增供應(yīng)萬，成交量達(dá)到萬，供需基本持平。新希望國際、美年廣場、蜀都中心均受到市場的熱捧，銷售情況較好，價(jià)格約6000-8000元/。較早開盤的項(xiàng)目如拉德方斯、特拉克斯國際廣場等銷售價(jià)格也保持了9000-13000元/的較高水平3）寫字樓市場需求分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研判開發(fā)背景市場需求資源整合自身價(jià)值區(qū)域、地段、配套優(yōu)越完善能整合政府、傳媒、演藝等資源具備高端項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)血統(tǒng)天府新城市場活躍，供需平衡優(yōu)勢集結(jié)具備演藝綜合體開發(fā)條件，本項(xiàng)目定能成功開發(fā)開發(fā)戰(zhàn)略：以大型演藝

15、中心為噱頭，配以超甲寫字樓、超五星酒店和大規(guī)模的高檔商業(yè)配套，提升項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售。如果按照這樣的操作方式，常規(guī)且穩(wěn)妥的開發(fā)戰(zhàn)略，不需要大動干戈，大魔方項(xiàng)目就能按照既定方案順利完成開發(fā)和銷售。平穩(wěn)的發(fā)展模式是最為保險(xiǎn)的但是后人也許會給我們這個(gè)項(xiàng)目四個(gè)字的評價(jià)虛有其表我們也最終落入用噱頭兜售物業(yè)的行列。所以，這不是我們想要的結(jié)果。第二章：完 美 轉(zhuǎn) 身6513012000座室內(nèi)演藝場館可變6000、8000、12000座文娛演藝藝術(shù)展示體育競技電影博覽每年超過200場大型演出中影集團(tuán)強(qiáng)勢入駐成都傳媒資源整合成都強(qiáng)有力的娛樂精神簡單列舉的背后，我們是否能夠洞察玄機(jī)，占領(lǐng)先機(jī)，抓

16、住時(shí)機(jī)，最終把握天時(shí)地利人和，為成都乃至全世界貢獻(xiàn)一個(gè)不一樣的大魔方？項(xiàng)目硬件服務(wù)功能背景支撐。你能夠想象一個(gè)文化娛樂帝國的誕生，需要多少產(chǎn)業(yè)的支撐嗎？一場演唱會的上演，需要多少個(gè)行業(yè)的配合嗎？金雞百花紅地毯的背后，需要多少人傾力參與嗎？一部電影的問世，需要除了膠片之外的哪些東西嗎？。有些問題不是我們無法給出答案，而是我們?nèi)狈λ伎?。演藝公司廣告公司票務(wù)公司設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商服裝行業(yè)化妝業(yè)工程安裝音像業(yè)媒體文化傳播包裝業(yè)知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚，帶來的必定是產(chǎn)業(yè)人群的集聚。衍生行業(yè)，不勝枚舉。形成完整的文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈，才是本項(xiàng)目核心價(jià)值所在。12345華誼兄弟成都分公司中影集團(tuán)成都分公司勵展博覽成都分公

17、司北京橙天拾捌成都公司Ticketmaster 成都公司12345經(jīng)紀(jì)人廣告設(shè)計(jì)師化妝師服裝設(shè)計(jì)師造型師我們能列舉的有限，中冶文投的資源整合也許有限，但產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生的黑洞吸引力無限。產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人群的集聚，必將帶來居住、辦公、商業(yè)及酒店消費(fèi)需求。有了這群人的存在，大魔方就永遠(yuǎn)不會落寞有了這群人的存在，成都人不用擔(dān)心娛樂精神無處消遣有了這群人的存在，公寓式辦公寫字樓里，永遠(yuǎn)會有天馬行空的創(chuàng)意和堅(jiān)決有力的執(zhí)行有了這群人的存在，大魔方將是明星大腕頻頻登臺的地方超五星酒店的空房率將比同類型酒店低出很多至于超級大賣場，這群人的消費(fèi)能力不容小視中影影院，隨時(shí)上演世界級的大片。這群人將是大魔方的源動力所在追求

18、個(gè)性、時(shí)尚，崇尚自由消費(fèi)欲望較強(qiáng)，普遍具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力對生活的品質(zhì)感要求較高對配套和服務(wù)要求較高產(chǎn)業(yè)人群的聚集，將從根源盤活整個(gè)項(xiàng)目，依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的力量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)；對產(chǎn)業(yè)人群的特征分析至關(guān)重要，他們的行為習(xí)慣及愛好需求將影響項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)置。看到這些，你能想象出怎樣的情景？演藝驅(qū)動產(chǎn)業(yè)集聚高端寫字樓需求旺盛酒店需求旺盛驅(qū)動商業(yè)部分發(fā)展至此，我們發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目的開發(fā)有著一種不同常規(guī)的的獨(dú)特模式：大魔方模式在這種模式的驅(qū)動下，結(jié)合自身優(yōu)勢，項(xiàng)目江湖地位顯而易見，逐鹿群雄。產(chǎn)業(yè)人群集聚寫字樓需求旺盛寫字樓需求商務(wù)公寓需求住宅需求商業(yè)消費(fèi)需求其他企業(yè)辦公需求其他企業(yè)辦公需求其他高端商務(wù)人群其他高端

19、居住人群其他高端消費(fèi)人群其他商業(yè)消費(fèi)人群其他商業(yè)消費(fèi)人群城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū)為城市綜合體提供一種全新發(fā)展模式第 三 章：王 者 歸 來項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位天府新城金融城版塊城市綜合體分布圖天府新城城市綜合體概況項(xiàng)目業(yè)態(tài)康普雷斯商業(yè)+寫字樓中航城市廣場商業(yè)+寫字樓茂業(yè)中心商業(yè)+寫字樓+住宅仁和項(xiàng)目商業(yè)+寫字樓+住宅中航國際廣場商業(yè)+寫字樓+酒店泓昌嘉泰項(xiàng)目商業(yè)+寫字樓+住宅東方希望中心商業(yè)+寫字樓+酒店

20、、創(chuàng)新時(shí)代廣場商業(yè)+寫字樓+住宅旺旺商業(yè)廣場商業(yè)+寫字樓+酒店大鼎+旺旺商業(yè)+寫字樓+酒店未來2-3年內(nèi)，成都將進(jìn)入城市綜合體規(guī)模發(fā)展階段，全市將有50座左右的城市綜合體競相登場。而天府新城將成為城市綜合體的主力分布區(qū)域，近一半以上的項(xiàng)目將遍布天府新城。注：該部分不含大源組團(tuán)項(xiàng)目雖然天府新城各物業(yè)形態(tài)供需相對平衡，但是區(qū)域內(nèi)未來綜合體競爭異常慘烈，常規(guī)的項(xiàng)目定位可能難以支撐其發(fā)展，我們必須另辟蹊徑調(diào)整定位基礎(chǔ) 調(diào)整定位相互關(guān)系調(diào)整物業(yè)定位以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ)剝離傳統(tǒng)綜合體依靠項(xiàng)目周邊環(huán)境作為項(xiàng)目定位基礎(chǔ)的模式從項(xiàng)目本身尋找驅(qū)動引擎以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ)，輻射項(xiàng)目周邊范圍，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力摒棄傳統(tǒng)酒

21、店、寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅分散的影響力，在產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成合力通過產(chǎn)業(yè)內(nèi)合力的形成，最終成就一種可以復(fù)制的模式，而這種模式對外力的依賴度最小利用文化娛樂影響力影響區(qū)域人群根據(jù)演藝特征，定位超五星酒店根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)，調(diào)整寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)人群特點(diǎn)，定位商務(wù)公寓個(gè)性化市場特征綜合產(chǎn)業(yè)集聚人群與區(qū)域關(guān)注人群特點(diǎn)，定位住宅部分產(chǎn)品以產(chǎn)業(yè)集聚為基礎(chǔ)，調(diào)整傳統(tǒng)定位模式，創(chuàng)造大魔方定位模式城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū)演藝中心定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商

22、業(yè)集群及街區(qū)定位承接大型演藝活動，形成以文娛表演、藝術(shù)展示、體育競技、電影博覽為主的城市娛樂新中心休閑之都的娛樂引擎最大室內(nèi)演藝場最完整的設(shè)施設(shè)備最熱情周到的服務(wù)最頻繁的藝術(shù)大餐最高的明星光顧率220米超高標(biāo)志性建筑定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位為大型演藝公司、經(jīng)紀(jì)公司等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公平臺為各路文化名人提供優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)以及為行政商務(wù)中心提供高品質(zhì)配套匹配各路名人身份和區(qū)域特征，我們建議引入四季酒店超甲級寫字樓，220

23、米超高建筑，頂級配置，造區(qū)域地標(biāo)區(qū)域地標(biāo)，商務(wù)平臺商業(yè)集群及街區(qū)定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位項(xiàng)目商業(yè)配套，集合演藝需求及區(qū)域商業(yè)需求，形成大型購物廣場、餐飲、娛樂、休閑聚集區(qū)配合項(xiàng)目整體定位和人群特征，配置各檔次商業(yè)特色餐飲、休閑娛樂中影院線，配置電影衍生品，打造電影商務(wù)平臺特色商業(yè)步行街，結(jié)合園林打造潮流廣場寫字樓定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位

24、產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀鰢?、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等寫字樓國投電力中航城市廣場茂業(yè)中心川投調(diào)度大廈恒澤動力大廈三峽大廈四川電力旺旺商業(yè)廣場科創(chuàng)中心中國聯(lián)通中航國際廣場東方希望中心中國華電創(chuàng)新時(shí)代廣場特拉克斯西南建筑設(shè)計(jì)院天府新谷民豐寫字樓新華社拉德芳斯孵化園譽(yù)峰仁和項(xiàng)目新希望國際高新國際廣場美年廣場天府新城的寫字樓供應(yīng)占未來5年全市供應(yīng)的80%，同時(shí)，眾多的總部基地、以及孵化園等高新技術(shù)園區(qū)等。在不久的將來，天府新城將有力提升成都的商務(wù)形象，提升城市的核心競爭力，代表成都在國際商務(wù)中的話語權(quán)。區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)22個(gè)項(xiàng)

25、目，總體量預(yù)計(jì)250萬方左右；截止2010年上半年天府新城存量達(dá)到80萬方左右；天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計(jì)2011年之后，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)在60萬方/年（預(yù)計(jì)4年時(shí)間完成寫字樓的全部供應(yīng)） 項(xiàng)目名稱寫字樓體量（萬方）茂業(yè)中心14.4奧克斯財(cái)富廣場8德商國際9.6金融城5.8新天府廣場72中信廣場8.55總體量118.35區(qū)域預(yù)計(jì)今年下半年至明年供應(yīng)：入市項(xiàng)目6個(gè)（總體量萬方），寫字樓放量加劇，競爭激烈。1、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目定位形象定位區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)分為了三大類：由政府主導(dǎo)的研發(fā)樓（高新孵化園和天府軟件園等），該類產(chǎn)品僅針對滿足政策要求的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型企業(yè)，不對市場流通企業(yè)總部自建自用的寫字樓（如三

26、峽大廈、恒澤動力等），該類產(chǎn)品由于檔次不高，通常的規(guī)劃是按企業(yè)自身的使用要求訂制的，且寫字樓通常沒有專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)，因而市場吸引力不強(qiáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓（如中信大廈、拉德方斯等），該類產(chǎn)品檔次較高，能夠達(dá)到甲、乙級寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)從區(qū)域新增寫字樓供應(yīng)情況來看，甲級寫字樓及超甲級寫字樓是未來供應(yīng)的主力方向。即將面市的茂業(yè)中心、奧克斯財(cái)富廣場、德商國際、金融城、新天府廣場、中信廣場等項(xiàng)目寫字樓均定位為甲級寫字樓2、本項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢形象定位大型演藝綜合體內(nèi)的寫字樓，在產(chǎn)業(yè)聚集上與其它項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別具備一線江景資源，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐的創(chuàng)意文化辦公聚集地優(yōu)勢概述文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚，對項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

27、及配套配置提出不同要求具有獨(dú)特的江景資源優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)具備差異化競爭優(yōu)勢3、本項(xiàng)目形象定位形象定位檔次定位甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)范本 市場定位推廣定位 可與區(qū)域內(nèi)寫字樓形成差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群辦公平臺錦江河畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)樂園錦江畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)頭等艙4、案名及釋義形象定位案名：中冶文投國際廣場釋 義：中冶文投：以公司名稱命名，利于品牌傳播。國際廣場展現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)代感和包容性，國際化商務(wù)平臺。1、區(qū)域客群分析國內(nèi)企業(yè)成為需求主力：成交數(shù)量和面積都高于跨國企業(yè)新成立公司繼續(xù)成為成都甲級寫字樓的主要需求來源高科技行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求最為強(qiáng)勁客群定位1、區(qū)域客群分析客群定位編號客戶來源客戶分類

28、總站比比例1自住型客戶金融保險(xiǎn)行業(yè)85%20%IT軟件業(yè)15%房地產(chǎn)行業(yè)25%醫(yī)藥行業(yè)15%制造業(yè)8%貿(mào)易8%各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)9%2投資性客戶自由職業(yè)者15%40%私營企業(yè)主45%其它15%區(qū)域?qū)懽謽浅山豢蛻魞纱箢惪蛻簟?大行業(yè)、3大從業(yè)背景2、本項(xiàng)目客群分析客群定位企業(yè)入駐需求產(chǎn)業(yè)鏈驅(qū)動外地機(jī)構(gòu)投資客聚集其它5. 受市場因素的影響，會有部分特殊客群進(jìn)入市場4. 投資客戶的聚集效應(yīng)可與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)抗衡，形成強(qiáng)大市場購買力1.區(qū)域本身的市場號召力依然是項(xiàng)目的主要客群所在2.文化娛樂演藝的驅(qū)動會促使產(chǎn)業(yè)鏈上公司入駐3. 演藝中心的國際化，會促使外地文化娛樂公司入駐以區(qū)域客戶為主導(dǎo)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

29、需求，引進(jìn)文化娛樂產(chǎn)業(yè)客群，尋找項(xiàng)目差異化人群客群分析3、客群定位客群定位基礎(chǔ)客群以高科技行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主要載體，結(jié)合其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)客群 差異化客群 依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引娛樂經(jīng)紀(jì)、廣告、制作、電影等相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐以投資客為代表的其它類型客戶其它客群區(qū)域聚集行業(yè)及文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈衍生行業(yè)1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目地址高新區(qū)人民南路南延線益州大道北段與民豐大道交匯處項(xiàng)目等級甲級占地面積23860平方米建筑面積97250平方米開發(fā)商成都德商置業(yè)有限公司物管顧問仲量聯(lián)行樓層16層外立面大堂9m挑高1000大堂層高3.65米電梯18部車位配置693個(gè)整層面積2850分割面積140-310銷售價(jià)

30、格10000-13000元/物管費(fèi)16元/.月開盤時(shí)間待定交房時(shí)間2011年12月項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)寫字樓追求高大的特點(diǎn)，而是追求一種寬厚穩(wěn)健的氣質(zhì)。 低調(diào)內(nèi)斂的外立面下，卻是“內(nèi)藏乾坤”項(xiàng)目內(nèi)部裝修總體采用的是Art deco風(fēng)格，既配合現(xiàn)代人干脆利落的商務(wù)方式和習(xí)慣，同時(shí)又透著精致的古典韻味和氣質(zhì)。德商國際1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：蜀都中心體量：約10萬平米等級：甲級標(biāo)準(zhǔn)層高：米凈高米電梯配置：每棟10部高速電梯，設(shè)置高低區(qū)分區(qū)運(yùn)行，每秒速度約3米入戶大堂：米挑高，500平米豪華大堂車位：約1400個(gè)1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目地址天府大道與大源三線交匯處項(xiàng)目等級

31、甲級占地面積16668建筑面積C座6萬開發(fā)商新希望房地產(chǎn)公司物管公司錦官新城樓層26層外立面玻璃幕墻大堂5009米挑高大堂層高3.7米電梯8部車位配置1160個(gè)整層面積2000分割面積140-430銷售價(jià)格12000-14000元/物管費(fèi)7元/.月開盤時(shí)間2010年6月交房時(shí)間2010年12月項(xiàng)目點(diǎn)評新希望國際位于天府新城科技商務(wù)區(qū)，緊鄰天府大道，地理位置優(yōu)越，是天府新城較早投入使用的項(xiàng)目，能有效占據(jù)市場先機(jī)。項(xiàng)目總建筑面積28萬，體量巨大。C座是繼A、B兩座之后的壓軸之作。C座較之A、B座在地理位置、層高、整層面積、電梯配置等方面有了進(jìn)一步的提升。但是9800-14000元/的價(jià)格與A、B座

32、6000-7000元/的價(jià)格相比，價(jià)格幾乎上漲一倍，幅度非常大，未來對租金回報(bào)要求較高。新希望國際面積（）占比40-10010%100-15015%150-20020%250-35019%350-50016%500-100010%500-20009%1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議區(qū)域內(nèi)寫字樓面積劃分區(qū)域內(nèi)寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓均設(shè)置了較高的配置標(biāo)準(zhǔn)尤其在電梯、車位、大堂等方面均突出其競爭優(yōu)勢隨著區(qū)域內(nèi)競爭壓力不斷加大，尚未面世的項(xiàng)目會在項(xiàng)目配置上花費(fèi)更多心思，爭取創(chuàng)造出項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，未來配置會越來越高2、基于客群定位的產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議123451000平米以上500-1000

33、平米300-500平米200-300平米200平米以下大型國企各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)貿(mào)易行業(yè)、IT軟件企業(yè)制造業(yè)、建筑業(yè)房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥行業(yè)比例：9比例：55比例：23比例：8比例：5以區(qū)域內(nèi)行業(yè)分布特點(diǎn)為依托，本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間應(yīng)以200左右為宜;2、基于客群定位的產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議文化娛樂產(chǎn)業(yè)多屬創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)，特別是成長階段企業(yè)對面積需求不大，應(yīng)適當(dāng)考慮100以下面積劃分;演藝產(chǎn)業(yè)聚集人群對配套配置要求較高，因此在項(xiàng)目配套配置的設(shè)置上，應(yīng)充分考慮該部分人群的需求.3、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，在面積分布上以100-200物業(yè)分布為主，面積較為適中，方便進(jìn)行組合出售

34、但是缺失對100以下面積的劃分，應(yīng)在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積3200，可以滿足大型企業(yè)入駐要求3、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議面積（）占比40-100（小工作室、個(gè)人）22%100-150（中、小工作室）28%150-200（小型企業(yè)）40%200-250（中型企業(yè)）10%面積配比產(chǎn)品配置建議按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)配置為寫字樓部分配置滿足基本需求的商業(yè)配套，與項(xiàng)目整體商業(yè)適當(dāng)進(jìn)行有效區(qū)隔層高不低于米，凈層高不低于米 中央空調(diào)、加熱、通風(fēng)設(shè)備 動力電配置，電力充足，至少保證30VA/平米的電壓輸出 智能化消防設(shè)備 數(shù)量足夠的高速電梯，保證客流 和貨運(yùn)的順暢 完善合理的布線系統(tǒng)和足夠

35、的線路接口 足夠的安保監(jiān)控設(shè)備，彩色監(jiān)視屏， 24小時(shí)安全呼叫系統(tǒng) 世界五大行專業(yè)管理體系公共部分采用豪華裝修，配以高檔石材和裝修材料1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析價(jià)格定位區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目月去化面積（萬平米）說明09年至10年6月，甲、乙級寫字樓平均項(xiàng)目月去化速度分別為萬平米、萬平米。甲級寫字樓銷售速度受到新希望國際的大幅拉升，使得項(xiàng)目平均去化面積提升，實(shí)際銷售速度沒有這么快有回款要求，售價(jià)較低，因而銷售速度較快無回款的壓力，因而價(jià)格很高1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析價(jià)格定位區(qū)域?qū)懽謽谴媪看螅瑵撛诠?yīng)量大，且以甲級寫字樓的供應(yīng)為主，甲級寫字樓月均去化3500，整體均價(jià)在10000元/比較項(xiàng)目選擇寫字

36、樓價(jià)格定位根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)等指標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行篩選，寫字樓可參考項(xiàng)目拉德方斯、新希望國際、中國水電大廈、國航世紀(jì)中心、美年廣場、蜀都中心、天合凱旋廣場項(xiàng)目進(jìn)行打分比較項(xiàng)目名稱售價(jià)/轉(zhuǎn)讓價(jià)水平（元/）中國水電大廈9500美年廣場9200新希望國際10000拉德方斯12500國航世紀(jì)中心14500蜀都中心8600天合凱旋廣場8700通過市場比較法，寫字樓靜態(tài)均價(jià)為11000元/平米；鑒于未來市場競爭，保守估計(jì)按照5-10%的年增長率計(jì)算1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析價(jià)格定位2、本項(xiàng)目入市價(jià)格建議價(jià)格定位為超甲級寫字樓預(yù)留價(jià)格空間項(xiàng)目資源優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)競爭力吸引產(chǎn)業(yè)集聚，回籠資金實(shí)現(xiàn)均價(jià)：10500元/

37、項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)高于區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)，與區(qū)域較高價(jià)持平13000元/項(xiàng)目有超甲級寫字樓規(guī)劃，為了預(yù)留價(jià)值空間，該部分物業(yè)定價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，與周邊項(xiàng)目均價(jià)持平11000元/為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并在項(xiàng)目首期銷售中形成口碑效應(yīng)，在市場價(jià)格基礎(chǔ)上應(yīng)適當(dāng)給出優(yōu)惠，低于市場均價(jià)5%左右在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實(shí)現(xiàn)寫字樓入市整體均價(jià)10500元/，略低于市場均價(jià)水平重新調(diào)整價(jià)格2、本項(xiàng)目入市價(jià)格建議價(jià)格定位本項(xiàng)目區(qū)位及景觀資源優(yōu)越區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段整體均價(jià)10000元/對文化娛樂產(chǎn)業(yè)吸引力較強(qiáng)入市價(jià)格：11000元/區(qū)域內(nèi)均價(jià)10000元/，各項(xiàng)目由于區(qū)位及戰(zhàn)略不表不同，價(jià)格差異較大本項(xiàng)目位于新行政中

38、心旁，且臨名都公園和錦江，資源相當(dāng)優(yōu)越由于會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，項(xiàng)目在市場需求上與其它項(xiàng)目相比，更為旺盛在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實(shí)現(xiàn)寫字樓入市價(jià)格11000元/，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)13000元/住宅定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位區(qū)域住宅市場概述 上普禮頓山15萬方住宅用地仁和地塊：25萬方商業(yè)用地金融城商業(yè)用地譽(yù)峰城南一號奧克斯地塊15萬方商業(yè)用地茂業(yè)地塊商業(yè)用地半島城邦南城都匯時(shí)代晶科名苑區(qū)域項(xiàng)目分布圖/潛在入市項(xiàng)目（201

39、0-2011年入市）類別項(xiàng)目名總體量/剩余體量（萬方）預(yù)計(jì)11-12年推出體量（萬方）備注待入市項(xiàng)目仁和項(xiàng)目25未定2011年入市上普禮頓山1122010入市茂業(yè)中心30/2010年下半年亮相金融城項(xiàng)目/2011年入市奧克斯項(xiàng)目6052011年入市在售項(xiàng)目剩余體量譽(yù)峰336開發(fā)周期4年中海城南一號275開發(fā)周期4年長城半島城邦457開發(fā)周期5年南城都匯2105開發(fā)周期8年時(shí)代晶科名苑394開發(fā)周期5年合計(jì)48036本項(xiàng)目所在地區(qū)域住宅市場以中高端產(chǎn)品為主要類型，總價(jià)較高。同質(zhì)化嚴(yán)重，集中放量，競爭激烈。1、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目定位形象定位2、本項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢本項(xiàng)目優(yōu)勢梳理區(qū)位配套資源天府新城軸心

40、位置，東與地鐵1號線零距離連接，西與錦江毗鄰。雄踞金融城，天府新城核心住區(qū)。地鐵、天堂島海洋樂園、茂業(yè)百貨、成都七中、一醫(yī)院生活各方面配套一應(yīng)俱全。中冶集團(tuán)世界500強(qiáng)品質(zhì)保證，文投集團(tuán)優(yōu)勢資源成都無二，中影集團(tuán)領(lǐng)銜助力，文化地產(chǎn)雛形已成。形象定位3、本項(xiàng)目形象定位形象定位我們必須從紛繁的項(xiàng)目優(yōu)勢中尋求最有代表性，最具優(yōu)勢的資源來提煉出產(chǎn)品鮮明的形象定位天府新城 唯一地標(biāo)級灣區(qū)華宅4、案名及釋義形象定位案名：帝 景 灣釋 義：帝：暗含項(xiàng)目高端氣質(zhì)及內(nèi)涵，并與金融城城市中心區(qū)相契合；帝景：絕佳風(fēng)景，傳達(dá)項(xiàng)目住宅物業(yè)的景觀及視線皆屬極佳。帝景灣：錦江河畔的高端豪宅，寬景闊野，氣度不凡。1、區(qū)域客群

41、分析客群定位數(shù)據(jù)來源：譽(yù)峰、公館1881、疊翠峰、時(shí)代晶科名苑、世豪廣場、嘉里雅頌居等成交客戶約1000組中原地產(chǎn)二手地鋪成交數(shù)據(jù)約150組區(qū)域客群體現(xiàn)出對地鐵和區(qū)域的強(qiáng)烈認(rèn)同，寄望物業(yè)升值帶來財(cái)富增長。因?yàn)樽灾鳛橹?，所以對產(chǎn)品品質(zhì)要求更高。購房者多為改善居住。2、本項(xiàng)目客群分析客群定位項(xiàng)目客群顯得更為單純：無法脫離城市的中產(chǎn)階層。事業(yè)發(fā)展期追求更好品質(zhì)的居住環(huán)境，更注重圈層意識。開始追求更多的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)。3、客群定位客群定位所以，中原地產(chǎn)將客群明確定位為：新生代城市菁英階層1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目名稱主力戶型（）裝修標(biāo)準(zhǔn)合景泰富譽(yù)峰200-300精裝藍(lán)光1881220精裝長城半

42、島城邦100-160清水時(shí)代晶科名苑100-140清水區(qū)域內(nèi)典型精裝豪宅項(xiàng)目：主力戶型多在200以上。精裝成為豪宅產(chǎn)品大趨勢。開發(fā)豪宅產(chǎn)品需要強(qiáng)大的實(shí)力。區(qū)域內(nèi)典型改善型項(xiàng)目：主力戶型上限基本在140-160改善型居住也要考慮總價(jià)因素，所以基本不做精裝。整體戰(zhàn)略結(jié)合入市策略分析，住宅部分入市產(chǎn)品不做精裝，以清水房作為交房標(biāo)準(zhǔn)中原市場研究部分析，得出本項(xiàng)目周邊同質(zhì)產(chǎn)品（半島城邦）戶型配比情況為：結(jié)合影響因素，得出本項(xiàng)目周邊同質(zhì)產(chǎn)品戶型配比情況為：2、基于客群定位的產(chǎn)品分析（本項(xiàng)目）產(chǎn)品定位及建議面積區(qū)間（）比例90-1006.36%110-1203.18%120-1309.54%140-1506

43、.36%145-16028.03%160-1659.54%165-18012.72%180-19012.72%270-28011.53%面積區(qū)間（）比例90-10010%110-1205%120-13015%140-15020%150-16020%160-17010%170-18010%180-1900%200以上10%增大舒居三房的配比。減少緊湊三房和闊尺三房的比例。增加90-100產(chǎn)品的供應(yīng)促進(jìn)變現(xiàn)，降低超大面積戶型配置，精準(zhǔn)定位人群。3、同質(zhì)經(jīng)典案例解析：龍湖世紀(jì)產(chǎn)品定位及建議同樣在天府新城核心區(qū)，同樣可以稱作地鐵物業(yè)，同樣占據(jù)錦江一灣河岸龍湖世紀(jì)卻一路走得曲折，其中經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。落實(shí)面

44、積4、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議所以，中原建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高品質(zhì)人文舒居社區(qū)。在本項(xiàng)目上，中原認(rèn)為：產(chǎn)品設(shè)施配置必要體現(xiàn)人文關(guān)懷，要體現(xiàn)居住意境，同時(shí)不壓抑，有創(chuàng)新。5、產(chǎn)品設(shè)施配置建議產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議車行入口步行入口成年喬木步道公共設(shè)施緩沖帶在其他功能區(qū)與住宅區(qū)的中間地帶設(shè)置兒童游樂設(shè)施，乒乓球臺，羽毛球場，休閑廣場等公共設(shè)置作為緩沖。在緩沖帶以東設(shè)置公共步道，步道邊設(shè)置成熟灌木和高大成年喬木，低近高遠(yuǎn)，保證隔音防塵。地塊北側(cè)處設(shè)置車行主出入口，將步行主出入口設(shè)置在南側(cè)，拉近業(yè)主與天堂島海洋樂園的心理距離。6、住宅區(qū)園林綠化建議1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析價(jià)格定位區(qū)域內(nèi)精裝

45、修項(xiàng)目與非精裝項(xiàng)目銷售業(yè)績表現(xiàn)樓盤名稱價(jià)格（元/）8月銷售套數(shù)9月銷售套數(shù)10月銷售套數(shù)周均銷售套數(shù)（套）周均產(chǎn)值（萬元）合景泰富譽(yù)峰200004833269.73 3890.9 藍(lán)光188117000332147.25 2682.5 長城半島城邦1000012715510535.18 4221.8時(shí)代晶科名苑930014116812939.814380.1精裝項(xiàng)目去化速度明顯較低，資金回籠作用并不明顯。銷售難度和推廣難度也更大。非精裝項(xiàng)目去化速度高，資金回籠速度快。針對人群廣，推廣難度低。2、本項(xiàng)目入市價(jià)格建議價(jià)格定位項(xiàng)目名稱主力面積銷售均價(jià)（元/）區(qū)位修正項(xiàng)目規(guī)劃修正項(xiàng)目周邊配套修正項(xiàng)目可

46、通達(dá)性修正項(xiàng)目自然資源修正對比可實(shí)現(xiàn)價(jià)格時(shí)代晶科名苑100-14093002%-3%02%5%9855長城半島城邦100-160100002%-5%5%2%010400大魔方100-16010130中原假設(shè)，項(xiàng)目在當(dāng)前環(huán)境下銷售，與在售項(xiàng)目之間的對比，來得出當(dāng)前市場環(huán)境下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。假設(shè)：兩年內(nèi)資金折現(xiàn)率就是央行一年期整存整取利率：2.5%。兩年內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)保持理想運(yùn)行，通脹率保持在4%左右的理想態(tài)勢。兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場不發(fā)生較大震蕩，房地產(chǎn)市場不主動上漲或下跌?？梢杂?jì)算2011年，大魔方住宅產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)入市價(jià)格價(jià)格是：10800元/左右！從項(xiàng)目本身資源及不可復(fù)制性而言，中原預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)： 1

47、2000元/左右公寓定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位產(chǎn)品定位及建議價(jià)格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位1、公寓發(fā)展方向判定商務(wù)公寓類型定位普通式公寓酒店式公寓服務(wù)式公寓產(chǎn)業(yè)集群帶來的高端客戶不能接受普通商務(wù)公寓，市場選擇法進(jìn)行淘汰酒店式公寓能夠提供酒店的管理服務(wù)，但在居住屬性上則較為缺乏，兼容性不夠強(qiáng)具備酒店的配套管理功能，也有高級住宅公寓配套，兼容高品質(zhì)服務(wù)和居住屬性，便于打造出高端公寓產(chǎn)品形象定位 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”；主要服務(wù)群體為海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的中長期居住的商務(wù)

48、人員；配有整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理；區(qū)別于單純意義上的酒店單間，具有居家功能；一般可具有“自用”和“投資”雙向功能服務(wù)式公寓的特點(diǎn)服務(wù)式公寓釋義形象定位特征酒店式服務(wù)、家居式的房型布局，硬裝、軟裝齊全只租不售一般國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓采用此類型高端，一般房型較大；由國際或者國內(nèi)知名酒店管理公司/專業(yè)服務(wù)式公寓管理公司經(jīng)營；主要面向跨國公司的高級外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機(jī)構(gòu)人員、港澳臺商務(wù)人士及國內(nèi)高級管理和技術(shù)人員。產(chǎn)權(quán)式類服型的服務(wù)式公寓采用此類型通常對外銷售，多數(shù)情況下許諾小投資者一定的回報(bào)率；中檔，一般房型較?。?由

49、國內(nèi)物業(yè)公司管理經(jīng)營； 服務(wù)一般未能達(dá)到五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)；1、公寓發(fā)展方向判定形象定位在2007年前成都市場沒有服務(wù)式公寓，外派人員多是租住高檔住宅和酒店長租房，高端客戶多租住麓山國際、中華園等別墅。2007年中，香格里拉大酒店推出了26套服務(wù)式公寓，開創(chuàng)了成都服務(wù)式公寓的先河，同時(shí)使得成都市的常駐外派人員有了更多的選擇空間。2009年8月，成都首家真正的服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷投入運(yùn)營，服務(wù)式公寓市場開始新的階段。預(yù)計(jì)2010到2015年，市場上將出現(xiàn)多個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目。需求：隨著常住成都高端商務(wù)人士的增多，服務(wù)式公寓的需求開始凸現(xiàn)。市場發(fā)展初期，服務(wù)式公寓將面臨來自高端住宅的競爭壓力?，F(xiàn)有商

50、務(wù)人士，主要選擇居住在配套成熟的高端住宅和別墅區(qū)內(nèi)。成都服務(wù)式公寓發(fā)展概述1、公寓發(fā)展方向判定城市服務(wù)式公寓個(gè)數(shù)服務(wù)式公寓房間數(shù)其中高端服務(wù)式公寓項(xiàng)目高端服務(wù)式公寓房間數(shù)常住外籍人數(shù)量（人）常住外籍人口與服務(wù)式公寓房間數(shù)的比例每套公寓所服務(wù)的常住外籍人口北京4198202562461100008.9%15.48上海821600636787515210010.5%6.87廣州28544371489580009.4%10.62深圳817853804183809.7%10.30平均9.6%10.82成都22262226169691.3%75.08北京上海等一線城市中，服務(wù)式公寓的房間數(shù)平均約占當(dāng)?shù)爻?/p>

51、住外籍人口的9.6%左右。可理解為每個(gè)常住外籍人士即可支撐一套服務(wù)式公寓。為了解服務(wù)式公寓的潛在需求，我們分析了各地服務(wù)式公寓數(shù)量與常住外籍人口的關(guān)系，具體如下：注：上表中服務(wù)式公寓項(xiàng)目包括了酒店及寫字樓內(nèi)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目。其中高端項(xiàng)目專指單一產(chǎn)權(quán)、由知名服務(wù)式公寓管理公司或酒店管理公司運(yùn)營的項(xiàng)目。相比其他城市，成都的常住外籍人口與房間數(shù)的比例偏低，市場上供應(yīng)的服務(wù)式公寓相對不足。形象定位1、公寓發(fā)展方向判定服務(wù)式公寓市場空間分析方法1服務(wù)式公寓市場空間分析方法1根據(jù)常住外籍人士增長情況預(yù)測，2015年成都的服務(wù)式公寓的潛在需求為2600間左右。未來常住成都外籍人口數(shù)量預(yù)測考慮到服務(wù)式公寓的最

52、主要客戶群是常住本地的外籍人士，因此我們通過外籍人士的數(shù)量的增長來預(yù)測未來的服務(wù)式公寓需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年成都常住外籍人士近17000名，且該群體的年增長率近20%。保守預(yù)計(jì)未來該群體以年均10%的比例增長，則到2015年成都市常住外籍人口數(shù)量可到達(dá)30,000人。參照其他城市，每個(gè)外籍常住人口可以支撐一套服務(wù)式公寓。考慮到成都服務(wù)式公寓尚在起步階段，按照每個(gè)外籍常住人士支撐一套公寓。據(jù)此測算，2015年成都市服務(wù)式公寓的需求為2608套。資料來源：成都市外商網(wǎng)形象定位1、公寓發(fā)展方向判定川渝城市群京津冀城市群長三角城市群珠三角城市群成都市服務(wù)式公寓市場才剛剛起步，無法通過對歷史數(shù)據(jù)的考察來

53、推測未來市場空間，因此我們通過城市間橫向比較得出未來的市場空間。2007年國家分別在成都和重慶設(shè)立“國家綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)” ，未來川渝城市群必將成為與三大城市圈并列的中國經(jīng)濟(jì)“第四極”，由此帶來的外資企業(yè)數(shù)量和對服務(wù)式公寓的需求必將大量增長。各城市外資企業(yè)數(shù)量與服務(wù)式公寓房間數(shù)對比每套服務(wù)式公寓所服務(wù)的外資企業(yè)數(shù)量北京上海廣州深圳成都5.110.871.669.3216.16資料來源：戴德梁行調(diào)研相比其他發(fā)達(dá)城市，成都市的服務(wù)式公寓存量偏少，未來需求潛力較大。服務(wù)式公寓市場空間分析方法2形象定位1、公寓發(fā)展方向判定選取北京、上海、廣州、深圳的服務(wù)式公寓總套數(shù)，用與之相關(guān)的GDP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

54、、外商直接投資、外資企業(yè)數(shù)量、在當(dāng)?shù)亻_設(shè)分公司的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量、旅游接待人數(shù)、入境游客人數(shù)5項(xiàng)指標(biāo)對其進(jìn)行回歸分析，得出服務(wù)式公寓與各項(xiàng)支撐指標(biāo)之間的關(guān)系如下：服務(wù)式公寓市場存量入境游客人數(shù)7.716外資企業(yè)數(shù)量0.15+在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分支機(jī)構(gòu)的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量86.869 12598根據(jù)相關(guān)規(guī)劃及歷史增長情況得出支撐甲級寫字樓需求的各項(xiàng)指標(biāo)未來增長情況：根據(jù)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，得出2015年成都的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可支撐的服務(wù)式公寓套數(shù)為2430間指標(biāo)名稱目前數(shù)值預(yù)測依據(jù)2015年預(yù)測值外資企業(yè)數(shù)量3652家參考?xì)v史數(shù)據(jù)，按平均每年12%的增長率增長8000家入境游客人數(shù)50萬人過去5年平

55、均每年增加17%，保守估計(jì)未來每年增長15%左右133萬人世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量142家參照過去5年情況，預(yù)計(jì)每年增加5家左右175家服務(wù)式公寓市場空間分析方法2形象定位1、公寓發(fā)展方向判定成都服務(wù)式公寓未來市場空間綜合上述兩種方法，預(yù)計(jì)未來成都市的服務(wù)式公寓市場需求為2600間到2430間之間，取平均值為2515套左右。除去現(xiàn)有供應(yīng)及未來新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目服務(wù)式公寓的市場空間為842套左右。服務(wù)式公寓市場套預(yù)計(jì)本項(xiàng)目服務(wù)式公寓市場空間為842套左右。1,4471,673226現(xiàn)有供應(yīng)新增供應(yīng)2015年市場規(guī)模2015年總需求2,515842套形象定位1、公寓發(fā)展方向判定2、成都及區(qū)域內(nèi)其他服

56、務(wù)式公寓定位形象定位序號項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)運(yùn)營商品牌檔次套數(shù)推出時(shí)間1香格里拉高級公寓商業(yè)香格里拉酒店香格里拉高檔2620082仁恒置地廣場商業(yè)輝盛輝盛閣高檔31020103豐德萬瑞中心商業(yè)奧克伍德Oakwood中高檔23720114來福士廣場 商業(yè)雅詩閣盛捷中高檔20020125鐵獅門廣場項(xiàng)目商業(yè)待定待定高檔30020126九龍倉成都國際金融中心商業(yè)待定待定高檔未知20147新鴻基成都國際貿(mào)易廣場商業(yè)待定待定高檔未知20158華置廣場商業(yè)待定待定高檔未知20159漢景大廈商業(yè)待定待定高檔342201210天府時(shí)代廣場商業(yè)待定待定高檔358201311本區(qū)域項(xiàng)目保利國際廣場、美年廣場等、江宇天府

57、城、仁和城南項(xiàng)目、茂葉中心、譽(yù)峰、新益州廣場等目前入市服務(wù)式公寓主要集中在市區(qū)，由品牌企業(yè)開發(fā)，與知名五星級酒店機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營。區(qū)域服務(wù)式公寓在未來2-3年集中放量，分布較廣，利用各自品牌及資源優(yōu)勢進(jìn)行消化。3、本項(xiàng)目形象定位形象定位娛樂達(dá)人專屬豪宅SLOGAN：國際城南，最值得期待時(shí)尚領(lǐng)地為本項(xiàng)目演藝及娛樂相關(guān)人士、城南高端商務(wù)人士量身打造的專屬領(lǐng)地。引入酒店管理公司作為物業(yè)顧問，創(chuàng)立成都及本項(xiàng)目的高端人士的居所。融合商務(wù)、居住及高級酒店管理的特色，吸納海內(nèi)外的經(jīng)營人士，提高整個(gè)項(xiàng)目居住者的品質(zhì)，成為西南地區(qū)最高檔的酒店式服務(wù)公寓，提高整個(gè)項(xiàng)目的含金量。1、成都及區(qū)域客群分析客戶定位全租型服務(wù)

58、式公寓特點(diǎn)及客戶來源專業(yè)管理公司管理：提供與酒店相類似的管理服務(wù)內(nèi)容；客戶：主要針對外籍的外來人口長住需要或者少量國內(nèi)企業(yè)主；租期：以一個(gè)月以上為主；產(chǎn)權(quán)：公寓的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一。各國領(lǐng)事 CEO-各跨國企業(yè)駐成都首席代表外企在蓉分公司/辦事處的高級管理人員、高級經(jīng)理，外籍商務(wù)出差人員；港、澳、臺來蓉的商務(wù)客人、管理層人士、商務(wù)出差人員；國內(nèi)外中高檔消費(fèi)群體在成都固定住所確定之前的臨時(shí)過渡住所；全國各地區(qū)（主要是一線城市）集團(tuán)公司中，到設(shè)立在成都的分公司參加中短期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)和工作的職員；海外跨國公司總部派到設(shè)立在成都的分公司和合資企業(yè)中短期工作的中高級管理人員、技術(shù)、行政人員等； 各國留學(xué)生與外籍教師

59、 。目前成都服務(wù)式公寓為全租式，主要客戶群體為常住外籍人士及高端商務(wù)人士。2、本項(xiàng)目客群定位成都市近5年外商直接投資年平均增長率超過40。截止2009年，已經(jīng)約有145家在蓉設(shè)立辦事處或成了分公司。今后隨著成都社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將有更多的500強(qiáng)及跨國企業(yè)進(jìn)駐成都。目前駐蓉領(lǐng)事館有美國、 韓國、 德國、 法國、 泰國、 新加坡、 巴基斯坦、斯里蘭卡、菲律賓等9個(gè)，排全國第三位，僅此于廣州和上海。駐蓉外事機(jī)構(gòu)：中日會館，英國駐成都簽證申請中心。重慶目前有5個(gè)國家設(shè)立了領(lǐng)事館：英國、日本、加拿大、柬埔寨、丹麥 。來源二：外事機(jī)構(gòu)的設(shè)立，方便了外籍人士旅游和停留，亦帶來穩(wěn)定的服務(wù)式公寓需求。來源一：國

60、際知名企業(yè)的陸續(xù)入駐帶來了大量的外籍人士，為服務(wù)式公寓帶來大量穩(wěn)定的客戶源。來源三：演藝中心集聚作用，吸引演藝圈及娛樂圈產(chǎn)業(yè)鏈從業(yè)人士，帶來主要的服務(wù)式公寓需求客戶定位1、成都及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓香格里拉服務(wù)式公寓項(xiàng)目名稱香格里拉服務(wù)式公寓項(xiàng)目位置成都市濱江東路9號開發(fā)商香港嘉里集團(tuán)總戶數(shù)酒店包含593間客房和套房，另其中有26間用做服務(wù)式公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目優(yōu)勢成都最先出現(xiàn)的服務(wù)式公寓，主要面向高端客戶。享受五星級酒店配套服務(wù)。臨近CBD和東大街金融街，地理位置較佳。項(xiàng)目劣勢總供應(yīng)量較小，居家氛圍欠佳。雖臨近府南河，但因房間處于酒店大樓低樓層，缺乏景觀享受。經(jīng)營情況2007年開