鄭州市某某年5月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度研究報(bào)告易居中國克而瑞瑞信息技技術(shù)有限限公司鄭州州機(jī)構(gòu)目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232484673 本月導(dǎo)讀 PAGEREF _Toc232484673 h 3 HYPERLINK l _Toc232484674 易居視點(diǎn) PAGEREF _Toc232484674 h 4 HYPERLINK l _Toc232484675 數(shù)字樓市 PAGEREF _Toc232484675 h 5 HYPERLINK l _Toc232484676 關(guān)注樓盤 PAGEREF _Toc232484676 h 6 HYPERLINK l _Toc

2、232484677 第一篇 市場(chǎng)背背景篇 PAGEREF _Toc232484677 h 7 HYPERLINK l _Toc232484678 第一章 政政策資訊訊 PAGEREF _Toc232484678 h 7 HYPERLINK l _Toc232484679 一、政策法法規(guī) PAGEREF _Toc232484679 h 7 HYPERLINK l _Toc232484680 二、市政動(dòng)動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc232484680 h 9 HYPERLINK l _Toc232484681 三、市場(chǎng)資資訊 PAGEREF _Toc232484681 h 10 HYPERLINK

3、 l _Toc232484682 第二章 經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境 PAGEREF _Toc232484682 h 13 HYPERLINK l _Toc232484683 一、工業(yè)增增加值 PAGEREF _Toc232484683 h 13 HYPERLINK l _Toc232484684 二、進(jìn)出口口 PAGEREF _Toc232484684 h 14 HYPERLINK l _Toc232484685 三、固定資資產(chǎn) PAGEREF _Toc232484685 h 15 HYPERLINK l _Toc232484686 四、社會(huì)零零售總額額 PAGEREF _Toc232484686 h 1

4、6 HYPERLINK l _Toc232484687 第三章 房房地產(chǎn)投投資 PAGEREF _Toc232484687 h 17 HYPERLINK l _Toc232484688 一、開發(fā)投投資額 PAGEREF _Toc232484688 h 17 HYPERLINK l _Toc232484689 二、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)指指標(biāo) PAGEREF _Toc232484689 h 18 HYPERLINK l _Toc232484690 第二篇 市場(chǎng)分分析篇 PAGEREF _Toc232484690 h 20 HYPERLINK l _Toc232484691 第四章 商商品房市市場(chǎng) PAGE

5、REF _Toc232484691 h 20 HYPERLINK l _Toc232484692 一、市場(chǎng)綜綜述 PAGEREF _Toc232484692 h 20 HYPERLINK l _Toc232484693 二、供求關(guān)關(guān)系分析析 PAGEREF _Toc232484693 h 21 HYPERLINK l _Toc232484694 三、供應(yīng)量量分析 PAGEREF _Toc232484694 h 22 HYPERLINK l _Toc232484695 四、成交量量分析 PAGEREF _Toc232484695 h 23 HYPERLINK l _Toc232484696 五、

6、成交均均價(jià)分析析 PAGEREF _Toc232484696 h 24 HYPERLINK l _Toc232484697 第五章 土土地市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc232484697 h 25 HYPERLINK l _Toc232484698 一、本月公公告土地地分析 PAGEREF _Toc232484698 h 25 HYPERLINK l _Toc232484699 二、本月成成交地塊塊分析 PAGEREF _Toc232484699 h 26 HYPERLINK l _Toc232484700 三、重點(diǎn)地地塊 PAGEREF _Toc232484700 h 27 HYPERLI

7、NK l _Toc232484701 第六章 商商品住宅宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc232484701 h 29 HYPERLINK l _Toc232484702 一、市場(chǎng)綜綜述 PAGEREF _Toc232484702 h 29 HYPERLINK l _Toc232484703 二、供求分分析 PAGEREF _Toc232484703 h 30 HYPERLINK l _Toc232484704 三、供應(yīng)量量分析 PAGEREF _Toc232484704 h 31 HYPERLINK l _Toc232484705 四、成交量量分析 PAGEREF _Toc232484705

8、h 41 HYPERLINK l _Toc232484706 五、成交均均價(jià)分析析 PAGEREF _Toc232484706 h 43 HYPERLINK l _Toc232484707 六、項(xiàng)目分分析 PAGEREF _Toc232484707 h 45 HYPERLINK l _Toc232484708 第七章 辦辦公市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc232484708 h 46 HYPERLINK l _Toc232484709 一、市場(chǎng)綜綜述 PAGEREF _Toc232484709 h 46 HYPERLINK l _Toc232484710 二、供求關(guān)關(guān)系分析析 PAGEREF

9、_Toc232484710 h 47 HYPERLINK l _Toc232484711 三、供應(yīng)量量分析 PAGEREF _Toc232484711 h 48 HYPERLINK l _Toc232484712 四、成交量量分析 PAGEREF _Toc232484712 h 49 HYPERLINK l _Toc232484713 五、成交均均價(jià)分析析 PAGEREF _Toc232484713 h 50 HYPERLINK l _Toc232484714 第八章 商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc232484714 h 52 HYPERLINK l _Toc232484715 一、市

10、場(chǎng)綜綜述 PAGEREF _Toc232484715 h 52 HYPERLINK l _Toc232484716 二、供求關(guān)關(guān)系分析析 PAGEREF _Toc232484716 h 53 HYPERLINK l _Toc232484717 三、供應(yīng)量量分析 PAGEREF _Toc232484717 h 54 HYPERLINK l _Toc232484718 四、成交量量分析 PAGEREF _Toc232484718 h 55 HYPERLINK l _Toc232484719 五、成交均均價(jià)分析析 PAGEREF _Toc232484719 h 57 HYPERLINK l _Toc

11、232484720 第九章 產(chǎn)產(chǎn)品分析析 PAGEREF _Toc232484720 h 58 HYPERLINK l _Toc232484721 一、產(chǎn)品綜綜述 PAGEREF _Toc232484721 h 58 HYPERLINK l _Toc232484722 二、個(gè)案分分析 PAGEREF _Toc232484722 h 62 HYPERLINK l _Toc232484723 第十章 營營銷媒體體篇 PAGEREF _Toc232484723 h 68 HYPERLINK l _Toc232484724 一、營銷透透析 PAGEREF _Toc232484724 h 68 HYPE

12、RLINK l _Toc232484725 二、媒體分分析 PAGEREF _Toc232484725 h 71 HYPERLINK l _Toc232484726 三、典型項(xiàng)項(xiàng)目金基森森林陽光光 PAGEREF _Toc232484726 h 76 HYPERLINK l _Toc232484727 第三篇 區(qū)區(qū)域數(shù)據(jù)據(jù)篇 PAGEREF _Toc232484727 h 81 HYPERLINK l _Toc232484728 一、金水區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc232484728 h 81 HYPERLINK l _Toc232484729 二、鄭東新新區(qū) PAGEREF _Toc232

13、484729 h 82 HYPERLINK l _Toc232484730 三、管城區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc232484730 h 83 HYPERLINK l _Toc232484731 四、二七區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc232484731 h 84 HYPERLINK l _Toc232484732 五、中原區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc232484732 h 85 HYPERLINK l _Toc232484733 六、惠濟(jì)區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc232484733 h 86本月導(dǎo)讀保障住房用用地禁止止用于商商業(yè)開發(fā)發(fā)5月20日日，國土土資源部部下發(fā)通通知，要要求各地地市

14、、縣縣國土資資源管理理部門在在加快落落實(shí)保障障性住房房用地供供應(yīng)同時(shí)時(shí)，禁止止借保障障性安居居工程之之名，以以劃撥方方式取得得土地后后改變用用途用于于商品住住房等商商業(yè)開發(fā)發(fā)。詳情請(qǐng)見PP8商品房市場(chǎng)場(chǎng)供、求求雙降，銷銷售均價(jià)價(jià)創(chuàng)088年5月月至今新新峰值5月，鄭州州市天氣氣復(fù)雜多多變，但但商品房房市場(chǎng)暖暖意不變變，成交交量雖小小幅下滑滑，但價(jià)價(jià)格環(huán)比比上漲66.033%，且且價(jià)格上上漲幅度度顯著高高于成交交量下滑滑幅度。詳情請(qǐng)見PP21熱銷項(xiàng)目分分析未來城銷售售情況、熱熱銷原因因 天倫水晶城城銷售情情況、熱熱銷原因因 詳情請(qǐng)見PP53營銷透析市場(chǎng)回暖之之勢(shì)顯著著，價(jià)格格折扣、特特價(jià)房、一一口

15、價(jià)促促銷力度度顯著縮縮小，維維系業(yè)主主關(guān)系、慶慶六一親親子促銷銷力度顯顯著提升升，多項(xiàng)項(xiàng)目均有有新房源源推出，大大型改造造項(xiàng)目如如美景鴻鴻城高調(diào)調(diào)亮相，品品質(zhì)訴求求持續(xù)攀攀升。55月，鄭鄭州市營營銷活動(dòng)動(dòng)側(cè)重于于業(yè)主關(guān)關(guān)系的維維系和提提升項(xiàng)目目的知名名度、美美譽(yù)度，下下面將重重點(diǎn)介紹紹普羅旺旺世的“印象影像多彩普普羅旺世世”非專業(yè)業(yè)攝影大大賽、橄橄欖城“美麗新新娘”評(píng)評(píng)選活動(dòng)動(dòng)。詳情請(qǐng)見PP63易居視點(diǎn)5月供求量量雖比44月雙雙雙下降，但但成交總總量依然然維持高高位運(yùn)行行，同時(shí)時(shí)價(jià)格增增長(zhǎng)強(qiáng)勁勁從09年33月開始始，鄭州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交量量出現(xiàn)爆爆發(fā)式增增長(zhǎng)，并并且一直直處于高高位運(yùn)行行

16、，價(jià)格格也在節(jié)節(jié)節(jié)攀升升。各樓樓盤針對(duì)對(duì)集中釋釋放的剛剛性需求求展開了了火爆的的“接力賽賽”，并由此此誕生出出一個(gè)又又一個(gè)的的“明星”樓盤。55月又有有一些品品質(zhì)樓盤盤接過“熱銷的的接力棒棒”，保持了了樓市的的高位運(yùn)運(yùn)行，66月將會(huì)會(huì)有哪些些樓盤來來把這些些“接力棒棒”繼續(xù)傳傳下去呢呢？讓我我們拭目目以待。隨著剛性需需求的集集中釋放放，給弱勢(shì)下下的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)帶來了了積極的的因素，而正是剛性需求的大批釋放給樓市增強(qiáng)了信心，強(qiáng)大需求中的改善性需求和投資性需求也積極入市，保持整個(gè)樓市的健康穩(wěn)定運(yùn)行。后市走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)：09年1-5月，全全市新增增商品住住宅1664.447萬平平方米，同同比下降降38

17、.10%，而成成交3228.228萬平平方米，同同比上漲漲54.54%，單從從09年年1-55月來看看，鄭州州商品住住宅市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)出出供不應(yīng)應(yīng)求的局局面，同同時(shí)價(jià)格格也在不不斷的上上升。因因此我們們預(yù)計(jì)在在09年年下半年年樓市將將會(huì)迎來來更加“熱鬧”的形勢(shì)勢(shì)，壓抑抑已久的的強(qiáng)大供供應(yīng)將集集中在下下半年釋釋放，成成交量和和價(jià)格將將會(huì)維持持相對(duì)平平穩(wěn)的狀狀態(tài)。數(shù)字樓市5月鄭州市市商品房房基本情情況供應(yīng)量（萬萬）成交量（萬萬）供求比成交均價(jià)（元元/）商品房27.35593.2880.295032商品住宅22.94480.2770.294764商業(yè)用房1.064.790.229722辦公物業(yè)3.358

18、.220.414917數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月商品住住宅項(xiàng)目目成交量量排行榜榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域所屬板塊成交面積()成交套數(shù)(套)成交均價(jià)（元元/）1東方首府管城區(qū)東中板塊311000.76629048742中原新城中原區(qū)西中板塊307833.73331345233綠城.百合合公寓鄭東新區(qū)鄭東板塊304255.98831270144新里.盧浮浮公館鄭東新區(qū)鄭東板塊248111倫水晶城城金水區(qū)東北板塊212633.825046016宏益華香香港城金水區(qū)東中板塊172400.65521250327陽光新城金水區(qū)東中板塊152211.977154

19、53488御金城金水區(qū)東中板塊145633.42213445069橄欖城二七區(qū)西南板塊132611.955153447910橡樹玫瑰城城管城區(qū)東南板塊130633.9111524250數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)關(guān)注樓盤綠城百合公公寓2009年年4月228日（四四期）進(jìn)進(jìn)行了選選房活動(dòng)動(dòng)，共推推出6887套房房源，截截至5月月底累計(jì)計(jì)成交3312套套，銷售售率達(dá)到到45.41%，成交均均價(jià)70014元元/平方方米。圍合組團(tuán)空間圍合組團(tuán)空間，增強(qiáng)私密性和安全性目區(qū)位及稀缺性很強(qiáng)的保值增值；第一篇 市場(chǎng)背背景篇第一章 政政策資訊訊一、政策法法規(guī)保障住房用用地禁止止用于商商業(yè)開

20、發(fā)發(fā)5月20日日，國土土資源部部下發(fā)通通知，要要求各地地市、縣縣國土資資源管理理部門在在加快落落實(shí)保障障性住房房用地供供應(yīng)同時(shí)時(shí)，禁止止借保障障性安居居工程之之名，以以劃撥方方式取得得土地后后改變用用途用于于商品住住房等商商業(yè)開發(fā)發(fā)。易居觀點(diǎn)：國土資源部部特別針針對(duì)保障障性住房房供應(yīng)發(fā)發(fā)出通知知，可見見國家對(duì)對(duì)保障性性住房的的落實(shí)程程度提升升到新的的級(jí)別，這這將有效效的保障障了保障障性住房房的供應(yīng)應(yīng)。土地地利用年年度計(jì)劃劃指標(biāo)一一定的情情況下，會(huì)會(huì)根據(jù)要要求配比比不同土土地性質(zhì)質(zhì)的供應(yīng)應(yīng)量，保保障性住住房用地地用途的的改變，將將會(huì)改變變上市供供應(yīng)量的的比例，一一方面不不能保證證保障性性住房有有

21、效的供供應(yīng)量，促促使解決決中低收收入者住住房難的的問題不不能在計(jì)計(jì)劃時(shí)間間內(nèi)完成成；另一一方面，土土地性質(zhì)質(zhì)的改變變，將增增加商品品房的供供應(yīng)，在在一段時(shí)時(shí)間造成成供應(yīng)量量的增加加，不利利于政府府對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控控。開征物業(yè)稅稅提上政政府決策策日程5月25日日，中國國政府網(wǎng)網(wǎng)公布了了國務(wù)務(wù)院批轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)展改改革委關(guān)關(guān)于20009年年深化經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制改革工工作意見見的通知知，其其中，“開征物物業(yè)稅”再次納納入。易居觀點(diǎn)： 開開征物業(yè)業(yè)稅提上上研究立立法的日日程，說說明停留留在理論論探索層層面的物物業(yè)稅,這一次次將會(huì)有有實(shí)質(zhì)性性的進(jìn)展展，房地地產(chǎn)目前前交易稅稅費(fèi)較為為復(fù)雜，物物業(yè)稅的的開征將將改變住住宅

22、保有有環(huán)節(jié)稅稅賦畸輕輕的狀況況,但能能否通過過該稅費(fèi)費(fèi)抑制房屋屋價(jià)格，受受到普遍遍質(zhì)疑。物物業(yè)稅的的開征，將將面臨諸諸多問題題，首先先房地產(chǎn)產(chǎn)登記體體系完善善程度較較差、小小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)、房房產(chǎn)評(píng)估估體系等等，都會(huì)會(huì)為物業(yè)業(yè)稅的開開征增添添麻煩，因因此，房房地產(chǎn)物物業(yè)稅的的真正開開征，還還需要較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間來完完善。商品住宅資資本金比比例355%大限限首次出出現(xiàn)松動(dòng)動(dòng)5月27日日，固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目資本金金比例的的調(diào)整結(jié)結(jié)果終于于出爐。其其中，保保障性住住房和普普通商品品住房項(xiàng)項(xiàng)目的最最低資本本金比例例從355%調(diào)低低至200%，恢恢復(fù)到119966年的水水平，成成為此次次調(diào)整受受惠最大大的

23、項(xiàng)目目之一。易居觀點(diǎn)： 從從20004年宏宏觀調(diào)控控以來開開始收緊緊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商項(xiàng)目目資本金金比例335%大大限將首首次出現(xiàn)現(xiàn)松動(dòng)，商商品住宅宅資本金金比例調(diào)調(diào)低至220%，針針對(duì)房地地產(chǎn)從緊緊的金融融政策開開始出現(xiàn)現(xiàn)松動(dòng)。220088年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)低低迷加上上金融危危機(jī)的影影響，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭受受嚴(yán)重的的沖擊，資資本市場(chǎng)場(chǎng)的萎縮縮，直接接造成開開發(fā)商資資金鏈持持續(xù)緊繃繃。此項(xiàng)項(xiàng)政策的的出臺(tái)，將將會(huì)降低低開發(fā)商商融資的的門檻，將將有效緩緩解開發(fā)發(fā)商的資資金壓力力。但是是放松項(xiàng)項(xiàng)目將只只涉及住住宅項(xiàng)目目，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目成成本與收收益相差差較大，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大，可見見對(duì)金融融政策的的松動(dòng)還

24、還是有所所保留，以以防范金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。表1-1-1-11 ：220099年5月月全國房房地產(chǎn)相相關(guān)政策策列表時(shí)間來源政策名稱主要內(nèi)容5月22日日住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部、發(fā)展改改革委、財(cái)政部部 關(guān)于印印發(fā)20009-20111年廉廉租住房房保障規(guī)規(guī)劃的通通知從20099年起到到20111年，爭(zhēng)爭(zhēng)取用三三年時(shí)間間，基本本解決7747萬萬戶現(xiàn)有有城市低低收入住住房困難難家庭的的住房問問題。其其中，220088年第四四季度已已開工建建設(shè)廉租租住房338萬套套，三年年內(nèi)再新新增廉租租住房5518萬萬套、新新增發(fā)放放租賃補(bǔ)補(bǔ)貼1991萬戶戶。進(jìn)一一步健全全實(shí)物配配租和租租賃補(bǔ)貼貼相結(jié)合合的廉租租住房制制度，并并

25、以此為為重點(diǎn)加加快城市市住房保保障體系系建設(shè)，完完善相關(guān)關(guān)的土地地、財(cái)稅稅和信貸貸支持政政策。多渠道籌措措資金。中央加加大對(duì)財(cái)財(cái)政困難難地區(qū)廉廉租住房房保障補(bǔ)補(bǔ)助力度度；省級(jí)人人民政府府要比照照中央的的做法，加加大對(duì)本本地區(qū)財(cái)財(cái)政困難難的市、縣縣建設(shè)（包包括購置置、改造造）廉租租住房和和發(fā)放租租賃補(bǔ)貼貼的資金金投入；市、縣縣人民政政府按照照國家有有關(guān)規(guī)定定多渠道道籌集廉廉租住房房保障資資金；對(duì)符合合貸款條條件的廉廉租住房房建設(shè)和和棚戶區(qū)區(qū)改造項(xiàng)項(xiàng)目，商商業(yè)銀行行要加大大信貸支支持力度度落實(shí)土地供供應(yīng)和各各項(xiàng)優(yōu)惠惠政策。各各地區(qū)要要根據(jù)廉廉租住房房保障規(guī)規(guī)劃和年年度計(jì)劃劃，統(tǒng)籌籌安排廉廉租住房房

26、用地計(jì)計(jì)劃，優(yōu)優(yōu)先安排排建設(shè)用用地，落落實(shí)支持持廉租住住房建設(shè)設(shè)的各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠政策策，切實(shí)實(shí)加大政政策支持持力度，確確保如期期開工建建設(shè)。結(jié)合城市棚棚戶區(qū)改改造多渠渠道籌措措房源。資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)表1-1-1-22 ：220099年5月月鄭州市市房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策列表表時(shí)間來源政策名稱主要內(nèi)容 5月155日 鄭州市政政府鄭州市城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例例編制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)劃和年年度計(jì)劃劃，應(yīng)當(dāng)當(dāng)優(yōu)先安安排保障障性住房房、危舊舊改造住住房和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)中的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償用房房的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地應(yīng)應(yīng)當(dāng)以出出讓方式式或者劃劃撥方式式取

27、得房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國家、省省有關(guān)規(guī)規(guī)定取得得相應(yīng)資資質(zhì)后，方方可從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資本本金占項(xiàng)項(xiàng)目總投投資的比比例不得得低于國國家規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。預(yù)售商品房房，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法取得預(yù)預(yù)售許可可證明后后，方可可預(yù)售；現(xiàn)房銷銷售，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)降椒康禺a(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門辦理房房地產(chǎn)初初始登記記后，方方可現(xiàn)售售；房屋銷銷售實(shí)行行聯(lián)機(jī)備備案實(shí)名名制；保障性性住房由由房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門統(tǒng)一組組織銷售售，嚴(yán)禁禁房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或者者中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷銷售商品品房，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與買買受人簽簽訂書面面合同。合合同中應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明商

28、品房房的建筑筑面積和和使用面面積、價(jià)價(jià)格、交交款方式式、交付付日期、交交付方式式、質(zhì)量量要求、物物業(yè)管理理方式以以及雙方方的違約約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在房房屋交付付使用前前，與其其選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定對(duì)對(duì)托管項(xiàng)項(xiàng)目及共共用設(shè)施施、設(shè)備備進(jìn)行交交接驗(yàn)收收，同時(shí)時(shí)向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交該項(xiàng)目目的有關(guān)關(guān)資料；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房屋屋交付使使用時(shí)，向向買受人人提供質(zhì)質(zhì)量保證證書和使使用說明明書資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)二、市政動(dòng)動(dòng)態(tài)“新1077國道”計(jì)劃66月底開開建5月25日日，鄭州交交通重點(diǎn)點(diǎn)工程建建設(shè)管理理中心發(fā)發(fā)布公告告，國道道

29、1077鄭州段段改建工工程已由由發(fā)改委委批準(zhǔn)建建設(shè)。新建的的1077國道將將繼續(xù)東東移，徹徹底遷出出鄭州城城區(qū)，起起于中牟牟縣萬灘灘鎮(zhèn)毛莊莊東，終終點(diǎn)至新新鄭范莊莊南?，F(xiàn)現(xiàn)有的新新1077國道將將成為市市區(qū)的一一條路，也也就是鄭鄭州的東東四環(huán)。新新新1007國道道公開招招標(biāo)后，將將于6月底開開工建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)計(jì)20112年建建成投入入使用，按按一級(jí)公公路標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取過過路費(fèi)。易居觀點(diǎn)：新107國國道的繼繼續(xù)東移移，標(biāo)志志著鄭州州市城區(qū)區(qū)范圍進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大，也也標(biāo)志著著“鄭州向向東”為主流流發(fā)展方方向，為為鄭東新新區(qū)的發(fā)發(fā)展提供供有利條條件。由由此鄭東東新區(qū)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具有有較高的的發(fā)展?jié)摑摿?，區(qū)

30、區(qū)域升溫溫帶來樓樓盤升溫溫。鄭州快速公公交5月月28日日8時(shí)228分全全線通車車5月22日日，快速公公交首期期線網(wǎng)測(cè)測(cè)試開始始運(yùn)行。站內(nèi)各各項(xiàng)設(shè)施施、設(shè)備備系統(tǒng)調(diào)調(diào)試到位位后，288日8時(shí)時(shí)28分分，快速速公交首首期9條條線網(wǎng)正正式全線線通車，首首日客流流量突破破8萬人人。如果果快速公公交運(yùn)行行一直保保持良好好狀態(tài)，到到20110年，鄭鄭州將再再建兩條條BRTT專用道道。易居觀點(diǎn)：鄭州BRTT是一項(xiàng)項(xiàng)重大的的民生工工程，它它建在鄭鄭州二環(huán)環(huán)線上，對(duì)對(duì)于緩解解鄭州市市交通擁擁堵有著著積極作作用。BRTT作為城城市的重重要交通通建設(shè)，方方便市民民出行的的同時(shí)，亦亦給沿線線樓盤帶帶來更為為廣泛的的客

31、戶支支撐，提提供大的的升值空空間，BBRT營營銷成為為一種新新的營銷銷模式。三、市場(chǎng)資資訊 1.保障房房建設(shè)鄭州南區(qū)再再建兩處處經(jīng)濟(jì)適適用房5月5日，從從市規(guī)劃劃局了解解到，鄭鄭州市南南區(qū)將再再建兩處處經(jīng)濟(jì)適適用房。由由河南國國宏置業(yè)業(yè)有限公公司建設(shè)設(shè)的位于于石柱路路東、南南屏路北北經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目用地地面積為為470000平平方米；由河南南新世紀(jì)紀(jì)置業(yè)有有限公司司建設(shè)的的位于黃黃郭路東東、寒山山路南、環(huán)環(huán)翠路北北經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目用地地面積為為800007平平方米。河南省今年年將解決決廉租房房26萬萬套 由省住房和和城鄉(xiāng)建建設(shè)廳、省省發(fā)展改改革委、財(cái)財(cái)政廳制制定的220099年廉租租住房保

32、保障工作作計(jì)劃55月100日下發(fā)，該該計(jì)劃提提出，今今年將以以實(shí)物方方式，結(jié)結(jié)合發(fā)放放租賃補(bǔ)補(bǔ)貼，解解決全省省26萬萬戶城市市低收入入住房困困難家庭庭的住房房問題。鄭州市規(guī)劃劃局建設(shè)設(shè)兩處經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房5月25日日，從鄭州州市規(guī)劃劃局了解解到，在在北三環(huán)環(huán)南、勞勞動(dòng)路東東將新建建一處用用地面積積為6666000平方米米的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，目前前項(xiàng)目選選址已經(jīng)經(jīng)公示。在在西干渠渠南、紫紫荊山南南路兩側(cè)側(cè)“荷塘塘月色”經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房小區(qū)區(qū)建設(shè)規(guī)規(guī)劃也公公布，居居住套數(shù)數(shù)為11148戶戶。易居觀點(diǎn)：以經(jīng)濟(jì)適用用房和廉廉租房為為主的保保障性用用房，致致力于解解決中低低收入家家庭的住住房困難難問題，在在民

33、生方方面來講講，有利利于社會(huì)會(huì)的和諧諧穩(wěn)定發(fā)發(fā)展；另另一方面面，或?qū)?duì)商品房房的銷售售產(chǎn)生一一定的沖沖擊，但但僅限于于部分的的中低檔檔樓盤。2.市場(chǎng)新新規(guī)不繳勞保金金不能辦理理房屋預(yù)預(yù)售證5月13日日，鄭州州市建委委下發(fā)通通知，即即日起至至今年112月331日，凡凡鄭州市市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)新新開工的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，勞勞保金費(fèi)費(fèi)用在550萬元元以下（含含50萬萬）的，辦辦理商品品房預(yù)售售許可證證前需一一次性繳繳納緩繳繳的勞保保金；勞勞保金費(fèi)費(fèi)用在550萬元元以上的的，在辦辦理商品品房預(yù)售售許可證證前需繳繳納勞保保金費(fèi)用用的700，剩剩余部分分在工期期完成前前3個(gè)月月內(nèi)繳清清。易居觀點(diǎn)： 本本次

34、鄭州州市建委委下發(fā)通通知，竭竭力整頓頓制止目目前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中存在在的不繳繳、漏繳繳勞保金金的現(xiàn)象象，也是是對(duì)鄭鄭州市人人民政府府關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)穩(wěn)定定健康發(fā)發(fā)展的若若干意見見（鄭鄭政文2200881773號(hào)）和和鄭州市市人民政政府關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加快快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)展的的若干意意見（鄭鄭政220099244號(hào)）中中有關(guān)勞勞保金繳繳存方式式的進(jìn)一一步細(xì)化化。通知知的實(shí)施施將進(jìn)一一步保障障施工工工人的權(quán)權(quán)益，維維護(hù)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展。鄭州市將上上調(diào)住房房公積金金繳存基基數(shù)7月1日起起，鄭州州將調(diào)整整住房公公積金繳繳存基數(shù)數(shù)。月繳繳存基數(shù)數(shù)上限由由去年的的57556.225元提

35、提高至今今年的666199元，繳繳存比例例沒有變變化。易居觀點(diǎn)： 按按照國家家政策，住住房公積積金月繳繳存基數(shù)數(shù)每年需需調(diào)整一一次。住住房公積積金的繳繳存數(shù)額額以職工工工資總總額為基基數(shù)，上上調(diào)住房房公積金金繳存基基數(shù)，職職工住房房公積金金月繳額額增多，可可支配購購房款增增多。設(shè)設(shè)定繳存存基數(shù)上上限，有有利于防防止利用用公積金金偷稅漏漏稅。第二章 經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境一、工業(yè)增增加值工業(yè)增加值值增幅下下探幅度度減緩圖1-2-2 ：20008年44月20009年44月規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值增幅幅走勢(shì)圖圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局2009年年1-44月，規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)完完成增加加值3661.11億元，

36、同同比下降降3.22%，但但4月完完成增加加值1001億元元，同比比增長(zhǎng)33.1%。本月月大中型型企業(yè)增增速下降降幅度減減緩，小小型企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)明明顯。009年11-4月月，大中中型企業(yè)業(yè)完成增增加值1170.9億元元， 同同比下降降11.7%，降降幅比一一季度減減少2.5個(gè)百百分點(diǎn)。小小型企業(yè)業(yè)完成增增加值1190.2億元元，同比比增長(zhǎng)55.6%，增幅幅比第一一季度提提高1.5個(gè)百百分點(diǎn)。輕輕工業(yè)對(duì)對(duì)全市的的拉動(dòng)明明顯，重重工業(yè)增增速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)正增長(zhǎng)長(zhǎng)。二、進(jìn)出口口出口總值繼繼續(xù)下降降，進(jìn)口口出現(xiàn)小小幅上揚(yáng)揚(yáng)圖1- 22-3： 鄭州州對(duì)外貿(mào)貿(mào)易增長(zhǎng)長(zhǎng)情況走走勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局2009年

37、年4月，全全市進(jìn)出出口總值值284421萬萬美元，同同比減少少9.881%。本本月全市市出口總總值環(huán)比比同比繼繼續(xù)下跌跌，但進(jìn)進(jìn)口總值值出現(xiàn)環(huán)環(huán)比大幅幅增加，本本月從加加拿大進(jìn)進(jìn)口總值值出現(xiàn)大大幅增加加。三、固定資資產(chǎn)固定資產(chǎn)投投資增速速急繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步上上升圖1- 22-4：鄭州市市城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅走勢(shì)勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局09年1-4月，全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資資完成4459.6億元元，同比比增長(zhǎng)229.33%。本本月在國國有及國國有控股股投資拉拉動(dòng)下，全全市固定定資產(chǎn)投投資同比比繼續(xù)小小幅上升升，隨著著全年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資逐逐步落實(shí)實(shí)，預(yù)計(jì)計(jì)未來幾幾個(gè)月，全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定

38、資資產(chǎn)投資資將會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步上升升。四、社會(huì)零零售總額額社會(huì)零售總總額增長(zhǎng)長(zhǎng)繼續(xù)回回落圖1- 22-5：鄭州市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額增幅走走勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局4月，全市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額同比繼繼續(xù)下滑滑。1-4月，全全市社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額完成成4611.3億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.7%。第三章 房房地產(chǎn)投投資2009年年1-44月，全全市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)投資995.886億元元，同比比增長(zhǎng)00.5%，較去去年同期期增速下下降明顯顯。一、開發(fā)投投資額圖1- 33-1：鄭州市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及住宅開開發(fā)投資資同比增增幅走勢(shì)勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局2009年年1-44月，

39、全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增速繼續(xù)續(xù)下落，其其中房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成同比比小幅上上漲，住住宅開發(fā)發(fā)投資同同比出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)指指標(biāo)施工面積止止跌回升升圖1- 33-2-1 ：鄭州市市商品房房及住宅宅施工面面積同比比增幅走走勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局09年1-4月，全全市商品品房施工工面積開開始止跌跌回升，經(jīng)經(jīng)過之前前房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的進(jìn)一步步落實(shí)，本本月房地地產(chǎn)施工工面積開開始出現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡跡象。隨隨著政府府加大保保障性住住房投資資的落實(shí)實(shí)，預(yù)計(jì)計(jì)未來幾幾個(gè)房地地產(chǎn)施工工面積將將會(huì)穩(wěn)步步回升?？⒐っ娣e增增幅繼續(xù)續(xù)走高圖1- 33- 22-1：鄭州市市商品房房竣工面面積同比比

40、增幅走走勢(shì)圖資料來源：鄭州市市統(tǒng)計(jì)局局09年1-4月，全全市商品品房竣工工面積998.44萬平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)50.7%，繼繼續(xù)保持持較高的的增長(zhǎng)了了態(tài)勢(shì)。目目前開發(fā)發(fā)商把主主要精力力都投入入到現(xiàn)有有在建項(xiàng)項(xiàng)目上，致致使商品品房竣工工項(xiàng)目越越來越多多，鄭州州的現(xiàn)房房時(shí)代即即將來臨臨。第二篇 市場(chǎng)分分析篇第四章 商商品房市市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜綜述5月鄭州市市商品房房市場(chǎng)供供、求雙雙降，銷銷售均價(jià)價(jià)創(chuàng)088年5月月至今的的峰值圖2-4-1： 20008年55月至220099年5月月鄭州市市商品房房供求走走勢(shì)圖資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)表2-4-1：鄭鄭州市55月商品品房各類類

41、指標(biāo)變變化表指標(biāo)2009年年4月2009年年5月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1.5571：3.441100.887116.776供應(yīng)量（萬萬m2）61.54427.355-43.446-55.556成交量（萬萬m2）96.83393.28813.588-3.677成交價(jià)格（元元/ mm2）4746503218.7996.03成交總額（億億元）45.86646.94434.9222.14資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，鄭州州市天氣氣復(fù)雜多多變，但但商品房房市場(chǎng)暖暖意不變變，成交交量雖小小幅下滑滑，但價(jià)價(jià)格環(huán)比比上漲66.033%，且且價(jià)格上上漲幅度度顯著高高于成

42、交交量下滑滑幅度。成交量下滑滑主要源源于近期期項(xiàng)目促促銷力度度顯著減減弱，部部分項(xiàng)目目公開漲漲價(jià)，價(jià)價(jià)格的上上調(diào)在一一定程度度上制約約成交量量的攀升升。受傳傳統(tǒng)銷售售淡季的的影響，后后續(xù)月份份開發(fā)商商推盤力力度將持持續(xù)走弱弱，成交交價(jià)格將將在現(xiàn)有有基礎(chǔ)上上小幅波波動(dòng)。二、供求關(guān)關(guān)系分析析供應(yīng)量劇降降，成交交量小幅幅萎縮，供供求關(guān)系系較為嚴(yán)嚴(yán)峻圖2-4-2：220088年5月月至20009年年5月鄭鄭州市商商品房供供求關(guān)系系對(duì)比圖圖資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，鄭州州市商品品房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量下滑態(tài)態(tài)勢(shì)顯著著，成交交量環(huán)比比下滑33.677%，供供求比高高達(dá)1：3. 41

43、，處處于088年5月月份至今今的第二二位，供供求態(tài)勢(shì)勢(shì)較為嚴(yán)嚴(yán)峻。09年2月月至今，商商品房市市場(chǎng)回暖暖態(tài)勢(shì)顯顯著，月月均去化化面積高高達(dá)866.199萬平方方米，但但月均供供應(yīng)面積積僅300.099萬平方米米，供不應(yīng)應(yīng)求的態(tài)態(tài)勢(shì)極為為嚴(yán)峻。傳傳統(tǒng)銷售售淡季的的到來、開開發(fā)商對(duì)對(duì)后市的的看好將將導(dǎo)致后后續(xù)兩月月供應(yīng)量量的持續(xù)續(xù)走低，“庫存房源”將依然是短期內(nèi)重要的去化來源，庫存壓力減小，08年至今的供過于求態(tài)勢(shì)將有所緩解。三、供應(yīng)量量分析供應(yīng)量下滑滑態(tài)勢(shì)顯顯著圖2-4-3：220088年5月月至20009年年5月鄭鄭州市商商品房供供應(yīng)量比比對(duì)圖資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)

44、5月，鄭州州市商品品房新增增供應(yīng)量量一改44月份大大幅回升升勢(shì)頭，新新增供應(yīng)應(yīng)量?jī)H227.335萬平平方米，同同比下滑滑43.46%，環(huán)比比下滑555.556%，一一方面源源于4月月份供應(yīng)應(yīng)放量，在在一定程程度上透透支五月月份供應(yīng)應(yīng)量；另另一方面面，綠城城天氣漸漸熱，后后續(xù)看房房客戶將將顯著減減少，開開發(fā)商著著手進(jìn)行行庫存房房源的去去化；最最后，近近期市場(chǎng)場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊齊升之勢(shì)勢(shì)”使得開開發(fā)商看看好后市市，部分分項(xiàng)目公公開提價(jià)價(jià)使得“捂盤惜惜售”苗頭出出現(xiàn)。本月，從商商品房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)看，住住宅類占占比雖由由92.17下下調(diào)至883.887%，但但主導(dǎo)地地位不容容撼動(dòng)；辦公類類物業(yè)一一改099年3

45、-4月的的“零供應(yīng)應(yīng)”，供應(yīng)應(yīng)量高達(dá)達(dá)3.335萬平平方米，創(chuàng)創(chuàng)09年年以來的的峰值，本本月供求求結(jié)構(gòu)占占比高達(dá)達(dá)12.25%；商業(yè)業(yè)類物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量環(huán)比下下滑態(tài)勢(shì)勢(shì)顯著。四、成交量量分析成交量環(huán)比比下滑33.677%，暖暖意延續(xù)續(xù)圖2-4-4：22008年5月-20009年5月鄭州市市商品房成交量量走勢(shì)資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，鄭州州市商品品房成交交量為993.228萬平平方米，同同比上漲漲13.58%，環(huán)比比下滑33.677%，成成交量雖雖小幅下下滑，但但依然延延續(xù)099年2月月份以來來的回暖暖之勢(shì)。09年2月月份以來來，商品品房成交交量回升升之勢(shì)顯顯著，主主

46、要受系系列宏觀觀銷控影影響，購購房者切切實(shí)享受受到價(jià)格格優(yōu)惠，積積壓的剛剛性需求求集中釋釋放影響響。現(xiàn)隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)回暖，樓樓盤促銷銷力度顯顯著走弱弱，利于于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的調(diào)控政政策不斷斷出臺(tái)，開開發(fā)商對(duì)對(duì)后市較較為看好好，部分分項(xiàng)目公公開漲價(jià)價(jià)導(dǎo)致55月份成成交價(jià)格格顯著上上揚(yáng)導(dǎo)致致成交量量小幅下下滑，傳傳統(tǒng)銷售售淡季的的到來使使得開發(fā)發(fā)商推廣廣、促銷銷力度顯顯著減弱弱，后續(xù)續(xù)成交量量將逐步步走低，預(yù)預(yù)計(jì)“金九銀銀十”黃金銷銷售季節(jié)節(jié)將出現(xiàn)現(xiàn)大幅反反彈。五、成交均均價(jià)分析析銷售均價(jià)上上揚(yáng)之勢(shì)勢(shì)顯著，創(chuàng)創(chuàng)08年年5月至至今的峰峰值圖2-4-5：220088年5月月-20009年年5月鄭鄭州市商

47、商品房成成交均價(jià)價(jià)走勢(shì)圖圖資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，鄭州州市商品品房成交交均價(jià)為為50332元/平方米米，同比比上漲118.779%，環(huán)環(huán)比上漲漲6.003%，銷銷售均價(jià)價(jià)創(chuàng)088年5月月至今的的峰值。09年4-5月，商商品房成成交均價(jià)價(jià)環(huán)比上上揚(yáng)幅度度均在66%以上上，主要要有以下下因素： = 1 * GB2 新開盤盤項(xiàng)目顯顯著增多多，在售售項(xiàng)目中中許多有有保留房房源的推推出，特特價(jià)房、一一口價(jià)等等促銷活活動(dòng)顯著著減少，帶帶動(dòng)整體體成交均均價(jià)的攀攀升； = 2 * GB2 促銷手手段多樣樣，買房房送裝修修、低首首付等活活動(dòng)帶動(dòng)動(dòng)成交單單價(jià)的提提升，但但消費(fèi)者者切

48、實(shí)享享受到購購房?jī)?yōu)惠惠或較低低的置業(yè)業(yè)門檻； = 3 * GB2 項(xiàng)目單單價(jià)提升升，如中中原新城城、怡豐豐新都匯匯銷售價(jià)價(jià)格顯著著提升。近期成交量量、價(jià)回回升態(tài)勢(shì)勢(shì)顯著，但但消費(fèi)者者對(duì)價(jià)格格依然較較為敏感感，老城城區(qū)城中中村改造造提供大大量房源源，未來來市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將日日益激烈烈，價(jià)格格優(yōu)勢(shì)將將更加顯顯著，預(yù)預(yù)計(jì)后市市價(jià)格將將在現(xiàn)有有基礎(chǔ)上上小幅波波動(dòng)。第五章 土土地市場(chǎng)場(chǎng)一、本月公公告土地地分析 11、地塊塊供應(yīng)走走勢(shì)分析析圖2-5-2-11：鄭州州市5月月土地市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)走勢(shì)資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月鄭州市市土地市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)較4月月有所減減少，集集中放量量15.5

49、4萬萬平方米米，共投投放3幅幅土地，但但單宗土土地面積積較大。其其中有22幅土地地為之前前流標(biāo)土土地重新新上市掛掛牌，因因此對(duì)開開發(fā)商吸吸引力較較小。2、供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析 圖2-5-2-22：鄭州州市5月月土地供供應(yīng)用途途結(jié)構(gòu)資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，全市市土地供供應(yīng)主要要集中在在工業(yè)用用地，出出讓的單單宗最大大土地位位于經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)，占占地面積積在7.8萬平平方米，交交付時(shí)已已達(dá)到五五通一平平；其他他兩幅為為住宅和和商務(wù)金金融用地地，其中中惠濟(jì)區(qū)區(qū)花園路路西、金金達(dá)路南南地塊，已已在20008年年11月月公開掛掛牌，該該地塊規(guī)規(guī)劃用途途為商務(wù)務(wù)金融，但但當(dāng)

50、時(shí)因因?yàn)闊o人人問津而而流標(biāo)，本本月又重重新掛牌牌，該地地塊用地地性質(zhì)在在區(qū)域中中目前還還不適合合開發(fā)，因因此流標(biāo)標(biāo)的幾率率很大；另一幅幅土地位位于鄭東東新區(qū)東東風(fēng)東路路以西，安安平路以以北地塊塊，該地地塊也是是在20007年年曾經(jīng)掛掛牌出讓讓，流標(biāo)標(biāo)后本月月重新掛掛牌，該該地塊位位置相對(duì)對(duì)較好，距距鄭州新新客運(yùn)東東站較近近，但目目前區(qū)域域配套很很不完善善。二、本月成成交地塊塊分析圖2-5-3-11鄭州市市5月土土地成交交明細(xì)表表宗地名稱區(qū)域土地用途土地面積（） 容積率成交總價(jià)（萬萬元）主要參與競(jìng)競(jìng)標(biāo)的企企業(yè)燕鳳路東、中中州大道道西、鄭鄭汴路南南、世紀(jì)紀(jì)歡樂園園北金水區(qū)城鎮(zhèn)住宅、商商業(yè)12047

51、783.88323622鄭州永恒萬萬通置業(yè)業(yè)有限公公司;河河南省清清華房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司鄭汴路南、未未來路東東、隴海海鐵路北北、商貿(mào)貿(mào)路西金水區(qū)城鎮(zhèn)住宅、商商業(yè)2281664.335.41626866河南捷宏置置業(yè)有限限公司;河南省省鑫山實(shí)實(shí)業(yè)發(fā)展展有限公公司博學(xué)路西、漢漢風(fēng)路北北鄭東新區(qū)科研9056.13.5465河南聯(lián)發(fā)科科技工程程有限公公司商鼎路南、康康平路東東鄭東新區(qū)商務(wù)金融355499.646452河南中煙工工業(yè)公司司商務(wù)外環(huán)路路西、九九如東路路南鄭東新區(qū)商務(wù)金融5058.413759民生金融租租賃股份份有限公公司正光路南、中中興路西西鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)住宅731388.548888

52、河南新城置置業(yè)有限限公司相濟(jì)路南廟廟張街西西鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)住宅135700.24700河南超達(dá)置置業(yè)有限限公司數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)本月土地成成交7幅幅地塊，成成交488.500萬平方方米，占占本月供供應(yīng)量的的66.20%。本月月成交土土地以商商住為主主，成交交44.44萬萬平方米米，占總總成交量量的911.622%。金金水區(qū)成成交兩幅幅土地，均均為城中中村改造造項(xiàng)目，成成交量較較大，占占總量的的71.88%。三、重點(diǎn)地地塊鄭汴路南、未未來路東東、隴海海鐵路北北、商貿(mào)貿(mào)路西地地塊1、地塊指指標(biāo)分析析表2-5-4-11鄭汴路路南、未未來路東東、隴海海鐵路北北、商貿(mào)貿(mào)路西

53、地地塊經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)列列表地塊名稱 鄭汴路南南、未來來路東、隴隴海鐵路路北、商商貿(mào)路西西地址 未來路鄭鄭汴路交交叉口向向南出讓方式掛牌起始總價(jià) /所在區(qū)域 金水區(qū)環(huán)線位置 內(nèi)環(huán)外外成交金額（萬萬元）626866開發(fā)程度 七通一平平使用面積（）土地用途規(guī)劃指標(biāo)建筑高度（米米）容積率建筑密度（%）綠化率（%）投資總額（萬元）安置區(qū)A-02-04210899.9商務(wù)金融403.06520415228.668安置區(qū)A-01-06292099.5商務(wù)金融403.06520開發(fā)區(qū)A-03-082443.4公共設(shè)施（供供電）240.830302546683.83開發(fā)區(qū)A-01-01118133城鎮(zhèn)住宅、商商務(wù)金

54、融融1003.53025開發(fā)區(qū)A-02-01406277.5城鎮(zhèn)住宅、商商務(wù)金融融1006.86025開發(fā)區(qū)A-03-05423333.9城鎮(zhèn)住宅、商商務(wù)金融融1006.56025開發(fā)區(qū)A-03-113373.9城鎮(zhèn)住宅、商商務(wù)金融融241.76025開發(fā)區(qū)A-04-03157088.4城鎮(zhèn)住宅、商商務(wù)金融融1004.53525開發(fā)區(qū)A-01-09369788.2商務(wù)金融、城城鎮(zhèn)住宅宅1206.76020開發(fā)區(qū)A-01-08245866.6商務(wù)金融、城城鎮(zhèn)住宅宅1206.76020數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)2、發(fā)展前前景分析析表2-5-4-22：鄭汴汴路南、未未來路東東

55、、隴海海鐵路北北、商貿(mào)貿(mào)路西地地塊周邊邊土地情情況對(duì)比比表2年內(nèi)周邊邊土地成成交情況況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（mm2）成交時(shí)間成交樓板價(jià)價(jià)（元/m2）管城回族自自治區(qū) 蘆邢莊莊 住宅 掛牌 2302280 20088-6-14916 貨棧街南南,老1107國國道西宗宗地 住宅 掛牌 299111 20066-122-5 13599 航海東路路北、城城東路兩兩側(cè) 住宅、商商業(yè) 掛牌 700331 20099-2-16 334數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)表2-5-4-33：鄭汴汴路南、未未來路東東、隴海海鐵路北北、商貿(mào)貿(mào)路西地地塊周邊邊住宅情情況對(duì)比比表周邊在售

56、項(xiàng)項(xiàng)目情況況列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（mm2）本月成交均均價(jià)（元元/m22）本月成交面面積（mm2）孔雀城住宅2302880/建業(yè)香檳圣圣園住宅29911154872787.59蘭桂住宅10765541334065.38偉業(yè)芝華室室住宅10277743913230.32聚錦苑住宅114948522447.84建業(yè)置地廣廣場(chǎng)住宅、辦公公、商業(yè)業(yè)48276667701423.6數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)分析： 地塊位于于未來路路鄭汴路路交叉口口向南，屬屬于鄭州州市的金金水區(qū)，周周邊以建建材家居居批發(fā)市市場(chǎng)為主主，居住住氛圍一一般，但但緊鄰未未來路，鄭鄭汴路，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)

57、明顯。該該地塊55.155號(hào)摘牌牌，成交交價(jià)為6626886萬元元，每畝畝地價(jià)為為1833.166萬元，樓樓板價(jià)為為5077.777元/平平方米，與與周邊項(xiàng)項(xiàng)目成交交價(jià)格相相比，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。城中村改造造是最近近幾年市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)的主力力軍，熱熱點(diǎn)區(qū)域域吸引了了許多知知名開發(fā)發(fā)商不斷斷進(jìn)入，相相當(dāng)數(shù)量量的超大大規(guī)模的的城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)立項(xiàng)，近近兩年將將會(huì)形成成有效的的市場(chǎng)供供應(yīng)，將將會(huì)對(duì)市市場(chǎng)造成成較大的的影響。第六章 商商品住宅宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜綜述圖2-6-1：220088年5月月至20009年年5月鄭鄭州市商商品住宅宅供求走走勢(shì)圖資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策

58、咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，鄭州州市商品品住宅供供應(yīng)量222.994萬，同比比下降550.11%，環(huán)環(huán)比下降降59.56%；5月，鄭州州市商品品住宅成成交量880.227萬，同比比上漲113.666%，環(huán)環(huán)比下降降6.117%；5月，鄭州州市商品品住宅成成交價(jià)格格為47764元元/，同同比上漲漲22.00%，環(huán)比比上漲77.611%；5月，全市市商品住住宅市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)依依然火爆爆，供應(yīng)應(yīng)同比環(huán)環(huán)比皆出出現(xiàn)下降降，且下下降幅度度明顯；而成交交卻似乎乎不受供供應(yīng)減少少的影響響，雖較較上月小小幅下滑滑，但依依然維持持在高位位運(yùn)行，未未有跌破破80萬萬平方米米大關(guān)；成交均均價(jià)亦是是創(chuàng)造歷歷史新高高。5月受全市市幾

59、個(gè)大大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目的開開盤，積積累一段段時(shí)間的的客戶集集中在本本月爆發(fā)發(fā)，同時(shí)時(shí)借助44月份開開盤的部部分項(xiàng)目目，成交交量在本本月顯現(xiàn)現(xiàn)，致使使本月成成交量環(huán)環(huán)比雖有有小幅下下降，但但仍然維維持在很很高的成成交體量量；供應(yīng)應(yīng)量的減減少，并并未導(dǎo)致致去化存存量的減減少。表2-6-1：鄭鄭州市220099年5月月商品住住宅各類類指標(biāo)變變化表指標(biāo)2009年年4月2009年年5月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比0.660.29-55.338%56.066%供應(yīng)量（萬萬m2）56.72222.944-50.110%-59.556%成交量（萬萬m2）85.55580.27713.666%-6.177%成交

60、價(jià)格（元元/ mm2）4425476422.000%7.66%成交總額（億億元）37.86638.25538.699%1.03%資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)二、供求分分析商品住宅供供求形勢(shì)勢(shì)進(jìn)一步步轉(zhuǎn)好圖2-6-2-11：20008年年5月至至20009年55月鄭州州市商品品住宅供供求情況況比對(duì)資料來源：CRIIC中國國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨咨詢系統(tǒng)統(tǒng)5月，全市市商品住住宅供求求矛盾進(jìn)進(jìn)一步緩緩和，一一方面本本月供應(yīng)應(yīng)量環(huán)比比同比皆皆出現(xiàn)大大幅下滑滑，但成成交量同同比繼續(xù)續(xù)小幅上上升，環(huán)環(huán)比雖小小幅下降降但成交交體量依依然較大大，繼續(xù)續(xù)消化現(xiàn)現(xiàn)有庫存存量，全全市商品品住宅供供求矛