深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（上）

1、深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（上）1研究內(nèi)容研究目的23456市場分析了解深圳經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢項目分析了解項目特性及周邊環(huán)境案例研究與借鑒通過典型案例對比分析總結出借鑒意義項目定位及業(yè)態(tài)布局對項目的整體定位及業(yè)態(tài)、商家布局建議項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析了解商家的拓展需求及消費者消費需求根據(jù)業(yè)態(tài)布局及商家意見提出合理性建議研究邏輯及思路21研究內(nèi)容研究結論23456市場分析深圳經(jīng)濟發(fā)展迅猛，人均GDP、可支配收入均為全國最高水平，中心區(qū)將成為新型城市商業(yè)核心項目分析項目本身及周邊有非常好的規(guī)劃條件，周邊消費力旺盛，為項目定位提供切實的依據(jù)案例研究與借鑒同類型城市C

2、BD中的大型商業(yè)多為城市的核心商業(yè)，高檔次、高消費、一站式、日夜均衡消費是整體趨勢項目定位及業(yè)態(tài)布局深圳最具體驗感、生態(tài)型的新型時尚潮流購物中心項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析部分目標商家有中心區(qū)開店計劃，并表示對本項目的意向；消費者消費力旺盛，希望更多體驗式的消費模式具體建議見第六章內(nèi)容研究結論31研究內(nèi)容主要內(nèi)容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定位及業(yè)態(tài)布局項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析研究邏輯及思路4宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃背景商業(yè)發(fā)展趨勢分析高端零售發(fā)展趨勢分析1.1 宏觀經(jīng)濟背景5深圳本地生產(chǎn)總值（GDP）、社會消費品零售總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值每年的持續(xù)增長及其各自增

3、長率每年超過兩位數(shù)的增長，使深圳處在持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長環(huán)境中，給商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。62007年至2009年，深圳居民人均可支配收入均高于北京、上海和廣州。2009年度深圳人均GDP為13581美元，居于四大城市之首（廣州為13006美元，上海為11565美元，北京為10070美元）。1.1 宏觀經(jīng)濟背景全國四大城市居民人均可支配收入（元）收入的穩(wěn)步增加使居民購買力進一步提高，居民對消費檔次和消費質量的需求也在相應的提升。71.1 城市規(guī)劃背景交通規(guī)劃總體規(guī)劃“三軸兩帶多中心”空間結構城市常住人口控制在1100萬人以內(nèi)城市建設用地控制在890平方公里以內(nèi)2020年目標：福田中心區(qū)將是深圳

4、未來最具發(fā)展?jié)摿χ畢^(qū)域三軸：兩帶：多中心：西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸東部發(fā)展軸北部城市發(fā)展副軸南部城市發(fā)展副軸、濱海旅游帶兩個城市中心：福田羅湖中心、前海中心五個城市副中心龍崗中心、龍華中心、光明新城中心、坪山新城中心、鹽田中心8交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景城市地鐵網(wǎng)絡目前共有16條線路在規(guī)劃中，總長公里，設站356座。軌道一期工程已于2004年12月28日建成通車，二期工程包括線路1、2、3、4、5號線，計劃將于2011年6月全部建成通車。本項目羅寶線（1號線），由羅湖火車站至深圳機場區(qū)段；蛇口線（2號線），由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)段；龍崗線（3號線），由福田保稅區(qū)至龍崗區(qū)段；龍華線（4號線

5、），由福田口岸至龍華清湖區(qū)段；環(huán)中線（5號線），由南山前海灣至羅湖黃貝區(qū)段。9交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景項目地本項目4#和6#地與崗廈站B出口和C出口直接相接；會展中心站A2出口與皇庭大廈相隔一條金田路，距離4#地僅300米；本項目處于整個地鐵交通體系的樞紐位置，未來消費人群巨大。會展中心站A2出口崗廈站B出口崗廈站C出口10交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景快速公交系統(tǒng)（BRT）規(guī)劃的BRT網(wǎng)絡由10條線路組成，總長約300公里。其中，彈性發(fā)展線路還將結合遠期軌道網(wǎng)絡規(guī)劃建設進行動態(tài)優(yōu)化。BRT運行速度比普通公交提高50%以上，乘坐BRT將可使特區(qū)南山、鹽田以及特區(qū)外寶安、龍華、

6、布吉等地至市中心的出行時間縮短15-25分鐘，特區(qū)外沙井、松崗、公明、平湖等地至市中心出行時間縮短30-50分鐘。11交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景城際軌道交通2030年前擬建5條城際線，將珠江三角洲內(nèi)周邊區(qū)域納入到地鐵規(guī)劃中，深圳將發(fā)展成為區(qū)域中心城市之一。城際軌道交通的不斷完善，進一步加強與珠三角地區(qū)的聯(lián)系，其中穗莞深城際線、深惠城際線和深江城際線的起點均設立于福田中心區(qū)，將會為該區(qū)域帶來更多消費者。12交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景35分鐘24分鐘城際鐵路廣深港客運專線（預計2013年通車）在中心區(qū)將建一個地下車站福田站。這是一座三層式結構、連通珠三角地區(qū)的大型地下鐵路客運綜

7、合樞紐，將承擔廣深港之間高頻、高端商務客流輸送任務，也是未來深圳重要的城市軌道交通換乘中心。13交通規(guī)劃總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃背景城際鐵路廣深港客運專線的建成，將密切深圳與香港、廣州的聯(lián)系，增加福田中心區(qū)商務人流的流通，帶來更多人氣，也將使中心區(qū)更具開發(fā)性。廣深港客運專線福田站本項目廣深港客運專線福田站廣深港客運專線福田站，位于益田路與深南大道交叉口，呈南北向布置，與本項目僅相隔兩條街，與其接駁的設施包括軌道交通1號線、2號線、3號線、4號線、穗莞深城際線、公交、出租場站等。141.2 城市CBD發(fā)展背景CBD 【Central Business District】是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)

8、易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務活動的場所。國內(nèi)外知名CBD本項目所在的福田中心區(qū)CBD在規(guī)劃上緊跟國際步伐，公共綠地與配套設置完善，為項目提供了良好的商業(yè)規(guī)劃空間。CBD的發(fā)展使得城市商務、商業(yè)集中化，形成城市中心，商業(yè)體量會控制在一定的范圍，形成能提升城市形象、代表城市的核心商業(yè)。15城市主要商圈：人民南商圈東門商圈蔡屋圍商圈中心區(qū)商圈華強北商圈南山商圈目前，深圳仍處于快速的“擴張”階段，經(jīng)濟、人口規(guī)模高速增長，城市發(fā)展以福田中心區(qū)為軸心，向東西兩翼快速推進，區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展日新月異，商業(yè)投資消費呈現(xiàn)

9、前所未有的繁榮前景。1234561.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景16購物中心概況商圈概況1.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景171.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心概況商圈概況181.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心概況商圈概況本項目所處的優(yōu)越環(huán)境給項目的開發(fā)帶來極大的信心保障191.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析現(xiàn)有主要購物中心：201.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析現(xiàn)有主要購物中心品牌分析211.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析現(xiàn)有主要購物中心品牌分析221.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析現(xiàn)有主要購物中心分析：大部分深圳現(xiàn)有及未來的商業(yè)項目均以傳統(tǒng)

10、盒子型、零售為主的購物中心模式開發(fā)。商戶品牌重復率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異。在經(jīng)營中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗元素的全面貫徹。缺乏真正概念新穎的購物中心。現(xiàn)有購物中心都還未考慮如何滿足夜間消費者的需求。本項目需謀求與其他購物中心的差異化，努力彌補現(xiàn)有購物中心所缺失的部分231.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析未來的購物中心分析：241.3 城市商業(yè)市場發(fā)展背景購物中心分析商圈分析未來的購物中心分析：大部分商業(yè)項目都以中高檔零售品牌為主，發(fā)展高端零售趨勢明顯；一些項目已開始關注加強購物過程中的體驗性感受；滿足消費者對多元化、多體驗休閑娛樂的需求已

11、成為大趨勢。加強體驗元素的全面貫徹；通過對公共活動空間的精心規(guī)劃，塑造消費者休憩聚會的場所，打造CBD鋼筋水泥之間的生態(tài)綠洲；以創(chuàng)新及多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑風格建立與眾不同的亮點；25高端零售市場分析2009年部分奢侈及國際品牌地圖從現(xiàn)時品牌店鋪的數(shù)量及近年品牌進入深圳市場的發(fā)展趨勢，可以預計未來高檔次的國際品牌零售市場在深圳還有很大的發(fā)展?jié)摿翱臻g。2009年深圳的人均GDP及可支配收入都排在全國第一，而高端奢侈品牌數(shù)量卻遠遠不及北京和上海；26高端零售市場分析奢侈品數(shù)量108771936人均可支配收入29245元27600元28838元26738元27高端零售市場分析深圳高端品牌發(fā)展歷程初

12、期發(fā)展中期快速發(fā)展期高檔百貨綜合性購物中心19932002200220082009隨著深圳未來最核心最具發(fā)展?jié)摿Φ母Ｌ顲BD的崛起和逐漸成熟，福田中心區(qū)有望成為另一高端零售商業(yè)中心。28高端零售市場分析中心區(qū)具備集中奢侈品的條件但仍需3-5年的發(fā)展時間291.5 戰(zhàn)略思考1234福田中心區(qū)CBD在規(guī)劃上緊跟國際步伐，公共綠地與配套設置完善，為項目提供了良好的商業(yè)規(guī)劃空間。隨著深圳未來最核心、最具發(fā)展?jié)摿Φ母Ｌ顲BD的崛起和逐漸成熟，福田中心區(qū)有望成為另一高端零售商業(yè)中心。樹立鮮明特色與主題，打造極具時尚生活享受體驗消費場所。注重在商業(yè)中注入體驗與創(chuàng)意元素，打造極富特色的商業(yè)形態(tài)。考慮福田中心區(qū)

13、夜間消費業(yè)態(tài)的布局。交通便捷。依托福田中心區(qū)便捷的交通設施和輻射全市的城市軌道網(wǎng)，福田中心區(qū)的政務、商務、文化、商業(yè)等整體功能也將得到全面提升。大部分深圳現(xiàn)有及未來的商業(yè)項目均以傳統(tǒng)盒子型、零售為主的購物中心模式開發(fā)。具有前瞻性、中高檔次、非傳統(tǒng)的以零售為主導的時尚商業(yè)項目仍有發(fā)展空間。1研究內(nèi)容主要內(nèi)容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定位及業(yè)態(tài)布局項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析地塊及周邊分析區(qū)位分析競爭項目分析30地塊及周邊分析宗地條件技術指標 149m皇庭大廈交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件31地塊及周邊分析宗地條件 地塊現(xiàn)狀：拆遷工作尚未完成。4號地的拆遷工作已基本

14、完成，只剩余極少數(shù)居住者；皇庭大廈地塊拆遷工作基本完成?；释ゴ髲B交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件32地塊及周邊分析宗地條件 地塊現(xiàn)狀：拆遷工作尚未完成。5號地還有籃球場、少量商鋪及為數(shù)不少的居住者；6號地有為數(shù)不少的居住者和少量商鋪。交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件33地塊及周邊分析皇庭大廈4號地5號地6號地道路交通皇庭大廈的地塊價值最高，其次為6號地。 皇庭大廈地塊兩面臨路，形象展示好，適宜規(guī)劃形象好，品牌檔次高的商家，考慮到此地塊較為獨立，所以可考慮大型高端品牌的形象店；6號地塊連接5號、4號地塊，是項目未來主要的形象入口和人流集散地；4號地塊連接本項目與金地的商業(yè)，所以應承擔連接

15、兩邊的交通責任；5號地塊同6號地塊共同組成項目商業(yè)的主體，在業(yè)態(tài)布局上應統(tǒng)一考慮。交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件34地塊及周邊分析地鐵 皇庭大廈地塊價值因會展中心地鐵站而更加鞏固。大中華國際交易廣場金 田 路金中環(huán)福 華 路會 展 中 心A1A2EBCD皇庭大廈深圳地鐵會展中心站出口及標志性建筑、道路圖約70m會展中心地鐵站A2出口為皇庭大廈帶來大量客流，皇庭大廈的地塊價值更加鞏固。交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件35地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件深圳地鐵1號線崗廈站出口及標志性建筑、道路圖地鐵 4、6號地的地塊價值因崗廈地鐵站而大大提升 。福 華 路彩福大廈景軒

16、酒店江蘇賓館云鴻大廈海鷹大廈彩虹新都彩 田 路崗廈BCAD崗廈地鐵站將和 4、6號地塊地下商業(yè)無縫連接，且B、C出口直達4、6號地上商業(yè)部分. 4號地 6號地36選取8月20日（星期五）13：1014：30；9月11日（星期六）09：3011：00；9月12日（星期日）11：0012：00作為樣本采集時間選取彩田路、福華路、金田路及福華三路處作為樣本采集地點項目小組采取隨即計時現(xiàn)場整理的方法whenwherehow地塊人車流量統(tǒng)計地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件37地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件38通過我司對車流輛的統(tǒng)計，可以看出白天車流大于晚上，說明夜間

17、商業(yè)可消費的業(yè)態(tài)少，不能吸引人流在福田中心區(qū)。地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件39地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件40從表中可以看出：在位于彩田路與福華路和金田路與福華路交匯處，人流量較多，下班時間尤為明顯，說明本項目區(qū)域內(nèi)人口密集。地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件41地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件總體來看，福華路的車流和人流較其他路段大，說明項目所臨的路段商業(yè)價值較高；夜間車流量明顯大于人流量，證明夜間過往人群大于附近消費人群，由此可推斷夜間消費場所少，難以吸引人群。42深圳CBD占據(jù)深圳中心區(qū)之中心優(yōu)勢位置兩大地鐵線

18、交匯，交通樞紐位置突出周邊高收入人群云集深圳政治、經(jīng)濟、商業(yè)、商務的焦點所在地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件本43福田中心區(qū)規(guī)劃 深圳最具發(fā)展?jié)摿χ畢^(qū)域片區(qū)定位未來深圳行政、文化、信息商務中心深圳心臟區(qū)域，城市源動力所在交通規(guī)劃地鐵、火車、公交體系齊全交通樞紐地位，強化交通和商業(yè)互動人口規(guī)劃規(guī)劃就業(yè)人口26萬，居住人口萬人人口增加成為中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎深圳中心區(qū)中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，蓮花路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域共占地面積平方公里,深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中，南片區(qū)平方公里，北片區(qū)平方公里地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗

19、地條件44中銀大廈地鐵大廈榮超經(jīng)貿(mào)中心諾德中心安聯(lián)大廈鳳凰衛(wèi)視大廈現(xiàn)代國際大廈財富大廈金中環(huán)國際商務大廈星河中心大中華國際交易廣場卓越時代廣場國際商會中心嘉里建設大廈信息樞紐大廈豐立大廈特美思大廈時代金融中心免稅大廈華融大廈聯(lián)通大廈投資大廈江蘇大廈新世界中心興業(yè)銀行大廈航天大廈新華保險大廈中心商務大廈國際商務大廈卓越大廈福田中心區(qū)典型高檔寫字樓分布圖中心區(qū)共有高檔寫字樓約30棟，建筑面積約為300萬平方米；五大五星級酒店。周邊環(huán)境之一高檔寫字樓和酒店較多，應充分考慮到商務、商旅人士的消費需求。周邊高檔寫字樓、五星級酒店，為項目提供了穩(wěn)定的、大量的商務客源 。喜來登酒店祈年酒店麗茲卡爾頓酒店香格

20、里拉酒店馬哥孛羅好日子酒店寫字樓五星級酒店地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件45中心區(qū)高檔寫字樓：地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件46中銀花園天健世紀雅居頌星河世紀嘉麟豪庭辛誠花園港麗豪庭星河國際如詩美地城中雅苑中海華庭黃埔雅苑彩天名苑彩虹新都恒運豪庭中深花園首座（在建）彩田食街彩福大廈周邊環(huán)境之三缺少大型休閑娛樂場所，高檔住宅小區(qū)較多可重點考慮家庭消費。 住宅超市食街周邊高檔住宅較多，項目客源龐大且穩(wěn)定；項目地周邊缺少大型的餐飲、休閑、娛樂場所。地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件47中心區(qū)典型高檔住宅小區(qū)：地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周

21、邊環(huán)境宗地條件48地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件寫字樓 住宅30萬 5萬未來中心區(qū)約有高端消費人群49區(qū)位分析商業(yè)環(huán)境購物中心分析區(qū)位規(guī)劃商業(yè)環(huán)境 大型購物中心多業(yè)態(tài)規(guī)模經(jīng)營是主流，單體小規(guī)模經(jīng)營較少。家居類專業(yè)市場所占體量較大；超市百貨多作為大型購物中心的主力店，餐飲也多和購物中心結合在一起；已有的購物中心所占商業(yè)體量較大；已真正成為購物、餐飲、休閑、娛樂的綜合體。超市百貨、 餐飲、休閑娛樂多是大型購物中心的組成部分，單體小規(guī)模經(jīng)營較少；中心區(qū)高檔家居類專業(yè)市場體量較大。50 未來中心區(qū)2公里內(nèi)約有7個大型購物中心投入使用怡景中心城IA MALL平安國際金融中心COCO

22、PARK本項目金地大百匯大中華IFC購物中心地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件51區(qū)位分析商業(yè)環(huán)境購物中心分析區(qū)位規(guī)劃 深圳CBD將形成購物中心群。COCOPARK中心城IA MALL平安 國際金融中心大中華購物廣場金地大百匯本項目購物中心群福田中心區(qū)將形成購物中心群，這將極大提升整個商圈的形象。52地塊及周邊分析交通分析人車流量統(tǒng)計周邊環(huán)境宗地條件中心區(qū)將形成深圳最集中的本項目做為未來中心區(qū)購物中心群中位置較好的一員應發(fā)揮更多的號召性53目前為CBD中心區(qū)最大的購物中心一個CBD中心區(qū) 只有一個中心城大中華卓越時代香格里拉大酒店競爭項目分析54L層stonegrill仙蹤林太

23、興越南春天賽百味工商銀行凱薩大帝BETTOR鄂爾多斯杰西稻香M2陽光韓國烤肉意粉屋亨吉利TongaHastensPSALTER/YINER吉祥齋Bellissima深圳發(fā)展銀行XpatsSMART競爭項目分析怡景中心城L層品牌分布：55UG層順電金逸國際影城江南廚子反斗樂園芙美晳聚妃軒修身堂屈臣氏必勝客漢麗寶馬來西亞餐廳淑女屋美珍香肉干專賣店茜施爾伊絲思拉滿飾OSIMLA手足護理臺灣燕翅屋艾美味好年酒窖八馬茶葉全棉時代首腦CAK樂扣樂扣樂夢兒KINGKOW曼妮芬/伊維斯雅芳婷鼎廚川菜海馬博士眼鏡競爭項目分析怡景中心城UG層品牌分布：56G層永和大王麥當勞面點王禾綠回轉壽司ZRZA金逸國際影城B

24、ershka上井亞麻遜巴西烤肉壽師傅味千拉面必勝客漢拿山星巴克OCHIRLYONLY、JACK&JONES地鐵會展中心出入口至家樂福Five Plus6ixty8ightBasic HouseIm DavidSEASON WINDveekoTOUCH紅貝緹ThemeACEGIORDANO古蘭圖騰奔趣澳爾濱奧卡索HOT WIND東方眼鏡酷動蘋果體驗店ADIDAS競爭項目分析怡景中心城G層品牌分布：57競爭項目分析怡景中心城現(xiàn)狀分析1定位及租戶組合2商業(yè)規(guī)劃3商場管理4營銷推廣租戶組合沒有貫徹固有定位，導致商場缺乏吸引力各業(yè)態(tài)互動方面考慮不足，導致無法形成經(jīng)營合力主入口、廣告位等規(guī)劃存在較嚴重的問

25、題，影響了經(jīng)營的順利進行部分樓層業(yè)態(tài)劃分存在問題，導致了整體商業(yè)氛圍的被切斷缺乏強有力的經(jīng)營管理團隊，導致商場日常管理出現(xiàn)不少問題（如租戶管理、撤場管理等）缺少有體系和針對性的營銷推廣策略，導致推廣活動較散，缺乏整體概念，不易在市場上造成影響。對某些重要推廣節(jié)點把握程度不夠，導致宣傳沒有達到預期效果58競爭項目分析定位及租戶組合問題 家樂福家樂福超市定位為家庭型購物，其目標客群與本項目定位有一定差異，以至主力店與購物中心客群未能共享；且此輔營區(qū)內(nèi)兒童玩具、真功夫等租戶更是與購物中心同類租戶形成直接競爭。59競爭項目分析定位及租戶組合問題金逸影院分析：原意向影院華納影城因其自身原因未能入駐，金逸

26、國際影城目前經(jīng)營情況雖然較好，但前往觀看的消費者多為目的性消費，與購物中心其它業(yè)態(tài)互動不夠。影院共計有六個放映廳，1,100多個座位。60競爭項目分析定位及租戶組合問題反斗樂園分析：反斗樂園為較好體現(xiàn)了購物中心的家庭消費主題，也吸引了一定的消費，但與購物中心其它業(yè)態(tài)的互動性較弱。且占據(jù)了項目中間樓層主要位置，隔斷了L層、G層之間的互動。61競爭項目分析定位及租戶組合問題在購物中心內(nèi)部規(guī)劃營業(yè)廳型銀行租戶不僅不能購物中心的起帶動作用，而且阻斷了購物中心人流的循環(huán)。工商銀行62競爭項目分析商業(yè)規(guī)劃問題主入口次入口分析：主入口不明顯，且除四個方向的主入口外，項目另有多處次入口及超市入口可進入購物中心

27、。分析：主入口內(nèi)凹，未能展現(xiàn)購物中心形象，導示性弱。63競爭項目分析商業(yè)規(guī)劃問題分析：展示性不足，吸引消費者能力較弱。64競爭項目分析商業(yè)規(guī)劃問題分析：中庭LED屏在室內(nèi)作用不大，并沒有為中心城帶來太大的效應，資源的浪費。分析：新風系統(tǒng)不足，空氣環(huán)境較差。65競爭項目分析怡景中心城雖然發(fā)展較為成熟，但作為高標準的購物中心仍有諸多規(guī)劃問題，是項目的規(guī)劃硬傷，不足以對本項目造成威脅。66競爭項目分析67競爭項目分析6869競爭項目分析6970競爭項目分析70競爭項目分析71競爭項目分析COCOPARK現(xiàn)狀分析1、特點明顯，cocopark的餐飲及酒吧極具特色，室外環(huán)境的充分打造和利用，給項目增添了

28、更多特色，但零售類除過部分國際時尚品牌外，并無太多號召力強的品牌商家，吸引高端消費者的能力不足。2、L型的動線規(guī)劃較為單一，不能有效使消費者回流，消費者流失現(xiàn)象嚴重。72項目外觀效果圖 項目位置IA MALL室內(nèi)景觀引入了春、夏、秋、冬的設計元素；購物廣場屋頂上的大型生態(tài)花園。競爭項目分析73打造最奢侈、最時尚購物中心大中華國際交易廣場競爭項目分析74競爭項目分析75競爭項目分析未來規(guī)劃購物中心較多，仍需關注其他購物中心的規(guī)劃及發(fā)展76多數(shù)以時尚、潮流為主要定位，滿足消費者對時尚、格調的需求商戶品牌重復率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異在經(jīng)營中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核

29、心體驗元素的全面貫徹缺乏對主流消費人群消費需求的把握缺乏吸引消費者的有格調的餐飲、休閑、娛樂商家缺乏對年輕家庭的關注缺乏真正概念新穎的購物中心競爭項目現(xiàn)狀本項目如何獲得競爭優(yōu)勢？與競爭項目定位差異化，主題差異化與購物中心群形成既競爭又共存關系加強體驗元素的全面貫徹關注年輕家庭消費人群加強福田區(qū)夜間消費業(yè)態(tài)與其他項目品牌差異化加強餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例打造真正體驗式購物中心競爭項目分析77戰(zhàn)略思考1234項目條件優(yōu)越，占據(jù)深圳CBD中的重要交通位置，形象好，展示性強，地塊靠近中心區(qū)的核心干道福華路，人流車流均以到達，且靠近深圳最主要的交通樞紐站會展中心站和崗廈站，未來周邊人流量大；如何與其他購物

30、中心形成差異化定位是項目考慮的最關鍵因素；注重體驗感的打造，注重生態(tài)化的設計，主要日夜間的均衡消費是項目的核心戰(zhàn)略思想。周邊高端消費人群集中，約有35萬目標消費群體，未來消費群體龐大；未來CBD將形成深圳最集中的購物中心群，將發(fā)揮更重要的商業(yè)功能，是未來深圳中高端消費的主要區(qū)域之一。781研究內(nèi)容主要內(nèi)容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定位及業(yè)態(tài)布局項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析商家訪談消費者分析79商家訪談80商家訪談商家反饋較為積極，普遍認為本項目質素較高，有較大的發(fā)展空間目前我司招商部仍在積極訪談更多類別的商家，為項目定位及規(guī)劃提供更多的商家支撐81消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對本項目的期望根據(jù)問卷調查，中心區(qū)家庭年收入在10萬元以上者占到所有被訪者 的58%，都是本項目的目標消費群；現(xiàn)有住宅人口、商務消費者約35萬。 項目周邊存在約35萬的目標消費人群。82消費群分析消費習慣與偏好消費需求消費群構成對本項目的期望福田中心區(qū)的被訪者在進行餐飲和休閑娛樂消費時多數(shù)就近選擇，在福田中心區(qū)內(nèi)進行消費;從不夜間外出消費的被訪者僅有13%，餐飲和休閑娛樂消費時被訪者夜間消費的主要類型。餐飲和休閑娛樂消費在福田中心區(qū)