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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的內(nèi)容與區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程,也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程房地產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分,是指房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略,并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。從廣義的角度看,特別是站在市場經(jīng)濟的角度來看,房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的;從狹義的角度看,房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別:在房地產(chǎn)項目市場運行過程中所處的階段不同;房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的開發(fā)環(huán)節(jié);房地產(chǎn)經(jīng)營
2、僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動與中介服務(wù)活動。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體并不完全相同;對主體的資質(zhì)要求不同所指向的行為對象是不同的隨著房地產(chǎn)市場的完善,房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。如何理解房地產(chǎn)市場開發(fā)策略一般來講,企業(yè)市場開發(fā)策略主要有:市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。前兩種主要是針對老產(chǎn)品而言的,即為老產(chǎn)品尋求新市場,或使老產(chǎn)品在原有市場上擴大銷售量。后兩種則主要強調(diào)新產(chǎn)品或使老產(chǎn)品跟新?lián)Q代,且同時謀求占領(lǐng)新的市場。 在經(jīng)歷了興起、發(fā)展和不斷完善的歷程后,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成熟,房地產(chǎn)市場開發(fā)策略也在不斷創(chuàng)新,并具有鮮明的時代特點,主要趨勢表現(xiàn)為一下幾個方面:
3、開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)全國化,意義極為重大:落后地區(qū)能借鑒和利用先進地區(qū)房地產(chǎn)來發(fā)的成功經(jīng)驗與有效的開發(fā)模式,在整體上迅速提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平;跨區(qū)域開發(fā)將會極大撼動原有的房地產(chǎn)市場格局,加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“洗牌”。開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越隨著市場的不斷完善,最終房地產(chǎn)市場整體將實現(xiàn)從賣產(chǎn)品到買品牌的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)從品質(zhì)向品牌戰(zhàn)略的跨越。作用:擺脫同質(zhì)化競爭,提升市場競爭的層次純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展純住宅的房地產(chǎn)開發(fā),主要面對普通消費者,靠第一次銷售獲利,是一種短線投資;而商用物業(yè)面先商家,靠長期經(jīng)營收取租金營利,必須一次建成、悉心培養(yǎng),是一種長線投資 。誠信開發(fā)地產(chǎn)爭雄樓市開發(fā)
4、健康住宅房地產(chǎn)不同企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點組織結(jié)構(gòu)特點優(yōu)點缺點直線制組織結(jié)構(gòu)低度部門化寬管理跨度職權(quán)集中于領(lǐng)導(dǎo)者一人手中適用于30人以下的房地產(chǎn)企業(yè)命令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明維持成本低快速靈活不利于企業(yè)成長過分依賴領(lǐng)導(dǎo)者的才能和技能職能制組織結(jié)構(gòu)在主管人員對的領(lǐng)導(dǎo)下,按專業(yè)分工將員工組合在同一職能的組織設(shè)計,是典型的官僚組織結(jié)構(gòu)利用專門化、規(guī)?;瘞沓杀竟?jié)約減少資源浪費由于部門分割,部門不了解其他部門的工作,只追求各自的職能效益由于負責(zé)管理部門內(nèi)多個項目,管理者不能了解組織整體的最佳利益直線職能制結(jié)構(gòu)(集權(quán)式的組織結(jié)構(gòu))綜合直線制和職能制,建立集中決策的職能部門,并設(shè)立分散經(jīng)營的項目部門,是典型的官僚組織結(jié)
5、構(gòu)統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合(職能機構(gòu)是直接主管的參謀)橫向協(xié)調(diào)難度大人員多效率低管理成本高事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)(分權(quán)式組織結(jié)構(gòu))相對獨立的部門或事業(yè)部組成的組織結(jié)構(gòu)公司總部負責(zé)業(yè)務(wù)管理者的角色事業(yè)部是獨立經(jīng)營、自負盈虧的利潤中心強化了決策機制,領(lǐng)導(dǎo)層著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展有利于培養(yǎng)人才和增強內(nèi)部競爭活動和資源重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升,效率降低矩陣式組織結(jié)構(gòu)基于職能部門化和產(chǎn)品部門化的組織結(jié)構(gòu)員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)(橫向的產(chǎn)品線領(lǐng)導(dǎo)和縱向的職能部門領(lǐng)導(dǎo))公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動 不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流,發(fā)揮資源作用消除統(tǒng)一指揮后,可能造成混亂,員工缺乏安全感阻止矛盾易發(fā)現(xiàn)代結(jié)構(gòu)組織
6、設(shè)計:團隊結(jié)構(gòu)、虛擬結(jié)構(gòu)和無邊界組織結(jié)構(gòu)團隊結(jié)構(gòu):以團隊為基礎(chǔ)設(shè)計的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu),好處在于整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務(wù)的工作小組或團隊組成的虛擬組織:建立在企業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)上,追求最大程度的靈活性。如生產(chǎn)、銷售、設(shè)計,是通過外包、租用完成的。無邊界組織:取消了橫向、縱向的與外界的邊界,取消了命令鏈和職能部門,取消了組織的垂直跨度,取而代之是跨層級的工作團隊。工作團隊與高層管理者至普通員工組成,企業(yè)結(jié)構(gòu)更加扁平化。房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容概念:在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下,根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷,結(jié)合項目自身特有的其他制約因素,找到適合于項目的目標(biāo)客戶群體,并在客戶群
7、體消費特征的基礎(chǔ)上,進一步進行產(chǎn)品市場定位的過程。目的:尋找房地產(chǎn)項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點,使項目具有獨特的市場定位步驟:宏觀和微觀的市場調(diào)研消費者分析、商圈分析(商業(yè)地產(chǎn))競爭對手分析產(chǎn)品分析類型:居住物業(yè)地位、商業(yè)物業(yè)定位、工業(yè)物業(yè)定位重要性: 1、通過項目定位分析,可以掌握房地產(chǎn)市場需求變化的態(tài)勢,預(yù)見擬投資開發(fā)項目是否可行,房地產(chǎn)產(chǎn)品的變現(xiàn)能力如何,市場競爭力如何,預(yù)見獲利程度 2、項目定位有利于建立企業(yè)及產(chǎn)品的市場特色 3、市場定位決策是企業(yè)制定市場營銷組合策略的基礎(chǔ)住宅市場未來趨勢: 中小戶型、多層樓房、小型居住區(qū)和方便的交通原則:符合城市規(guī)劃原則、協(xié)調(diào)發(fā)展原則、符合市場需求原
8、則、效益最大化原則、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則基本流程: 市場調(diào)查分析土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租賃價格定位成本與費用測算預(yù)測租售收入和租售進度確定最后方案方法:1、市場調(diào)研法(定性分析+定量分析):最重要的環(huán)節(jié)(信息收集+調(diào)研分析) 2、頭腦風(fēng)暴法 3、經(jīng)驗分析法 4、SWOT分析+層次分析法房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的含義與基本類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,其實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變更基本類型:、根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對象的不同分:地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式:出讓方式取得和劃撥方式取得根
9、據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式:有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓劃撥土地的基本特征劃撥土地使用權(quán)指通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)基本特征:劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性劃撥土地使用權(quán)具有無償性具有無期限性(劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制并不等于永續(xù)存在,土地所有權(quán)人可以根據(jù)需要收回土地使用權(quán))劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)出讓的區(qū)別土地使用權(quán)出讓:國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者,通過買賣、贈予或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門市場中的
10、經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平穩(wěn),形成土地一級市場,具有壟斷性地位法律關(guān)系平臺,是二級市場的重要組成和體現(xiàn)在市場中所處層次不同一級市場,受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場,未經(jīng)出讓方式取得及未按出讓合同投資開發(fā)不得進行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定,不得超過國家規(guī)定合同年限-已使用年限=剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣出售、交換、贈與房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)地收集、整體、記錄和分析,進而對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測,并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法、特點:1、房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)性強; 2、房地產(chǎn)市場調(diào)研針對性強;、 3、調(diào)研技術(shù)性強
11、重要性:房地產(chǎn)項目定位的需要,制定正確營銷策略的需要、企業(yè)健全決策機制的需要、企業(yè)發(fā)展新的市場機會的需要內(nèi)容:市場宏觀環(huán)境狀況(政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概述的描述)城市房地產(chǎn)市場調(diào)研市場整體狀況、土地市場情況、商品房市場情況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格走勢、區(qū)域內(nèi)主要開發(fā)商開發(fā)銷售面積、三級市場交易情況 消費者行為與市場需求容量調(diào)研消費者行為調(diào)研(購買力水平(主要衡量指標(biāo):家庭年收入)、購買傾向、共同特征)市場需求容量調(diào)研城市人口、家庭數(shù)量和變化趨勢購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu)不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品
12、的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價格的需求項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研項目基本情況調(diào)研項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件項目所在地的周邊環(huán)境分析房地產(chǎn)項目財務(wù)指標(biāo)包括哪些財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部報酬率財務(wù)收益率靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期可行性研究的內(nèi)容概念:房地產(chǎn)項目可行性研究就是指在房地產(chǎn)項目投資決策前,通過對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價,從而判斷項目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理,進而對多個方案進行優(yōu)選的過程。目的:使決策科學(xué)化、程序化,提高決策的可靠性,并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考內(nèi)容:項目概況市場分析和需求分析規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進度安排項目投
13、資估算資金的籌集方案和籌集成本估算財務(wù)評價風(fēng)險分析國民經(jīng)濟評價結(jié)論 房地產(chǎn)融資的主要方式銀行貸款融資貸款期限不超過3年 信托融資從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托指受托人遵循信托的基本原則,將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲得收益,并將收益支付給受益人的行為;從財產(chǎn)信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)所有人作為委托人,將其所有物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理,由信托機構(gòu)將信托收益受益人的行為。房地產(chǎn)信托具備的三大優(yōu)勢:信托融資創(chuàng)新空間寬廣,同時具有巨大的靈活性(信托具有連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢)信托具有財產(chǎn)隔離功能(體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分保護的信
14、托財產(chǎn)的獨立性上,即使出現(xiàn)受托人解散,按約定和法院判定,由新的受托人承接)相對于銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資方式,可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的約束,也能彌補中行121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。抵押貸款類信托(主要模式)+股權(quán)投資類模式+股權(quán)證券類模式+權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式+混合型模式股票融資房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益,并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。作用:改善企業(yè)經(jīng)營模式,完善企業(yè)制度發(fā)行途徑(募集設(shè)立公司發(fā)行、募集新股公開發(fā)行、無償增資發(fā)行、無償增資發(fā)行、可轉(zhuǎn)換公司債券)發(fā)行方式(直接發(fā)行、間接發(fā)行)發(fā)行價
15、格(平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行)發(fā)行程序(準(zhǔn)備程序、審批程序、實施程序 )房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的,代表公司和投資者之間債券債務(wù)關(guān)系的有價證券,它是一種債務(wù)憑證,承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式,除與房地產(chǎn)股票一樣,可按發(fā)行方式分為直接發(fā)行和間接發(fā)行,還可以按發(fā)行對象分為公募發(fā)行和私募發(fā)行。發(fā)行程序:按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請取得資信等級證明確定委托發(fā)行代理機構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作房地產(chǎn)融資區(qū)別于一般性企業(yè)融資的特點融資規(guī)模大房地產(chǎn)投資為固定資產(chǎn)投資,具有投資
16、金額大和投資期長的特點,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有價值高和資本密集的特點,在資金使用上反映長期性和分散性。房地產(chǎn)項目資金動則上億元,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不借助資本市場和金融機構(gòu)進行融資,而是僅憑借其自有資金則很難發(fā)揮資金杠桿融資的特點,很可能無法順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)償還期較長房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、資金回收期長。從房地產(chǎn)項目的前期可行性分析、項目報政府部門批準(zhǔn),到項目規(guī)劃設(shè)計、項目資金籌措、項目施工、項目實現(xiàn)銷售,需要一個長期的過程。銷售回款還需要償還自身已投入資金及融資取得資金,房地產(chǎn)項目從項目資金投入到取得銷售收入及利潤,至少需要兩年以上資金缺乏流動性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),特點是價值大,但
17、缺乏流動性,不易在短時間變現(xiàn)。相對于股票、資金、債券等流動性好的資產(chǎn),房地產(chǎn)項目很難在短時間內(nèi)很好地處置,找到投資商繼續(xù)投資或?qū)嵤┡馁u等過程,均需要較長的時間。正是英文房地產(chǎn)投資具有融資規(guī)模大、投資回收期長等特點,房地產(chǎn)資金在投入項目建設(shè)后,相應(yīng)也具有缺乏流動性的特點;高風(fēng)險、高收益房地產(chǎn)融資受整個國家的經(jīng)濟波動、市場價值波動、政府監(jiān)管制約、融資難度高。但房地產(chǎn)融資一旦成功運作并銷售,其利潤率相當(dāng)高,具有明顯的高風(fēng)險、高收益的特點。不同類型房地產(chǎn)融資成本的差異自有資金的融資成本較低;銀行貸款融資,只需支付銀行貸款利息,融資成本較低;銷售回款的融資成本視不同情況有別。房地產(chǎn)企業(yè)在達到可以實現(xiàn)銷售
18、的條件下,可以逐步取回銷售回款,且分期銷售的融資成本高于全額付款。信托資金的融資成本較高;股權(quán)融資的成本較多地受利益分配的影響,房地產(chǎn)企業(yè)付出的融資成本可能不是較明顯地表現(xiàn)為融資費用,而是在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤中剝離出一部分給予股權(quán)融資者,一般來說,股權(quán)的額融資成本也較高。房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系三大核心管理:成本管理、質(zhì)量管理、進度管理三大管理目標(biāo)之間的對立關(guān)系在通常情況下, 如果對工程質(zhì)量有較高的要求,就需要投入的資金和時間;如果要搶時間、爭進度,以較短的時間完成,勢必會增加投資或使工程質(zhì)量下降;如果要減小投資、節(jié)約費用,勢必要考慮降低項目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系在通常情況下,適當(dāng)增加投資數(shù)量,為采取加快進度的措施提供經(jīng)濟條件,即可項目建設(shè)進度,縮短工期,使項目盡早動工,投資盡早回收,項目全壽命
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