探討住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任構(gòu)成要件

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔探討住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任構(gòu)成要件牛建平/商業(yè)時(shí)代 2009年13期內(nèi)容摘要：物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的歸責(zé)原則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全民事賠償責(zé)任制度的核心，準(zhǔn)確理解歸責(zé)原則并加以正確適用，是公平、公正處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全民事?lián)p害賠償糾紛的關(guān)鍵所在。為此，本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全民事?lián)p害賠償責(zé)任的歸責(zé)原則進(jìn)行探討，并在此基礎(chǔ)上對歸責(zé)的構(gòu)成要件進(jìn)行分析。關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸責(zé)原則違約責(zé)任過錯(cuò)推定原則構(gòu)成要件在2003年的物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理合同的約定，導(dǎo)致

2、業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。該條款內(nèi)容對物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的內(nèi)容不具體，操作性較差。但多年來該條款一直是業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的直接依據(jù)。 2007 年8 月新修訂物業(yè)服務(wù)條例繼續(xù)延用了上述條款，導(dǎo)致在實(shí)踐中對于相同的案件，不同法院往往作出截然不同的判決，其原因在于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償民事責(zé)任的歸責(zé)原則認(rèn)識不同，在民法體系中侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的歸責(zé)原則不同，因此在分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全賠償責(zé)任歸責(zé)原則之前，應(yīng)先分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任是指在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的因第三人違法犯

3、罪行為造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或人身損害，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。目前的法學(xué)界對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任性質(zhì)的分析存在三種學(xué)說。侵權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間雖然是一種合同關(guān)系，但是在住宅小區(qū)內(nèi)由于違法犯罪的違法行為給業(yè)主的人身權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成直接損害，與物業(yè)服務(wù)公司提供的安全服務(wù)存在瑕疵有因果關(guān)系，根據(jù)民法通則第106 條第2 款規(guī)定：“公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！睒I(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)過錯(cuò)大小要求其賠償相應(yīng)損失。違約說。該學(xué)說認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)

4、、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)秩序的維護(hù)和保安等活動形成合同，其性質(zhì)一般認(rèn)定為委托合同，根據(jù)合同法第107 條第二款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。”因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約賠償責(zé)任。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合說。該學(xué)說認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為直接導(dǎo)致了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到損害，業(yè)主有權(quán)根據(jù)其損失的大小，選擇要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。筆者認(rèn)為違約說比較合理和可取。首先，全體業(yè)主以合同的形式將住宅小區(qū)的管理權(quán)委托于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同完成管理事務(wù)并取得報(bào)酬，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之

5、間是合同關(guān)系，在小區(qū)內(nèi)由于第三人的違法行為給業(yè)主的人身權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)造成直接損害，與物業(yè)服務(wù)公司提供的安全服務(wù)有直接關(guān)系，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)其賠償相應(yīng)的損失依據(jù)也應(yīng)該是按照合同約定的內(nèi)容來索賠。同時(shí)按照合同法第107 條第1 款規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照約定解決?！币虼宋飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。其次，在住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違法行為造成業(yè)主損失的案件中，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約應(yīng)僅是就物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行職責(zé)、管理設(shè)施出現(xiàn)問題等承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能將第三人造成業(yè)主的全部損失轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這樣可能使得

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪重負(fù)，甚至?xí)?dǎo)致該產(chǎn)業(yè)的衰亡。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則歸責(zé)原則，是指當(dāng)事人應(yīng)憑何種依據(jù)來使其負(fù)責(zé)。這種依據(jù)實(shí)際上反映了法律的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是責(zé)任的核心問題，一定的歸責(zé)原則決定著責(zé)任構(gòu)成要件、舉證責(zé)任的負(fù)擔(dān)、免責(zé)條件、損害賠償?shù)姆秶?。同時(shí)歸責(zé)原則也直接決定著損害后果在當(dāng)事人之間的合理分配，對當(dāng)事人的利益影響甚遠(yuǎn)。在民法體系中民事侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則與合同違約責(zé)任的歸責(zé)原則是截然不同的。民事侵權(quán)責(zé)任是以過錯(cuò)原則為主，無過錯(cuò)為輔的歸責(zé)原則。而合同違約責(zé)任是以無過錯(cuò)原則為普遍原則，以過錯(cuò)原則為特別原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則主要是反映在合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例中，其中合同法

7、第107 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任?！币罁?jù)上述規(guī)定表明違約責(zé)任的構(gòu)成要件：一是違約行為；二是無免責(zé)事由。該構(gòu)成要件不以過錯(cuò)為條件，這一規(guī)定在理論界被概括為嚴(yán)格責(zé)任原則，因此目前合同法以嚴(yán)格原則又稱為無過錯(cuò)原則為普遍，以過錯(cuò)原則為特別。過錯(cuò)原則主要是在分散于合同法分則中對一些合同作特殊的規(guī)定。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同應(yīng)當(dāng)屬于合同法的調(diào)整范圍。與此同時(shí)，根據(jù)我國物業(yè)管理?xiàng)l例第36條第2 款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！笨梢姡摋l規(guī)

8、定確定其歸責(zé)原則要求兩個(gè)方面，一是有違約行為；二是有損害事實(shí)發(fā)生，這項(xiàng)規(guī)定與上述合同法規(guī)定無過錯(cuò)原則是一致的，其共同之處都是不要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯(cuò)，只要有違約行為和損害事實(shí)發(fā)生即可，就可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)顯然缺乏公正，因此在實(shí)踐中很多法院在審理此類案件時(shí)都按照過錯(cuò)原則來審理，而從現(xiàn)有的法律、法規(guī)看，又對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的該過錯(cuò)原則沒有詳細(xì)的論述，因此導(dǎo)致了在實(shí)踐中同樣的案例有不同的判決結(jié)果，當(dāng)事人也承擔(dān)不同的法律責(zé)任，這與我國當(dāng)前構(gòu)建的法治國家是極其不符的。筆者確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的性質(zhì)為違約說，認(rèn)為該責(zé)任的歸責(zé)原則，應(yīng)當(dāng)以過錯(cuò)推定責(zé)任原則為主，而不

9、適用于嚴(yán)格責(zé)任原則，這樣才符合公平、公正原則。過錯(cuò)推定原則。過錯(cuò)推定責(zé)任原則，是過錯(cuò)責(zé)任原則的一種特殊表現(xiàn)形式，是在適用過錯(cuò)責(zé)任原則的前提下，在某些特殊情形，直接從損害事實(shí)推定過錯(cuò)，無須受害人舉證加以證明，致害人不能證明自己無過錯(cuò)的，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。由于在責(zé)任認(rèn)定的過程中，作為法人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能用故意或過失的心理狀態(tài)來證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯(cuò)，因此對其過錯(cuò)的認(rèn)定只能結(jié)合當(dāng)時(shí)違約的時(shí)間、地點(diǎn)、條件來進(jìn)行綜合評判，當(dāng)違約的事實(shí)出現(xiàn)以后，應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明自己沒有過錯(cuò)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能證明自己沒有過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)舉證責(zé)任，即舉證責(zé)任的倒置。

10、而業(yè)主在訴訟中只要證明違約行為、損害事實(shí)和二者的因果關(guān)系即可。采用過錯(cuò)推定原則的原因。首先，采用過錯(cuò)推定原則為物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的歸責(zé)原則有利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，從中可體現(xiàn)社會公平、正義。其次，物業(yè)服務(wù)相關(guān)的資料通常是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有足夠的證據(jù)證明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。如小區(qū)是封閉的，安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報(bào)警系統(tǒng)，并且這些設(shè)施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)公司是否制定了嚴(yán)格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保器件。而要求業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這些方面存在瑕疵是非常困難的。因此對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯(cuò)應(yīng)當(dāng)采用過錯(cuò)推

11、定原則。此外，“就個(gè)案而言，嚴(yán)格責(zé)任省去了對主觀的證明，可能有利于訴訟，但是因?qū)嵭袊?yán)格責(zé)任原則使勝訴的可能性增強(qiáng)，誘發(fā)了訴訟的浪潮，從整個(gè)社會看成本是高昂的?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安全民事賠償責(zé)任的構(gòu)成要件歸責(zé)原則決定著責(zé)任的構(gòu)成要件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的過錯(cuò)推定的歸責(zé)原則，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全賠償責(zé)任的構(gòu)成要件是以下幾個(gè)方面。有違約行為發(fā)生，在現(xiàn)在普遍使用的物業(yè)管理合同中，大都籠統(tǒng)規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)公司提供24小時(shí)保安服務(wù)”或者“24小時(shí)值班電話”這種約定很容易引起歧義，產(chǎn)生糾紛。按照字面意思理解，業(yè)主就認(rèn)為“24小時(shí)”應(yīng)當(dāng)是24小時(shí)內(nèi)的每一分鐘、每一秒鐘都必須提供保安服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能

12、做到的沒有幾家，幾乎每一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安服務(wù)都只是定時(shí)巡更、簽到。因此在物業(yè)管理合同中應(yīng)當(dāng)明確的約定物業(yè)服務(wù)公司的安全防范事項(xiàng)。另外由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業(yè)服務(wù)公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的侵害，這種侵害一旦發(fā)生，只能從物業(yè)服務(wù)公司“是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)”來判斷其是否違約，因此“是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)”是判斷物業(yè)服務(wù)公司是否違約的標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照合同履行其約定或法定的義務(wù)，或履行義務(wù)不到位，從形態(tài)上主要表現(xiàn)為消極不作為。當(dāng)有損害結(jié)果發(fā)生時(shí)，在過錯(cuò)推定原則中，損害事實(shí)的客觀存在是違約人承擔(dān)違

13、約責(zé)任的前提，但是該損害事實(shí)必須是已經(jīng)發(fā)生的，包括精神損害和物質(zhì)損害，且精神損害必須是在侵權(quán)責(zé)任中才可以提出的請求，因此業(yè)主必須有證據(jù)證明自己既有物質(zhì)損害結(jié)果發(fā)生的前提下，才可以要求物業(yè)服務(wù)公司賠償。違約行為與損害結(jié)果之間有因果關(guān)系，即損害事實(shí)必須與違約行為有直接關(guān)系。在物業(yè)安全服務(wù)糾紛中證明這一點(diǎn)是十分重要的，因?yàn)闃I(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損失是由第三人的違法犯罪行為造成的，而第三人之所以能夠?qū)嵤┻@樣的違法犯罪行為是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的管理有瑕疵，因此業(yè)主必須有證據(jù)證明第三人之所以能夠?qū)嵤┻@種侵害行為是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)瑕疵有直接的因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過錯(cuò)。如上所述，這是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的一個(gè)主要的構(gòu)成要件，即依據(jù)物業(yè)服務(wù)公司“是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)”來追究其法律責(zé)任，根據(jù)上述過錯(cuò)推定原則，適用舉證責(zé)任倒置，由物業(yè)服務(wù)公司來證明自己沒有過錯(cuò)，已經(jīng)“盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)”，否則就要按照物業(yè)服務(wù)公司有過錯(cuò)來認(rèn)定。綜上，筆者認(rèn)為業(yè)主追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任應(yīng)具備的構(gòu)成要件，也是符合公平、公正原則的，因?yàn)槿魏我徊糠啥疾豢赡茏屢粋€(gè)人去做客觀上不可能做到的事情，把責(zé)任強(qiáng)加給義務(wù)人是不符合公平原則的，在第三人違法行為造成業(yè)主損失的案件中，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約僅是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行職責(zé)、