PIG201項目經(jīng)營策劃書編制提綱

1、萬達地產(chǎn)萬達地產(chǎn)WANDA REAL ESTATES項目經(jīng)營策劃書編制提綱工作指引: PIG201A發(fā)布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/18第7頁 共 5 頁1 項目介紹1.1 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點產(chǎn)業(yè)建設(shè)、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。1.2 項項目所在在區(qū)位發(fā)發(fā)展概況況主要包括分分區(qū)規(guī)劃劃、周邊邊發(fā)展規(guī)規(guī)劃、基基礎(chǔ)生活活配套設(shè)設(shè)施、地地塊基本本情況（現(xiàn)現(xiàn)狀、環(huán)環(huán)境、交交通、配配套等）、周周邊樓盤盤情況等等。1.3 項項目的技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)主要包括總總占地面面積、代代征地面面積、凈凈用地面面積、綠綠化面積積

2、、道路路面積；住宅建建筑面積積、公建建建筑面面積，公公建的內(nèi)內(nèi)容，并并區(qū)分經(jīng)經(jīng)營性和和非經(jīng)營營性公建建的面積積；停車車位（或或地下車車庫）；綜合容容積率、住住宅容積積率、建建筑密度度等。1.4 項項目的總總體經(jīng)營營目標(biāo) 主主要包括括項目的的開發(fā)周周期、投投資規(guī)模模、盈利利水平等等。1.5 項項目面臨臨的主要要問題主要包括住住宅市場場容量、推推廣費用用、開發(fā)發(fā)周期、盈盈利能力力等方面面存在的的問題。2 整體策策劃 2.1 市市場現(xiàn)狀狀及競爭爭對手分分析 主主要包括括市場容容量、消消費水平平、消費費習(xí)慣、按按揭貸款款、住宅宅市場調(diào)調(diào)查等。2.2 項項目的優(yōu)優(yōu)勢、劣劣勢分析析 主主要包括括品牌、規(guī)規(guī)

3、模、規(guī)規(guī)劃、交交通、潛潛力、環(huán)環(huán)境、配配套、物物業(yè)管理理等。2.3 客客源分析析主要包括客客戶群分分析、客客戶年齡齡分析、客客戶消費費動因等等。2.4 項項目定位位 主主要包括括目標(biāo)客客戶、銷銷售價格格等2.5 營營銷概念念 主要要包括概概念主題題、功能能性概念念、個性性空間概概念、文文化概念念、健康康概念等等。 2.6 分分析結(jié)論論3 營銷策策劃3.1 營營銷體系系的建立立 主主要包括括建立營營銷體系系、確定定部門職職責(zé)、細(xì)細(xì)化崗位位分工、確確定銷售售獎勵辦辦法等。3.2 銷銷售價格格策略 主主要包括括價格制制定總體體原則、具具體方案案、推廣廣周期、付付款方式式、優(yōu)惠惠策略、折折扣規(guī)定定等。

4、3.3 推推廣促銷銷策略 主主要包括括總體推推廣策略略、確定定推廣理理念、制制定推廣廣階段、分分階段實實施推廣廣目標(biāo)、細(xì)細(xì)化推廣廣內(nèi)容等等。3.4 項項目包裝裝 主主要包括括建立CCIS（企企業(yè)形象象識別系系統(tǒng)）：具體建建立VII（視覺覺識別系系統(tǒng)）、建建立MII（企業(yè)業(yè)管理識識別系統(tǒng)統(tǒng)）、建建立BII（行為為識別系系統(tǒng)）。3.5 銷銷售費用用的估算算3.6 整整體及年年度銷售售計劃方方案4 產(chǎn)品策策劃4.1 規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指引 主主要包括括規(guī)劃概概述、總總體規(guī)劃劃原則、交交通布局局、停車車設(shè)施、配配套設(shè)施施等。4.2 景景觀環(huán)境境設(shè)計指指引 主主要包括括綠地景景觀設(shè)計計、硬質(zhì)質(zhì)景觀設(shè)設(shè)計、水水

5、體景觀觀設(shè)計、建建筑布局局設(shè)計等等。4.3 建建筑設(shè)計計主要包括戶戶型設(shè)計計、戶型型搭配設(shè)設(shè)計、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)備備選型、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式等。4.4 賣賣場設(shè)計計 主主要包括括售樓處處的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計、位位置設(shè)計計、功能能設(shè)計等等。4.5 公公建設(shè)計計主要包括會會所、幼幼兒園、學(xué)學(xué)校等的的設(shè)計、裝裝修要求求。5 當(dāng)?shù)毓すこ淌┕すす芾碇钢敢?.1 當(dāng)當(dāng)?shù)氐墓すこ探ㄔO(shè)設(shè)政策、法法規(guī)、條條例。5.2 當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕ńㄔO(shè)管理理規(guī)定、程程序（含含規(guī)劃、招招投標(biāo)、報報建、安安全生產(chǎn)產(chǎn)等）。5.3 當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕ńㄖ牧狭鲜褂弥髦髁?、價價格、質(zhì)質(zhì)量評價價。5.4 當(dāng)當(dāng)?shù)刈匀蝗粭l件（例例如冬季季、雨季季等）下下的工程程施工管

6、管理要求求。5.5 當(dāng)當(dāng)?shù)氐尿烌炇战M織織程序、驗驗收內(nèi)容容。5.6 當(dāng)當(dāng)?shù)貦n案案管理程程序、制制度等。5.7 當(dāng)當(dāng)?shù)乜辈觳靻挝?、施施工單位位、監(jiān)理理單位、設(shè)設(shè)計單位位的基本本情況。5.8 當(dāng)當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量通病病調(diào)查報報告。5.9 質(zhì)質(zhì)量管理理目標(biāo)（指指標(biāo)）及及措施。6 財務(wù)管管理6.1 建建立財務(wù)務(wù)管理制制度 項項目所在在公司財財務(wù)部參參照房地地產(chǎn)管理理公司的的財務(wù)管管理制度度指引，結(jié)結(jié)合項目目所在公公司具體體情況建建立財務(wù)務(wù)管理制制度。6.2 編編制項目目投資計計劃 項項目所在在公司財財務(wù)部會會同其他他部門編編制土地地投資計計劃、工工程支出出計劃、費費用開支支計劃、稅稅金繳納納計劃，進

7、進而形成成項目投投資計劃劃。6.3 編編制工程程支出計計劃、費費用開支支計劃明明細(xì)表。6.4 編編制項目目資金流流量計劃劃 結(jié)結(jié)合項目目開發(fā)、銷銷售的具具體情況況，編制制年度內(nèi)內(nèi)的現(xiàn)金金流量分分析表、項項目總體體資金流流量表。6.5 融融資計劃劃 依依據(jù)項目目具體情情況編制制融資計計劃，詳詳細(xì)列明明貸款銀銀行名稱稱、貸款款額度、貸貸款期限限、還款款計劃等等內(nèi)容。6.6 項項目的總總體財務(wù)務(wù)分析確定項目的的主要經(jīng)經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)，測算算利潤總總額、凈凈利潤、銷銷售利潤潤率、銷銷售毛利利率、成成本利潤潤率、投投資回報報率等指指標(biāo)。7 成本控控制7.1 市市場調(diào)研研獲得數(shù)數(shù)據(jù)的收收集、整整理、分分析，包包

8、括但不不限于：政府規(guī)費；項目報建費費用；當(dāng)?shù)毓こ淘煸靸r指標(biāo)標(biāo)。7.2 結(jié)結(jié)合公司司原有項項目的目目標(biāo)成本本管理評評價報告告，提出出借鑒預(yù)預(yù)防措施施。7.3 提提出項目目成本分分類總匯匯。7.4 提提出實施施過程中中成本控控制的主主要節(jié)點點和方法法或原則則如在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中，實實行限額額設(shè)計，推推行價值值工程；在施工工圖設(shè)計計中提出出含鋼量量、混凝凝土含量量等指標(biāo)標(biāo)；招投投標(biāo)階段段合理低低價選擇擇施工單單位；施施工階段段材料限限價，控控制現(xiàn)場場簽證；竣工結(jié)結(jié)算階段段審查結(jié)結(jié)算等7.5 材材料設(shè)備備價格及及供應(yīng)商商的考察察。7.6 編編制建設(shè)設(shè)項目目目標(biāo)成本本表。8 物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理8.1 對對當(dāng)?shù)?/p>

9、現(xiàn)現(xiàn)行物業(yè)業(yè)管理法法律、法法規(guī)（包包括管理理費、維維修基金金等）、當(dāng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)業(yè)管理市市場現(xiàn)狀狀的調(diào)查查、分析析8.2 物物業(yè)經(jīng)營營管理目目標(biāo)8.2.11在遵循循當(dāng)?shù)噩F(xiàn)現(xiàn)行法律律、法規(guī)規(guī)，適應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)厝巳宋牡乩砝淼那疤崽嵯?，進進行規(guī)范范、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。8.2.22 在現(xiàn)現(xiàn)有萬達達物業(yè)管管理品牌牌基礎(chǔ)上上，進一一步提升升萬達物物業(yè)管理理品牌形形象。8.2.33 確立經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)，如建建設(shè)文明明小區(qū)、ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證、服務(wù)功能定位、社區(qū)文化定位等。8.3 物物業(yè)公司司籌建計計劃8.4 項項目物業(yè)業(yè)管理運運做的特特殊要求求（即根根據(jù)項目目當(dāng)?shù)靥靥厣?，與與常規(guī)物物業(yè)管理理不同之之處的要要求）8.5 物物業(yè)經(jīng)營營管理要要求8.5.11 商業(yè)業(yè)