物業(yè)管理師考前輔導精講班第17講課件講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理基本制度與政策精講班第17講講義內(nèi)容提要一、內(nèi)容提要1前期物業(yè)管理招投標的原則2前期物業(yè)管理招投標的特殊性3前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定4前期物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容5物業(yè)管理招標的備案6物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容7物業(yè)管理招標程序規(guī)則8物業(yè)管理評標專家名冊9物業(yè)管理評標委員會10物業(yè)管理招投標的中標和備案11違反前期物業(yè)管理招投標規(guī)定的法律責任12我國實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實性13物業(yè)承接查驗的內(nèi)容14建設單位應當移交的物業(yè)管理資料15物業(yè)的保修責任16房屋的保修范圍和期限二、考試目的和考試要求（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對業(yè)

2、主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應用能力。（二）考試基本要求掌握：前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義。熟悉：前期物業(yè)管理招投標的意義和原則，應移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定。了解：物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標的評標規(guī)則，物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容。前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則第三章 物業(yè)管理的基本制度 (三)第三節(jié) 前期物業(yè)管理的招標制度條例二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招

3、投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。一、前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則 招標投標是在市場經(jīng)濟條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設項目的發(fā)包與承包，以及服務項目的采購與提供時所采用。物業(yè)管理招標投標屬于服務項目的采購與提供。 (一)前期物業(yè)管理招標投標的概念 物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標投標。 (二)前期物業(yè)管理招標投標的意義（重點） 采用招標投標方式進行交易活動，最顯著的特征就是將有序的競

4、爭機制引入交易過程，與“一對一”的協(xié)議選聘相比，通過招標投標方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾方面： (1)建設單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規(guī)范、信譽好、服務質量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務費用，保證物業(yè)服務質量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用。 (2)前期物業(yè)管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為。 (3)前期物業(yè)管理實行招標投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質量，改善物業(yè)服務態(tài)度，盡可能滿足招標人的合

5、理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。 (三)前期物業(yè)管理招投標的原則（重點） 招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。招標投標法和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法的各項活動內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實現(xiàn)。 (四)前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定（重點） 現(xiàn)實中，住宅物業(yè)購買的對象是最廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關，選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務合同的過程中，容易發(fā)生爭議，客觀上要求有更高的透明度。因此，條例特別要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強制

6、性要求。 同時，條例又作了例外的規(guī)定。對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標投標的程序相對復雜，費時較多，費用也較高，建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，條例特別規(guī)定，應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行。另外，由于國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度，因此，不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，都應當選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。例題: 下列有關前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定正確的是（ ）。A、無論是住宅物

7、業(yè)還是非住宅物業(yè)都要以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè) B、對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)C、投標人少于5個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)D、以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行E、不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，都應當選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)答案：BDE前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則二、前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則（重點）(一)招標原則與招標形式 招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。 1招標原則(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。(2

8、)不得對潛在投標人實行歧視待遇。(3)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。 2招標形式 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。(1)公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。同時，公開招標還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告，以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標信息。招標人發(fā)布的招標公告，應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。(2)邀請招標 邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)

9、參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目，例如，有復雜專業(yè)設備設施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告內(nèi)容相同。各有優(yōu)缺點：公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標方式公開招標方式，但缺點是招標時間長，招標成本較高。邀請招標具有節(jié)省時間、減少招標費用的優(yōu)點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)，容易造成招標人和投標人的作弊現(xiàn)象。 3

10、招標代理機構 無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，既不能越權代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定。 (二)招標文件的編制與招標項目備案 1招標文件的編制 前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法規(guī)定，招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；(2)物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務項目、服務內(nèi)容和應當達到的標準等；(3)對投標人及

11、投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內(nèi)容等；(4)評標標準和評標方法；(5)招標活動方案：包括招標組織機構情況，開標時間和地點等；(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明；(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 2招標項目備案 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料： (1)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；(2)招標公告或者招標邀請書；(3)招標文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。(三)招標程序規(guī)則（重點）注意數(shù)據(jù)前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法規(guī)定：(1)招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截至之日止，最短不得少于20日。(2)招標人對已發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內(nèi)容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。(3)招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細